導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；市場風(fēng)險(xiǎn)；法律規(guī)制

房地產(chǎn)問題是社會(huì)各界十分關(guān)注的熱點(diǎn)，國家在房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制中，如何進(jìn)行角色定位，有效限制和協(xié)調(diào)權(quán)力配置，強(qiáng)化國家責(zé)任，完善各項(xiàng)財(cái)稅、土地、金融、住房保障制度，從法律的角度解決以上問題，在現(xiàn)有法律制度的基礎(chǔ)上進(jìn)行房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制體系建設(shè)，也就成為了法學(xué)界需要解決的任務(wù)。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著國家政策的導(dǎo)向，“去庫存，去杠桿”政策的實(shí)施，一二線城市房價(jià)只增不減，二線城市房產(chǎn)庫存仍然是無人問津，此尷尬現(xiàn)象也是引人深思的。房地產(chǎn)行業(yè)存在如下問題：

（一）主要城市房價(jià)增長過快

2003年以來房價(jià)一路飆升，全國各大中城市房價(jià)上漲多呈提速態(tài)勢，雖然2015年中央出臺(tái)了“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”，但是高昂的房價(jià)仍是普通民眾無法承受的。

（二）房地產(chǎn)市場秩序不規(guī)范

我國房地產(chǎn)市場秩序混亂，因?yàn)槿鄙俦O(jiān)管，或者相關(guān)部門執(zhí)行不力，開發(fā)商的問題尤為嚴(yán)重，囤積土地、炒買地皮，違規(guī)建設(shè)、增加層數(shù)、突破規(guī)劃、虛假宣傳、哄炒房價(jià)，拖欠偷逃稅款等行為時(shí)有曝光。所有這些無不是對房地產(chǎn)市場的干擾，無不是對消費(fèi)者權(quán)益和國家利益的侵害。由此可見，健全市場監(jiān)管制度，落實(shí)監(jiān)管措施，建立監(jiān)管責(zé)任追究制度，任重道遠(yuǎn)。

（三）房地產(chǎn)信息披露機(jī)制不完善

目前，我國的房地產(chǎn)市場還沒有建立起一個(gè)統(tǒng)一、規(guī)范的價(jià)格信息平臺(tái)，市場參與者無法獲得準(zhǔn)確的信息，政府各部門信息不對稱，不準(zhǔn)確現(xiàn)象非常嚴(yán)重。市場參與者在獲得信息的過程中普遍遇到信息取得較難，存在信息失真滯后等問題。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場法律規(guī)制存在的問題

（一）權(quán)力缺乏有效配置

房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制的權(quán)力是法律授權(quán)的權(quán)力。由于房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制涉及的范圍很廣，具體包括產(chǎn)業(yè)、計(jì)劃、投資、金融、財(cái)政、稅收、土地、住房保障等多種法律制度，不同的法律制度在設(shè)計(jì)上的規(guī)范原則、調(diào)整方式都不相同，需要一部宏觀調(diào)控基本法進(jìn)行統(tǒng)一，對宏觀調(diào)控領(lǐng)域從法律制度上進(jìn)行規(guī)范，協(xié)調(diào)不同層次、不同領(lǐng)域法律規(guī)范的關(guān)系。從實(shí)踐上來看，房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制需要中央的地方的配合，宏觀調(diào)控和市場監(jiān)管是統(tǒng)一的，中央和地方在發(fā)揮規(guī)制作用的同時(shí)均需要以對方行為效果作調(diào)整，地方的積極配合是中央規(guī)制行為有效發(fā)揮作用的重要條件，但實(shí)踐中效果并不理想，中央與地方互相制約、掣肘。

（二）方式缺乏法律依據(jù)

房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防采取規(guī)制方式為零散的通知及相應(yīng)的實(shí)施規(guī)定。無論通知還是通告都不能滿足房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制體系要求達(dá)到的形式要件，不是正式的法律淵源。這些通知在制定上質(zhì)量不高，連續(xù)性較差，未能洞察市場根本問題，在實(shí)施效果上，常常難以達(dá)到預(yù)期目的，這樣的規(guī)制方式顯然會(huì)為人所詬病。其中以限購令的爭議最大。

三、房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制的對策

（一）健全金融法律體系

房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的一個(gè)主要特征就是金融風(fēng)險(xiǎn)。銀行是我國目前房地產(chǎn)金融市場的主導(dǎo)，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金對銀行貸款有很高程度的依賴性，市場風(fēng)險(xiǎn)集中，y行很難監(jiān)控借款人對貸款的使用情況，壞賬風(fēng)險(xiǎn)較高。一旦風(fēng)險(xiǎn)失去控制，銀行將承受難以挽回的巨大損失。在我國房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的當(dāng)前，建議從加強(qiáng)金融監(jiān)管和創(chuàng)新金融手段、分散風(fēng)險(xiǎn)兩大方面完善房地產(chǎn)市場金融體系。

（二）完善土地法律體系

九層之臺(tái)起于壘土，土地是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)，通過調(diào)整房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)量與供應(yīng)方式，促使房地產(chǎn)市場主體相應(yīng)作出調(diào)整，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，建議通過合理土地規(guī)劃、土地出讓、土地價(jià)格指導(dǎo)、嚴(yán)格法律責(zé)任的方式，完善房地產(chǎn)土地法律制度。

（三）完善住房保障法律制度

房地產(chǎn)市場自身的調(diào)節(jié)作用不足以滿足不同群體的住房需求，政府需要承擔(dān)更多的責(zé)任，為低收入群體提供基本住房保障。強(qiáng)化政府住房保障責(zé)任，完善住房保障標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)市場涉及全社會(huì)和每個(gè)人的根本利益，房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)過重影響了我國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)快速崛起的同時(shí)，產(chǎn)生了許多影響房地產(chǎn)市場運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)，盡管國家不斷采取多種手段，試圖解決房地產(chǎn)市場中存在的問題，但在此過程中，也暴露了我國房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制中許多亟待解決的法律問題，國家如何對市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效規(guī)制，合理規(guī)制，依法規(guī)制，這是我們必須要解決的一大難題。筆者期待，在各方不斷努力和通力合作之下，定能夠?qū)崿F(xiàn)對房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)制，希望本篇論文能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制略盡綿薄。

參考文獻(xiàn)：

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)金融 金融風(fēng)險(xiǎn) 防范對策

近年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，但由于房地產(chǎn)業(yè)本身具有投資規(guī)模大、周期長、具有不可移動(dòng)性等特點(diǎn)，不可避免的要承擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的管理研究，提高房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)金融業(yè)具有重要的指導(dǎo)意義。

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指銀行為房地產(chǎn)業(yè)提供資金服務(wù)過程中，由于各種不確定因素的影響導(dǎo)致銀行的實(shí)際收益不能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，它的飛速發(fā)展需要大量的資金作支持，銀行業(yè)又是提供信貸資金的重要行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展很大程度上增加了銀行業(yè)的信貸業(yè)務(wù)量，為我國金融業(yè)的蓬勃發(fā)展提供了內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、周期長、不可移動(dòng)等特點(diǎn)，在金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)后，房地產(chǎn)金融體系面臨的風(fēng)險(xiǎn)更為復(fù)雜。主要包括政策風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）房地產(chǎn)市場混亂，金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

由于長期以來我國土地資源都實(shí)行協(xié)議出讓的制度，這就很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)管理人員與地產(chǎn)商勾結(jié)行為的發(fā)生，滋生腐敗。我國信用體系尚不健全，貸款期限較長等都會(huì)引發(fā)信用違約風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展及金融秩序的穩(wěn)定。由于房地產(chǎn)業(yè)缺乏行之有效的融資監(jiān)管手段和措施，加之商業(yè)銀行的內(nèi)部治理機(jī)制尚不健全，一些金融機(jī)構(gòu)缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，容易被當(dāng)前的利益所迷惑，不能客觀評估、權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)與利益的關(guān)系，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸規(guī)模的非理性擴(kuò)張。

（二）國家宏觀調(diào)控不到位，沒有健全的法律法規(guī)

政府缺乏連續(xù)性的調(diào)控來應(yīng)對房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，通常情況下，只是在發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)時(shí)才采取措施進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)時(shí)監(jiān)控體系有待建立與完善。宏觀調(diào)控沒有做到位，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)受到房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的波及，對金融行業(yè)產(chǎn)生嚴(yán)重危害。與此同時(shí)，沒有專門的較為完善的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)法律法規(guī)，對房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)督與管理。

（三）房地產(chǎn)市場缺乏合理的融資機(jī)構(gòu)，金融風(fēng)險(xiǎn)過分集中在銀行

近年來，房地產(chǎn)業(yè)在我國發(fā)展迅速，房地市場炙手可熱，很多企業(yè)在其高利潤的利益驅(qū)使下加入房地產(chǎn)市場。但實(shí)際上真正符合上市融資標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)數(shù)量很少，多數(shù)企業(yè)存在資金不足的現(xiàn)象，至少半數(shù)以上的企業(yè)是通過銀行貸款進(jìn)行融資。銀行信貸成為房地產(chǎn)資金供給的主要渠道甚至是唯一渠道，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)過度集中在銀行，缺乏合理的融資機(jī)構(gòu)。顯然，房地產(chǎn)市場一旦發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)使銀行出現(xiàn)逾期貸款或呆滯資金的危機(jī)。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范對策研究

（一）加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控，建立健全的房地產(chǎn)金融法律體系

政府要加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，保證市場秩序的穩(wěn)定。確保房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)公平地參與到市場競爭中來。建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，以對房地產(chǎn)金融進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)控。完善信息披露制度，確保第一時(shí)間解決出現(xiàn)的問題，將其消滅在萌芽狀態(tài)中。防止經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生，確保房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。建立健全的房地產(chǎn)金融法律體系，結(jié)合國內(nèi)外房地產(chǎn)金融市場實(shí)際狀況，確定房地產(chǎn)金融的法律地位，制定相應(yīng)的法律法規(guī)，為房地產(chǎn)業(yè)融資及個(gè)人信貸創(chuàng)造良好的法治環(huán)境，促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融市場的良性發(fā)展。

