導(dǎo)語：房地產(chǎn)市場發(fā)展研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

3.1咸陽市的基本情況

為了更好的了解咸陽市房地產(chǎn)市場，需要先了解咸陽市概況、綜合實力、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、現(xiàn)代工業(yè)、城市建設(shè)、人口及人民生活。咸陽市位于關(guān)中平原的中部，既在九竣諸山以南,又在渭水以北，山南叫陽，水北也叫陽，山水俱陽，故名咸陽。咸陽是中國歷史上第一個統(tǒng)一中國的封建王朝一秦王朝建都之地。南北長145千米，東西寬106千米，面積為10196平方千米。轄興平市一市，秦都、渭城2個區(qū)，武功、涇陽、三原、禮泉、乾縣、永壽、彬縣、長武、旬邑、淳化10個縣，共有216個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，8個街道辦事處，3843個行政村，163個居委會。人口494萬人。地處陜西關(guān)中平原腹地的咸陽，有著2350多年的建城史，是中國甲級對外開放城市、國家級歷史文化名城、全國雙擁模范城、國家衛(wèi)生城市、中國地?zé)岢?、全國十佳宜居城市及首批中國?yōu)秀旅游城市、全國精神文明創(chuàng)建工作先進市。2004年，又被評為首屆中國魅力城市[33]。經(jīng)過建國50多年，特別是改革開放20多年的建設(shè)，咸陽已具有較強大的工業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟實力，現(xiàn)已形成紡織、電子、煤炭、石油化工、機械為主體的工業(yè)體系?！笆濉逼陂g，咸陽市經(jīng)濟建設(shè)取得了令人振奮的成就，經(jīng)濟建設(shè)進入突飛猛進的時代，實現(xiàn)了跨越式發(fā)展。突出表現(xiàn)是：經(jīng)濟總量迅速擴大，財政收入快速增長，固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長，城鄉(xiāng)居民收入顯著提高。到2006年底，五年工業(yè)總產(chǎn)值完成1930.45億元，2005年當(dāng)年生產(chǎn)總值實現(xiàn)了433億元[34]，2006年當(dāng)年生產(chǎn)總值實現(xiàn)了484億元。2006年咸陽市實現(xiàn)財政收入為35.1億元，同比增長了11.3%；2006年財政支出為42.8億元，比上年增長36%。2006年人均生產(chǎn)總值達到9723元，比上年增長7.4%[35]。咸陽市綜合實力。全市生產(chǎn)總值、財政收入、規(guī)模以上工業(yè)增加值、城鎮(zhèn)居民人均收入等主要經(jīng)濟指標(biāo)的總量居全國第111位，居陜西省第2位[36]。主要經(jīng)濟指標(biāo)總量及增速均保持在全省前列，在陜西省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中占舉足輕重的地位。經(jīng)濟社會科技全面進步，經(jīng)濟運行質(zhì)量創(chuàng)歷史最好水平。咸陽市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。咸陽市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，經(jīng)濟運行質(zhì)量明顯提高。2006年，認(rèn)真落實國家農(nóng)業(yè)和糧食生產(chǎn)政策，繼續(xù)加大對農(nóng)業(yè)的扶持力度，第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，完成增加值98億元，同比增長7.2%；第二產(chǎn)業(yè)仍然是咸陽經(jīng)濟增長的主要推動力量，完成增加值218億元，同比增長16.4%；第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展活躍，完成增加值168億元，同比增長11%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為20.3：45.0：34.7，對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為11.7%、57.9%和30.4%[37]。咸陽市現(xiàn)代工業(yè)。咸陽是一個新興的工業(yè)城市，紡織工業(yè)經(jīng)過50多年的發(fā)展，已形成棉紡、毛紡、化纖、印染、服裝、紡織機械及紡織科研門類齊全、相互配套的完整13體系，成為全市出口創(chuàng)匯的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其年產(chǎn)值占全省紡織業(yè)的1/3。電子工業(yè)已成為實力較強、技術(shù)裝備水平較高的新興產(chǎn)業(yè)，全國最大的彩管廠陜西彩色顯像管總廠等13家大中型電子企業(yè)集中于市區(qū)西郊，其年產(chǎn)值占全省電子工業(yè)的近一半。秦都已被人們譽為“紡織電子城”。咸陽市已成為陜西最大的果品生產(chǎn)加工基地，畜產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地、電子工業(yè)基地、能源化工基地，醫(yī)藥保健基地、紡織工業(yè)基地。咸陽市城市建設(shè)。要促進外向型經(jīng)濟的發(fā)展，就必須進一步提升城市的品位和城市形象，以擴大知名度。近幾年以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)建設(shè)為重點，推進城市建設(shè)邁上新臺階。2005年，全市上下以打造綠色咸陽，爭創(chuàng)國家環(huán)保模范城市為龍頭，抓緊實施“藍(lán)天、碧水、綠色、寧靜”工程。咸陽市城市建設(shè)取得了突破性的進展，城市綜合功能顯著增強。全市天然氣用戶發(fā)展到10萬戶，天然氣加氣站3座，市區(qū)天然氣覆蓋率達到90%；污水處理率達80%；生活垃圾無害化處理率達78.4%；城市綠化率達到36.7%。咸陽市城市道路建設(shè)取得了一定的進展，實施了人民路、玉泉路、文匯路等多條道路的改造建設(shè)，大大改變了往日破敗不堪的舊面貌。2005年咸陽市入選為“中國十佳宜居城市”，是西北地區(qū)唯一入選的城市[38]。2006年新建、改建一、二類公廁50座，城市公廁達到299座，其中二類以上公廁達20%以上；共改造、新建市場38個，極大地方便了群眾的生活[39]。咸陽市人口及人民生活。2005年末全市常住人口498.07萬人，比上年末增加2.43萬人。其中，其中農(nóng)業(yè)人口355.4萬人，占總?cè)丝?4.16%；非農(nóng)業(yè)人口142.67萬人，占總?cè)丝?5.84%[40]。隨著企事業(yè)單位增資政策的落實、再就業(yè)和社會保障工作的加強以及農(nóng)村富民工程的實施，城鄉(xiāng)居民收入快速增長。2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達8780元，比上年增加522.69元，同比增長6.3%。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出7147元，比上年增加708元，同比增長11%。城鎮(zhèn)居民用于醫(yī)療保健、娛樂教育文化和居住方面支出分別比上年增長42.3%、4.5%、7.5%。2006年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為393.4億元，比年初增加36.7億元，同比增長10.3%。全市年末人均儲蓄存款額為7909.13元。2006年末城市人均住房建筑面積達到25平方米，比“九五”末增加7.25平方米。咸陽市社會保障體系的建立和不斷完善，擴大社會保險覆蓋面，養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷、生育等五大保險全面啟動，參保人數(shù)大幅增加。城鎮(zhèn)居民最低生活標(biāo)準(zhǔn)提高到160元，最低生活保障、失業(yè)保險金、最低工資標(biāo)準(zhǔn)三條社會保障線資金發(fā)放情況良好。

