導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、制訂經(jīng)銷(xiāo)商激勵(lì)政策的指導(dǎo)思想和原則

1、經(jīng)銷(xiāo)商激勵(lì)政策的核心競(jìng)爭(zhēng)力是“讓經(jīng)銷(xiāo)商在待續(xù)合作過(guò)程中有最大獲利可能”。首先，站在企業(yè)往外看，經(jīng)銷(xiāo)商是企業(yè)在市場(chǎng)的外延部分，要讓經(jīng)銷(xiāo)商代表企業(yè)在市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)的經(jīng)銷(xiāo)商激勵(lì)政策就必須有競(jìng)爭(zhēng)力。其主要標(biāo)志就是能否提高經(jīng)銷(xiāo)商在商品所有權(quán)交換過(guò)程中的贏利能力。其次，現(xiàn)今在渠道上產(chǎn)品高同質(zhì)化，資源（品種和量）相對(duì)過(guò)剩，買(mǎi)方市場(chǎng)特征明顯，企業(yè)的產(chǎn)品能否進(jìn)入經(jīng)銷(xiāo)商的主推品種計(jì)劃是至關(guān)重要的。再次，站在市場(chǎng)上看，經(jīng)銷(xiāo)商作為買(mǎi)方市場(chǎng)的龍頭、發(fā)言人，他的討價(jià)還價(jià)代表了買(mǎi)方市場(chǎng)的意愿和法則，企業(yè)必須盡力考慮他們的要求，才能打開(kāi)買(mǎi)方市場(chǎng)的大門(mén)。最后，經(jīng)銷(xiāo)商的盈利水平往往決定合作的深度和廣度。如果與企業(yè)合作，經(jīng)銷(xiāo)商能獲得最大贏利能力，那他肯定會(huì)請(qǐng)你吃飯喝酒，反之，你請(qǐng)他也沒(méi)用。

2、為經(jīng)銷(xiāo)商激勵(lì)政策進(jìn)行整合配套：

1)不斷開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品、差異化產(chǎn)品、高贏利產(chǎn)品，滿足經(jīng)銷(xiāo)商盈利要求，提高經(jīng)銷(xiāo)商的贏利能力，經(jīng)銷(xiāo)商的銷(xiāo)貨結(jié)構(gòu)往往是棗核型的，上頭是高毛利的新產(chǎn)品，是靠它賺錢(qián)的；下頭是不賺錢(qián)也要賣(mài)的通貨；中間大部分是薄利產(chǎn)品，靠它做現(xiàn)金流和支持費(fèi)用。

2)技術(shù)服務(wù)支持：有無(wú)技術(shù)服務(wù)推廣，日漸重要，尤其是支持新產(chǎn)品推廣，能為經(jīng)銷(xiāo)商帶來(lái)更多盈利，同時(shí)也是打造型企業(yè)品牌“三度”（知名度、美譽(yù)度、忠誠(chéng)度）的有效途徑。

3)定區(qū)銷(xiāo)售管理：必須有相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)容量，保證經(jīng)銷(xiāo)商的絕對(duì)利潤(rùn)額，不論按行政區(qū)域劃分，按物流方向劃分，按種植結(jié)構(gòu)劃分或綜合劃分，都必須有明確的區(qū)域市場(chǎng)圖例標(biāo)明，盡可留出5%—10%的區(qū)域空間作為市場(chǎng)空間。

4)建立經(jīng)銷(xiāo)商評(píng)估、管理體系，不同的等級(jí)予以不同的政策相匹配。經(jīng)銷(xiāo)商培訓(xùn)：不斷提升經(jīng)銷(xiāo)商素質(zhì)，公司文化、公司產(chǎn)品、財(cái)務(wù)制度、銷(xiāo)售技巧的培訓(xùn)，尤其激勵(lì)政策培訓(xùn)，以利于政策的推行。

5)品牌建設(shè)支持：企業(yè)在創(chuàng)建品牌上有一定的廣告宣傳的投入，拉動(dòng)市場(chǎng)銷(xiāo)量，增強(qiáng)經(jīng)銷(xiāo)商的信心和忠誠(chéng)度。

3、經(jīng)銷(xiāo)商政策要有連續(xù)性和差異性、全面性和導(dǎo)向性、規(guī)范性和靈活性：

1)在企業(yè)往年的基礎(chǔ)上相對(duì)穩(wěn)定，縱向有連續(xù)性，穩(wěn)定性。若有重大調(diào)整須慎重。

2)同業(yè)間橫向比較有差異性，有自身特點(diǎn)，有創(chuàng)新，掌握各區(qū)域市場(chǎng)的差異性，尤其南、北方市場(chǎng)差異。

3)要全面銜接業(yè)務(wù)活動(dòng)各環(huán)節(jié)，不能有遺漏，要建立各種備案制度。若有一環(huán)節(jié)脫落，會(huì)導(dǎo)致整個(gè)政策系統(tǒng)紊亂。

4)引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)力的方向：如今年需加大新經(jīng)銷(xiāo)商開(kāi)發(fā)力度，則用政策引導(dǎo)實(shí)施，在政策給予新經(jīng)銷(xiāo)商更多優(yōu)惠，同時(shí)，對(duì)業(yè)務(wù)經(jīng)理制訂開(kāi)發(fā)新客戶(hù)數(shù)和新客戶(hù)銷(xiāo)量比率指標(biāo)及獎(jiǎng)勵(lì)政策等。如企業(yè)需要加快現(xiàn)金流，可對(duì)付全額、現(xiàn)款買(mǎi)斷商品所有權(quán)的經(jīng)銷(xiāo)商加大獎(jiǎng)?lì)~，設(shè)立獎(jiǎng)息制鼓勵(lì)其從銀行拿錢(qián)付款。

5)經(jīng)銷(xiāo)商激勵(lì)政策既要激活市場(chǎng)，提高經(jīng)銷(xiāo)商積極性，又要規(guī)范市場(chǎng)，保護(hù)市場(chǎng)，與經(jīng)銷(xiāo)商的管理應(yīng)結(jié)合起來(lái)，如嚴(yán)懲竄貨，嚴(yán)格執(zhí)行定區(qū)銷(xiāo)售協(xié)議等。

6)經(jīng)銷(xiāo)商政策要有張力、彈力、靈活性。（例如：可另行協(xié)商，可附設(shè)條款、OEM，另簽訂合作條款等）。

4、經(jīng)銷(xiāo)商政策的制定方法是不能閉門(mén)造車(chē)：

1)由下而上：在企業(yè)內(nèi)收集、征詢(xún)經(jīng)銷(xiāo)商政策意見(jiàn)、建議，須征求不同部門(mén)、不同市場(chǎng)區(qū)域的意見(jiàn)。

2)由外而內(nèi)：由市場(chǎng)到企業(yè)，同業(yè)間的經(jīng)銷(xiāo)商政策調(diào)查，經(jīng)銷(xiāo)商需求調(diào)查。

3)由往而今：在歷年經(jīng)銷(xiāo)商政策的基礎(chǔ)上參考制訂。

4)專(zhuān)門(mén)組織：組成專(zhuān)門(mén)的經(jīng)銷(xiāo)商政策制訂組織。人員多樣化：內(nèi)行、專(zhuān)家、外腦、財(cái)務(wù)、市場(chǎng)企劃業(yè)務(wù)人員。

5)初案出來(lái)后，反復(fù)征求意見(jiàn)，（在一定范圍內(nèi)，二輪次以上）。

實(shí)事求是：尋求本、利、率、量、價(jià)、款的最佳結(jié)合點(diǎn)，注意企業(yè)的承受能力，尤其在授信額度、結(jié)算方式和賬期設(shè)置上要注意財(cái)務(wù)承受能力。

二、經(jīng)銷(xiāo)商激勵(lì)政策的具體制訂方法：

1、激勵(lì)政策的利益點(diǎn)：

1)產(chǎn)品價(jià)格：產(chǎn)品應(yīng)質(zhì)優(yōu)價(jià)宜。價(jià)格偏高，獎(jiǎng)勵(lì)再高也無(wú)力，可通過(guò)協(xié)商確定批發(fā)指導(dǎo)價(jià)和零售指導(dǎo)價(jià)等，定出經(jīng)銷(xiāo)商的合理盈利空間。

2)區(qū)域市場(chǎng)劃分管理：經(jīng)營(yíng)半徑穩(wěn)定，保證市場(chǎng)容量（目標(biāo)市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)），保護(hù)價(jià)格穩(wěn)定，這是經(jīng)銷(xiāo)商最看重的市場(chǎng)資源。

3)宣傳推廣利益點(diǎn)：媒體支持、人員推廣、試用、零售促進(jìn)，POP廣告。

4)銷(xiāo)售利益點(diǎn)：授信額度、返利、扣點(diǎn)、推廣費(fèi)、累進(jìn)獎(jiǎng)、零售計(jì)獎(jiǎng)等。

5)結(jié)算利益點(diǎn)：鋪貨、月結(jié)、批結(jié)、滾動(dòng)、賒銷(xiāo)額、付款獎(jiǎng)勵(lì)、獎(jiǎng)息、結(jié)算讓利、承兌匯票、降價(jià)，費(fèi)用包干。

6)產(chǎn)品質(zhì)量方面的承諾：產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、田間效果、使用方便，運(yùn)輸損壞、包裝損耗等包換包退等。

7)服務(wù)方面承諾：最短到貨周期、產(chǎn)品技術(shù)支持植保技術(shù)咨詢(xún)等。

2、 激勵(lì)政策的組合設(shè)計(jì)：以年度經(jīng)銷(xiāo)合同、經(jīng)銷(xiāo)合同、合同（協(xié)議）及附件，產(chǎn)品價(jià)格表，廠家促銷(xiāo)、讓利公告、通知、雙方另行簽訂的獎(jiǎng)勵(lì)協(xié)議、管理協(xié)議等涉及簽約雙方的文字材料為載體（書(shū)面、簽章生效）。

1)激勵(lì)政策必須與產(chǎn)品策略緊密聯(lián)系：

新產(chǎn)品、老產(chǎn)品、專(zhuān)利產(chǎn)品激勵(lì)利益點(diǎn)和設(shè)獎(jiǎng)力度均有區(qū)別。

新產(chǎn)品必須“低起點(diǎn)、高獎(jiǎng)?lì)~、密檔次”；老產(chǎn)品必須“高起點(diǎn)、高臺(tái)階、上封頂”。專(zhuān)利產(chǎn)品“低起點(diǎn)、寬檔次、高獎(jiǎng)?lì)~”

2)與價(jià)格策略緊密聯(lián)系：如行業(yè)年度產(chǎn)品價(jià)格平均下調(diào)5％，企業(yè)如不下調(diào)，則激勵(lì)政策就會(huì)失效；銷(xiāo)售季節(jié)中市場(chǎng)價(jià)變動(dòng)后，價(jià)格必須隨之調(diào)整：如沖貨、調(diào)貨后價(jià)格變動(dòng)、結(jié)算價(jià)應(yīng)適當(dāng)調(diào)整。

3)與財(cái)務(wù)結(jié)算方式緊密聯(lián)系：先款后貨，貨到全款；預(yù)付定金，貨到結(jié)清；貨到付40％，余款第二批貨，結(jié)算40％，第三批貨時(shí)結(jié)清；貨到付60％，余款一個(gè)月內(nèi)結(jié)清（下批貨前結(jié)清）；授信額、獎(jiǎng)息方式的組合使用；累進(jìn)獎(jiǎng)與扣點(diǎn)方式不同。授信額度必須總量控制：各部門(mén)、區(qū)域市場(chǎng)額度內(nèi)分配，資金占用水平分級(jí)預(yù)算等。

4)激勵(lì)力度與渠道模式密不可分；

高長(zhǎng)渠道，因合作基數(shù)高，則返利、累進(jìn)獎(jiǎng)起點(diǎn)高，地市級(jí)、跨縣區(qū)商、老客戶(hù)適用。

短寬渠道，則起點(diǎn)低，但片區(qū)內(nèi)總量較高。

5)激勵(lì)政策與銷(xiāo)量緊密聯(lián)系：量是必要條件、重要條件，沒(méi)有量的考核，也就沒(méi)有激勵(lì)政策。

6)淡旺季的激勵(lì)政策調(diào)整：淡季讓利，旺季促銷(xiāo)。旺季授信額度可調(diào)高，淡季授信額度應(yīng)收攏。

7)對(duì)零售商的獎(jiǎng)勵(lì)政策是經(jīng)銷(xiāo)商激勵(lì)政策的重要輔助部分。對(duì)經(jīng)銷(xiāo)商區(qū)域內(nèi)的零售商給予獎(jiǎng)勵(lì)是激勵(lì)經(jīng)銷(xiāo)商積極性的強(qiáng)心劑。

8)對(duì)經(jīng)銷(xiāo)商的業(yè)務(wù)人員獎(jiǎng)勵(lì)：對(duì)經(jīng)銷(xiāo)商企業(yè)內(nèi)的批發(fā)員、業(yè)務(wù)人員和推廣人員等給予獎(jiǎng)勵(lì)，讓其主推公司的產(chǎn)品。

9)區(qū)域性的特殊激勵(lì)政策：區(qū)域市場(chǎng)往往有其個(gè)性特點(diǎn)，可作適當(dāng)調(diào)整，以適應(yīng)區(qū)域市場(chǎng)，但須經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)、授權(quán)，面不宜過(guò)寬。

10)合作年限：一般一～二年，期限太短，大部分經(jīng)銷(xiāo)商無(wú)積極性，期限過(guò)長(zhǎng)，企業(yè)怕受經(jīng)銷(xiāo)商控制。結(jié)清后，老客戶(hù)優(yōu)先合作。

3、經(jīng)銷(xiāo)商政策設(shè)計(jì)中應(yīng)注意：

1)經(jīng)銷(xiāo)商激勵(lì)政策與企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)人員息息相關(guān)，注意企業(yè)內(nèi)部激勵(lì)政策與外部激勵(lì)政策的配套、協(xié)調(diào)。

2)激勵(lì)政策推出的時(shí)機(jī)非常重要。有好的政策也必須要在適合的時(shí)間、空間推出。推出過(guò)早，被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手獲悉，推出過(guò)遲，不利于業(yè)務(wù)人員與經(jīng)銷(xiāo)商談判、推銷(xiāo)政策。