（二）商業(yè)銀行要加強(qiáng)自身管理，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

要嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)對銀行內(nèi)部體制的科學(xué)管理，避免受利益驅(qū)使給不符合規(guī)定的地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款造成經(jīng)濟(jì)損失。要提高對房地產(chǎn)市場的預(yù)測分析能力，及時(shí)制定出適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方案，提高自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力。要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，信貸從業(yè)人員要以良好的職業(yè)操守投入到業(yè)務(wù)活動(dòng)中，做好貸前的審核及貸后管理工作。要對借款人的背景資料、信用狀況以及還款能力進(jìn)行嚴(yán)格審查，綜合評估項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力及實(shí)施的可行性。發(fā)放貸款后，要做好跟蹤調(diào)查工作，及時(shí)掌握項(xiàng)目實(shí)施的動(dòng)態(tài)，避免由于挪用資金對項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)造成的影響。

（三）構(gòu)建多元化融資體系，拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道

房地產(chǎn)具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、周期長等特點(diǎn)，其資金密度大，融資手段的選取與融資成本有著密切的關(guān)系。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)主要通過銀行貸款進(jìn)行融資，融資渠道較為單一。因此要構(gòu)建多元化的融資體系，打破當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)過分依賴銀行貸款的局面，要充分發(fā)揮市場經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)化配置的優(yōu)勢，以分散降低風(fēng)險(xiǎn)。要拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道，發(fā)展房地產(chǎn)信托等多種融資模式，如通過貸款證券化可以將原來由銀行單獨(dú)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)分散給投資者，提高資金的流動(dòng)性，從根本上防范銀行的風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)業(yè)更好地促使國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

近年來，房地產(chǎn)業(yè)已逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，如果不能防范和控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)對整個(gè)金融體系造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。商業(yè)銀行要提高自身風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)自身管理，政府也要加強(qiáng)宏觀調(diào)控，不斷健全房地產(chǎn)法律法規(guī)體系，拓寬融資渠道，最大限度的減低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，使之更好的促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

篇3

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)不明確，政策不連續(xù)實(shí)施不到位

房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到民生的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，直接或間接影響40多個(gè)行業(yè)，增加就業(yè)崗位，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長。為此，房地產(chǎn)行業(yè)得到社會(huì)各界高度關(guān)注，開展好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作成為重中之重。結(jié)合當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀，分析出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的主要問題。

1.政府和企業(yè)沒有明確的管理目標(biāo)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)關(guān)系民生和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)的重要行業(yè)，政府為了穩(wěn)定房價(jià)，調(diào)節(jié)市場供求平衡，滿足人們的基本需求，做出相應(yīng)的調(diào)整。但針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理并沒有明確的目標(biāo)，就政策的出臺(tái)時(shí)期來看，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)基礎(chǔ)性地位時(shí)，房地產(chǎn)市場就會(huì)火暴，房價(jià)上漲過快；強(qiáng)調(diào)民生問題時(shí)，房地產(chǎn)市場會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間觀望，房價(jià)也就相對穩(wěn)定或者下跌。政府和企業(yè)并沒有樹立正確科學(xué)的經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)，這將對房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展帶來影響。

2.政府管理政策不連續(xù)，缺乏穩(wěn)定性

為抑制房價(jià)過快上漲，政府針對房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)了相關(guān)政策來進(jìn)行調(diào)控。這些政策主要結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)增長和銀行信貸等因素。房價(jià)上漲過快時(shí)，政府出臺(tái)限購政策或提高貸款利率來抑制房價(jià)上漲；如市場進(jìn)入平淡時(shí)期，政府又會(huì)降低銀行信貸利率，取消限購政策，降低交易稅費(fèi)等政策，以求刺激消費(fèi)。從行業(yè)整體發(fā)展來看，我國的房地產(chǎn)市場價(jià)格是穩(wěn)中有增的態(tài)勢，但沒有完全依靠市場規(guī)律去進(jìn)行管理，政府的政策缺乏連續(xù)性以及科學(xué)性，市場受政策的影響非常密切，這點(diǎn)對房地產(chǎn)行業(yè)也造成一定影響。

3.沒有從根源進(jìn)行宏觀調(diào)控

政府出臺(tái)的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策沒有從根源上解決我國房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵性問題，導(dǎo)致個(gè)別一二線城市房價(jià)整體上漲過快，沒有有效地改變民生重點(diǎn)問題，宏觀調(diào)控手段單一且粗暴，限購、限貸、限售、限離這四限措施已經(jīng)很明顯的體現(xiàn)了這一問題。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的過度開發(fā)也造成了市場泡沫的增加，對銀行的信貸資金鏈條造成一定風(fēng)險(xiǎn)，整個(gè)市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾，大量的三四線城市土地資源被浪費(fèi)，開發(fā)的房子不能順利出售，造成了大量的庫存，而人口流入的一二線城市，土地資源有限，供給量萎縮，供求矛盾并不能得到解決。政策出臺(tái)不連續(xù)也是宏觀調(diào)控過程中的突出問題，如政府前期出臺(tái)的降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)政策鼓勵(lì)人民消費(fèi)購房與后期出臺(tái)的限購政策完全是截然相反的矛盾政策，這就會(huì)打消一部分??需購房者的購房熱情，同時(shí)也有可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，政府出臺(tái)的調(diào)控政策，表明上是調(diào)節(jié)和平衡了市場供需和價(jià)格，但其中的根源性問題并沒有真正解決。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理只注重形式，管理體制沒有得到有效提升

目前，中國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢是好的，雖然取得了一定的成就，但房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題，供求矛盾不能解決，結(jié)構(gòu)性失衡不能化解，房價(jià)已成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理效率，政府頒布了一系列調(diào)控政策，但是這些政策缺乏深入的市場調(diào)研和考察，以及科學(xué)的經(jīng)濟(jì)分析，政策的不連續(xù)、矛盾和貫徹落實(shí)不到位，這些因素均導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。另外有些政策的出臺(tái)與維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展相背，引起社會(huì)各界很大的爭論。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理秉持的自上而下管理原則，缺乏有效的溝通，使得中央政府與地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理上出現(xiàn)各自施政現(xiàn)象，沒有明確各自的職責(zé)，導(dǎo)致政策的出臺(tái)盲目且倉促，朝夕改制也屢屢發(fā)生，這些將嚴(yán)重影響政府的信譽(yù)，是需要各級政府必須正視的一大問題。

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，在受到全球性金融風(fēng)險(xiǎn)的沖擊后，我國政府制定出臺(tái)一系列推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級改革措施，降低對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，這點(diǎn)是值得認(rèn)同的。也正因?yàn)槿绱耍覀兊恼鼞?yīng)該加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場科學(xué)有效地調(diào)控，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高市場的剛需住房與保障住房開發(fā)建設(shè)，保障民生，抑制房地產(chǎn)投資泡沫，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

（三）缺乏完善的法律法規(guī)和管理制度

我國房地產(chǎn)市場和企業(yè)在發(fā)展過程中，由于政府沒有制定完善的法律法規(guī)，企業(yè)沒有構(gòu)建完善的管理制度體系對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理乃至房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都造成一定影響。從長遠(yuǎn)來看，要想保障我國房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，提高抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的沖擊，需要制定并完善相關(guān)的法律體系。改革開放以來，我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，但是相關(guān)的法律法規(guī)還存在著不完善的問題。加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理應(yīng)從整體出發(fā)，著眼與項(xiàng)目前期的開發(fā)、建設(shè)和交易，對開發(fā)過程的經(jīng)濟(jì)管理應(yīng)當(dāng)引起足夠重視。[2]

二、金融風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)行業(yè)的主要影響

在全球經(jīng)濟(jì)一體化影響下，我國加入世貿(mào)組織，增強(qiáng)了與世界各國的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，經(jīng)濟(jì)全球化是把雙刃劍，2008年爆發(fā)的全球性金融危機(jī)也不可避免的波擊到我國，房地產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性也受到明顯影響。房產(chǎn)滯銷、居民消費(fèi)能力和意愿降低，使我國房地產(chǎn)業(yè)受到金融危機(jī)和長期宏觀政策調(diào)控積累效應(yīng)的雙重危害。

政府開展的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策間接將危機(jī)傳遞到房地產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，美國次貸危機(jī)的爆發(fā)，大批投資銀行被托管或倒閉，外國金融機(jī)構(gòu)的撤資，使得我國的房地產(chǎn)市場銷量顯著降低，房價(jià)波動(dòng)異常嚴(yán)重，由于受到房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)性影響，上下游產(chǎn)業(yè)也大幅減產(chǎn)，職工收入降低、失業(yè)率明顯提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐緩慢、產(chǎn)業(yè)鏈萎縮。加之房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤回報(bào)，財(cái)富聚集效應(yīng)明顯，前期大量資本的注入，在經(jīng)受到強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)沖擊后，引發(fā)大面積金融風(fēng)險(xiǎn)的幾率大大增加，同時(shí)也造成了房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步聚集，一旦控制失衡，后果將難以想象。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中應(yīng)對金融風(fēng)險(xiǎn)的對策

