導(dǎo)語：如何才能寫好一篇城中村改造優(yōu)勢，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

論文針對城中村在城市中的位置、環(huán)境、分析城中村在城市空間中應(yīng)該有的地位以及未來的發(fā)展的方向。突出城市空間優(yōu)化角度深入分析城中村改造切實有效的辦法。重點突出引人深思。

關(guān)鍵詞：城市空間；優(yōu)化；城中村

近年來珠江三角洲的工業(yè)和城市以令人目眩的速度擴張在工業(yè)化和城市化的擴張過程中一個非常引人注目的現(xiàn)象就是在城市的核心地段和周邊出現(xiàn)了大量的沒有完全向城市轉(zhuǎn)化和過渡的村莊這一現(xiàn)象在珠三角的中心城市廣州市尤其突出據(jù)統(tǒng)計廣州市共有139個城中村之重?？焖儆行Ы鉀Q城中村問題也成為眾矢之的。本文以廣州市城中村的類型為例，進行剖析城市化過程中的空間發(fā)生的問題與未來發(fā)展方向。

城中村在城市中分部基本類型

城中村空間大體可以分為三種類型

一、是處于繁榮市區(qū)已經(jīng)完全沒有農(nóng)用地的村落。二、是處于市區(qū)周邊還有少量農(nóng)用地的村落。三、是處于遠郊還有較多農(nóng)用地的村落。這些城中村形態(tài)各異其表征在于，第一建筑形體其異在于貼面樓拉手樓叢生過道狹窄房間終年陰暗失去了村落和諧人居空間的文化意義。第二社群結(jié)構(gòu)的病態(tài)聚集了黃賭毒超生游擊隊等與現(xiàn)代城市的生態(tài)整潔和舒適相去甚遠。第三村民社會的凝固偏離了向城市居民轉(zhuǎn)變的軌道盡管所有的村民都已洗腳上田卻游離于城市之外不能真正融入城市的文化生活之中。第四、就業(yè)態(tài)度的低調(diào)由于出租收益較多加上近郊農(nóng)村集體經(jīng)濟收入較好每年分紅都比較高因此被征地農(nóng)民多不愿意農(nóng)轉(zhuǎn)非農(nóng)民就業(yè)率較低等等。

城中村各個方面存在的顯著問題

“城中村”是發(fā)展中出現(xiàn)的現(xiàn)象，也給城市發(fā)展提供了寶貴的空間，但是，“城中村”也存在著諸多的問題。這些問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.土地空間利用粗放，土地資產(chǎn)流失

由于“城中村”缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，造成土地利用率和產(chǎn)出率低下，房屋建筑占地面積大，建筑風(fēng)格與城市規(guī)劃不夠銜接，且往往含有院落和小塊菜地、豬圈等，房屋容積率低，土地利用十分粗放。同時，“城中村”的土地區(qū)位條件相對優(yōu)越，土地的產(chǎn)權(quán)又屬于村集體所有，這樣，優(yōu)越的區(qū)位條件和相對于城市低廉的土地價格，使“城中村”中不規(guī)范的房地產(chǎn)二級市場特別活躍，導(dǎo)致由于規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施改善而使土地升值的部分國有土地資產(chǎn)的流失。

2.管理體制不順，管理難度較大

“城中村”周圍已經(jīng)被城市社區(qū)所包圍，而“城中村”是一種特殊類型的社區(qū)，它既像城市又像農(nóng)村，既不是城市又不是農(nóng)村。從管理體制上考察，城市社區(qū)的管理體制與農(nóng)村社區(qū)的管理體制有較大的區(qū)別，它們在“城中村”形成矛盾和沖突，有時又會出現(xiàn)管理上的“真空”，“城中村”的性質(zhì)使城市管理部門管不到，街道、村、鎮(zhèn)管理又不力。這樣，村集體組織和村民受利益的驅(qū)動，亂搭亂建成風(fēng)，違法違章用地十分普遍，住宅用地嚴重超標。