3.2咸陽市房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段

咸陽市房地產(chǎn)市場形成始于20世紀(jì)90年代初，1990年5月，國務(wù)院出臺了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》為全國的房地產(chǎn)開發(fā)提供了法律依據(jù)。咸陽市房地產(chǎn)市場開始真正啟動。在1991年，咸陽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有兩家，1995年以前，咸陽的房地產(chǎn)開發(fā)商多采取拆遷原地安置的方式發(fā)展房地產(chǎn)，加上嚴(yán)禁公房交易，因而無法刺激房地產(chǎn)市場14活躍，個人購房寥寥無幾。1995年后實行貨幣安置的辦法，再加上公積金歸集和貸款力度的加大、銀行對個人抵押貸款的支持、公房交易禁錮的解除，刺激了住宅市場的活躍。經(jīng)過1995年的快速爬升，到1997年、1998年達到高位，1998年亞洲金融危機之后，房地產(chǎn)市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)，整個市場出現(xiàn)下滑趨勢，以寫字樓市場的情況最為嚴(yán)重，一大批在建項目資金枯竭，不得不半途而廢，形成爛尾樓。1999—2002年，咸陽市房地產(chǎn)市場一直在進行調(diào)整。從2002年咸陽市房地產(chǎn)市場開始升溫，年末有開發(fā)活動的房地產(chǎn)企業(yè)達到45家[41]。到了2003年由于咸陽市和西安市簽訂了《西安－咸陽經(jīng)濟一體化協(xié)議書》，加大了西咸經(jīng)濟一體化的進程的力度，同時在政策上實施了一些有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施，2003年上半年咸陽市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了快速增長的勢頭。圖3-12003—2007年咸陽市房屋建筑施工及竣工面積情況

3.3咸陽市房地產(chǎn)市場投資狀況

3.3.1投資開發(fā)形式

咸陽市房地產(chǎn)投資開發(fā)由主要以本地開發(fā)商為主開始過渡到本地開發(fā)商、省外開發(fā)商、周邊盟市開發(fā)商三足鼎立的局面。咸陽市本地開發(fā)商由于熟悉環(huán)境，擁有便利的開發(fā)條件，占據(jù)了咸陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要份額。但是本地開發(fā)商除了極少數(shù)幾家外，大多數(shù)規(guī)模有限，投資也僅限于一兩個項目，他們的投資力度與規(guī)模相對較小。也有如茂源集團、新元房地產(chǎn)開發(fā)公司、咸陽萬國房地產(chǎn)開發(fā)公司等實力較強的本地開發(fā)商，他們在成功運作了幾個大型項目后積累了資本，投資的力度規(guī)模逐漸加大。省外開發(fā)商的市場份額迅速擴大。隨著政府招商引資的加大，像上海綠地集團、中房集團等都到咸陽市開發(fā)項目。這些項目多位于咸陽市邊緣地段，投資力度較大，而且02004006008001000120020032004200520062007房屋建筑施工面積(萬平方米)房屋建筑竣工面積(萬平方米)15以中高檔項目為主。從2002年開始，周邊盟市開發(fā)商開始進入咸陽市，這部分開發(fā)商一般是通過修路補償、基礎(chǔ)設(shè)施交換、招拍掛摘牌等形式獲得土地，其中以西安市企業(yè)為主，如：西安大信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、陜西泰盈環(huán)達通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等。

