導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項目營銷建議，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1、項目背景

2、可行性研究結(jié)論

3、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

4、存在問題及建議

二、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項目市場分析和營銷戰(zhàn)略

1、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)市場概況

2、市場預(yù)測

3、營銷戰(zhàn)略

三、建設(shè)條件與場址選擇

1、建設(shè)條件

2、場址選址

四、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)

1、建設(shè)規(guī)模

2、功能標(biāo)準(zhǔn)

五、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項目建設(shè)方案

1、建筑方案

2、平面布置方案

3、配套公用工程

六、項目實施進(jìn)度安排

1、工程項目管理

2、項目實施進(jìn)度

七、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項目投資估算與資金籌措

1、投資估算

2、資金籌措

3、投資使用計劃

八、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項目財務(wù)分析與敏感性分析

1、生產(chǎn)成本和銷售收入估算

2、財務(wù)評價

3、不確定性分析

4、敏感性分析

九、社會效益分析

1、社會效益分析

2、項目與所在地區(qū)互適性分析

十、風(fēng)險分析

1、風(fēng)險類別

2、風(fēng)險應(yīng)對措施

十一、可行性研究結(jié)論與建議

1、結(jié)論

2、建議

附件

1、項目承辦單位營業(yè)執(zhí)照、法人證書復(fù)印件

2、當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國土、環(huán)保等部門關(guān)于項目的支持文件

3、自有資金存款證明

4、相關(guān)銀行貸款承諾

篇2

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)項目；前期設(shè)計；存在問題；改進(jìn)措施

中圖分類號TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼A 文章編號 1674-6708（2013）88-0027-02

1 房地產(chǎn)項目前期設(shè)計的具體工作內(nèi)容

房地產(chǎn)項目的前期設(shè)計工作是指從項目初期設(shè)想到最終決定進(jìn)行實施的過程。針對房地產(chǎn)項目的前期設(shè)計工作而言，設(shè)計依據(jù)必須要符合實際的可操作性、要充分考慮到地區(qū)政策性以及城市規(guī)劃遠(yuǎn)景，以及所處房地產(chǎn)項目的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟(jì)性，前期設(shè)計工作的具體內(nèi)容均需遵循以上原則。另外，設(shè)計前期工作的所有工作內(nèi)容都是屬于項目的“準(zhǔn)備工作”，是以房地產(chǎn)開發(fā)商委托為前提下，為房地產(chǎn)項目的順利進(jìn)行而打好基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)項目前期設(shè)計工作的開展，首先，應(yīng)依據(jù)我國國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及社會發(fā)展的趨勢進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計；其次，進(jìn)行前期設(shè)計還應(yīng)結(jié)合建筑行業(yè)以及所在地區(qū)城市總體的發(fā)展規(guī)劃要求而進(jìn)行；然后，要做好專業(yè)的項目評估和項目的立項工作，最后，提出項目設(shè)計建議書。當(dāng)制訂好項目設(shè)計建議書后，通過對項目所在地的地質(zhì)勘查、土壤試驗以及周邊環(huán)境的綜合調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進(jìn)行可行性報告的編制，然后根據(jù)可行性報告在進(jìn)行房地產(chǎn)項目的設(shè)計文件。其設(shè)計工作涉及到的具體環(huán)節(jié)和主要內(nèi)容有：首先，進(jìn)行項目場地的選擇與用地規(guī)劃，其次，進(jìn)行項目任務(wù)書上報與項目建設(shè)用地的報告申請，根據(jù)申請規(guī)劃要點(diǎn)條件，針對市政規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)，報送規(guī)劃設(shè)計書并領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門對房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計方案的認(rèn)可，直至簽訂正式的建筑設(shè)計合同為止。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計前期工作中存在的問題

2.1 前期設(shè)計中對場地選擇與判斷的失誤

很多現(xiàn)行的房地產(chǎn)項目前期進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計時，對所在區(qū)域內(nèi)的地理位置以及周邊環(huán)境均缺乏較為全面的調(diào)查和分析。比如，針對一些自然景觀區(qū)域內(nèi)或者靠近城市中心的地理位置，建造了高檔的單體別墅產(chǎn)品，從企業(yè)效益而言，可能并不會造成效益損失，反而是，這些房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行設(shè)計的當(dāng)初，只考慮了“眼前利益”。這樣的設(shè)計從長遠(yuǎn)考慮，帶來的土地級差效應(yīng)會和我國提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。

2.2 前期設(shè)計中對市場和目標(biāo)客戶群缺乏分析

對于房地產(chǎn)市場而言與眾多其它市場的基本屬性，都是一致的、是動態(tài)的、也是變化的。在很多國內(nèi)房地產(chǎn)項目進(jìn)行定位階段，只考慮了初期市場，缺乏對市場的預(yù)期分析，缺乏對目標(biāo)客戶群的深入分析，由于建筑類項目建設(shè)周期較長，項目定位僅考慮了開發(fā)初期的市場，缺乏對目標(biāo)客戶群的深入分析，例如：很多房地產(chǎn)項目進(jìn)行前期設(shè)計時直接參照別的項目，甚至直接照搬。致使產(chǎn)品出現(xiàn)趨同化現(xiàn)象，難以滿足客戶需求，從而導(dǎo)致出現(xiàn)了產(chǎn)品的趨同化想象，同時，對房地產(chǎn)項目的銷售帶來不小的壓力。再比如，由于缺乏對市場的預(yù)期分析，國際金融危機(jī)對房地產(chǎn)市場也帶來了不小的沖擊，隨著我國不斷加大宏觀調(diào)控措施帶來的“買方市場的理性回歸”，綜上分析，這些市場因素和政策因素都會給未來房地產(chǎn)市場帶來一定的壓力和沖擊，同時對房地產(chǎn)項目的前期設(shè)計工作加大了一定的難度。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑設(shè)計師存在的問題

由于在房地產(chǎn)項目前期設(shè)計和規(guī)劃階段，很多開發(fā)商不重視前期對市場的調(diào)研。很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏較為完善的成品研發(fā)部門和內(nèi)部研發(fā)系統(tǒng)，致使進(jìn)行前期設(shè)計的工作缺乏對市場導(dǎo)向的影響。其次，一些開發(fā)商只注重開發(fā)項目的檔次和配套，致使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，再次，有些開發(fā)企業(yè)只追求盲目投資，缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識，致使很多項目設(shè)計前期實施造成了過程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報，在項目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計過程中，一些開發(fā)商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標(biāo)，其最終的結(jié)果會致使城市基礎(chǔ)設(shè)施過大和人們居住環(huán)境產(chǎn)生失衡。

在當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)行的設(shè)計體制下，建筑行業(yè)細(xì)化的職能分工，也使得建筑設(shè)計師們?nèi)諠u狹隘，在國內(nèi)很多房地產(chǎn)項目實踐中，由于缺乏對項目所處區(qū)域、地質(zhì)和環(huán)境以及周邊設(shè)施的綜合了解，以及在前期設(shè)計中盲從開發(fā)商的意愿，已經(jīng)逐步使得很多建筑設(shè)計師們喪失了建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)基本作用。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計部門，進(jìn)行項目前期設(shè)計工作的很多都是非設(shè)計專業(yè)的設(shè)計師，這些設(shè)計師由于缺乏對建筑專業(yè)扎實的知識，從而導(dǎo)致對前期設(shè)計工作中只重視市場需求而忽略建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計；由于缺乏對項目客觀的考慮而影響項目的總體規(guī)劃和設(shè)計。

3 針對房地產(chǎn)項目設(shè)計前期問題的改進(jìn)途徑

房地產(chǎn)市場的發(fā)展有其自身的規(guī)律，不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細(xì)致的研究。首先從宏觀上看，要關(guān)注全球經(jīng)濟(jì)和我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向及規(guī)律，從微觀上，要分析所處房地產(chǎn)項目周邊地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢。

除了要做好對房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律的研究和分析外，前期設(shè)計工作還要對項目所處的自然環(huán)境以及周邊設(shè)施進(jìn)行充分的了解；要綜合考慮諸多的外在因素和項目設(shè)計的配套措施。具體要考慮所在城市及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展特點(diǎn)及現(xiàn)狀，另外，要充分考慮到開發(fā)項目所在場地、周邊公共設(shè)施、水文地質(zhì)以及相關(guān)的配套設(shè)施。

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少專門負(fù)責(zé)設(shè)計前期工作的部門，勢必會造成房地產(chǎn)項目前期設(shè)計規(guī)劃工作進(jìn)度乃至項目后期施工的正常運(yùn)行；因此，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡早建立和完善項目設(shè)計前期工作體制，以保障后期工作有章可循。由于，當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場調(diào)研和策劃工作都是通過委托第三方營銷公司進(jìn)行的，而這些公司的很多從業(yè)人員從經(jīng)驗和工作能力上都達(dá)不到同等設(shè)計師的水平，因此，市場調(diào)研的結(jié)果也必然導(dǎo)致不合理和不客觀。因此，針對上述情況，在項目前期設(shè)計進(jìn)行的過程中，要更多的依賴建筑師自身的設(shè)計和管理經(jīng)驗。建筑設(shè)計師要做好項目的必要性和可行性的分析和預(yù)估，其次就項目規(guī)模、周期乃至設(shè)計和施工中可能會出現(xiàn)的環(huán)節(jié)和主要問題進(jìn)行細(xì)致的分析和預(yù)測，并提出相應(yīng)的解決措施，以此保證項目的順利進(jìn)行。

4 結(jié)論

當(dāng)前，隨著我國對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控影響，以往房地產(chǎn)市場的暴力現(xiàn)象已經(jīng)一去不復(fù)返了，房地產(chǎn)市場的供求水平逐漸均衡，房地產(chǎn)市場未來面臨的房地產(chǎn)項目將對房地產(chǎn)前期設(shè)計工作帶來更大的挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]蘇泉.房地產(chǎn)項目優(yōu)化設(shè)計探討[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；前期策劃；主要措施

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃模式及合同

我國房地產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在對房地產(chǎn)項目策劃一般分為房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式及房地產(chǎn)營銷策劃模式。對于房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司而言, 通常建議房地產(chǎn)開發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式，即從房地產(chǎn)公司拿地到建設(shè)、銷售、物業(yè)移交全過程參與。該模式由原深圳萬科馮佳先生提出, 以土地價值最大化策劃為核心, 包含市場研究、土地研判、項目分析、項目規(guī)劃、概念設(shè)計、形象設(shè)計、營銷策略、物業(yè)服務(wù)、品牌培植等九個方面的內(nèi)容，時間跨度自開發(fā)商拿地至項目建設(shè)、銷售、物業(yè)移交、物業(yè)管理公司開始行使物業(yè)管理權(quán)之日止。

房地產(chǎn)項目的前期策劃也與房地產(chǎn)項目的銷售密切聯(lián)系, 許多項目都采取策劃合同與銷售合同合并簽訂的辦法。在很多城市, 還出現(xiàn)了房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司免策劃服務(wù)費(fèi)、只收取銷售費(fèi)的新模式。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同從法律上定性, 屬于一種技術(shù)咨詢合同。它具備技術(shù)咨詢合同的法律特征：

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當(dāng)大一部分屬軟科學(xué)研究，凡屬工程設(shè)計、工程驗收、技術(shù)轉(zhuǎn)讓等實質(zhì)性技術(shù)活動不屬此類合同調(diào)整, 它主要發(fā)生在項目實施之前。

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃屬于決策服務(wù), 合同履行的結(jié)果僅為委托人可供選擇的咨詢報告。除合同另有約定之外, 委托人將受托人提出的咨詢報告和意見付諸實施所發(fā)生的損失, 受托人不承擔(dān)責(zé)任。

二、房地產(chǎn)項目前期策劃重要性的表現(xiàn)

房地產(chǎn)項目前期策劃成功與否，是房地產(chǎn)項目成功開發(fā)的關(guān)鍵。成功的前期策劃，能充分挖掘項目的價值，并實現(xiàn)企業(yè)利益大化。而失敗的前期策劃，則足以讓整個項目開發(fā)落敗，從而讓企業(yè)蒙受損失。在競爭日趨激烈的房地產(chǎn)市場，前期策劃在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的地位顯得尤其重要。缺乏前期策劃或者前期策劃不到位往往會給項目帶來災(zāi)難性的影響，通常在以下四方面表現(xiàn)尤為突出。

2.1項目定位失誤

開發(fā)商在高檔區(qū)域開發(fā)低檔房, 使土地資源造成浪費(fèi), 土地的級差效益沒有充分地顯現(xiàn)出來。這種定位失誤是最為典型的缺乏前期策劃、 對區(qū)域因素缺乏研判的結(jié)果。

