導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房屋委托管理合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

乙方：___________街（鎮(zhèn)）出租屋管理服務(wù)中心

根據(jù)《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》（廣州市人民政府令〔XX〕第2號(hào)）的精神，為了進(jìn)一步加強(qiáng)房屋租賃市場(chǎng)管理，規(guī)范房屋租賃行為，明確區(qū)（縣級(jí)市）國(guó)土資源和房屋管理局、區(qū)（縣級(jí)市）房地產(chǎn)租賃管理所和街（鎮(zhèn)）出租屋管理服務(wù)中心三者的管理職責(zé)，推進(jìn)城市管理工作邁上新臺(tái)階，特訂立本委托合同，共同遵守。

一、委托范圍：甲方將轄區(qū)內(nèi)全部房屋（含住宅和非住宅房屋）的租賃登記備案工作委托乙方負(fù)責(zé)辦理。

二、委托時(shí)限：自年　月　日起至年　月　日止。

三、乙方接受甲方委托，應(yīng)具備下列條件：

1．有固定的辦公場(chǎng)所，正式掛牌辦公；

2．兩名以上經(jīng)培訓(xùn)的專、兼職房屋租賃管理工作人員；

3．統(tǒng)一使用"廣州市房屋租賃計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)"軟件。

四、雙方職責(zé)：

（一）甲方職責(zé)：

1．負(fù)責(zé)對(duì)違法租賃行為進(jìn)行查處和做出行政處罰決定。

2．區(qū)、縣級(jí)市房地產(chǎn)租賃管理所負(fù)責(zé)房屋租賃登記備案的組織實(shí)施，對(duì)乙方進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)、指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督，開(kāi)展違法租賃行為和租賃登記備案違規(guī)操作的調(diào)查、查處工作。

3．負(fù)責(zé)轄內(nèi)房屋租賃政策宣傳組織工作。

（二）乙方職責(zé)：

1．負(fù)責(zé)辦理轄內(nèi)房屋租賃登記備案手續(xù)，每月將受理的登記備案數(shù)據(jù)信息及時(shí)報(bào)送甲方。要求按照市國(guó)土資源和房屋管理局制定的辦事程序進(jìn)行統(tǒng)一操作，統(tǒng)一收費(fèi)。

2．負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)租賃房屋進(jìn)行巡查，協(xié)助甲方開(kāi)展轄內(nèi)房屋租賃市場(chǎng)的清理整頓工作，發(fā)現(xiàn)涉及甲方職權(quán)范圍的違法租賃行為，及時(shí)書(shū)面告知甲方查處。

3．協(xié)助甲方開(kāi)展轄內(nèi)房屋租賃政策宣傳工作。

五、違約責(zé)任：

1．甲方?jīng)]有履行其相應(yīng)的職責(zé)，乙方可以要求甲方履行，如甲方仍不履行，乙方有權(quán)向上一級(jí)主管部門或相關(guān)協(xié)調(diào)部門（辦）反映，督促甲方履行。因甲方不履行職責(zé)而造成管理過(guò)失的，甲方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)行政責(zé)任。

2．甲方發(fā)現(xiàn)乙方不履行職責(zé)或有違規(guī)操作的，應(yīng)責(zé)令其限期整改。乙方逾期不改正的，甲方有權(quán)向協(xié)調(diào)部門（辦）反映。因乙方不履行職責(zé)或違規(guī)操作而造成管理過(guò)失的，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任。

六、本合同自雙方簽訂之日起生效。

七、本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，送一份給市國(guó)土資源和房屋管理局備案。

甲方：（簽章）　乙方：（簽章）

法定代表人：（簽名）法定代表人：（簽名）

立約日期：　年　 月　 日

廣州市　區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局委托房屋租賃登記備案證書(shū)

穗國(guó)房委字（　 ）號(hào)

根據(jù)《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》的規(guī)定，委托街（鎮(zhèn)）出租屋管理服務(wù)中心在委托合同范圍內(nèi)，以廣州市 區(qū)（縣級(jí)市）國(guó)土資源和房屋管理局的名義依法辦理房屋租賃登記備案。

有效期限：自　年　月　日起至　年　月　日止

委托機(jī)關(guān)簽章年月日

篇2

一、物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)。

物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨(dú)特性而與一般的糾紛有著不同的特點(diǎn)。

1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標(biāo)的額較大。

1990年以來(lái)，特別是1992年以后，全國(guó)各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫(xiě)字樓的大廈（以下簡(jiǎn)稱為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院。以?？谑行氯A區(qū)法院為例，該院于1995年開(kāi)始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來(lái)因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無(wú)減。訴訟標(biāo)的額少則上萬(wàn)元，多則幾十萬(wàn)元。

2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過(guò)程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前?？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理糾紛，已從剛開(kāi)始受理時(shí)物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費(fèi)的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業(yè)管理者（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多；（2）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛；（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛；（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái)務(wù)損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；（7）業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債（包括服務(wù)管理關(guān)系、關(guān)系、承包關(guān)系）、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認(rèn)為在沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主選票未過(guò)半數(shù)的情況下，?？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會(huì)屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。

3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對(duì)糾紛的審理有一定的難度。

物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類案件的主體，既有我國(guó)公民、法人和其他組織，又有外國(guó)公民、外國(guó)企業(yè)、港澳臺(tái)同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會(huì)，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會(huì)或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實(shí)踐中又無(wú)現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國(guó)民法通則》等法律中無(wú)專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進(jìn)行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來(lái)一定的難度。

二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題。

（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問(wèn)題。

確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問(wèn)題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問(wèn)題，應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來(lái)確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當(dāng)事人一般都在物業(yè)所在地的法院，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ教崞鹎謾?quán)之訴的，應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng)適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購(gòu)置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營(yíng)業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動(dòng)產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。

（二）應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。

審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護(hù)法律嚴(yán)肅性的問(wèn)題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司或開(kāi)發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司對(duì)建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書(shū)面協(xié)議：通常所說(shuō)的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書(shū)面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理公司管理的書(shū)面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。

1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。

在審查物業(yè)管理服務(wù)合同（或稱聘用管理合同）時(shí)，應(yīng)主要從當(dāng)事人是否具備民事主體資格和相應(yīng)的民事權(quán)利能力、民事行為能力，合同的內(nèi)容是否合法來(lái)審查其效力。物業(yè)管理權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利，行使物業(yè)管理權(quán)的應(yīng)是物業(yè)的所有權(quán)人，或是與業(yè)主約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，而非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由于我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中物業(yè)管理剛起步，在購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)，物業(yè)管理多是作為商品房售后服務(wù)的一環(huán)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂，約定購(gòu)房者接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù).隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來(lái)越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)作為行使物業(yè)管理權(quán)的一方，續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理有償服務(wù)。因此，物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當(dāng)事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管理委員會(huì)，另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無(wú)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，其效力應(yīng)以建設(shè)部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)來(lái)認(rèn)定無(wú)效，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實(shí)施物業(yè)管理，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在出售房屋前，就應(yīng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，或注冊(cè)成立物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。所以，1994年4月1日后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。

在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時(shí)，還應(yīng)注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益；必須在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對(duì)于業(yè)主不能在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效；對(duì)易引起糾紛的物業(yè)管理費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、范圍要依據(jù)物價(jià)管理部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或報(bào)經(jīng)物價(jià)管理部門批準(zhǔn)，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用和滯納金，未經(jīng)批準(zhǔn)擴(kuò)大收費(fèi)范圍的條款，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效條款；對(duì)屬于業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)鹊氖褂?、收益，如不允許業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不向業(yè)主交付相應(yīng)對(duì)價(jià)的，均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權(quán)行為常常發(fā)生，物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)益的不平等條款的，應(yīng)確認(rèn)部分無(wú)效.

2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認(rèn)為物業(yè)管理權(quán)在其手中，而在無(wú)能力或精力實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，或?yàn)槟怖谂c業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后，將受托進(jìn)行物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)包給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費(fèi)用的糾紛。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理權(quán)屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會(huì)才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供有償服務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)物業(yè)實(shí)施管理，其由此所享有的受托權(quán)實(shí)質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán)，而是受托管理權(quán)，將受托管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給他人經(jīng)營(yíng)，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效合同。有受托管理權(quán)的物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包，其無(wú)權(quán)收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權(quán)，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，不應(yīng)得到支持。

3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。

在考察物業(yè)委托管理合同時(shí)應(yīng)注意審查合同的當(dāng)事人和合同的內(nèi)容。業(yè)主或代表業(yè)主的管委會(huì)委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務(wù)，據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實(shí)質(zhì)上是屬于前述物業(yè)管理服務(wù)合同，如無(wú)其它致合同無(wú)效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應(yīng)確認(rèn)有效。但在實(shí)踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的合同，而是由正在實(shí)施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理的合同，這種類型的物業(yè)委托管理合同，其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經(jīng)業(yè)主同意，將取得的委托管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，由他人對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對(duì)所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管理能力的信任，物業(yè)管理公司既無(wú)權(quán)將享有的受托管理權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓，也無(wú)權(quán)另行委托他人對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理。而且，根據(jù)民法理論，轉(zhuǎn)委托成立的前提必須是經(jīng)委托人（即業(yè)主）同意，接受委托進(jìn)行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權(quán)轉(zhuǎn)托他人行使，所簽訂的物業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實(shí)施了無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)委托的行為，應(yīng)確認(rèn)合同無(wú)效。在審查物業(yè)委托管理合同時(shí)，應(yīng)將其與物業(yè)管理公司選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的合同區(qū)分開(kāi)來(lái)，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。

三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問(wèn)題。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權(quán)主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國(guó)目前尚無(wú)物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善，在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭(zhēng)議問(wèn)題較多的現(xiàn)象。筆者試對(duì)實(shí)踐中有爭(zhēng)議或急需明確的問(wèn)題作一探討。