（一）突出政府的核心地位，科學(xué)研究調(diào)控政策

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展正處于發(fā)展初級、中級階段，政府應(yīng)發(fā)揮市場主導(dǎo)作用，加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，制定和出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)，穩(wěn)定市場提高信心。針對具體的調(diào)控措施要避免出現(xiàn)互相矛盾，缺乏科學(xué)分析和盲目出臺(tái)某些政策，研究符合我國國情和人民實(shí)際生活想適宜的長效機(jī)制才是科學(xué)合理的發(fā)展方向。例如我國現(xiàn)在的行業(yè)環(huán)境，市場調(diào)節(jié)在經(jīng)濟(jì)中起最基本的調(diào)節(jié)機(jī)制已經(jīng)基本失效，取而代之的是強(qiáng)硬的行政手段，而這些手段是否合乎經(jīng)濟(jì)規(guī)律，是否經(jīng)過科學(xué)的論斷，是否與國家的基本法律相抵觸一概不加以考慮，倉促且粗暴，這是我國政府出臺(tái)政策的一種倒退。出現(xiàn)問題后沒有科學(xué)的分析論斷，盲目的加以限制，是一種懶政的表現(xiàn)，同時(shí)也是對物權(quán)法給予產(chǎn)權(quán)人基本權(quán)利的粗暴踐踏。政府在出臺(tái)相關(guān)的政策時(shí)務(wù)必要進(jìn)行全面的分析和科學(xué)的研究論證，杜絕頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳的荒謬管理，否則政府的信譽(yù)將會(huì)受到質(zhì)疑，人民的生活以及民生問題將會(huì)更加嚴(yán)重，違背客觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的手段將導(dǎo)致調(diào)控結(jié)果與預(yù)期背道而馳，因此只有認(rèn)清我國的實(shí)際情況，結(jié)合具體情況加以科學(xué)研究方可達(dá)到調(diào)控的目標(biāo)，促進(jìn)我國的房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

（二）完善房地行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)

我國房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展階段，市場監(jiān)管缺乏完善的法律法規(guī)。因此，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的實(shí)際情況，科學(xué)合理的指定相關(guān)法律法規(guī)。政府應(yīng)規(guī)范指導(dǎo)，減少對房地產(chǎn)市場的非正常干擾，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，保證制度得到有效的貫徹落實(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理全面化和系統(tǒng)化。

（三）構(gòu)建完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制

要解決中國的房地產(chǎn)發(fā)展的根本問題，不僅要依靠政府的政策調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)建立健全房地?a經(jīng)濟(jì)管理系統(tǒng)，從根本上解決問題。結(jié)合我國房地產(chǎn)市場和企業(yè)發(fā)展實(shí)際情況，制定科學(xué)、有效的經(jīng)濟(jì)管理體制。明確責(zé)任主體，確保制度的有效監(jiān)督和實(shí)施。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)規(guī)范經(jīng)營

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建完善經(jīng)濟(jì)管理體制，提升抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的能力，合理的評估自身優(yōu)勢、劣勢以及各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，積極與政府進(jìn)行溝通，合理布局旗下業(yè)務(wù)，達(dá)到可持續(xù)發(fā)展。

（五）加強(qiáng)對資金成本的管控

加強(qiáng)資金成本控制是改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效途徑，合理控制房地產(chǎn)開發(fā)成本對提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益起著重要作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目總體規(guī)劃后，要對項(xiàng)目進(jìn)行全面預(yù)算，合理控制項(xiàng)目成本，保證資金安全。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理人員應(yīng)以主人翁意識(shí)，降本增效，節(jié)支開流，實(shí)施主體責(zé)任承包制，制定成本管控制度。

（六）制定科學(xué)合理的發(fā)展規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定科學(xué)合理的發(fā)展規(guī)劃，保持本企業(yè)的良好發(fā)展態(tài)勢。在指導(dǎo)公司的發(fā)展規(guī)劃時(shí)應(yīng)明確發(fā)展目標(biāo)，細(xì)分產(chǎn)品市場，分析消費(fèi)者的具體需求。由于房地產(chǎn)市場關(guān)系到民生大計(jì)，所以在制定發(fā)展規(guī)劃時(shí)還要注意保障民生，著眼長遠(yuǎn)，從根本上解決企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題。

篇4

【關(guān)鍵詞】城鎮(zhèn)化 房地產(chǎn) 投資影響

引言

我國自改革開放以來，市場經(jīng)濟(jì)得到了前所未有的空前發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也得到了質(zhì)的飛躍，并且在當(dāng)今社會(huì)的持續(xù)發(fā)展中還存在著大幅的發(fā)展提升空間[1]。房地產(chǎn)投資行業(yè)作為我國市場經(jīng)濟(jì)的首要組成部分及人民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐來源，在當(dāng)今社會(huì)城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的時(shí)代中，雖然存在著某些制約因素和問題，但仍有良好的發(fā)展前景。

一、我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）城鎮(zhèn)化的定義

城鎮(zhèn)化是一個(gè)由人口等要素持續(xù)從農(nóng)村第一產(chǎn)業(yè)逐步向城鎮(zhèn)第二、第三產(chǎn)業(yè)演變的持續(xù)性的、不均衡的、動(dòng)態(tài)的過程。

（二）發(fā)展現(xiàn)狀

我國自從實(shí)行經(jīng)濟(jì)改革開放以來，城鎮(zhèn)化的速度發(fā)展相當(dāng)可觀。以1990年和2010年我國城鎮(zhèn)化水平的對比為例，前者僅比例僅為26.41%，而后者卻達(dá)到了49.95%，可見近年來我國城鎮(zhèn)化發(fā)展之快。高速發(fā)展的城鎮(zhèn)化使人口、產(chǎn)業(yè)、需求等結(jié)構(gòu)發(fā)生不小的變化，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展的變化，其中最深刻的影響是房地產(chǎn)的供求結(jié)構(gòu)[2]。

二、我國城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系

從理論上來說，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展之間的關(guān)系可概括如下：一是城鎮(zhèn)化水平的持續(xù)發(fā)展可帶動(dòng)房地產(chǎn)投資的發(fā)展；二是房地產(chǎn)業(yè)的不斷提高可促進(jìn)城鎮(zhèn)化水平的提高；三是兩者之間相互促進(jìn)、互為因果。

三、房地產(chǎn)投資運(yùn)行分析

本文選取山東省煙臺(tái)市的實(shí)際案例作為研究對象，進(jìn)一步分析探討城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)投資的影響，并提出相應(yīng)的解決對策。

（一）行業(yè)概況、市場現(xiàn)狀、投資前景和發(fā)展趨勢

山東省煙臺(tái)市始終堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為中心，大量發(fā)展工業(yè)水平，是山東省重要的工業(yè)基地之一。煙臺(tái)市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度極快。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2011年全年煙臺(tái)市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額為2.7千億元，其中住宅投資額為4.7百億元，占總投資額的17.4%，與2010年同期比增長了15.3%。房屋施工總面積達(dá)到了7.5千萬m2，與2010年同期相比增長了7.1%。住宅面積高達(dá)3.6千萬m2，增長了5.7%[3]。隨著當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與進(jìn)步，人民生活收入水平不斷地增加，山東省煙臺(tái)市房地產(chǎn)開發(fā)與投資行業(yè)的勢頭旺盛，發(fā)展前景較好，并逐漸成為煙臺(tái)市民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。在這樣的環(huán)境下，煙臺(tái)市的房地產(chǎn)業(yè)仍保持著一個(gè)高速的增長趨勢。

（二）主要問題及制約因素分析

目前煙臺(tái)市房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中仍存在的大量問題，現(xiàn)陳述如下：

1.資源短缺，環(huán)保壓力過高。我國是一個(gè)幅員遼闊、礦產(chǎn)資源豐富但人均資源占有量低的國家。此外，我國的能源消耗總量占全球所有國家中的第二位，其中我國建筑能源消耗占總能耗的四分之一，然而我國人均資源消耗卻不及世界人均用能的二分之一。以上幾點(diǎn)都能說明一個(gè)問題，我國建筑投資產(chǎn)業(yè)能源短缺，節(jié)約能源實(shí)行環(huán)保迫在眉睫。

2.商品房空置面積較大，價(jià)格偏高。由于房地產(chǎn)業(yè)投資成本小而開發(fā)利潤高，加上城鎮(zhèn)化的發(fā)展，人們生活水平的提高，因此人們對商品房需求量增加，造成房地產(chǎn)價(jià)格猛烈增長，因而吸引了大量的資金投入到房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)中去。大量房地產(chǎn)項(xiàng)目開工建設(shè)，導(dǎo)致商品房供過于求，大量膨脹而造成空置，又由于商品房價(jià)格持續(xù)增高不下，大部分市民沒有能力購買，對國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)營造成威脅。

3.相關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)及住房制度不完善。房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律法規(guī)的建立相對滯后，市場交易沒有相對健全的條文，法律法規(guī)實(shí)施情況較差，違法交易現(xiàn)象普遍存在，房地產(chǎn)糾紛不斷，中介市場管理混亂，物管仍存在胡亂收費(fèi)現(xiàn)象。

4.房地產(chǎn)、土地交易市場發(fā)展不健全。煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場實(shí)行政府壟斷土地一級市場，開放搞活土地二級市場，實(shí)施原存量劃撥土地有償使用制度，積極實(shí)行招標(biāo)和拍賣供地。目前，雖然該市土地交易市場活躍，但還無法做到交易市場的規(guī)范化、市場化，因此，在進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)交易市場的同時(shí)，還需正視其中存在的不規(guī)范、不健全的問題，并加以改善。

（三）對策及建議

1.明確房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，合理分配利用資源；

2.控制商品房的建設(shè)并適當(dāng)調(diào)整價(jià)格，減少空置率；

3.健全房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)，如加強(qiáng)對中介市場的管理、規(guī)范二手房交易市場、增設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)與投資相關(guān)的法律條文等，并加強(qiáng)其實(shí)施力度；

4.進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)、土地交易市場，并繼續(xù)整改發(fā)展，維持房地產(chǎn)投資行業(yè)的健康良性競爭與發(fā)展。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)作為一項(xiàng)非常有發(fā)展前景的投資項(xiàng)目和獨(dú)立經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)部門，其具有的重要性、特殊性、獨(dú)立性等特征不可忽略，因此，在我國目前城鎮(zhèn)化水平不斷提高的前提下，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資所存在的弊病并加以改善，對提高我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長、人民生活水平的質(zhì)量、推動(dòng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展至關(guān)重要。

參考文獻(xiàn)

[1]郝姝婕.房地產(chǎn)建設(shè)與城市化發(fā)展的協(xié)調(diào)性分析[J].經(jīng)濟(jì)與管理.2008（07）.