3.3.2開發(fā)投資量及投資結(jié)構(gòu)

這幾年咸陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長，增幅高于同期固定資產(chǎn)投資。2001—2007年房地產(chǎn)投資分別為4.35億元、6.55億元、11.6億元、16.6億元、24.8億元、28.07億元、42.1億元，2004年的增長率為28.9%，2007年的增長率達到了50%,是近幾年增長速度最快的一年，房地產(chǎn)投資增長速度增幅比同期的固定資產(chǎn)投資增幅高于13.1%。這是與西咸經(jīng)濟一體化大背景有著密切的關(guān)系[42]。2007年咸陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成投資比2006年增加了14.03億元，且當(dāng)年咸陽市房屋竣工面積達到327萬平方米，房地產(chǎn)開發(fā)投資增加是由于2002年年底提出西安咸陽經(jīng)濟一體化以來，西安許多有車族逐漸在咸陽市置業(yè)投資，從而促使咸陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資額連年不斷穩(wěn)步增加。從房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)上來看，這幾年一直是住宅投資為主的趨勢，辦公用房及商業(yè)營業(yè)用房投資也是比較高的速度增長，2005年辦公用房和商業(yè)營業(yè)用房完成投資分別為500萬元和27141萬元，合計9409萬元；2006年辦公用房和商業(yè)用房投資分別為1226萬元和8183萬元，合計32141萬元。其中辦公用房完成投資增長了2.45倍，商業(yè)用房完成投資下降了近70%。2007年住宅房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持增長勢頭，房地產(chǎn)投資在全市固定資產(chǎn)投資中所占比重持續(xù)上升，其中住宅投資達到12.5%。咸陽市住宅房地產(chǎn)市場起步較晚，在市場的成熟過程中投資起伏較大，但總體呈現(xiàn)出與經(jīng)濟發(fā)展相對應(yīng)的快速增長特征。從咸陽市的國民經(jīng)濟與市場發(fā)展階段和總趨勢來分析，住宅房地產(chǎn)投資占全市固定資產(chǎn)投資比重的上升是市場需求結(jié)構(gòu)變動的必然結(jié)果。

3.3.3經(jīng)濟適用住房建設(shè)

投資起步晚從商品住宅的投資類型結(jié)構(gòu)看，從2000年開始到2005年未建設(shè)經(jīng)濟適用住房。這種情況一方面弱化了對商品房價格上升的抑制作用，在住房社會保障體系尚未健全的情況下，不利于低收入家庭住房問題的解決；但另一方面，在客觀上有利于早日終結(jié)住房市場供給的雙軌制。2006年起咸陽市才啟動經(jīng)濟適用住房及廉租住房建設(shè)項目，目前，市區(qū)僅建設(shè)廉租住房1.05萬平方米，210戶入住，300套1.5萬平方米廉租住房工程項目正在建設(shè)中，已開工建設(shè)的“陽光一村”經(jīng)濟適用住房建設(shè)已完成投資3800萬元。針對這種情況，從2007年起咸陽市計劃將投資3.89億元，建設(shè)經(jīng)濟適用住房27.2萬平方米。

3.3.4開發(fā)投資理念

發(fā)生碰撞隨著西咸經(jīng)濟一體化進程的不斷加快，咸陽市郊區(qū)發(fā)展越來越受到重視，是把開發(fā)16重點放在郊區(qū)還是繼續(xù)固守中心城區(qū)的問題就擺在了每個開發(fā)商的面前，因而引發(fā)了“居住郊區(qū)化”和“新都市主義”的理念之爭。支持前者的開發(fā)商們認(rèn)為城市因人口爆炸、交通擁擠和空氣污染而使環(huán)境不斷惡化，號召追求生活質(zhì)量的人們逃離城區(qū)，到郊區(qū)尋找舒適的空間。有的甚至把“住宅郊區(qū)化”作為一種“革命性的居家理念”。支持后者的開發(fā)商們注意到一種“回流”趨勢，即有一部分郊區(qū)住宅購買者，在將郊區(qū)物業(yè)出租或拋售之后陸續(xù)反城，由此，以西咸經(jīng)濟一體化帶來的郊區(qū)蔓延的“新都市主義”居住理念被導(dǎo)入市場?！靶露际兄髁x”認(rèn)為真正高質(zhì)量的生活仍然在城區(qū)，郊區(qū)的種種不便短期內(nèi)無法快速發(fā)生改變，號召規(guī)劃部門、開發(fā)商共同努力，提升咸陽市中心城區(qū)的質(zhì)量，讓城市煥發(fā)更大的吸引力。其實無論現(xiàn)在和將來，“居住郊區(qū)化”和“新都市主義”都并行不悖，無論是對于城市外圍的居住開發(fā)，還是城市中心地帶的開發(fā)，崇尚自然與社會的融合和“以人為本”的精神，是現(xiàn)代居住社區(qū)的共同追求，它們在社區(qū)規(guī)劃設(shè)計上都遵循共同的原則：（1）明確社區(qū)邊界是創(chuàng)造領(lǐng)域感和歸屬感必不可少的條件；（2）適度的社區(qū)規(guī)模和具有明顯特征的社區(qū)中心是創(chuàng)造可識別的場所的關(guān)鍵；（3）居住、就業(yè)和商業(yè)的多功能混合和提供多種類型的住宅是創(chuàng)造豐富多彩的社區(qū)生活的基礎(chǔ)；（4）以公共交通為導(dǎo)向、以行人為基本尺度的道路系統(tǒng)應(yīng)構(gòu)成社區(qū)基本的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)；（5）公共參與應(yīng)成為社區(qū)設(shè)計中一個必不可少的重要環(huán)節(jié)。目前咸陽房地產(chǎn)開發(fā)和居住潮流中“雙強”格局已經(jīng)奠定?！靶露际兄髁x”在保留傳統(tǒng)都市主義精髓的同時，博采了郊區(qū)大盤所長，注重項目環(huán)境的營造；郊區(qū)大盤也在大力完善各項生活配套，彌補自身不足。這兩種理念的合理碰撞，使房地產(chǎn)市場能健康快速地發(fā)展[43]。