（一）關(guān)于業(yè)主大會(huì)如何召集、選舉，作出決議的程序問(wèn)題。

由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管理權(quán)，為此產(chǎn)生了業(yè)主大會(huì)制度和由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會(huì)制度。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)，但《辦法》未對(duì)業(yè)主大會(huì)制度，包括業(yè)主大會(huì)如何召集、選舉如何行使權(quán)利、作出決議等作出規(guī)定。雖然一些地方性規(guī)章如《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》中已有對(duì)業(yè)主大會(huì)制度和管委會(huì)制度做出規(guī)定，但不盡完善，實(shí)踐中存在問(wèn)題仍急需明確。如房產(chǎn)行政管理部門如何進(jìn)行物業(yè)管理？在什么情況下召集第一次業(yè)主大會(huì)？如何選舉產(chǎn)生管委會(huì)？在未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的情況下，分別通過(guò)書(shū)面投票的方式征集業(yè)主的選票是否可行？如何確定業(yè)主的投票權(quán)？是一房產(chǎn)證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問(wèn)題很具體，但實(shí)踐中涉及到當(dāng)事人切身利益，急需有明確的規(guī)定，以便于操作.筆者認(rèn)為，業(yè)主要行使物業(yè)管理權(quán)實(shí)現(xiàn)自治，應(yīng)盡早召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，以確定物業(yè)管理中的重大問(wèn)題。第一次業(yè)主大會(huì)的召集，既可由房產(chǎn)行政管理部門召集，也可由業(yè)主自行召集，但持有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行，在未召集業(yè)主大會(huì)，業(yè)主或其委托人未出席的情況下，分別書(shū)面征集業(yè)主意見(jiàn)而成立管委會(huì)或通過(guò)應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)的決議的，不能確認(rèn)管委會(huì)或有關(guān)決議的效力。應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)是住宅小區(qū)或商廈物業(yè)管理的最高決策機(jī)構(gòu)，及召集第一次業(yè)主大會(huì)的前提條件，形成業(yè)主大會(huì)有效決定的程序。住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在出售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生管委會(huì)呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過(guò)程也許很長(zhǎng)），業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權(quán)，則難以保障業(yè)主應(yīng)享有的權(quán)益，但如果房屋出售或入住未達(dá)一定的比例，其時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是最大的業(yè)主，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)也難以體現(xiàn)小部分業(yè)主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達(dá)到一定的比例，方依法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，成立管委會(huì)，這是保護(hù)業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理的必然要求。筆者認(rèn)為，住宅小區(qū)或商廈主要用于出售的，其出售率達(dá)到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達(dá)到50％以上的，應(yīng)規(guī)定開(kāi)發(fā)商或其聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司須向房產(chǎn)行政管理部門報(bào)告，在管理部門組織下或自行召集下，召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生管委會(huì)，這對(duì)于保護(hù)業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)是較為有利的。

關(guān)于業(yè)主的投票權(quán)如何確定，關(guān)系到業(yè)主的切身利益，關(guān)系到業(yè)主大會(huì)的決定是否有效，這是業(yè)主實(shí)際行使物業(yè)管理權(quán)的重要一環(huán)，應(yīng)在平等、公平的原則下確定業(yè)主的投票權(quán)。由于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來(lái)確定，如以每一產(chǎn)權(quán)人或使用人一票，對(duì)購(gòu)置較大房產(chǎn)份額的業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來(lái)計(jì)算，確定投票權(quán)及票數(shù)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業(yè)主如無(wú)投票權(quán)，其權(quán)益如何體現(xiàn)？筆者認(rèn)為，應(yīng)規(guī)定業(yè)主或與業(yè)主有約定享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應(yīng)享有業(yè)主大會(huì)或管委會(huì)的投票權(quán)，但所代表的票數(shù)可有區(qū)別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計(jì)一票的單位，每一計(jì)票單位的建筑面積享有一票，計(jì)票單位面積以下的業(yè)主，每一產(chǎn)權(quán)人有一票，非業(yè)主使用人的投票權(quán)從其與業(yè)主的約定。如以建筑面積100平方米為計(jì)票單位，房屋建筑面積每100平方米計(jì)一票，100平方米以下的每一產(chǎn)權(quán)人享有一票。這樣既體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)一致的原則，也充分考慮了小業(yè)主的利益。業(yè)主大會(huì)的決議，如要求所有業(yè)主通過(guò)方有效，則往往會(huì)只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業(yè)主的利益。在合理確定業(yè)主投票權(quán)的基礎(chǔ)上，規(guī)定業(yè)主大會(huì)的決議，須由出席會(huì)議的業(yè)主所投票數(shù)的半數(shù)以上通過(guò)，且這部分業(yè)主所享有的建筑物所有權(quán)或使用權(quán)的份額達(dá)半數(shù)以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主的共同利益。

（二）關(guān)于管理委員會(huì)的主體資格問(wèn)題。

管理委員會(huì)是在房地產(chǎn)行政管理部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)或商廈的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和由產(chǎn)權(quán)人授權(quán)或與其有管理權(quán)約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的組織，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，管委會(huì)有權(quán)選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動(dòng)中，管委會(huì)以其名義代表業(yè)主。而管委會(huì)在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問(wèn)題目前在實(shí)踐中爭(zhēng)議較大。管委會(huì)是業(yè)主的自治性機(jī)構(gòu)，須依法成立，才能行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。管委會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)按確定的程序選舉產(chǎn)生后，應(yīng)由業(yè)主聯(lián)名或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司，報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門登記確認(rèn)。未經(jīng)登記確認(rèn)，或未經(jīng)業(yè)主授權(quán)，他人以業(yè)主的名義將管委會(huì)予以登記的，視為管委會(huì)尚未依法成立。對(duì)于依法成立的管委會(huì)的主體資格，有一種意見(jiàn)認(rèn)為，管委會(huì)不是法人，沒(méi)有獨(dú)立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔(dān)民事、行政責(zé)任。對(duì)此意見(jiàn)，筆者不敢茍同?！掇k法》賦予了管委會(huì)對(duì)外簽訂聘用合同的權(quán)利，應(yīng)視為管委會(huì)在物業(yè)管理中具備了一定的民事權(quán)利能力和行為能力。管委會(huì)代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應(yīng)以此否認(rèn)合同的效力。但《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認(rèn)其簽訂物業(yè)管理合同主體資格的同時(shí)，必然涉及在實(shí)踐中已發(fā)生的管委會(huì)訴訟主體地位問(wèn)題。因物業(yè)管理發(fā)生糾紛，管委會(huì)能否以其名義參加訴訟？筆者認(rèn)為，管委會(huì)固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應(yīng)屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當(dāng)事人。管委會(huì)參與訴訟既是代表業(yè)主行使權(quán)利的行為，又是有關(guān)規(guī)章中規(guī)定其有權(quán)簽訂物業(yè)管理合同所派生出的權(quán)利義務(wù)。但畢竟由于有關(guān)規(guī)定不明確，實(shí)踐中對(duì)此認(rèn)識(shí)不一，因此有必要在有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確。

（三）關(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問(wèn)題。

與住宅小區(qū)的用途不同，商廈主要用于商業(yè)目的。在商廈出售、出租后，為了維護(hù)商廈業(yè)主或使用人的房屋及相應(yīng)配套的公用設(shè)施的良好運(yùn)行，商廈同樣需要由物業(yè)管理公司實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。而實(shí)踐中，許多商廈仍由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或房產(chǎn)份額占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的大業(yè)主直接進(jìn)行物業(yè)管理。由于商廈的檔次普遍較高，對(duì)提供管理服務(wù)的要求更高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或其他物業(yè)管理則往往以較高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取管理費(fèi)用，常為此引發(fā)糾紛。而建設(shè)部《辦法》，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部印發(fā)的有關(guān)服務(wù)收費(fèi)辦法，都只對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)管理及服務(wù)收費(fèi)予以規(guī)定，未對(duì)商廈的物業(yè)管理及服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行規(guī)定。地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入物業(yè)管理的范疇，使商廈業(yè)主如何行使物業(yè)管理權(quán)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)要求如何確定既無(wú)法可依，也無(wú)行政規(guī)章可依。由此產(chǎn)生的糾紛難以妥善處理，不利于我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)體系的建立和完善。因此，應(yīng)將商廈的物業(yè)管理納入法律的調(diào)整范圍，在有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，以規(guī)定住宅小區(qū)和商廈的物業(yè)管理為基本框架，分別根據(jù)住宅小區(qū)和商廈的特點(diǎn)，明確各自的服務(wù)內(nèi)容、范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、方法，以及行使物業(yè)管理權(quán)的方式。

（四）關(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施的問(wèn)題。

篇3

乙方（受托人）：____________________物業(yè)管理公司

為加強(qiáng)_________住宅區(qū)物業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱住宅區(qū)條例）及其配套實(shí)施細(xì)則（以下簡(jiǎn)稱住宅區(qū)細(xì)則）和市政府有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，同意簽訂本委托管理合同，以便共同遵守。合同書(shū)面如下：

一、委托管理范圍及內(nèi)容

（一）甲方將位于_________區(qū)_________路的_________住宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，承包經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。

（二）管理事項(xiàng)包括：

1．房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；

2．區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所（地）（消防、電梯、機(jī)電設(shè)備，路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場(chǎng)等）的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

3．清潔衛(wèi)生（不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作）；

4．公共生活秩序；

5．文娛活動(dòng)場(chǎng)所；

6．便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及住宅區(qū)內(nèi)所有營(yíng)業(yè)場(chǎng)所（不含肉菜市場(chǎng)）；

7．車輛行駛及停泊；

8．住宅區(qū)檔案管理；

9．政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。

二、委托管理原則

以社會(huì)效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔，相互促進(jìn)，體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一原則。

三、委托管理形式

確定管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)抵押經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任制。

四、委托管理期限 委托管理期限為_(kāi)_____年，自______年_____月_______日起至______年______月______日止。

五、雙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)

（一）甲方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)

1．依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將________住宅區(qū)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理；

2．監(jiān)督乙方對(duì)公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方；

3．按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房（總建設(shè)面積的0．5%）________平方米給乙方，按商品房租金標(biāo)準(zhǔn)租賃租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù)；

4．給乙方提供管理用房________平方米（其中辦公用房________平方米，員工宿舍________平方米），按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)租用；

篇4

    第二條  本辦法所稱物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、非業(yè)主使用人委托，對(duì)城市住宅區(qū)和非住宅區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其附屬共用設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地等進(jìn)行日常管理、養(yǎng)護(hù)、維修并提供其他相關(guān)服務(wù)所收取的費(fèi)用。

    第三條  物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及與業(yè)主、非業(yè)主使用人經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)的原則，并按照物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行分等定價(jià)，禁止價(jià)格壟斷和牟取暴利的行為。

    第四條  縣級(jí)以上地方人民政府價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)施監(jiān)督管理。

    縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)配合本級(jí)價(jià)格行政主管部門，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和指導(dǎo)。

    第五條  物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)根據(jù)提供服務(wù)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

    物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供公共和公共代辦的收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)；為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供特定服務(wù)的收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

    實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)具體項(xiàng)目，由省人民政府價(jià)格行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理主管部門依法制定并公布。

    第六條  實(shí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣人民政府價(jià)格行政主管部門按照國(guó)家規(guī)定的成本構(gòu)成，結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育程度制定，經(jīng)本級(jí)人民政府物業(yè)管理主管部門會(huì)簽后公布。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、非業(yè)主使用人按照政府定價(jià)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或者在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度內(nèi)協(xié)商確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)市、縣人民政府價(jià)格行政主管部門核定后執(zhí)行。

