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出臺了《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》，并規(guī)定了租賃備案制度。

至2008年底，居住房屋租賃合同備案數(shù)量為118.94萬平方米，但出于避稅等方面的考慮，市場上處于分散狀態(tài)的私人住房出租都沒有備案，實際的租賃市場遠大于這一數(shù)量。

第一，上海的市場化租賃住房所占比例較大，約占15%根據(jù)我們連續(xù)多年對上海市民居住狀態(tài)的抽樣調(diào)查，約83%的居民居住在自有住房中，約15%左右的居民租賃住房，其他為借住或居住在職工宿舍中，所以目前上海的租賃市場總體說比較大。這里不包括租賃公有住房的80萬戶左右居民，如果加上這一部分，上海的租賃居住比例將在25%左右。

第二，上海住房租賃市場比較穩(wěn)定，70%以上的供需雙方具有持續(xù)性根據(jù)上海房地產(chǎn)流通研究所的一項調(diào)查，租賃市場的供應(yīng)和需求都比較穩(wěn)定。從供應(yīng)方看，目前約7成以上的租賃住房是以凈資產(chǎn)的狀態(tài)出租，就是出租房屋沒有貸款，出租人以著眼于長期投資的個人投資者為主，7成以上的出租者沒有出售房屋的計劃。從需求方來看，租客以非上海戶籍居民為主，占到7成以上，而且60%以上的租客在近年沒有購房的打算，所以需求相對穩(wěn)定。

第三，公共租賃住房建設(shè)初具規(guī)模，制度不斷健全為解決本市新落戶職工、引進人才和來滬務(wù)工人員等的居住問題，上海主要通過提供人才公寓、單位租賃公寓或白領(lǐng)公寓、來滬務(wù)工人員宿舍或公寓等公共租賃性房屋解決其階段性、短期的居住困難。如浦東新區(qū)的張江科技公寓、張江紫薇公寓和浦東新區(qū)保障中心的高級人才公寓、青年公寓，閔行區(qū)的“鑫澤陽光公寓”，嘉定區(qū)的馬陸鎮(zhèn)的永盛公寓，金山區(qū)的便利中心，松江區(qū)的比亞迪公司職工宿舍和寶鋼集團的職工宿舍等。同時上海在制度上不斷完善，于2009年出臺了《關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見》，鼓勵單位利用自用土地建造職工宿舍，以解決本單位職工、包括來滬務(wù)工人員的階段性居住問題。

二、上海租賃市場發(fā)展存在的制約因素雖然上海的租賃市場發(fā)展較快，但仍存在著發(fā)育遲緩、管理落后等一些制約其進一步發(fā)展的問題。

第一，租賃者缺乏“安居”感

一是從心理上，租賃居住者普遍缺乏“家”的感覺。中國文化長期存在著“居有其屋”的觀念，沒有產(chǎn)權(quán)住房保障房，就感覺沒有屬于自己的家。二是在客觀上，由于我國沒有針對租賃關(guān)系保障性的法律法規(guī)，在租賃期間，出租人可以隨時提高租金或解除租賃關(guān)系，租賃雙方因日常設(shè)備維修等方面的責任與義務(wù)缺乏明確的界定而經(jīng)常會發(fā)生糾紛，所以承租人客觀上難以長期穩(wěn)定地租住同一住房。

第二，租賃住房仍存在戶口、教育等方面的障礙根據(jù)我國現(xiàn)有的戶籍管理制度，許多新進上海的人員，要么將戶籍掛靠在集體戶口中，要么只有購買私有產(chǎn)權(quán)房。而沒有掛在產(chǎn)權(quán)房中的集體戶口，往往會在就業(yè)、子女入學等方面帶來相應(yīng)的困難。

第三，市場上缺少小戶型租賃住房目前市場上出租的小戶型住房主要是上世紀90年代上半期及以前建設(shè)的公有住房，市場上小戶型住房租賃始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。而且這些住房的居住小區(qū)環(huán)境相對較差，而高端租賃市場中的小戶型相對較少。

第四，群租現(xiàn)象突出，為租賃管理提出新挑戰(zhàn)由于上世紀90年代后期以來建設(shè)的新建商品住房面積普遍較大，而大多數(shù)外來從業(yè)人員收入水平較低，這就產(chǎn)生了“群租”現(xiàn)象。群租現(xiàn)象是大城市發(fā)展中無法完全避免的問題，僅靠“堵”難以從根本上解決問題，因此必須在管理上創(chuàng)新，進行規(guī)范與引導，保證租賃居住安全，保證鄰里關(guān)系和睦。

三、發(fā)展與完善上海租賃市場的思考隨著我國城市化過程不斷推進，上海未來必須大力發(fā)展與完善租賃市場，形成較完善的租賃體系與運行機制，以及相應(yīng)的政策支持體系。