篇5

    我國現(xiàn)階段依然是靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長,而在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)開發(fā)投資總計(jì)38070億元,占到投資總額的20.3%。顯然,房地產(chǎn)業(yè)在拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長中的作用舉足輕重。對我國經(jīng)濟(jì)增長的巨大拉動(dòng)作用再加上其強(qiáng)關(guān)聯(lián)度使得房地產(chǎn)業(yè)位居我國的支柱產(chǎn)業(yè)之首。然而,其單一的融資渠道與房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不符,并漸漸成為制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大的關(guān)鍵因素。2010年1-10月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集到資金56923億元,其中來自銀行的直接貸款達(dá)10443億元,其他資金為24387億元(其中間接來自銀行貸款的如預(yù)收款和個(gè)人按揭等占到86.3%),也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過商業(yè)銀行信貸的融資額高達(dá)31495億元,占到融資總額的55.3%之多。這無疑使房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)銀行同時(shí)陷入巨大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)之中,及其不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。果不其然,在我國接連新國十條、上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率等調(diào)控政策以后,房地產(chǎn)商只能一邊縮減資金需求一邊積極尋求新的融資渠道。

    與房地產(chǎn)商的融資需求相對,我國居民在通貨膨脹、銀行儲(chǔ)蓄呈“負(fù)利率”的情況下急需能使資產(chǎn)保值并賺取較高收益的投資渠道。特別是截止到2009年底我國城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額已達(dá)260770億元,如此龐大的民間資產(chǎn)若有正當(dāng)合法的投資渠道即可流入高利潤高回報(bào)的房地產(chǎn)行業(yè)。

    至此,發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的現(xiàn)實(shí)必要性也就凸顯出來,它能夠在房地產(chǎn)業(yè)的資本需求和有效滿足這種需求的投資主體之間架起“橋梁”。此外,房地產(chǎn)投資基金還能降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn);促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)長遠(yuǎn)地發(fā)展。具體地來講,發(fā)展房地產(chǎn)投資基金有以下現(xiàn)實(shí)必要性:

    1.能夠有效解決現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的問題。目前主要依賴銀行貸款的單一融資渠道將房地產(chǎn)企業(yè)在銀行信貸緊縮的形勢下置于資金短缺的困境中,現(xiàn)階段引入房地產(chǎn)投資基金使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠通過這一渠道面向社會(huì)公眾及機(jī)構(gòu)進(jìn)行籌資,徹底改變單一的融資結(jié)構(gòu),有利于避免房地產(chǎn)融資過于敏感地受到宏觀政策影響,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定地向前發(fā)展。

    2.有助于建立居民資產(chǎn)性收益。我國居民現(xiàn)階段儲(chǔ)蓄金額龐大,建立房地產(chǎn)投資基金體制能夠引導(dǎo)這部分資產(chǎn)投資于收益穩(wěn)定并且信用良好的房地產(chǎn)行業(yè),建立起居民資產(chǎn)性收益,進(jìn)而提高城鄉(xiāng)居民生活水平。

    3.能極大地降低銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。至2009年末,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額達(dá)到28400億元,住房貸款余額為53500億元,房地產(chǎn)信貸總額達(dá)81800億元,占到當(dāng)年本外幣貸款余額(425600億元)的19.23%之多。由于房地產(chǎn)信貸具有來源的短期性和運(yùn)用的長期性之間的矛盾,過高的房地產(chǎn)信貸大大的增加了銀行的流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn),極其不利于我國金融體系的健康運(yùn)行。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金能極大地降低銀行與房地產(chǎn)業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性,分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)我國金融體制的改革。

    4.發(fā)展房地產(chǎn)投資信托還有助于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化、透明化進(jìn)程,同時(shí)有助于優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu),實(shí)現(xiàn)業(yè)內(nèi)的優(yōu)勝劣汰,增強(qiáng)國際競爭力,最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、長遠(yuǎn)的發(fā)展。

    二、我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展?fàn)顩r

    房地產(chǎn)投資基金特指以房地產(chǎn)項(xiàng)目為投資對象,通過對房地產(chǎn)收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和銷售等環(huán)節(jié)進(jìn)行投資的一種集合投資制度。其最早于美國建立,目前以房地產(chǎn)投資信托為主要產(chǎn)品。自20世紀(jì)末亞洲國家也陸續(xù)成立房地產(chǎn)投資信托市場。我國的房地產(chǎn)投資基金于2002年正式起步,以美國的房地產(chǎn)投資信托為主要學(xué)習(xí)模式,在房地產(chǎn)業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的共同努力下逐步向正規(guī)化發(fā)展。目前,我國的房地產(chǎn)投資基金僅處于發(fā)展的初級階段,還沒有真正意義上的房地產(chǎn)投資信托,現(xiàn)有的如房地產(chǎn)信托計(jì)劃、境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)起的封閉基金及產(chǎn)權(quán)回報(bào)式投資合同只能算作是房地產(chǎn)投資信托的雛形。

    1.房地產(chǎn)信托計(jì)劃。房地產(chǎn)信托計(jì)劃是目前我國房地產(chǎn)投資基金的主流產(chǎn)品。與真正房地產(chǎn)投資信托不同的是,房地產(chǎn)信托計(jì)劃具有短期性和債券性,并且資金只能投資給單一的項(xiàng)目。另外,單個(gè)信托計(jì)劃的合同數(shù)目收到限制,無法在二級市場流通且只能通過私募來籌集資金。

    2.境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)起的封閉基金(簡稱公司型投資基金模式)。公司型投資基金遵循《公司法》和《證券法》,所受法律限制較少,但由于資本規(guī)模小往往會(huì)變成對單項(xiàng)目的開發(fā)商,有時(shí)甚至無法成功落實(shí)項(xiàng)目投資。

    3.產(chǎn)權(quán)回報(bào)式投資合同。這類投資模式能有效解決商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商資金的流通障礙,突破了200份的合同限制,降低了投資門檻,并且它實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)證券化,可以公開進(jìn)行宣傳。但與信托公司相比不能通過金融機(jī)構(gòu)獲得信譽(yù)的增級。

    4.外資房地產(chǎn)基金。除了房地產(chǎn)信托基金以外,外資房地產(chǎn)基金于21世紀(jì)初也開始相繼進(jìn)入中國市場。特別是近年來受房價(jià)快速上漲以及人民幣升值預(yù)期的影響,外資房地產(chǎn)基金在加快進(jìn)入北京、上海等一線城市,并開始采用房地產(chǎn)租賃經(jīng)營的規(guī)范性投資模式,大規(guī)模的收購商用房地產(chǎn)。

    三、我國現(xiàn)階段發(fā)展房地產(chǎn)投資基金所面臨的障礙

    1.法律法規(guī)的滯后。至今在我國理論界爭論的焦點(diǎn)還是房地產(chǎn)投資基金到底應(yīng)該根據(jù)《證券投資基金法》還是《產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》進(jìn)行調(diào)整。由于相關(guān)的法律制度還不規(guī)范、不完善,房地產(chǎn)基金私募市場難以規(guī)范化,暗箱操作行為普遍存在,更是無法形成公開市場;對于外資房地產(chǎn)基金來說,由于政策不夠透明、法律不完善,這類基金在進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場時(shí)面臨著很多風(fēng)險(xiǎn),絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)闊o法滿足外資房地產(chǎn)基金投資的苛刻條件,很難通過這種模式進(jìn)行融資。

    2.缺乏積極的稅收政策。拿我國現(xiàn)有的類房地產(chǎn)投資信托來說,政府對其按照企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征稅,產(chǎn)生了“雙重征稅”,而在房地產(chǎn)投資信托已經(jīng)發(fā)展得比較成熟的國家,政府一律都出臺(tái)了稅收優(yōu)惠政策來支持房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展,例如,在美國股利分配有優(yōu)惠。我國這種消極的稅收政策對房地產(chǎn)投資基金在中國的發(fā)展構(gòu)成了障礙。

    3.機(jī)構(gòu)投資者的缺失。在美國,有大量的機(jī)構(gòu)投資者如保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金、捐贈(zèng)基金等在為房地產(chǎn)投資信托提供著穩(wěn)定巨額的資金,使美國的房地產(chǎn)投資基金的資金很大程度上來源于機(jī)構(gòu)投資者。相比之下,我國的房地產(chǎn)資本市場還沒有真正的機(jī)構(gòu)投資者,這使得我國的房地產(chǎn)投資基金規(guī)模很小,很難對多個(gè)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資,嚴(yán)重阻礙了我國房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展壯大。

    4.缺乏專業(yè)的房地產(chǎn)基金投資家。目前在我國類房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作的公司里,管理層人員以出身房地產(chǎn)專業(yè)居多,他們在資產(chǎn)運(yùn)作、證券股票市場交易等方面知識(shí)貧乏,而房地產(chǎn)投資基金包括房地產(chǎn)投資信托卻是同時(shí)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)和資本市場運(yùn)作兩項(xiàng)內(nèi)容的金融投資活動(dòng),以現(xiàn)有的人才顯然無法滿足其長期發(fā)展的需要。

    5.信息的不對稱性。我國房地產(chǎn)行業(yè)由于普遍存在暗箱操作等行為使得各方在運(yùn)行房地產(chǎn)投資基金的時(shí)候難以保證信息的對稱性,信息披露的不對稱嚴(yán)重地阻礙了房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展。