3)經(jīng)銷(xiāo)商年度結(jié)算“二清”水平與獎(jiǎng)勵(lì)掛鉤：呆、賴(lài)帳水平與結(jié)算讓利掛鉤，余貨調(diào)集。

4)根據(jù)企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)注意集中市場(chǎng)與分散市場(chǎng)的區(qū)別：此二類(lèi)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略不同，人、財(cái)、物投入不同。

5)注意空白市場(chǎng)，成熟市場(chǎng)有所區(qū)別：基數(shù)不同、財(cái)務(wù)結(jié)算方式不同、肥田瘦地，應(yīng)區(qū)別對(duì)待，各有側(cè)重，返利起點(diǎn)和檔次均不同。

6)注意新、老經(jīng)銷(xiāo)商有所區(qū)別：有時(shí)為了鼓勵(lì)新經(jīng)銷(xiāo)商開(kāi)拓市場(chǎng)，可采用低起點(diǎn)，結(jié)算靈活等方式。

三、經(jīng)銷(xiāo)商激勵(lì)政策后應(yīng)注意的幾個(gè)方面。

1) “經(jīng)銷(xiāo)商激勵(lì)政策”后要做好競(jìng)爭(zhēng)力調(diào)研，進(jìn)行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力水平分析，找出不足或遺漏，以提高經(jīng)銷(xiāo)商政策的競(jìng)爭(zhēng)力。

2)注意及時(shí)調(diào)整、修正、控制，確保它的持續(xù)性、全面性、差異性、靈活性。（合同期限內(nèi)調(diào)整、補(bǔ)充，應(yīng)注意切入的時(shí)間）

3)及時(shí)對(duì)經(jīng)銷(xiāo)商培訓(xùn)：組織區(qū)域經(jīng)銷(xiāo)商集中培訓(xùn)，或由片區(qū)經(jīng)理向經(jīng)銷(xiāo)商培訓(xùn)、宣講、傳達(dá)。讓經(jīng)銷(xiāo)商充分認(rèn)識(shí)、加強(qiáng)溝通。既講利益，也講管理。

4)激勵(lì)政策中的經(jīng)濟(jì)利益必須及時(shí)兌現(xiàn)，說(shuō)到做到。

篇2

不能謀求在短期內(nèi)解決大部分人的住房問(wèn)題

住房消費(fèi)本來(lái)應(yīng)遵循梯度變化規(guī)律。但目前住房消費(fèi)普遍追求“一步到位”或“盡快到位”。過(guò)度消費(fèi)和超前消費(fèi)明顯，在造成使用價(jià)值浪費(fèi)的同時(shí)，導(dǎo)致了需求膨脹，引起價(jià)格上漲，而價(jià)格上漲和房地產(chǎn)信貸的支持又刺激了投資性需求的膨脹，形成“財(cái)富效應(yīng)”，形成“租房不如買(mǎi)房”、“遲買(mǎi)不如早買(mǎi)”、“買(mǎi)小不如買(mǎi)大”的消費(fèi)預(yù)期，進(jìn)一步加劇了住房需求膨脹。當(dāng)前，一方面我國(guó)住房消費(fèi)的整體水平已經(jīng)超越了應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，另一方面真正中低收入家庭的住房問(wèn)題又沒(méi)有得到很好的解決。

由于住房建設(shè)的拉動(dòng)，宏觀經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展的同時(shí)，也帶來(lái)了結(jié)構(gòu)性矛盾。相對(duì)于住房建設(shè)，當(dāng)前我國(guó)城市交通、醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)保障、文化教育等與同等經(jīng)濟(jì)條件下的其他國(guó)家相比，則差距較大。城市居住環(huán)境惡化，資源節(jié)約和循環(huán)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與發(fā)達(dá)國(guó)家差距極大。

不能用西方標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量中國(guó)的住房水平

到2020年，我國(guó)人均GDP將達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，按照西方國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，我國(guó)城市化水平將達(dá)到55～60%，人均住房面積將達(dá)到35平方米/人以上。在此期間，約有3億到3.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問(wèn)題，加上城市危改和住房消費(fèi)升級(jí)帶來(lái)的需求，以及工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的用地需求，中國(guó)有沒(méi)有這么多土地可以用于城市建設(shè)？目前我國(guó)大多地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式仍然是“工業(yè)化――城市化――經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”，GDP的增長(zhǎng)主要依靠投資拉動(dòng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依賴(lài)“土地+信貸”，吸引外資依靠“減稅+減免地價(jià)”。按照以上標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行住房建設(shè)定位，在短期內(nèi)形成對(duì)固定資產(chǎn)投資的拉動(dòng)，對(duì)其他行業(yè)尤其是鋼材、水泥、建材等高能耗產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)，將進(jìn)一步加劇宏觀經(jīng)濟(jì)的過(guò)熱，加劇環(huán)境的惡化和資源的緊張，以及一系列問(wèn)題和矛盾。

我們必須認(rèn)真反思20年來(lái)逐步形成的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，科學(xué)合理地量化城市土地規(guī)劃控制指標(biāo)體系，重新定位未來(lái)城市建設(shè)模式和居民住房消費(fèi)模式，以及消費(fèi)水平的評(píng)價(jià)指標(biāo)，重新定位未來(lái)的市場(chǎng)體系和市場(chǎng)格局。

經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的政策錯(cuò)位

解決住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，關(guān)鍵在于調(diào)整好三個(gè)比例關(guān)系：（1）保障類(lèi)住房建設(shè)和商品房建設(shè)之間的比例結(jié)構(gòu)；（2）經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與廉租房建設(shè)之間的比例關(guān)系；（3）經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和消費(fèi)中“租”與“售”的比例。

1998年以來(lái)，我國(guó)居民住宅產(chǎn)業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。以北京市為例，從1998年到2006年，已經(jīng)竣工經(jīng)濟(jì)適用房超過(guò)1000萬(wàn)平方米，超過(guò)10萬(wàn)套，占新增房屋建設(shè)總量的8%～15%。經(jīng)濟(jì)適用房確實(shí)解決了許多人的購(gòu)房需求?！笆晃濉逼陂g，北京還將新增經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模約1500萬(wàn)平方米、約21萬(wàn)套，廉租房建設(shè)規(guī)模約47～60萬(wàn)平方米、約1萬(wàn)套，社會(huì)保障住房占全部新增住房建設(shè)約20%（按套數(shù)計(jì)）。然而，根據(jù)從北京市房地產(chǎn)交易中心得到的資料，到2006年底已提交申請(qǐng)表，并經(jīng)過(guò)審批取得經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)資格排隊(duì)等候的超過(guò)12萬(wàn)戶(hù)，經(jīng)濟(jì)適用房的供求矛盾極其突出。另一方面，由于近幾年房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，還出現(xiàn)了“買(mǎi)不著”經(jīng)濟(jì)適用房但又“買(mǎi)不起”商品房的“夾心層”，出現(xiàn)了“買(mǎi)不起”經(jīng)濟(jì)適用房又“不夠條件”住廉租房的“夾心層”。解決住房問(wèn)題進(jìn)一步復(fù)雜化。同樣，根據(jù)上海市、重慶市、廣州市公布的“十一五”期間住房建設(shè)規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房基本占新增商品房建設(shè)總量的15%～20%左右，也出現(xiàn)了類(lèi)似的狀況。

近年來(lái)各地廉租房建設(shè)嚴(yán)重不足，許多城市甚至根本就沒(méi)有廉租房。這顯然是住房保障體系的缺陷，而現(xiàn)行政策在經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)上采取單一出售的方式，更無(wú)法解決“買(mǎi)不起”經(jīng)濟(jì)適用房又“不夠條件”住廉租房的“夾心層”的住房問(wèn)題。

經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)太高，購(gòu)買(mǎi)條件太寬

根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的家庭收入分析，按照家庭年收入為6萬(wàn)元的購(gòu)買(mǎi)限制條件，具有購(gòu)房資格的家庭比例占總家庭的80%左右。而歷年來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房在供給上只占到住房供應(yīng)總量的20%左右，供需之間形成明顯的矛盾。另一方面，對(duì)于20％的低收入戶(hù)和20%的較低收入戶(hù)，經(jīng)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)收入比超過(guò)8年，很難解決這些家庭的住房問(wèn)題?？梢?jiàn)，按照現(xiàn)行的政策，已建和在建的經(jīng)濟(jì)適用房真正解決的并不是40%以下的較低收入家庭和低收入家庭住房問(wèn)題。前幾年，在沒(méi)有限制購(gòu)買(mǎi)對(duì)象時(shí)，真正得到實(shí)惠的是較高收入家庭和高收入家庭；在限定購(gòu)買(mǎi)條件后，得到實(shí)惠的大多是中等收入家庭和白領(lǐng)階層，而真正需要住房保障的低收入家庭和較低收入家庭，或者“買(mǎi)不起、住不起”，或者“買(mǎi)不著”。

缺乏退出機(jī)制使增量經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)成為一個(gè)無(wú)底洞。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，居民的可支配收入水平迅速提高，比如，1998年第一批買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的許多年輕人現(xiàn)在都進(jìn)入了高收入階層，一些剛參加工作就購(gòu)買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)適用房的年輕人和一些新興行業(yè)的從業(yè)人員，在不太長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)收入變化可能會(huì)很大。這些人在享受了國(guó)家的住房?jī)?yōu)惠政策后，又購(gòu)買(mǎi)了商品房，還可以將經(jīng)濟(jì)適用房出賣(mài)或出租進(jìn)行投資，從而加劇經(jīng)濟(jì)適用房的供需矛盾和社會(huì)的不公平。

現(xiàn)行政策模糊了經(jīng)濟(jì)適用房和商品房之間的本質(zhì)區(qū)別，激發(fā)了經(jīng)濟(jì)適用房的“投資價(jià)值”，形成市場(chǎng)的混亂。1998年首批經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)始建設(shè)時(shí)，在同一區(qū)位，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的價(jià)差，主要體現(xiàn)在政府在土地出讓金的減免方面，在商品的屬性上并未體現(xiàn)。近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)的普遍上漲，商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了大幅度的上漲，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格通過(guò)二手房買(mǎi)賣(mài)也有大幅度提高，由于在經(jīng)濟(jì)適用房的再轉(zhuǎn)讓上政策缺位，使得經(jīng)濟(jì)適用房成為投資性購(gòu)房、炒房、炒號(hào)的工具。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市最大的兩個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)回龍觀和天通苑的出租率在40%左右，第一批購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主如果按照現(xiàn)行價(jià)格出售，利潤(rùn)也非常可觀。

用科學(xué)發(fā)展觀重構(gòu)住宅市場(chǎng)價(jià)值體系

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須長(zhǎng)期堅(jiān)持市場(chǎng)化的方向，不能因?yàn)橐欢螘r(shí)間、某些方面、某些地區(qū)出現(xiàn)了一些問(wèn)題，就片面地否定我們20年來(lái)改革和發(fā)展的成果，違背價(jià)值規(guī)律來(lái)解決住房問(wèn)題。但在始終堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的同時(shí)，必須堅(jiān)持建設(shè)多渠道多層次市場(chǎng)體系的方針，加大住房保障制度的建設(shè)。當(dāng)前，必須客觀分析我國(guó)的現(xiàn)實(shí)特征，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，重新考量和調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。

一是要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，在商品房市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)之間建立一個(gè)合理的結(jié)構(gòu)和比例關(guān)系。當(dāng)前，我國(guó)大城市和特大型城市保障性住房應(yīng)占到全部住宅建設(shè)總量的60%左右，以覆蓋中等收入以下家庭（含中等收入、中低收入和低收入家庭）；而商品房只應(yīng)占到40%左右，主要針對(duì)中高收入和高收入家庭。隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，居民購(gòu)買(mǎi)力的提高，保障類(lèi)住房才能逐步降低。

篇3

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用住房；回購(gòu)；上市；定價(jià)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2014年7月20日

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，經(jīng)濟(jì)適用房在5年有限產(chǎn)權(quán)期限內(nèi)及期限滿后有條件地實(shí)行回購(gòu)和上市制度。政府回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定回購(gòu)價(jià)；購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，或按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后取得完全產(chǎn)權(quán)。具體回購(gòu)價(jià)和上市補(bǔ)交土地收益等價(jià)款比例由地方政府確定。梳理國(guó)內(nèi)實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房政策較早的北京、上海、深圳、杭州、武漢、寧波等代表城市現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法和有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房回購(gòu)、上市管理實(shí)施意見(jiàn)，發(fā)現(xiàn)對(duì)回購(gòu)價(jià)和上市補(bǔ)交土地收益等價(jià)款的確定，絕大多數(shù)者尚未明確或有待細(xì)化。而隨著國(guó)內(nèi)許多城市內(nèi)符合上市、回購(gòu)條件的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目逐漸增多，回購(gòu)價(jià)和上市補(bǔ)價(jià)如何確定成為越來(lái)越多的經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主普遍關(guān)心的問(wèn)題。由此，盡快制定和出臺(tái)包含經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)價(jià)和上市補(bǔ)價(jià)方法等內(nèi)容的實(shí)施辦法，成為時(shí)下眾多地方政府房管部門(mén)當(dāng)務(wù)之急。

目前，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)、上市定價(jià)方法問(wèn)題的研究，國(guó)內(nèi)學(xué)者鮮有涉及?，F(xiàn)有相關(guān)代表性研究主要集中在經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度設(shè)立及共有產(chǎn)權(quán)比例和收益分配等方面。本文擬通過(guò)梳理國(guó)內(nèi)外典型國(guó)家、地區(qū)和城市經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)、上市定價(jià)方法，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際，研究提出適用不同條件下經(jīng)濟(jì)適用住房回購(gòu)、上市定價(jià)方法，供地方政府制定當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房回購(gòu)價(jià)和上市補(bǔ)價(jià)方法作參考。

一、國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)、上市定價(jià)方法分析

（一）香港。香港對(duì)置業(yè)資助計(jì)劃下出售的居屋單位有轉(zhuǎn)讓限制。業(yè)主可以根據(jù)居屋單位由首次售出日起計(jì)算年限，滿足相應(yīng)條件下出售居屋單位：