2.2功能定位與設(shè)計不匹配

有的商品房小區(qū)在設(shè)計功能、選料過程中與小區(qū)的功能定位脫節(jié)，或者有的高檔商品房外立面、小區(qū)規(guī)劃優(yōu)秀，但功能設(shè)計低檔、房型設(shè)計不合理, 與高檔社區(qū)本身不相匹配。

2.3房型設(shè)計與套內(nèi)面積控制的矛盾

有的剛需產(chǎn)房住宅小區(qū), 卻又追求過大的廳，過大的輔助設(shè)施面積，使套內(nèi)面積大大超出需求對象的實際消費(fèi)能力，套內(nèi)面積大，雖然單價不高，但總價都大大超過消費(fèi)承受能力。類似這種房型設(shè)計脫離市場定位, 套內(nèi)面積控制與房型設(shè)計自相矛盾等并不少見。

2.4項目定位與實際規(guī)劃建設(shè)不匹配

有的小區(qū)號稱經(jīng)濟(jì)適用房，但錯誤地把城市規(guī)劃的手法用到小區(qū)規(guī)劃里, 大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型人工噴泉等等, 其結(jié)果是華而不實，徒然增加成本、增加購房者負(fù)擔(dān), 而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。

三、房地產(chǎn)項目前期策劃的工作內(nèi)容

房地產(chǎn)項目前期策劃實際上是一系列的工作過程，是開發(fā)商通過分析自身能力和項目條件，了解環(huán)境特性和趨勢，制定項目開發(fā)什么樣的產(chǎn)品、產(chǎn)品賣給誰、產(chǎn)品怎么賣、項目什么時間開發(fā)、項目怎么開發(fā)的戰(zhàn)略部署。具體內(nèi)容如下：

3.1項目市場調(diào)查分析

（1）城市的宏觀環(huán)境：對城市經(jīng)濟(jì)、文化、交通、城市化水平、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，國家地方的法律法規(guī)對房地產(chǎn)市場的影響，城市今后發(fā)展趨勢分析。

（2）中觀環(huán)境：對項目所在大板塊即以區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級為基礎(chǔ)，對此區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、交通、文化、人員構(gòu)成，發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)發(fā)展水平，發(fā)展?jié)摿ψ鲞M(jìn)一步的分析。

（3）微觀環(huán)境：本項目所在地塊環(huán)境分析，競爭對手情況調(diào)查、同類物業(yè)情況調(diào)查，市場前景預(yù)測。

環(huán)境分析是從事房地產(chǎn)策劃的立足點(diǎn)和根本前提，為科學(xué)的決策提供依據(jù)。只有深入細(xì)致地對環(huán)境進(jìn)行調(diào)查研究和分析，才能準(zhǔn)確而及時地把握消費(fèi)者需求， 才能認(rèn)清本企業(yè)所處環(huán)境中的優(yōu)勢和劣勢，揚(yáng)長補(bǔ)短，在競爭中求得生存、在變化中謀到穩(wěn)定。

3.2目標(biāo)客戶群分析

通過市場調(diào)查，房地產(chǎn)商可以準(zhǔn)確的知道要“賣什么樣的房子”、“房子賣給誰”、“怎樣賣房子”， 也就是說市場能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行正確的項目定位，這些正是一個項目成功與否的關(guān)鍵；市場調(diào)查還有助于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會。通過市場調(diào)查可以了解市場的現(xiàn)狀及其變動趨勢，從而確定企業(yè)今后的經(jīng)營方向；市場調(diào)查有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時開發(fā)新產(chǎn)品。

3.3項目方案策劃分析

（1）地塊情況

對項目地塊的交通、環(huán)境、周邊配套，區(qū)域發(fā)展現(xiàn)遠(yuǎn)景做分析，全面闡述項目的“SWOT”,這是整個策劃方案成功的前提，只有深刻分析地塊各個方面的特性及利弊，才能找到項目的突破點(diǎn)。

（2）項目市場定位

所謂定位，是指企業(yè)為適應(yīng)目標(biāo)市場中消費(fèi)者的特定需求，而設(shè)計和確定企業(yè)及產(chǎn)品在目標(biāo)市場上所處的相對位置，與競爭對手的產(chǎn)品及企業(yè)形象相對而言的相對位置。所以房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位就是在詳細(xì)的房地產(chǎn)市場調(diào)和分析的基礎(chǔ)上，選定目標(biāo)市場，確定消費(fèi)群體，明確項目檔次，設(shè)計建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，使自身的房產(chǎn)項目有獨(dú)獨(dú)具一格、與眾不同的特色，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，從而鎖定目標(biāo)客戶，實現(xiàn)搶占或侵蝕市場的目標(biāo)。

（3）項目產(chǎn)品研發(fā)與設(shè)計

項目產(chǎn)品是提供給市場的能夠提供給消費(fèi)者某種需求的任何有型建筑物、構(gòu)筑物、土地和各種無形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。主要包括物業(yè)實體及其質(zhì)量、特色、類型、品牌等； 以及可以給消費(fèi)者帶來附加利益和心理上的滿足感及信任感的服務(wù)、保證、物業(yè)形象、開發(fā)商聲譽(yù)等，即房地產(chǎn)整體產(chǎn)品=有型實體+無型服務(wù)。房地產(chǎn)整體產(chǎn)品有三個層次的內(nèi)容：核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品及延伸產(chǎn)品。

（4）開發(fā)建設(shè)、營銷、物管方案

對開發(fā)建設(shè)的周期、進(jìn)度安排，開發(fā)分布做總體規(guī)劃；對營銷的的節(jié)點(diǎn)做出總體的進(jìn)度安排。這里著重指營銷策略的安排，在項目形象導(dǎo)入期、樹立期、拉升期等不同的環(huán)節(jié)分別輔助以不同的策略組合來完成，從而實現(xiàn)總體的營銷目標(biāo)；而在物管方面則應(yīng)以“以人為本”的思想和物業(yè)先期進(jìn)入的方法在總體上對物業(yè)進(jìn)行安排和部署。

四、房地產(chǎn)前期策劃中規(guī)避風(fēng)險的主要措施

4.1減少項目開發(fā)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

一個好的前期策劃方案，至少在市場調(diào)查分析、項目投資分析、項目規(guī)劃建議、項目可行性總評估分析等四個層面為開發(fā)商提供項目決策依據(jù)。認(rèn)真做好開發(fā)項目前期策劃工作，科學(xué)指導(dǎo)項目開發(fā)，能夠降低項目的開發(fā)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。

（1）充分評估項目地塊特征、開發(fā)商的實際開發(fā)能力，提供具有前瞻性、獨(dú)創(chuàng)性、先進(jìn)性、可操作性的策劃方案，切實規(guī)避項目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。

（2）要收集好項目的基本情況，包括獲得開發(fā)土地的成本、開發(fā)地理位置、政府主管部門對開發(fā)項目規(guī)劃控制指標(biāo)、市政配套設(shè)施狀況，自籌資金規(guī)模、建設(shè)規(guī)模等等。

（3）注重調(diào)查數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)，注重資料的綜合分析。分析論證要有科學(xué)性，對正式提交的方案要及時組織專家進(jìn)行審查和評定，使前期策劃方案對開發(fā)項目真正起到指導(dǎo)作用，從而降低風(fēng)險。

4.2房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施的政策風(fēng)險

目前國內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展受國家政策、行業(yè)法規(guī)制約影響大，在前期策劃過程中應(yīng)充分分析國家的行業(yè)政策、稅收信貸政策，比如“9070”政策、限購限貸政策及政府的控規(guī)調(diào)整等規(guī)避項目開發(fā)的政策風(fēng)險。

4.3對項目開發(fā)的市場風(fēng)險

房地產(chǎn)項目由于建設(shè)期比較長，且目前調(diào)控政策日趨嚴(yán)厲，由于市場供應(yīng)及行業(yè)競爭加劇導(dǎo)致的市場風(fēng)險必須嚴(yán)加控制。重視營銷，加快出貨節(jié)湊并及時回收資金是規(guī)避市場風(fēng)險的最佳方式。

4.4 前期策劃的時效性風(fēng)險

前期策劃是基于現(xiàn)狀及相對未來一段是時期內(nèi)所做的開發(fā)策劃方案，所以具有一定的時效性。在實際開發(fā)過程中，由于項目開發(fā)周期較長，故應(yīng)要不斷針對環(huán)境、市場及競品的變化作局部的調(diào)整，而不能一成不變地按前策方案實施，避免因策劃時效性所產(chǎn)生的風(fēng)險。

篇4

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的一般特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)是現(xiàn)代市場發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)活動,它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營,直接進(jìn)行包括住宅、廠房、庫房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產(chǎn)和社會服務(wù)所需房屋的建設(shè),以及土地的開發(fā),為社會生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的對象,房地產(chǎn)開發(fā)項目的一般特點(diǎn)概括如下:

1、地理位置的固定性

土地開發(fā)、房屋建設(shè)及使用,均具有不可變動的地理位置,在開發(fā)項目時必須考慮到地區(qū)差異,考慮到就地開發(fā)土地,就地建房,就地經(jīng)營銷售,就地使用獲利的可能性及投資收益。

2、建設(shè)投資大

房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè),開發(fā)一個項目往往需要投入大量資金,對開發(fā)商的資金實力有很高的要求。

3、開發(fā)周期長

土地及建筑物作為項目開發(fā)的內(nèi)容,一般體量較大,工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性,有相應(yīng)的時間要求。另外,項目開工建設(shè)前的有關(guān)手續(xù)繁雜,也影響著項目開發(fā)周期。完成一個開發(fā)項目一般需要1—3年甚至更長的時間。

4、受國家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控

房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動,涉及社會生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動和過程,事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)(如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等)和國計民生,必須也只能通過國家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項目立項開始,房地產(chǎn)項目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策,服從城市統(tǒng)一規(guī)劃,遵守城市建設(shè)法規(guī),房地產(chǎn)售價受國家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。

5、建設(shè)環(huán)節(jié)多

這與項目開發(fā)受法規(guī)政策嚴(yán)格約束的特點(diǎn)直接相關(guān)。從我國現(xiàn)行管理體制來看,參與房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的部門很多。一個房地產(chǎn)項目的全部開發(fā)過程涉及到計劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門,項目建設(shè)環(huán)節(jié)多,而且各環(huán)節(jié)不可或缺。

6、多源資金籌措

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資大,開發(fā)周期長,項目資金來源不可能完全依靠開發(fā)商自有資金來運(yùn)作,大量建設(shè)資金需要通過各種渠道籌措,其中又往往以銀行債務(wù)資金為主。

7、資金周轉(zhuǎn)慢

從房地產(chǎn)項目前期工作開始,到項目建成竣工可以交付使用,這一期間大量的是資金投入,只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實現(xiàn)資金回收,而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產(chǎn)項目的投資回收時間較長,資金周轉(zhuǎn)慢。

8、項目投資即為項目成本費(fèi)用

房地產(chǎn)項目投資與一般工業(yè)建設(shè)項目投資有一個顯著的區(qū)別,即一般工業(yè)項目是先投資,再生產(chǎn)產(chǎn)品,而房地產(chǎn)項目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程。因此,房地產(chǎn)項目總投資即為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的總成本費(fèi)用之和(自營自用情況暫不考慮)。房地產(chǎn)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資與經(jīng)營資金兩大部分,在項目財務(wù)評價時與項目的總成本費(fèi)用存在一定的對應(yīng)關(guān)系。

9、人員要求高

一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設(shè),往往需要大量的投資環(huán)境及市場調(diào)研、精心的規(guī)劃設(shè)計、高標(biāo)準(zhǔn)的工程施工、專業(yè)化的營銷策劃、細(xì)致的全程服務(wù),對從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)要求很高。

10、風(fēng)險較大

由于房地產(chǎn)項目具有以上特點(diǎn),也就相應(yīng)決定了其投資風(fēng)險較大。如由于開發(fā)周期長,很容易受到國家政策、宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響;在項目建設(shè)期間,隨著時間的推移,建筑材料價格、勞動力價格等有可能發(fā)生變動,從而影響項目的投資額;當(dāng)公共利益需要時,可能遇到強(qiáng)制性征收、停止使用或限期拆除情況等。

