導語：房地產(chǎn)審計中的現(xiàn)狀及對策一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、房地產(chǎn)內(nèi)部經(jīng)濟責任審計工作質(zhì)量的加強措施

隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成了我國企業(yè)的主體，其發(fā)展狀況對整個房地產(chǎn)行業(yè)和國民經(jīng)濟的健康發(fā)展都有著十分重要的意義。因此，必須加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟責任審計工作力度，使經(jīng)濟責任審計中存在的問題得到有效解決，以規(guī)范房地產(chǎn)內(nèi)部工作秩序。筆者從三個方面切實分析了解決與加強房地產(chǎn)經(jīng)濟責任審計工作質(zhì)量的有效措施，具體內(nèi)容如下。

1.制定行之有效的審計方案。

經(jīng)濟責任審計的時效性強、任務(wù)重、要求高、難度大，為了保證審計工作制度，必須做好前期準備工作，制定切實可行的審計方案。經(jīng)濟責任審計工作組根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟責任審計特點，結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，確定審計方案的總體內(nèi)容。然后，廣泛收集和閱讀房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資料、內(nèi)部控制制度、會議記錄綱要，通過調(diào)查房產(chǎn)、土地、車輛等方面信息，認真分析領(lǐng)導干部任職期間企業(yè)資產(chǎn)、負債、收入支出的變動情況以把握房地產(chǎn)公司的運營情況，進而全面了解房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營范圍、核算形式、內(nèi)部控制制度，以及領(lǐng)導干部任職期間的重大經(jīng)濟決策、資金變動、效益回收等各方面的綜合情況。最后，在此基礎(chǔ)上制定經(jīng)濟責任審計的執(zhí)行方案。除了以上內(nèi)容外，前期工作中還要認真了解相關(guān)法律法規(guī)，根據(jù)相關(guān)規(guī)范確定經(jīng)濟責任審計內(nèi)容、范圍，以確保經(jīng)濟責任審計方案的權(quán)威性，并使其得到嚴格執(zhí)行。

2.深入挖掘?qū)徲媰?nèi)容。

抓住主要業(yè)務(wù)、重要領(lǐng)域、重點科目開展審計，深度挖掘經(jīng)濟責任審計內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)主要為銷售、出租房產(chǎn)；重要領(lǐng)域是房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)的辦理、開發(fā)模式、財務(wù)核算、實物資產(chǎn)狀況和重大投資收益；重點科目是營業(yè)收入、營業(yè)成本、預收收款等。為了保證經(jīng)濟責任審計工作的質(zhì)量，要對以下內(nèi)容進行嚴格的審查和監(jiān)督。

2.1房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目手續(xù)是否完備。

檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具有“五證”，即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《開工證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售許可證》或商品房預售許可證，只有證件齊全才能證明它的審計程序符合規(guī)定。

2.2售房相關(guān)的預收帳款是否及時結(jié)轉(zhuǎn)收入。

由于房地產(chǎn)企業(yè)面臨著國資委對利潤總額、資產(chǎn)保值增值等指標考核上的壓力，為了應(yīng)對這些要求，往往對預收賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入的時點、金額進行人為操縱，要對此進行嚴格的審核。如，現(xiàn)場盤點房屋的入住情況、檢查入住清單、查看預收賬款清單有無延期或提前預收等。

2.3成本費用歸集是否準確。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其成本主要為土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施費以及開發(fā)建設(shè)期間間接支出的費用。有的房地產(chǎn)企業(yè)為了減少企業(yè)所得稅和土地增值稅，隨意計提后續(xù)成本費用，要求審計人員對策進行嚴格審計。例如，道路建設(shè)、環(huán)境綠化等成本費用的支出往往要根據(jù)合同內(nèi)容預提，可是由于缺少適用的參照標準，這部分成本費用往往無法預計，這就成為了房地產(chǎn)企業(yè)提高后續(xù)費用支出的依據(jù)，針對類似的不良狀況，審計人員必須嚴格按照相關(guān)程序進行審查。

2.4現(xiàn)場盤查實物資產(chǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)的實物資產(chǎn)有資金、存貨及其他固定資產(chǎn)。存貨是指尚未完工的各種土地、房屋等開產(chǎn)產(chǎn)品，已經(jīng)開發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)置等，以及出租房和周轉(zhuǎn)房等。固定資產(chǎn)，就是企業(yè)自用或出租的房產(chǎn)、車輛、辦公設(shè)備等。由于范圍廣、內(nèi)容多，要求審計人員以認真、負責的態(tài)度實施審計工作。現(xiàn)金審查是經(jīng)濟責任審計的重要內(nèi)容，為了保證審計質(zhì)量，可以采用突擊性盤點來進行審計，利于發(fā)現(xiàn)企業(yè)是否有未入帳的現(xiàn)金以及銀行存折等，為發(fā)現(xiàn)“小金庫”提供線索。

3.客觀做出審計評價，突出效益評價內(nèi)容。

房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導干部經(jīng)濟責任的審計評價主要包括經(jīng)濟指標、管理責任以及社會效益等幾項內(nèi)容。經(jīng)濟指標集中在完成稅前利潤、資產(chǎn)收益率、國有資產(chǎn)保值增值率等國資委任務(wù)指標情；管理責任主要是內(nèi)部控制的完善與管理情況，如代建項目的進度、質(zhì)量以及成本管理等；社會效益主要指所建項目是否實現(xiàn)了社會的預期，如用戶對代建的學校、醫(yī)院、回遷房等工程是否滿意。為了對領(lǐng)導干部在任職期間所有行為、業(yè)績等做出客觀的判斷，審計人員必須客觀制作審計報告，并在報告中突出效益評價，為房地產(chǎn)企業(yè)整改提供依據(jù)。

二、結(jié)語

經(jīng)濟責任審計為促進廉政建設(shè)、維護國家和企事業(yè)單位財產(chǎn)的安全、完整做出了不可估量的貢獻。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，鑒于項目建設(shè)周期長、投資規(guī)模大、管理干部多等，其經(jīng)濟責任審計對促進項目運行、提高資金利用率等均有重要作用，為此，要求結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特點，深入挖掘?qū)徲媰?nèi)容，做出最為客觀、公正的審計評價。

作者：胡偉單位：寧波德遵會計師事務(wù)所