1、首2年。居屋計(jì)劃第24期甲或以前售出的居屋單位的業(yè)主以單位原來(lái)售價(jià)售回給房委會(huì)；對(duì)由2007年起出售的剩余居屋單位，房委會(huì)不予回購(gòu)，業(yè)主必須先繳付補(bǔ)價(jià)給房委會(huì)，然后才可把單位在公開(kāi)市場(chǎng)出售、出租或以其他方式轉(zhuǎn)讓。該期限下政府回購(gòu)價(jià)、業(yè)主補(bǔ)價(jià)計(jì)算方法為：回購(gòu)價(jià)=原售價(jià)，補(bǔ)價(jià)=補(bǔ)價(jià)時(shí)市值×（購(gòu)入時(shí)市值-原購(gòu)買(mǎi)價(jià)）/購(gòu)入時(shí)市值。

2、第3～5年。居屋計(jì)劃第24期甲或以前售出的居屋單位的業(yè)主可申請(qǐng)將單位回售給房委會(huì)，房委會(huì)若接受回售申請(qǐng)，則以單位回售申請(qǐng)時(shí)評(píng)定的市值扣除該單位購(gòu)買(mǎi)時(shí)獲得的折扣作為回購(gòu)價(jià)。若房委會(huì)不接納該單位的回售申請(qǐng)，業(yè)主可先繳付補(bǔ)價(jià)給房委會(huì)，然后把單位在公開(kāi)市場(chǎng)出售、出租或以其他方式轉(zhuǎn)讓?zhuān)粚?duì)由2007年起出售的剩余居屋單位，房委會(huì)不予回購(gòu)，業(yè)主必須先繳付補(bǔ)價(jià)給房委會(huì)，然后才可把單位在公開(kāi)市場(chǎng)出售、出租或以其他方式轉(zhuǎn)讓。該期限下政府回購(gòu)價(jià)、業(yè)主補(bǔ)價(jià)計(jì)算方法為：回購(gòu)價(jià)=補(bǔ)價(jià)時(shí)市值×原購(gòu)買(mǎi)價(jià)/購(gòu)入時(shí)市值，補(bǔ)價(jià)=補(bǔ)價(jià)時(shí)市值×（購(gòu)入時(shí)市值-原購(gòu)買(mǎi)價(jià)）/購(gòu)入時(shí)市值。

3、屆滿5年后。居屋業(yè)主可先繳付補(bǔ)價(jià)給房委會(huì)，然后把單位在公開(kāi)市場(chǎng)出售、出租或以其他方式轉(zhuǎn)讓。該期限下業(yè)主補(bǔ)價(jià)計(jì)算方法為：補(bǔ)價(jià)=補(bǔ)價(jià)時(shí)市值×（購(gòu)入時(shí)市值-原購(gòu)買(mǎi)價(jià)）/購(gòu)入時(shí)市值。

（二）新加坡。為解決老年退休屋主退休金不夠用的問(wèn)題，新加坡建屋局于2009年3月2日正式推行“屋契回購(gòu)計(jì)劃（LBS）”，并于次月1日起開(kāi)始接受公民LBS申請(qǐng)。該計(jì)劃讓年長(zhǎng)屋主在保留30年屋契后，把剩余年限的屋契賣(mài)回給建屋局，以得到一筆5，000元現(xiàn)金及每月領(lǐng)取的養(yǎng)老金，彌補(bǔ)每月所缺的養(yǎng)老金額。建屋局回購(gòu)組屋價(jià)格為屋主剩余屋契的市場(chǎng)價(jià)值，該價(jià)款由建屋局直接撥入公積金終生入息計(jì)劃，每月支付給屋主固定養(yǎng)老金。

屋主如需上市出售組屋，經(jīng)建屋局資格審核合格后可與買(mǎi)方自由議定交易價(jià)格，買(mǎi)賣(mài)雙方在向建屋局繳納相關(guān)交易稅費(fèi)后簽署買(mǎi)賣(mài)合同，建屋局予以產(chǎn)權(quán)變更確認(rèn)，組屋上市交易完成。

（三）英國(guó)。英國(guó)住房保障工作由國(guó)會(huì)和住房協(xié)會(huì)主導(dǎo)。國(guó)會(huì)或住房協(xié)會(huì)對(duì)于在公開(kāi)市場(chǎng)上買(mǎi)不起或租不起恰當(dāng)滿足其需求的住房（稱(chēng)之為可承受性住房）的人（稱(chēng)為國(guó)會(huì)或住房協(xié)會(huì)住房登記者）提供多種形式的資助。

在政府“低價(jià)住房所有權(quán)資助計(jì)劃”下，住房登記者在公開(kāi)市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)一手或二手可承受住房時(shí)（通常為二手房），政府資助25%房?jī)r(jià)，受助者支付剩余75%房?jī)r(jià)即可擁有所購(gòu)可承受性住房100%產(chǎn)權(quán)。政府所資助的25%房款受法律押記保護(hù)，無(wú)論受助者日后何時(shí)出售該可承受性住房，所售房款的25%部分必須歸還給政府，政府將其作為Homebuy資助金用來(lái)資助其他購(gòu)房者。

國(guó)會(huì)或住房協(xié)會(huì)住房登記者，在租住國(guó)會(huì)或住房協(xié)會(huì)可承受性住房二年后，即可行使其所承租可承受性住房的購(gòu)買(mǎi)權(quán)或獲得權(quán)（國(guó)會(huì)登記者的為RTB，住房協(xié)會(huì)登記者的為RTA），即在購(gòu)買(mǎi)或獲得所承租可承受性住房時(shí)，其將享受?chē)?guó)會(huì)給予的最多30，000英鎊或住房協(xié)會(huì)給予的16，000英鎊的購(gòu)房折扣，平均折扣約為房?jī)r(jià)的50%。住房登記者通過(guò)RTB或RTA購(gòu)買(mǎi)的可承受性住房可上市出售，購(gòu)買(mǎi)期未滿5年的，出售時(shí)必須退還部分或全部折價(jià)款。具體規(guī)定是：購(gòu)房當(dāng)年出售須補(bǔ)繳100%的折扣款，以后每推遲1年出售可少補(bǔ)繳20%的折扣款，到第6年后出售收入全部歸原購(gòu)房者所有。

（四）美國(guó)。在美國(guó)，住房“可承受”通常被定義為一個(gè)家庭將不超過(guò)年收入的30%用于住房支出，超過(guò)30%的被認(rèn)為是負(fù)擔(dān)過(guò)重。為住房負(fù)擔(dān)過(guò)重的低收入家庭擴(kuò)大可承受住房供給是美國(guó)住房和城市發(fā)展部（HUD）的核心任務(wù)，其提出的可承受住房計(jì)劃（AHP），如HOME計(jì)劃、SHOP計(jì)劃以及HOZ計(jì)劃，都是為提高低收入家庭的可承受住房存量而設(shè)計(jì)的。AHP資助對(duì)象是收入不超過(guò)該地區(qū)收入中位數(shù)（AMI）80%的個(gè)人或家庭自住住房，和20%以上戶(hù)數(shù)出租給收入在AMI50%及以下的家庭出租房。

HOME計(jì)劃通過(guò)給參與管轄區(qū)（PJS）和地方政府提供補(bǔ)助金來(lái)幫助低收入家庭擴(kuò)大合適的可承受住房的供給。PJS在地方HOME項(xiàng)目計(jì)劃的制定和實(shí)施上具有很大的靈活性，其通過(guò)設(shè)置不同的HOME資助條件對(duì)租房者、新購(gòu)房者和已購(gòu)房者實(shí)行不同的補(bǔ)助。HOME計(jì)劃對(duì)愿意持有可承受住房不同最低年限的資助對(duì)象給予不同的資助補(bǔ)貼，具體標(biāo)準(zhǔn)是：最低持有5年的補(bǔ)貼15，000美元，10年的補(bǔ)貼15，000～40，000美元，15年以上的補(bǔ)貼不低于40，000美元。在最低持有期內(nèi)，可承受住房資產(chǎn)受HOME計(jì)劃限制，其上市出售時(shí)，增值凈收益需按PJS確定比例進(jìn)行分成，直至PJS所得分成達(dá)到其提供的資助額，此后該住房不再受HOME計(jì)劃任何限制。

（五）國(guó)內(nèi)主要城市。梳理北京、上海、深圳、杭州、武漢、寧波等國(guó)內(nèi)較早實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房政策代表城市現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法和有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房回購(gòu)、上市管理實(shí)施意見(jiàn)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)、上市定價(jià)方法規(guī)定總結(jié)如下：

回購(gòu)價(jià)定價(jià)方法：一是購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，因各種原因確需轉(zhuǎn)讓的，向政府申請(qǐng)回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定，或按原購(gòu)房?jī)r(jià)格及同期銀行存款利息確定，或按原購(gòu)房?jī)r(jià)格確定；二是購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，上市出售的，政府優(yōu)先回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)待定；三是另購(gòu)其他住房的，政府回購(gòu)原經(jīng)濟(jì)適用住房，回購(gòu)價(jià)為原購(gòu)房?jī)r(jià)。

上市補(bǔ)價(jià)定價(jià)方法：一是北京按原購(gòu)房?jī)r(jià)格和上市出售價(jià)格價(jià)差的70%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款；二是上海從轉(zhuǎn)讓總價(jià)款中按原購(gòu)房時(shí)享受的折扣比例繳納土地收益等價(jià)款；三是武漢上市補(bǔ)價(jià)待定；四是杭州按上市銷(xiāo)售價(jià)與原購(gòu)房?jī)r(jià)差價(jià)的55%交納土地收益等價(jià)款；五是寧波按上市計(jì)稅售價(jià)與原購(gòu)房?jī)r(jià)差價(jià)的50%繳納土地收益等價(jià)款。

二、經(jīng)濟(jì)適用住房回購(gòu)、上市參考定價(jià)方法

在我國(guó)現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法框架下，參考以上國(guó)內(nèi)外典型國(guó)家、地區(qū)、城市經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)、上市定價(jià)方法，結(jié)合我國(guó)實(shí)際，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)、上市定價(jià)提出以下參考方法：

（一）回購(gòu)價(jià)參考定價(jià)方法

1、對(duì)于購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，因各種原因確需轉(zhuǎn)讓的，向政府申請(qǐng)回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)可考慮按原購(gòu)房?jī)r(jià)格、回購(gòu)時(shí)市值扣除原購(gòu)房時(shí)獲得的折扣、原購(gòu)房?jī)r(jià)格及同期銀行存款利息、原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定。

2、對(duì)于購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，上市出售的，政府優(yōu)先回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)=現(xiàn)市價(jià)×（原市價(jià)-原購(gòu)買(mǎi)價(jià)）/原市價(jià)。

3、對(duì)于另購(gòu)其他住房的，政府回購(gòu)原經(jīng)濟(jì)適用住房，回購(gòu)價(jià)=原購(gòu)買(mǎi)價(jià)。

（二）上市補(bǔ)價(jià)參考定價(jià)方法。購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，申請(qǐng)上市轉(zhuǎn)讓或取得經(jīng)濟(jì)適用房完全產(chǎn)權(quán)的，須向政府交納一定比例的土地收益等價(jià)款。政府相關(guān)部門(mén)可參考以下幾種補(bǔ)價(jià)方法收繳土地收益等價(jià)款：

1、土地收益等價(jià)款=現(xiàn)市價(jià)×（原市價(jià)-原購(gòu)買(mǎi)價(jià)）/原市價(jià)。

2、土地收益等價(jià)款=（現(xiàn)市價(jià)-原購(gòu)買(mǎi)價(jià)）×（原市價(jià)-原購(gòu)買(mǎi)價(jià)）/原市價(jià)。

3、土地收益等價(jià)款=（現(xiàn)市價(jià)-原市價(jià)）×（原市價(jià)-原購(gòu)買(mǎi)價(jià)）/原市價(jià)。

說(shuō)明：第一，以上三種補(bǔ)價(jià)方法的差異在于補(bǔ)價(jià)基數(shù)的選取不同，政府可酌情考慮選用其中一種算法；第二，經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易價(jià)格低于政府有關(guān)部門(mén)公布的同地段房屋狀況基本相似的普通商品住房?jī)r(jià)格（以下簡(jiǎn)稱(chēng)指導(dǎo)價(jià)格）的，應(yīng)按指導(dǎo)價(jià)格計(jì)算差價(jià)。買(mǎi)賣(mài)雙房對(duì)指導(dǎo)價(jià)格有異議的，可委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，所需評(píng)估費(fèi)用由委托方承擔(dān)。

三、結(jié)語(yǔ)

經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)住房保障體系的一個(gè)重要組成部分，其實(shí)施效果的好壞直接關(guān)系到我國(guó)住房保障工作的成效。完善經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制，制定合理的回購(gòu)價(jià)和上市補(bǔ)價(jià)方法，對(duì)嚴(yán)把退出關(guān)，控制經(jīng)濟(jì)適用房投機(jī)謀利行為具有重要現(xiàn)實(shí)意義。本文在我國(guó)現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法框架下，參考國(guó)內(nèi)外典型國(guó)家、地區(qū)和城市經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)、上市定價(jià)方法，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際，提出經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)價(jià)和上市補(bǔ)價(jià)參考定價(jià)方法，供相關(guān)政府部門(mén)決策參考。

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篇4

入家庭住房問(wèn)題的主要手段。在過(guò)去十年的發(fā)展過(guò)程中，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、

管理和分配環(huán)節(jié)產(chǎn)生了一系列的問(wèn)題，本文通過(guò)分析我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房存在的問(wèn)題及

現(xiàn)象，在總結(jié)吸收各種研究知識(shí)的基礎(chǔ)上結(jié)合實(shí)際提出了相應(yīng)的改進(jìn)對(duì)策。

[關(guān)鍵詞] 經(jīng)濟(jì)適用房；問(wèn)題；對(duì)策

一、引言

目前我國(guó)房地產(chǎn)迅速發(fā)展，房?jī)r(jià)居高不下，與大量中低收入家庭的支付能力存

在著較大差距。因此，建立完善的住房保障制度是解決中低收入家庭住房問(wèn)題的主

要手段。住房保障制度是我國(guó)社會(huì)保障體系的重要組成部分，是各級(jí)政府社會(huì)職責(zé)

的重要內(nèi)容，也是建立城鎮(zhèn)住房新體制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。我國(guó)的住房保障制度主要包括

三大內(nèi)容：住房公積金制度，提供廉租房以及建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。①

經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品用房，它同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)性、適用性和社

會(huì)保障性三個(gè)特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅的價(jià)格適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能

力；適用性是指強(qiáng)調(diào)住房設(shè)計(jì)和其建筑標(biāo)準(zhǔn)上的使用效果，同時(shí)不降低建筑標(biāo)準(zhǔn)；