3.4咸陽市房地產(chǎn)產(chǎn)品及配套狀況

3.4.1建筑類型

咸陽市房地產(chǎn)項目的建筑類型十分豐富。過去開發(fā)的住宅項目以5到6層或6到7層磚混結(jié)構(gòu)的多層建筑為主。從2005年開始，建筑類型逐步豐富起來，近來開發(fā)的大型小區(qū)中大多規(guī)劃了部分低密度住宅區(qū)，建筑以4到5層的聯(lián)體TOWNHOUSE形式為主，如：華宇豪庭、奧林匹克花園等，這些別墅區(qū)用以提升小區(qū)檔次，吸引高端客戶；同時，高層、小高層住宅開始大行其道，如：金泰絲路花城、英倫風(fēng)景等，都是12層以上的建筑；但是，受國家政策限制，以及本地自然條件的局限，純別墅住宅小區(qū)近年來沒有出現(xiàn)。商業(yè)營業(yè)用房的建筑類型也比較有限。多數(shù)大型專業(yè)市場都采用了3到4層的磚混結(jié)構(gòu)或鋼結(jié)構(gòu)，每層的建筑面積較大，形成大開間、自由分隔的商鋪。大型商廈則通常17采用框架結(jié)構(gòu)，以期形成大的空間。臨街的商業(yè)用房多采用3到6層的磚混結(jié)構(gòu)，其中1—4層為商業(yè)部分，4層以上為公寓或住宅。

3.4.2規(guī)劃及建筑設(shè)計水平

咸陽市房地產(chǎn)市場的規(guī)劃及建筑設(shè)計水平在近兩年有較大的提高，雖然相比國內(nèi)同類中等城市還有一定差距，但房地產(chǎn)項目已經(jīng)逐漸呈現(xiàn)出多樣化、綜合化的趨勢。咸陽市大多數(shù)早期開發(fā)的房地產(chǎn)項目的規(guī)劃與設(shè)計缺少自身特色，建筑類型雷同，戶型設(shè)計不夠合理。

3.4.3園林環(huán)境建設(shè)水平

同建筑設(shè)計水平一樣，咸陽市房地產(chǎn)項目的園林環(huán)境建設(shè)水平也是在近幾年開發(fā)的樓盤中才有所提高，以前開發(fā)的小區(qū)多數(shù)沒有園林綠化設(shè)計，環(huán)境比較差，樓間距也比較小。新開發(fā)的大型小區(qū)多數(shù)比較注意園林環(huán)境建設(shè)，小區(qū)綠化率多在30%以上，還有不少項目在小區(qū)內(nèi)設(shè)計了水景，使小區(qū)環(huán)境建設(shè)水平提升一個檔次。但多數(shù)小區(qū)項目，尤其是建筑面積在5萬平方米以下的小區(qū)，其園林環(huán)境建設(shè)還處在一個較低的水平。

3.4.4工程建設(shè)水平

咸陽市大多數(shù)住宅項目都選擇了5至6層的磚混結(jié)構(gòu)。工程建設(shè)情況因施工隊伍的不同而不同，總體來講，由于施工項目難度普遍不大，工程建設(shè)質(zhì)量基本可以得到保證。但部分正在施工的項目，施工現(xiàn)場沒有被分隔，現(xiàn)場物品堆放比較雜亂，工人工作態(tài)度不很積極，工程建設(shè)水平不是很高。從2005年開始，小高層甚至高層項目開始逐漸涌現(xiàn)，并逐漸占據(jù)市場主流，同時，外來的建筑商大量進入咸陽市，給本地的建筑市場帶來不小的沖擊，也促進了當(dāng)?shù)毓こ探ㄔO(shè)水平的快速提升。