開放與融合的規(guī)劃城中村融入城市空間思路

1.空間形態(tài)的開放

“城中村”是城市化進程中一種獨特的空間形態(tài)。在管理體制上，作為城市社區(qū)的組成部分，它應(yīng)當在城市管理體制下運行；另一方面，在土地制度、戶籍管理制度等方面應(yīng)執(zhí)行農(nóng)村管理體制?！岸芾眢w制”的交叉構(gòu)成了其“邊緣社區(qū)”的特征?！俺侵写濉痹诳臻g形態(tài)上往往表現(xiàn)為規(guī)劃滯后、環(huán)境混亂以及與現(xiàn)代城市景觀相抵觸的封閉性特征?！俺侵写濉迸K、亂、差的環(huán)境問題，工業(yè)與倉儲部門的存在與同質(zhì)的居住社區(qū)帶來的空間形態(tài)的封閉性是改造空間過程中必要關(guān)注的問題。

改造更新規(guī)劃將工業(yè)及倉儲部門外遷后，采取“滾動式”的更新策略進行用地的功能置換。符合城中村的“可持續(xù)發(fā)展”的目標；與此同時，城中村的空間形態(tài)不斷走向開放。

2.“村”與“城”的融合

作為城市社區(qū)的組成部分，“城中村”的改造更新必須融合城市規(guī)劃體系當中，與城市總體規(guī)劃設(shè)想?yún)f(xié)調(diào)一致。經(jīng)過規(guī)劃部門管理部門出臺的文件，城中村所在的城市區(qū)域定位為契機。因此，城中村改造不再僅僅是包括城中村的改造項目，我們還應(yīng)該作為城市空間發(fā)展新的生長點來考慮；從而實現(xiàn)“村”與“城”的融合。（圖例）

強制性的拆除違法建筑重建改造空間的方法，雖然可以獲得較好的城市空間環(huán)境，但可能付出高昂的代價和社會成本，同時還會導(dǎo)致城中村落特色及社區(qū)歸屬感的消亡。城中村的空間改造的最終目的是提高村民生活水平和逐步消除城村差異，但整個過程卻是一個綜合性的社會實踐。城中村空間改造的推進工作看，城中村空間改造不僅僅是對物質(zhì)空間和環(huán)境的改造，也不僅僅是對村集體組織和管理方式的改造，對村民生活、生產(chǎn)方式和觀念的改造，使整個城中村融入為城市空間的一個具體部分才具有更為深遠的影響和意義。

參考文獻：

[1]金磊. 中國建筑科技發(fā)展、城建工作研究. 1994年第10期

[2]田銀生、劉韶軍. 建筑設(shè)計與城市空間. 天津大學(xué)出版社.2000年

篇2

“城中村”地處城市和城市周邊地區(qū)，與城市有著千絲萬縷的聯(lián)系，是城市化最直接的被感化者。雖然城鄉(xiāng)二元化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)對其仍有諸多限制，但市場意識、思維方式、生活方式等長年受城市的耳濡目染，它的物質(zhì)形態(tài)、社會形態(tài)、經(jīng)濟形態(tài)等與城市息息相關(guān)，也是城市最大的受益者，這些都是城市增長及擴散效應(yīng)的結(jié)果。因此，推動城市化進程，徹底解決“城中村”問題，不僅“城中村”可以受益，對城市合理整合其社會經(jīng)濟要素，強化其功能，提質(zhì)擴容，促進社會經(jīng)濟全面進步同樣是百利而無一害，而且對國家從根本上轉(zhuǎn)換城鄉(xiāng)行政體制，轉(zhuǎn)變城鄉(xiāng)二元化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)這個長年困惑的問題，都具有非常重要的現(xiàn)實意義和歷史意義，是從根本上實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的嘗試和偉大實踐。