社會(huì)保障性是指政府提供保障性質(zhì)的商品性住房滿足中低收入家庭的住房需要。經(jīng)

濟(jì)適用房作為連接福利房與商品房的橋梁，對(duì)于解決中低收入家庭住房需求和提升

中低階層的住房水平、緩解城市住房壓力、保持社會(huì)穩(wěn)定、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、在保障

需求的同時(shí)抑制房?jī)r(jià)具有重要作用，同時(shí)也符合是住房市場(chǎng)細(xì)分和目標(biāo)市場(chǎng)定位的

范疇。

二、我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度的缺陷

（一）經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)運(yùn)作模式不合理

1、經(jīng)濟(jì)適用房既不“經(jīng)濟(jì)”也不“適用”

我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度的主要目的就是為中低收入家庭提供既能滿足他們的住房

要求又能讓他們能夠承受經(jīng)濟(jì)的房?jī)r(jià)。但由于經(jīng)濟(jì)適用房與同區(qū)域的商品房相比定

價(jià)較低，利潤(rùn)空間小，開(kāi)發(fā)商為了降低成本只能擴(kuò)大房間的面積，目前市場(chǎng)上的經(jīng)

濟(jì)適用房的面積都在 100m2以上。這樣一來(lái)，即使經(jīng)濟(jì)適用房的單位面積房?jī)r(jià)較低，

但是總房?jī)r(jià)仍然很高。中低收入的家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房主要是為了滿足家庭的居住

需要，而沒(méi)有必要為了如此大的房屋面積而增加自己的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。同時(shí)一部分高收

入者通過(guò)不法渠道購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，作為出租或炒賣(mài)的投資品，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房旺

銷(xiāo)，誘使經(jīng)濟(jì)適用房越蓋越大，越蓋越豪華，而給真正的低收入者帶來(lái)更重的購(gòu)房

負(fù)擔(dān)，形成了惡性循環(huán)。②雖然目前的經(jīng)濟(jì)適用房的房?jī)r(jià)比同區(qū)域的商品房的房?jī)r(jià)低，

但是針對(duì)中低收入家庭的支付能力來(lái)說(shuō)仍然沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。政策照顧的中低收入家庭中

許多居民仍然沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。除此之外，市場(chǎng)上的經(jīng)濟(jì)適用房為了節(jié)約

成本，往往選在城市偏遠(yuǎn)地區(qū)建房，遠(yuǎn)離市中心，一方面增加了購(gòu)房者的交通費(fèi)用，

另一方面偏遠(yuǎn)地區(qū)的配套設(shè)施不完善也會(huì)對(duì)居民產(chǎn)生影響。如果長(zhǎng)期都選擇再遠(yuǎn)離

市中心的偏遠(yuǎn)地區(qū)建房，可能會(huì)形成所謂的貧民聚集區(qū)而加大社會(huì)階層分化，長(zhǎng)期

以往可能會(huì)給社會(huì)和諧帶來(lái)不安定因素。

2、經(jīng)濟(jì)適用房供求關(guān)系不平衡

經(jīng)濟(jì)適用房是為了解決中低收入家庭而建設(shè)的，但是過(guò)度的建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)作，因此我國(guó)目前采取的經(jīng)濟(jì)適用房制度是為了解決大部

分中低收入家庭的住房問(wèn)題，而實(shí)際上市場(chǎng)上的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)短缺，無(wú)法滿足大

部分中低收入家庭的需要，這樣勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致供不應(yīng)求的現(xiàn)象。

3、經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)不明晰

目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房土地所有權(quán)主體缺位、產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂、邊界模糊?！锻恋?/p>

管理法》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房土地所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使，但并沒(méi)有規(guī)定具

體的操作方案和方法，沒(méi)有明確各級(jí)土地行政管理部門(mén)的職責(zé)。所以經(jīng)濟(jì)適用住房

土地所有權(quán)主體事實(shí)上是缺位的。這引發(fā)了政府各部門(mén)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房土地管理權(quán)

力的爭(zhēng)奪和職責(zé)的推委，管理相當(dāng)混亂，濫用國(guó)家權(quán)力、侵犯經(jīng)濟(jì)適用住房其他主

體的產(chǎn)權(quán)、瀆于職守、等現(xiàn)象都有發(fā)生。

（二）銷(xiāo)售對(duì)象不明確

1、經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象界定不清晰

根據(jù)國(guó)務(wù)院 1998 年 23 號(hào)文件的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)者是中低收入家庭。

而如何根據(jù)我國(guó)國(guó)情和地區(qū)的實(shí)際情況來(lái)界定中低收入家庭是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)對(duì)

象界定的關(guān)鍵。國(guó)際慣用的做法是將一般居民家庭收入劃分成高、中等偏高、中等、

中等偏低、低五個(gè)檔次，其中高收入階層與低收入階層一般都只占極小的部分（大

約各占 10%左右）。而我國(guó)現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房制度中規(guī)定的購(gòu)買(mǎi)者究竟是哪個(gè)階層或

是哪幾個(gè)階層，這一點(diǎn)政府仍沒(méi)有明確的規(guī)定。即使有了明確規(guī)定也要根據(jù)各地的

實(shí)際情況劃分收入線才能確定某些家庭屬于哪個(gè)階層，實(shí)際上目前各地也沒(méi)有明確

的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)制定各地的收入線。從 1998 年我國(guó)開(kāi)始建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房以來(lái)，從這項(xiàng)政策

中受惠的絕大多數(shù)都是中等收入甚至是高收入的家庭，而城鎮(zhèn)的貧困家庭并沒(méi)有因

為這項(xiàng)政策而得到好處。③

2、經(jīng)濟(jì)適用房的分配方式不科學(xué)

由于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)不足，往往無(wú)法滿足市場(chǎng)的需要，因此存在著嚴(yán)重

的供不應(yīng)求的現(xiàn)象。這樣就帶來(lái)一個(gè)新的問(wèn)題，建成的經(jīng)濟(jì)適用房如何分配。根據(jù)

現(xiàn)在的市場(chǎng)現(xiàn)狀，往往是優(yōu)先照顧低收入家庭，但是事實(shí)上即使只照顧低收入家庭，

建成的經(jīng)濟(jì)適用房也無(wú)法全部滿足，為了保證公平公正原則，一些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用

房采取了搖號(hào)的方式。這一方式在候選者中隨機(jī)產(chǎn)生購(gòu)房者，帶有一定的運(yùn)氣色彩，

而且搖號(hào)過(guò)程并不一定是全程公開(kāi)的，不能保證其公正性。在武漢的新聞報(bào)道中曾

提過(guò)，一些專(zhuān)門(mén)的團(tuán)體可以幫助候選人搖得購(gòu)房資格，那么這樣一來(lái)，原本公平的

搖號(hào)方式也變得不公平了。

（三）政府相關(guān)制度法規(guī)不完善

1、經(jīng)濟(jì)適用房政策定位模糊

經(jīng)濟(jì)適用房是社會(huì)保障體系的組成部分，是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問(wèn)題

而修建的社會(huì)保障性質(zhì)的商品住房。但是國(guó)家決定全面推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，并不

僅是為了滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，其中一個(gè)重要推動(dòng)因素和政策目的是

為了擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，在 90 年代中期作為一種宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段承擔(dān)著促

進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)軟著陸的“分外”職責(zé)，經(jīng)濟(jì)適用房成了國(guó)家要發(fā)展的住房供應(yīng)體系的

主體。正是這種政策定位上的模糊，使得在實(shí)際建設(shè)中，經(jīng)濟(jì)適用房就注定了要在

政策房與商品房之間搖擺。這種政策定位的模糊帶來(lái)一系列嚴(yán)重問(wèn)題，政府監(jiān)管難

度加大，經(jīng)濟(jì)適用房政策不會(huì)真正滿足普通中低收入者的住宅需求。④

2、配套的法律法規(guī)不健全

我國(guó)住房保障制度在實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)過(guò)許多問(wèn)題，比如政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)

管不力、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)運(yùn)作模式混亂等，這一系列問(wèn)題的根源在于我國(guó)沒(méi)有相關(guān)

的法律法規(guī)來(lái)確保住房保障體制的正確實(shí)施。國(guó)外許多發(fā)達(dá)國(guó)家都制定了《住宅法》

類(lèi)似的法律法規(guī)，從法律的角度來(lái)明確規(guī)定國(guó)家要保障居民的居住權(quán)利和國(guó)家在住

房保障事務(wù)中應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，有了明確的法律保障，在政策制定和政府監(jiān)管行動(dòng)

中就可以減少許多政策執(zhí)行成本。與之相比，我國(guó)目前才頒布《物權(quán)法》，在內(nèi)容上還

需進(jìn)一步完善，這樣一來(lái)，我國(guó)不健全的住房保障體系的法律基礎(chǔ)必然會(huì)帶來(lái)住房保

障體制的混亂。目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)缺乏社會(huì)保障的商品房市場(chǎng)，片面強(qiáng)調(diào)

市場(chǎng)化而忽略了中低收入住房權(quán)利，這樣的發(fā)展是不健康的，不可持續(xù)的。⑤

3、政府監(jiān)管不力

由于政府管理不夠規(guī)范，監(jiān)控力度不夠，審查不嚴(yán)格，致使有集團(tuán)、高收入者

購(gòu)買(mǎi)多套經(jīng)濟(jì)適用房用于投資的騙購(gòu)行為出現(xiàn)，無(wú)法保證低收入家庭能夠購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)

適用房。在實(shí)際管理中，政府只規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的最高限價(jià)，而具體的房?jī)r(jià)則由開(kāi)

發(fā)商自行決定，導(dǎo)致虛列成本、增加建筑面積變相抬高價(jià)格的行為比較普遍，政府

監(jiān)管缺位導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格大大超越了城鎮(zhèn)中低收入家庭的實(shí)際承受能力，嚴(yán)重

違背了政策初衷。此外，由于經(jīng)濟(jì)適用房是政府劃撥建設(shè)用地，由于行政劃撥的透

明性低，許多開(kāi)發(fā)商為了自身的利益，向決策者行賄、拉攏，導(dǎo)致各種“尋租”行

為泛濫。同時(shí)，一些政府官員，運(yùn)用手中的權(quán)力，人為地“創(chuàng)租、抽租”，

誘使開(kāi)發(fā)商向他們“進(jìn)貢”、與他們分享經(jīng)濟(jì)利益，這進(jìn)一步加劇了“尋租”活動(dòng)的

經(jīng)常性和普遍性，并且也滋生了政府官員的。

4、經(jīng)濟(jì)適用房缺乏完善的退出機(jī)制

目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房制度的相關(guān)政策都集中在市場(chǎng)準(zhǔn)入方面，對(duì)退出機(jī)制考

慮較少。目前我國(guó)中低收入家庭較多，經(jīng)濟(jì)適用房往往供不應(yīng)求，一些家庭在購(gòu)買(mǎi)

了經(jīng)濟(jì)適用房后家庭收入上漲，不再屬于中低收入家庭，那么他們不再是經(jīng)濟(jì)適用

房政策的適用對(duì)象，按照政策就應(yīng)該退出經(jīng)濟(jì)適用房，將經(jīng)濟(jì)適用房讓給其他的中

低收入家庭。如何能夠兼顧各方的利益和權(quán)益是建立經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制的關(guān)鍵。

目前我國(guó)沒(méi)有這方面的規(guī)章制度來(lái)管理經(jīng)濟(jì)適用房的退出問(wèn)題，即便有些家庭收入

上漲也沒(méi)有科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量他們的收入是否不屬于中低收入家庭，更沒(méi)有合理的

制度來(lái)管理他們的退出問(wèn)題。

三、我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度的改進(jìn)對(duì)策

（一）建立合理的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)運(yùn)作模式

第一要提高經(jīng)濟(jì)適用房的適用性，按照中低收入標(biāo)準(zhǔn)來(lái)設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)適用房，推廣

以小戶(hù)型為主的經(jīng)濟(jì)適用房，滿足中低收入家庭的住房需要，符合中低收入家庭的

購(gòu)買(mǎi)能力，改變目前市場(chǎng)上經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模、面積不合理的現(xiàn)象；第二要豐富經(jīng)濟(jì)

適用房供給方式，在大力興建經(jīng)濟(jì)適用房的同時(shí)，發(fā)展二手房市場(chǎng)和廉租房來(lái)解決

中低收入家庭的住房問(wèn)題以緩解經(jīng)濟(jì)適用房緊張的供求關(guān)系。二手房盡管性能上無(wú)

法與新房相比，但價(jià)錢(qián)上便宜，面積適中，而且房源多，對(duì)于中低收入家庭來(lái)說(shuō)經(jīng)

濟(jì)實(shí)用。廉租房對(duì)于中低收入家庭來(lái)說(shuō)，需要一次支付的金額較少，減輕了他們的

負(fù)擔(dān)，同時(shí)也滿足了他們的住房需求；第三要完善產(chǎn)權(quán)管理制度，

建立共有的產(chǎn)權(quán)制度，由國(guó)家和購(gòu)買(mǎi)者共同擁有產(chǎn)權(quán)，政府是出資者，而居民作為

購(gòu)買(mǎi)者和受助者，共同領(lǐng)取房產(chǎn)證，并按照出資比例來(lái)行使自身的權(quán)利，同時(shí)完善

住房產(chǎn)權(quán)登記制度，嚴(yán)格管理，控制經(jīng)濟(jì)適用房的非法買(mǎi)賣(mài)。

（二）嚴(yán)格對(duì)銷(xiāo)售對(duì)象的審核

首先應(yīng)該明確制定科學(xué)的中低收入標(biāo)準(zhǔn)，綜合考慮國(guó)家平均水平和地區(qū)的平均

水平之間的差異。由于房地產(chǎn)具有明顯的地區(qū)性和唯一性，各地區(qū)的地理位置不同，

經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同，人民的生活水平和工資也有差異，因此在制定中低收入標(biāo)準(zhǔn)要結(jié)合

當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況；其次要多方探討科學(xué)的分配方式，目前的經(jīng)濟(jì)適用房分配方式還

不是特別科學(xué)，購(gòu)房者主要依靠運(yùn)氣成分，長(zhǎng)期運(yùn)作可能無(wú)法使民眾滿意。建立一

個(gè)合理的管理機(jī)制，按照申請(qǐng)的順序或是貧困程度來(lái)分配更加合理一些。這樣就必

須有完善的登記程序，來(lái)保證正確的順序。

（三）完善相關(guān)的制度法規(guī)

