導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)財務分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務風險；防范措施

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了長足的發(fā)展，全國各地相繼出現(xiàn)了所謂的“房地產(chǎn)熱”。但是，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的起步較晚，基礎不夠硬，發(fā)展規(guī)模還跟不上時展的要求，有些房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和運行遠沒有達到規(guī)范化標準，與國外較為成熟的房地產(chǎn)業(yè)之間存在較大的差距。因而，我國已經(jīng)出臺了相關的針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控經(jīng)濟政策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供更好的政策支持和保障。但是，我國仍然有不少的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率較高，造成了較大的經(jīng)濟壓力，面臨的財務風險也較大。同時，當前全球金融危機仍然沒有完全過去，這就使得我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的發(fā)展壓力。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分類及形成的原因分析

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)在我國發(fā)展的時間并不長，加之房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性，其面臨著較大的財務風險。一般來說，財務風險指的就是由于受到內(nèi)外部環(huán)境的不同影響，使得企業(yè)的財務系統(tǒng)出現(xiàn)了偏離預期目標的經(jīng)濟損失或者額外收益。它常常被分為廣義的和狹義的財務風險兩種。由于廣義的財務風險內(nèi)涵更利于從全局和全方位上來把握，因此，我們更多的考慮房地產(chǎn)企業(yè)廣義的財務風險。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，我們認為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務風險一般包含了這幾個方面：無力償還債務風險；再籌資風險；利率變動風險；通貨膨脹風險；稅率變動風險以及投資收回風險等多種情況。那么，房地產(chǎn)企業(yè)為什么會產(chǎn)生這么多的財務風險呢？這是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身資金量大，籌融資涉及的面廣，經(jīng)歷的經(jīng)濟環(huán)境又是復雜多變的。在這樣一個受到多種因素影響的大背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)就產(chǎn)生了較多的財務風險。究其原因，主要有這么幾個方面的因素：從宏觀方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)較為容易受到國家和地區(qū)經(jīng)濟的影響，未來走勢較為難預料。因此，作為資金量大，變現(xiàn)能力較低以及項目周期較長的房地產(chǎn)企業(yè)來說，當前不夠成熟的市場環(huán)境導致了房地產(chǎn)投資運作上有一定的盲目性，政府調(diào)控房地產(chǎn)融資的政策進一步加強，使得房地產(chǎn)企業(yè)籌融資變得愈加困難。作為一個新興的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的會計體系還不夠完善，到目前為止還沒有形成較為完整的會計核算體系。從微觀方面來分析，房地產(chǎn)企業(yè)很多對于自身的經(jīng)營狀況還缺乏財務預算和財務分析，導致了財務分析結果無法真正起到較好的財務管理作用。這種缺乏較強的財務管理意識的現(xiàn)狀使得房地產(chǎn)企業(yè)到處盲目舉債，資本結構不盡合理，導致了負債成本過高。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用控制不夠嚴格，往往把項目成本管理看作是簡單的單項成本控制與管理工作，導致了財務預算與成本管理偏差較大，影響了資金管理工作。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的有效防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)在我國的發(fā)展歷程并不算長，加上房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務風險較大，其原因主要在于經(jīng)營環(huán)節(jié)過于復雜，對預算管理職能重視不足，資金管理低效，成本費用控制不嚴，缺乏財務預算管理意識，盲目舉債加重成本負擔，成本管理不力影響財務控制。認真分析當前房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險，根據(jù)不同的理財環(huán)境和理財階段，把房地產(chǎn)企業(yè)的資本循環(huán)進行籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個節(jié)點上的風險分析。此外，由于宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控的不力，比如說金融宏觀調(diào)控政策，土地宏觀調(diào)控政策，稅收宏觀調(diào)控政策等的執(zhí)行不夠到位，這是由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理意識薄弱，對預算管理職能重視不足，內(nèi)部財務監(jiān)控機制不健全，資金管理低效以及成本費用控制不嚴等。具體來說，我們可以從以下幾個方面來努力：（1）房地產(chǎn)企業(yè)首要的任務就是要不斷加強財務管理觀念和作用，盡可能的強化財務管理的地位，讓財務管理部門多參與到房地產(chǎn)企業(yè)的各項經(jīng)營活動當中去，不斷的完善房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目管理工作。在不斷完善之前，房地產(chǎn)企業(yè)要注意增加投資項目決策的可行性分析，制定一套可行性分析報告，使得投資方案更為完善，降低投資風險。房地產(chǎn)企業(yè)還要充分了解各個部門的相關情況，拓展對于財務分析的領域。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷提高企業(yè)管理者和財務人員的素質(zhì)和能力，多提供機會并開發(fā)多種渠道讓管理者和決策者參加學習和培訓，從客觀的角度來分析自身情況和外部環(huán)境，降低財務風險。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應該努力提高對財務人員的管理和培訓工作，除了專門進行培訓以外，還可以吸收具有較高素質(zhì)的財務人員。（2）房地產(chǎn)企業(yè)應該認真分析國家相關政策，一旦國家政策發(fā)生改變，房地產(chǎn)企業(yè)要能夠盡快的采取措施來調(diào)整財務管理手段，及時應對國家相關政策的改變，最大限度的規(guī)避和防范財務風險。比如說房地產(chǎn)企業(yè)應該選擇成本費用較低的建設用地作為開發(fā)項目用地，盡可能的避免購置的土地空置或者閑置不用，造成資源的極大浪費。國家也出臺了相關的新稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)應該及時根據(jù)新規(guī)定調(diào)整和處理三項費用，盡可能的避免不必要的損失。房地產(chǎn)企業(yè)還要針對當前銀根縮緊的政策，及時改變自身的生產(chǎn)經(jīng)營模式，盡可能的依照穩(wěn)健發(fā)展的原則，多從中低價位、中小戶型的商品房中獲得應得的利益。（3）房地產(chǎn)企業(yè)應該著眼于整體利益，結合自身的行業(yè)特征和產(chǎn)品的特殊性，在項目開發(fā)之前就從整體效益出發(fā)，對成本進行動態(tài)分析，從而分析出房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性到底有多大，盡可能的從源頭上避免財務風險的發(fā)生。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個巨額投資的過程，籌融資任務尤其繁重，同時其資金周轉周期又較長。那么，針對這種特殊情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該構建多元化的籌融資渠道，進行組合式的投資，更為有效的協(xié)調(diào)多方面的財務風險，盡可能的獲得更多更穩(wěn)定的投資收益。這種多元化的籌融資渠道包括了開發(fā)銀行以外的金融貸款業(yè)務，民間籌資，尋求海外有實力的資金團體等，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠以不斷優(yōu)化的資產(chǎn)結構來充分發(fā)揮出負債的杠桿作用，將財務風險控制在合理范圍內(nèi)。（4）房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的重要誘因之一就是其成本管理不夠到位，成本意識不強。因此，針對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應該全面加強對于企業(yè)自身的成本管理工作。應該來說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用較高，以成本管理作為其核心的管理理念是企業(yè)順利發(fā)展的重要基礎。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)應該制定成本預算目標，對成本費用進行正確的歸集和核算，對成本進行深入的分析，重視基礎數(shù)據(jù)的收集和整理等。房地產(chǎn)企業(yè)還要應對復雜多變的經(jīng)濟政策環(huán)境，建立財務內(nèi)部控制制度，強化風險管理，提高企業(yè)財務管理水平。

總之，對于我國房地產(chǎn)行業(yè)這樣一個新興的產(chǎn)業(yè)來說，面對復雜多變的國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)企業(yè)應該正視自身的缺陷，采用宏觀和微觀的財務風險監(jiān)測手法，并配之以風險回避策略，風險防范策略以及保險轉嫁策略來將風險的損失程度降到最低。房地產(chǎn)企業(yè)進行市場調(diào)研，防范市場風險，加強投資項目管理，控制投資風險，建立財務預警體系，加強和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財務人員的財務管理意識和綜合素質(zhì)，大膽而謹慎地利用金融衍生工具規(guī)避風險，把風險管理提高到企業(yè)管理的突出位置，避免財務危機，保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定、長期的經(jīng)濟效益。

參 考 文 獻

[1]羅雙杰，張金峰．房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析與對策[J]．經(jīng)濟技術協(xié)作信息．2008（4）

[2]任書芳，高樹嶺，張行貴．當前房地產(chǎn)企業(yè)財務現(xiàn)狀及管理建議[J]．時代金融．2006（4）

[3]于永順．企業(yè)財務風險的防范與管理[J]．企業(yè)導報．2009（6）：101

篇2

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 上市 財務分析

中圖分類號：F293.33

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2017）02-144-02

房地產(chǎn)企業(yè)受宏觀環(huán)境和政策波動影響較大，在目前嚴峻的房地產(chǎn)市場環(huán)境下資金鏈普遍緊張，自主上市無疑是房地產(chǎn)企業(yè)善選之舉，為企業(yè)發(fā)展提供動力。但企業(yè)上市是一項復雜且綜合性很強的工作，通常項目周期長，涉及企業(yè)改制、上市申報、財務培訓、財務咨詢等工作，其中財務會計資料的審核工作則是重中之重，而會計資料審核中重點是盈利能力指標。本文結合上市要求，針對目前房地產(chǎn)企業(yè)財務在收入、成本和稅收幾個在理論界有不同處理意見的方面，對影響企業(yè)自主上市的主要財務問題進行分析，希望能對房地產(chǎn)企業(yè)自主上市提供一些參考。

一、房地產(chǎn)自主上市的必要性

從有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)企業(yè)負債率普遍都在70%，資金來源主要是預收款、自I資金和銀行貸款（開發(fā)貸），而且預收款和自籌資金有很大一部分也是來源于銀行貸款，如個人信用貸款，可以說房地產(chǎn)資金來源主要是銀行，因此房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，過度依賴于銀行貸款的現(xiàn)象是普遍存在的，這樣的財務結構，使房地產(chǎn)企業(yè)處于較高的市場風險和財務風險。在當前房地產(chǎn)市場調(diào)控和貨幣緊縮的環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)貸的條件又極為苛刻，自有資金比例也逐步提高，有的已達到45%或更多。在當前環(huán)境下，上市仍是公司解決資金困難的重要途徑，通過上市，可以為房地產(chǎn)企業(yè)提升抵御負債風險能力，對房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展獲得穩(wěn)定的長期融資渠道，顯得尤為重要。

二、國內(nèi)上市的主要條件及分析

《證券法》《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》等相關法律法規(guī)對企業(yè)上市有關條件和具體要求做了相關規(guī)定，主要條件是從主體資格、公司治理、獨立性、同業(yè)競爭、關聯(lián)交易、財務要求等幾個方面展開。2008年7月中國證監(jiān)會為完善房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市的政策引導和支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)獲得借殼上市的機會，在審核標準備忘錄里提出了以下幾點重點關注問題，這些關注點可以成為房地產(chǎn)企業(yè)自主上市的重要參考依據(jù)。