11、開發(fā)項目的差異性

房地產(chǎn)開發(fā)項目可以分為很多種,由于項目用途、內(nèi)容、規(guī)模、要求不同,以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等不同,各開發(fā)項目存在很大的差異性。即使是同一類項目,由于項目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會產(chǎn)生相當(dāng)?shù)牟町愋?。這種差異性直接影響項目投資水平及投資效益。

12、項目決策的多專業(yè)協(xié)同

正因為房地產(chǎn)項目具有前述特點(diǎn),其投資決策尤為重要。在這里將項目決策的多專業(yè)協(xié)同也作為一個特點(diǎn)納入進(jìn)來。一個房地產(chǎn)項目投資決策的完成需要多種專業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn),實際上也是多方面專業(yè)人才的集體智慧的結(jié)晶。如需要市場研究人員調(diào)查項目投資環(huán)境及市場狀況;需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案;需要規(guī)劃設(shè)計人員提品建議;需要工程技術(shù)人員提出工程實施的技術(shù)可行性和進(jìn)度預(yù)測;需要造價人員估算投資;需要財務(wù)分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預(yù)測;需要物業(yè)管理人員前期介入;還需要能與上述專業(yè)人員進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才等。

二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目主要特征

目前國內(nèi)對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目還沒有十分明確的定義。在國家建設(shè)部按用途對房地產(chǎn)項目劃分的九大類型中,商業(yè)房地產(chǎn)項目主要指零售批發(fā)商業(yè),包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。而在實際運(yùn)用中,人們有時將商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋的范圍擴(kuò)大,除零售批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)外,還包括餐飲、娛樂等其它營業(yè)性、經(jīng)營性房地產(chǎn)。鑒于商業(yè)有廣義(指所有以營利為目的的事業(yè))與狹義(指專門從事商品交換活動的營利性事業(yè))之分,本文對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的研究側(cè)重于后者,即以狹義商業(yè)為基礎(chǔ),主要指進(jìn)行商品交易活動的零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營場所的開發(fā),與國家建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)項目九大分類中的商業(yè)房地產(chǎn)項目范圍一致。除一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點(diǎn)外,以下主要從顧客構(gòu)成、項目選址、定位規(guī)劃、經(jīng)營方式、資產(chǎn)經(jīng)營、競爭風(fēng)險、城市功能及社會效益等方面闡述商業(yè)房地產(chǎn)項目的主要特征。

1、顧客構(gòu)成的雙重性

商業(yè)房地產(chǎn)項目與其它房地產(chǎn)項目的顯著區(qū)別之一就是其顧客構(gòu)成包括兩個層次:第一層次是直接承租或購買商業(yè)用房的經(jīng)營商戶,這個層次的顧客是開發(fā)商的直接顧客;第二層次是前來商業(yè)區(qū)購物的終端消費(fèi)者,這個層次的顧客是經(jīng)營商戶的直接顧客、開發(fā)商的間接顧客。在第一層次中,還存在這么一種情況,前來購買商業(yè)用房的是投資者,而不是真正的經(jīng)營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力,先期購買產(chǎn)權(quán),然后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營商戶,立足長期穩(wěn)定的回報,或者見機(jī)拋售,獲取收益。

這兩個顧客層次與科特勒將營銷環(huán)境中的市場分為業(yè)務(wù)市場和消費(fèi)者市場相類似。對于開發(fā)商來說,第一層次的經(jīng)營商戶(業(yè)務(wù)市場)固然重要,畢竟項目收入直接來源于承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶,但項目整體的發(fā)展還是有賴于第二層次的終端消費(fèi)者(消費(fèi)者市場),因為廣大消費(fèi)者的認(rèn)同程度直接影響經(jīng)營商戶承租或購買物業(yè)的行為,進(jìn)而影響項目收益。此外,開發(fā)商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意,若投資者過度,將不利于項目長遠(yuǎn)運(yùn)營。

2、選址分析的漸進(jìn)性

所有房地產(chǎn)項目都存在項目區(qū)位的分析與選擇,包括地域與具體地點(diǎn)兩個層次的分析與選擇。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來說,尤其要重視這項工作,并需按層次進(jìn)行漸進(jìn)分析。

商業(yè)房地產(chǎn)項目的運(yùn)營直接面向購買商品的廣大消費(fèi)者。不同城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量、社會發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費(fèi)水平等存在很大的差異,從而影響項目可達(dá)到的市場目標(biāo)。根據(jù)有關(guān)宏觀指標(biāo)數(shù)據(jù),在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次,這其實就反映了不同城市或地區(qū)的消費(fèi)市場容量水平。項目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項目運(yùn)營所可能面對的主要消費(fèi)群體的總體狀況,包括消費(fèi)需求和消費(fèi)能力,對項目發(fā)展影響巨大。

一個城市或地區(qū)選定后,就需考慮項目的具體地點(diǎn)。顧客在選擇商店進(jìn)行購物時,店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時,店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)項目的場址一旦確定,就無法更改,若項目所在位置無法吸引足夠多的消費(fèi)者,經(jīng)營商戶自然就不會前來承租或購買物業(yè),也就無法實現(xiàn)項目收益。優(yōu)越的項目區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優(yōu)勢的重要途徑。

3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性

對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來說,潛在的直接顧客(即經(jīng)營商戶)包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業(yè)店、個體經(jīng)營戶等不同的經(jīng)營主體,另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機(jī)構(gòu),既有外資、國資,也有民企、個人。各經(jīng)營商戶的經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營特色存在很大的差異,相應(yīng)對物業(yè)的需求呈個性化。同時,商業(yè)房地產(chǎn)項目還要面對廣大的終端消費(fèi)者,這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。因此,若在項目前期還沒有找到有意承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶(如果有,項目的開發(fā)建設(shè)就可以按經(jīng)營商戶的需求進(jìn)行,也可稱之為定制),項目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向,項目的開發(fā)建設(shè)需盡可能考慮多方面的需求。

另外,在已基本設(shè)定市場目標(biāo)前提下,商業(yè)房地產(chǎn)項目的規(guī)劃更加追求整體性,體現(xiàn)在項目前期的策劃定位、中期的開發(fā)建設(shè)和后期的經(jīng)營管理全過程,需要整體策劃、整體定位、統(tǒng)一推出,盡可能避免單打獨(dú)斗、零散開發(fā)、零散租售,否則會破壞整個商業(yè)項目的完整性、協(xié)調(diào)性及對外形象。

考慮到商業(yè)房地產(chǎn)項目具有公共服務(wù)的特點(diǎn),在具體規(guī)劃設(shè)計中需特別注意公共空間和配套設(shè)施的設(shè)計,強(qiáng)調(diào)功能作用、引導(dǎo)作用、服務(wù)作用,確保商業(yè)運(yùn)營所要求的大規(guī)模人流、實物流、資金流、信息流的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

4、經(jīng)營方式的多樣性

不同于住宅等主要采用開發(fā)銷售的模式,商業(yè)房地產(chǎn)項目采用的經(jīng)營方式更為多樣,在出售和出租兩種基本模式基礎(chǔ)上,包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式,另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上,大中型商業(yè)房地產(chǎn)項目很少采用直接銷售,而以混合型運(yùn)營居多。此外,項目是由開發(fā)商投資建設(shè),租售的對象可以是直接經(jīng)營的商戶,也可能是本身不經(jīng)營而準(zhǔn)備二次轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售以謀求收益的投資者,這里面的經(jīng)營方式又有很大的靈活性。

經(jīng)營方式的多樣性使得經(jīng)營方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項目決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續(xù)收益,還是通過出售獲得一次性回報,以及各經(jīng)營方式如何有機(jī)組合,需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營能力、市場接受程度、近期與遠(yuǎn)期利益等各方面因素。此外,擬定經(jīng)營方案下的財務(wù)收益也存在很大的不確定性。

5、資產(chǎn)經(jīng)營的長效性

商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后,不再僅有物業(yè)管理,更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營。對于開發(fā)商來說,住宅開發(fā)銷售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實現(xiàn)增值(銷售完畢就意味著開發(fā)結(jié)束),而商業(yè)房地產(chǎn)項目具有長期經(jīng)營的市場需求,既可以通過出售獲利,還可以通過出租或其它經(jīng)營方式獲得長期的利潤回報,在長期經(jīng)營中實現(xiàn)資產(chǎn)增值。

商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理搞好了,可以滿足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求,如擴(kuò)大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實現(xiàn)經(jīng)常性回報、增強(qiáng)融資能力等,并能以此固定資產(chǎn)作為更多機(jī)會發(fā)展的基礎(chǔ),形成企業(yè)核心競爭力。商業(yè)房地產(chǎn)項目在資產(chǎn)經(jīng)營這方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢,也正基于此,項目的成功不僅僅是所開發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢,取得一定的經(jīng)濟(jì)收益,還體現(xiàn)在所定位商業(yè)的運(yùn)營成功。

6、高風(fēng)險性

總體而言,商業(yè)房地產(chǎn)項目相對于其它一些房地產(chǎn)項目的投資回報較高。但是,商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后,項目本身沒有明確的租約保障,沒有固定的消費(fèi)對象,項目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。項目運(yùn)營收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營銷策略,還取決于區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費(fèi)水平、需求變化等將直接影響項目效益水平。基于商業(yè)本身競爭的激烈性,商業(yè)房地產(chǎn)項目之間的競爭十分激烈,投資風(fēng)險相對較高。

7、可促進(jìn)城市功能提升,產(chǎn)生良好的社會效益

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項目管理 對策

0 引言

在當(dāng)今世界上許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)己成為經(jīng)濟(jì)繁榮的基本支撐點(diǎn)，是為生產(chǎn)乃至整個社會活動提供基礎(chǔ)性條件的重要產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)項目是一項十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程，只有做到各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調(diào)發(fā)展，才能完成項目，并取得較高的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。

1 項目管理概述

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程產(chǎn)業(yè)鏈很長。房地產(chǎn)項目一般劃分為項目決策階段、項目設(shè)計階段和項目實施階段和項目收尾階段四個階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目決策到工程竣工驗收交付使用的組織者，對工程建設(shè)項目要負(fù)總責(zé)。

1.1 項目管理的基本特征 通過加大對階段性“里程碑”或重大活動的組織管理的控制力度，保證項目順利進(jìn)行。項目管理是一項復(fù)雜的、柔性的(可變化的)、創(chuàng)造性的工作；是有壽命周期(包括確定需求;項目選擇；項目計劃；項目執(zhí)行；項目控制；項目評價和項目結(jié)束)的一項工作；項目管理就是要確保在時間、經(jīng)費(fèi)和性能指標(biāo)三項限制條件下，盡可能高效率地完成項目任務(wù)。

1.2 項目成本、質(zhì)量、時間管理對項目成敗的決定性意義

1.2.1 項目成本管理述。成本管理是確保項目在預(yù)算范圍之內(nèi)的管理過程。其任務(wù)包括：資源規(guī)劃，成本估算，成本預(yù)算和成本控制?？刹捎玫墓芾砉ぞ甙ǎ撼杀竟浪慵夹g(shù)，參數(shù)模型法，S曲線法，生命周期費(fèi)用分析技術(shù)和資本預(yù)算技術(shù)等。合理地安排項目時間是項目管理中的一項關(guān)鍵內(nèi)容。它的目的是保證按時完成項目，合理分配資源，發(fā)揮最佳工作效率。

1.2.2 項目質(zhì)量管理概述。主要任務(wù)包括:質(zhì)量計劃、質(zhì)量保證和質(zhì)量控制。首先房地產(chǎn)項目的質(zhì)量管理是一個連續(xù)的與前后都有關(guān)聯(lián)的行為，即是在驗證了前一過程的質(zhì)量以后，才會開始進(jìn)行下一個過程。其次是項目質(zhì)量管理檢驗標(biāo)準(zhǔn)及各階段質(zhì)量狀態(tài)的統(tǒng)一性。

2 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理中存在的通病及分析

2.1 可行性研究缺乏，投資決策倉促盲目?？尚行匝芯渴窃诠こ添椖繘Q策前，進(jìn)行財務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，它是開發(fā)商在開工前對工程項目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行，進(jìn)行全面的分析論證?？尚行匝芯抗ぷ鞯貌坏街匾?，導(dǎo)致了一系列的問題，如商品房空置面積上升，商業(yè)用房空置問題突出；戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高；設(shè)計文件供應(yīng)遲緩、變更多等。

2.2 設(shè)計監(jiān)理缺失。由于對設(shè)計單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時又無法跟上，造成在在項目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計問題很多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計變更，變更圖紙比原設(shè)計圖紙還多。設(shè)計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：缺乏合理的設(shè)計招標(biāo)程序，忽視設(shè)計對項目投資控制的重要性，設(shè)計監(jiān)理缺失，文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。