3.4.5物業(yè)管理水平

咸陽市物業(yè)管理目前還處于起步階段，在咸陽市眾多的房地產(chǎn)項目中，絕大多數(shù)項目都是由開發(fā)商自行成立物業(yè)公司對開發(fā)的小區(qū)進行物業(yè)管理，基本上屬于前期物業(yè)范疇。物業(yè)管理的專業(yè)化程度不高。物業(yè)管理的范圍主要集中在小區(qū)衛(wèi)生、綠化、安全幾個方面，其他增值服務(wù)內(nèi)容有限。小區(qū)物業(yè)管理的水平隨小區(qū)檔次的不同有較大差別，最新開發(fā)的小區(qū)引入了智能化系統(tǒng)管理，采用了IC技術(shù)、紅外監(jiān)控、電子巡更等新技術(shù)，物業(yè)管理水平相對有所提高。目前管理水平較高的小區(qū)有：英倫風(fēng)景、平湖秋月、華宇御景名苑等。

3.5咸陽市房地產(chǎn)市場的供給狀況

3.5.1區(qū)域開發(fā)分布比較

咸陽市的房地產(chǎn)開發(fā)在地域上有比較明顯的分布特點，下面從住宅和商業(yè)營運用房兩個方面分別討論：

（1）住宅開發(fā)項目全市開花18從2006年開始，隨著西安咸陽經(jīng)濟一體化進程的加速及政府扶持力度的加大，市內(nèi)的兩個區(qū)開發(fā)力度和拆遷力度都迅速加大，開發(fā)格局也由以前的秦都區(qū)為主，轉(zhuǎn)變?yōu)閮蓞^(qū)齊頭并進、全市開花。東區(qū)特點：①區(qū)域項目規(guī)模日趨擴大，大盤進入該區(qū)域。如：紫韻東城，日月星城等樓盤。②2007年開發(fā)體量較大，以小高層、高層為主，智能化較高，容積率較高。③項目規(guī)模比例協(xié)調(diào)，以市場需求為主要導(dǎo)向。④到2007年底房價上揚幅度較大，商品房均價達2200元/平方米。南區(qū)特點：①以大體量開發(fā)為主，規(guī)模和品質(zhì)明顯優(yōu)于其他區(qū)域。例如：奧林匹克花園，上林苑，金泰絲路花城，華宇·藍(lán)郡等。②緊鄰世紀(jì)大道兩側(cè)，以西咸經(jīng)濟一體化為發(fā)展方向，引導(dǎo)咸陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。③咸陽的對外窗口，西安擴展的重要戰(zhàn)略領(lǐng)地。西安開發(fā)企業(yè)進駐較多，說明該地段的不可替代的性質(zhì)。④該區(qū)域商品房均價達2300元/平方米。西區(qū)特點：①開發(fā)體量及進程不均勻，過大或過小的項目參雜其中。華泰·世紀(jì)家苑等。②處于中心邊緣地帶，受中心地帶發(fā)展制約。19③2007年底該區(qū)域價格才有明顯上浮，但產(chǎn)品品質(zhì)因受區(qū)域現(xiàn)狀限制，品質(zhì)相對較差。商品房均價達2100元/平方米。北區(qū)特點：①目前有兩個500畝左右大樓盤即將在2008年推出，其中就有華宇公司開發(fā)項目：華宇·景觀天下，作為北區(qū)項目標(biāo)桿，規(guī)模宏大。②該區(qū)域以高校為主，是咸陽的文化教育基地。還有中鐵二十一局集團公司和中鐵一局集團公司新運處等此類效益較好的大型國有企業(yè)?？腿阂愿咝＝處?、此類單位員工為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（馬莊、雙照）村民為輔。③文林路是咸陽目前最北邊的一條路，咸陽現(xiàn)在主要發(fā)展方向放在南區(qū)，故發(fā)展有一定的局限性。商品房均價達2150元/平方米。市中心特點：①由于區(qū)域中心，可開發(fā)土地有限，故以高層為主。代表樓盤有雙峰·城市花園，銀都·國際廣場，國潤·翠湖等。②銷售業(yè)績不存在太大問題，打價格戰(zhàn)是相對其他方面在該區(qū)域的主要競爭思想。③價格穩(wěn)步上漲，價格體現(xiàn)城市中心樓盤品質(zhì)和城市經(jīng)濟發(fā)展步伐。商品房均價達3000元/平方米。