（一）產(chǎn)業(yè)政策導向性和市場地位

支持主營業(yè)務方向符合國家產(chǎn)業(yè)政策導向的大型龍頭企業(yè)，限制以別墅、高檔豪華住宅開發(fā)為主、主要業(yè)務屬于國家房地產(chǎn)調(diào)控政策限制范圍的企業(yè)。

（二）資本實力和盈利能力

支持資本和資產(chǎn)規(guī)模較大的、有保持和提升盈利能力運作水平的企業(yè)，開發(fā)業(yè)務歷年來保持穩(wěn)定增長或總體增長水平，限制盈利能力起伏不定或只運作過一、兩個小項目的企業(yè)。

（三）財務狀況

合并報表扣除預售款后的資產(chǎn)負債率原則上不超過70%，不存在嚴重依賴外部資金（如銀行借款）。

（四）土地儲備

原則上滿足三年以上的開發(fā)，限制受房地產(chǎn)行業(yè)高利潤的驅使、憑人為運作拿地而介入房地產(chǎn)的企業(yè)。

（五）管理和業(yè)務規(guī)范性

在上市審核中，核心在于對企業(yè)的內(nèi)在核心價值進行審核，企業(yè)核心判斷標準是能否給投資者帶來經(jīng)濟效益，具體表現(xiàn)就是持續(xù)盈利能力。據(jù)有關統(tǒng)計，被證監(jiān)會刷下的企業(yè)中，因持續(xù)盈利能力方面的問題占了大部分。與制造企業(yè)相比，盈利能力的要求，房地產(chǎn)的標準要低，按照IPO的標準，發(fā)行前三年的累計凈利潤超過3000萬元，累計營業(yè)收入超過3億元。對于房地產(chǎn)來說，可能是幾套房子的價格，但房地產(chǎn)的盈利能力也有其特殊性，政策的敏感性要比其他企業(yè)大的多，容易受政策的影響，其業(yè)績?nèi)菀状蠓鹊牟▌?。因此要求最近三年發(fā)展穩(wěn)定、業(yè)績較好，持續(xù)盈利能力是房地產(chǎn)自主上市重點關注的問題。

三、房地產(chǎn)自主上市的主要財務問題

獨立、持續(xù)的盈利能力是證監(jiān)會審核人員重點關注問題，如果公司的盈利主要來源于非主營業(yè)務，其盈利能力的獨立性會受到質(zhì)疑，同時發(fā)審委更關注盈利的真實性和可持續(xù)性。從公司角度，公司持續(xù)盈利能力取決于行業(yè)環(huán)境、行業(yè)地位、市場空間等外部因素和核心業(yè)務、主要產(chǎn)品及用途、土地儲備等內(nèi)部因素；從財務角度，盈利能力主要體現(xiàn)在收入的組成及增減變動、毛利率的構成及各期變動、利潤來源的連續(xù)性和穩(wěn)定性三個方面。營業(yè)收入反映了公司創(chuàng)造利潤和現(xiàn)金流的能力；成本費用直接影響企業(yè)的毛利和利潤，影響著企業(yè)的盈利能力。下面就圍繞著房地產(chǎn)企業(yè)的特點，從房地產(chǎn)的收入、成本和稅收方面分析對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響。

（一）收入確認對利潤的影響

房產(chǎn)銷售包括期房銷售和現(xiàn)房銷售，銷售方式有預售、一次性銷售和分期付款銷售。房屋銷售款在取得預售證后，經(jīng)過簽訂合同、工程竣工驗收、交付買方、辦理產(chǎn)權過戶等環(huán)節(jié)，因此與制造業(yè)相比，房地產(chǎn)收入確認具有一定的特殊性，究竟在哪一環(huán)節(jié)確認收入，在實際工作中也存在不同的理解。

篇3

房地產(chǎn)企業(yè)的 售后回租，是指房地產(chǎn)公司將某一房地產(chǎn)項目出售后，又將該項目從買主( 即出租人) 手中租回的一種銷售方式。具體 售后回租又有兩種情況，一種是回租期結束之后，購房者可以根據(jù)市場情況選擇退房還是買房，租賃期內(nèi)不辦理房屋產(chǎn)權轉移手續(xù)，回租期結束后，如果購房者退房，房地產(chǎn)開發(fā)公司退還購房者開始支付的房屋價款，如果買房，則辦理房屋產(chǎn)權轉移手續(xù); 另一種情況是付款時買賣合同既生效，同時辦理房屋產(chǎn)權轉移手續(xù)，回租期結束后購房者不可以退款。對這兩種情況下應如何進行財稅處理，下面分析如下:

( 一) 售后回租的會計處理

1. 回租期結束后可以選擇購房或退房

回租期結束之后，購房者如果選擇購房，回租行為實際上就是房地產(chǎn)公司預收貨款的行為，而這種預收貨款是有代價的，就是每年要支付購房者租金; 如果回租期結束后，購房者沒有選擇退房，則相當于房地產(chǎn)公司向購房者借入了款項，每期支付的租金既利息費用。針對這兩種情況，在收到購房者購房款時，都要確認為負債，對支付給購房者的租金則作為資金使用費，對外出租收取的租金屬于房地產(chǎn)公司的業(yè)務收入，下面舉例說明。

案例一: 甲房地產(chǎn)公司采用 售后回租的形式銷售門市房，售后回租期為 5 年，門市房的售價為 480 萬元，成本為 300 萬元，門市房回租期內(nèi)每年租金 28 萬元，租金每年支付一次，同時房地產(chǎn)公司將該回租的房屋對外租給一家超市，每年收取租金 32 萬元，經(jīng)計算該門市房每年攤銷額為 10 萬元。該房地產(chǎn)公司會計處理如下: ( 以萬元為單位)

( 1) 收到購房者 480 萬元房款時借: 銀行存款 480貸: 預收賬款 480同時，借: 出租開發(fā)產(chǎn)品 300貸: 庫存商品 300( 2) 支付每年的租金費用時借: 財務費用 28貸: 銀行存款 28( 3) 對超市收取租金及攤銷成本借: 銀行存款 32貸: 其他業(yè)務收入 32借: 其他業(yè)務成本 10貸: 出租開發(fā)商品 10( 4) 計提各種稅費借: 其他業(yè)務成本 5. 44貸: 應交稅費應交營業(yè)稅 1. 6應交稅費應交房產(chǎn)稅 3. 84借: 營業(yè)稅金及附加 0. 16貸: 應交稅費應交城市維護建設稅及教育費附加 0. 16( 5) 回租期結束后，購房者選擇購房時借: 預收賬款 480貸: 主營業(yè)務收入 480借: 主營業(yè)務成本 ( 按攤余價值結轉)250貸: 出租開發(fā)商品 250( 6) 回租期結束后，購房者選擇退房時借: 預收賬款 480貸: 銀行存款 480

2. 出售時即辦理產(chǎn)權轉移手續(xù)的情況

出售時即辦理產(chǎn)權轉移手續(xù)，在這種情況下，購房者交付房款的同時就取得了房屋的產(chǎn)權，房地產(chǎn)公司通過 售后回租的方式取得了房屋的收益權，通過對外出租獲取收益，并以支付給購房者的租金作為成本，這實際上是房地產(chǎn)公司的一種經(jīng)營行為。應按業(yè)務的類別確認收入并結轉成本。沿用前例，會計處理如下: ( 以萬元為單位)

( 1) 收到購房者 480 萬房款時借: 銀行存款 480貸: 主營業(yè)務收入 480借: 主營業(yè)務成本 300貸: 庫存商品 300( 2) 收到超市支付的租金時借: 銀行存款 32貸: 其他業(yè)務收入 32( 3) 計提各種相關稅費借: 其他業(yè)務成本 1. 6營業(yè)稅金及附加 0. 16貸: 應交稅費應交營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加 1. 76( 4) 支付給購房者租金時借: 其他業(yè)務成本 28貸: 銀行存款 28

( 二) 售后回租的稅務處理

1. 營業(yè)稅的處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用 售后回租等形式進行銷售，根據(jù) 《營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按 銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅。具體處理時應將房地產(chǎn)開發(fā)公司售后回租業(yè)務分成銷售和租賃兩項業(yè)務分別進行處理。銷售房地產(chǎn)業(yè)務，根據(jù) 銷售不動產(chǎn)稅目，以銷售房屋取得的全部價款和價外費用為計稅依據(jù)，按 5%的稅率計算繳納營業(yè)稅。如果銷售同時，代當?shù)卣嘘P部門收取了一部分些資金或費用，不管其會計上如何核算，均應全部計入營業(yè)額計征營業(yè)稅。另外，對于銷售業(yè)務，要把購房款和折扣額同時開在一張發(fā)票上，這樣才可以按扣除折扣后的價款作為營業(yè)額; 如果將價款和折扣分別開具發(fā)票，無論如何，都不能在營業(yè)額中扣減。房地產(chǎn)企業(yè)從納稅籌劃的角度上看，應采用將價款和折扣額在同一張發(fā)票上開具，以避免納稅風險;售后回租后，房地產(chǎn)公司通常先向商戶收取租金，然后再按合同約定將租金支付給購房者。對房地產(chǎn)開發(fā)公司收取的租金，應按 服務業(yè)稅目征收營業(yè)稅，以租金的全部收入為計稅依據(jù)，按5% 的稅率計算并繳納營業(yè)稅。特別需要注意的是，房地產(chǎn)公司按合同約定支付給購房者的租金不能抵減銷售房屋的計稅依據(jù)[1]。

2. 企業(yè)所得稅的處理

在企業(yè)所得稅方面，2007 年國稅總局了《關于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務企業(yè)所得稅處理批復》，該批復規(guī)定: 房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋后，又通過回租的方式從購買者手中租回該房屋，不論企業(yè)采取哪種租賃方式，均應將售后回租業(yè)務分解成銷售和租賃兩項業(yè)務分別進行稅務處理。房屋銷售收入與該被轉讓的房屋相關的成本、費用的差額，應計入當期應納稅所得額。從這份批復可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)公司的售后回租業(yè)務的企業(yè)所得稅處理和營業(yè)稅稅務處理是一致的，即都是要分為出售和回租兩個交易步驟處理，在出售環(huán)節(jié)應該確認為企業(yè)所得稅的應稅收入，并入當期應納稅所得額進行計算[2]。