2.3 項目運(yùn)行過程項目管理機(jī)制不完善，導(dǎo)致項目進(jìn)度管理及成本控制的失控。項目運(yùn)行機(jī)制的不完善，導(dǎo)致項目管理的失控，如項目工程進(jìn)度失控，延期交房普遍；房地產(chǎn)開發(fā)成本控制不力，管理費(fèi)用過高及不可預(yù)見費(fèi)用超出預(yù)期。

2.4 項目管理概念的狹隘與局限，導(dǎo)致項目運(yùn)作成本過高、房地產(chǎn)交易糾紛不斷。對于項目工程現(xiàn)場管理以外的工作，如項目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運(yùn)用等等。融資手段的單一及資金運(yùn)作計劃水平低下導(dǎo)致資金運(yùn)作成本偏高，直接影響了項目最終收益。另外銷售工作與客服管理水平低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過程中，糾紛不斷。轉(zhuǎn)貼于

2.5 物業(yè)服務(wù)不到位 物業(yè)服務(wù)管理，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講就是售后服務(wù)，物業(yè)管理是我國房地產(chǎn)企業(yè)在迅速膨脹過程中，最忽略的地方，也是導(dǎo)致企業(yè)品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現(xiàn)在：未能積極處理售買雙方的關(guān)系，售后維修不及時，配套設(shè)施不到位等。

3 我國房地產(chǎn)公司項目管理的對策建議

3.1 加強(qiáng)項目前期開發(fā)管理 項目前期研究分析工作一般包括：投資機(jī)會尋找與篩選、市場調(diào)研、市場定位、項目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。

3.2 重視項目規(guī)劃設(shè)計 擬建項目經(jīng)過決策立項后，設(shè)計就成為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵，其工作質(zhì)量的好壞直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量、投資的回報和效益。設(shè)計應(yīng)以市場需求為目標(biāo)，立足于技術(shù)定位，從安全、功能、標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)方面全面權(quán)衡。充分考慮地塊特征、戶型、面積、建筑風(fēng)格、環(huán)境、擬銷售價格、單套住房銷售總價、項目定位后的目標(biāo)客戶承受能力等方面因素，確定一個合理的設(shè)計方案。一方面，加強(qiáng)與設(shè)計單位的溝通。項目經(jīng)理在整個設(shè)計過程中應(yīng)與設(shè)計單位進(jìn)行密切的深層次的合作；另一方面，重視設(shè)計對投資控制的影響。真正對投資控制有影響的是設(shè)計階段，因此項目管理中對設(shè)計階段概算及施工圖預(yù)算編制要求全面準(zhǔn)確，力求不漏項、不留缺口，并要考慮足夠的各種浮動因素。

3.3 房地產(chǎn)開發(fā)的過程控制 項目控制技術(shù)一般包括：質(zhì)量控制、成本控制兩方面的內(nèi)容。

3.3.1 質(zhì)量管理 質(zhì)量對于任何產(chǎn)品都是至關(guān)重要的。重視事前質(zhì)量策劃，明確質(zhì)量目標(biāo)。所謂質(zhì)量策劃，就是制定質(zhì)量目標(biāo)并規(guī)定必要的運(yùn)行過程和相關(guān)資源以實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。傳統(tǒng)的項目質(zhì)量管理，都集中在材料的甄別、施工過程的錯漏等等。質(zhì)量，不再是不出錯，而是在資金使用的限制下，達(dá)到最好的使用標(biāo)準(zhǔn)。制定了好的標(biāo)準(zhǔn)也能為合同的簽訂及索賠打下堅實的基礎(chǔ)。其次，以人為本，加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn)，提高全員質(zhì)量意識。最后，完善質(zhì)量管理體系，建立健全完善的質(zhì)量管理制度，加強(qiáng)過程檢驗。

3.3.2 成本控制的具體措施 有以下幾個方面：①降低資金成本。首先，加強(qiáng)現(xiàn)金管理，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量。其次，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險。②控制工程成本。首先，做好評估階段。這既是企業(yè)決策層進(jìn)行開發(fā)項目決策的依據(jù)，也是進(jìn)行成本、銷售、利潤控制和分析的依據(jù)；再次，設(shè)計階段。第一，引入競爭機(jī)制。爭取多個設(shè)計單位投標(biāo)，第二，實行設(shè)計審核。第三，建立獎懲制度。無論是甲方還是乙方或者第三方，施工階段。這一階段，主要是加強(qiáng)和完善現(xiàn)場簽證管理?，F(xiàn)場簽證的管理包括現(xiàn)場簽證的辦理和審查兩個階段。

3.4 完善房地產(chǎn)開發(fā)項目后期的項目管理 ①項目物業(yè)管理。提供良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹立開發(fā)商的形象、加快其市場銷售速度，而且有利于維護(hù)房屋購買者的利益，確實達(dá)到物業(yè)保值增值的目的。積極與物業(yè)管理公司溝通，充分考慮小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等。②營銷在當(dāng)前房地產(chǎn)項目開發(fā)中的地位十分重要，項目經(jīng)理必須對項目定位準(zhǔn)確，正確把握營銷理念。

首先，做好產(chǎn)品市場定位；其次，加強(qiáng)產(chǎn)品市場推廣；項目經(jīng)理通過前期市場調(diào)研、項目定位對客戶進(jìn)行跟蹤分析，并在樓盤銷售過程中隨著市場的變化不斷調(diào)整營銷方案。

4 結(jié)語

論文結(jié)合現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)運(yùn)行模式，提出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理中存在的病癥，對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施前、實施過程中、營銷及交付使用的各階段的項目管理內(nèi)容及工作進(jìn)行了研究、總結(jié)，并提出了可行性的建議，希望這些對策建議對大家有所裨益。

參考文獻(xiàn)：

[1]陽波.中國房地產(chǎn)項目階段劃分探討[J].重慶建筑大學(xué)學(xué)報.2007.03.

篇6

房地產(chǎn)公司簡介范文1

世聯(lián)地產(chǎn)

已成為全國知名的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商，業(yè)務(wù)范圍覆蓋房地產(chǎn)銷售、顧問策劃、資產(chǎn)服務(wù)、金融服務(wù)及經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。世聯(lián)地產(chǎn)始終依據(jù)客戶需求和市場變化，不斷創(chuàng)新。下一個十年，世聯(lián)地產(chǎn)將致力于打造集成服務(wù)領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)平臺，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺，為客戶跨地域和細(xì)分市場下的多樣化、精細(xì)化發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持!

世聯(lián)地產(chǎn)成立于1993年，是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務(wù)機(jī)構(gòu)。2007年，世聯(lián)地產(chǎn)整體改制，成立深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司。

截至2013年9月，除、新疆、內(nèi)蒙古、寧夏自治區(qū)及青海、甘肅省外，公司已在全國設(shè)立并運(yùn)營的全資子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投資設(shè)立的三級子公司)，員工人數(shù)超過14000人，基本完成顧問業(yè)務(wù)的全國布局。其中業(yè)務(wù)成功布局43個城市、顧問業(yè)務(wù)成功植入16個分公司。已為全國200多個城市的客戶、超過5000個房地產(chǎn)項目提供了高品質(zhì)的綜合服務(wù)。

世聯(lián)地產(chǎn)以深圳為總部，分別在珠三角、長三角、環(huán)渤海等區(qū)域建立起華南、華東、華北、山東四大業(yè)務(wù)中心，形成“咨詢+實施”獨(dú)特的業(yè)務(wù)模式，提供從區(qū)域開發(fā)、舊城改造、土地出讓到項目開發(fā)、銷售以及二手房租售的綜合服務(wù)，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺。

2014年1月10日，世聯(lián)正式對外宣告世聯(lián)地產(chǎn)更名“世聯(lián)行”。

房地產(chǎn)公司簡介范文2

仲量聯(lián)行

仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)和投資管理公司，致力于為客戶持有、租用或投資房地產(chǎn)的決策實現(xiàn)增值。仲量聯(lián)行業(yè)務(wù)遍及全球75個國家,擁有逾200個分公司，2013年度業(yè)務(wù)營收約40億美元。2013年仲量聯(lián)行代表客戶管理或提供外包服務(wù)的物業(yè)總面積逾30億平方英尺，并協(xié)助客戶完成了價值990億美元的物業(yè)出售、并購和融資交易。仲量聯(lián)行旗下投資管理業(yè)務(wù)分支“領(lǐng)盛投資管理(LaSalle Investment Management)”管理資產(chǎn)總值達(dá)480億美元。

仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)開展業(yè)務(wù)超過50年。公司目前在亞太地區(qū)的15個國家擁有80個分公司，員工總數(shù)超過27,500人。在大中華區(qū)，仲量聯(lián)行目前擁有超過1,900名專業(yè)人員及12,000名駐廈員工，所提供的專業(yè)房地產(chǎn)顧問及服務(wù)遍及中國的80多個城市。

2014年在馬來西亞吉隆坡香格里拉大酒店舉行的“國際物業(yè)獎”亞太區(qū)頒獎典禮上，仲量聯(lián)行再度榮膺“中國最佳房地產(chǎn)咨詢公司”稱號。此次，除中國市場外，仲量聯(lián)行還摘取了亞太地區(qū)其他6個國家的五星級“最佳房地產(chǎn)咨詢公司”獎項，以及5個類別的“最佳推薦獎”。

自2011年RCA開始此類數(shù)據(jù)以來，仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資咨詢顧問公司總體排名中一直位居第一，同時在亞太地區(qū)的辦公樓、工業(yè)地產(chǎn)、酒店和零售地產(chǎn)等細(xì)分市場中也位居榜首。2013年，仲量聯(lián)行資本市場團(tuán)隊在亞太地區(qū)為總額超過215億美元的商業(yè)地產(chǎn)投資交易提供了咨詢服務(wù)，占該地區(qū)的市場份額的36%。

房地產(chǎn)公司簡介范文3

華業(yè)行

華業(yè)行是一家從事房地產(chǎn)綜合服務(wù)商，全稱“北京華業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”，以下簡稱“華業(yè)行”。華業(yè)行成立于1995年，歷經(jīng)十余年，以置地顧問、全案策略、營銷等覆蓋房地產(chǎn)流通領(lǐng)域的全價值鏈經(jīng)營體系，已形成了集地塊研究、投資分析、市場研究建筑規(guī)劃、產(chǎn)品策劃、營銷策劃、商業(yè)招商、銷售、廣告推廣、資源整合等地產(chǎn)綜合服務(wù)。

公司服務(wù)

全案營銷服務(wù)

項目營銷策略制定、項目推廣體系建立及實施、項目營銷策略支持、媒體及廣告策略等等。從項目拿地、前期產(chǎn)品定位策劃到項目銷售推廣，提供全方位專業(yè)服務(wù)。

產(chǎn)品與營銷顧問服務(wù)

產(chǎn)品設(shè)計及規(guī)劃方案顧問、市場研究及營銷策劃報告、營銷推廣方案、銷售現(xiàn)場管理及銷售動線組織等。營銷顧問服務(wù)主要提供專業(yè)的投資顧問服務(wù)、銷售管理顧問服務(wù)、營銷推廣顧問服務(wù)。

商業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)

商業(yè)地產(chǎn)專項市場研究、商業(yè)地產(chǎn)市場定位及戰(zhàn)略研究、商業(yè)地產(chǎn)全程營銷推廣、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計、商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)等。

土地市場研究服務(wù)

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；存在問題；項目管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理內(nèi)涵

房地產(chǎn)開發(fā)項目主要就是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項目。房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程所涉及的投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、設(shè)備、交通等十幾個部門, 可以說, 房地產(chǎn)項目開發(fā)項目建設(shè)是一項相當(dāng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)開發(fā)中的項目管理都是針對房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象, 在規(guī)定的條件下, 為最優(yōu)地實現(xiàn)工程項目目標(biāo), 根據(jù)工程項目的內(nèi)在規(guī)律, 對從房地產(chǎn)開發(fā)項目構(gòu)思到項目完成的所有過程進(jìn)行的計劃組織、協(xié)調(diào)和控制, 以保證該項目在允許費(fèi)用下按期按質(zhì)完成。