最基本的措施是準(zhǔn)確定位政策。經(jīng)濟(jì)適用房是社會(huì)保障體系的組成部分，不能

成為完全的市場(chǎng)化領(lǐng)域。國(guó)家大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的核心政策目標(biāo)應(yīng)是解決城鎮(zhèn)中

低收入群體的基本住房需求，滿足人的生存發(fā)展權(quán)。在現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人們

收入水平已經(jīng)到達(dá)一定高度的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)適用房的政策定位應(yīng)擯棄原來(lái)的擴(kuò)大內(nèi)需

拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策目標(biāo)，政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)應(yīng)該理解為是政府對(duì)市場(chǎng)失

靈和缺陷的一種彌補(bǔ)和修正。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的部分市場(chǎng)主體由于存在能力差異，

信息不對(duì)稱(chēng)和不公平競(jìng)爭(zhēng)等因素的影響在市場(chǎng)主導(dǎo)的一級(jí)分配過(guò)程中面臨不利地

位，造成收入水平低，貧困和弱勢(shì)群體的出現(xiàn)，集中的表現(xiàn)是沒(méi)有能力在商業(yè)房地

產(chǎn)市場(chǎng)滿足自己的基本住房需求，而政府作為人民利益的代表必須解決這部分群體

的生存困難，在二級(jí)分配中向其偏移。所以說(shuō)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)更是一項(xiàng)民生政策、

社會(huì)政策，政府應(yīng)牢牢把握住這項(xiàng)政策的價(jià)值取向不偏離。

第二要健全配套法律法規(guī)，加強(qiáng)政府監(jiān)管。完善《物權(quán)法》，制定《住宅法》是

完善住房保障體制最根本的要求。從法律的角度來(lái)保障經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)運(yùn)作，規(guī)

范經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中的各種行為，嚴(yán)厲打擊各種擾亂經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)分配的不法行

為。在法律基礎(chǔ)上大力增加經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)，緩解供求關(guān)系嚴(yán)重倒掛現(xiàn)象，調(diào)

控商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格泡沫，嚴(yán)格管理土地出讓制度，減少“尋租”行為，杜絕政

府官員和開(kāi)發(fā)商之間的行賄受賄關(guān)系。實(shí)行最嚴(yán)格的資格審查制度，既要針對(duì)地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)商，嚴(yán)格招投標(biāo)制度，充分競(jìng)爭(zhēng)，保障有資質(zhì)有實(shí)力，管理規(guī)范的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入

經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)；也要嚴(yán)格購(gòu)房者資格審核，制定面向社會(huì)公開(kāi)，內(nèi)容詳細(xì)，

身份審核嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)流程，建立科學(xué)的購(gòu)買(mǎi)者收入界定標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)厲打擊

騙購(gòu)和高收入者投機(jī)行為，保證中低收入群體的利益。再者政府要加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)的監(jiān)

管，并對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房采取政府分配方式，而不是將其推向市場(chǎng)，讓開(kāi)發(fā)商定價(jià)及銷(xiāo)

售。

第三要建立合理的退出機(jī)制，通過(guò)完善經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)制度，對(duì)家庭經(jīng)濟(jì)狀

況明顯好轉(zhuǎn)的住戶(hù)引入合理的退出機(jī)制，鼓勵(lì)其退出經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)貼范圍，可由

政府出資回收住房，將住房再分配，引入新的補(bǔ)貼家庭，形成良性循環(huán)。

四、結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房制度是住房保障體制的主要組成部分，自從 1998 年發(fā)展以來(lái)

取得了一定的成效也產(chǎn)生了許多問(wèn)題，要解決這些問(wèn)題，必須從完善相關(guān)法律法規(guī)

入手，只有政府制定了切實(shí)可行的制度并依據(jù)制度行事，才能將經(jīng)濟(jì)適用房工程開(kāi)

展下去，成為真正的民心工程。本文主要是對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度目前存在的問(wèn)題

進(jìn)行了整體研究并對(duì)這些問(wèn)題提出了相應(yīng)的改進(jìn)對(duì)策，但具體的實(shí)施措施還需要進(jìn)

一步研究。

參考文獻(xiàn)

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篇5

一、存在的問(wèn)題

檢查中發(fā)現(xiàn)存在以下主要問(wèn)題：

（一）不執(zhí)行政府價(jià)格主管部門(mén)的審批價(jià)格，擅自漲價(jià)。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房在價(jià)格主管部門(mén)制定的綜合平均價(jià)范圍內(nèi)進(jìn)行銷(xiāo)售，個(gè)別房地產(chǎn)公司綜合平均價(jià)超過(guò)審批綜合平均價(jià)格的最高標(biāo)準(zhǔn)1890元/平方米，超標(biāo)準(zhǔn)銷(xiāo)售達(dá)到1982元/平方米，超幅近達(dá)1.05%。

（二）重復(fù)收取權(quán)屬登記費(fèi)和房產(chǎn)證工本費(fèi)。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的工本費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房戶(hù)，按80元/戶(hù)收取。在收取按揭購(gòu)房戶(hù)的權(quán)屬登記費(fèi)時(shí)，不僅收取了80元/戶(hù)他項(xiàng)權(quán)利登記費(fèi)，還收取了80元/戶(hù)他項(xiàng)權(quán)利證費(fèi)。

（三）在收取經(jīng)濟(jì)適用房房款外另行收取單元防盜門(mén)款。根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)中含單元防盜門(mén)或單元電子防盜門(mén)，不得另行計(jì)價(jià)收費(fèi)。而部分房產(chǎn)公司在辦理入住時(shí)，向購(gòu)房者收取單元電子防盜門(mén)款。

（四）擴(kuò)大范圍、自定標(biāo)準(zhǔn)收取制圖費(fèi)。根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理房屋權(quán)屬登記時(shí)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行測(cè)繪所發(fā)生的費(fèi)用由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，不得向購(gòu)房者另行收費(fèi)。個(gè)別房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在辦理房產(chǎn)證時(shí)向購(gòu)房戶(hù)收取制圖費(fèi)20元/證。

（五）自定收費(fèi)項(xiàng)目收取熱表卡費(fèi)。有的房產(chǎn)公司在建設(shè)中安裝了分戶(hù)鎖閉閥，在入住時(shí)向購(gòu)房戶(hù)以熱表卡的名義收取了熱表卡費(fèi)、安裝費(fèi)。

（六）擴(kuò)大范圍收取交易手續(xù)費(fèi)。根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定，新建商品房的交易手續(xù)費(fèi)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。個(gè)別房產(chǎn)公司擴(kuò)大范圍向購(gòu)房戶(hù)收取1.5元/平方米。

（七）自立項(xiàng)目收取辦證手續(xù)費(fèi)。根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同第十五條的約定，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有義務(wù)為購(gòu)房者辦理房屋權(quán)屬證。而個(gè)別房產(chǎn)公司擴(kuò)大范圍向購(gòu)房戶(hù)收取辦證手續(xù)費(fèi)200元/戶(hù)。

（八）超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取合同工本費(fèi)。

（九）房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有不執(zhí)行或推遲執(zhí)行相關(guān)政策的現(xiàn)象。

二、成因分析

（一）房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未嚴(yán)格按政策執(zhí)行綜合平均價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。價(jià)格主管部門(mén)在制定綜合平均價(jià)同時(shí)，要求企業(yè)自行在規(guī)定幅度內(nèi)自行確定樓層差、朝向差，但有的房地產(chǎn)公司在實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)流于形式，要求備案的沒(méi)有備案，或有備案的沒(méi)有按備案原價(jià)執(zhí)行，在整個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程中沒(méi)有完整的銷(xiāo)售記錄。致使個(gè)別房屋銷(xiāo)售價(jià)格樓層差、朝向差超出正常值。

（二）對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)政策學(xué)習(xí)、掌握不到位。對(duì)于代收代繳費(fèi)用問(wèn)題，有的企業(yè)沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家政策及相關(guān)文件的規(guī)定，而是企業(yè)間相互效仿、借鑒。

（三）現(xiàn)行政策規(guī)定中個(gè)別內(nèi)容相對(duì)滯后?，F(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房（安居房）的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是1986年制定的。20年前制定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)在的生活水平不符，雖然有相關(guān)規(guī)定可以協(xié)商退款（如廚房和衛(wèi)生間沒(méi)有瓷磚及衛(wèi)生潔具、毛地面、只有進(jìn)戶(hù)門(mén)而房?jī)?nèi)沒(méi)有木門(mén)等），但是很多房產(chǎn)公司在這方面作的不到位，損害了消費(fèi)者的利益。

三、對(duì)策建議

（一）充分認(rèn)識(shí)到治理房地產(chǎn)亂收費(fèi)工作的長(zhǎng)期性、重要性、艱巨性和復(fù)雜性，要監(jiān)督國(guó)家給予經(jīng)濟(jì)適用房的各項(xiàng)優(yōu)惠政策是否落實(shí)到位；同時(shí)加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)督檢查力度，切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。要從根本上遏制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的亂收費(fèi)行為，對(duì)屢查屢犯、強(qiáng)制收費(fèi)、變相收費(fèi)等違法行為要加大整治力度，通過(guò)向新聞媒體曝光性質(zhì)惡劣的房地產(chǎn)價(jià)格違法案件，起到警示、震懾作用，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自覺(jué)規(guī)范自身行為。

篇6

“房票”加價(jià)轉(zhuǎn)讓

拆遷戶(hù)將經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房資格賣(mài)給他人，獲利近9萬(wàn)元。房?jī)r(jià)上漲，拆遷戶(hù)意欲反悔。

2007年底，由于城市改造，市民王琴所住的房子被拆遷了，并獲得7萬(wàn)余元的拆遷款。

依照政策規(guī)定，被拆遷戶(hù)可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房，王琴當(dāng)即提出了申請(qǐng)，很快得到批準(zhǔn)并拿到購(gòu)房票。2008年1月上旬，王琴與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂銷(xiāo)售協(xié)議，約定買(mǎi)一套77平方米的經(jīng)適房。王琴是被拆遷的優(yōu)撫安置對(duì)象，按照相關(guān)政策，原本26萬(wàn)元的房子，對(duì)王琴僅售17.3萬(wàn)元。

2008年1月16日，王琴與一位叫李霞的來(lái)到售樓處，匆忙交齊了房款。

原來(lái)，王琴因?yàn)橘Y金緊張，連日不?；I款，當(dāng)她聽(tīng)說(shuō)李霞準(zhǔn)備購(gòu)房，便與其簽訂了“房票”買(mǎi)賣(mài)合同，將房子以26萬(wàn)元賣(mài)給李霞。因?yàn)閲?guó)家有關(guān)部門(mén)規(guī)定，經(jīng)適房購(gòu)買(mǎi)未滿5年的，不得上市交易，所以雙方在合同中約定，房屋所有人還是王琴，待5年期滿后再辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

不久，李霞從王琴手中拿到了房子的鑰匙。

半年后，王琴看到周邊的房子“呼呼”地上漲，便找到李霞，欲返還房款收回房子，但李霞拒絕。

2009年上半年，李霞全家搬進(jìn)了新房。

一審判決合同無(wú)效

一審法院判決，雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，各自應(yīng)把房屋和房款退還給對(duì)方。

2009年底，王琴一紙?jiān)V狀將李霞訴至區(qū)法院，請(qǐng)求判決被告李霞返還房產(chǎn)。

庭審中，原告王琴表示，當(dāng)初將房屋賣(mài)給李霞的原因是父親突患重病，其只好將房子賣(mài)掉籌錢(qián)為父親治病。被告李霞說(shuō)，當(dāng)初王琴無(wú)力繳納購(gòu)房款，但又不愿意放棄購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的機(jī)會(huì)，于是才找到了她賣(mài)了“房票”，并從中賺了9萬(wàn)元差價(jià)。

2007年建設(shè)部等國(guó)家七部委的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第30條規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)?！蓖跚僬J(rèn)為，依照上述規(guī)定，自己賣(mài)房， 違反了國(guó)家的強(qiáng)制性規(guī)定。既然國(guó)家規(guī)定未過(guò)5年時(shí)限的經(jīng)適房不能買(mǎi)賣(mài)，那么她與李霞之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬無(wú)效。被告李霞應(yīng)將房子返還。

李霞辯解認(rèn)為：我向王琴買(mǎi)房的時(shí)候本打算買(mǎi)商品房，恰巧遇到有資格購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的王琴表示其無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，愿將房屋轉(zhuǎn)讓。由于自己購(gòu)買(mǎi)原告王琴的房屋，錯(cuò)過(guò)了購(gòu)買(mǎi)其他房子的機(jī)會(huì)。時(shí)下，房?jī)r(jià)大幅上漲，如法院判決我將房屋返還原告王琴，我想要目前在同樣地段購(gòu)買(mǎi)同等面積的房屋，至少要多花兩三倍的錢(qián)，其中損失該由誰(shuí)承擔(dān)？

被告李霞表示，未過(guò)5年期限的經(jīng)適房買(mǎi)賣(mài)，屬于標(biāo)的物有瑕疵的買(mǎi)賣(mài)行為，應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，這是一種違約責(zé)任，并非無(wú)效合同責(zé)任。在當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高的情況下，房屋出賣(mài)人如果因自己的買(mǎi)賣(mài)行為違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定為由，主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，試圖通過(guò)訴訟要回正在不斷升值的房屋，以極小的法律代價(jià)取得極大的不法利益，這對(duì)買(mǎi)房人極不公平。如果出賣(mài)人的這種“陰謀”能夠得逞，不僅嚴(yán)重?fù)p害買(mǎi)受人的利益，也是對(duì)誠(chéng)信原則的極大挑釁。

區(qū)法院審理后認(rèn)為，建設(shè)部等國(guó)家七部委的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的當(dāng)事人在5年內(nèi)不得上市交易，這就意味著，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的人在5年之內(nèi)對(duì)該住房并沒(méi)有完全的產(chǎn)權(quán)，屬和國(guó)家共有的房屋，即經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)房人在購(gòu)得房屋5年內(nèi)只是該房屋的共有人之一，作為共有人在沒(méi)有取得另一共有人同意的情況下處分共有房屋，顯然違反了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的強(qiáng)制性規(guī)定。