二、房地產(chǎn)企業(yè) 非貨幣性資產(chǎn)交換業(yè)務

( 一) 非貨幣性資產(chǎn)交換業(yè)務的會計處理

根據(jù) 《非貨幣性資產(chǎn)交換》準則的規(guī)定: 對于具有商業(yè)實質(zhì)的交換，在換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)公允價值能夠可靠地計量的情況下，應當以公允價值和相關稅費之和作為換入資產(chǎn)的入賬價值，公允價值與換出資產(chǎn)賬面價值的差額計入當期損益。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，換出資產(chǎn)的公允價值要比換入資產(chǎn)的公允價值更容易取得，因此通常以換出資產(chǎn)的公允價值為基礎，其和應支付的相關稅費作為換入資產(chǎn)的成本，其與換出資產(chǎn)賬面價值的差額計入當期損益[3]。

案例二: 甲房地產(chǎn)公司將本公司辦公樓與乙房地產(chǎn)公司的一塊土地使用權進行交換，甲公司辦公樓的原價為 900 萬元，累計折舊為 400 萬元，交換時公允價值為 1 200 萬元，乙公司土地使用權的賬面價值為 800 萬元，交換時的公允價值為 1 150 萬元，由此乙公司另支付給甲公司 50 萬元補價。( 假定在此項交換中，甲公司應交的營業(yè)稅為 60萬，應交的城市維護建設稅為 4. 2 萬元，教育費附加為 1. 8 萬元，應交的土地增值稅為 55 萬元，乙公司應交營業(yè)稅 57. 5 萬元，應交城市維護建設稅4. 025 萬元，應交教育費附加 1. 725 萬元，應交土地增值稅 45 萬元)

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房屋有可能是企業(yè)的固定資產(chǎn)，也可能是企業(yè)的商品，對于不同用途的房屋應采用不同的方法進行會計處理，本案例中的房屋屬于甲公司的固定資產(chǎn)，處置時應通過 固定資產(chǎn)清理賬戶進行核算，甲公司對換入的土地使用權，一般應按 無形資產(chǎn)核算。

通過此例可以看出，甲公司收到的補價 50 萬元 換出資產(chǎn)的公允價值 1 200 萬元 =4. 17%，由于該項交易所涉及的補價占交換的資產(chǎn)價值的比例低于 25%，且根據(jù)具體情況判斷，該項交易具有商業(yè)實質(zhì)并且公允價值能夠可靠計量。其會計處理如下: ( 以萬元為單位)

甲房地產(chǎn)公司以房換地會計處理如下:1. 固定資產(chǎn)轉入清理借: 固定資產(chǎn)清理 500累計折舊 400貸: 固定資產(chǎn) 9002. 發(fā)生固定資產(chǎn)清理費用借: 固定資產(chǎn)清理 121貸: 應交稅費應交土地增值稅 55應交營業(yè)稅、城建稅及教育費附加 663. 換取土地使用權，作為無形資產(chǎn)入賬借: 無形資產(chǎn) 1 200銀行存款 50貸: 固定資產(chǎn)清理 621營業(yè)外收入 629乙房地產(chǎn)公司以地換房會計處理如下借: 固定資產(chǎn) 1 150貸: 無形資產(chǎn) 800應交稅費應交土地增值稅 45應交營業(yè)稅、城建稅及教育費附加63. 25銀行存款 50營業(yè)外收入 191. 75

( 二) 非貨幣性資產(chǎn)交換的稅務處理

1. 營業(yè)稅的處理

非貨幣性資產(chǎn)交換，交換的雙方?jīng)]有實質(zhì)的貨幣結算，按照營業(yè)稅規(guī)定應由稅務局核定營業(yè)額，具體的核定順序為: 首先按照納稅人當月同類資產(chǎn)的平均價格確定，其次按納稅人最近銷售同類資產(chǎn)的平均價格確定，如果沒有上述兩種價格，可按如下公式計算: 計稅營業(yè)額 = 營業(yè)成本 ( 1 +成本利潤率) ( 1 - 營業(yè)稅率) 。在實際工作中，對于一般普通資產(chǎn)價格比較好確定，但對于土地使用權等換出資產(chǎn)的價格比較難以確定。在這種情況下，一般都是以換入資產(chǎn)的價值作為換出資產(chǎn)的價值確認營業(yè)稅的計稅基礎。

2. 所得稅的處理

根據(jù) 《國稅總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅的通知》 國稅發(fā) [2006] 31 號規(guī)定:資產(chǎn)換出方以土地使用權換取開發(fā)產(chǎn)品時，應按轉讓土地使用權和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務分別進行所得稅處理，并按開發(fā)產(chǎn)品的公允價值和土地使用權的賬面價值之差確認土地使用權轉讓所得或損失。對于資產(chǎn)換入方，在換出開發(fā)產(chǎn)品時，按開發(fā)產(chǎn)品銷售和購入土地使用權分別進行所得稅處理，并將土地使用權的公允價值計入該項目的成本。

三、分期收款銷售方式

《企業(yè)會計準則》規(guī)定了銷售收入確認的具體條件，必須同時滿足銷售確認的五個條件，才可以進行收入的確認。對于房地產(chǎn)企業(yè)的 分期收款銷售，企業(yè)可以根據(jù)房產(chǎn)是否交付，風險報酬是否轉移等一次或分次確認收入。而對于分期收款銷售，稅法上計稅收入的確認原則和會計上有所不同，企業(yè)應依據(jù)稅法規(guī)定按照合同約定付款日期與實際付款日期孰先的原則進行納稅義務的確認和稅款的申報與解繳。

案例三: 甲房地產(chǎn)公司于 2014 年 1 月 1 日銷售寫字樓 1 幢，價款為 1 000 萬元，價款分兩期收取，2014 年 1 月 10 日收取 600 萬元，2015 年 1 月10 日收取 400 萬元。該寫字樓的成本為 600 萬元。2014 年 7 月 1 日辦理了產(chǎn)權手續(xù)。( 該業(yè)務的土地增值稅預征率 2%，所得稅率 25%，且按季預繳)下面分三種情況分析該業(yè)務的財稅處理: ( 以萬元為單位)

( 一) 按合同約定收款時間確認收入實現(xiàn)

1. 2014 年 1 月 10 日，按合同約定收取銷售款600 萬元

由于未辦理產(chǎn)權轉移手續(xù)，風險報酬尚未轉移，會計上暫時不能確認收入，收到款項做預收賬款處理，借記銀行存款 600 萬元，貸計預收賬款600 萬元。

2. 2014 年 2 月申報繳納營業(yè)稅與土地增值稅

雖然會計上未確認收入，但根據(jù)合同約定收款日，納稅義務已經(jīng)發(fā)生，需要計算預繳稅金。借: 應交稅費應交營業(yè)稅 30應交稅費應交土地增值稅 12貸: 銀行存款 42

3. 2014 年 4 月，申報預繳企業(yè)所得稅應納稅所得額 = [1 000 ( 1 - 5% - 2%)- 600] 1 000 600 = 198 ( 萬元)借: 應交稅費應交所得稅 49. 5貸: 銀行存款 49. 5

4. 2014 年 7 月 1 日，確認收入借: 預收賬款 600貸: 主營業(yè)務收入 600借: 主營業(yè)務成本 360貸: 開發(fā)產(chǎn)品 360

5. 2014 年 7 月份計提稅金，因已預繳，次月無須再申報繳納

( 1) 計提營業(yè)稅和土地增值稅借: 營業(yè)稅金及附加 42貸: 應交稅費應交營業(yè)稅 30應交稅費土地增值稅 12

( 2) 計提企業(yè)所得稅若計提數(shù)與預繳數(shù)有差異，則在年度匯算清繳時再予以調(diào)整。借: 所得稅費用 49. 5貸: 應交稅費應交所得稅 49. 5

6. 2015 年 1 月 10 日，收取 400 萬元銷售款借: 銀行存款 400貸: 主營業(yè)務收入 400借: 主營業(yè)務成本 240貸: 開發(fā)產(chǎn)品 240

7. 2015 年 1 月，計提稅金

( 1) 計提營業(yè)稅和土地增值稅借: 營業(yè)稅金及附加 28貸: 應交稅費應交營業(yè)稅 20應交稅費應交土地增值稅 8

( 2) 計提企業(yè)所得稅應納稅所得額 = [1 000 ( 1 -5% -2%) -600] 1 000 400 = 132 ( 萬元)借: 所得稅費用 33貸: 應交稅費應交所得稅 33( 二) 會計上按房產(chǎn)交付之日全額確認銷售收入實現(xiàn)1. 2014 年 1 月，財稅處理同上2. 2014 年 7 月，確認收入與結轉成本借: 應收賬款 400預收賬款 600貸: 主營業(yè)務收入 1 000借: 主營業(yè)務成本 600貸: 開發(fā)產(chǎn)品 600

3. 計提稅金借: 營業(yè)稅金及附加 70所得稅費用 82. 5貸: 應交稅費應交營業(yè)稅 50應交土地增值稅 20應交所得稅 49. 5遞延所得稅負債 33其中，應交所得稅 49. 5 = [600 ( 1 -5% -2% ) - 600 600 1 000] 25%4. 2015 年 1 月，計提稅金借: 遞延所得稅負債 33貸: 應交稅費應交所得稅 33

( 三) 會計上按房屋交付并收回全部應收賬款日確認銷售收入實現(xiàn)

1. 2014 年 1 月，財稅處理同上借: 遞延所得稅資產(chǎn) 49. 5貸: 應交稅費應交所得稅 49. 5

篇4

(一)資本結構不合理，資金成本高、負債率高

房地產(chǎn)企業(yè)是一個投資量大，投資周期長的資本密集性行業(yè)。一個項目從立項，到土地審批到最后的竣工投入使用，需要經(jīng)歷很長時間，其投入量大，投入面廣，房屋在竣工前需要的資金量非常大。新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)融資更難，很多企業(yè)為了得到資金，根本不考慮融資成本，借入的資金成本非常高。不考慮自有資金和借入資金的比例，根本沒有考慮財務杠桿的作用，資金結構不合理，加大了財務風險及經(jīng)營風險，過高的資金成本吞噬了企業(yè)的利潤，影響了企業(yè)的收益。

(二)不重視成本和費用的管理，不重視預算

我們所說的成本和各項費用管理主要是指經(jīng)營費用和產(chǎn)品成本的預算、控制和分析等管理活動。在企業(yè)中開展這些方面的活動，主要作用就是對房地產(chǎn)企業(yè)的管理進行全面的挖掘和分析，節(jié)約更多的成本，有效的控制企業(yè)各項費用，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟實力，在市場中保持更加旺盛的競爭力。很多房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊，根本不重視成本和費用的管理，經(jīng)營者沒有財務管理的概念，沒有做到對企業(yè)經(jīng)營和生產(chǎn)的全過程的監(jiān)督和控制，導致了企業(yè)財務管理方面存在各種各樣的問題，加大了企業(yè)的成本。不重視預算管理，沒有預算或在預算的編制與執(zhí)行上各行其道，各部門之間不能形成默契，導致整個預算體系存在問題，使預算沒有得到很好的執(zhí)行。