二、現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項目管理存在的問題

1、項目工程中的可行性研究階段也缺少科學(xué)決策

在現(xiàn)在商品房“短缺”的代, 由于“拿了地就賺錢”、“蓋了房子就可以賺錢”, 房地產(chǎn)投資分析、論證、策劃經(jīng)常都受到冷遇?？尚行匝芯渴窃诠こ添椖繘Q策前, 進(jìn)行財務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法, 它是開發(fā)商在開工前對工程項目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行, 進(jìn)行全部分析論證。因為可行性研究工作沒有得到重視, 因此導(dǎo)致了一系列的問題, 如商品房空置面積上升商業(yè)用房空置問題突出; 戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高; 等等。所以為了避免投資的盲目性, 地產(chǎn)商逐漸把對可行性研究作為投資決策的重要依據(jù)。

3、建設(shè)項目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性

因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊伍, 各專業(yè)管理人員配備齊全, 各司其責(zé), 且掌握了投資控制權(quán)。因此, 建設(shè)單位常直接向施工單位指令, 或干涉監(jiān)理工作, 造成多頭指揮, 在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心, 經(jīng)常出現(xiàn)監(jiān)理方對建設(shè)方、施工方的違法、違規(guī)行為未進(jìn)行有效處置, 對施工現(xiàn)場的事故隱患未及時報告等情況。由于監(jiān)理人員資格不符合要求、質(zhì)量監(jiān)理工作不到位等問題,, 全國各地房地產(chǎn)建設(shè)從“樓脆脆”、“樓歪歪”再到 “樓斷斷”, 房屋建筑的質(zhì)量令人擔(dān)憂。

4、工程發(fā)包多為邀請招標(biāo), 公平性差

當(dāng)前, 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中, 招標(biāo)投標(biāo)多為自行組織招標(biāo),很大程度上還流于形式, 公開招標(biāo)較少, 招標(biāo)方式大多采用“邀請招標(biāo)”和“議標(biāo)”方式。即使組織公開招標(biāo), 串標(biāo)、圍標(biāo)、陪標(biāo)現(xiàn)象時有發(fā)生, 由于缺乏真正意義上的公開招標(biāo)。因此, 選擇施工單位缺乏建設(shè)經(jīng)驗, 沒有完整有效的管理制度, 建筑水平較差。

5、房地產(chǎn)項目缺少后期的規(guī)范和物業(yè)管理

當(dāng)前物業(yè)管理等有關(guān)糾紛都開始逐漸成為房產(chǎn)方面消費(fèi)者們投訴的主要戲。物業(yè)管理也在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進(jìn)城市化進(jìn)程中都起到了積極的作用。但同時, 物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距較大等不足。物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)不高, 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)普遍偏低, 管理不規(guī)范, 已經(jīng)影響到物業(yè)管理企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的對策及建議

1、加強(qiáng)投資項目質(zhì)量控制

質(zhì)量控制的任務(wù)關(guān)鍵就是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定, 對于所有選用的材料和設(shè)備都要進(jìn)行質(zhì)量評價, 對整個工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評估, 將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度, 與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較, 并作出評判。首先, 要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用分析, 明確質(zhì)量目標(biāo); 在確定了項目建設(shè)質(zhì)量的目標(biāo)后, 再制定出實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施與方法; 同時通過檢查、繪制動態(tài)過程控制圖和施工作業(yè)流程圖, 加強(qiáng)開發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制。

2、嚴(yán)格進(jìn)行項目成本管理

項目成本用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項目所需要的過程, 由資源計劃編制、成本的估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。成本的控制直接決定了企業(yè)是否能夠獲利, 獲利多少的問題。在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中, 從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費(fèi)等都能通過采取合理措施來降低成本。但是, 建筑安裝成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)項目中的主要部分, 占整個房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的35% ～ 45%, 建筑安裝成本能不能得到有效控制, 是房地產(chǎn)項目成本控制的重點(diǎn), 其中尤其應(yīng)該重視降低材料成本。

3、不斷規(guī)范建設(shè)項目合同管理

建設(shè)工程項目合同就是指項目開發(fā)主體與勘察、設(shè)計、施工、材料供應(yīng)等單位, 為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟(jì)的合同, 其內(nèi)容就包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中, 每個樓盤的施工進(jìn)度、質(zhì)量與成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項目在開發(fā)過程中的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現(xiàn)的。加強(qiáng)對施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理, 并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

4、完善房地產(chǎn)開發(fā)項目后期管理

提供一個良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅可以樹立開發(fā)商的形象也加快其市場銷售速度, 而且更有利于維護(hù)房屋購買者的利益, 確實達(dá)到物業(yè)保值增值的目的。應(yīng)積極與物業(yè)管理公司溝通, 充分考慮小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等。同時, 營銷在當(dāng)前房地產(chǎn)項目開發(fā)中的地位十分重要, 項目經(jīng)理必須對項目定位準(zhǔn)確, 正確的把握好營銷理念。

四、結(jié)語

總之；現(xiàn)代房屋住宅也已經(jīng)是居民消費(fèi)的重要熱點(diǎn)。但是, 因為房地產(chǎn)建設(shè)過程的落后模式, 房地產(chǎn)開發(fā)項目水平低, 抗風(fēng)險能力差。只有加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的成本、合同、質(zhì)量、后期管理,提高房地產(chǎn)開發(fā)項目管理水平, 力求在項目建設(shè)各個階段中能合理使用人力、物力、財力, 開發(fā)商才能取得最大的投資效益和社會效益。

參考文獻(xiàn)

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；銷售管理；風(fēng)險識別；風(fēng)險控制

一、引言

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，項目開發(fā)完成后，開發(fā)商的主要任務(wù)就是通過房屋出租或房產(chǎn)出售，盡快實現(xiàn)投資的回收，并取得利潤。因此，房地產(chǎn)銷售管理階段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中的十分重要的一環(huán)。這是因為企業(yè)前期的所有的工作，項目最終的成果和收益都需要在這一階段進(jìn)行體現(xiàn)，而這一階段又是充滿各種風(fēng)險因素的。因此，研究房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售管理階段的風(fēng)險管理具有十分重要的意義。

青島印象山項目位于市南、市北、嶗山三區(qū)交匯處，屬于三區(qū)中心地帶，占地面積有133416.7平方米，建筑總面積達(dá)237180.02平方米，計劃建設(shè)1046戶，戶型在90-263㎡不等，類型有高層、板樓、多層和小高層，建設(shè)車位共1808個（北區(qū)地上、地下），車位配比為：多層1：1，高層1：0.8；車庫層高約3.9米，項目容積率為1.3，綠化率為40%總體規(guī)劃秉承生態(tài)理念，將山、水、林、園、城融為一體，構(gòu)建和引領(lǐng)21世紀(jì)生態(tài)游樂和居住的高品質(zhì)示范區(qū)。

為此，本文將項目風(fēng)險管理的相關(guān)理論與青島印象山房地產(chǎn)開發(fā)項目實際密切結(jié)合，以此為例，對房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售管理階段的風(fēng)險管理展開了深入的研究，以合理控制項目風(fēng)險，提高項目經(jīng)濟(jì)效益。

二、青島印象山房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售管理階段風(fēng)險識別

在銷售管理階段，本項目所面臨的主要風(fēng)險有：市場風(fēng)險、營銷風(fēng)險以及物業(yè)管理風(fēng)險，具體闡述如下：

（1）市場風(fēng)險

在房地產(chǎn)租售階段的市場風(fēng)險主要是因為房地產(chǎn)租售階段市場的供給和需求都是不確定的和動態(tài)的，而這種動態(tài)的不確定性將決定房地產(chǎn)開發(fā)商在市場中的經(jīng)營收益的不確定[1]。因此，作為房地產(chǎn)的經(jīng)營者的收益則主要就是由市場的供求來決定的。由于房地產(chǎn)的商品的價值受市場的供給和需求的影響的幅度相對于其他的普通商品來說是比較大的，進(jìn)而當(dāng)供給過多或者需求不足時，這都會令房地產(chǎn)市場中的房地產(chǎn)開發(fā)主體受到嚴(yán)重的損失。

（2）營銷風(fēng)險

房地產(chǎn)的銷售按照銷售的時間不同可劃分為：房地產(chǎn)的預(yù)售、房地產(chǎn)的即時銷售和房地產(chǎn)的滯后銷售這種方式，每一種的銷售方式都有其自身的優(yōu)缺點(diǎn)，但無論采用預(yù)售、即時銷售還是滯后銷售，在本項目的銷售中都會產(chǎn)生一定的風(fēng)險，主要是營銷方式的風(fēng)險，房地產(chǎn)市場具體的營銷方式主要分為兩種：開發(fā)商自行租賃銷售和委托物業(yè)銷售[2]。作為房地產(chǎn)商可以組建自己的銷售團(tuán)隊進(jìn)行房地產(chǎn)的銷售，這樣可以降低銷售成本，但是組建團(tuán)隊必然會增加營銷人員的培訓(xùn)的成本，這同時還要面對由于缺乏經(jīng)驗、以及專業(yè)性問題而可能帶來的銷售風(fēng)險。另一方面，房地產(chǎn)的開發(fā)商也可以通過支付費(fèi)用的方式來委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者是商銷售房地產(chǎn)，機(jī)構(gòu)比較熟悉市場的情況，而且具備豐富的租售知識以及有有經(jīng)驗的專業(yè)銷售人員，同時機(jī)構(gòu)對市場當(dāng)前以及未來的供給和需求情況也是非常的熟悉，這會有利于加快房地產(chǎn)的銷售；但是對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，尋找機(jī)構(gòu)會使銷售成本的增加，而且由于尋求而必然要面對和解決委托問題而帶來的風(fēng)險[3]。

（3）物業(yè)管理風(fēng)險

委托物業(yè)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)商在租售階段的后期委托物業(yè)管理公司，在依照合同約定的基礎(chǔ)上，對小區(qū)內(nèi)相應(yīng)的物業(yè)進(jìn)行維修和保養(yǎng)，而且要對周圍的環(huán)境以及公共的秩序進(jìn)行監(jiān)督和管理，并且對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和消費(fèi)者提供一系列的服務(wù)[4]。具有良好的物業(yè)管理一方面會幫助房地產(chǎn)商樹立和提升市場形象，進(jìn)而加快房地產(chǎn)的租售的速度，另一方面會方便消費(fèi)者和投資者。而較差的物業(yè)管理不僅不利于小區(qū)的環(huán)境，還會導(dǎo)致開發(fā)商的信譽(yù)受損房地產(chǎn)銷售不暢，并最終影響受益。因此，物業(yè)管理的好壞事關(guān)房地產(chǎn)的租售，進(jìn)而影響公司的營運(yùn)。

對于青島印象山房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，此房地產(chǎn)公司所承建的各類項目取得了不錯的受益，在房地產(chǎn)的租售中，特別是分析市場情況，制定銷售方案以及物業(yè)管理方面積累了豐富的經(jīng)驗，但是近年來房地產(chǎn)行業(yè)國家宏觀調(diào)控加劇，而且競爭激烈，而銷售管理階段又是房地產(chǎn)項目實現(xiàn)價值的最后一個環(huán)節(jié)，重要程度不言而喻，風(fēng)險相比較房地產(chǎn)項目的決策階段和建設(shè)階段重要，因此，青島印象山房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售管理階段還是存在一定的上述風(fēng)險。

三、青島印象山房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售管理階段風(fēng)險控制

針對如何控制本項目在銷售管理階段的風(fēng)險，本文特提出如下控制措施：

（1）市場風(fēng)險的控制

針對市場風(fēng)險應(yīng)該以減輕風(fēng)險為主，市場風(fēng)險是不能夠完全的規(guī)避的。在項目的實施前，進(jìn)行充分地市場調(diào)查，對項目的建設(shè)和運(yùn)營過程中的情況進(jìn)行科學(xué)的估計。另外，房地產(chǎn)公司需要在搜集市場信息，掌握盡可能多的市場信息，將市場信息不對稱的影響降到最低[5]。

（2）營銷風(fēng)險的控制

針對營銷風(fēng)險，公司應(yīng)該采取適當(dāng)?shù)姆绞浇档惋L(fēng)險。一方面在項目前期階段，就應(yīng)該抓緊銷售環(huán)節(jié)，讓營銷和項目規(guī)劃階段同步進(jìn)行，引入專業(yè)的營銷團(tuán)隊。在項目的開發(fā)過程中，更加應(yīng)將市場營銷作為關(guān)鍵的一環(huán)；另一方面加大廣告費(fèi)、費(fèi)等銷售費(fèi)用的投入，保證銷售進(jìn)度按照預(yù)期目標(biāo)進(jìn)度實現(xiàn)，并確保資金按時回籠[6]。