    實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、非業(yè)主使用人協(xié)商確定。

    第七條  市、縣人民政府價(jià)格行政主管部門制定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)建立聽(tīng)證會(huì)制度，充分聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)以及有關(guān)單位的意見(jiàn)。

    第八條  物業(yè)管理公共收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合理負(fù)擔(dān)的原則，按照物業(yè)管理范圍內(nèi)業(yè)主或者非業(yè)主使用人所占房屋建筑面積分?jǐn)偂?/p>

    第九條  物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、非業(yè)主使用人，應(yīng)當(dāng)依法訂立載有物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法的物業(yè)委托管理合同。

    第十條  住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金按照國(guó)家和本省有關(guān)規(guī)定籌集、使用與管理。

    第十一條  業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)委托管理合同的規(guī)定，按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)按照物業(yè)委托管理合同的規(guī)定予以追繳。

    對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的五保戶和生活水平在最低生活保障線以下的住戶，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)定，可以減繳或者免繳物業(yè)管理公共費(fèi)。

    第十二條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)委托管理合同的規(guī)定，向業(yè)主、非業(yè)主使用人提供質(zhì)價(jià)相稱的物業(yè)管理服務(wù)，收取相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，并將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)范圍及服務(wù)內(nèi)容在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所或者收費(fèi)地點(diǎn)公布，接受業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、非業(yè)主使用人的監(jiān)督。

    第十三條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每季度或者每半年向業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、非業(yè)主使用人公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支帳目以及物業(yè)管理年度計(jì)劃的執(zhí)行情況等，接受其監(jiān)督。

    第十四條  物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)管理，并收取相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，其他部門和單位不得再收取相同的費(fèi)用。

    第十五條  物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、非業(yè)主使用人發(fā)生收費(fèi)糾紛的，由當(dāng)事人協(xié)商處理，也可以由市、縣人民政府價(jià)格行政主管部門調(diào)解處理；協(xié)商或者調(diào)解不成的，當(dāng)事人可以依法提起民事訴訟。

    第十六條  物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府價(jià)格行政主管部門依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)或者規(guī)章規(guī)定給予處罰：

    （一）不按規(guī)定執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的；

    （二）不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；

    （三）收費(fèi)不服務(wù)或者多收費(fèi)少服務(wù)的；

    （四）違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他收費(fèi)行為。

    第十七條  價(jià)格行政主管部門工作人員在物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)工作中，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

    第十八條  市、縣人民政府可以根據(jù)本辦法規(guī)定，結(jié)合本地實(shí)際，制定實(shí)施細(xì)則。

篇5

一、投資產(chǎn)權(quán)式酒店的優(yōu)勢(shì)

投資產(chǎn)權(quán)式酒店具有眾多優(yōu)勢(shì)，與投資傳統(tǒng)酒店或者傳統(tǒng)房地產(chǎn)的區(qū)別是：1.擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)可自由買賣；2.委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，方便省心；3.有固定的回報(bào)，業(yè)主收入穩(wěn)定；4.享受一定的免費(fèi)入住權(quán)或者酒店消費(fèi)卡等星級(jí)酒店才有的服務(wù)。

二、投資產(chǎn)權(quán)式酒店存在的幾個(gè)問(wèn)題

1.價(jià)格偏高。目前，國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店標(biāo)準(zhǔn)間一般售價(jià)20 萬(wàn)元到 40 萬(wàn)元之間。如果按照國(guó)際市場(chǎng)分時(shí)度假產(chǎn)品的平均首付 8000 美元計(jì)算，相當(dāng)于首付人民幣6萬(wàn)多元。

2.受限頗多。國(guó)內(nèi)大多數(shù)產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主只能在每年固定的時(shí)間使用一段時(shí)間的分時(shí)度假期，缺乏靈活性。

3.使用期短。產(chǎn)權(quán)式酒店大多是商住性質(zhì)，土地使用年限為40年，而住宅用地的使用年限是70年，也就是說(shuō)，用較高的價(jià)格買來(lái)的卻只有40年的使用權(quán)。

4.發(fā)展無(wú)序。開(kāi)發(fā)商盲目跟進(jìn)，項(xiàng)目倉(cāng)促上馬，導(dǎo)致資金不足；前期大力炒作，后期的配套服務(wù)卻跟不上。

5.缺乏規(guī)范。目前，國(guó)家相關(guān)管理部門對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)品性質(zhì)尚未做出明確界定，也沒(méi)有出臺(tái)針對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的法律法規(guī)，造成部分不法經(jīng)營(yíng)者的無(wú)序進(jìn)入，影響了市場(chǎng)的健康發(fā)展。

三、投資產(chǎn)權(quán)式酒店主要涉及的法律關(guān)系

投資產(chǎn)權(quán)式酒店主要涉及兩個(gè)法律關(guān)系，一是開(kāi)發(fā)商與投資者之間的房屋買賣合同法律關(guān)系，二是投資者與商業(yè)企業(yè)之間的房屋租賃合同法律關(guān)系（也有的是委托經(jīng)營(yíng)合同關(guān)系等）。當(dāng)然，也不排除有其他如擔(dān)保、抵押等法律關(guān)系。

1.房屋買賣合同法律關(guān)系。投資者首先與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買賣合同，買方主要負(fù)有付款義務(wù)，賣方主要負(fù)有交付符合約定的房產(chǎn)的義務(wù)。

2.房屋租賃合同法律關(guān)系。投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司，就租賃期限、租金的起算和支付時(shí)間、裝修及租期滿后的管理、違約責(zé)任等進(jìn)行約定。

3.擔(dān)保法律關(guān)系。開(kāi)發(fā)商為增強(qiáng)吸引力，引入專業(yè)擔(dān)保公司為投資者的收益提供一定條件的擔(dān)保。投資者在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)買合同后，可以得到一份由擔(dān)保公司（保證人）出具的擔(dān)保函以保障權(quán)益。在保證期間，若權(quán)益人回報(bào)率低于承諾時(shí)，權(quán)益人有權(quán)依據(jù)擔(dān)保函在保證期間和保證范圍內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，并支付現(xiàn)金賠償。

4.回購(gòu)法律關(guān)系。有些開(kāi)發(fā)商銷售時(shí)承諾，投資者購(gòu)房后滿一定年限可以按原價(jià)回售給開(kāi)發(fā)商。這其實(shí)是在雙方間形成的一種附期限條件的合同關(guān)系，只要投資者要求履行該約定，開(kāi)發(fā)商將無(wú)條件按原出售價(jià)回購(gòu)?fù)顿Y者所有的房屋。

5.期房轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系。有些投資者與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后，在房地產(chǎn)權(quán)證未辦出之前，因各種各樣的原因?qū)⑺?gòu)房屋進(jìn)行出售，這屬于期房轉(zhuǎn)讓。不同城市有不同的地方性規(guī)定，具體問(wèn)題需要通過(guò)不同的法律措施才能保障合同當(dāng)事人的利益。

6.物業(yè)管理法律關(guān)系。產(chǎn)權(quán)式酒店有酒店管理公司經(jīng)營(yíng)，無(wú)需另行聘請(qǐng)物業(yè)管理公司，但業(yè)主還是有必要成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)或類似的機(jī)構(gòu)，保管物業(yè)方面的資料（如竣工總平面圖、設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料等）、管理專項(xiàng)維修基金等。還可以在與酒店管理公司的租賃合同到期后，及時(shí)進(jìn)行續(xù)約或統(tǒng)一意見(jiàn)另行招商。

此外，產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目還涉及按揭貸款時(shí)的抵押借款合同關(guān)系、進(jìn)行二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)的房屋買賣合同關(guān)系等法律關(guān)系。

四、開(kāi)發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店所涉及的法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施

開(kāi)發(fā)商在運(yùn)營(yíng)產(chǎn)權(quán)式酒店過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾個(gè)方面。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。土地的規(guī)劃性質(zhì)，不僅涉及土地的使用年限問(wèn)題，還涉及土地的用途，即能否在該土地上進(jìn)行酒店開(kāi)發(fā)。另外，還要注意正在建設(shè)的酒店能否分割銷售，客房能否取得完全產(chǎn)權(quán)。

2.商品房買賣風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)為主體不合格以及內(nèi)容不合法等。

3. 購(gòu)房人拒絕將客房交付給酒店管理公司經(jīng)營(yíng)或中途要求更換酒店管理公司的風(fēng)險(xiǎn)。由于委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同，而酒店必須整體經(jīng)營(yíng)，如果個(gè)別購(gòu)房人解除委托合同，對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)者或其他業(yè)主而言，將會(huì)給酒店的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)種種干擾和不便（例如各種費(fèi)用的分?jǐn)偤褪杖∫约肮灿性O(shè)施的維護(hù)和維修等）。

針對(duì)以上法律關(guān)系，提出如下幾點(diǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

1.嚴(yán)格依法建造。開(kāi)發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)證件與房屋銷售文件（即“五證”），保證其與購(gòu)房人和酒店管理公司所要簽訂的合同建立在合法的基礎(chǔ)之上。

2.用合同保障權(quán)益。開(kāi)發(fā)商在主管部門示范文本的基礎(chǔ)上與購(gòu)房人簽訂商品房買賣合同，并簽訂與投資模式相適應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議，規(guī)范各自的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)定房款付款方式，明晰酒店配套設(shè)施的權(quán)屬，明確個(gè)人投資者同意將客房交由酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，但應(yīng)避免以開(kāi)發(fā)商的名義使用售后包租、固定回報(bào)及類似表達(dá)方式的約定。另外，開(kāi)發(fā)商在與個(gè)體購(gòu)房人簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)就管理模式、維護(hù)資金、投資回報(bào)等問(wèn)題進(jìn)行明確說(shuō)明，以消除個(gè)體購(gòu)房人的誤解，避免欺詐行為的發(fā)生。

3.簽訂委托管理合同。合同中應(yīng)明確約定管理期限、雙方的權(quán)利與義務(wù)、物業(yè)交付與維護(hù)、酒店開(kāi)業(yè)和物業(yè)轉(zhuǎn)讓的條件、合同解除和終止的條件、違約責(zé)任等條款。通過(guò)前述條款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)努力達(dá)到如下目標(biāo)：避免管理公司中途輕易解除管理合同，同時(shí)確保開(kāi)發(fā)商擁有在一定條件下更換管理公司的權(quán)利。但如果管理公司是開(kāi)發(fā)商自己的關(guān)聯(lián)公司，則應(yīng)注意防止購(gòu)房人（或其善意受讓人）中途要求撤銷委托管理或要求更換酒店管理公司。