(三)內(nèi)部控制制度不完善

大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)未建立完善的內(nèi)控體系，企業(yè)監(jiān)督和控制主要靠人來管理人，不是用制度管理人，財務人員一人兼數(shù)職，不相容崗位沒有分離，沒有建立內(nèi)部控制體系，使財務管理混亂，財務管理及企業(yè)經(jīng)營存在很大的漏洞，企業(yè)頻繁出現(xiàn)舞弊現(xiàn)象。(四)財務人員素質(zhì)不高，財務管理意識淡薄房地產(chǎn)企業(yè)重控制輕管理現(xiàn)象很普遍，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，很多經(jīng)營者只需要財務解決融資問題，根本不重視財務人員的素質(zhì)，財務管理意識也非常淡薄，企業(yè)的財務管理流于形式。會計信息的真實性、完整性得不到體現(xiàn)。使財務活動中的預測、監(jiān)督、控制與決策沒有起到作用。

二、解決對策分析

(一)加強財務管理，降低資金成本

房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)周期長，資金需求量大，通常都會采用融資。不同的融資方式，會產(chǎn)生更多的利息和財務風險，因此，在進行財務成本預算過程中，應該對各種融資方式進行全面的分析和研究，科學合理的對企業(yè)的經(jīng)營成本進行控制，制訂不同的融資方案，在融資時要考慮資本結構，最大限度利用財務杠桿，將企業(yè)的資金成本控制在合理的水平之內(nèi)，切實有效的降低企業(yè)成本，降低財務風險，對企業(yè)的資源進行優(yōu)化配置，使企業(yè)效益最大化。

(二)建立完善的財務制度，加強內(nèi)控管理

我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理水平低下，在管理過程中沒有建立完善的管理制度，沒有建立內(nèi)控體系。在企業(yè)發(fā)展過程中，為了切實有效地提升企業(yè)在市場中競爭力，必須要加強企業(yè)內(nèi)部的財務管理。建立健全財務管理制度，完善財務監(jiān)督機制，加強財務管理的作用，有機結合內(nèi)部審計和財務監(jiān)督部門，全面有效的對企業(yè)的財務活動和經(jīng)營活動進行監(jiān)督。建立健全內(nèi)部制度，相互制約和監(jiān)督，提高會計人員的工作質(zhì)量，防止財務管理中出現(xiàn)錯誤和舞弊行為，實現(xiàn)對內(nèi)控制度的有效監(jiān)督。

(三)建立財務預算體系，強化財務的管理職能

房地產(chǎn)企業(yè)管理者應該重視和支持財務預算管理工作，建立完善的財務預算體系。在房地產(chǎn)企業(yè)中的通過建立并且完善財務預算的動態(tài)性，能夠有效的對房地產(chǎn)開發(fā)建設進行一定的監(jiān)控，注重對預算行為的監(jiān)督和檢查。尤其對資金使用情況進行重點的監(jiān)督和檢查，對于存在問題及時上報，提高資金的使用效率，對于企業(yè)閑置的資金應該充分進行利用，進而能夠有效的實現(xiàn)資金管理，實現(xiàn)資金使用的效益最大化。同時在檢查過程中還需要分析研究項目建設和投資存在的風險，設立風險預警機制，對財務風險進行一定的監(jiān)督及防范，從而發(fā)揮財務管理的作用與價值。

(四)加強財務人員的專業(yè)水平，提升綜合素質(zhì)

提高財務人員的財務管理水平，就必須要提高財務人員的綜合素質(zhì)，只有高素質(zhì)的財會人員，才能保證財會工作正常有序。提高財務人員的綜合素質(zhì)，首先從人員的選撥入手，按照國家相關規(guī)定選撥優(yōu)秀人才，考察人員的專業(yè)技能和從業(yè)資格；第二在工作中要不斷進行培訓，建立和完善培訓機制。倡導工作中不斷學習，加強專業(yè)知識和技能培養(yǎng)，使財務人員的綜合素質(zhì)得到提升。

三、結束語

篇5

一、當前房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中存在問題

（1）房地產(chǎn)企業(yè)融資難度較大?？傮w而言，房地產(chǎn)開發(fā)是一個時間跨度長、融資數(shù)額大的經(jīng)濟項目。隨著社會的不斷發(fā)展與進步，近些年來，低價和房價不斷攀升，房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，一次性投入的資金更多，增加了房地產(chǎn)的融資任務。[1]另外，由于大量的資金周轉時間較長，周轉率不高，并且時間跨度較長。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商必須采取多種手段促進融資。房地產(chǎn)企業(yè)在征地、開發(fā)、施工建設、竣工檢驗等一系列環(huán)節(jié)通常需要兩年的時間，房產(chǎn)項目開發(fā)的長期性加大了融資的難度和周期性。而開發(fā)后的房屋在出售過程中往往是采用分期付款的形式，開發(fā)時投入的大量的資金，很難在短期內(nèi)回收，無形當中又增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。

（2）財務管理體制不完善。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在項目管理中，資金流轉不暢、過大的負債等問題使得財務管理難度不斷增加。而此時，在多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)卻沒有一個科學化的管理體制，財務管理系統(tǒng)不健全，管理制度不完善，對財務管理人員的沒有做出清晰的崗位職責分配，企業(yè)發(fā)展運行中，出現(xiàn)了財務問題，各個管理人員相互推諉，不能對問題進行及時解決，反而使管理人員內(nèi)部矛盾逐步加深。在項目經(jīng)營過程中，出現(xiàn)了財務問題，管理人員未能制定出有效的應對措施。缺乏科學性和規(guī)范化的管理體制已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化管理的需要，更不能實現(xiàn)財務的創(chuàng)新管理，影響到了企業(yè)的長期發(fā)展。[2]

（3）財務管理創(chuàng)新意識淡薄。縱觀我國的房產(chǎn)企業(yè)，在管理過程中普遍存在創(chuàng)新型的管理意識，使得財務管理中存在較大風險。財務管理人員在對房產(chǎn)經(jīng)濟收入的預測、分析和控制等過程中往往還采用較為傳統(tǒng)的管理方式，沒有真正把創(chuàng)新管理落實到位。在項目開發(fā)經(jīng)營中，沒有對項目資金進行準確分析與合理利用，財務管理風險意識不高，使財務風險控制中存在漏洞，資金流動出現(xiàn)短缺，房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟效益無法得到有效保證。與此同時，在房地產(chǎn)財務管理過程中，會涉及到分析、控制等多種問題，財務關系較為復雜，因而未能實現(xiàn)對財務風險的有效控制，一定程度上也限制了財務管理的創(chuàng)新性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理創(chuàng)新措施

（1）更新財務管理觀念，提高效能。先進的管理觀念是房地產(chǎn)企業(yè)進行財務創(chuàng)新管理的重要內(nèi)容。在當前的市場經(jīng)濟環(huán)境下，一定對財務管理觀念進行創(chuàng)新，用創(chuàng)新的管理觀念帶動企業(yè)向更好的方向發(fā)展。首先要制定出對人員的激勵和約束機制，使人員參與到企業(yè)經(jīng)濟運行與管理的全過程，明確權、責、利之間的關系，促進科學決策。[3]同時還要充分調(diào)動起管理人員的積極性，最大程度的挖掘其管理潛能，運用財務管理技能，對企業(yè)發(fā)展中的不確定因素進行準確預測，彌補企業(yè)自身發(fā)展的缺陷，促進財務管理創(chuàng)新的實現(xiàn)。另外財務管理人員要樹立財務風險意識，制定出具有針對性的財務管理措施，把財務風險降到最低。對資金的分配和走向進行嚴格規(guī)劃，財務部門要利用好財務信息，使其發(fā)揮出最大作用，在更新管理觀念的同時，提高財務管理效能，創(chuàng)新技術，統(tǒng)籌規(guī)劃，防范風險，推動企業(yè)全面經(jīng)濟效益的提高。

（2）建立健全財務管理制度和體系，促進管理。要想實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理創(chuàng)新，首先就要建立健全財務管理制度和體系。在完善管理機制的基礎上，實現(xiàn)管理創(chuàng)新。要認真分析市場經(jīng)濟條件，根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展情況，制定出具有針對性和原則性的會計制度。設立專門的財務機構，明確會計人員崗位職責，嚴格規(guī)定預算編制、工資核算和資金流動的管理標準，嚴格控制現(xiàn)金、采購、銷售和報銷等財務管理環(huán)節(jié)，促進財務管理流程制度化、標準化。另外，要加強對房地產(chǎn)企業(yè)日常運營工作的監(jiān)管，制定出相應的考核和責任追究制度，使財務管理工作真正落實，促進財務管理工作高效運轉。

（3）創(chuàng)新風險管理方法，降低風險。在現(xiàn)代企業(yè)管理中，風險管理是財務管理中的重要內(nèi)容，同時也是影響財務目標實現(xiàn)的重要因素，因而加強財務風險管理勢在必行。[4]金融市場的風云變幻，使得房地產(chǎn)企業(yè)財務風險變得復雜；房地產(chǎn)市場本身的不穩(wěn)定性是導致房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的直接因素；房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加也加大了財務管理風險。因此，一定要采取創(chuàng)新性的方式對財務風險進行管理。要對企業(yè)中可能引起財務風險的因素進行全面分析、有效識別，確定出合理的風險管理目標，科學的制定出財務風險控制體系，對各項風險類型進行研究，及時制定出應對風險措施，最大限度地規(guī)避風險，減少因財務風險而帶來的損失。

（4）創(chuàng)新內(nèi)部控制制度，加強審計。內(nèi)部控制制度是一個企業(yè)維持生產(chǎn)經(jīng)營的基礎，也是企業(yè)財務管理中的一個有效手段。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要建立起一個完善的內(nèi)部控制體系，確保企業(yè)決策、經(jīng)營及監(jiān)督三個環(huán)節(jié)能夠相互配合與制約，還要確定董事會在企業(yè)內(nèi)部控制體系中的主導地位，從而對企業(yè)運作中的各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)管。其次，要嚴格制定內(nèi)部控制制度以及財務決策等相關控制制度，尤其是對控股的房產(chǎn)開發(fā)項目更要加強控制。最后，要加強房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計，使內(nèi)部審計職能得到充分發(fā)揮，對于一些重大的投資開發(fā)項目和財務支出，要加大審計力度。