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第（六）項(xiàng)規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。王琴在出售房屋時(shí)尚未取得權(quán)屬證書(shū)，且至今未能領(lǐng)取，同樣違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。法院認(rèn)定，雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，雙方各自把房屋和房款退還給對(duì)方，房屋裝修費(fèi)用11.9萬(wàn)元，酌定王琴賠償李霞裝修款的80%。判決生效起十日內(nèi)李霞將房子退還給李霞，王琴將26萬(wàn)元房款和9.5萬(wàn)元裝修賠償款歸還給李霞。

終審認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)不“違法”

二審法院認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)合法有效。

市中級(jí)法院審理認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)政策，雖然王琴至今還沒(méi)有領(lǐng)取房屋的權(quán)屬證書(shū)，但這并不影響房屋轉(zhuǎn)讓的合同效力，撤銷(xiāo)區(qū)法院的一審判決，改判李霞與王琴當(dāng)初簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，王琴在5年期限到期后，配合李霞辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

“判例”會(huì)不會(huì)引來(lái)“跟風(fēng)”

業(yè)內(nèi)人士憂慮：“假如這個(gè)判決形成判例，那以后經(jīng)適房私下買(mǎi)賣(mài)的會(huì)很多?！?/p>

篇7

1、本合同為經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)簽約使用文本。簽約前，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，與出賣(mài)人充分協(xié)商，達(dá)成一致意見(jiàn)。

2、本合同所稱(chēng)經(jīng)濟(jì)適用房是指按《武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦

法》，由市人民政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷(xiāo)售價(jià)格，面向本市中低收入、住房困難并取得《武漢市城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房資格證明》的家庭出售的具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，一戶(hù)限購(gòu)一套。

本合同文本同時(shí)適用于經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目?jī)?nèi)非住宅的買(mǎi)賣(mài)。

3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后的空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

4、對(duì)合同文本【 】中選擇的內(nèi)容、空格部位的填寫(xiě)及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。【 】中選擇的內(nèi)容，以劃√方式選定;對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買(mǎi)賣(mài)雙方不做約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。

5、在簽訂合同前，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示應(yīng)由出賣(mài)人提供的有關(guān)證書(shū)、證明文件。

6、本合同條款由武漢市房產(chǎn)管理局、武漢市工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。

武漢市經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同

合同雙方當(dāng)事人：

出賣(mài)人：

注冊(cè)地址： 郵 編：

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： 資質(zhì)證書(shū)號(hào)：

法定代表人： 聯(lián)系電話：

委托人： 地 址：

郵 編： 聯(lián)系電話：

委托機(jī)構(gòu)：

注冊(cè)地址： 郵 編：

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： 資質(zhì)證書(shū)號(hào)：

法定代表人： 聯(lián)系電話：

買(mǎi)受人： 籍貫： 性 別：

住 址： 郵 編：

身份證號(hào)碼： 聯(lián)系電話：

配偶： 性別： 身份證號(hào)碼：

委托人： 性別： 電話號(hào)碼：

身份證號(hào)碼： 地址：

《武漢市城鎮(zhèn)民居民購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房資格證明》編號(hào)：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)經(jīng)濟(jì)適用房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條　項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

出賣(mài)人以劃撥方式取得位于 、編號(hào)為

的地塊的土地使用權(quán)，面積 平方米，

規(guī)劃用途為 ，【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為 ，《國(guó)有土地使用證》編號(hào)： 。

出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn)，在該地塊建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，項(xiàng)目名稱(chēng)：

，批準(zhǔn)文件號(hào)： ;《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》編號(hào)： ;《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào)： ;《建筑工程施工許可證》編號(hào)： 。

第二條 經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售依據(jù)

該經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目經(jīng)核查批準(zhǔn)，準(zhǔn)予上市銷(xiāo)售。《武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房(預(yù))售許可證》編號(hào)為：武經(jīng)房【 】 號(hào)。

第三條 買(mǎi)受人所購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的基本情況

1、 買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的房屋為住宅，土地性質(zhì)為劃撥用地。所購(gòu)買(mǎi)的住

房為【現(xiàn)房】【預(yù)售房】，買(mǎi)受人所購(gòu)住房為本合同第一條規(guī)定項(xiàng)目中的第 　棟【座】 　單元 　層 號(hào)房，戶(hù)型為 房 廳 廚

衛(wèi)，封閉式陽(yáng)臺(tái) 個(gè)，非封閉陽(yáng)臺(tái) 個(gè)(見(jiàn)附件一)。

該住房層高為 米，屬 結(jié)構(gòu)。

該住房合同約定建筑面積共 平方米，其中，套內(nèi)建筑面積 平方米，共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e 平方米(有關(guān)共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二)。

2、買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的房屋為非住宅，土地性質(zhì)為劃撥用地。所購(gòu)買(mǎi)的房屋為【現(xiàn)房】【預(yù)售房】。買(mǎi)受人所購(gòu)房屋為本合同第一條規(guī)定項(xiàng)目中的第 　棟【座】 　單元 　層 號(hào)房(見(jiàn)附件一)。

該房屋層高為 米，屬 結(jié)構(gòu)。

該房屋合同約定建筑面積共 平方米，其中，套內(nèi)建筑面積 平方米，共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e 平方米(有關(guān)共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二)。

3、如無(wú)特別約定，該房屋在建筑材料、設(shè)計(jì)、防火、給排水、隔音、照明、節(jié)能、環(huán)境等方面均應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)的國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

第四條計(jì)價(jià)依據(jù)、方式與價(jià)款

1、該房屋屬于政府定價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用住房。

政府定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)文號(hào)為：武價(jià)函【 】 號(hào)，核定銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格為建筑面積每平方米 元。

出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按建筑面積計(jì)算該房屋價(jià)格，買(mǎi)受人所購(gòu)房屋建筑面積 平方米，基準(zhǔn)價(jià)格為建筑面積每平方米 元，核準(zhǔn)的樓層調(diào)節(jié)率為 %，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格為建筑面積每平方米 元×(1±%)= 元，合計(jì)總金額為： 百 拾 萬(wàn) 千

百 拾 元整。

2、該房屋屬非政府定價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目?jī)?nèi)行政劃撥土地上建設(shè)的非住宅用房。

出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按建筑面積計(jì)算房屋價(jià)格，買(mǎi)受人所購(gòu)房屋建筑面積 平方米，雙方約定價(jià)格為建筑面積每平方米

元，合計(jì)總金額為 百 拾 萬(wàn) 千 百 拾 元整。

第五條出買(mǎi)人不得向買(mǎi)受人收取該房?jī)r(jià)款外的費(fèi)用。經(jīng)批準(zhǔn)未計(jì)入銷(xiāo)售價(jià)格的代收、代繳費(fèi)用，經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)，同意由出賣(mài)人代收代繳時(shí)，出賣(mài)人必須出示委托收費(fèi)部門(mén)出具的合法委托及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，且不得加價(jià)代收。

第六條 面積確認(rèn)及面積差異處理

根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

房屋交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按以下第 種方式進(jìn)行處理：

1、雙方同意按以下原則進(jìn)行處理：

(1)面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款;

(2)面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房;

買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房之日起30天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按中國(guó)人民銀行規(guī)定的即時(shí)貸款利率付給利息。

買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

面積誤差=　 ×100﹪

因規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)變更批準(zhǔn)之日起15日內(nèi)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

2、 雙方自行約定：

(1) ;

(2)

第七條　付款方式及期限

買(mǎi)受人按下列第　種方式按期付款：

1、一次性付款：

2、分期付款：。

3、其他方式： 。

第八條 交付期限及條件

出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在 年 月 日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列條件的經(jīng)濟(jì)適用房交付買(mǎi)受人使用。

1、該房屋工程檢驗(yàn)合格，已向建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)辦妥竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。

2、該房屋已取得經(jīng)濟(jì)適用住房交付使用批準(zhǔn)文件。

3、出賣(mài)人與買(mǎi)受人關(guān)于下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑交付日期及條件的約定：

(1)供水 。

(2)供電 。

(3)供氣 。

(4)排水 。

(5)綠化 。

(6)有線電視、寬帶 。

(7)小高層、高層電梯 。

因不可抗力或者買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中約定的其他原因，需要延期交付使用的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在原因發(fā)生之日起15日內(nèi)書(shū)面告之買(mǎi)受人。出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期。

該房屋達(dá)到交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示相關(guān)規(guī)定的證明文件，

并簽署房屋交接單。所購(gòu)房屋為住宅的，出賣(mài)人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)。

由于買(mǎi)受人原因，未能按期交付的，雙方同意按下列方式處理：

1、。

2、。

第九條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定

經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買(mǎi)受人所購(gòu)房屋使用功能的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。

1、買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書(shū)面答復(fù)。

買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更。出賣(mài)人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)書(shū)面通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。

2、買(mǎi)受人退房時(shí)，出賣(mài)人須在買(mǎi)受人提出退房要求之日起

天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按中國(guó)人民銀行規(guī)定的即時(shí)貸款利率付給利息。

3、買(mǎi)受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣(mài)人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第十條　違約責(zé)任

(一)出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣(mài)人原因，造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣(mài)人承擔(dān)全部責(zé)任。

(二)買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任

買(mǎi)受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第 種方式處理：

1.按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)

(1)逾期在 日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限的第二日起至實(shí)際金額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之 的違約金，合同繼續(xù)履行;

(2)逾期超過(guò) 日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的 %向出賣(mài)人支付違約金，出賣(mài)人將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，合同終止履行。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，

經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限的第二日起至實(shí)際金額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之 (該比率應(yīng)不小于本款第(1)項(xiàng)中的比率)的違約金。

本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第七條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額;采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

2、。

(三)出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任

除本合同第八條規(guī)定的特殊情況處，出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將該房屋交付買(mǎi)受人使用，按下列第 種方式處理：

1、按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)

(1)逾期不超過(guò) 日之內(nèi)，自本合同第九規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之 的違約金，合同繼續(xù)履行;

(2)逾期超過(guò) 日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同書(shū)面通知到達(dá)之日起 日內(nèi)退

還全部已付款并按中國(guó)人民銀行規(guī)定的即時(shí)貸款利率支付利息及按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的 %向買(mǎi)受人支付違約金，合同終止履行。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之 (該比率應(yīng)不小于本款第(1)項(xiàng)中的比率)的違約金。

2、。

(四)出賣(mài)人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任

出賣(mài)人交付使用的房屋的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定(附件三)的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人按照下列第 種方式處理。

1、出賣(mài)人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。裝飾、設(shè)備差價(jià)以工程造價(jià)管理部門(mén)核定的為準(zhǔn)。

2、。

(五)關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在該房屋交付使用之日起 日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的相關(guān)證件資料交付給買(mǎi)受人自行辦理權(quán)屬登記或接受買(mǎi)受人委托代為辦理權(quán)屬登記。

如因出賣(mài)人的責(zé)任，造成買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第 項(xiàng)處理：

1、買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房要求之起 日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jī)r(jià)款的 %賠償買(mǎi)受人損失。

2、買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的 %向買(mǎi)受人支付違約金。

3、。

第十一條 保修責(zé)任

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的該房屋的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為本合同的附件。出賣(mài)人自經(jīng)濟(jì)適用住房交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

買(mǎi)受人與出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

在該房屋保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣(mài)人原因造成的損壞，出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由買(mǎi)受人承擔(dān)。

第十二條 買(mǎi)受人的房屋僅作 使用。買(mǎi)受人使用期間不得擅自改變?cè)摲课莸慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買(mǎi)受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享有與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共部分和設(shè)施，并按占地和共用部位分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

出賣(mài)人不得擅自改變與該房屋有關(guān)聯(lián)的共用部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。

第十三條 買(mǎi)賣(mài)雙方就下列事項(xiàng)約定：

1、該房屋所在項(xiàng)目以下部位和設(shè)施等全體業(yè)主享有所有權(quán)：

(1)物業(yè)管理用房;

(2) 。

2、買(mǎi)受人遵守業(yè)主臨時(shí)公約，履行出賣(mài)人與 物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

3、 。

第十四條 已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市的規(guī)定

根據(jù)《武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》(武政【xx】30號(hào))有關(guān)規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房，須在取得《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》滿五年后，才能按市場(chǎng)價(jià)上市出售。出售時(shí)，買(mǎi)受人須在市、區(qū)房產(chǎn)交易窗口按照該房屋屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)與購(gòu)買(mǎi)時(shí)該房屋總價(jià)差額的一定比例交納收益。具體比例按市房產(chǎn)管理局、市物價(jià)局屆時(shí)公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。憑繳款證明、辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，土地性質(zhì)變更為“出讓土地”。

第十五條 合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，按下列第 種方式解決：

1、提交武漢仲裁委員會(huì)仲裁;

2、依法向人民法院起訴。

第十六條 本合同未盡事項(xiàng)，由雙方另簽訂補(bǔ)充協(xié)議(附件四)。

第十七條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。

第十八條 本合同連同附件共 頁(yè)，一式 份，具有同等法律效力。合同持有情況如下：出賣(mài)人 份，買(mǎi)受人 份，

份。

第十九條 本經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，由出賣(mài)人在合同生效之日起 日內(nèi)連同《武漢市城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房資格證明》原件一并向區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記備案。

第二十條 本合同自雙方簽訂之日起生效。

出賣(mài)人(簽章)： 買(mǎi)受人(簽章)：

【法定代表人】

【委托人】： 【委托人】：

(簽章) (簽章)

年 月 日簽于：

附件一：該經(jīng)濟(jì)適用住房所在樓層房屋平面圖

出賣(mài)人(簽章)： 買(mǎi)受人(簽章)：

附件二：共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明

出賣(mài)人(簽章)： 買(mǎi)受人(簽章)：

附件三：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

1、外墻：。

2、內(nèi)墻：。

3、天棚：。

4、地面：。

5、門(mén)窗：。

6、廚房：。

7、衛(wèi)生間：。

8、陽(yáng)臺(tái)：。

9、電梯：。

10、其他：。

出賣(mài)人(簽章)： 買(mǎi)受人(簽章)：

篇8

唐朝賣(mài)房“先問(wèn)親鄰”

唐朝出臺(tái)了一種持續(xù)了一千多年的限購(gòu)政策：“天下諸郡……有田宅產(chǎn)業(yè)……先已親鄰買(mǎi)賣(mài)?！保ā短茣?huì)要》卷85）即全國(guó)不管哪個(gè)城市，一切地皮和房產(chǎn)，想出售，先問(wèn)親戚和鄰居。