4.及時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)。應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)成立業(yè)主委員會(huì)、制定業(yè)主規(guī)約，防止個(gè)別購(gòu)房人拒絕將客房交由酒店管理公司統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)或拒絕履行其約定或法定義務(wù)，從而影響酒店的統(tǒng)一管理。業(yè)主大會(huì)決議或業(yè)主規(guī)約應(yīng)當(dāng)明確約定，購(gòu)房人應(yīng)按照酒店管理合同的約定，履行支付維護(hù)資金、購(gòu)買相關(guān)保險(xiǎn)以及出具相關(guān)授權(quán)等義務(wù)；業(yè)主不得隨意終止或解除酒店管理合同，否則須承擔(dān)相應(yīng)的違約或賠償責(zé)任，以彌補(bǔ)受損方的損失。

5.謹(jǐn)慎訂立回購(gòu)條款。開(kāi)發(fā)商為消除投資者的投資顧慮，在銷售時(shí)承諾投資者購(gòu)房后滿一定年限，可以以原購(gòu)買價(jià)將所購(gòu)房屋回售給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商保證回購(gòu)。開(kāi)發(fā)商在訂立回購(gòu)條款時(shí)要充分考慮自己的實(shí)力、經(jīng)營(yíng)狀況以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等，避免在一定年限后遭遇回購(gòu)的困境。

篇6

除了來(lái)自日本、越南、泰國(guó)等國(guó)外的展商，參展的還有上海、河南、山西、臺(tái)灣、新疆、內(nèi)蒙古、黑龍江等地及大連本地的眾多廠商。從食品、南北土特產(chǎn)、保健品，到服裝、鞋帽、裘皮、工藝品、禮品等種類齊全，國(guó)內(nèi)外有特點(diǎn)的產(chǎn)品同時(shí)在本屆展會(huì)齊亮相。以滿足廣大市民元旦、春節(jié)兩大節(jié)日的購(gòu)物需求。參展商品價(jià)格實(shí)惠。所有廠家的產(chǎn)品全部廠價(jià)銷售，讓利給廣大的市民。

第十七屆大連國(guó)際迎新春名優(yōu)商品博覽會(huì)的成功舉辦，為大連市2012年的展覽業(yè)畫(huà)上一個(gè)圓滿的句號(hào)。

第16屆大連春節(jié)年貨大聯(lián)展星海灣啟幕

由大連亞博會(huì)展有限公司承辦的“第16屆大連春節(jié)年貨大聯(lián)展”于1月10日在星海會(huì)展中心啟幕。本次大聯(lián)展參展單位200余家，展覽規(guī)模近7000平方米，集中展示展銷海內(nèi)外商品近20萬(wàn)種。

春節(jié)年貨大聯(lián)展已連續(xù)舉辦15屆，是備受大連市民關(guān)注和喜愛(ài)的展會(huì)之一。今年聯(lián)展年貨商品應(yīng)盡有，涵蓋肉類，調(diào)味品、海產(chǎn)品、飲品、南北土特產(chǎn)、保健品、服裝、家居用品、工藝品等，體現(xiàn)了購(gòu)置年貨商品不必東奔西走，大聯(lián)展上樣樣都有的辦展宗旨。

年貨大聯(lián)展展品豐富。礎(chǔ)明食品、桑地蜜蜂、溜達(dá)豬、上海城隍廟、蓋世食品、鑫毅蜂蜜、北京老八件糕點(diǎn)、群英樓等數(shù)十家食品廠家，年展期間大促銷。參展商品還有臺(tái)灣金門高粱酒、臺(tái)灣水果、五常大米、青稞大米、北蟲(chóng)草、全順農(nóng)家草雞、東南亞小食品、韓國(guó)小商品、吉林大禾米業(yè)、瀘州老窖酒業(yè)、茅臺(tái)酒系列、法國(guó)進(jìn)口紅酒、長(zhǎng)?？h龍?chǎng)磷鸷ⅰ⑺拇ㄅD肉、福建蜜桔、長(zhǎng)海海參、內(nèi)蒙古草原金雪羊絨、內(nèi)蒙古香貝兒羊絨等等，琳瑯滿日，日不暇接。

大連春節(jié)年貨大聯(lián)展一年一屆，定期在每年春節(jié)前舉行，是老百姓購(gòu)置年貨的首選去處。在年貨大聯(lián)展上，不僅種類繁多，價(jià)格更占優(yōu)勢(shì)，大連市民可在一站式足年貨的基礎(chǔ)上，盡享物美價(jià)廉。

全國(guó)首家服博館今年亮相旅順

全國(guó)首家服裝博物館――服裝服飾文化博物館已在大連皮爾蒙特服裝文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園內(nèi)展開(kāi)建設(shè)，預(yù)計(jì)今年年底完工。去年12月8日，大連皮爾蒙特服裝文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園主體竣工，預(yù)計(jì)今年6月投入運(yùn)營(yíng)，園區(qū)將“服裝文化產(chǎn)業(yè)、研發(fā)中心和服裝文化博物館”結(jié)合在一起，打造出一個(gè)集服裝文化、高檔面料集散、服裝定制、品牌展示與交易等相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，促進(jìn)大連服裝產(chǎn)業(yè)的升級(jí)。

據(jù)介紹，在服裝服飾文化博物館與東方文化館里，中國(guó)諸如唐、宋、元、明、清等各朝代服裝，將以朝代分類建展廳展示。與此同時(shí)，還將按照中國(guó)不同民族、世界不同國(guó)家和地區(qū)的服裝文化分別建立展館。并將頻繁舉行服裝展演、書(shū)畫(huà)藝術(shù)展示等文化活動(dòng)，讓這里的“服裝節(jié)”永不落幕。

大連市國(guó)土局將負(fù)責(zé)國(guó)際會(huì)議中心資產(chǎn)監(jiān)管

篇7

    第一條  為加強(qiáng)住宅小區(qū)的管理，保障房屋和公用設(shè)施的合理使用，維護(hù)住宅小區(qū)的公共秩序，提高居住環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本辦法。

    第二條  本辦法所稱住宅小區(qū)，是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，以住宅為主體，具備相應(yīng)的配套設(shè)施，建筑面積在二萬(wàn)平方米以上的居民生活區(qū)（含區(qū)域內(nèi)的非住宅房屋）。

    第三條  住宅小區(qū)的管理以居民自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合為原則，實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化管理。

    第四條  產(chǎn)權(quán)人和使用人有參與住宅小區(qū)管理的權(quán)利和遵守住宅小區(qū)公共秩序的義務(wù)。

    第五條  市房產(chǎn)管理部門是本市住宅小區(qū)管理工作的行政主管部門，負(fù)責(zé)全市住宅小區(qū)管理工作的組織、協(xié)調(diào)、業(yè)務(wù)指導(dǎo)，統(tǒng)一制定有關(guān)住宅小區(qū)管理的具體政策及管理標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)住宅小區(qū)管理委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。

    各區(qū)房產(chǎn)管理部門是本區(qū)住宅小區(qū)管理工作的業(yè)務(wù)管理部門，對(duì)住宅小區(qū)管理工作進(jìn)行協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和檢查。

    市規(guī)劃、城建、交通、衛(wèi)生、公安、城管、郵電、供水、供電、煤氣等部門和單位按各自職責(zé)分工，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的管理、監(jiān)督與指導(dǎo)。

    各區(qū)人民政府依據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行綜合治理，并對(duì)住宅小區(qū)管理工作實(shí)施監(jiān)督檢查。

    第六條  住宅小區(qū)成立小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)），代表產(chǎn)權(quán)人和使用人的利益，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的日常管理工作。

    管委會(huì)可委托物業(yè)管理企業(yè)具體實(shí)施小區(qū)管理工作。

    第二章  住宅小區(qū)管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)

    第七條  住宅小區(qū)管理委員會(huì)由市、區(qū)房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)組建。管委會(huì)由產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表、居民委員會(huì)成員及有關(guān)管理部門、服務(wù)單位派出的代表組成。

    第八條  管委會(huì)的職責(zé)：

    （一）制定管委會(huì)章程，維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益；

    （二）接受住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督，并接受住宅小區(qū)所在地街道辦事處及各有關(guān)部門的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)；

    （三）通過(guò)訂立合同方式，決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)；

    （四）審議物業(yè)管理企業(yè)制定的住宅小區(qū)年度管理計(jì)劃和住宅小區(qū)管理、維修、服務(wù)的重大措施；

    （五）根據(jù)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見(jiàn)和要求，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的日常工作和小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)的使用情況，進(jìn)行檢查、監(jiān)督；

    （六）根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)際情況，制定并組織房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人簽署居民公約。

    第九條  物業(yè)管理企業(yè)是指具備相應(yīng)資質(zhì)條件，依法成立，具有法人資格，經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。

    第十條  住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行公平競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰，放開(kāi)發(fā)展的原則。

    第十一條  市房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審查。物業(yè)管理企業(yè)必須到工商、稅務(wù)等部辦理證照，方可從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    第十二條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行下列職責(zé)：

    （一）依據(jù)物業(yè)管理合同，具體實(shí)施對(duì)小區(qū)的管理；

    （二）接受管委會(huì)和產(chǎn)權(quán)人及使用人的監(jiān)督，接受房產(chǎn)管理部門、住宅小區(qū)所在地街道辦事處及其它有關(guān)部門的監(jiān)督、指導(dǎo)；

    （三）年度管理計(jì)劃和重大的管理、維修、服務(wù)措施應(yīng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可后實(shí)施；

    （四）可以委托專營(yíng)公司進(jìn)行專項(xiàng)管理；

    （五）可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。

    第十三條  開(kāi)展住宅小區(qū)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，必須與小區(qū)管委會(huì)簽訂承包管理合同。承包管理合同應(yīng)報(bào)市、區(qū)房產(chǎn)管理部門備案。

    第十四條  物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展住宅小區(qū)管理業(yè)務(wù)，在小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)下列事項(xiàng)：

    （一）房屋及附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)；

    （二）路燈、景點(diǎn)、園林綠化、窨井、化糞池、道路、停車場(chǎng)、信報(bào)箱等公用公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)；

    （三）環(huán)境衛(wèi)生保潔，窨井、化糞池的清掏清運(yùn)；

    （四）維護(hù)文化娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所秩序；

    （五）便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及車庫(kù)的管理；

    （六）維護(hù)治安及交通秩序；

    （七）住宅小區(qū)各類檔案的管理；

    （八）承包管理合同規(guī)定的其他事項(xiàng)。

    第十五條  物業(yè)管理企業(yè)可開(kāi)展多種有償便民服務(wù)。

    第十六條  住宅小區(qū)內(nèi)房屋及配套設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門按下列分工劃分職責(zé)：