篇6

一、國有房地產(chǎn)企業(yè)財務風險類型分析

（一）投資風險

地產(chǎn)行業(yè)是一個投資風險非常大的行業(yè)，這種投資風險主要是來自房地產(chǎn)自身經(jīng)營管理上。房地產(chǎn)開發(fā)是一個非常復雜的過程，開發(fā)過程中的每一項工作、每一個階段的經(jīng)營管理情況都可能對項目房屋產(chǎn)品的市場占有率、經(jīng)濟效益等產(chǎn)生大的影響，從而增大投資風險；其次，由于房地產(chǎn)開發(fā)設計的部門、環(huán)節(jié)眾多，要對項目工程的進度、質(zhì)量、營銷等方面內(nèi)容進行控制的難度是非常大的，很容易出現(xiàn)工程周期拉長、建設成本增加等情況，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨更大的資金壓力和市場風險；此外，房地產(chǎn)企業(yè)不科學的投資決策也會增加投資風險，許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有進行深入的前期研究及投資可行性分析就進行盲目投資，有些企業(yè)甚至存在著盲目跟風投資的情況，這無疑進一步加大了房地產(chǎn)投資的風險。而國有房地產(chǎn)企業(yè)由于其自身內(nèi)部組成、經(jīng)營等特點，內(nèi)部治理不健全，往往沒有形成科學的決策機制，導致投資活動面臨風險更大。

（二）籌資風險

一般來說，國有房地產(chǎn)開發(fā)占用的資金量是非常大的，而且開發(fā)的周期長、投資額大，自由資金和預售房款往往不能滿足房產(chǎn)項目開發(fā)的需求，這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過籌集資金來進行項目開發(fā)。而由于資金的供需市場、宏觀經(jīng)濟環(huán)境等是不斷變化的，籌資就會面臨一定的風險，房地產(chǎn)企業(yè)如果不能很好的控制風險，因會出現(xiàn)資金循環(huán)不暢、無法按期支付本息等問題。雖然說相對于民營房地產(chǎn)企業(yè)而言，國有房地產(chǎn)企業(yè)融資較容易，但是由于其自有資金的比例較低，對銀行的依賴性也更強，因此，一旦房地產(chǎn)市場環(huán)境及銀行信貸政策出現(xiàn)較大的變動，受到的影響是很大的。

（三）債務風險

負債率高可謂是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個突出特點，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目往往投資額巨大，流動資金需要額也很大，這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)只能通過銀行貸款進行融資。而通常銀行的利息都是較高的，房地產(chǎn)還貸主要是依靠房地產(chǎn)項目日后的盈利，因此，如果房地產(chǎn)項目不能按期竣工完成，或者收益不佳的話，房地產(chǎn)企業(yè)就會面臨著很大的還貸壓力。此外，由于國有房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款相對容易，許多國有房地產(chǎn)企業(yè)在借貸的時候并沒有結合自身的財務情況進行貸款，存在一定的盲目性，同時，銀行經(jīng)營策略的調(diào)整以及房貸難度的增加，都會進一步加大房地產(chǎn)企業(yè)的債務風險。

（四）資金回收風險

房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收風險主要來源于銷售風險和信用風險。房地產(chǎn)市場環(huán)境是處于動態(tài)變化之中的，供求關系的變化對于房產(chǎn)產(chǎn)品的銷售有很大的影響，從而造成房屋產(chǎn)品價格的波動。如果市場某種房屋產(chǎn)品供大于求，房屋產(chǎn)品就會出現(xiàn)積壓現(xiàn)象，發(fā)展到一定程度就可能引發(fā)其他更嚴重的問題，這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金就很難回收，就會面臨更大的還貸壓力，甚至導致破產(chǎn)。而所謂的信用風險主要是指由于應收賬款不能及時收回所帶來的風險。應收賬款主要由首付款和按揭款構成，雖說國有房地產(chǎn)企業(yè)一般都能按時收回首付款，但是如果購房者通過按揭來購房，受銀行貸款手續(xù)、購房者還貸能力等因素的影響，銷售資金的回收是很難確定的，這種情況下國有房地產(chǎn)企業(yè)就會面臨的資金回收風險。

（五）收益分配風險

房地產(chǎn)行業(yè)是一個新興的行業(yè)，在其快速的發(fā)展中，相關的政策還不是很完善，尤其是在收益分配方面，目前還沒有形成系統(tǒng)的收益分配政策，導致分配存在很大的隨意性。一些房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資的時候就帶有一定的盲目性，對于未來發(fā)展的規(guī)劃更是缺乏考慮，因此在進行收益分配時往往也只是根據(jù)房地產(chǎn)市場的走勢來進行粗略的判斷，并沒有結合企業(yè)的籌資需求、資本結構等進行收益分配。這種隨意性的分配，不僅不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展，而且由于我國證券法對于發(fā)行債券、股票等的公司在盈利水平、財務會計等方面有嚴格的要求，收益分配的隨意性會對這些方面都會產(chǎn)生不同程度的影響，進而對房地產(chǎn)企業(yè)的籌資產(chǎn)生間接的影響。

二、國有房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范措施探究

（一）重視項目可行性研究，降低投資風險

項目可行性的研究是房地產(chǎn)企業(yè)投資過程的關鍵一步，也是防范財務風險的有效途徑。房地產(chǎn)項目投資是一個投資額大、開發(fā)周期長且涉及面復雜的過程，在這個過程中，許多因素都是處于動態(tài)變化之中的。因此，國有房地產(chǎn)企業(yè)要確保項目投資的準確性就要高度重視項目可行性的研究。做好項目可行性研究，首先，國有房地產(chǎn)企業(yè)要積極收集企業(yè)內(nèi)外部信息資料，并確保信息數(shù)據(jù)在不同部門間傳遞、共享的暢通，以便相關部門共同對投資項目進行全面、深入的可行性分析；其次，收集的信息資料要全面，外部資料應包括項目當?shù)氐慕?jīng)濟環(huán)境、政府限制或鼓勵投資政策等投資環(huán)境的研究以及房地產(chǎn)供求情況等市場研究；內(nèi)部資料也要盡可能的全面，企業(yè)現(xiàn)有投資規(guī)模、結構、現(xiàn)金流充裕程度等都應在收集的內(nèi)容中；此外，對于項目可行性的分析過程，應著重對銷售收入、前期工程費、房屋開發(fā)費等進行預測、估算，在進行凈利潤、現(xiàn)金流預測的基礎上，做出全面的投入產(chǎn)出、投入回報財務評估指標，并綜合評價這些指標，分析房地產(chǎn)投資項目的可行性。

（二）拓寬籌資渠道，分散籌資風險

由于房地產(chǎn)項目投資額大，房地產(chǎn)企業(yè)往往要通過銀行借貸進行籌資，對銀行貸款有很強的依賴性，因此，當相關的銀行信貸政策發(fā)生調(diào)整時，房地產(chǎn)企業(yè)就會面臨很大的資金鏈壓力，面臨財務風險。面對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應該努力拓寬籌資的渠道，采取組合式的籌資方式對籌資風險進行分散。比如，自有資金搭配銀行貸款、自有資金搭配基金等都是很好的組合式籌資方式，這種靈活性較強的籌資方式，不僅能夠有效增加籌資的途徑，還可以減少對銀行的依賴，是一種很好的緩解企業(yè)資金壓力及規(guī)避籌資風險的辦法。

（三）加強籌資過程監(jiān)控，減小負債風險

國有房地產(chǎn)企業(yè)股東大會大多流于形式，應有功能很難得到發(fā)揮，缺乏有效的內(nèi)部控制機制，導致法人治理結構弱化及付款程序不健全、資源配置不到位、業(yè)務流程不統(tǒng)一、監(jiān)督不到位，給企業(yè)帶來財務風險隱患。因此，國有房地產(chǎn)企業(yè)要減小財務風險，就要完善內(nèi)部機構及職能，加強籌資過程監(jiān)控。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應該指定專門的部門或人員對籌資進行專項管理，嚴格審查籌資項目，確保籌資納入籌資預算中，并符合預算的規(guī)定；其次，要隨時掌握籌資進度、資金到位等情況，出現(xiàn)問題要進行及時的協(xié)調(diào)和解決；此外，要加強對籌資部門的監(jiān)督，確?；I資執(zhí)行部門按時地向企業(yè)管理部門匯報籌資進度等情況；同時，對于資金的使用情況也要進行嚴格監(jiān)控，以確?；I集的資金按照計劃合理利用，避免隨意挪用資金給企業(yè)帶來新的財務風險。

（四）做好房屋銷售市場調(diào)查，防范資金回收風險

要有效防范資金回收風險，國有房地產(chǎn)企業(yè)就要全面做好房屋銷售市場行情調(diào)查工作，時刻關注房屋市場供應量、價格變動等反應供求狀況的指標變化。在做好市場調(diào)查的基礎上，對銷售成本、開發(fā)建設成本等進行正確核算，并結合市場實際行情確定合適的銷售價格。房地產(chǎn)企業(yè)還應采取有效的營銷策略，做好營銷計劃工作，注重營銷場所、廣告投放等有助于房屋銷售的管理工作，努力提高房屋銷售量，加快資金周轉。在面臨房產(chǎn)市場低谷的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要進一步做好市場分析預測，正確把握市場行情訊息，把握新的銷售切入點，如果近期內(nèi)市場行情沒有好轉趨勢，就應該適當調(diào)低價格，盡快實現(xiàn)房屋銷售，收回資金，減小資金回收風險。

（五）合理制定收益分配政策，規(guī)避收益分配風險

隨意性的收益分配非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展，還會給企業(yè)帶來新的財務風險，因此，要規(guī)避收益分配風險，企業(yè)就要合理的制定收益分配政策，杜絕分配的隨意性。國有房地產(chǎn)企業(yè)要在綜合考慮企業(yè)自身資本結構、現(xiàn)金流狀況、盈利穩(wěn)定性等情況的基礎上，結合實際，制定出合理的收益分配規(guī)劃，以增強企業(yè)的內(nèi)部融資能力，降低融資成本，優(yōu)化資本結構，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展。

篇7

關鍵詞：房地產(chǎn)；財務風險；投資決策；環(huán)境風險；內(nèi)部控制

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）10-0-01

作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的前景一直被看好，房地產(chǎn)企業(yè)也成為公眾關注的熱點。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式具有較大的特殊性，其高收益的背后也蘊藏著比一般企業(yè)更大的風險。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)進入空前的高速發(fā)展時期，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和行業(yè)競爭的日益加劇，加上央行調(diào)控政策多管齊下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)和風險。只有正確認識財務風險的形成原因，才能采取有效的防范和控制措施，保障企業(yè)正常經(jīng)營和持續(xù)發(fā)展，增強核心競爭力。本文將詳細分析當前政治經(jīng)濟形勢下，我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務風險成因。