一、“城中村”的特征

“城中村”較一般意義上的村莊比較有以下特征：

第一，地理位置看，“城中村”一般是地處城市之中和在城市周邊地區(qū)分布，包括城市郊區(qū)和部分村莊；

第二，從經(jīng)濟結(jié)構(gòu)看，“城中村”都是以非農(nóng)產(chǎn)業(yè)為主要經(jīng)濟支柱，不僅有較大規(guī)模的第二產(chǎn)業(yè)，而且有比較完善的第三產(chǎn)業(yè)；

第三，從管理體制看，“城中村”雖地處城市，但仍是農(nóng)村的管理體制，與城市體質(zhì)相互制約，形成“城”與“村”的摻雜與混淆，由于管理關(guān)系不清，責(zé)任不明，是城鄉(xiāng)管理的“頑癥”；

第四，從文化觀念看，“城中村”由于受城市文化觀念的影響，文化、教育、科技和文明程度較一般意義上的村莊高，思想比較開放，接受新事物較快，人們的法制觀念、業(yè)緣觀念、時間觀念、效率觀念和現(xiàn)代化觀念較強。但較城市而言又受農(nóng)村傳統(tǒng)的鄉(xiāng)土觀念、宗族觀念、血緣觀念的影響較大；

第五，從生活方式看，“城中村”由于受城市的影響，人們的生活節(jié)奏明顯加快，人們交往的范圍日益廣泛，人們的行為主要受法律和行政法規(guī)的制約，家庭規(guī)模小于一般意義上的村莊，卻大于城市，人們的閑暇生活呈多樣化，已逐漸由家庭走向社會；

第六，從建筑設(shè)施看，“城中村”村民住宅的占地面積和建筑面積一般都大于城市，而建筑質(zhì)量、裝修水平、生活設(shè)施和完善程度卻往往低于城市，高于一般意義上的村莊；

第七，從人口結(jié)構(gòu)看，“城中村”雖“身”在城市，卻幾乎都是農(nóng)村戶口，最顯著的特點它是外來人人口的聚集地，外來人口以民工為主，個體經(jīng)營戶為輔，由于“城中村”失去耕地，出租房屋已成為“城中村”一項重要產(chǎn)業(yè)，據(jù)了解太原市萬柏林區(qū)后北屯村，常住農(nóng)業(yè)人口為4000人，而外來人口卻有25000人，因此，管理難度大，臟、亂、差，黃、賭、毒現(xiàn)象比較嚴重；

第八，從社會功能看，“城中村”較城市仍擁有土地優(yōu)勢，通過自建、聯(lián)辦形式建立了許多農(nóng)副產(chǎn)品、建筑材料、鋼材、汽車、文化、娛樂、商貿(mào)副食、家庭裝飾，甚至電腦城等各類大中型市場和商品聚散地，具有聯(lián)接“城”與“村”經(jīng)濟、文化、科技等功能。

二“城中城”存在的問題

第一，建設(shè)無章可循。“城中村”由于歷史的原因，村里并沒有統(tǒng)一的建設(shè)規(guī)劃，因而導(dǎo)致村民在自己的宅基地建設(shè)的各種建筑物高低不一，雜亂無章，尤其是土地實行聯(lián)產(chǎn)承包負責(zé)制后，不但村民，而且村委會為了擴大經(jīng)營范圍，充分利用逐步進入城區(qū)，甚至中心城區(qū)的優(yōu)勢，辦企業(yè)、蓋商廈、搞出租、建市場，本來這些都無可厚非，但缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，違法用土和違法建設(shè)屢禁不止，隨意搭建成風(fēng)，造成街不成街、巷不成巷，樓間道路不過二米的人造“一線天”比比皆是。廠房、住宅、庫房、商店、發(fā)廊等混為一體，是違章建筑集中的場所。

第二，環(huán)境衛(wèi)生惡劣?！俺侵写濉彪m然地處城市，但沿襲了長期的生活習(xí)俗，加上各種管理的弱化，垃圾隨處堆放，污水隨地橫流，小商、小販隨便擺攤，搞的周邊環(huán)境交通堵塞，臭氣熏天，臟、亂、差現(xiàn)象十分嚴重。