    （一）供電設(shè)施：進(jìn)戶線以內(nèi)的，由物業(yè)管理企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)；以外的，由電業(yè)部門負(fù)責(zé)。

    （二）煤氣管道：煤氣部門負(fù)責(zé)供氣安全工作。煤氣管網(wǎng)干線引向庭院的支線、室內(nèi)管線及附屬設(shè)施（煤氣表除外）由煤氣部門負(fù)責(zé)，產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)費(fèi)用。

    （三）自來(lái)水管線：用戶進(jìn)戶管道總水門以內(nèi)用水設(shè)施（不含水表）由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)；以外的，由自來(lái)水公司負(fù)責(zé)。

    （四）下水管道：小區(qū)紅線內(nèi)化糞池及管線（不含市政管線），由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；對(duì)外的，由市政部門負(fù)責(zé)。

    （五）電信管線：樓內(nèi)電話預(yù)埋管線由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，其它管線由電信部門負(fù)責(zé)。

    （六）供暖管線：由供暖部門負(fù)責(zé)。

    （七）環(huán)衛(wèi)設(shè)施及垃圾清運(yùn)由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)。

    小區(qū)管委會(huì)可直接或委托物業(yè)管理企業(yè)組織協(xié)調(diào)專業(yè)單位及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。專業(yè)單位也可委托物業(yè)管理企業(yè)有償代行維修養(yǎng)護(hù)（煤氣設(shè)施除外）。

    第三章  住宅小區(qū)房屋及設(shè)施的使用與維護(hù)

    第十七條  居民使用房屋，應(yīng)遵守下列規(guī)定：

    （一）未經(jīng)市、區(qū)房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，不得改變房屋格局、外貌和用途；

    （二）不得對(duì)房屋的內(nèi)外墻、梁柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、屋面及樓梯間鑿、折、搭、占；

    （三）不得利用房屋從事危害公共利益的活動(dòng)。

    第十八條  住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

    （一）擅自占用、挖掘道路和綠地，攀折花木；

    （二）占用公共場(chǎng)地，損壞住宅小區(qū)公共公益設(shè)施；

    （三）亂拋垃圾、雜物；

    （四）違章建房，亂搭、亂貼、亂掛等；

    （五）攀、劃、涂、抹園林藝術(shù)雕塑；

    （六）聚眾喧鬧；

    （七）飼養(yǎng)禽畜；

    （八）隨意停放車輛；

    （九）排放或堆放有毒有害物品等。

    第十九條  住宅小區(qū)內(nèi)的房屋維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：

    （一）承租國(guó)有房屋的，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修；

    （二）單位產(chǎn)權(quán)房屋委托物業(yè)管理企業(yè)代為管理的，由物業(yè)管理企業(yè)組織維修，房屋發(fā)生大、中修項(xiàng)目，按實(shí)際結(jié)算，由產(chǎn)權(quán)單位另行支付；

    （三）個(gè)人全價(jià)購(gòu)買商品房的，公共部位及公共公益設(shè)施，由產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修，其余部門由個(gè)人負(fù)責(zé)維修；

    （四）居民按住房制度改革政策購(gòu)買的新、舊公有住房，公共部位及公共公益設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修，其余部位由個(gè)人負(fù)責(zé)維修；

    （五）動(dòng)遷戶以商品房?jī)r(jià)格購(gòu)買的增加面積房屋，公共部位及公用設(shè)施由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修，其余部位由個(gè)人負(fù)責(zé)維修。

    凡物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修的，其費(fèi)用從房租和公共部位維修費(fèi)中支出。個(gè)人負(fù)責(zé)維修部分，可有償委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修。

    第二十條  凡房屋及附屬設(shè)施可能危及毗連房屋安全及公共安全的，責(zé)任人應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修繕。經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)通知后，在限期內(nèi)未進(jìn)行修繕的，由物業(yè)管理企業(yè)修繕，所發(fā)生的費(fèi)用，由責(zé)任人承擔(dān)。

    第二十一條  確屬為完善公共公益設(shè)施在小區(qū)內(nèi)增建房屋的，須經(jīng)管委會(huì)同意并由市規(guī)劃部門審批后，方可建設(shè)。

    第四章  住宅小區(qū)的驗(yàn)收與接管

    第二十二條  住宅小區(qū)的房屋及公共公益配套設(shè)施必須統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設(shè)。

    第二十三條  住宅小區(qū)工程竣工后，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可進(jìn)住。

    第二十四條  開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)移交住宅小區(qū)時(shí)，向小區(qū)管委會(huì)提供小區(qū)總建筑面積0.2%以上的小區(qū)管理用房，其產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有。

    第二十五條  移交住宅小區(qū)時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向管委會(huì)或前期管理單位移交下列住宅小區(qū)工程建設(shè)的有關(guān)資料：

    （一）住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

    （二）房屋設(shè)備和配套設(shè)施的竣工圖；

    （三）地下管網(wǎng)圖；

    （四）其它必要的資料。

    第二十六條  住宅小區(qū)在居民進(jìn)住至住宅小區(qū)管委會(huì)成立前，由市房產(chǎn)管理部門臨時(shí)指定物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理。管委會(huì)成立后，小區(qū)管理工作由前期管理單位移交管委會(huì)。管委會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，可優(yōu)先聘用進(jìn)行前期管理的物業(yè)管理企業(yè)。

    第五章  住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源和使用

    第二十七條  新建住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)按建筑面積每平方米5元的標(biāo)準(zhǔn)，向市住宅建設(shè)管理部門交納住宅小區(qū)管理啟動(dòng)基金，該項(xiàng)基金計(jì)入建設(shè)成本，并及時(shí)劃轉(zhuǎn)到市房產(chǎn)管理部門。

    第二十八條  住宅小區(qū)管理啟動(dòng)基金由市房產(chǎn)管理部門設(shè)專帳統(tǒng)一管理，統(tǒng)一安排使用。其中50%作為新建住宅小區(qū)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)，50%作為已交付使用住宅小區(qū)的管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)。

    第二十九條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司按住宅小區(qū)總建筑面積0.5%的比例并以成本價(jià)，向管委會(huì)提供商服用房，產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，撥用給小區(qū)管委會(huì)經(jīng)營(yíng)使用，其經(jīng)營(yíng)收入全部用于住宅小區(qū)管理。

    第三十條  住宅小區(qū)內(nèi)單位自管房屋（含單位用房），按建筑面積每平方米每年一元伍角的標(biāo)準(zhǔn)，向管委會(huì)交納住宅小區(qū)管理費(fèi)。

    第三十一條  住宅小區(qū)內(nèi)直管住宅房屋和單位托管房屋，按租金實(shí)收額劃出5%，作為住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。

    第三十二條  住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)可由小區(qū)管委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)收取。

    第三十三條  物業(yè)管理企業(yè)可按物業(yè)管理合同，向居民收取住宅小區(qū)管理服務(wù)費(fèi)。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：

    （一）一室戶每月交納5元；

    （二）二室戶每月交納6元；

    （三）三室戶每月交納7元；

    （四）四室戶及四室以上戶型每月交納8元。

    第三十四條  房屋租金、公用部分維修費(fèi)、供水加壓費(fèi)、采暖費(fèi)，仍按規(guī)定執(zhí)行。

    第三十五條  小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)用于住宅小區(qū)公共公益設(shè)施的經(jīng)常性維護(hù)、保養(yǎng)和住宅小區(qū)管理的日常支出，不得挪作他用。

    第三十六條  住宅小區(qū)各項(xiàng)管理經(jīng)費(fèi)的收支情況，每半年向居民公布一次，接受居民的監(jiān)督。

    第六章  罰則

    第三十七條  產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本辦法第十七條、第十八條規(guī)定的，由小區(qū)管委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)予以制止、批評(píng)教育、責(zé)令恢復(fù)原狀并賠償損失。

    第三十八條  物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由管委會(huì)制止，并責(zé)令限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的，由市區(qū)、房產(chǎn)管理部門予以警告、責(zé)令限期改正、賠償損失，直至取消物業(yè)管理資格：

    （一）房屋及公共公益設(shè)施修繕不及時(shí)的；

    （二）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

    （三）私搭亂建，改變房屋和公共公益設(shè)施用途的；

    （四）違反物業(yè)管理合同及違反本管理辦法規(guī)定的。

    第三十九條  開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)定移交工程、未向小區(qū)提供管理用房或劃撥管理經(jīng)費(fèi)的，由市房產(chǎn)管理部門會(huì)同有關(guān)部門責(zé)令其限期履行。

    第四十條  擅自將住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)挪作它用的，由市、區(qū)房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，對(duì)責(zé)任者予以行政處罰。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

    第四十一條  對(duì)拒絕交納各項(xiàng)應(yīng)交費(fèi)用的居民，物業(yè)管理企業(yè)可責(zé)令其限期交納。逾期不交納者，物業(yè)管理企業(yè)可采取停止供電、供水、供氣等措施，但應(yīng)提前五天書(shū)面通知當(dāng)事人。

    第七章  附則

    第四十二條  城市規(guī)劃區(qū)以外的縣（市）、區(qū)居民生活區(qū)及二萬(wàn)平方米以下住宅組團(tuán)的管理工作，可參照本辦法執(zhí)行。

篇8

（一）物業(yè)管理工作

一是為了落實(shí)十三屆人大三次會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時(shí)，起草了《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門人員進(jìn)行討論。

二是對(duì)我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)狀況和維修服務(wù)等進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告》，原創(chuàng)：根據(jù)普通住宅區(qū)的實(shí)行情況，制定《住宅小區(qū)實(shí)行分級(jí)分類管理辦法》。

三是會(huì)同小區(qū)辦全力做好開(kāi)展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)。目前已經(jīng)全面完成了對(duì)個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和個(gè)住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題登記造冊(cè)，建立了整改檔案，待整改后逐一消號(hào)。

（二）直管公房管理工作

⒈租金征收工作。截止月底，共完成租金征收萬(wàn)元，其中：直管住宅實(shí)收萬(wàn)元；機(jī)關(guān)團(tuán)體用房租金實(shí)收萬(wàn)元；主輔分離房產(chǎn)租金實(shí)收萬(wàn)元；自行接收房產(chǎn)租金實(shí)收萬(wàn)元。

⒉公房出售工作。截止月底，共出售公有住宅萬(wàn)平方米，歸集售房款萬(wàn)元。其中：出售直管房產(chǎn)萬(wàn)平方米，歸集購(gòu)房款萬(wàn)元；出售主輔分離房產(chǎn)萬(wàn)平方米，歸集售房款萬(wàn)元；出售自行接收房產(chǎn)萬(wàn)平方米，歸集售房款萬(wàn)元。