    四、發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的對策建議

    房地產(chǎn)投資基金按組織形式可分為公司型房地產(chǎn)投資基金、契約型房地產(chǎn)投資基金和有限合伙型房地產(chǎn)投資基金三種。在美國占據(jù)主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)投資信托屬于第一種類型。它們相比,房地產(chǎn)投資信托具有一定的優(yōu)勢,例如流動(dòng)性最好,資本市場的融資能力最強(qiáng)且最能享受稅收優(yōu)惠。故目前本以契約型投資基金為主導(dǎo)模式的日本、歐洲等地區(qū)都開始轉(zhuǎn)而發(fā)展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù),學(xué)習(xí)美國房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)驗(yàn),將房地產(chǎn)投資信托作為房地產(chǎn)投資基金的主導(dǎo)模式已成為潮流。我國也不例外。故下文針對我國現(xiàn)階段發(fā)展房地產(chǎn)投資信托所面臨的問題及障礙給予對策建議。

    1.為房地產(chǎn)投資信托建立完善的法律體系。健全相關(guān)的法律法規(guī)并使之與國際接軌是我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的當(dāng)務(wù)之急,我們要建立完善的法律體系來保證維持房地產(chǎn)投資信托市場的公平、公正、公開和透明,使其能健康長遠(yuǎn)地發(fā)展。首先,目前的相關(guān)法規(guī)如《信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》、《證券法》、《公司法》、《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》等之間存在著相互矛盾的內(nèi)容,應(yīng)對它們進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和修訂,以達(dá)到法律法規(guī)環(huán)境的統(tǒng)一;其次,應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或者制定專門針對投資基金的《投資顧問法》、《投資公司法》等法律法規(guī);再次,應(yīng)補(bǔ)充修訂房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記及交易的管理制度,使在房地產(chǎn)投資信托的實(shí)際操作中,房地產(chǎn)交易和所有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)移都有法可依。此外,要制定房地產(chǎn)投資信托的專項(xiàng)管理措施,并逐步完善證券交易市場使基金證券的流通得以實(shí)現(xiàn)。

    2.建立積極的稅收優(yōu)惠政策。在房地產(chǎn)投資信托發(fā)展成熟的國家,政府多為其專門制定一套稅收法規(guī),而在我國還沒有專門的立法,根據(jù)《公司法》來對信托公司進(jìn)行征稅引起了“雙重征稅”的問題,稅收政策首先應(yīng)針對這一點(diǎn)進(jìn)行相關(guān)法規(guī)修訂,然后在發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的實(shí)踐過程中再逐步調(diào)整,為房地產(chǎn)投資信托提供積極的稅收優(yōu)惠。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì) 問題 對策

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中存在的問題

（一）資源浪費(fèi)普遍存在，環(huán)境保護(hù)意識(shí)不夠重視。長期以來，我國的房地產(chǎn)偏重粗放發(fā)展，表現(xiàn)為效益增長主要依靠土地、水、能源等資源的過度消耗：空間資源先被認(rèn)識(shí)，其合理利用和開發(fā)更得不到應(yīng)有的重視。我國由于人口眾多，資源相對并不豐富，尤其是土地、空間等資源在一些地區(qū)形勢非常嚴(yán)峻。房地產(chǎn)發(fā)展過程中對資源使用效率低下，并影響其他行業(yè)發(fā)展的事件屢見不鮮。同時(shí)，房地產(chǎn)在發(fā)展過程中環(huán)保意識(shí)不強(qiáng)。開發(fā)單位片面追求經(jīng)濟(jì)效益，致使房地產(chǎn)在發(fā)展中建筑密度過高，容積率過高。城市缺少綠色空間，市區(qū)污染不易向周圍散發(fā)，城市空氣質(zhì)量差：人們居住、生活感到壓抑緊，對整個(gè)地區(qū)人民生命財(cái)產(chǎn)安全，對包括房地產(chǎn)在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)造成潛在威脅。

（二）相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全。從世界上各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程和經(jīng)驗(yàn)來看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場良性運(yùn)行的先決條件和基礎(chǔ)。在我國，由于房地產(chǎn)正處于陜速發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場管理應(yīng)是一個(gè)從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場管理法。其次，我國目前主要還是依靠行政權(quán)威對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理，很大一部分文件都是以國務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國家部委辦的名義的，如國1l條、新國四條等，缺乏法律的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立，但與此相配套的條例、實(shí)施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場，特別是土地市場上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，陷入惡性循環(huán)中。

（三）與房產(chǎn)發(fā)展相配備的金融基礎(chǔ)體系尚不完善。我國的房地產(chǎn)金融經(jīng)過十幾年的發(fā)展，雖然已完成了基本制度建設(shè)，形成了一定規(guī)模和良好的發(fā)展態(tài)勢，但有些問題如不解決，將影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展前景。首先是房地產(chǎn)信貸的結(jié)構(gòu)還需要進(jìn)一步調(diào)整，房地產(chǎn)貸款長期傾向于開發(fā)貸款，住房消費(fèi)信貸發(fā)展不足。國外發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家住房消費(fèi)信貸一般占到整個(gè)房地產(chǎn)信貸總額的70%左右，而我國消費(fèi)信貸占房地產(chǎn)貸款比例最大的銀行還不到10%，僅占銀行全部貸款總量的1%強(qiáng)。同時(shí)，住房消費(fèi)貸款的發(fā)放也給銀行資產(chǎn)安全帶來隱患：房地產(chǎn)貸款的長期資金來源問題還沒有得到較好解決。還有，住房公積金繳納范圍和比率的擴(kuò)大受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的制約，低進(jìn)低出的運(yùn)營方式使資金使用低效率和顯失公平。

二、加強(qiáng)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對策

（一）加強(qiáng)規(guī)劃的科學(xué)性和有效性，注重對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。首先要實(shí)現(xiàn)各種資源的有效利用。要在政策上限制粗放型的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，努力使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向?qū)Y源集約利用的方向轉(zhuǎn)變，尤其要提高對土地、空間資源的利用效率。同時(shí)，應(yīng)作好房地產(chǎn)發(fā)展中的科學(xué)規(guī)劃，房地產(chǎn)與其他行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，既要發(fā)揮房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的支柱作用，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，也要避免那種過分超前，危害經(jīng)濟(jì)的行為。其次，在開發(fā)建設(shè)的過程中注重環(huán)境保護(hù)。要使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)有機(jī)組成部分。這就要求在建設(shè)項(xiàng)目決策之前充分聽取城市環(huán)境和生態(tài)保護(hù)專家的意見和建議，科學(xué)規(guī)劃，在進(jìn)一步完善房地產(chǎn)物質(zhì)功能，樹立“以人為本”設(shè)計(jì)理念的同時(shí)，為人們提供更舒適美好的生活辦公環(huán)境：要求房地產(chǎn)與環(huán)境因素的銜接更加自然和優(yōu)美，與周圍的綠化、園林、小品等和諧搭配，相得益彰。

（二）建立健全管理機(jī)制，保障管理工作切實(shí)落實(shí)到位。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在的許多問題有著深層次的原因，單純依靠簡單的行政命令調(diào)控難以有效解決。改革房地產(chǎn)管理體制是解決當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場不良局面的有效途徑。要正確認(rèn)識(shí)政府經(jīng)濟(jì)管理職能在市場經(jīng)濟(jì)中所能起到的作用，調(diào)整政府部門的管理職能。正視市場失靈的存在，但必須在充分發(fā)揮市場自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)，根據(jù)市場的變化進(jìn)行適當(dāng)、適度的干預(yù)，最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理、有效的運(yùn)行管理機(jī)制，為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的法制和社會(huì)環(huán)境。同時(shí)，要理順中央與地方在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的關(guān)系，明確責(zé)任主體，確立雙方的職責(zé)范圍，并做好監(jiān)督工作。特別是地方政府要本著可持續(xù)發(fā)展的理念，認(rèn)真把握科學(xué)發(fā)展觀和建設(shè)和諧社會(huì)的精髓，在房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理價(jià)值取向上要與中央保持高度的一致，從本地房地產(chǎn)市場實(shí)際情況出發(fā)，因地制宜，采取差異化的調(diào)控措施，避免一刀切的做法產(chǎn)生負(fù)面影響。再者，房地產(chǎn)業(yè)所涉及的各部門，國土資源、財(cái)政、稅收、建設(shè)、金融等在要中央的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，加強(qiáng)溝通，密切配合，提高行動(dòng)的協(xié)調(diào)性，提高房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)管理的有效性。

（三）加強(qiáng)市場監(jiān)管與宏觀調(diào)控，保障市場功能的有效發(fā)揮。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展離不開政府對公平、高效的外部環(huán)境的創(chuàng)造。完善現(xiàn)有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)，包括制定各項(xiàng)明細(xì)的實(shí)施規(guī)則，盡量做到法律、條令、規(guī)則之間能相互配套，創(chuàng)造一個(gè)公平、透明的市場環(huán)境，依靠市場原則優(yōu)勝劣汰，提高開發(fā)商的素質(zhì)，使房地產(chǎn)項(xiàng)目與人口、源、環(huán)境相協(xié)調(diào)，與市場需求相協(xié)調(diào)，將房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為和投機(jī)減至最低。

篇7

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)中介服務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀對策

Abstract: This article elaborates the development present situation of the local real estate intermediary industry, from the regulation and adjustment of the real estate intermediary illegal behavior, analyzes the current problems in the industry, and puts forward relevant measures and suggestions, in order to promote the local real estate intermediary organization and the whole real estate industry healthy development.