（3）物業(yè)管理風(fēng)險的控制

對待項目的物業(yè)管理風(fēng)險要以預(yù)防為主。采取合適的方式選擇服務(wù)好、口碑好的物業(yè)管理公司。與物業(yè)管理公司制定合同，確保對物業(yè)和相關(guān)的附屬設(shè)施的維修和保養(yǎng)，并對周圍的環(huán)境和公共秩序進(jìn)行管理，提供良好的服務(wù)，使住戶滿意，將物業(yè)管理的風(fēng)險降到最低[7]。

四、結(jié)語

本研究采用理論研究與實證研究相結(jié)合的方式對青島印象山房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目在銷售管理階段的風(fēng)險管理進(jìn)行了初步研究，識別了主要的風(fēng)險因素，并針對如何控制這些風(fēng)險因素提出了相應(yīng)的應(yīng)對措施。但是限于本人的研究能力及資料的掌握程度的不足，本文的研究只是一個初步探討，還不夠深入，還沒有對本項目在銷售管理階段的各風(fēng)險因素大小進(jìn)行定量的評估，本文希望通過后續(xù)進(jìn)一步深入的研究來彌補(bǔ)這些不足，以為今后類似的研究提供參考和借鑒。

總之，由于房地產(chǎn)項目分身的復(fù)雜性，其風(fēng)險管理也是一項復(fù)雜的工程，本文的研究也只能提供一種理解分析問題的思路和基本的方法。為了完善房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的研究分析，并使之指導(dǎo)于實踐，還需要進(jìn)一步的努力。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

特殊的商業(yè)房地產(chǎn)

客戶需求的特殊性 商業(yè)房地產(chǎn)的客戶包括兩級：初級客戶――商業(yè)運(yùn)營商，終級客戶――消費(fèi)者。一方面，商業(yè)運(yùn)營商不同的經(jīng)營內(nèi)容、特色決定其需求的個性化；另一方面，商業(yè)房地產(chǎn)所針對的消費(fèi)者數(shù)量龐大，客戶群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，無法同時滿足不同客戶層的個性化需求，項目的市場定位、市場策略等前評價工作存在許多不確定因素，這些都增加了前期決策的難度與后期建設(shè)經(jīng)營的風(fēng)險。

開發(fā)贏利模式的不確定性 商業(yè)房地產(chǎn)的規(guī)模有大有小，對于小規(guī)模商業(yè)，通常采取開發(fā)銷售模式，資金回收主要是銷售收入；對于大型商業(yè)房地產(chǎn)一般采取出租運(yùn)營模式，注重資產(chǎn)的長期良性運(yùn)營，以收取租金為主要投資回報形式。

經(jīng)營管理的復(fù)雜性 以出租為主要運(yùn)營模式的大、中型購物中心及Shopping Mall，業(yè)態(tài)種類豐富，對于不同業(yè)態(tài)類型要采取相異的經(jīng)營管理模式，增加了后期經(jīng)營管理工作的困難，使其面臨巨大的壓力與挑戰(zhàn)。

在前期決策中，商業(yè)房地產(chǎn)項目無論從客戶的復(fù)雜程度，還是從投資模式及經(jīng)營模式上，都屬于房地產(chǎn)開發(fā)中的復(fù)雜產(chǎn)品，開發(fā)周期長、投資大、受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大，存在許多不可預(yù)見因素，具有更大的風(fēng)險；在后期的運(yùn)營中，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)種類豐富，不利于后期的經(jīng)營管理，從國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀來看，后期經(jīng)營管理水平有待進(jìn)一步提高和完善.為了提高前期決策與后期經(jīng)營管理水平、檢驗前期決策的正確性、總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)指導(dǎo)其他在建或新建項目的順利進(jìn)行、完善項目管理水平，就要積極地開展商業(yè)房地產(chǎn)項目后評價。

商業(yè)房地產(chǎn)項目后評價是在商業(yè)房地產(chǎn)項目建設(shè)完成并到達(dá)一定設(shè)計能力之后，對項目的前期工作、項目建設(shè)、建成后經(jīng)營管理情況等進(jìn)行調(diào)查研究，從而判斷項目的實施結(jié)果與計劃目標(biāo)的差距，以確定項目策劃和判斷的正確性，找出產(chǎn)生偏差的原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，并通過及時有效的信息反饋，對項目現(xiàn)狀制定切實可行的對策及措施，為今后完善項目策劃、項目實施和管理、項目監(jiān)督、項目經(jīng)營管理等工作創(chuàng)造條件，提高投資效益。

眾所周知，商業(yè)房地產(chǎn)具有可觀的投資收益率，因此倍受房地產(chǎn)市場的關(guān)注，但其風(fēng)險之巨大也是不容忽視的。積極開展EECRE，合理有效地規(guī)避風(fēng)險，指導(dǎo)在建或新建項目的順利進(jìn)行，提高開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理水平，促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)健康、持續(xù)、快速發(fā)展，勢在必行。

商業(yè)房地產(chǎn)項目后評價作用

檢驗前期決策的正確性 在前期決策中，項目的市場定位、規(guī)劃設(shè)計、投資分析等前期工作對項目的運(yùn)作實施及成敗起著決定性作用，然而在這些分析過程中，選用的參數(shù)大多都是預(yù)測值，存在許多不確定性因素，決策結(jié)果有待進(jìn)一步檢驗。EECRE是在建設(shè)項目投入使用后的管理經(jīng)營活動中進(jìn)行的，許多評價參數(shù)來源于實際，評價結(jié)果更為真實。項目實施的效果如何、是否達(dá)到項目預(yù)期目標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計是否合理、項目的主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)是否得到實現(xiàn)等問題都可以通過項目后評價得到檢驗。因此EECRE對項目的實施與投資決策起著重要的監(jiān)督作用。

指導(dǎo)其它在建或新建項目順利進(jìn)行 商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)要經(jīng)過一個復(fù)雜的過程：土地使用權(quán)的獲得、前期咨詢、資金籌措、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、營銷推廣、招商租售、經(jīng)營管理等等。在這個過程中，有許多開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理的經(jīng)驗教訓(xùn)值得借鑒。EECRE可以通過分析項目實施的實際效果，反映項目在決策、設(shè)計、建設(shè)和經(jīng)營管理各個環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)改進(jìn)措施和解決方法，減少同一問題在不同項目或同一項目不同階段的重復(fù)出現(xiàn)。若是決策失誤，應(yīng)給予決策者分析，并明確其責(zé)任，督促他們在主觀上認(rèn)真作好項目決策工作，同時采取可行的再決策；若是客觀環(huán)境改變等不可控因素的影響，可尋求適宜的客觀環(huán)境以求得更好的生存和發(fā)展。通過項目后評價，對已建成項目的實際情況進(jìn)行分析研究，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，及時反饋信息、提出建議，指導(dǎo)其他在建或新建項目的順利進(jìn)行，實現(xiàn)項目預(yù)期目標(biāo)，降低風(fēng)險

完善商業(yè)房地產(chǎn)項目管理水平 一個商業(yè)房地產(chǎn)項目從最初獲得土地使用權(quán)到最后交付使用，經(jīng)過了許多環(huán)節(jié)，涉及到城市土地經(jīng)營管理部門，金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，設(shè)計單位，建材生產(chǎn)與流通企業(yè)，施工及監(jiān)理單位，房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀(jì)、估價、物業(yè)管理、法律服務(wù)、信息服務(wù)等專業(yè)機(jī)構(gòu)。項目的順利完成，依賴于這些部門間的密切合作。通過EECRE，分析這種協(xié)作間的成功、失敗之處，可以加強(qiáng)部門間的交流溝通，減少不必要的工作程序，提高工作效率，完善項目管理水平，使項目的建設(shè)與經(jīng)營更加順利的進(jìn)行。

提高項目決策與經(jīng)營管理水平 商業(yè)房地產(chǎn)項目不僅需要前期的建設(shè)，更需要后期的經(jīng)營，其運(yùn)營周期比較長。在這個過程中，參與人員不計其數(shù)，但大多數(shù)人都只是這條產(chǎn)業(yè)鏈的一個點(diǎn)，沒能全面的了解與參與項目建設(shè)與經(jīng)營的全過程。通過EECRE，不僅可以檢驗工作人員的前期決策水平與后期經(jīng)營管理水平，還可以使每一位參與人員清晰地看到項目開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理的成功失敗之處，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，增強(qiáng)責(zé)任感，努力做好前期決策與后期經(jīng)營管理工作，提高項目預(yù)測的準(zhǔn)確性、經(jīng)營管理的合理性，從而提高未來項目決策與經(jīng)營管理的科學(xué)化水平。

商業(yè)房地產(chǎn)項目后評價內(nèi)容

EECRE的基礎(chǔ)是項目實際實施的結(jié)果與項目前期所確定的目標(biāo)和各方面指標(biāo)的對比，因此，EECRE的內(nèi)容應(yīng)與前評價（即前期決策分析）的內(nèi)容大體相似。

策劃與決策 拓展報建工作的總結(jié)評價、項目可行性研究的總結(jié)評價、項目總體策劃的總結(jié)評價、項目前期策劃與決策的經(jīng)驗教訓(xùn)等。

準(zhǔn)備階段 項目勘察設(shè)計的總結(jié)與評價、對項目投融資方案的評價、采購招投標(biāo)工作評價、開工準(zhǔn)備的評價等。

建設(shè)實施階段 合同執(zhí)行的分析評價、工程實施及管理評價、項目資金使用的分析評價、項目竣工評價等。

運(yùn)營階段 項目經(jīng)營管理狀況小結(jié)、項目效益預(yù)測等。

技術(shù)方案評價 工藝技術(shù)和設(shè)備評價、技術(shù)效果調(diào)查評價等。

經(jīng)濟(jì)效益評價 財務(wù)效益分析評價、經(jīng)濟(jì)效益分析評價等。

環(huán)境效益評價 項目的污染控制評價、區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量評價、自然資源的利用評價、環(huán)境管理能力評價等。

社會效益評價 就業(yè)影響評價、居民的生活條件和生活質(zhì)量評價、地方社區(qū)的發(fā)展評價等。

管理效果評價 組織結(jié)構(gòu)形式的評價、對人員的評價、組織內(nèi)部溝通、交流機(jī)制的評價、對激勵機(jī)制及員工滿意度的評價、組織機(jī)構(gòu)的環(huán)境適應(yīng)性評價等。

目標(biāo)評價 項目宏觀目標(biāo)評價、項目建設(shè)的直接目標(biāo)評價等。

持續(xù)性評價 項目可持續(xù)的制約因素分析、項目可持續(xù)的必要措施和建議等。即項目持續(xù)性評價是要分析項目在建設(shè)投入完成之后，項目的既定目標(biāo)是否還可以繼續(xù)；項目是否可以順利地延續(xù)進(jìn)行下去；項目是否具有可重復(fù)性，是否可在未來以同樣的方式建設(shè)同類項目等。項目的持續(xù)性評價應(yīng)在分析的基礎(chǔ)上提出項目持續(xù)的具體條件并預(yù)測其風(fēng)險。

商業(yè)房地產(chǎn)項目后評價方法

EECRE的方法是定性分析與定量分析相結(jié)合的方法，具體地說，常用的基本方法有以下幾種：

對比法 包括前后對比和有無對比。前后對比法是指將項目實施之前與項目完成之后的情況加以對比，以確定項目效益的一種方法。這種對比主要用于揭示商業(yè)房地產(chǎn)項目計劃、決策和實施的質(zhì)量；有無對比法是指將商業(yè)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的情況與若無項目可能發(fā)生的情況進(jìn)行對比，以度量項目的真實效益、影響和作用。

邏輯框架法 它是一種概念化論述項目的方法，即用一張簡單的框圖來清晰地分析一個復(fù)雜項目的內(nèi)涵和關(guān)系，使之更易理解。

成功度評價法 是依靠評價專家或?qū)＜医M的經(jīng)驗，綜合EECRE各項指標(biāo)的評價結(jié)果，對項目的成功程度做出定性的結(jié)論。

建立和完善EECRE體系建議

近年來，EECRE發(fā)展較快，但和發(fā)達(dá)國家相比，仍有一定差距。美國是國際上后評價設(shè)計和方法的領(lǐng)導(dǎo)者，加拿大、英國、丹麥、澳大利亞、馬來西亞、韓國等國家都十分重視后評價工作。他們有項目后評價的系統(tǒng)規(guī)則、明確的管理機(jī)構(gòu)、科學(xué)的方法和程序等。借鑒國外發(fā)達(dá)國家后評價的發(fā)展經(jīng)驗，結(jié)合我國商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況，應(yīng)建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)EECRE體系。