第三，公共設(shè)施缺乏?！俺侵写濉苯邮茑l(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)，由于體制財力等限制，轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施嚴重缺乏，僅以村民做飯為例，有的用煤氣灌，有的用電爐子，有的用煤焦，有的甚至還用柴草?；仡^再看一下取水，有的用自來水、有的用手壓井、有的甚至還是打井取水。試想其他公共設(shè)施更可想而知。

第四，人員居住雜亂。“城中村”的村民住房一般都比較寬裕，加上亂搭亂建，受利益的驅(qū)使，只要付錢，五湖四海的人求租房屋一般都大開方便之門，而這些外來人的成份五花八門，參差不齊，這必然給“城中村”帶來大量的社會、經(jīng)濟、治安等問題。

第五，社會治安復(fù)雜?！俺侵写濉庇捎诖罅康耐鈦砣丝诰幼『皖l繁的經(jīng)濟交往，加上城鄉(xiāng)管理的混治，形成一些社會不安定因素?！包S、賭、毒”的現(xiàn)象比較嚴重，偷盜、打架甚至兇殺等刑事案件時有發(fā)生，經(jīng)濟糾紛接連不斷，火災(zāi)等事故也是屢禁不止，這給“城中村”社會治安帶來很大壓力。

三、解決“城中村”的建議

解決“城中村”問題不僅是一個理論問題，更是一個說起來容易做起來難的實際問題。我國城市在改革開放后，尤其是進入21世紀先后都遇到這個棘手問題。它已經(jīng)到了該徹底解決的時候。所以，治理改造我國“城中村”恰恰是提高我國城市化水平的一個突破口。由于我國城市的實際情況千差萬別，雖說不少城市對“城中村”的治理改造取得了許多經(jīng)驗和方法，但要從根本上解決這個問題，僅靠各級城市政府就顯得有些力不從心。這是因為治理改造“城中村”問題不僅涉及到社會、經(jīng)濟、文化、政治等諸多因素，而且更重要的是來自于城鄉(xiāng)二元化體制結(jié)構(gòu)的嚴重束縛。因此，我建議：

第一，我國“城中村”問題的治理改造，從長遠看，必須由國務(wù)院根據(jù)黨的十六大精神，結(jié)合我國“城中村”的實際，在廣泛聽取基層鄉(xiāng)村意見和專家學(xué)者充分論證的基礎(chǔ)上，盡快制定出《我國治理改造“城中村”問題的意見與建議》。

第二，我國“城中村”主要就是解決村民轉(zhuǎn)市民，村委會轉(zhuǎn)居委會，集體土地轉(zhuǎn)國有土地，農(nóng)村集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)股份經(jīng)濟，農(nóng)村社區(qū)轉(zhuǎn)城市社區(qū)等實際問題。要解決這些問題，客觀上有利的推動了我國戶籍制度、土地管理制度、行政管理制度、財稅制度、就業(yè)制度的改革與創(chuàng)新。

第三，我國的城市由于歷史、文化、經(jīng)濟和地域的差異，便形成“城中村”的差別。因此，國家在解決“城中村”問題時應(yīng)采取尊重歷史，面對現(xiàn)實，因地制宜，以點帶面，分步實施，積極穩(wěn)妥的推動“城中村”的治理改造。

第四，在解決我國“城中村”問題時，應(yīng)該以確?！俺侵写濉睆V大村民的基本利益和集體合法權(quán)益為出發(fā)點，在服從城市總規(guī)劃的前提下，使“城中村”的經(jīng)濟、社會、文化、環(huán)境、建設(shè)、管理水平等方面，實現(xiàn)從農(nóng)村到城市的徹底轉(zhuǎn)變。