一、決策失誤產(chǎn)生的財務風險

決策失誤是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生投資風險的重要原因。在進行投資決策時，常常因為企業(yè)對投資項目的可行性缺乏周密系統(tǒng)的分析和研究，加上決策時所參考的經(jīng)濟信息不真實、不全面，以及決策者的決策能力有限等原因，致使投資決策發(fā)生失誤，使投資項目不能獲得預期的收益，甚至投資無法按期收回。

房地產(chǎn)企業(yè)投資決策是對擬投資項目的宏觀把控，其準確性和科學性直接影響項目成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益。決策失誤產(chǎn)生的財務風險主要形成于企業(yè)項目開發(fā)兩個階段：一是可行性研究階段。項目整體規(guī)劃的科學性和可行性決定整個項目投資的成與敗。如果企業(yè)沒有做充分的市場調(diào)查和技術研究，對企業(yè)效益分析不到位，將造成因投資決策規(guī)劃失誤產(chǎn)生的財務風險。二是投資估算階段。在進行投資決策時，確定了項目的投資規(guī)劃后，財務部門需要對擬開發(fā)項目的投資編制進行估算。如果由于財務部門的投資估算出現(xiàn)較大偏差，而大量資金已經(jīng)投入，將造成企業(yè)在資金周轉上出現(xiàn)危機，使項目資金無法正常流轉，影響最終投資結果。

二、宏觀環(huán)境變化產(chǎn)生的財務風險

房地產(chǎn)企業(yè)所處的宏觀環(huán)境主要有經(jīng)濟環(huán)境、市場環(huán)境、資源環(huán)境、政策環(huán)境。下面分別對四種環(huán)境風險進行詳細說明。

1.經(jīng)濟環(huán)境風險。從發(fā)展周期性角度分析。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，受經(jīng)濟發(fā)展周期和經(jīng)濟發(fā)展水平的影響較大。我國房地產(chǎn)的周期與國民經(jīng)濟的發(fā)展周期基本一致，與GDP的波動密切相關。房地產(chǎn)的周期性發(fā)展對國民經(jīng)濟的影響深遠，反之，經(jīng)濟周期的波動和宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化對房地產(chǎn)業(yè)的興衰以及房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況產(chǎn)生重大影響。從產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性角度分析。房地產(chǎn)具有很強的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性，它與金融業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、建筑業(yè)、化學工業(yè)、租賃和商務服務業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、通信設備計算機及其他電子設備制造業(yè)、通用專用設備制造業(yè)都密切相關。據(jù)統(tǒng)計，我國每年鋼材產(chǎn)量的25%、水泥產(chǎn)量的70%、木材產(chǎn)量的40%、玻璃產(chǎn)量的70%以及塑料制品的25%，都用于房地產(chǎn)的開發(fā)建設中，相關行業(yè)的產(chǎn)品價格、質(zhì)量和更新周期都會對房地產(chǎn)企業(yè)造成影響。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性使得該行業(yè)易受宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化的影響，尤其在經(jīng)濟不景氣時期，其關聯(lián)產(chǎn)業(yè)遭遇的經(jīng)濟危機會加大房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的發(fā)生機率。

2.市場環(huán)境風險。市場環(huán)境風險是房地產(chǎn)商品進入市場之后可能面臨的風險，主要由房地產(chǎn)市場整體狀況和企業(yè)的銷售策略來決定風險的大小。我國住房改革制度的建立和推進，個人購房者的個性化需求逐漸突顯，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對不同客戶群體的相關產(chǎn)品進行細分和完善。如果企業(yè)投資開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品在項目定位、規(guī)劃設計上缺乏前瞻性，在銷售策略方面沒有創(chuàng)新點，就可能發(fā)生產(chǎn)品滯銷的風險。

3.資源環(huán)境風險。房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的資源環(huán)境風險主要來自土地。因為土地是房地產(chǎn)開發(fā)中不可缺少的非可再生資源，國家的土地政策、土地價格、土地市場的供求關系以及土地本身的位置，都會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生很大影響。近年來，土地閑置問題十分嚴重。由于土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本中的重要組成部分，占用資金比例很大，不僅會影響企業(yè)的資金周期率和預期收益率，而且根據(jù)2011年12月21日國土資源部起草的《閑置土地處置辦法（修訂草案）》（征求意見稿），如企業(yè)未能在規(guī)定時間內(nèi)開發(fā)所儲備土地，將面臨征收20%的土地閑置費甚至被無償收回土地使用權的風險。

4.政策環(huán)境風險。政策環(huán)境風險主要是指政府機構為保證國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，針對房地產(chǎn)行業(yè)采取的宏觀調(diào)控政策給企業(yè)造成的財務風險。這些宏觀調(diào)控政策往往有很強的針對性，對房地產(chǎn)企業(yè)的收益具有很大影響。

三、內(nèi)部控制不善產(chǎn)生的財務風險

歷史學家湯因比曾說過：“一個國家及至一個民族，其衰亡是從內(nèi)部開始的，外部力量不過是其衰亡前的最后一擊?！笨梢姡瑑?nèi)部控制管理是決定企業(yè)生存狀況最重要的因素，任何企業(yè)都要正視內(nèi)部控制管理問題。在當前嚴峻的政治經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)很容易暴露出內(nèi)部控制方面的薄弱環(huán)節(jié)。

（一）內(nèi)部控制制度不健全不完善。通常情況下，如下原因會造成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度不夠完善：首先，有的企業(yè)只是針對企業(yè)運作的具體幾個層面，零散地制定了一些操作規(guī)則，相互之間也沒有一定的內(nèi)在聯(lián)系和可操作性，并未形成一個完整的制度體系。其次，在制定內(nèi)部控制制度時，沒有遵循房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律和管理要求，沒有充分考慮企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略，盲目地構建內(nèi)控制度，缺乏系統(tǒng)化考慮，使內(nèi)部控制只停留在制度層面，沒有與之配套的具體操作流程，便會失去可操作性和實用性。然后，在制定內(nèi)控制度時容易產(chǎn)生片面性思維，生搬硬套，沒有結合自身的企業(yè)規(guī)模、業(yè)務特征等實際情況來考慮，這樣制定出的管理制度必定不切實際，無法產(chǎn)生防范風險的作用。

（二）內(nèi)部控制監(jiān)督不到位。內(nèi)部控制制度的監(jiān)督執(zhí)行程度直接決定企業(yè)內(nèi)控風險控制的好壞。有的企業(yè)雖然制定了內(nèi)部控制制度，在實際工作中也實施了內(nèi)控程序，但缺乏規(guī)范有效的監(jiān)督機制，使內(nèi)部控制流于一種形式，也促成了財務風險的發(fā)生。如果企業(yè)的審計部門和財務部門沒有分開，有的甚至隸屬于財務部門之下，這樣將會使企業(yè)的內(nèi)部審計工作受到各方利益的牽制，難以對財務流程進行有效的約束和控制，影響審計監(jiān)督職能的正常發(fā)揮。

參考文獻：

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[3]（英）阿諾德·湯因比.歷史研究[M].上海人民出版社，2005，5.

篇8

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務管理 風險 防范措施

一、前言

伴隨著社會主義市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的環(huán)境也發(fā)生了巨大的變化，由于經(jīng)濟全球化的激烈競爭，施工企業(yè)財務風險性也在不斷提高，尤其是在社會主義市場經(jīng)濟體制不健全的情況下，財務風險的危害性不容忽視，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有正確的樹立財務風險觀，建立健全財務風險管理制度，從客觀上分析財務風險的形成原因，并通過合理科學的方法和策略來進行防范研究，才能確保房地產(chǎn)施工的正常發(fā)展和運行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的風險

有些人會認為，財務風險就是損失，就意味著企業(yè)的失敗，其實不然，財務風險是企業(yè)的大量資金在正常的運作中產(chǎn)生的許多不穩(wěn)定因素所造成的企業(yè)風險，它是一個大范圍的概念，包括資金風險，政策風險，經(jīng)營風險等等，這些不確定的因素其實就是企業(yè)財務管理成果的體現(xiàn)，也是企業(yè)在財務管理活動中的綜合體現(xiàn)，其制約性是不言而喻的，在一定程度上，會對企業(yè)的財務管理工作造成不可估量的后果。

（一）集資風險

房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)項目的滾動開發(fā)，采取融資的渠道開發(fā)項目，但是集資會增加企業(yè)沉重的負債率，無法保障債權人的債權，在很大程度上，制約了項目開發(fā)的發(fā)展，由于負債經(jīng)營會提高財務管理的財務風險，企業(yè)通過其他方式進行集資，一旦大規(guī)模的房產(chǎn)項目發(fā)生籌資效應，將直接限制項目開發(fā)管理，為企業(yè)的正常運行造成嚴重的后果。

（二）舉債風險

盡管我國的房地產(chǎn)企業(yè)實行資本金制度較早，但是仍以舉債的形式，來進行房產(chǎn)項目開發(fā)，尤其是在市場開發(fā)的早期，受舉債形式的影響，我國的資本金比例相對較低，關鍵是靠借貸的方式進行項目開發(fā)。如果房地產(chǎn)的資產(chǎn)舉債率過高，企業(yè)無法獲取預期的經(jīng)濟效益，導致信譽度降低，企業(yè)面臨破產(chǎn)和倒閉的現(xiàn)狀，從根本上，也提高了財務風險。

（三）利潤風險

獲取較高的經(jīng)濟效益是每個企業(yè)經(jīng)營的最終目標，由于房地產(chǎn)企業(yè)的利潤風險具有不穩(wěn)定性，企業(yè)無法預測經(jīng)濟效益是否最大化，財務成本的控制是提高利潤的有效手段之一，兩者密不可分，但是房地產(chǎn)項目的成本一旦加大，就會提高財務費用，同時影響了房產(chǎn)項目的利潤率，另外，不穩(wěn)定的利潤風險，也提高了財務管理的風險。

三、制約房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的風險因素

（一）缺乏科學合理的財務決策

房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財務風險的原因主要有以下方面，一是企業(yè)在決策時缺乏真實，新穎的企業(yè)信息，對企業(yè)的未來變化事先無法掌握，由于缺乏大量充分有用的信息，使得企業(yè)在決策方面處于被動的位置。二是由于內(nèi)外制度環(huán)境的變化，財務風險風不確定性是決策者無法控制的，如果財務風險帶來經(jīng)濟上的損失，決策者無法按期贏得利潤，就會造成很大的財務風險。