第一，加快公共租賃住房建設(shè)，著力構(gòu)建完善的租賃體系在西方主要國家，公共租賃住房占租賃住房的比例較大，西歐幾個國家的公共租賃住房占比如表1所示。

同樣，我國香港目前約一半人口居住在公共住房中，其中租住占30%以上。

上海在下一階段首先應(yīng)重點增加以職工宿舍和人才公寓為主的公共租賃住房建設(shè)，并增加經(jīng)濟適用住房租賃的比例，使公共租賃住房占租賃住房比例增加。其次應(yīng)梳理原有的公有住房的租賃關(guān)系，合理提高租金水平，使上海逐步形成公共租賃住房（包括廉租住房和租賃的經(jīng)濟適用住房）為主導、市場化租賃住房為主體、其它租賃住房為補充的體系。

表1西歐幾個國家不同住房占比（%）國家自有住房私人租賃公共住房租賃其它荷蘭461340比利時65286英國681022丹麥5619215德國404020法國562117瑞典43172216第二，建設(shè)統(tǒng)一的公共租賃住房信息平臺，引導和促進租賃市場規(guī)范發(fā)展上海可以將廉租住房、租賃型的經(jīng)濟適用住房、人才公寓、職工宿舍、農(nóng)民工公寓等都納入公共租賃住房信息化管理平臺，更好地服務(wù)于解決居民住房困難。同時也鼓勵市場化社會房源用于公共租賃，增加公共租賃房源，這樣就可以形成以公共租賃住房為主導的租賃市場。通過公共租賃住房可以起到引導市場的作用，如在租賃水平、租賃關(guān)系上都可以作為市場化租賃住房的參照。同時政府也可以根據(jù)租賃供求關(guān)系的變化，通過增加和減少公共租賃住房的供應(yīng)，來穩(wěn)定租賃市場。

第三，通過金融、稅收等政策支持，鼓勵機構(gòu)經(jīng)營租賃住房以私人為主的租賃市場存在租賃關(guān)系不穩(wěn)定、不規(guī)范，需要增加機構(gòu)經(jīng)營租賃住房，租賃經(jīng)營發(fā)展主要基于幾方面原因，一是租賃經(jīng)營租金回報低；二是長期租賃經(jīng)營資金沉淀多，資金成本高；三是租賃經(jīng)營稅收高，經(jīng)營成本高。所以要增加租賃住房經(jīng)營機構(gòu)，一般應(yīng)是事業(yè)單位或非營利機構(gòu)為主，政府要在金融與稅收上給予支持，在金融上要通過金融工具的創(chuàng)新，創(chuàng)造經(jīng)營機構(gòu)長期融資的渠道，如通過房地產(chǎn)信托基金等。在稅收上應(yīng)考慮相應(yīng)的政策優(yōu)惠，如借鑒國外通過房屋的加速折舊，減少所得稅稅收等加快資金的回收。

第四，加快法制建設(shè)，規(guī)范市場化租賃關(guān)系市場化的租賃仍將是上海租賃住房的主體，應(yīng)借鑒國外的經(jīng)驗，規(guī)范租賃關(guān)系，保障租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)，如德國、美國等發(fā)達國家，都通過租金控制等法律規(guī)定，使出租人不能隨意提高租金，不能隨意解除租賃關(guān)系，保證了承租人的利益，同時也通過稅收的相應(yīng)優(yōu)惠，保證了出租人的利益。

第五，提高租賃管理信息化水平，整合租賃管理職能房屋租賃市場涉及出租房屋安全管理，承租人的戶籍管理，衛(wèi)生管理、治安管理等多個方面，全市應(yīng)成立專門的管理機構(gòu)，將相關(guān)部門的職責有機結(jié)合起來，納入到一個框架內(nèi)。要建立一種協(xié)調(diào)機制，實現(xiàn)管理上的信息共享、資源共享。當前可借保障“世博”安全之際，加強租賃關(guān)系與實有人口的管理，建立房屋與居住人口相聯(lián)系的信息系統(tǒng)，并與租賃備案相結(jié)合，做到全覆蓋的管理。可以借鑒寧波等地經(jīng)驗，每個街道、社區(qū)配備專門的外來人口管理員，進行住房租賃、安全、衛(wèi)生等全方位的管理，并起到有效規(guī)范和引導“合租”行為。

第六，創(chuàng)新政策，服務(wù)承租人

針對租賃房屋不能“入戶”而影響到子女教育等問題，上海可以創(chuàng)新思路，如在戶籍管理的具體操作上進行突破，是否可以在公共租賃住房所在街道設(shè)立專門的集體戶口簿，允許子女入戶，方便就學等，最終達到租賃住房與居住自有住房基本相同的生活水平。

租賃住房是住房市場的重要組成部分，發(fā)展與完善上海住房租賃市場，無論對促進經(jīng)濟增長還是促進“居有其屋”都有重要的意義。