此后，五代十國(guó)規(guī)定，賣(mài)房的時(shí)候，先問(wèn)四鄰和族人是否想買(mǎi)，如果他們不愿，或者出的價(jià)太低，你才能賣(mài)給其他人。宋朝規(guī)定得比五代十國(guó)時(shí)還要細(xì)致，明確了征求意見(jiàn)的順序：先問(wèn)族人，后問(wèn)四鄰。

假如你不問(wèn)親鄰，親鄰發(fā)現(xiàn)你的房子住了新人，可在一年（南宋改為三年）內(nèi)向官府告狀，要求以原價(jià)贖回，重新出售，并以房親為第一售房對(duì)象，四鄰為第二售房對(duì)象。除非親鄰們逃荒逃到了外地，你急等用錢(qián)，又無(wú)法詢(xún)問(wèn)，你不得不賣(mài)房，同時(shí)有見(jiàn)證人簽字畫(huà)押，有買(mǎi)賣(mài)合同，有繳稅證明，有公章，政府才不予追究。

這種規(guī)定是為了保護(hù)當(dāng)時(shí)的宗族制度。中國(guó)古代的社會(huì)基礎(chǔ)是宗族制度，一切的不動(dòng)產(chǎn)在法律和道德兩個(gè)層面都是個(gè)人與族人所共有的，尤其是房屋這種由祖上遺留的房產(chǎn)，如果未經(jīng)叔伯兄弟同意就出售，很可能傷害其情感與利益。為了維護(hù)這種基礎(chǔ)制度的穩(wěn)定，減少宗族內(nèi)部的糾紛，朝廷規(guī)定在賣(mài)房前一定要先征求親屬的同意。另外，也為了便于親鄰檢舉，進(jìn)而便于政府控制每一戶(hù)居民。簡(jiǎn)言之，政府人為設(shè)置親鄰障礙，必定減少住房交易，必定增加居民遷徙的難度，這樣把百姓都固定到土地上，統(tǒng)計(jì)人口也好，征收賦稅也好，勘破案件也好，都變得很容易。

宋朝禁止京官在京二套房

宋真宗大中祥符七年詔令：“現(xiàn)任京朝官除所居外，無(wú)得于京師購(gòu)置產(chǎn)業(yè)。”當(dāng)時(shí)之所以會(huì)出臺(tái)這樣的詔令，一是為了限制兼并，二是為了平衡住房市場(chǎng)上的供需矛盾，讓老百姓有房可買(mǎi)。

現(xiàn)在政府出讓國(guó)有土地給開(kāi)發(fā)商，用的方式是招、拍、掛，即招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌。宋朝朝廷同樣是這樣賣(mài)地的，不過(guò)當(dāng)時(shí)不叫招標(biāo)和拍賣(mài)，而是叫作“實(shí)封投狀”：朝廷公布地塊和底價(jià)，有意向的買(mǎi)家把自己能出的價(jià)錢(qián)寫(xiě)在紙上，裝到 信封里，投進(jìn)朝廷指定的標(biāo)箱，報(bào)價(jià)期滿，朝廷開(kāi)箱，公開(kāi)念出各人的報(bào)價(jià)，出價(jià)最高者可以買(mǎi)到地皮。

明清禁止官員在工作地買(mǎi)房

明清兩代，不許官員買(mǎi)房的政策進(jìn)一步擴(kuò)大化，朝廷禁止所有官員在工作所在地買(mǎi)房。明朝的規(guī)定是這樣的：“凡有司官吏，不得于見(jiàn)任處所置買(mǎi)田宅。違者笞五十，解任，田宅入官?！保ā睹鞔衫齾R編萬(wàn)歷問(wèn)刑條例任所置買(mǎi)田宅》）敢在工作所在地買(mǎi)房，讓朝廷得知，打五十大板，開(kāi)除公職，最后還要沒(méi)收你買(mǎi)的房子。

清朝的規(guī)定則在照搬明朝法律的基礎(chǔ)上又加了一條：“旗員歷任外省，有在任所置產(chǎn)者，勒限責(zé)令，變價(jià)回旗。如有隱匿不報(bào)，查出財(cái)產(chǎn)入官，地方官失察，照例議處?！保ā肚?shí)錄》卷8）就是說(shuō)，不光限制官員購(gòu)房，還限制旗人購(gòu)房，凡旗人去外地工作，膽敢在工作地買(mǎi)房，其所買(mǎi)房產(chǎn)由朝廷強(qiáng)制拍賣(mài)，拍賣(mài)所得歸政府所有。如發(fā)現(xiàn)旗人在工作所在地買(mǎi)房，當(dāng)?shù)毓賳T也有責(zé)任向朝廷舉報(bào)，如不舉報(bào)，一旦查出，跟著買(mǎi)房人一起受處分。

明清政府何以要這樣規(guī)定？目的是嚴(yán)防官員腐敗，維護(hù)自身統(tǒng)治。畢竟官員收賄方式花樣繁多，又唯獨(dú)無(wú)償或者低價(jià)受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)最難查清，于是干脆就不讓他們?cè)诠ぷ鞯負(fù)碛蟹慨a(chǎn)。那些在任職地買(mǎi)了房的，會(huì)被默認(rèn)為貪污，受到嚴(yán)懲。

明太祖逼官員給窮人蓋房

《明太祖實(shí)錄》記載：洪武七年農(nóng)歷八月，朱元璋給南京的官員下了一道圣旨，在龍江找了一塊閑置土地，蓋了260間瓦房，供沒(méi)有住房的南京人居住。南京的官員很快執(zhí)行了。一個(gè)月后，朱元璋又給上海（當(dāng)時(shí)叫華亭縣）的官員下旨，讓他們對(duì)宋朝留下來(lái)的居養(yǎng)院進(jìn)行翻修，修好后讓沒(méi)有住房的上海人居住。上海的地方官也很快執(zhí)行了。

試點(diǎn)成功，朱元璋認(rèn)為可以在全國(guó)復(fù)制“南京模式”了。當(dāng)年年底給中央的官員下旨：“全國(guó)范圍內(nèi)，沒(méi)飯吃的，國(guó)家給飯食；沒(méi)衣服穿的，國(guó)家給衣服；沒(méi)房子住的，國(guó)家給房子?！泵魈嬷螅鞔蟪鞘械姆?jī)r(jià)還是扶搖直上，朱元璋“居者有其屋”的夢(mèng)想徹底破滅了。

明清設(shè)“找房款”制度防炒房

明清時(shí)期沒(méi)有人囤房，其原因就是“找房款”制度。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是剛開(kāi)始我賣(mài)房時(shí)賣(mài)了你1萬(wàn)塊，過(guò)了些日子，我發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了5萬(wàn)塊了，那么我擁有一次讓你“找補(bǔ)”給我房款的機(jī)會(huì)，即賣(mài)方向買(mǎi)方追討一部分貨款，以補(bǔ)足商品的價(jià)值。

康熙六十年（1721年），江蘇武進(jìn)人劉文龍將自己的一畝八分地以7兩銀子的價(jià)格賣(mài)了出去，時(shí)隔8年，劉文龍以“原價(jià)輕淺”為由，委托中介向買(mǎi)家“找”了1兩銀子。自明清到民國(guó)，找房款現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。

清朝政府明文規(guī)定，允許賣(mài)方“憑中公估找貼一次”。即使買(mǎi)賣(mài)雙方已經(jīng)錢(qián)貨兩訖，房子也過(guò)戶(hù)到買(mǎi)主名下了，如果后來(lái)房?jī)r(jià)漲了，賣(mài)方仍有權(quán)利讓買(mǎi)方再掏一次錢(qián)。而且在歷朝歷代，朝廷往往都會(huì)限制一個(gè)人擁有園宅地的面積。如果購(gòu)買(mǎi)超過(guò)指標(biāo)，那么每超一畝就得挨十大板。

清朝為旗人建“經(jīng)濟(jì)適用房”

明朝以后，因?yàn)槌鞘械陌l(fā)展，城市居民的住房漸漸成了執(zhí)政者不得不關(guān)心的問(wèn)題。于是，在清朝，經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)了。但清朝的經(jīng)濟(jì)適用房和現(xiàn)代的恰恰相反，清朝的經(jīng)濟(jì)適用房是專(zhuān)門(mén)為特權(quán)階層建造的。

清朝初年，大批旗人來(lái)北京定居，清政府將漢人統(tǒng)統(tǒng)搬到外城去住，把內(nèi)城騰出來(lái)給旗人。內(nèi)城房子蓋好后，清政府按品級(jí)給旗人分配，一品官20間，二品官15間，三品官12間，四品官10間，五品官7間，六品七品官4間，八品官3間，九品官和沒(méi)有品級(jí)的普通旗人一人兩間。

到乾隆年間，旗人越來(lái)越多，內(nèi)城房子不夠用了，而且一些旗人吃喝賭，領(lǐng)的錢(qián)糧不夠用，把政府分給他們的房子偷偷賣(mài)了出去。乾隆一方面繼續(xù)給旗人蓋房，另一方面開(kāi)始搞房改：第一，國(guó)家不再給旗人免費(fèi)分房（有特殊貢獻(xiàn)以及跟皇室有特殊關(guān)系的旗人除外），哪個(gè)旗人嫌房子不夠住，可以向政府申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)；第二，原來(lái)分到的房子可以賣(mài)，前提是你得把它從國(guó)家手里買(mǎi)下來(lái)，從公房變成私房，從只有使用權(quán)變成擁有所有權(quán)。

篇9

關(guān)鍵字：住房保障、價(jià)格、政策、經(jīng)濟(jì)適用房

住房是人類(lèi)賴(lài)以生存發(fā)展最基本的物質(zhì)資料，但由于其價(jià)格的昂貴，使得許多尤其是低收入者自身無(wú)法解決這個(gè)問(wèn)題而成為住房困難戶(hù)。為保障這一弱勢(shì)群體的住房權(quán)利，維護(hù)社會(huì)公平和穩(wěn)定，各地政府紛紛出臺(tái)了被認(rèn)同為"以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房為主要形式"的城市住房保障制度。然而，這一旨在維護(hù)社會(huì)公平的住房政策目前卻在"公平"方面出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，不斷成為社會(huì)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，爭(zhēng)論凸顯了現(xiàn)行住房保障政策的缺陷，社會(huì)保障性不足，這一系列問(wèn)題不是孤立和偶然的，其背景和影響因素比較復(fù)雜，是在特定發(fā)展階段多種因素綜合作用的結(jié)果。

一 我國(guó)住房保障制度存在的問(wèn)題

（一）住房保障制度建設(shè)不夠完善目前雖然建立了嚴(yán)格的廉租房住房保障制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度和住房公積金制度，但仍有相應(yīng)的問(wèn)題存在：

1、建設(shè)荒山遭遇"軟阻力"

讓地方政府拿出相當(dāng)數(shù)量的建設(shè)用地和資金以支持保障性住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，意味著政府要突破以往的"以地生財(cái)"模式，犧牲部分土地收益，向保障性住房輸血，對(duì)此，出現(xiàn)了保障性住房比例不足的現(xiàn)實(shí)。

2、政策缺位

近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)的普遍上升，商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了大幅度的上漲，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格通過(guò)二手房買(mǎi)賣(mài)也大幅提高，由于在經(jīng)濟(jì)適用房的再轉(zhuǎn)讓的政策缺位，使得經(jīng)濟(jì)適用房成為投性購(gòu)房，炒房的工具。

（二）具體實(shí)施環(huán)節(jié)中存在的問(wèn)題

1對(duì)象界定不明，定位過(guò)寬

具有保障性的商品住房，其對(duì)象是中低收入家庭，而收益者是除"高收入者"以外的其他家庭，還是"中等+中等偏下"的收入家庭，各級(jí)政府無(wú)統(tǒng)一、明確的界定，我國(guó)城市中等收入家庭占多數(shù)，中低層收入無(wú)論作何解釋?zhuān)ㄎ欢歼^(guò)寬，并且，在對(duì)中低收入家庭的資格審核中，往往流于形式，從一些大城市出現(xiàn)的"富人套購(gòu)""投資"等問(wèn)題看，實(shí)際難以操、難以監(jiān)督，這不僅影響了社會(huì)公信力，也侵蝕了社會(huì)心態(tài)。

2偏離"經(jīng)濟(jì)適用"本意

按規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房在中套80平米，小套在60平米左右。但在現(xiàn)實(shí)中，130平方米以上的比比皆是，雖有高額補(bǔ)貼，但房?jī)r(jià)的絕對(duì)水平仍令中低收入者難以接受，其結(jié)果反而進(jìn)一步拉大了貧富差距。

3供需矛盾尖銳化

現(xiàn)行住房政策的根本性缺陷是實(shí)施中模糊了經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)品性質(zhì)后的"保障性缺失"，其本指以微利出售給廣大中低收入家庭的商品房，是國(guó)家為解決中低收入，是有保障性的，其意是通過(guò)扶貧促進(jìn)社會(huì)公平，結(jié)果卻由于定位不清、設(shè)計(jì)漏洞和實(shí)施中監(jiān)管不力而加劇了社會(huì)資源的分配不公。

4監(jiān)管不力，審核不力，分配不公經(jīng)濟(jì)適用房

最為世人詬病的問(wèn)題還在于立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售和消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)缺乏嚴(yán)格控制和有效的監(jiān)管。特別是在銷(xiāo)售過(guò)程中，無(wú)法識(shí)別真正的政策對(duì)象，無(wú)法保證開(kāi)發(fā)商按規(guī)定審核對(duì)象，也難保資源分配方式、手段的合理性。盡管政策規(guī)定必須對(duì)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象進(jìn)行資格審核，采用多種分配方式，但由于政府在資格審核制度上未能正視我國(guó)個(gè)人收入不透明、社會(huì)信用制度缺失、權(quán)力監(jiān)督不力和收入審查難以規(guī)范的現(xiàn)實(shí)，難以保證審核的有效性，分配的公平性。

（三）政府在管理 過(guò)程中的職能缺失

政府對(duì)保障性住房的建設(shè)缺乏應(yīng)有的態(tài)度和決心。一些官員認(rèn)為，拿出一定的土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，意味著地方政府不能再通過(guò)經(jīng)營(yíng)土地獲取巨額土地收益，還有的地方官認(rèn)為建立住房保障制度，解決廣大中低收入者人群的住房問(wèn)題，對(duì)于提升自己的下線顯然有點(diǎn)"慢"，不如單純追求GDP的增長(zhǎng)速度那么突出，不能給自己"成績(jī)單"上加分。在這樣的思路領(lǐng)導(dǎo)下，我國(guó)住房保障制度的公共財(cái)政支出嚴(yán)重。一方面，政府部門(mén)土地出讓中獲得大量收益，另一方面，卻不愿意為建立中低收入家庭住房的體系出錢(qián)。