（二）缺乏有效的預算管理

作為支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的項目所需的投資金額巨多，又伴隨著開發(fā)地價與建筑造價的不斷提高，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果財務管理部門缺乏有效的預算管理，對整個房地產(chǎn)的財務管理造成極大的影響，財務管理不針對實際情況，分配資金的流動方向，來降低財務風險，最終導致項目難以順利實施，資金管理無法正常運作，進而加大了企業(yè)的財務風險。

（三）忽視現(xiàn)金流量管理

受市場經(jīng)濟的沖擊，房地產(chǎn)企業(yè)由于項目開發(fā)時間較長，現(xiàn)金管理存在較長的周轉期，促使周轉率降低，然而房地產(chǎn)項目的加大，急需大量的現(xiàn)金流量，所以，企業(yè)必須重視現(xiàn)金流量的管理工作，現(xiàn)階段，我國的民營企業(yè)居多，在房地產(chǎn)市場中，缺乏現(xiàn)金流量的管理認知，只是盲目的擴大企業(yè)的規(guī)模建設，進而對財務風險的控制起到阻礙的作用。

（四）缺乏資本結構的合理性

由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)資本結構不合理，導致企業(yè)無法正常運行，一旦企業(yè)的償還能力有限，無法采取舉債經(jīng)營理念，為開發(fā)項目籌集資金，給項目的收益造成了負面作用，從而財務風險就會大大提高，企業(yè)的資本結構不合理，無法用傳統(tǒng)的方式進行籌資，從而增加了資產(chǎn)的負債，對財務管理工作造成影響。

（五）道德風險的危害性

在嚴峻的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中，廣泛存在著企業(yè)與企業(yè)之間的欺詐、違約等狀況，這些不道德的經(jīng)商行為，對企業(yè)的財務風險造成重大的影響。有些企業(yè)信譽度低，在違約和債務方面尤為可見，使得企業(yè)與企業(yè)在合作關系上出現(xiàn)嚴重的扭曲現(xiàn)象，更甚者不履行企業(yè)與企業(yè)之間的法定合同，任意妄為，造成部分企業(yè)存貨率高，資金又大量流失的財務風險，嚴重擾亂了市場經(jīng)濟的正常發(fā)展。

四、房地產(chǎn)財務風險防范的對策研究

（一）充分的市場調(diào)研管理理念

隨著市場經(jīng)濟日新月異的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)應建立市場調(diào)研部門，在進行財務管理工作時，深入市場，全面了解市場發(fā)展的動向，挑選專業(yè)的調(diào)研人員進行市場的分析與考察，掌握市場發(fā)展的新信息，及時準確的獲取房地產(chǎn)市場的最新資料，在充分掌握競爭對手的實際情況下，制訂全新的房地產(chǎn)項目決策，確保項目順利的開展，將開發(fā)前期的財務風險降到最低。

（二）提高財務管理的預算管理

由于房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理，存在較多的不穩(wěn)定因素，在項目開發(fā)之前，必須進行財務預算管理，降低施工成本，促使企業(yè)的利益實現(xiàn)最大化，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，財務管理部門必須加強資本預算，以項目預算為前提，具體安排房地產(chǎn)企業(yè)資金的活動量，并提供可行性的項目研究，制定具有實效性的 預算管理計劃書，對整個房地產(chǎn)的財務管理，進行整體預算，進而提高項目決策的時效性和準確性，財務管理部門，應從企業(yè)的實際情況出發(fā)，分配資金的流動方向，降低財務風險，另外，必須建立健全完善的預算管理保障體系，加強績效考核，強化財務管理，全面開展房地產(chǎn)項目的預算分析工作，提高財務管理的預算管理，并以經(jīng)濟利益為目標，降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險。

（三）完善企業(yè)的資本結構

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，結構的合理性是確保企業(yè)正常運行的前提，如果企業(yè)的償還能力很強，適當?shù)牟扇∨e債經(jīng)營理念，為開發(fā)項目籌集資金，用傳統(tǒng)的方式進行籌資，企業(yè)通過各種融資手段，達到利益與結構的統(tǒng)一，從而降低資產(chǎn)的負債，完善企業(yè)資本結構，在很大程度上降低了房地產(chǎn)財務管理的風險。

（四）建立健全財務管理機制

要加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務基礎管理工作，首先必須健全施工企業(yè)的財務管理機制，完善財務管理制度，從根本上提高施工人員的自身素質(zhì)，不斷加強會計基礎工作，財務管理工作上的任何失誤對于施工企業(yè)都會帶來財務風險，所以要嚴格落實財務基礎管理制度，建立健全財務管理制度，才能把財務管理工作的風險性降到最低。

（五）誠實守信，注重道德的培養(yǎng)與提高

遵守合約制度，是每個施工企業(yè)的道德標準，在市場競爭日益激烈的形勢下，誠實守信不容忽視，它不僅是每個房地產(chǎn)企業(yè)的理念，也是自身的道德觀，價值觀的體現(xiàn)，只有注重道德的培養(yǎng)，才會提高施工企業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)中的優(yōu)勢，為全球經(jīng)濟化和市場經(jīng)濟創(chuàng)造奇跡。

五、結語

在社會主義市場經(jīng)濟體制不健全的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險伴隨著社會主義市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，所面臨的環(huán)境也發(fā)生了巨大的變化，由于經(jīng)濟全球化的激烈競爭，房地產(chǎn)企業(yè)財務風險性也在不斷提高，因此，財務風險的危害性不容忽視，針對房地產(chǎn)企業(yè)，只有正確的認識財務風險，建立健全財務風險管理制度，完善企業(yè)的資本結構，提高企業(yè)的預算能力，分析財務風險的存在因素，并用合理科學的方法和策略來進行防范研究，才能確保房地產(chǎn)施工項目的順利開發(fā)和實施，完善預算管理保障體系，加強績效考核，全面開展房地產(chǎn)項目的預算分析工作，提高財務管理的預算管理，并以經(jīng)濟利益為目標，進一步加強財務人員的業(yè)務技能與專業(yè)知識水平，強化財務管理，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。

參考文獻：

[1]錢來江.淺議房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的風險及防范措施 [J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息,2011,（19）：184-185

篇9

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財務管理 收入確認 資產(chǎn)負債率 預算管理

一、引言

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展起步較晚，目前處于高速發(fā)展期并且是關系民生的重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集、生產(chǎn)周期長的高風險行業(yè)，在會計核算和對資金的運用上不同于一般的企業(yè)，在收入時點的確認、預算及融資管理等方面對財務人員提出了更高的要求。本文將就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理工作中存在的3大難題和相應對策進行分析論述，旨在提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理水平，確保房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中獲得較好的生存和發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理工作存在的3大難題

1、收入時點的確認

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收入時點的確認上不同于一般的企業(yè)。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》的規(guī)定，應在符合土地和商品房移交條件（即房屋竣工、驗收并交付使用，辦理了產(chǎn)權證書）時才確認為收入?，F(xiàn)實生活中，由于房地產(chǎn)項目生產(chǎn)時間跨度長，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為獲取資金發(fā)展的需要，銷售往往在竣工之前或更早，財務人員便于實際收到房款而非移交產(chǎn)權時確認了經(jīng)營收入，此時項目并未完工，成本不能可靠計量，因此，收入的確認不符合相關制度的規(guī)定。一旦賬務處理上確認了收入就要繳納相應的稅費，房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔重，稅費的繳納會占用大量項目資金，受企業(yè)財務人員知識水平的限制，正確把握收入時點的確認對從業(yè)人員來說有一定的困難，既要符合會計準則的要求又要做到合理避稅。

2、預算工作執(zhí)行不到位

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，資金周轉時間長，前期開發(fā)需要大量的資金投入和長期持續(xù)的資金保障。資金順暢運轉的關鍵是預算管理工作是否執(zhí)行到位。房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象：資金的支出與施工進度不一致，不嚴格按照預算計劃和合同執(zhí)行，超進度或超額支付工程款；資金撥付的手續(xù)不完善，審批不嚴，對于一些費用的報銷未能嚴格按照財務制度規(guī)定執(zhí)行，領導單方面同意支付，導致資金使用的隨意性增大，最終與預算偏離更大，影響預算的執(zhí)行。如果預算執(zhí)行不到位，資金的使用偏離的預算的要求和規(guī)定，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂情況，房地產(chǎn)企業(yè)就會出現(xiàn)爛尾樓項目或破產(chǎn)，如中國有名的爛尾樓——中誠廣場、羊城大廈、麗景臺等，嚴重損害房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和購房者的利益。

3、資產(chǎn)負債率高，財務風險大

負債經(jīng)營是現(xiàn)代企業(yè)重要的一種經(jīng)營方式，可以促使企業(yè)利用財務杠桿，以較小的代價獲取最大的經(jīng)濟效益，但必須合理利用財務杠桿，控制資產(chǎn)負債率，降低財務風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿地、拿證、封頂?shù)葧r，需要大量的資金投入運作，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了盡快使項目動工，想方設法地向其他單位借款或向銀行貸款，加大了房地產(chǎn)項目的投資風險度。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理工作難題的對策分析

1、把握好收入確認的時點，合理避稅

房地產(chǎn)行業(yè)是國家支柱產(chǎn)業(yè)，是宏觀調(diào)控的重要對象，與房款收入成正比的營業(yè)稅、土地增值稅及附加稅等稅種成為企業(yè)的一種剛性支出。若能合理合法的進行稅務籌劃，充分利用各種稅收優(yōu)惠政策，合理避稅，可有效的減少企業(yè)現(xiàn)金流出，將有限的資金用在企業(yè)最需要的地方，變被動為主動，為公司獲取一定的經(jīng)濟效益。根據(jù)稅法的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)采用預繳營業(yè)稅及附加的方式，只要收到房款就要征稅，因此，減輕稅負的關鍵是把握好收入時點的確認，適度推遲財務結算時間及縮小收入規(guī)模，對利潤臨界點涉稅問題進行科學測算，爭取貨幣時間價值，分解利潤，緩解稅收壓力。

2、做好預算管理工作，保證項目運轉順暢

通過預算管理，促使企業(yè)管理者嚴格按照預算規(guī)定進行資金的支付，合理地安排和使用資金，并有效降低成本費用。具體而言，每一個開發(fā)項目都要有項目負責人，項目負責人首先要對項目資金需要量和費用支出進行測算，編制具體的資金需要量計劃、成本費用耗用計劃和銷售計劃，再由項目的工程技術人員和財務部門協(xié)助做出更詳盡的測算，不僅要考慮企業(yè)在不同發(fā)展階段下需要多少資金，還要考慮可能獲得的最大資金。嚴格按照預算的要求和規(guī)定執(zhí)行，杜絕提前付款、超額付款、單獨審批、隨意支出的現(xiàn)象，盡快收回資金，統(tǒng)一調(diào)度和統(tǒng)籌安排資金，減少資金閑置，降低資金成本，保證資金鏈的安全及項目運轉順暢。