（2）商業(yè)營業(yè)用房局部集中，整體分布均勻人民路商業(yè)圈：咸陽市的商業(yè)中心位于人民路與團結(jié)路構(gòu)成的一個塊狀地帶，尤其是人民路一帶，這里也是咸陽市商業(yè)營業(yè)用房最為集中的區(qū)域，分布了大大小小十多個商廈如：華聯(lián)商廈、人民商場、金元商場、寶安大廈、銀泰步行街、嘉惠商場等，形成了一個以零售為主的休閑消費商圈。七廠什字商業(yè)圈：七廠什字一帶經(jīng)過十多年的自然發(fā)展，形成咸陽市集飲食與零售消費與一體的商業(yè)圈。分布的商廈有：金義大廈、蘇寧電器、華潤萬家、凌云樓、天王飲食城等，其中凌云樓建于1986年，共12層，昔日享有“咸陽第一高樓”的美譽。玉泉路商業(yè)圈：玉泉路商業(yè)圈是近五年剛剛興起的一個新興商業(yè)圈。這一帶主要的商廈有：人人樂購物廣場、國美大廈、義烏商城等，形成了一個零售與批發(fā)集一體的商業(yè)圈。隨著麗彩廣場的開盤，集商鋪與住宅的綜合項目在玉泉路商圈已經(jīng)悄然興起。其他商業(yè)營業(yè)用房多為臨街商業(yè)用房，分布于咸陽市各街道兩側(cè)，這些商鋪規(guī)模普遍較小。

3.5.2房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢

咸陽市中心區(qū)土地資源越來越稀缺，特別是2006年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張。與此同時，國家取消福利實物分房，實行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開放住房二級市場，減免部分稅費等一系列措施，極大地20提高了群眾改善和購買住房的積極性，住房開始成為人們最大消費。面對這一市場局面，開發(fā)商們躍躍欲試。根據(jù)調(diào)查，咸陽這樣一個中等的城市，現(xiàn)已注冊100多家房地產(chǎn)企業(yè)，仍有不少從事其它行業(yè)的企業(yè)家，準(zhǔn)備進軍房地產(chǎn)，咸陽近年來的房地產(chǎn)發(fā)展勢頭使西安、深圳、廣州等地的諸多房地產(chǎn)商“搶攤咸陽”已成為共識。在目前市中心地帶土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向郊區(qū)地帶，如毛條路、咸陽偏轉(zhuǎn)、世紀(jì)大道等沿線，這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家地產(chǎn)公司“較勁”，市郊房地產(chǎn)開發(fā)“行情”看漲已成為不爭的事實。以金泰絲路花城、平湖秋月等為代表的城郊物業(yè)，代表著一種以城郊結(jié)合部綠色和環(huán)境文化為主要特征，倡導(dǎo)回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內(nèi)容及人性化“以人為本”為賣點的突出特點，從內(nèi)涵、價值上更加符合廣大中低收入消費者的需求，故銷售都比較紅火。同時，筑城郊區(qū)住宅的文化板塊正在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投資者越來越重視物業(yè)的環(huán)境，配套設(shè)施和物業(yè)管理，郊區(qū)地塊大有可為。

3.5.3供給量趨勢

西咸經(jīng)濟一體化以來，咸陽市經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市建設(shè)日新月異，對商品住宅、商業(yè)用房和辦公用房的需求不斷擴大，咸陽市房地產(chǎn)業(yè)也得到了巨大的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資從2003年的11.6億元[44]，增加到2006年的38.46億元。商品房竣工面積從2002年的45.85萬平方米增加到2006年的68.44萬平方米，其中住宅竣工面積從2002年的31.24萬平方米增加到2006年的61.30萬平方米。房地產(chǎn)投資開發(fā)利潤較高，在市場機制的驅(qū)動下，各行各業(yè)都來做房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)一哄而上，加之房地產(chǎn)管理體制不健全，房地產(chǎn)法規(guī)不完善，管理手段跟不上形式的發(fā)展，土地利用規(guī)劃的實施不嚴(yán)格，開發(fā)商獲地相對容易，結(jié)果造成商品房供大于求的局面。表3-1咸陽市商品房供應(yīng)量表年份本年度商品房竣工面積（萬平方米）本年度住宅竣工面積（萬平方米）本年度住宅竣工面積占商品房竣工面積比例200030.3428.6994.56%200127.5726.2195.07%200233.1531.2494.24%200337.5836.7997.90%200445.8542.3892.43%200573.9169.3993.88%200668.4461.3089.57%數(shù)據(jù)來源：2000—2006年咸陽市統(tǒng)計年鑒213.6咸陽市房地產(chǎn)市場的需求狀況3.6.1房地產(chǎn)市場需求群體3.6.1.1被動型需求被動型需求是直接由于西咸經(jīng)濟一體化產(chǎn)生的動拆遷戶需要重新安置所帶來的剛性需求。此類人群基本的情況是收入水平較低，原居住條件較差，無力承擔(dān)自主改善住房條件所需的資金。因此，在西咸經(jīng)濟一體化進程中，大部分仍然需要政府安置。正是由于這部分人群的收入層次較低，因此其需求的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)基本是中低檔的，價格處于政府控制線內(nèi)，位置也都基本遷出原居住地，在市區(qū)以外較偏遠(yuǎn)的地區(qū)落戶。