第五，解決“城中村”問題應(yīng)該同建設(shè)“高科技園區(qū)”、“經(jīng)濟園區(qū)”、“工業(yè)園區(qū)”、“教育園區(qū)”統(tǒng)籌考慮，不可顧此失彼，因為它們之間的關(guān)聯(lián)度很大，這不僅提升“城中村”的經(jīng)濟、科技、教育、文化品位和水平，實現(xiàn)了“城中村”經(jīng)濟、社會、生態(tài)、效益的統(tǒng)一，而且為實現(xiàn)共同富裕創(chuàng)出了一條全面建設(shè)小康社會的新路。

四、解決“城中村”問題的具體措施與步驟

第一，“城中村”是一個十分敏感和政策性很強的問題。首先必須消除廣大村民的思想障礙、政策障礙和成本障礙。切實解決好廣大村民轉(zhuǎn)為市民后無業(yè)可就，既得利益得不到保證，合理補償?shù)貌坏奖Ｕ系葘嶋H問題。

第二，“城中村”問題涉及的范圍很廣，要充分調(diào)動區(qū)（縣）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村和廣大村民的積極性。他們是治理改造“城中村”的主體。因此，一定要解決好他們的住房、醫(yī)療、教育、勞動、就業(yè)、養(yǎng)老等社會保障問題。切忌機械教條地照搬照抄城市現(xiàn)有的各種制度政策，一切從各地“城中村”的實際出發(fā)，大膽改革，創(chuàng)造性地進行工作，在實踐中不斷總結(jié)和積累成功經(jīng)驗，不論是治理還是改革都要有前瞻性，在“城中村”規(guī)劃中，既要符合當?shù)仫L(fēng)俗民情，又要具有超前性，一定要避免和克服城市以往“拉鏈式”馬路的缺陷和問題。

第三，從治理改造“城中村”的成本考察來看，資金是一個最頭疼的問題，政策大包大攬顯然不現(xiàn)實，而是要采取行政調(diào)控與市場運作相結(jié)合，吸引國內(nèi)外資金與村民投資相結(jié)合的方法，認真解決好治理改造“城中村”的資金問題。據(jù)了解治理改造一個村，需要的資金少則上千萬，多則上億元，除了政府投資一塊外，要充分利用本土資源優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢積極鼓勵海內(nèi)外開發(fā)上，尤其是調(diào)動廣大村民鄉(xiāng)土親情的傳統(tǒng)優(yōu)勢，邀請他們生活工作在外的親朋好友中的有識之士投資開發(fā)和建設(shè)自己的故鄉(xiāng)。還要鼓勵廣大村民從長期利益出發(fā)，自愿投資入股“城中村”的各種開發(fā)項目，使國家利益和個人利益，眼前效益和長期效益相結(jié)合，這是解決“城中村”治理改造所需大量資金的有效途徑。

第四，要給“城中村”外來人員經(jīng)商打工提供良好的生活工作條件。他們既是當?shù)亟?jīng)濟的建設(shè)者，也是納稅者，更是消費者，關(guān)鍵是在制定治理改造“城中村”的實施方案中，一定要把外來人員作為專門條款納入城市的總體規(guī)劃和綜合管理之中，除關(guān)心他們的經(jīng)商打工之外，主要是要解決好他們的住房問題。一是改造后“城中村”的居民住房如有富裕，可按當?shù)爻鲎夥课菀?guī)定為外來人員提供住房；二是有經(jīng)濟實力的外來人員可優(yōu)先購買“城中村”商品房和經(jīng)濟適用房；三是在“城中村”改造中專門提供“外來人員公寓”，這樣不但解決外來人員住房問題，還可以為村民提供工作崗位。

第五，治理改造“城中村”，一定要保護好歷史文物和旅游資源，這是一座城市歷史文脈和特色所在。不但有深遠歷史意義和社會效益，而且還能取得一定的經(jīng)濟效益。在“城中村”的規(guī)劃建設(shè)中要按照保護與開發(fā)、社會與經(jīng)濟相結(jié)合的原則，使歷史文物和旅游資源淵遠流長，福及后代。