加強(qiáng)對項目后評價工作的重視 在商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展尚不成熟的今天，任何項目都不可能做到十全十美，都或多或少的存在著缺陷，決策部門不愿意開展EECRE，其最大心理障礙就是擔(dān)心項目在整個建設(shè)、經(jīng)營過程中的問題暴露出來，并追究其相應(yīng)的責(zé)任。因此在進(jìn)行EECRE的過程中，部門之間總是相互推卸責(zé)任，使EECRE的工作人員不能充分了解項目建設(shè)和經(jīng)營的實際情況，給EECRE帶來了諸多不便，同時也大大降低了EECRE的可信度。同時，有相當(dāng)數(shù)量的人認(rèn)為，投入很多的精力和經(jīng)費(fèi)進(jìn)行EECRE是不值得的。這些人沒有看到EECRE帶來的長期經(jīng)濟(jì)效益。

在開展EECRE工作中，涉及到與項目相關(guān)的部門眾多，EECRE能否順利地完成，很大程度上取決于與各部門間的溝通與協(xié)作，因此，必須提高各部門工作人員對EECRE工作的重視，消除其心理障礙及片面認(rèn)識，保障EECRE的順利進(jìn)行。

正確選擇EECRE評價時機(jī) 時機(jī)不同，EECRE的結(jié)果也不同。正確選擇EECRE的時機(jī)，對EECRE的結(jié)果具有決定性的作用。時間選得過早，項目效益和目標(biāo)難以達(dá)到，項目所產(chǎn)生的影響不清晰；時間拖得太久，熟悉項目的人員難免有所變動，項目的經(jīng)驗和教訓(xùn)不能及時總結(jié)和推廣，不利于項目后評價工作的進(jìn)行和后評價效果的發(fā)揮。因此，EECRE應(yīng)選擇在竣工項目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力后的1-2年內(nèi)進(jìn)行。此時項目已經(jīng)過竣工驗收，投資決策已明確，并經(jīng)歷了幾年的生產(chǎn)經(jīng)營活動，初步取得了經(jīng)營效益和社會、環(huán)境影響，基本具備了后評價的條件。在這個時期開展EECRE，評價的結(jié)果不僅能客觀反映項目的實際情況，還能及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，指導(dǎo)在建和未來新建項目的順利進(jìn)行。

建立EECRE結(jié)果使用機(jī)制 EECRE體系中的一個決定性環(huán)節(jié)就是EECRE結(jié)果的使用。EECRE作用的關(guān)鍵取決于所總結(jié)的經(jīng)驗教訓(xùn)在投資項目和開發(fā)活動中被采納和應(yīng)用的效果。這些經(jīng)驗教訓(xùn)可以在項目周期內(nèi)不同階段的管理中借鑒和應(yīng)用。如立項階段的項目選定、項目準(zhǔn)備階段的設(shè)計改進(jìn)、在建項目實施中問題的預(yù)防和對策、完工項目運(yùn)營中管理的完善和改進(jìn)等。建立EECRE結(jié)果的使用機(jī)制，提供和傳送已完成項目的執(zhí)行記錄，可增強(qiáng)項目管理的責(zé)任制和透明度，使EECRE的評價結(jié)果得到廣泛的運(yùn)用，在其他在建或新建項目中，發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用。

建立EECRE人員培訓(xùn)機(jī)制 EECRE是一項極其復(fù)雜的工作，對評價人員素質(zhì)要求很高，要求后評價人員既懂投資、又懂得經(jīng)營，既懂技術(shù)、又懂經(jīng)濟(jì)。因此，只有加強(qiáng)EECRE人才的培訓(xùn)工作，形成比較完善的培訓(xùn)體系，培訓(xùn)出大批的優(yōu)秀人才，才能為更好的EECRE奠定堅實的基礎(chǔ)。

建立EECRE工作人員的道德規(guī)范 要求評價人員在整個評價過程中必須堅持公正的立場，排除各方的干擾，客觀地進(jìn)行評價。同時還應(yīng)熟悉與項目建設(shè)有關(guān)的法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的相關(guān)知識和對有關(guān)專家意見的判別能力，并不偏不倚地提出客觀的評價結(jié)論。

制定科學(xué)合理的EECRE程序 EECRE順利進(jìn)行的重要前提是有一個可操作的科學(xué)合理的工作程序，進(jìn)而使EECRE系統(tǒng)化、規(guī)范化。對于EECRE小組的組建應(yīng)充分考慮各種因素的影響，合理配置各種資源，不僅要有熟悉項目的人員參與，更應(yīng)考慮邀請一些項目外的人員加入，以利于客觀地對項目進(jìn)行評價，減少人為主觀因素對EECRE的影響，使后評價結(jié)果客觀科學(xué)、真實可靠。

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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項目；績效管理；矩陣式組織；平衡計分卡；關(guān)鍵績效指標(biāo)

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.22.075

2014年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)告別供不應(yīng)求的“黃金時代”，進(jìn)入平穩(wěn)增長的“白銀時代”。行業(yè)競爭日趨白熱化，銷售額增速大幅放緩，企業(yè)利潤率下滑趨勢明顯。房地產(chǎn)公司要在激烈的市場競爭中求得生存與發(fā)展，有必要建立能夠適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢、符合房地產(chǎn)公司實際、兼顧公司發(fā)展戰(zhàn)略的績效管理體系?？冃Ч芾硎菐椭康禺a(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略、提升核心競爭力、提高開發(fā)項目的有效工具，也是提升企業(yè)管理水平的重要引擎。

1 績效管理釋義

績效管理是為了達(dá)成組織的戰(zhàn)略目標(biāo)，通過持續(xù)相互的溝通過程，形成組織所預(yù)期的目標(biāo)產(chǎn)出，并最終推動團(tuán)隊和個人作出有利于達(dá)成目標(biāo)的行為過程。

績效管理是識別、評估和反饋員工、部門、組織目標(biāo)和戰(zhàn)略的方法；績效管理是員工與管理者、部門與組織達(dá)成的關(guān)于完成目標(biāo)、完成標(biāo)準(zhǔn)以及所需能力的一種協(xié)議，是在雙方相互協(xié)作下完成各自目標(biāo)及戰(zhàn)略的管理過程；績效管理是績效計劃、績效實施、績效考核、績效反饋、績效結(jié)果應(yīng)用5個子系統(tǒng)組成的循環(huán)往復(fù)的管理過程。

關(guān)于績效管理的對象，學(xué)術(shù)界主要有三種觀點(diǎn)，即績效管理是管理組織績效的系統(tǒng)（“組織績效”論）、管理員工績效的系統(tǒng)（“員工績效”論）和管理組織和個體績效的綜合系統(tǒng)（“綜合績效”論）。

對于房地產(chǎn)公司而言，生存與發(fā)展的基礎(chǔ)是一個個處于某個具體地理位置的項目。項目的盈利能力、運(yùn)營水平?jīng)Q定著公司戰(zhàn)略能否實現(xiàn)。因此，本文基于房地產(chǎn)公司總部的視角，研究房地產(chǎn)項目的組織績效管理，并提出績效管理優(yōu)化建議。

2 房地產(chǎn)項目績效管理現(xiàn)狀分析

績效管理這一概念在20世紀(jì)70年代后期被西方理論學(xué)家提出，在80年代末90年代初成為人力資源管理關(guān)注的重點(diǎn)，并在各類型企業(yè)中得到應(yīng)用。中國的房地產(chǎn)公司伴隨著20世紀(jì)90年代住宅商品化的進(jìn)程而雨后春筍般崛起。由于存在發(fā)展的年限較短，較之已經(jīng)形成固定管理模式的傳統(tǒng)企業(yè)，房地產(chǎn)公司更易接受西方管理學(xué)中的績效管理理論，平衡計分卡（BSC）、關(guān)鍵績效指標(biāo)（KPI）、目標(biāo)管理法等績效考核工具得到廣泛應(yīng)用。在績效管理應(yīng)用過程中，也出現(xiàn)了各種問題與難題。

2.1 項目績效管理與公司戰(zhàn)略關(guān)聯(lián)度存在一定差距

績效管理是企業(yè)戰(zhàn)略管理的重要環(huán)節(jié)，績效管理方案的制訂要能充分體現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略，在執(zhí)行過程中要確保公司戰(zhàn)略目標(biāo)得以實現(xiàn)。

進(jìn)入21世紀(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)全球化、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的突飛猛進(jìn)，中國的房地產(chǎn)公司也積極學(xué)習(xí)歐美先進(jìn)的企業(yè)管理理念，紛紛確立了包括企業(yè)使命、愿景、價值觀在內(nèi)的發(fā)展戰(zhàn)略，為公司未來五年、十年的發(fā)展明確了方向和奮斗目標(biāo)。但將公司戰(zhàn)略分解為每個項目的績效計劃和考核指標(biāo)卻是一個難題。一方面，公司戰(zhàn)略中很多定性的指標(biāo)難以分解落實，定量的指標(biāo)缺乏科學(xué)性、準(zhǔn)確性；另一方面，項目績效考核因關(guān)注當(dāng)期業(yè)績而忽視公司整體的長遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展。因此，項目績效計劃與考核指標(biāo)往往與公司戰(zhàn)略的關(guān)聯(lián)度存在一定差距。

2.2 績效計劃易受外部因素變動的影響

績效計劃是績效管理的第一個環(huán)節(jié)，是績效管理能否成功的首要一步，也是績效考核的前提和基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項目績效計劃是指公司總部與項目公司就工作任務(wù)、時間節(jié)點(diǎn)以及有效完成的標(biāo)準(zhǔn)等問題確定目標(biāo)任務(wù)，達(dá)成共識并形成契約的過程?？冃в媱澴罱K以“項目開發(fā)大綱”“年度經(jīng)營責(zé)任書”等書面形式固化下來。

績效計劃的主要內(nèi)容包括：績效期內(nèi)清晰的工作目標(biāo)、衡量工作目標(biāo)完成的評價標(biāo)準(zhǔn)、各項工作目標(biāo)在整體績效考核中所占的權(quán)重、每項工作目標(biāo)需要的完成時間節(jié)點(diǎn)。由于房地產(chǎn)項目具有投資額大、開發(fā)周期長、牽涉專業(yè)多、開發(fā)節(jié)點(diǎn)多、易受政策影響等特點(diǎn)，其績效計劃易受宏觀政策、開發(fā)條件、資金狀況等外部因素影響而被迫調(diào)整，從而難以實現(xiàn)最初對公司戰(zhàn)略目標(biāo)的承諾。

2.3 績效管理注重結(jié)果而忽略過程控制

績效管理是公司總部與項目團(tuán)隊為了達(dá)到項目開發(fā)目標(biāo)共同參與的制訂績效計劃、績效實施、績效考核、績效反饋、績效結(jié)果應(yīng)用的持續(xù)循環(huán)過程?？冃Ч芾淼哪康氖浅掷m(xù)提升個人、部門和項目公司的績效?？冃Ч芾淼恼嬲齼?nèi)涵在于其過程管理，而不是目標(biāo)管理。

“績效”來源于英文單詞“performance”，在英文語境中不僅有“結(jié)果”的意思，也有“過程”的含義。但在我國房地產(chǎn)企業(yè)中，績效儼然成了“結(jié)果”的代名詞，績效考核變成了基于結(jié)果的考核。對于房地產(chǎn)項目的考核有財務(wù)類、運(yùn)營類、管理類等各種指標(biāo)，考核頻率為季度、半年、一年，直至項目清盤。但是，公司總部職能部門對垂直業(yè)務(wù)條線的過程指導(dǎo)與管控較弱，尤其忽視對項目公司部門及人員的績效溝通與指導(dǎo)。項目公司高管很難對績效管理過程進(jìn)行全程把控，及時發(fā)現(xiàn)績效計劃執(zhí)行中的問題，幫助員工糾正偏差，排除影響績效指標(biāo)達(dá)成的障礙。

2.4 績效考核指標(biāo)體系尚不完善

績效考核是績效管理最核心的環(huán)節(jié)，是在既定績效周期結(jié)束時，依據(jù)預(yù)先制定好的績效目標(biāo)和完成標(biāo)準(zhǔn)，由公司總部對項目公司、項目公司高管對部門、員工進(jìn)行考核和評估的過程。