3.6.1.2主動型需求

主動型需求主要是指有能力的居民為了改善目前的居住狀況（居住面積、居住環(huán)境及條件等）或提供子女更好的教育條件，而進行的二次或二次以上的置業(yè)。西咸經(jīng)濟一體化帶動了咸陽市發(fā)展，帶來的不僅是環(huán)境的改善，還繼續(xù)保持了原有社區(qū)的優(yōu)勢，例如學(xué)校，菜市場，醫(yī)院等各方面優(yōu)秀的公共設(shè)施和部門，區(qū)域優(yōu)勢顯而易見，因此成為許多居民改善住房的理想場所。但是正是因為本身的地理位置優(yōu)越，加上改造后的環(huán)境及各類資源的改善，相應(yīng)的市場價格也隨之攀升，相應(yīng)的這部分類型的產(chǎn)品基本是以中高檔為主，面積也較大，滿足改善住房條件的要求。

3.6.1.3投資（機）型需求

投資（機）型需求是指投資（機）者為達到獲利目的，從事購房出租或轉(zhuǎn)售的盈利性投資行為引發(fā)的房地產(chǎn)需求。投資與投機都是以盈利為目的，他們最大的區(qū)別就是其獲利的合理性及相應(yīng)房產(chǎn)持有的時間長短不同。如上所述，西咸經(jīng)濟一體化帶來的各類設(shè)施及環(huán)境的改善，吸引了大量的投資者的目光，其相應(yīng)的需求也隨之增加。表3-2咸陽城鎮(zhèn)家庭擁有多套房屋情況表戶數(shù)（萬戶）占總戶數(shù)的比例有自己房產(chǎn)的家庭81.8759.6%擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭28.1620.5%擁有三套以上房產(chǎn)的家庭2.21.6%注：總戶數(shù)以2006年137.37萬戶計資料來源：陜西省地情網(wǎng)由于這部分需求主要是為了盈利，所以其需求的對象基本是所處地理位置非常優(yōu)越，中高檔以上，價格較高的產(chǎn)品。

3.6.2購房客戶群特征規(guī)律分析

咸陽市購房客戶主要還是以本地居民為主，但外來客戶近年增加很快。從社會購房層次調(diào)查來看，如圖3-2現(xiàn)在咸陽市購房的主要對象是：企事業(yè)單位及公務(wù)員占45%，22圖3-3咸陽市購房面積分布80平方米以下80--120平方米120平方米以上圖3-2咸陽市購房對象分類企事業(yè)單位及公務(wù)員個體商人外地來咸陽市經(jīng)商的人員轉(zhuǎn)賣二手房調(diào)整住房人員復(fù)員軍人及工作調(diào)動人員個體商人占20%，外地來咸陽市經(jīng)商的人員占4%，轉(zhuǎn)賣二手調(diào)整住房的人員占15%，復(fù)員軍人及工作調(diào)動的人員占16%。從購房面積情況調(diào)查來看：如圖3-3，購買建筑面積在80平方米以下的占40%，購買80—120平方米的占35%，購買120平方米以上的占25%。小戶型、中戶型和大戶型的客戶群分布相對比較均勻，各個檔次、面積的商品房都有一定的市場存在，中等偏小戶型的客戶數(shù)量相對比較多。

3.6.3置業(yè)地段和生活方式的逐漸改變

以前咸陽市民的傳統(tǒng)觀念是“寧要城里一張床，不要郊區(qū)一套房”，甚至把居住在市中心當(dāng)作一種身份的象征。近些年來，隨著西咸經(jīng)濟一體化進程的不斷加快，咸陽市郊區(qū)發(fā)展越來越受到重視，特別是交通條件的改善，人們固有的物業(yè)區(qū)位觀念逐漸發(fā)生了變化?，F(xiàn)在，人們購買住房時，不再僅局限于市中心的房子，而是考慮配套、交通、環(huán)境、價格、升值潛力等綜合因素?，F(xiàn)在在郊區(qū)購買住宅，不但可以增加居住面積，擁有優(yōu)美的環(huán)境，還可以享有低地價帶來的實惠，更有一些西安的中等階層和咸陽的富裕階層在郊區(qū)二次置業(yè)，購買住宅，實現(xiàn)“5+2”的生活方式，即五天在市區(qū)，周六、周23日在郊區(qū)，或者實現(xiàn)五天在秦都區(qū)，周六、周日在渭城區(qū)區(qū)東面老城區(qū)。因此，過去一些排斥在郊區(qū)置業(yè)的人們開始逐漸到市區(qū)外圍購買住宅。

3.7咸陽市房地產(chǎn)銷售狀況

3.7.1租售情況

咸陽市房地產(chǎn)項目的銷售情況根據(jù)項目運作的情況好壞有很大不同。住宅小區(qū)環(huán)境好，地理位置優(yōu)越的銷售情況比較理想，如麗彩怡和人家以獨特的環(huán)境設(shè)計贏得了客戶的青睞，開盤時間不久就已經(jīng)售出50%的產(chǎn)品。而文林由于戶型設(shè)計不合理，銷售情況不佳?？傮w講高層1、2層以及小區(qū)邊緣的房子比較難賣。除去剛開盤的項目，住宅的整體銷售率在40—50%。商業(yè)用房的租售情況根據(jù)所處地段不同有較大的差別。位于咸陽市幾個成規(guī)模的商圈中的商鋪租售情況十分良好，如義烏大廈，開盤不久，一層商鋪已全部售空。而地理位置相對比較偏僻，又沒有臨主要街道的臨街商鋪的租售情況就比較差?？傮w而言，位于商圈范圍或臨主要街道的商鋪租售率都在85%以上，而普通臨街商鋪的租售率在50—65%。