⒊房屋修繕工作。一是××××年月份組織召開(kāi)房屋修繕工作會(huì)議，明確××××年修繕工作的任務(wù)，即：一個(gè)確保、二個(gè)重點(diǎn)、三個(gè)計(jì)劃、四個(gè)率、五個(gè)提高。二是制定《××××年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進(jìn)行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。

⒋房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)委托管理工作。年初，我處會(huì)同法規(guī)處及局法律顧問(wèn)共同修訂了《委托管理合同》。從而進(jìn)一步完善了直管公房委托經(jīng)營(yíng)體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會(huì)議上與各受托管理單位簽署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危險(xiǎn)房屋的“三落實(shí)”工作。通過(guò)排查目前全市共有危險(xiǎn)房屋棟，建筑面積，平方米，戶；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險(xiǎn)工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊(duì)伍和防汛物資儲(chǔ)備工作。

（四）樓道整治工作

一是本著先試點(diǎn)，后推廣的原則，在平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點(diǎn)工作意見(jiàn)。試點(diǎn)工程已于月下旬全部完成。并按照行湘書(shū)記的指示，于×月×日上午在和平區(qū)召開(kāi)了樓道整治工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。

二是制定了《沈陽(yáng)市住宅樓道整治工作實(shí)施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見(jiàn)》下發(fā)各區(qū)。同時(shí)加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級(jí)辦公室抽調(diào)名干部，分組與各區(qū)進(jìn)行了對(duì)接。市樓道整治辦公室印制《沈陽(yáng)市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊(cè)》余冊(cè)，下發(fā)各相關(guān)單位。

三是樓道整治工作已全面啟動(dòng)實(shí)施，目前樓道整治工作全市開(kāi)工量達(dá)到已近。已竣工棟、建筑面積萬(wàn)平方米，竣工量達(dá)。

四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗(yàn)收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗(yàn)收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)將工程及時(shí)移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會(huì)優(yōu)勢(shì)，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實(shí)現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰?dòng)，為鞏固樓道整治成果打下堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。

（五）景觀街路、重點(diǎn)廣場(chǎng)周邊建筑物立面粉飾工作

一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來(lái)我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對(duì)粉飾工程建筑面積造價(jià)進(jìn)行了測(cè)算；二是組織人力對(duì)全市擬進(jìn)行立面粉飾的條景觀街路進(jìn)行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了沈陽(yáng)市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計(jì)單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計(jì)方案。

二、下半年工作思路

（一）物業(yè)管理方面工作

⒈出臺(tái)《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》

月底《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報(bào)市人大，力爭(zhēng)在月份以政府規(guī)章的形式出臺(tái)，為解決我市物業(yè)管理中的具體問(wèn)題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。

⒉進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高物業(yè)服務(wù)水平

一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。

二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對(duì)不按《合同》進(jìn)行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時(shí)在媒體上予以公布，接受社會(huì)監(jiān)督。

三是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，原創(chuàng)：積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。

四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開(kāi)展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強(qiáng)、一專多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中

⒊建立新型物業(yè)管理體制

將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來(lái)，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺(tái)。對(duì)于暫時(shí)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理?xiàng)l件后，再通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

篇9

規(guī)范物業(yè)管理 促進(jìn)城市發(fā)展

隨著住房制度改革的不斷深化和房地產(chǎn)管理體制改革的加 快，被譽(yù)為二十一世紀(jì)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理在各地普遍開(kāi)展起 來(lái)。他對(duì)于改善人民群眾生活居住條件、工作環(huán)境多提高城市管 理水平，促進(jìn)住宅建設(shè)，提高社會(huì)再就業(yè)工程起到積極而重要的 作用。我縣的物業(yè)管理剛剛起步，由于觀念、體制、配套政策飛 資金運(yùn)作等方面的原因，健康有序的市場(chǎng)尚未形成，使物業(yè)管理 面對(duì)諸多棘手的難點(diǎn)問(wèn)題。幾家物業(yè)管理公司也不同程度存在著 一些問(wèn)題，有的管理資質(zhì)不健全，收費(fèi)項(xiàng)目不明確，有的也沒(méi)有簽訂服務(wù)合同，服務(wù)也不達(dá)標(biāo)。要正面引導(dǎo)物業(yè)管理健康發(fā)展，必須要理順物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、主管部門、物業(yè)協(xié)會(huì)、 開(kāi)發(fā)公司及相關(guān)部門的關(guān)系，以必要的配套辦法和實(shí)施細(xì)則為依 據(jù)，以改變觀念、理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制為保障，強(qiáng)化物 業(yè)公司自身質(zhì)量，提高服務(wù)質(zhì)量，這樣，才能按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 規(guī)律逐步完善發(fā)展。

一、**縣物業(yè)管理的難點(diǎn)表現(xiàn)

(一)觀念落后，意識(shí)淡薄，物業(yè)管理運(yùn)作的大環(huán)境尚未形成

實(shí)行物業(yè)管理是住房制度改革和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導(dǎo)，人們正確地去認(rèn) 識(shí)。目前，對(duì)物業(yè)管理宣傳的力度不夠，人們對(duì)物業(yè)管理的基本 概念、內(nèi)涵、性質(zhì)、原則、作用知之甚少，甚至產(chǎn)生種種誤解和 錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。人們的觀念還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下福利型的管理模 式，不能接受物業(yè)管理提供的有償服務(wù)。

(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物業(yè)管理局面尚未 形成

目前我縣物業(yè)管理的類型有三類：專門成立的物業(yè)公司(xx縣物業(yè)中心)、開(kāi)發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)公司(如：興隆物業(yè)公司、 常順物業(yè)公司、昌盛物業(yè)公司、華瑞物業(yè)公司、華能物業(yè)公司龜 龍林物業(yè)公司等)、各單位自行管理的隊(duì)伍(如縣水利局、國(guó)稅 局、發(fā)改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒(méi)有形 成開(kāi)放式的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，直接影響了物業(yè)管理的質(zhì)量和健 康有序物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。

(三)地方性政策不配套，使物業(yè)管理難以步入正軌 隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》、 《**省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的出臺(tái)，我縣只制定了相關(guān)的實(shí)施意 見(jiàn)，從實(shí)際情況而言，政府、職能部門、物業(yè)公司、業(yè)主之間的 責(zé)、權(quán)、利不清，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間常常出現(xiàn)矛盾和糾紛。同 時(shí)政府缺乏對(duì)物業(yè)管理發(fā)展的扶持政策，使我縣物業(yè)管理一開(kāi)始 就陷入困境，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

(四)建管分離,物業(yè)管理啟動(dòng)資金難以落實(shí)

由于建管脫節(jié)，給新建住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)物業(yè)管理埋下了許多隱 患。開(kāi)發(fā)商只考慮建設(shè)，很少考慮日后的物業(yè)管理，物業(yè)管理啟 動(dòng)資金以及維護(hù)，管理資金無(wú)法落實(shí)。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定， 新開(kāi)發(fā)小區(qū)應(yīng)提留一定比例的資金作為小區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)資金，但在我縣缺乏相應(yīng)配套政策和力度而無(wú)法落實(shí)。舊住宅小區(qū) 包括安居工程住宅小區(qū)，配套及設(shè)施不全，房屋設(shè)備超期服役，維修任務(wù)相當(dāng)繁重，恰好這類住宅小區(qū)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期建設(shè)單位 和開(kāi)發(fā)單位無(wú)這項(xiàng)費(fèi)用預(yù)留，在這種情況下開(kāi)展物業(yè)管理更是難 上加難。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，凡商品住房和公有住房出 售后都應(yīng)當(dāng)建立住戶公用部位、公用設(shè)施、設(shè)備維修基金，其繳 納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房 出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的2 0％，高層住宅不低于售房款3 0％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬(wàn)平方米，其中縣物業(yè)中心托管面積約1 7萬(wàn)平方米，各開(kāi)發(fā)公司下屬物業(yè)公司托管面積約3 0萬(wàn)平方米，其余約5 0多萬(wàn)平方米的房產(chǎn)屬于自管或沒(méi)人管理狀態(tài)，都沒(méi)有按國(guó)家的政策、法律法規(guī)提取相應(yīng)的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現(xiàn)滲漏、下水管道阻塞、破裂等現(xiàn)象無(wú)資金維修，也沒(méi)有物業(yè)公司接收托管。

(五)收費(fèi)低，收費(fèi)難使物業(yè)管理舉步維艱

《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，僅 達(dá)到小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化，保安等項(xiàng)目基本管理服務(wù)所需的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)維修資金無(wú)著落，作為企業(yè)化的物業(yè)企業(yè)要自負(fù)盈虧，勢(shì)必影響其服務(wù)質(zhì)量和水平，對(duì)業(yè)主提出的一些服務(wù)需求特別是諸如屋面修復(fù)、下水疏通、化糞池清理等問(wèn)題想滿足也力不從心，無(wú)非將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業(yè)管理費(fèi)十分困難，成為困擾物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)自我發(fā)展、自負(fù)盈虧的最大障礙。從我縣實(shí)際情況來(lái)看，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率僅在6 o％左右。

二、要著重處理好幾個(gè)關(guān)系

物業(yè)管理說(shuō)起來(lái)很簡(jiǎn)單，就是“受委托、按合同、有償服務(wù)’’。但這十個(gè)字，做起來(lái)就不那么簡(jiǎn)單。因?yàn)樗婕暗皆S多復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系。只有理順這些關(guān)系，才能使物業(yè)管理有序推行。

(一)物業(yè)公司與業(yè)主委員 會(huì)的關(guān)系

物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)都是物業(yè)管理關(guān)系中的主體，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)物業(yè)有終身管理權(quán)，物業(yè)公司具有終身服務(wù)權(quán)，雙方互為依存，缺一不可。在業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的體制中，共同管理著同一物業(yè)，這就決定了他們之間是有一定的法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。兩者之間是平等的，其權(quán)利和義務(wù)由法律、合同約定。相互之間是一種提供服務(wù)與購(gòu)買服務(wù)的關(guān)系，而且還是一種相互選擇、自愿成交的關(guān)系。物業(yè)公司要履行業(yè)主委員會(huì)賦予的管理責(zé)任，提供統(tǒng)一專業(yè)化的周到服務(wù)；業(yè)主委員會(huì)要以主人翁的身份參與管理，監(jiān)督管理，決策管理。把兩 者結(jié)合起來(lái)，就是物業(yè)管理的新體制、新關(guān)系，這也是具有中國(guó) 特色的物業(yè)管理的一大特點(diǎn)。