二 對(duì)我國(guó)保障性住房制度的分析

（一）我國(guó)居民住房現(xiàn)狀

現(xiàn)階段偌大部分家庭收入住房保障之列，對(duì)于絕大多數(shù)地區(qū)政府的財(cái)政來(lái)說(shuō)，幾乎是很難承受的，但是，若以租金支付水平作為衡量住房支付能力的標(biāo)準(zhǔn)，住房保障政策惠及的居民家庭僅限于低收入居民家庭，政府財(cái)政負(fù)擔(dān)將會(huì)大大減輕。

（二）社會(huì)住房保障目標(biāo)的界定

其目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的程度和水平，與政府在其中充當(dāng)?shù)慕巧嘘P(guān)，住房保障究竟應(yīng)該實(shí)現(xiàn)怎樣的目標(biāo)，是穩(wěn)定房?jī)r(jià)、居者有其屋還是住有所居，這是政府建立住房保障制度之初就應(yīng)首先考慮清楚的問(wèn)題，住房保障與穩(wěn)定房?jī)r(jià)之間并沒(méi)有必然聯(lián)系，穩(wěn)定房?jī)r(jià)也不能依賴(lài)住房保障，因而穩(wěn)定房?jī)r(jià)不應(yīng)該成為住房保障的目標(biāo)。

（三）政府資助下租賃為主體的城鎮(zhèn)保障性供給模式

"直接供給"模式的實(shí)施過(guò)程中存在自身難以解決的問(wèn)題，如政府建管難題，尋租腐敗和保障房分類(lèi)難題以及由此造成的"夾心層"問(wèn)題等。而實(shí)施"租金補(bǔ)貼"模式，尤其是"統(tǒng)一租金"模式，可有效地避免上述難題，對(duì)被補(bǔ)貼的家庭來(lái)說(shuō)，租金補(bǔ)貼模式使其具有選擇性。

三 我國(guó)住房保障對(duì)策方案及建議

我國(guó)保障性住房制度自建立發(fā)展至今，已然取得不少成績(jī)，但由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展處于發(fā)展階段，很多方面尚在改革期間，在制度方面還非常不完善，為了應(yīng)對(duì)目前保障性住房建設(shè)的需要，健全和完善我國(guó)保障性住房制度的建立，提出以下建議：

（一）完善住房保障體系的法律法規(guī)

建立健全法律體系，對(duì)住房保障政策的制定實(shí)施提供法律保障。任何企圖通過(guò)弄虛作假、虛報(bào)信息、權(quán)錢(qián)交易等非法手續(xù)，騙購(gòu)保障性住房、牟取利益的行為都須受到法律、法規(guī)的處罰和追究。引入銀行誠(chéng)信體系，對(duì)于在申請(qǐng)保障性住住房中弄虛作假者，在申請(qǐng)貸款、就業(yè)方面進(jìn)行限制，斬?cái)嗌煜虮Ｕ闲宰》康?黑手"，讓老百姓住上放心房。

（二）注重保障性住房選址的合理性

保障性住房的空間選址不僅會(huì)影響低收入人群的生活質(zhì)量、福利水平和發(fā)展機(jī)會(huì)，也會(huì)影響整個(gè)城市的社會(huì)空間演變，需要有良好的制度安排、有效的政策工具和成熟的住房市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)其空間布局的優(yōu)化選址。提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，合理布局，科學(xué)選址，把保障性住房安排在交通相對(duì)便利，基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完善，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定基礎(chǔ)的地方。在具體實(shí)施當(dāng)中，也要因地分析各種情況，具體問(wèn)題具體分析，這樣才能更好的解決低收入人群出行、就業(yè)問(wèn)題。

（三）進(jìn)一步加強(qiáng)和改善住房的宏觀調(diào)控

篇10

事實(shí)上，早在2005年“兩會(huì)”期間，全國(guó)政協(xié)委員、西安市原政協(xié)主席傅繼德就提交了《關(guān)于停止開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房》的提案。他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房是政府為城市中低收入家庭提供的一種公共福利，但是很多難以控制的違規(guī)現(xiàn)象違背了這個(gè)政策的初衷。

中國(guó)需要經(jīng)適房

經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由地方政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房政策在許多國(guó)家和地區(qū)都有實(shí)施，在中國(guó)香港叫“居屋”，中國(guó)澳門(mén)叫“公屋”，中國(guó)臺(tái)灣叫“國(guó)民住宅”，新加坡叫“組屋”。

1998年7月3日公布實(shí)施的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》別強(qiáng)調(diào)：“對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供廉租住房；中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房?！?/p>

也就是說(shuō)，從政策意圖上看，建設(shè)經(jīng)適房與建設(shè)廉租房一樣，是我國(guó)政府在房改時(shí)就已經(jīng)定下的基本方針。這也是參考了國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)識(shí)到同時(shí)兼具消費(fèi)品和投資品雙重屬性的房地產(chǎn)，由于價(jià)格昂貴。并非所有國(guó)民都能負(fù)擔(dān)得起。但居住權(quán)又是一個(gè)人最基本的人權(quán)之一，政府有責(zé)任保障全體國(guó)民最基本的居住權(quán)不受侵害。因此，針對(duì)收入較低的那部分國(guó)民，政府就應(yīng)該根據(jù)其實(shí)際經(jīng)濟(jì)條件，建造他們能夠負(fù)擔(dān)得起的低價(jià)房屋，以保障其基本的居住需求。

不過(guò)，如果完全剝離房屋的投資屬性，只建設(shè)廉租房，則只能滿足最底層民眾對(duì)“居者有屋住”的需求，卻還不能滿足那些有一定資產(chǎn)，希望實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，但卻又無(wú)力全額承擔(dān)商品房?jī)r(jià)格的中低收入家庭的需求。事實(shí)上在今天中國(guó)許多大城市中，這一“夾心層”群體的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)需要廉租房或者完全有能力購(gòu)買(mǎi)商品房的人數(shù)，他們亟需來(lái)自政府的幫助，以幫助他們?cè)诜績(jī)r(jià)高企的大城市中實(shí)現(xiàn)最基本的安家理想。

沒(méi)人愿犧牲　經(jīng)適房變味

盡管中國(guó)需要經(jīng)濟(jì)適用房，但在實(shí)際操作過(guò)程中卻出現(xiàn)了種種問(wèn)題。某種程度上說(shuō)，經(jīng)適房問(wèn)題的根源正如茅于軾所言：不可能沒(méi)有人犧牲而有人賣(mài)便宜房。

因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，任何企業(yè)本質(zhì)上都是追逐利潤(rùn)最大化的，但政府卻強(qiáng)行要求開(kāi)發(fā)商以微利價(jià)(一般利潤(rùn)不超過(guò)3％)向中低收入家庭出售經(jīng)適房。就好比一套成本50萬(wàn)元的房子，開(kāi)發(fā)商按照市場(chǎng)價(jià)可以賣(mài)到65萬(wàn)元一套，高出的15萬(wàn)元就是開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造的財(cái)富(利潤(rùn))。而經(jīng)適房卻是將成本50萬(wàn)元的房子以52萬(wàn)元的價(jià)錢(qián)賣(mài)出去，請(qǐng)問(wèn)哪個(gè)開(kāi)發(fā)商愿意自我犧牲，放著15萬(wàn)元的利潤(rùn)不要，只賺2萬(wàn)元呢?如果開(kāi)發(fā)商都是活雷鋒，全心全意幫政府一起解決社會(huì)問(wèn)題，那還要市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)干什么?

經(jīng)適房是政策性住房，是公平而非效率的產(chǎn)物，因此為獲取公平而損失的效率應(yīng)該是政府買(mǎi)單，而非開(kāi)發(fā)商。也就是政府必須要放棄一部分甚至全部的稅收和土地出讓金，來(lái)切實(shí)降低開(kāi)發(fā)商的建造成本，讓原先成本50萬(wàn)元一套的房子，在減少了土地成本后變成35萬(wàn)元，然后你讓開(kāi)發(fā)商賣(mài)52萬(wàn)元，他就樂(lè)意了。

但問(wèn)題是，現(xiàn)在許多地方政府不愿意做出這樣的自我犧牲。他們尊崇“增長(zhǎng)就是硬道理”的非科學(xué)發(fā)展觀，不少書(shū)記、市長(zhǎng)急著想通過(guò)抬高房?jī)r(jià)來(lái)提高GDP和為城市的形象工程增加“資本”。“又要馬兒跑，又要馬兒不吃草”的結(jié)果自然是出現(xiàn)種種被人為扭曲的怪象――如果逼著開(kāi)發(fā)商做出犧牲，就沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意承接經(jīng)適房，經(jīng)適房自然難以切實(shí)推進(jìn)，這也是部分城市長(zhǎng)期以來(lái)經(jīng)適房建設(shè)雷聲大雨點(diǎn)小的根本原因。如果不逼開(kāi)發(fā)商做出犧牲，自己也不愿作出犧牲，要不就是政策執(zhí)行不力，經(jīng)適房建設(shè)緩慢，要不就是地方政府利用經(jīng)適房與商品房的天然價(jià)格落差，進(jìn)行權(quán)力尋租，武漢和鄭州的案例皆如此，結(jié)果導(dǎo)致官(地方政府相關(guān)官員)、商(開(kāi)發(fā)商)、友(地方政府的關(guān)系戶(hù))三者都能從中獲得好處，反倒是真正需要經(jīng)適房的中低收入人群的合法權(quán)益受到了損害。

監(jiān)管制度需跟上

由此可見(jiàn)，如果想要繼續(xù)保留經(jīng)適房政策，把經(jīng)適房扭轉(zhuǎn)回良性運(yùn)轉(zhuǎn)的軌道上，首先，也是最重要的，就是各級(jí)地方政府必須痛下決心完全徹底放棄為了拉動(dòng)本地區(qū)GDP增量，在出讓經(jīng)適房建設(shè)用地過(guò)程中采取的欺上瞞下暗渡陳倉(cāng)的“掛羊頭賣(mài)狗肉”的做法。

其次，我們還必須有一整套監(jiān)管制度的約束。我們不妨學(xué)學(xué)中國(guó)香港、新加坡等地的經(jīng)驗(yàn)。事實(shí)上，我國(guó)目前所采用的經(jīng)適房制度，已參考了這些地方的經(jīng)驗(yàn)，然而我們卻沒(méi)有完完整整地學(xué)到其制度的精華。

以新加坡的制度為例，新加坡的“組屋”除了對(duì)申請(qǐng)者的收入和住房面積有明確要求外，還有嚴(yán)格的審查和處罰措施。

比如新加坡政府規(guī)定，任何人在買(mǎi)賣(mài)“組屋”時(shí)必須提供準(zhǔn)確、翔實(shí)的資料。如果一旦發(fā)現(xiàn)弄虛作假，當(dāng)事人將面臨5000新元的罰款或6個(gè)月的監(jiān)禁，或者同時(shí)面臨兩項(xiàng)處罰。但反觀此次武漢六連號(hào)事件，雖然相關(guān)責(zé)任人已被抓獲，但6名虛假申報(bào)者卻只是被禁止再次申請(qǐng)經(jīng)適房，而并沒(méi)有受到法律相應(yīng)的處罰。因此其違法成本過(guò)低。

比如新加坡有專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)“組屋”的建、管、售。新加坡的“組屋”施工采用招投標(biāo)制，由專(zhuān)門(mén)的承包商建造。新加坡1960年成立了建屋發(fā)展局(HDB)，統(tǒng)一規(guī)劃公共住宅事項(xiàng)，它是國(guó)家發(fā)展局下面的一個(gè)法定機(jī)構(gòu)，既是政府機(jī)構(gòu)，又是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。新加坡建屋發(fā)展局有關(guān)人士表示，該局成立之初目標(biāo)就是為低收入者提供廉價(jià)房屋。這也與我國(guó)目前經(jīng)適房建設(shè)由地方政府拍板。并最終由社會(huì)開(kāi)發(fā)商承建的操作方式有很大不同。由于經(jīng)適房與周邊商品房天然的價(jià)差，因此我國(guó)的操作模式模糊了市場(chǎng)和政策、效率和公平之間的界限，在缺乏有效監(jiān)管的情況下，極容易引發(fā)權(quán)力尋租。

比如新加坡的“組屋”沒(méi)有“完全產(chǎn)權(quán)”概念，而是利用一系列的約束條件對(duì)“組屋”的取得、交易等行為加以限制。該國(guó)規(guī)定，“組屋”屋主買(mǎi)房5年內(nèi)不得出售。從產(chǎn)權(quán)意義上說(shuō)，“組屋”住滿5年就是完全產(chǎn)權(quán)。當(dāng)居住不滿5年想賣(mài)掉“組屋”時(shí)，政府規(guī)定屋主只能將“組屋”回賣(mài)給政府，政府照原價(jià)收回，已住的那幾年不收租金。就出租而言，政府規(guī)定購(gòu)房?jī)赡臧胫畠?nèi)不得出租房屋，而且，即使兩年半后出租房屋，屋主也必須與房客合住。我國(guó)雖然也有類(lèi)似規(guī)定，但從重慶的案例中就可以發(fā)現(xiàn)，這些規(guī)定并沒(méi)有發(fā)揮其應(yīng)有的作用。因此無(wú)論從細(xì)致立法還是從嚴(yán)格執(zhí)法的角度看，我國(guó)在經(jīng)適房監(jiān)管的問(wèn)題上還存在諸多漏洞。

改革無(wú)法一蹴而就

當(dāng)然，我國(guó)國(guó)情和新加坡有很大不同，我們不可能照搬新加坡的經(jīng)驗(yàn)。新加坡是個(gè)國(guó)土面積僅680多平方公里、人口400多萬(wàn)的城市型國(guó)家，人員性質(zhì)和收入狀況很容易搞清，人們法制意識(shí)普遍較強(qiáng)，而且為防止一些人買(mǎi)保障房作投資用，住房保障政策還附加有一些嚴(yán)格的約束條款，因此很少發(fā)生保障房違規(guī)出售現(xiàn)象。