在房地產(chǎn)項目考核指標(biāo)體系中，針對項目組織績效的考核指標(biāo)種類繁多，無行業(yè)公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)化考核指標(biāo)體系。對于項目公司下屬部門、員工的考核指標(biāo)體系尚不完善，不同管理層次和專業(yè)職能的員工分類指標(biāo)缺乏，對工程技術(shù)類、行政類、營銷類人員以及不同管理層次員工績效目標(biāo)設(shè)計不到位；考核以工作計劃為主，忽視根據(jù)部門核心職能和職位核心職責(zé)提取考核指標(biāo)。

2.5 績效反饋方式有待轉(zhuǎn)變

績效反饋是考核者將考核結(jié)果及時反饋給被考核者的工作環(huán)節(jié)，是績效考核的最后一環(huán)，也是最關(guān)鍵一環(huán)?？冃Х答佔尡豢己苏吡私庾陨淼目冃ЫY(jié)果與績效水平，以便下一步采取措施改進(jìn)績效，促成組織整體戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。

對中國房地產(chǎn)公司來說，目前最大的挑戰(zhàn)就是必須將傳統(tǒng)的單項、由上而下的傳達(dá)方式改變?yōu)殪`活的雙向運(yùn)轉(zhuǎn)?？冃Э己瞬粌H僅是冷冰冰的結(jié)果，績效反饋絕不是簡單地向被考核對象傳達(dá)一個分?jǐn)?shù)。當(dāng)前，房地產(chǎn)公司缺乏績效反饋的制度支撐，績效反饋實施者的溝通技巧也有待提高。項目績效反饋的內(nèi)容不夠翔實，缺乏有針對性的改進(jìn)建議。項目公司高管對部門、員工的績效反饋經(jīng)常流于形式，缺乏與部門負(fù)責(zé)人、員工的密切溝通與雙向互動。

2.6 績效結(jié)果應(yīng)用不充分

績效考核結(jié)束，并不意味著績效管理的結(jié)束?？冃Ч芾硪〉脤嵭ВP(guān)鍵在于績效結(jié)果的應(yīng)用。在一個成熟、穩(wěn)定的績效管理體系中，考核結(jié)果的應(yīng)用有利于組織目標(biāo)的實現(xiàn)和提高員工、部門及組織的績效水平。

目前，房地產(chǎn)公司對于項目績效結(jié)果的應(yīng)用主要體現(xiàn)在項目高管、部門負(fù)責(zé)人以及員工的獎金分配、薪酬調(diào)整和職位異動，較少涉及員工技能培訓(xùn)、個人職業(yè)規(guī)劃等關(guān)乎員工長遠(yuǎn)發(fā)展的方面。這就造成了績效應(yīng)用不充分，無法激勵員工在下一考核周期的績效提升。

3 項目績效管理優(yōu)化策略

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時代，房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的問題與挑戰(zhàn)：一是行業(yè)集中度快速提升，公司并購成為新常態(tài)，馬太效應(yīng)顯著；二是行業(yè)平均利潤率呈現(xiàn)逐年下降趨勢，上市房企凈利潤率從2010年的15%下降至2015年的9.1%；三是三四線城市庫存高企，資金占用量大，財務(wù)成本上升，“去庫存”成為諸多房企當(dāng)前的首要任務(wù)。

面對白銀時代的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)只有“外擴(kuò)規(guī)模，內(nèi)抓管理”，提升自身核心競爭力，才能在市場上站穩(wěn)腳跟，獲取長足發(fā)展；只有加強(qiáng)績效管理，嚴(yán)控成本費(fèi)用，提升自身管理水平和員工專業(yè)素質(zhì)，才能順利實現(xiàn)既定發(fā)展戰(zhàn)略，在弱肉強(qiáng)食的大潮中屹立不倒。

3.1 樹立“以人為本”的績效管理理念

現(xiàn)今企業(yè)的競爭，歸根結(jié)底是人才的競爭，是人力資源整體實力和綜合素質(zhì)的競爭。房地產(chǎn)公司績效管理應(yīng)始終貫徹“以人為本”的理念，在實現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)的同時滿足員工個人成長的需求，實現(xiàn)個人價值的提升。

“以人為本”思想在績效管理中表現(xiàn)為對員工的尊重與重視。在績效計劃制訂時充分與員工溝通，在績效實施過程中給予悉心指導(dǎo)，在績效反饋時既要給予改進(jìn)建議，又要聽取員工的困難與訴求。在績效結(jié)果應(yīng)用方面，既注重當(dāng)期的獎金分配、職位變動，還要從教育培訓(xùn)、職業(yè)規(guī)劃方面長遠(yuǎn)籌劃。

項目組織績效與員工個人績效是正相關(guān)關(guān)系。員工個人績效提升，有助于部門及整個項目任務(wù)目標(biāo)的實現(xiàn)；項目效益提升又反作用于員工，最直接的表現(xiàn)即是員工薪酬增加。因此，績效管理不僅是人力資源部的事情，而是需要全員參與的企業(yè)管理實踐。只有全員參與，才能充分調(diào)動項目所有人員的積極性，真正實現(xiàn)績效管理制度的落地。

3.2 建立戰(zhàn)略導(dǎo)向的矩陣式組織績效管理系統(tǒng)

績效管理是實現(xiàn)公司戰(zhàn)略的重要工具?？冃Ч芾硐到y(tǒng)的設(shè)計要以公司戰(zhàn)略為導(dǎo)向，在績效計劃、績效實施、績效考核、績效反饋及結(jié)果應(yīng)用環(huán)節(jié)緊扣公司戰(zhàn)略。組織績效管理系統(tǒng)就是公司戰(zhàn)略的執(zhí)行系統(tǒng)。

房地產(chǎn)公司的項目管理存在職能條線、項目條線的交叉管理，具備矩陣式組織特征。再將績效管理的五個環(huán)節(jié)作為第三維度，便形成立體的組織績效管理系統(tǒng)（見下圖）。[ZW（]矩陣式立體組織績效管理系統(tǒng)示意圖來源于：謝樹茵.矩陣式組織績效管理系統(tǒng)研究[D].天津：天津大學(xué)碩士學(xué)位論文，2008：28.[ZW）]在這一系統(tǒng)中，任何一點(diǎn)都能定位到績效管理的具體某個環(huán)節(jié)，還能標(biāo)明總部職能部門、某個具體項目所要考慮的因素、特點(diǎn)及應(yīng)該采取的行動。

矩陣式立體組織績效管理系統(tǒng)示意

具體到房地產(chǎn)公司的某一項目，其績效管理系統(tǒng)便是立體系統(tǒng)的一個豎向平面，可形成下表所示矩陣。這一矩陣以公司總體戰(zhàn)略分解后的任務(wù)目標(biāo)為基礎(chǔ)，將具體任務(wù)按照部門職能細(xì)分下去，最終落實到每一名員工。這種矩陣式績效管理系統(tǒng)有利于發(fā)揮專業(yè)部門之間的協(xié)同效應(yīng)，實現(xiàn)資源共享、整體績效提升。

3.3 設(shè)置科學(xué)合理的績效考核指標(biāo)體系

績效考核是運(yùn)用特定的指標(biāo)或標(biāo)準(zhǔn)，采取科學(xué)的方法，以實現(xiàn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的目的，對承擔(dān)生產(chǎn)經(jīng)營過程和結(jié)果的各級管理人員完成指定的工作業(yè)績以及由此帶來的諸多效果做出價值判斷的過程。因此，進(jìn)行價值判斷的指標(biāo)是否科學(xué)合理，關(guān)乎績效考核的成敗。根據(jù)中國房地產(chǎn)項目績效管理現(xiàn)狀，建議構(gòu)建以平衡計分卡為框架、以關(guān)鍵績效指標(biāo)為主體的績效考核指標(biāo)體系。

平衡記分卡（BSC）不僅關(guān)注財務(wù)指標(biāo)，同時也兼顧非財務(wù)指標(biāo)，將二者充分結(jié)合，從財務(wù)、顧客、內(nèi)部流程、創(chuàng)新與學(xué)習(xí)四個角度進(jìn)行評估。平衡記分卡的目標(biāo)是以相關(guān)人員利益最大化為導(dǎo)向，它以企業(yè)戰(zhàn)略作為導(dǎo)向，追求利益相關(guān)人員多元目標(biāo)的整體平衡。

關(guān)鍵績效指標(biāo)（KPI）是一個可量化的或者可以行為化的指標(biāo)體系。房地產(chǎn)項目關(guān)鍵績效指標(biāo)由三級構(gòu)成：項目級KPI由公司戰(zhàn)略目標(biāo)分解而來，部門級KPI是根據(jù)項目級和部門職責(zé)來確定，員工個人崗位的KPI由部門關(guān)鍵績效指標(biāo)落實到工作崗位得到。KPI體系有助于公司根據(jù)其戰(zhàn)略規(guī)劃和目標(biāo)計劃來確定項目、部門和個人的績效指標(biāo)。

利用平衡計分卡的維度思想建立房地產(chǎn)項目績效指標(biāo)體系，運(yùn)用關(guān)鍵績效指標(biāo)法制定項目、部門和員工三級的績效考核指標(biāo)，再借助德爾菲法將績效考核指標(biāo)體系中的各項指標(biāo)賦予權(quán)重。這樣就能將公司戰(zhàn)略目標(biāo)與項目、部門及員工的相關(guān)考核指標(biāo)有機(jī)融合，有助于公司整體戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)和員工個人職業(yè)技能的提升。

3.4 探索并實施靈活有效的績效管理方法

績效管理涉及環(huán)節(jié)眾多，影響因素復(fù)雜多變。作為績效管理的實施者，應(yīng)立足實際，綜合判斷，注重細(xì)節(jié)，采取靈活有效的績效管理方法，確保公司戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實現(xiàn)。

一要做好計劃管理，建立績效計劃調(diào)整機(jī)制。根據(jù)公司戰(zhàn)略目標(biāo)、房地產(chǎn)市場形勢、政府調(diào)控政策等外部條件的變動，及時調(diào)整項目績效計劃，防止績效計劃淪為“一紙空文”，影響績效考核的信度和效度。

二要加強(qiáng)過程監(jiān)控。通過召開月度計劃會、季度運(yùn)營分析會、營銷專題會等形式，及時了解項目計劃執(zhí)行情況，給予必要的指導(dǎo)與技術(shù)支持。職能部門及時了解項目在各業(yè)務(wù)條線上的運(yùn)營情況，撰寫月度分析報告，分析實際執(zhí)行情況與年度、月度計劃的差距，并提出相應(yīng)解決方案。

三要合理設(shè)置績效考核指標(biāo)。房地產(chǎn)公司以項目為基本盈利單位，但項目公司在不同階段的重點(diǎn)任務(wù)迥然不同。在項目前期，重點(diǎn)考核土地獲取、四證辦理、產(chǎn)品定位、方案設(shè)計等工作完成的時間節(jié)點(diǎn)；在項目中后期，則重點(diǎn)考核工程進(jìn)度、銷售簽約額、銷售回款、交房率、物業(yè)服務(wù)滿意度等指標(biāo)。對于項目整體，還要考核盈利能力、成本控制、運(yùn)營效率、企業(yè)管理等方面。

四要建立考核申訴機(jī)制。如被考核項目或個人對考核結(jié)果不清楚或持有異議，可以向公司總部監(jiān)察部門申訴。公司要保證申訴渠道暢通、申訴處理流程規(guī)范、申訴處理結(jié)果及時反饋，同時有針對性地改進(jìn)績效考核方法。

五要充分運(yùn)用信息化工具。對于房地產(chǎn)項目較多的公司總部，采用P6項目管理軟件、BIM系統(tǒng)、銷售管理系統(tǒng)等信息化工具，能夠加強(qiáng)對項目績效實施的過程監(jiān)控，提高工作效率。有條件的公司還可以采用專業(yè)的人力資源管理信息系統(tǒng)，滿足績效管理對于數(shù)據(jù)真實性和及時性的要求。

4 結(jié) 論

隨著白銀時代的來臨，房地產(chǎn)公司更為重視自身管理水平的提升，“向管理要效益”成為在市場競爭中制勝的重要途徑。房地產(chǎn)項目績效管理作為戰(zhàn)略管理的重要環(huán)節(jié)，被越來越多的房地產(chǎn)公司采納并積極加以運(yùn)用。項目績效管理一方面關(guān)系著公司戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)，另一方面涉及人力資源價值的開發(fā)與提升，在企業(yè)績效與人力資源管理之間架起了堅實的橋梁。在未來的實踐中，房地產(chǎn)項目績效管理將會更為科學(xué)規(guī)范，為企業(yè)增強(qiáng)核心競爭力發(fā)揮更大效能。

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