Key words: real estate; intermediary services; development present situation; countermeasure

中圖分類號(hào)：F293.35文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A文章編號(hào)：2095-2104（2012）

0 前言

房地產(chǎn)市場是社會(huì)主義市場體系的重要組成部分，它在產(chǎn)品市場和要素市場中都占有很重要的地位。自20世紀(jì)90年代初開始發(fā)展起來的，隨著房地產(chǎn)市場突飛猛進(jìn)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，對經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、市場內(nèi)需的擴(kuò)大、投資和消費(fèi)的雙向增長、城市面貌的改變以及人民生活水平提高發(fā)揮著巨大的作用，不僅逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，而且還帶動(dòng)了建筑、金融等相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷升溫，房地產(chǎn)市場空前活躍，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)。房地產(chǎn)中介行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)中介貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過程之中，一方面，中介機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)交易的供求雙方起到了媒介和橋梁的作用，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)提供了多元化的中介服務(wù)，促進(jìn)了房地產(chǎn)交易的專業(yè)化、規(guī)范化運(yùn)作;另一方面，由于我國房地產(chǎn)中介服務(wù)起步較晚，立法也不夠健全，房地產(chǎn)中介服務(wù)行為混亂無序，侵害當(dāng)事人權(quán)益、欺詐消費(fèi)者事件時(shí)有發(fā)生。文章闡述了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，分析了目前行業(yè)中存在的問題，針對問題提出了相應(yīng)措施，以促進(jìn)本地房地產(chǎn)中介組織和整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

1.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及問題

1.1 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介行業(yè)的總體發(fā)展現(xiàn)狀

當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀總體上看，本地房地產(chǎn)的發(fā)展己步入快車道，具備了作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的特征和條件。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年本地房地產(chǎn)中介企業(yè)數(shù)量占全市中介服務(wù)業(yè)企業(yè)的13. 8%; 年末從業(yè)人員達(dá)到11283人，占17.5%; 營業(yè)收入為13.05億元，資產(chǎn)總計(jì)約為40億元。由于行業(yè)政策等因素使得市場并未形成壟斷，本地中介行業(yè)的競爭顯得異常激烈。到2010年初，本地房產(chǎn)中介行業(yè)里比較強(qiáng)大的企業(yè)約有20多家，此外還有眾多的小型中介企業(yè)為街道兩旁的小型門面店及辦事處等。

1.2 本地房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展中存在的問題 1.2.1 發(fā)展無序，企業(yè)生存率低

市場對房地產(chǎn)中介的需求逐步放大，但房地產(chǎn)中介尤其是普通中介市場，由于投資成本低，管理不規(guī)范，準(zhǔn)入制度不完善，企業(yè)間存在惡性競爭，因而許多中小房地產(chǎn)中介企業(yè)逐步被淘汰，近年來，由于當(dāng)?shù)卣菩械淖》拷ㄔO(shè)、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不斷向縱深發(fā)展，房地產(chǎn)市場的潛力在不斷釋放，本地的中介業(yè)務(wù)成倍上升，有許多投資人看好這一巨大的市場，不斷地涌入從而大大加快當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介業(yè)的洗牌速度。

1.2.2經(jīng)營失信，社會(huì)信譽(yù)度低

日前對房地產(chǎn)中介組織的資質(zhì)管理和行為監(jiān)督尚不健全。樓市異變之下的中介市場，是一個(gè)急需監(jiān)管和自律的市場，房產(chǎn)中介老總輕易攜客戶巨額房款潛逃，充分暴露了當(dāng)前二手房市場在資金監(jiān)管方面存在巨大漏洞。另外，本地的一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)將賺錢看作是唯一目的，一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)扣留、騙取看房押金的行為，故意讓房屋買賣雙方互相隔絕，加劇信息不對稱，以壓低賣價(jià)、抬高買價(jià)，從中獲取非法所得的現(xiàn)象; 以霸王條款、虛假廣告、隱瞞重要信息、承諾不予兌現(xiàn)、巧立名目胡亂收費(fèi)等方式強(qiáng)迫和欺騙的問題也較為普遍，因此，如何重塑社會(huì)對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的信任，己成為整個(gè)中介行業(yè)發(fā)展所面臨的嚴(yán)重問題。

1.2.3 企業(yè)規(guī)模較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)中從業(yè)人員數(shù)在10人以下的占80%; 超過50人的占4.9%。專業(yè)化程度低也是此類企業(yè)普遍存在的問題之一，除少數(shù)規(guī)模較大的機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)有一些專業(yè)部門，絕大部分機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍狹窄，沒有實(shí)行專業(yè)分工，缺乏自身的業(yè)務(wù)強(qiáng)項(xiàng)，因此缺乏為客戶提供法律咨詢、評估、信貸、產(chǎn)權(quán)登記和過戶手續(xù)等多樣化的服務(wù)。業(yè)務(wù)種類單一，經(jīng)營范圍狹窄，也造成了企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力的不足。

1.2.4 市場準(zhǔn)入低，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊

房地產(chǎn)中介企業(yè)的經(jīng)營服務(wù)水平在很大程度上取決于從業(yè)人員的素質(zhì)。目前，只有少數(shù)幾家大公司在招聘員工時(shí)有大專以上學(xué)歷要求而且要有相應(yīng)的工作經(jīng)驗(yàn)，其他一些小中介企業(yè)都沒有學(xué)歷限制，一般的高中學(xué)歷都可以去任職。

1.2.5 法律法規(guī)尚須完善，行業(yè)監(jiān)管和自律不力

當(dāng)?shù)貙Ψ康禺a(chǎn)中介組織設(shè)立、運(yùn)營以及對從業(yè)人員資格認(rèn)證、行為管理進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性文件己初步形成了一個(gè)框架，但還不健全和完善。同時(shí)，由政府直接監(jiān)管，面對數(shù)量龐大的中介機(jī)構(gòu)和不勝枚舉的中介糾紛，難以到位，同時(shí)還存在著尋租空間，另外，政府各職能部門以各自的依據(jù)和方式參與監(jiān)管，會(huì)造成政出多門，企業(yè)無所適從，且易產(chǎn)生許多漏洞，而行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)管同樣存在諸多問題。1.2.6信息化程度低

目前在本地市場上，實(shí)行計(jì)算機(jī)信息化和網(wǎng)絡(luò)化管理，并擁有自己的網(wǎng)站的中介企業(yè)可以說是少之又少，除少數(shù)大的中介公司外，一般都沒有像樣的設(shè)備，因此被人們稱之為"皮包公司"。

1.3 房產(chǎn)中介市場現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為

目前房地產(chǎn)中介市場的欺詐行為包括包銷、無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營、房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書、濫用格式合同、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按期限辦理備案手續(xù)、虛假廣告等。這些不當(dāng)行為嚴(yán)重危害了房地產(chǎn)中介市場的有序、健康地發(fā)展。同時(shí)，也給社會(huì)維穩(wěn)帶來了極大的隱患。

2. 健全房地產(chǎn)中介行業(yè)的對策和建議

2.1 房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展對策

2.1.1 加強(qiáng)政府規(guī)劃和調(diào)控，引導(dǎo)企業(yè)有序發(fā)展

由于市場機(jī)制在解決信息不對稱方面有其自身的局限性，因此，政府應(yīng)采取措施對市場進(jìn)行調(diào)控，以彌補(bǔ)市場機(jī)制的不足，因?yàn)槭袌鍪怯腥毕莸模枰右愿深A(yù)。當(dāng)?shù)卣梢酝ㄟ^制定一定時(shí)期的產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展計(jì)劃，并運(yùn)用信息披露、稅收、信貸、擔(dān)?；鸬冉?jīng)濟(jì)手段，對本地房地產(chǎn)中介組織發(fā)展的速度、規(guī)模和結(jié)構(gòu)進(jìn)行事先規(guī)劃和過程調(diào)控，避免或減少大起大落。

2.1.2 樹立中介品牌，加強(qiáng)企業(yè)誠信建設(shè)

鼓勵(lì)一批具有實(shí)力、運(yùn)作規(guī)范的房地產(chǎn)中介企業(yè)，通過各種手段塑造服務(wù)品牌，以真誠的服務(wù)、專業(yè)的素質(zhì)在客戶心目中樹立威信，在競爭中脫穎而出，成為房地產(chǎn)中介名牌企業(yè)。同時(shí)，采取建立企業(yè)信用檔案，開展企業(yè)信用評級，創(chuàng)造有利企業(yè)誠信經(jīng)營的環(huán)境和條件。

2.1.3 規(guī)范市場準(zhǔn)入制度，提高從業(yè)人員整體素質(zhì)

應(yīng)加快實(shí)施房地產(chǎn)中介人員執(zhí)業(yè)資格管理，從事房地產(chǎn)中介的機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的人員和資金，并取得有權(quán)部門頒發(fā)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資格證書: 嚴(yán)肅查處無資質(zhì)的中介企業(yè)和中介行為。同時(shí)，加強(qiáng)對從業(yè)人員的培訓(xùn)，通過培訓(xùn)考核，使房地產(chǎn)中介從業(yè)人員具備系統(tǒng)的專業(yè)知識(shí)，較強(qiáng)的溝通能力，良好的職業(yè)道德和牢固的法紀(jì)觀念。

2.1.4 完善法律法規(guī)，改進(jìn)政府監(jiān)管和行業(yè)自律

制定一部自成體系的房地產(chǎn)中介法律或法規(guī)，提高立法層次和法律效力。修訂、調(diào)整和充實(shí)與房地產(chǎn)中介"基本法"銜接配套的法規(guī)或規(guī)章，優(yōu)化法律結(jié)構(gòu)， 完善法律體系。

在房地產(chǎn)法律法規(guī)中增加或重新設(shè)置概念準(zhǔn)確、含義清楚、解釋詳盡的條文，增強(qiáng)法律法規(guī)的適用性和實(shí)效性。