篇3

今天召開的這次會議，既是一次觀摩會、交流會，也是一次匯報會、推進會。主要任務(wù)是對我市“城中村”改造工作進行回顧總結(jié)，肯定成績，查擺不足，進一步解放思想，破解難題，推動“城中村”改造工作健康有序地開展。剛才，我們參觀了長葛市坡楊村、許昌縣武店村、東城區(qū)十里廟、大坑李的建設(shè)拆遷現(xiàn)場；長葛市、許昌縣、魏都區(qū)、開發(fā)區(qū)、東城區(qū)的負責(zé)同志匯報了“城中村”改造工作，總結(jié)了成績，找出了問題，提出了對策；市規(guī)劃局、國土局、財政局、建委就如何服務(wù)于城中村改造作了表態(tài)發(fā)言，講得都很好。從總的情況看，全市城中村改造工作自啟動以來，勢頭很好，基礎(chǔ)很實，富有成效。為了強化措施，加大工作力度，加快推進速度，確保全市“城中村”改造工作健康有序、扎實有效地開展，下面，我講三點意見：

一、肯定成績，正視問題

今年2月份全市城中村改造全面啟動以來，取得了實質(zhì)性進展。城中村改造是一項新的工作，沒有成功的經(jīng)驗去遵循，外地的一些做法也僅僅是借鑒，大家在這種情況下，勇于創(chuàng)造，大膽實踐，探索了不少好的做法和經(jīng)驗，主要有四個方面的特點：

（一）堅持了規(guī)劃引領(lǐng)。五個縣（市、區(qū)）嚴格按照《許昌市區(qū)城中村改造工作的意見》要求，堅持城鄉(xiāng)一體，規(guī)劃先行，充分對接，選好切點，扎扎實實地做好規(guī)劃的前期工作，努力從“四個有利于”出發(fā)進行規(guī)劃，即有利于城市總體規(guī)劃的實施，有利于提升城市的整體功能，有利于集約、節(jié)約利用土地，有利于改善市區(qū)居住環(huán)境。目前，市規(guī)委會已批準城中村改造控制性規(guī)劃17個(其中許昌縣4個、長葛市1個、魏都區(qū)6個、東城區(qū)5個、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)1個)，批準了4個修建性詳規(guī)（其中東城區(qū)1個、許昌縣1個、魏都區(qū)2個)。這些單體規(guī)劃與總體規(guī)劃相符合，與城市發(fā)展相融合，達到了質(zhì)量高、標準高、可行性強，得到了規(guī)委會成員和社會各界的一致好評。

（二）做到了試點先行。按照試點先行、有序推進的原則，市區(qū)和推進區(qū)范圍內(nèi)的五個縣（市、區(qū)），共確定了7個市級城中村改造試點。目前，7個市級試點“城中村”有4個已確定了投資開發(fā)商或達成了開發(fā)意向，許昌縣武店、長葛市坡楊已開工建設(shè)。與此同時，探索形成了一些好的改造模式和工作經(jīng)驗，如許昌縣武店村采取“村企共建”的模式，由瑞貝卡公司投資8000萬元對村莊進行改造，村莊騰出的土地用于企業(yè)發(fā)展；長葛市采取“政府主導(dǎo)”的模式，由政府控股的麗園公司作為坡楊村改造的建設(shè)主體，通過土地經(jīng)營來籌措建設(shè)資金。

（三）發(fā)揮了政府主導(dǎo)。作為一項新的工作，5個縣(市、區(qū))都采用了政府主導(dǎo)、市場運作、社會參與的模式，即政府制定規(guī)劃、組織招商；在拆遷補償、群眾安置方面，堅持群眾利益最大化，規(guī)定必須先安置群眾，后開發(fā)建設(shè)。在建設(shè)用地上，堅持以招拍掛方式供應(yīng)土地，陽光操作。同時為維護好開發(fā)商的利益，各縣(市、區(qū))都在政策許可的范圍內(nèi)制定優(yōu)惠措施，盡量讓利于開發(fā)商。由于政府主導(dǎo)作用發(fā)揮得好，促進了城中村改造工作的健康、良性發(fā)展，促進了社會穩(wěn)定。