在物業(yè)管理實(shí)際運(yùn)作中，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何擺正自己的位 置，正確處理好服務(wù)與管理的關(guān)系?一是對(duì)業(yè)主的各類服務(wù)需 求，應(yīng)當(dāng)盡職盡責(zé)，熱情周到地為業(yè)主排憂解難，真正樹(shù)立起“業(yè) 主需要，我要做好”服務(wù)觀念；二是對(duì)個(gè)別業(yè)主違規(guī)違章行為， 則應(yīng)依據(jù)法規(guī)、合同、公約等的約定，大膽地認(rèn)真地管理，以維 護(hù)全體業(yè)主的利益和公共設(shè)備設(shè)施的完好無(wú)損；使業(yè)主的物業(yè)得 到保值增值。

(二)業(yè)主與業(yè)主的關(guān)系

“遠(yuǎn)親不如近鄰”這一古訓(xùn)，突出了在鄰里關(guān)系戶中統(tǒng)一大于對(duì)立的一面，然而在現(xiàn)實(shí)生活中因毗連物業(yè)引發(fā)的鄰里糾紛，又表現(xiàn)出矛盾大于統(tǒng)一的一面。

成百上千個(gè)家庭同住一個(gè)小區(qū)，共同使用許多公用設(shè)施設(shè) 備，如道路、外墻、屋頂、綠化、環(huán)境等，但相互間由于許多主 客觀原因又疏于直接交往，這就需要物業(yè)公司去組織協(xié)調(diào)，要幫助所有業(yè)主形成一個(gè)共同遵守的業(yè)主公約，還要組織業(yè)主參加多種聯(lián)誼活動(dòng)，促進(jìn)睦鄰關(guān)系的形成，生活小事相互照應(yīng)，管理大事共同決策。這樣，“遠(yuǎn)親不如近鄰”的古訓(xùn)就會(huì)大放祥光，和睦融洽、相互關(guān)心、歡快舒暢的鄰里關(guān)系就會(huì)形成。這種“詳和”的鄰里關(guān)系，必須由物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)來(lái)為其創(chuàng)造。

(三)有關(guān)部門與物業(yè)公司的關(guān)系

按照國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，住宅小區(qū)是各相關(guān)部門綜合服務(wù)的 對(duì)象，應(yīng)各負(fù)其責(zé)，各盡其職。如房屋建筑質(zhì)量方面的業(yè)務(wù)，應(yīng) 由工程質(zhì)量監(jiān)督部門的管理職能；房屋產(chǎn)權(quán)方面的業(yè)務(wù)，屬房地 產(chǎn)管理部門的管理職能；服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面的業(yè)務(wù)， 屬物價(jià)部門的管理職能；社會(huì)治安綜合治理的業(yè)務(wù)，屬轄區(qū)派出 所的管理職能；水電暖方面的業(yè)務(wù)，屬相關(guān)部門的管理職。這些 部門都是服務(wù)性的，都應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，按規(guī)定入戶抄表， 計(jì)量收費(fèi)，不應(yīng)將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分?jǐn)偟綐I(yè)主的身 上，這種分?jǐn)偸沁`背國(guó)家政策的，業(yè)主應(yīng)該抵制，不應(yīng)把怨言和 責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，而應(yīng)與物業(yè)公司配合起來(lái)，運(yùn)用法律武器 來(lái)保護(hù)自己的權(quán)利，扼制壟斷行業(yè)的違法行為。水電暖等相關(guān)部 門，如要讓物業(yè)公司為其代收費(fèi)用，須出具國(guó)家規(guī)定的委托書(shū)， 明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，否則物業(yè)公司無(wú)權(quán)為其服務(wù)。

(四)物業(yè)管理主管部門與物業(yè)公司的關(guān)系

隨著政府管理職能的轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理主管部門不能既當(dāng)運(yùn) 動(dòng)員又當(dāng)裁判員。政府對(duì)物業(yè)管理的職能就是依法行政，就是立 法、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、檢查、指導(dǎo)。物業(yè)管理主管部門只能做裁判員， 對(duì)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司要按其雙方簽訂的合同吹哨子， 誰(shuí)犯規(guī)罰誰(shuí)。這樣物業(yè)公司的管理水平才可以提高，業(yè)主的觀念 才可能轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理市場(chǎng)才可能形成，進(jìn)而發(fā)展產(chǎn)業(yè)，增加效 益，政府和企業(yè)也都將同時(shí)受益。**縣物業(yè)管理所作為房地 產(chǎn)管理的一個(gè)職能部門，應(yīng)依據(jù)國(guó)家、省、市物業(yè)管理的政 策、法規(guī)制定全縣物業(yè)管理辦法，并組織實(shí)施，全面負(fù)責(zé)本縣區(qū)域內(nèi)各物業(yè)公司的審查、備案并依照有關(guān)政策、法規(guī)實(shí)施行業(yè)監(jiān)督管理；依法歸集并合理使用房屋維修基金；以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，委托物業(yè)管理公司按照住宅主管部門的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用，負(fù)責(zé)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司創(chuàng)造質(zhì)量投訴的調(diào)解處理；政企分離，脫開(kāi)與縣物業(yè)中心上下級(jí)關(guān)系，對(duì)物業(yè)中心的體制進(jìn)行改制，使其自主經(jīng)營(yíng)，自主發(fā)展。

三、**縣物業(yè)管理健康有序發(fā)展的對(duì)策

鑒于我縣物業(yè)管理的現(xiàn)狀和諸多問(wèn)題，如何規(guī)范物業(yè)管理市 場(chǎng)，目前已成為從政府到居民普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。那么，究竟 如何引導(dǎo)物業(yè)管理工作朝著健康有序的方向發(fā)展?關(guān)鍵要從以 下幾個(gè)方面入手：

(一)盡快完善配套辦法和實(shí)施細(xì)則

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，要用法制規(guī)范人們的行為。 從深圳、上海、大連等城市的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，自建設(shè)部《城市新建住 宅小區(qū)管理辦法》出臺(tái)后，這些城市結(jié)合實(shí)際先后出臺(tái)物業(yè)管理 的一系列地方性配套法規(guī)，極大地推動(dòng)了當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的發(fā)展。 **市在20xx年出臺(tái)了《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》，但 作為縣區(qū)地域，借鑒實(shí)施畢竟不太切合我縣實(shí)際，因此，應(yīng)在廣 泛調(diào)查研究的前提下，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《**省物業(yè)管 理?xiàng)l例》、《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》盡快出臺(tái)**縣物 業(yè)管理配套辦法和實(shí)施細(xì)則。同時(shí)，從體制上給予理順，從政策 上給予支持，特別是對(duì)未提留維修基金和未納入物業(yè)管理的已售 公有住房，政府應(yīng)以宏觀調(diào)控手段加以調(diào)控，對(duì)新建商品房維 修基金的歸集，應(yīng)在辦理《規(guī)劃許可證》時(shí)一次性按比例繳納， 對(duì)不按規(guī)定繳納者，建設(shè)行政主管部門應(yīng)不予辦理《規(guī)劃許可證》 和《開(kāi)工施工許可證》，使我縣物業(yè)管理工作逐步納入軌道。

(二)加大宣傳力度，引導(dǎo)觀念轉(zhuǎn)變

物業(yè)管理在我縣做為新興行業(yè)，目前人們對(duì)其了解甚少，能 夠正確地理解、認(rèn)識(shí)和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接 的關(guān)系。人民群眾對(duì)物業(yè)管理的接受和支持，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā) 展的社會(huì)基礎(chǔ)。應(yīng)利用廣播、電視、報(bào)紙等新聞媒體，向社會(huì)和 居民廣泛地宣傳物業(yè)管理，介紹國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，報(bào) 道物業(yè)管理的進(jìn)展，使更多的人了解、支持、關(guān)心物業(yè)管理，參 與和推進(jìn)物業(yè)管理。房管部門和物業(yè)公司要深入小區(qū)，面向住戶， 利用掛橫幅、發(fā)傳單、樹(shù)宣傳牌、設(shè)立咨詢點(diǎn)等方式，大張旗鼓 地做好宣傳動(dòng)員工作，使廣大居民認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是為廣大居民 營(yíng)造一個(gè)安全舒適的生活環(huán)境，使居住區(qū)的環(huán)境和各種配套設(shè)施 保持完好，使房屋保值、增值。引導(dǎo)住戶轉(zhuǎn)變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的 無(wú)償服務(wù)的舊觀念，樹(shù)立起花錢買服務(wù)的新觀念，養(yǎng)成自覺(jué)交費(fèi) 的習(xí)慣，共建管理有序、和睦文明、環(huán)境幽雅的住宅小區(qū)。

(三)理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制

政府應(yīng)出臺(tái)辦法和措施，理順小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與公安、交通、市政、環(huán)衛(wèi)等職能部門和產(chǎn)權(quán)單位、居委會(huì)的關(guān)系，使物業(yè)管理真正實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅小區(qū)的綜合性、專業(yè)化統(tǒng)一管理，克服服務(wù)多頭管理，互相扯皮的弊端，加快物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的進(jìn)程。完善物業(yè)管理監(jiān)督約束機(jī)制。業(yè)主和物業(yè)企業(yè)應(yīng)雙向選擇，平等協(xié)商，雙方應(yīng)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量以簽訂合同的方式明確彼此的權(quán)利義務(wù)。這樣，才能使物業(yè)管理企業(yè)的行為得到有效的監(jiān)督，才能發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)住戶的宣傳、解釋、協(xié)調(diào)作用，才能要求業(yè)主遵守規(guī)章，履行義務(wù)，才能切實(shí)提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理健康有序地發(fā)展。

(四)加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量 提高服務(wù)管理質(zhì)量，既是黨和政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)和要求的，也是廣大群眾的實(shí)際需求。物業(yè)管理是一種社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理，只有不斷加強(qiáng)自身建設(shè)，才能使管理上檔次、上水平。首先，物業(yè)管理人員要樹(shù)立愛(ài)崗敬業(yè)，無(wú)私奉獻(xiàn)的精神。物業(yè)工作事無(wú)巨細(xì)，服務(wù)時(shí)間不分晝夜，服務(wù)空間不受限制，物業(yè)員工要樹(shù)立全心全意為住戶服務(wù)的思想，恪守“住戶至上，服務(wù)第一”的宗旨，以優(yōu)良的服務(wù)，滿足住戶日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化和精神需求，讓住戶體會(huì)到花錢買服務(wù)所帶來(lái)的方便和實(shí)惠。其次，健全小區(qū)的管理制度。包括報(bào)修制度、承諾服務(wù)制度、物業(yè)人員的考核獎(jiǎng)罰制度、文明優(yōu)質(zhì)服務(wù)制度等，用制度規(guī)范物業(yè)人員的行為，用服務(wù)調(diào)查來(lái)監(jiān)督物業(yè)人員的表現(xiàn)，用獎(jiǎng)懲實(shí)施調(diào)動(dòng)物業(yè)人員的積極性和創(chuàng)造性。再次，加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)和培養(yǎng)。提高從業(yè)人員整體素質(zhì)，建立良好的專業(yè)隊(duì)伍，以此贏得住戶和社會(huì)的認(rèn)可。