3.7.2商品住宅銷售量持續(xù)增長

表3-32000-2007年咸陽市商品住宅實際銷售情況年份商品住宅實際銷售面積（萬平方米）200019.88200122.08200229.04200330.09200431.79200542.87200637.72200766.3數(shù)據(jù)來源：2000-2007年咸陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報以上是咸陽市近幾年的住宅銷售情況表。2007年商品房銷售量繼續(xù)大幅增長，達到66.3萬平方米，比2006年增加28.58萬平方米，為住宅商品化以來的最高值。房地產(chǎn)年銷售額也隨之大幅上漲，在銷售總額中，個人購房所占比重持續(xù)增加，2007年達到60%。從各類商品房銷售的構(gòu)成來看，2003年以后，在銷售總量中住宅一直占近58%，反應(yīng)出居民對住宅需求持續(xù)旺盛的態(tài)勢。24

3.8咸陽市房地產(chǎn)價格

3.8.1各類物業(yè)價格

咸陽市住宅房價根據(jù)地段、小區(qū)檔次、戶型及層數(shù)的不同而各有不同?？傮w上講，普通住宅的平均價格在2300元/平方米左右。根據(jù)小區(qū)的檔次、樓層的變化，價格范圍在1750—3600元/平方米。而產(chǎn)品建筑形式的不同，會造成售價的很大的差異。在咸陽市，普通六層磚混樓的售價基本在2100元/平方米左右，根據(jù)地段、品質(zhì)的不同，價格在1800—3000元/平方米之間；帶電梯的高層公寓起價在2500元/平方米以上；別墅由于資源的稀缺性，售價較高，達到2800元/平方米以上，最貴的達到5000元/平方米，這基本上也是咸陽市住宅的最高價。此外，小戶型的房子售價相對便宜，大戶型尤其是躍層戶型售價較高。咸陽市的商業(yè)用房價格也有一定的差異性。價格最高的是商業(yè)繁華區(qū)的大中型綜合商業(yè)用房，其價格在6100元/平方米以上，最高達8000元/平方米。臨街商鋪的價格根據(jù)所處位置及所臨街道的不同而有不同，商業(yè)繁華區(qū)中臨主干道的1、2層價格通常在6500元/平方米以上。專業(yè)市場中，1層的價格最高，出入口及電梯旁的鋪位價格也較高。商鋪的租金和售價基本上是正相關(guān)的，售價高租金也高。大中型綜合商業(yè)用房的月租金最高，可達到平方米150元以上。專業(yè)商品市場的商鋪租金普遍高于普通臨街商鋪。早期開發(fā)的一些商品市場由于環(huán)境較差，配套設(shè)施不齊全等原因租金較低。一般來講，商鋪每月每平方米的租金在80—150元之間，100元左右的區(qū)間內(nèi)最多。

3.8.2房地產(chǎn)價格迅速上升

西咸經(jīng)濟一體化帶動咸陽市房地產(chǎn)價格上升主要源于兩個方面：一是隨著人口和產(chǎn)業(yè)的遷入，增加了咸陽市住宅和產(chǎn)業(yè)用房的市場需求量，促進房地產(chǎn)價格上漲；二是西咸經(jīng)濟一體化促進政府不斷加快對城市及外圍區(qū)域市政等設(shè)施的投資，使房地產(chǎn)的價值量增加，引起房地產(chǎn)價格上升。咸陽市2002年住宅房地產(chǎn)均價為1400元/平方米，2004年漲到1610元/平方米，兩年上漲了260元/平方米；到2005年住宅單價基本在1750—2230元/平方米的區(qū)間，部分地段受地鐵交通等利好因素的影響，達到2750元/平方米；2007年第一季度，渭城區(qū)的住宅單價集中分布在2250元/平方米左右，秦都區(qū)的住宅單價集中在2400元/平方米左右。

3.8.3城郊與市中心房地產(chǎn)價格形成聯(lián)動態(tài)勢

隨著西咸經(jīng)濟一體化腳步的加快，咸陽市基礎(chǔ)設(shè)施，生活配套的不斷完善，以及市交及地鐵交通的加速建設(shè)，城郊與市中心的聯(lián)系日趨緊密和便利。使城郊與市中心房地產(chǎn)市場逐漸融合為一個整體，城郊價格和市中心價格的相關(guān)性不斷增強。如圖3-4所示，在2002—2006的四年中，城郊與市中心保持了同樣的發(fā)展趨勢，市中心起著領(lǐng)頭羊的作用，帶動著城郊房地產(chǎn)價格一起上漲。25圖3-4咸陽2001-2006年住宅預(yù)售單價走勢圖05001000150020002500200120022003200420052006郊區(qū)住宅單價（元/平方米）市中心住宅單價（元/平方米）