3、開發(fā)新融資渠道，降低財務風險

資金是企業(yè)的血脈，尤其是對房地產(chǎn)企業(yè)。當企業(yè)資金需求和供給不匹配，存在較大缺口時，就要通過籌集資金彌補資金缺口。房地產(chǎn)企業(yè)主要是靠融資來做強做大的，如萬科集團的成功主要在于能從資本市場獲得資金，確保資金鏈運轉順暢。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要靠從銀行借款的方式獲取資金，在銀根趨緊、市場低迷的情況下，從銀行貸款的難度對于中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說比較困難，IPO融資更是難上加難。因此，可適當發(fā)展信托投資、股權基金、融資租賃、典當融資、發(fā)行債券等非銀行機構融資渠道，合理安排債務結構和使用期限。無論采取何種融資方式，最重要的是應從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自身的積累和清理外債及閑置資產(chǎn)的方式安排資金的使用，降低財務風險。

參考文獻：

[1]帥蘭明.房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理初探[J].企業(yè)家天地（下半月版）.2007（10）

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關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務管理；優(yōu)化對策

隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模和發(fā)展速度也得到全面的提升，在這樣的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中的問題就越加突顯出來，從而制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理現(xiàn)狀與優(yōu)化對策的探討有其重要的價值和意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的特點

房地產(chǎn)企業(yè)與其他性質(zhì)的企業(yè)存在著一定的不同，因此，在行業(yè)性質(zhì)的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的財力管理也具有其本身的特點，大體體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.開發(fā)周期長。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)運營過程中，需要有巨額的投入，才能促進各項工作和業(yè)務的展開進行，如房屋工程造價以及高額的地價等，這些都需要較高的投入，因此，需要企業(yè)投入巨額的資金量，與此同時，工程所要開發(fā)和經(jīng)營的過程也相對較長，如工程的開發(fā)建設，需要經(jīng)歷征地、開發(fā)土地以及工程建設等，直到最后的竣工完成，整個過程的周期較長，一般情況下，需要兩年，或者是更長的時間。

另外，由于周期較長，企業(yè)的資金的周轉率自然也相對較低，為此，需要企業(yè)采用一切有效的方法，來籌集資金，解決企業(yè)的資金周轉問題，來開發(fā)新的項目，為此，這也為企業(yè)的資金籌集帶來了巨大的挑戰(zhàn)。

2.投資風險大。在開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務和活動的過程中，由于投入的資金量大，再加上較長的管理周期，增大了更多的不確定性因素，而這些因素決定開發(fā)項目的成功以及企業(yè)的經(jīng)濟效益。所以，從這個角度上講，企業(yè)財務管理存在著很大的風險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理現(xiàn)狀

根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益以及其總體的發(fā)展趨勢來分析，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理現(xiàn)狀不容樂觀，甚至于一些企業(yè)的財務管理采用傳統(tǒng)的管理模式，極大地影響了企業(yè)財務管理水平。我國房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中存在問題主要有以下幾點：

1.資金管理體系不完善。大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)還沒有建立起完善的資金管理體系，雖然一些企業(yè)把投資計劃納入了管理體系中，但是卻沒有進行具體的目標分解，這樣，在進行月度總結和季度總結時，很難進行控制與管理，而且一些企業(yè)的資金配置不合理，存在著嚴重的分配不平衡，常常是一項業(yè)務的資金過于緊缺，另一項業(yè)務的資金出現(xiàn)閑置，這樣，在進行資金集中管理時，必然存在著難度，進而使得資金的使用效率降低。另外，甚至于一些企業(yè)還沒有形成相關的管理體系。

2.籌資方法缺乏科學性。房地產(chǎn)企業(yè)在融資時，渠道過于單一，通常是以銀行貸款為主，甚至于是唯一的融資渠道，所以，企業(yè)的融資效率較低，尤其是隨著近年來，國家政策的變化以及市場體制的變化，房地產(chǎn)企業(yè)貸款的門檻越來越高，因此，企業(yè)必須要改善現(xiàn)有的融資方式。

3.內(nèi)部控制不到位。房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務管理過程中，企業(yè)的財力管理制度并沒有落實到位，只是一個表面形式，具體表現(xiàn)為兩個方面：首先，企業(yè)的費用開支缺乏規(guī)范性，程度上過于混亂，根本沒有按照管理制度中的相關規(guī)定去執(zhí)行；其次，審批流程缺乏規(guī)范性，一些經(jīng)費還沒有授權范圍內(nèi)審批，相關的審批手續(xù)并不齊全。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)財務管理問題的有效措施

1.健全財務管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)在健全財務管理制度需要從以下幾個方面入手：首先，明確財務部門以及財務管理人員的職責和范圍，并且在此基礎上，強化其財務管理職能和監(jiān)督職能，要求會計人員除了要熟練掌握會計核算以外，還需要參與對經(jīng)濟合同的會審以及與項目的預決算人員能夠盡量多溝通了解與本項目有關的所有工程預決算資料。其次，針對企業(yè)的經(jīng)濟業(yè)務，規(guī)范財務管理的各項收支情況，尤其是要明確審批人員、審批依據(jù)、審批責任以及審批權限等，確保審批程序的齊全。第三，需要制定完善的開支標準，需要財務管理人員認真貫徹執(zhí)行相關制度，完善費用專項管理辦法，并且要完善相關的核算方法，優(yōu)化監(jiān)督手段和管理辦法。

2.改善企業(yè)融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)要改善原有單一的融資方式，除了要向銀行貸款獲得業(yè)務發(fā)展所需要的資金以外，企業(yè)還要以債轉股的形式籌資，同時，明確籌資動機，調(diào)整企業(yè)資本結構，增加對外投資規(guī)模，解決企業(yè)籌集資本金的問題，擴大企業(yè)經(jīng)營規(guī)模，企業(yè)也可以以股票籌資的方式。

另外，企業(yè)在投資活動中，要針對市場環(huán)境下發(fā)生匯率變動所引起的投資風險，如利率風險、市場風險、通貨膨脹風險、外匯風險等進行全面的考慮，如企業(yè)可以以少量的自有資產(chǎn)為基礎，通過舉債取得企業(yè)重組所需資金，

3.加強企業(yè)資本控制。房地產(chǎn)企業(yè)在進行資本結構控制時，需要對直接費用、間接費用、變動費用和固定費用以及相關的可控費用和不可控費用進行科學的計算與分析，并將這些納入企業(yè)成本計劃，做好開發(fā)建設期間費用的預算。

4.強化財務管理內(nèi)部控制。企業(yè)在進行財務分析時，要明確財務分析的重點，如財務比率、資產(chǎn)負債率、市盈率等，加強企業(yè)財務內(nèi)部控制與管理，從企業(yè)財務管理的特點出發(fā)，構建一種新型的價值管理、實物管理以及綜合性管理。與此同時，要通過財務管理內(nèi)部控制的實施，實施一種專門化的管理方式，以便于適應新形勢下企業(yè)財務管理的集中化管理。

另外，企業(yè)需要將總體目標劃分為單項財務活動目標，并且要根據(jù)財務管理的具體內(nèi)容進行劃分，如企業(yè)價值目標、利潤目標、籌資管理目標、收益分配目標以及投資管理目標等。

5.完善資金管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要對固定資產(chǎn)進行計價，一方面，要能夠反映固定資產(chǎn)的新舊程度以及反映固定資產(chǎn)的原始投資，便于對固定資產(chǎn)進行重新估價，另一方面，要能夠反映企業(yè)固定資產(chǎn)規(guī)模和生產(chǎn)能力，針對企業(yè)當前實際占用的固定資金，為企業(yè)的財務管理與發(fā)展帶來的財務協(xié)同效應，降低資本成本，增強負債能力和經(jīng)營協(xié)同性 ，并且從中獲取某些特殊資產(chǎn)。

四、優(yōu)化和創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)財務管理

1.強化現(xiàn)金流量管理。在進行財務管理中，確定企業(yè)的固定資產(chǎn)投資額與現(xiàn)金流量的相關性，一般而言，現(xiàn)金流量是由會計利潤保證的。在企業(yè)的固定資產(chǎn)投資中，主要的就是現(xiàn)金流量，可以說，在固定資產(chǎn)投資中，現(xiàn)金流量是第一決定要素。而保障現(xiàn)金流量的，則是會計利潤指標。同時，在投資完成后，折舊為沉沒成本，不需考慮。投資完成后，計算投資后現(xiàn)金流入時，在將會計利潤變?yōu)楝F(xiàn)金流量時，直接考慮固定資產(chǎn)的折舊因素。折舊是對以前已經(jīng)用現(xiàn)金作出的投資，在投資日后，虛擬的一種積累回收。在會計利潤中，該折舊已被在會計利潤中作為扣減項扣除。而它實際上并不會帶來未來的現(xiàn)金流出，對已完成的投資來說，是一項沉沒成本。但是在投資決策中，不要考慮沉沒成本。

2.投資方向要適應企業(yè)長遠發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場的變化與需求，建立企業(yè)價值最大化目標，確保投資利潤最大化，但是在這個過程中，一定要考慮到風險與報酬的關系，利用時間價值原理進行風險計量與評估，這樣，有利于企業(yè)克服追求短期利益行為。企業(yè)要按照收入費用配比原則計算，將其滲透到企業(yè)財務管理的各環(huán)節(jié)中，與此同時，需要擬定投資備選方案，并采用一定的方法從中擇優(yōu)選擇，優(yōu)化投資管理的各個環(huán)節(jié)。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)要做好財務預測、財務決策、財務計劃，全面實施財務控制，針對預期收益不同的投資項目風險程度的指標，進行標準離差率、預期收益的概率以及預期收益的分析。由于投資管理也是財務管理的一項重要內(nèi)容。在計算投資時，投資帶來的收益，仍然用現(xiàn)金流量來分析，從無限期來講，會計利潤與現(xiàn)金流量應該是相等的。但是現(xiàn)金有時間價值，在不同時間點取得或付出的同等量的現(xiàn)金，對現(xiàn)在時點的價值是不同的。綜上，固定資產(chǎn)投資時應重視現(xiàn)金流量的分析，而將會計利潤指標放在次要位置。

總而言之，伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)財務管理現(xiàn)狀也必須要不斷的完善，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對現(xiàn)在社會條件下企業(yè)財務管理中存在的問題進行分析，提出針對性的解決對策，強化現(xiàn)金流量管理，健全財務管理制度，加強企業(yè)資本控制，強化財務管理內(nèi)部控制，使得投資方向要適應企業(yè)長遠發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)財務管理的最終目標。

參考文獻：