(五)拓寬經(jīng)費(fèi)渠道，培育造血機(jī)能

篇10

本合同雙方當(dāng)事人

委托方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：

受委托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則等國(guó)家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(duì)華瀚科技工業(yè)園實(shí)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條 物業(yè)基本情況

座落位置：寶運(yùn)達(dá)物流中心

占地面積：5萬(wàn)平方米

建筑面積：8萬(wàn)平方米

物業(yè)類型：工業(yè)廠區(qū)、宿舍、寫(xiě)字樓

第二條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第三條 委托管理內(nèi)容

（一）本物業(yè)所涉及建筑本體公共部分（包括天面、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)及外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等部位）的維護(hù)和管理。

（二）本物業(yè)所涉及公共配套設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)、運(yùn)行管理，包括室內(nèi)外照明系統(tǒng)、智能系統(tǒng)（包括：建筑自動(dòng)化系統(tǒng)、安全監(jiān)控自動(dòng)化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、高低壓配電系統(tǒng)、公用廣播系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)）。

（三）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)配套的設(shè)備的監(jiān)督和運(yùn)行管理，在保修期內(nèi)維修工作由保修單位負(fù)責(zé)，保修期后由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。

（四）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)所屬配套服務(wù)設(shè)施的管理和維護(hù)保養(yǎng)。

（五）本物業(yè)紅線范圍內(nèi)的公用綠化的維護(hù)保養(yǎng)。樓內(nèi)公共場(chǎng)所花卉的更換、擺放和養(yǎng)護(hù)，室內(nèi)節(jié)日擺花的協(xié)助監(jiān)督和管理（費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)）。

（六）負(fù)責(zé)監(jiān)督和管理紅線范圍內(nèi)所有區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)，定期消殺、裝修垃圾的收集及清運(yùn)。

（七）負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理范圍內(nèi)進(jìn)行24小時(shí)安全監(jiān)控和巡視等保安工作。包括24小時(shí)安排人員值班監(jiān)控供電系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)，以及安排保安人員巡視、門崗值勤。

（八）物業(yè)及物業(yè)管理圖紙、檔案、資料的管理。

（九）屬于物業(yè)管理的其它工作事項(xiàng)。

第四條 委托外管理事項(xiàng)

本物業(yè)甲方自用部位、自用設(shè)備及設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)委托乙方服務(wù)，屬乙方能力范圍之內(nèi)能夠提供的有償服務(wù)項(xiàng)目的，乙方只收取成本費(fèi)（如材料成本、人力成本、應(yīng)納的稅金）；如超出乙方能力范圍而需要對(duì)外委托的，由乙方提供方案報(bào)甲方批準(zhǔn)后，甲方負(fù)責(zé)支付相關(guān)的費(fèi)用。

第五條 合同期限

本合同期限為2年。自2016年10 月 01 日起至2018年09 月 31日止。合同期內(nèi)甲方對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定，如因乙方管理不善，造成較大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，經(jīng)認(rèn)定，甲方有權(quán)終止合同，并追究乙方法律責(zé)任。

第六條 甲方的權(quán)利和義務(wù)

（一）代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。

（二）審定乙方擬訂的管理制度以及重大項(xiàng)目的維修保養(yǎng)計(jì)劃及預(yù)算。

（三）審訂乙方擬訂的物業(yè)管理方案、年度大、中修與改造計(jì)劃，有權(quán)對(duì)賬目進(jìn)行審計(jì)。

（四）甲方在2016年10月01日前向乙方提供本物業(yè)相關(guān)的物業(yè)及物業(yè)管理裝備、工具、檔案、資料（工程建設(shè)竣工資料、用房資料等），甲方移交的物業(yè)管理裝備、工具、檔案、資料，乙方應(yīng)愛(ài)護(hù)，其維護(hù)費(fèi)用由甲方承擔(dān)（除自然損耗），造成損壞丟失應(yīng)照價(jià)賠償，在乙方管理期滿時(shí)予以收回。

（五）甲方不設(shè)立公用設(shè)施專用基金或房屋本體維修基金，單價(jià)超過(guò)200元人民幣的維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目由乙方提出申請(qǐng)、甲方審批并承擔(dān)費(fèi)用。

（六）甲方負(fù)責(zé)提供和安裝紅線范圍內(nèi)的崗?fù)?、道閘、設(shè)備設(shè)施專用工具、各類門牌、各類標(biāo)示指示牌、垃圾桶。

（七）負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛。

（八）協(xié)調(diào)本合同生效前發(fā)生的管理遺漏問(wèn)題。

第七條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

（一）乙方為寶運(yùn)達(dá)物流中心物業(yè)管理人，就華瀚科技工業(yè)園的物業(yè)管理狀況對(duì)甲方負(fù)責(zé)。

（二）認(rèn)真做好物業(yè)接管驗(yàn)收各項(xiàng)工作，明確各方的責(zé)、權(quán)、利。

（三）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，自主開(kāi)展各項(xiàng)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但不得損害業(yè)主用戶的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。

（四）遵照國(guó)家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按雙方約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用，不得擅自加價(jià)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。

（五）根據(jù)有關(guān)的法規(guī)、條例規(guī)定，設(shè)立華瀚科技工業(yè)園物業(yè)管理處專用賬戶，獨(dú)立核算。

（六）經(jīng)甲方同意可將專業(yè)項(xiàng)目（如清潔、綠化、消殺、水池清洗等）分包，但不得將整體物業(yè)管理及責(zé)任、利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人，不得將本物業(yè)的全部管理責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給第三方。

（七）接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，接受甲方的監(jiān)督。

（八）當(dāng)產(chǎn)權(quán)人、使用人進(jìn)行房屋改造、裝修時(shí)，向產(chǎn)權(quán)人、使用人告之物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，訂立書(shū)面約定并負(fù)責(zé)全程跟蹤監(jiān)督。

（九）每年初編制物業(yè)管理計(jì)劃、物業(yè)大、中修與改造項(xiàng)目計(jì)劃與方案，報(bào)甲方批準(zhǔn)后方可實(shí)行，每3個(gè)月就華瀚科技工業(yè)園的物業(yè)管理收支公布一次賬目。

（十）對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

（十一）建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況，同時(shí)將有關(guān)變更情況書(shū)面告之甲方。

（十二）本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料（除非乙方能舉證非乙方責(zé)任）；移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)；對(duì)本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。

（十三）對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的財(cái)產(chǎn)保管、人身安全的責(zé)任義務(wù)，依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。與業(yè)主簽訂《安全管理協(xié)議》并遵照?qǐng)?zhí)行。

第八條 管理目標(biāo)

（一）管理總標(biāo)準(zhǔn)：全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。

（二）嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律、法規(guī)、條例及特區(qū)政府部門的各項(xiàng)管理規(guī)定，建立健全各項(xiàng)管理制度、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)培訓(xùn)、提高員工服務(wù)意識(shí)和責(zé)任心。

（三）建立各種應(yīng)急體系，確保大廈各類設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好，各類標(biāo)識(shí)統(tǒng)一、規(guī)范、完備，無(wú)安全隱患。

（四）對(duì)業(yè)主的服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢、質(zhì)疑、投訴等各類情況的反饋時(shí)間，正常工作日不超過(guò)2小時(shí)，非工作時(shí)間不超過(guò)10小時(shí)，建立回訪制度。

（五）加強(qiáng)與業(yè)主的溝通與協(xié)作，自覺(jué)接受業(yè)主的監(jiān)督，廣泛聽(tīng)取、接受業(yè)主的建議，定期發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作意見(jiàn)單，對(duì)合理的建議及時(shí)整改。

（六）3個(gè)月達(dá)到物業(yè)各項(xiàng)使用功能正常。

第九條 管理及其他費(fèi)用

（一）本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)為人民幣每月 160000（元/月）。由甲方按月支付給乙方，支付期限：甲方在每月5日前支付給乙方上個(gè)月管理費(fèi)。支付方式：銀行轉(zhuǎn)賬。

（二）物業(yè)管理費(fèi)用包括以下費(fèi)用：行政費(fèi)用（含員工工資、保險(xiǎn)費(fèi)用等）；公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)；建筑物維護(hù)費(fèi)（公共部位維護(hù)單項(xiàng)或單價(jià)低于人民幣200元的項(xiàng)目）；本物業(yè)所涉及機(jī)電設(shè)備維護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)費(fèi)；清潔綠化管理費(fèi)（不包括花卉擺放的租金費(fèi)用）；固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，治安保衛(wèi)費(fèi)；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)；法定稅率；物業(yè)管理傭金。

（三）下列費(fèi)用由甲方直接承擔(dān)：

1、甲方增加招標(biāo)文件以外的服務(wù)范圍或增加招標(biāo)文件確定的服務(wù)工作量所發(fā)生的費(fèi)用。

2、公共部位維修保養(yǎng)單項(xiàng)或單價(jià)超過(guò)人民幣200元（含200元）的項(xiàng)目。

3、室內(nèi)、節(jié)日活動(dòng)、重大活動(dòng)花卉擺放租金及養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

4、重大活動(dòng)費(fèi)。

5、各類水電費(fèi)和發(fā)電機(jī)燃油費(fèi)。

6、甲方室內(nèi)自用設(shè)施、辦公設(shè)施的維修費(fèi)用（含人工、材料）。

第十條 獎(jiǎng)懲措施

甲方全部完成合同責(zé)任且管理成績(jī)優(yōu)秀，可通過(guò)雙方友好協(xié)商，辦理續(xù)簽合同。

第十一條 違約責(zé)任

（一）如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償；乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同。

（二）如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同。

（三）因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐墒鹿实?，由乙方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)賠償損失。（產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）

（四）甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán)，或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。

第十二條 其它事項(xiàng)

（一）在 2016年10月01日前，甲、乙雙方完成管理交接手續(xù)。

（二）雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書(shū)面簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

（三）前期介入期由業(yè)主發(fā)出書(shū)面通知起計(jì)。

（四）合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)該在合同期滿前3個(gè)月向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)。

（五）本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

（六）本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，在合同履行地法院進(jìn)行訴訟。

（七）本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。

（八）本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

（十）本合同一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)兩份，具有同等的法律效力。

（十一）本合同自簽訂之日起生效，本次物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)的招標(biāo)文件、投標(biāo)文件作為本合同附件，具有同等法律效力。

甲方：

乙方：

甲方簽章：

乙方簽章：

法人代表：

法人代表：

聯(lián)系電話：

聯(lián)系電話：