2.1.5 推廣實(shí)行計(jì)算機(jī)信息化和網(wǎng)絡(luò)化管理

將IT產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)結(jié)盟，創(chuàng)建局域網(wǎng)、遠(yuǎn)程網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)體系，構(gòu)建公司在房屋置換市場上的網(wǎng)絡(luò)信息高速通道。開發(fā)各種與房地產(chǎn)中介服務(wù)相關(guān)的軟件，如交易、評估、抵押、按揭等。利用基于互聯(lián)網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)科技手段向客戶提供高品質(zhì)、人性化和多樣化的房地產(chǎn)中介服務(wù)。

2.2 對相關(guān)立法的幾點(diǎn)建議

借鑒國外的立法經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國房地產(chǎn)中介市場的實(shí)際情況，建議立法應(yīng)確立以下幾方面內(nèi)容：嚴(yán)格市場準(zhǔn)入制度、設(shè)立行業(yè)協(xié)會(huì)、規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)的禁止行為、建立中介機(jī)構(gòu)法人責(zé)任制和業(yè)務(wù)失誤賠償制。

篇8

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)金融 發(fā)展?fàn)顩r 存在問題 對策建議

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和完善，房地產(chǎn)業(yè)對調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了重要作用，而房地產(chǎn)金融的成長對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著重要的推動(dòng)作用。在當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展、金融深化進(jìn)程不斷推進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)金融在國家金融業(yè)中的地位作用也日益突出。與此同時(shí)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)也日漸突出。可以說，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)能夠通過市場各方相互博弈而不斷膨脹，最終危及整個(gè)金融體系乃至國民經(jīng)濟(jì)體系的安全與穩(wěn)定。所以防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的需要，對整個(gè)金融業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融存在的主要問題

針對我國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r來看，主要存在以下幾個(gè)方面的問題：

（一）融資渠道單一，過度依賴銀行貸款

由于當(dāng)前我國資本市場仍處于起步階段，融資主要以直接融資為主，商業(yè)銀行信貸是房地產(chǎn)金融資金來源的主要渠道。然而，直接融資渠道發(fā)展存在著滯后問題，原因可以歸納為以下幾個(gè)方面：一是房地產(chǎn)行業(yè)貸款信用相對較好，特別是個(gè)人住房抵押貸款，對銀行吸引力較大，金融機(jī)構(gòu)缺乏機(jī)制創(chuàng)新的內(nèi)在動(dòng)力。二是金融主管部門較為擔(dān)心各種直接融資方式會(huì)引發(fā)新的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)各國發(fā)生的金融危機(jī)的教訓(xùn)，各種危機(jī)基本上都是與金融創(chuàng)新相伴而生。因此，管理層采取了穩(wěn)健的金融政策。三是對證券市場、債券市場、信托市場的管理水平有待提高。過去已經(jīng)發(fā)生的種種問題，導(dǎo)致主管部門很難下決心大力開辟各種直接融資渠道，特別擔(dān)心因經(jīng)營管理不規(guī)范給投資人帶來損失導(dǎo)致新的社會(huì)不穩(wěn)定因素。這種既沒有內(nèi)在動(dòng)力，又缺乏外在壓力的形勢，直接導(dǎo)致各種直接融資渠道嚴(yán)重不足。

（二）房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)不斷顯現(xiàn)

房地產(chǎn)開發(fā)每個(gè)過程都需要融資，每個(gè)過程都會(huì)給銀行和投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)主要包括：（1）由于部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱而存在的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)供需不平衡造成房價(jià)增長過快，嚴(yán)重背離了住房的真實(shí)價(jià)值，由此出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅度縮水，給整個(gè)金融體系和國民經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重?fù)p失。（2）由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營而隱含的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)市場進(jìn)入門檻限制較少，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)層次參差不齊，競爭激烈，企業(yè)為了在競爭中獲取利潤，占據(jù)有利優(yōu)勢，通常會(huì)向銀行申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，但由于監(jiān)管力度不足，擔(dān)保機(jī)制不完善，一旦企業(yè)資金鏈條斷裂，將帶來嚴(yán)重的資金缺口。（3）由于土地儲(chǔ)備中心貸款而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。其一，土地儲(chǔ)備中心的資產(chǎn)負(fù)債率較高。許多地區(qū)的土地儲(chǔ)備中心，由于投入金額較少，注冊資本難以維持，導(dǎo)致嚴(yán)重缺乏抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。其二，銀行難以對土地儲(chǔ)備中心的收支兩條線進(jìn)行有效監(jiān)管。其三，銀行向土地儲(chǔ)備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔(dān)保措施。其四，土地儲(chǔ)備中心的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。由于土地定價(jià)容易受多方面，如政策、環(huán)境、人為等因素的影響，存在很大的不確定性，因而土地在出讓時(shí)，拍賣土地價(jià)格有可能會(huì)比購入土地的價(jià)格更低，這也就形成了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)管理不夠規(guī)范

目前從中央到地方設(shè)立了多種房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，如央行、銀監(jiān)會(huì)、信托管理部門、住房公積金管理委員會(huì)等。由于各自的監(jiān)管范圍與利益存在差異，各組織行為的因素不同，造成了多頭領(lǐng)導(dǎo)、政出多門的管理現(xiàn)狀，從而增加了協(xié)調(diào)成本，嚴(yán)重影響了組織行動(dòng)的一致性。另外，機(jī)構(gòu)模式也比較單一，僅僅是商業(yè)銀行、個(gè)別專業(yè)銀行、信托機(jī)構(gòu)和住房公積金管理中心，加上比較零散的住宅合作社等，這樣的機(jī)構(gòu)體系不能針對不同階層、不同群體提供差異化服務(wù)。由于我國目前房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展環(huán)境還不夠成熟，致使當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)主要以分散的地方機(jī)構(gòu)為主，缺乏政府直接經(jīng)營的全國性金融機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)，再加上地方性金融機(jī)構(gòu)良莠不齊，難以完全貫徹政府金融規(guī)范要求，再加上具有保障功能的房地產(chǎn)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)尚未成氣候，對于防范金融風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)與能力不足，一旦出現(xiàn)問題，則面臨著嚴(yán)重的資金與信任風(fēng)險(xiǎn)。

（四）尚缺乏健全的房地產(chǎn)金融法律規(guī)范

由于我國房地產(chǎn)金融發(fā)展較晚，目前尚未建立起完善的多層次的房地產(chǎn)金融立法體系， 法制建設(shè)相對滯后?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)金融相關(guān)法律法規(guī)主要集中對房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理上，如《住房法》、《房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)組織法》、《房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)法》、《商業(yè)銀行法》等，對整個(gè)房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管缺乏一個(gè)有效的法律體系，與房地產(chǎn)具體金融業(yè)務(wù)相關(guān)的法律法規(guī)也存在漏洞，容易造成房地產(chǎn)金融市場的無序與管理的混亂，從而影響房地產(chǎn)金融的深入發(fā)展。

二、完善我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的相關(guān)對策建議

（一）拓寬房地產(chǎn)融資渠道，分擔(dān)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)融資渠道的多元化，對于增加房地產(chǎn)資金投入的可能性，健全、優(yōu)化房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)具有重要的意義。首先，積極推動(dòng)資本市場的發(fā)育，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的企業(yè)通過股權(quán)合作、上市、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項(xiàng)目債券化等渠道籌集房地產(chǎn)開發(fā)資金，鼓勵(lì)這些企業(yè)通過證券市場實(shí)施資產(chǎn)重組。其次，加快制定出規(guī)范的房地產(chǎn)基金管理辦法，促使房地產(chǎn)基金投資管理盡快步入正軌，充分利用基金優(yōu)勢使蓄勢已久的房地產(chǎn)基金成為我國房地產(chǎn)業(yè)重要的資金來源。最后，加快推進(jìn)房地產(chǎn)金融證券化進(jìn)程，將房地產(chǎn)抵押貸款轉(zhuǎn)化為證券形式，以提高銀行房地產(chǎn)消費(fèi)貸款的流動(dòng)性和安全性，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，也為投資者提供了一種重要的投資渠道。

（二）強(qiáng)化銀行金融管理，優(yōu)化貸款項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，提高信貸資金的安全性

金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格遵守國家信貸管理原則與規(guī)定，充分利用金融杠桿功能確保投入房地產(chǎn)業(yè)的貸款資金的安全，防范信貸危機(jī)，在經(jīng)濟(jì)上支持房地產(chǎn)業(yè)的健康有序、可持續(xù)的發(fā)展。一是所有金融機(jī)構(gòu)都要努力改善金融服務(wù)，增強(qiáng)信貸審查力度，嚴(yán)格把關(guān)，提高信貸準(zhǔn)入的質(zhì)量。二是金融部門要防止信貸資金過度集中到房地產(chǎn)投資上，利用信貸政策引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整。要通過增加信貸投入，鼓勵(lì)滿足低收入人群經(jīng)濟(jì)承受能力要求的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。三是金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行貸款“三查”制度，認(rèn)真履行貸前調(diào)查，貸時(shí)審查，貸后檢查等信貸業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的職責(zé)，對項(xiàng)目進(jìn)行全程介入和全程監(jiān)督，以保證房地產(chǎn)信貸資金?？顚Ｓ?，防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)。

（三）合理設(shè)置和完善房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)的合理設(shè)置和不斷完善，是開展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的前提條件。針對我國的實(shí)際情況，推進(jìn)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展與創(chuàng)新。一是要加快組建具有財(cái)政和金融雙重功能的政策性住房銀行，在政府新生市場運(yùn)行原則的基礎(chǔ)上，干預(yù)房地產(chǎn)金融的運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)住房政治、社會(huì)的雙重目標(biāo)。二是要建設(shè)專業(yè)的住房儲(chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)，對其實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營，資金自求平衡，并自覺接受中央銀行、銀監(jiān)會(huì)和政府房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理與監(jiān)督，并逐漸地把它作為經(jīng)營住房金融業(yè)的主要力量，以發(fā)揮其業(yè)務(wù)精、市場情況熟的專長。三是鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)開設(shè)專門的商業(yè)性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，將房地產(chǎn)融資從一般融資業(yè)務(wù)中分離出來，并且支持集團(tuán)內(nèi)部融資，使開發(fā)商、信貸機(jī)構(gòu)可以最大限度多渠道地獲取穩(wěn)定的資金來源。

（四）健全相關(guān)的法律法規(guī)體系

為給房地產(chǎn)金融體系的實(shí)行提供法制保障，實(shí)現(xiàn)多渠道融資，確保房地產(chǎn)金融各項(xiàng)工作的順利開展，必須切實(shí)落實(shí)房地產(chǎn)金融立法體系的健全。房地產(chǎn)金融立法工作應(yīng)做到：對于現(xiàn)有房地產(chǎn)的法律法規(guī)，應(yīng)盡快完善與落實(shí)，同時(shí)要將現(xiàn)有立法體系中已不再符合當(dāng)前房地產(chǎn)金融發(fā)展要求的部分予以修改，使其與時(shí)俱進(jìn)；對于尚缺失的法律法規(guī)，應(yīng)通過收集意見與調(diào)查情況，盡快給出具體的出臺(tái)方案，如涉及金融信用監(jiān)管的法律制度等，促進(jìn)房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展?？傊挥薪ㄔO(shè)相對完善的法律體系，給房地產(chǎn)金融的發(fā)展與創(chuàng)新提供保障，才能使房地產(chǎn)市場向更好更成熟的方向發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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篇9

1.房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式,即信托投資公司制定信托投資計(jì)劃,與委托人(投資者)簽訂信托投資合同,委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資,或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券,或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)。

緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商的資金非常緊張,這使房地產(chǎn)企業(yè)對銀行以外的融資渠道的資金需求增加,房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)得以發(fā)展。全國各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產(chǎn)品,比如,上海國投推出了多元組合的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式—信托貸款、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、信托股權(quán)融資等?，F(xiàn)階段我國信托產(chǎn)品主要有兩種模式:①是股權(quán)融資。②模式是債權(quán)融資。前者是對一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè),信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司,使其自有資本金達(dá)到35%的要求,信托投資公司作為股東獲得投資回報(bào)。后者則是針對雖然自有資金己達(dá)到國家要求,但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難,這時(shí)候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),補(bǔ)上資金缺口,這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。

2004年共發(fā)行了98支房地產(chǎn)集合資金(含財(cái)產(chǎn))信托投資計(jì)劃(以下簡稱房地產(chǎn)信托),實(shí)際募集資金總計(jì)115.?866億元,平均每個(gè)房地產(chǎn)信托募集1.?18億元,與2003年相比總額增長93.?4%。

不過,目前信托產(chǎn)品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問題,以及信托計(jì)劃的異地發(fā)行、資金異地運(yùn)用的管理與審批比較嚴(yán)格等,這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但從長遠(yuǎn)來看信托資金是一個(gè)能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長期穩(wěn)定資金的渠道,是對房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個(gè)很好的補(bǔ)充,這種模式將會(huì)發(fā)展成為中國房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式。

2.銀行貸款

目前,中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低,主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個(gè)過程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)對全國除以外的30個(gè)省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng),而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來,大部分來自購房者的銀行按揭貸款,按首付30%計(jì)算,企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款;“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款,如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話,來源于銀行的資金總比例將高達(dá)70%以上。銀行貸款實(shí)際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標(biāo)準(zhǔn),我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng),房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而影響國家的金融安全。為此,政府開始頻頻出招調(diào)控,自2003年的“121號(hào)文”開始,2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺(tái),銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實(shí)行緊縮的貨幣政策,央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,雖然這一措施并不是專門針對房地產(chǎn)市場的,而是為了收縮流動(dòng)性、壓制通脹壓力,但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺,房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對資金瓶頸,開發(fā)商有待拓寬融資渠道。

3.上市融資

上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)理想的融資渠道,分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大,但是上市融資的門檻高,比如負(fù)債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達(dá)不到上市要求。我國房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一,一般負(fù)債率都在75%以上。因此,通過直接上市的企業(yè)數(shù)量很少。

更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現(xiàn)金,買殼上市的目的是通過增發(fā)、配股再融資籌集資金,但前提是企業(yè)必須有很好的項(xiàng)目和資產(chǎn)進(jìn)行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項(xiàng)目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國房地產(chǎn)企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中的比重較小。2004年底,籌資總額占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國內(nèi)股市高奏凱歌,房產(chǎn)企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉(zhuǎn),這種局面也只是曇花一現(xiàn)。我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)4萬余家,而我國境內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù),其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市)。

4.海外房產(chǎn)基金

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)目前進(jìn)入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、美林投資銀行等著名國際地產(chǎn)基金也都進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場。這些海外基金一般會(huì)挑選國內(nèi)有實(shí)力的大企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,合作開發(fā)。截至2006年1-11月份累計(jì)統(tǒng)計(jì),中國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量中外資增速明顯,利用外資總額313.6億元,同比增長21.6%。應(yīng)該說海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴,有助于融資方式的多樣化。

但目前我國相關(guān)法律法規(guī)的不完善,再加上國內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范,所以,海外房產(chǎn)基金在中國的投資還存在著一些障礙。

另外海外資金在政策上得不到支持,中國并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入,2006年和2007年間國家陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》、《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》,《關(guān)十進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件,一系列的限外令使海外基金在中國的運(yùn)作困難重重。

5.債券融資

房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用資本市場直接融資的重要工具,也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對較高;與股票相比,又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性,又具有一定的流動(dòng)性,因此,在國外成熟的證券市場,企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資的優(yōu)先考慮的方式,債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國的房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級階段,債券融資額總量方面,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及股票融資額。目前,我國房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小,債券流通市場不健全,債券發(fā)行程序不規(guī)范,債券評級的準(zhǔn)確性、可信性還有問題。這些都影響了企業(yè)通過債券融資的規(guī)模。07年中國證監(jiān)會(huì)正式頒布實(shí)施《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》標(biāo)志著我國公司債券發(fā)行工作的正式啟動(dòng),發(fā)行條件較原來寬松很多?！对圏c(diǎn)辦法》施行之后,房地產(chǎn)證券融資的比重有望增加。

二、發(fā)展我國房地產(chǎn)融資渠道的對策和建議

1.建立多層次房地產(chǎn)融資體系

當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資的主要問題是建立一個(gè)穩(wěn)定的多層次的房地產(chǎn)融資體系,滿足不同層次企業(yè)多樣化需求。長期以來我國房地產(chǎn)融資市場參與主體主要是商業(yè)銀行,缺少專業(yè)信貸機(jī)構(gòu),目前唯一的住房儲(chǔ)蓄銀行是天津市中德儲(chǔ)蓄銀行。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對我國房地產(chǎn)融資貢獻(xiàn)有限。股權(quán)融資門檻相對較高,中小企業(yè)很難達(dá)到要求通過上市融資。近年來在國家對金融的宏觀調(diào)控下,銀行縮緊信貸,房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此,迫切需要建立多層次的融資體系,為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所,才能真正減少對銀行貸款的依賴。

2.加緊開發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品

房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展,關(guān)鍵是需要設(shè)計(jì)出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品,從而形成一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。目前,我國的房地產(chǎn)金融建設(shè)剛開始起步。世界流行的五大金融產(chǎn)品中,我國獨(dú)缺房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。國內(nèi)銀行還沒有專業(yè)的、系統(tǒng)的地產(chǎn)投資開發(fā)貸款。我們國家的房地產(chǎn)信托實(shí)際上和銀行貸款基本上是一樣,只不過銀行是吸收存款來的,地產(chǎn)開發(fā)資金是通過批發(fā)的,本質(zhì)還是銀行的貸款。2008年開始銀行信貸正逐步退出房地產(chǎn),取而代之的是地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行,包括地產(chǎn)信托和地產(chǎn)的信托基金。房地產(chǎn)自身的金融建設(shè)必然會(huì)成長起來。

3.完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

國家、地方和部門頒布了一系列法律、法規(guī)。但是體系不全,規(guī)定不具體。從整體上看,嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在房地產(chǎn)融資多元化的過程中,新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒有相應(yīng)的制度進(jìn)行規(guī)范,就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關(guān)的法律體系,對新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉(zhuǎn)讓、收益來源和分配等,作出嚴(yán)格規(guī)范。才能使我國的房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。

總之在信貸緊縮的大環(huán)境下,我國房地產(chǎn)融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面,走多元化發(fā)展路線。但面臨現(xiàn)實(shí)的困難,房地產(chǎn)金融市場中融資中介機(jī)構(gòu)不健全,金融產(chǎn)品和融資方式太匱乏,法律法規(guī)不完善。這就需要一方面國家在加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控和管理的同時(shí),進(jìn)一步完善法律法規(guī),努力創(chuàng)新金融工具,不斷豐富融資方式。一方面房地產(chǎn)企業(yè)自身積極拓寬融資渠道,避免單純依靠銀行資金,根據(jù)企業(yè)特點(diǎn),采用多種融資途徑方法。

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摘要我國房地產(chǎn)資金來源主要依賴銀行信貸,另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等,由于各種各樣的限制,融資規(guī)模仍然有限。近些年,國家金融宏觀調(diào)控,造成房地產(chǎn)企業(yè)資金供應(yīng)緊張。在這樣的背景下,我國房產(chǎn)企業(yè)融資趨向多元化發(fā)展。建立起一個(gè)多層次的房地產(chǎn)融資體系以滿足融資多元化的需求是當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資的主要問題。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺(tái)，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來以資金實(shí)力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢進(jìn)入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強(qiáng)，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個(gè)房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個(gè)完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國際慣例為參照，結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。

（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當(dāng)引進(jìn)國外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進(jìn)程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個(gè)金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。

2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開始將融資對象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開盤，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應(yīng)該說通過與國際金融資本的合作，為集團(tuán)開拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。

如何獲得國外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。