（四）兼顧了各方利益。城中村改造在維護社會公共利益的同時，對開發(fā)商給予讓利，出臺了優(yōu)惠政策。對群眾的利益全力維護，充分尊重了群眾的意見，力求讓群眾滿意，東城區(qū)在這方面考慮得比較到位。其他縣（市、區(qū)）的同志，包括主要領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)、基層的同志大都能夠深入一線，到群眾家里進行政策宣講，靠扎實細致的思想政治工作，調(diào)動了群眾參與城中村改造的積極性。

在肯定成績的同時，還必須清醒地看到，我市城中村改造還存在著一些矛盾和問題，影響著工作的整體推進。主要表現(xiàn)三個方面：一是思想不解放，畏難情緒大。有的認為舊城區(qū)和“城中村”改造任務(wù)，時間太緊、任務(wù)太重、困難太多；有的認為政府的條條框框多，優(yōu)惠政策少，自給的少，工作不好推進。同時由于宏觀調(diào)控，緊縮銀根，房地產(chǎn)市場進入低迷時期，這也給城中村工作帶來了一些難題。二是招商引資推介不力，成效不大。盡管同志們想了很多辦法，走出去，請進來，也參加各種洽談會，但是，7個試點村仍有3個未確定投資開發(fā)商。三是基礎(chǔ)工作相對滯后，進展不平衡。規(guī)劃審批、招商引資、拆遷安置、開發(fā)建設(shè)等相關(guān)工作不能協(xié)調(diào)推進，5個縣(市、區(qū))的整體工作存在差距。這些情況和問題,必須引起我們的高度重視，在下一步的工作中認真采取針對性的措施加以解決。

二、提高認識，堅定信心

城中村改造是改善人居環(huán)境、提升城市品位、推進城鎮(zhèn)化進程的必由之路，也是建設(shè)文明、生態(tài)、和諧、宜居城市的重要保障，更是以人為本、科學(xué)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會的強力舉措，可以說是民心工程、德政工程、千秋工程。在下一步的工作中，還需要從三個方面進一步提高思想認識。

（一）要從加快推進城鎮(zhèn)化的進程中，進一步增強“城中村”改造的責(zé)任感和緊迫感。黨的十七大報告指出，要堅定不移地走中國特色城鎮(zhèn)化道路。推進城鎮(zhèn)化進程既要擴大城市規(guī)模、擴大城區(qū)面積、外延式發(fā)展，更要提升城市內(nèi)涵、建設(shè)緊湊型城市，對“城中村”進行改造，就是加快城鎮(zhèn)化進程的一項重要工作。目前，全國、全省各地都在搶抓機遇，大規(guī)模、大力度進行舊城區(qū)和“城中村”改造。就許昌市來講，外環(huán)路以內(nèi)城中村有61個、人口13.7萬人，推進區(qū)的城中村61個、人口9.5萬

人，兩者加在一起有122個城中村，人口23.2萬人，占地5萬畝，其中安置用地2萬畝，可以騰出3萬畝建設(shè)用地，13.7萬人通過身份置換，改為城市居民，不僅如此，我們還可以通過集約、節(jié)約用地，騰出來土地進行建設(shè)和開發(fā)。所以，從這個意義上講城中村改造就是推進城鎮(zhèn)化進程的一個重要內(nèi)容，從這個角度上講就需要增強緊迫感和責(zé)任感。

（二）要從順應(yīng)廣大群眾的迫切愿望中，進一步堅定“城中村”改造的信心和決心。城中村規(guī)劃管理無序，布局結(jié)構(gòu)混亂，基礎(chǔ)設(shè)施缺失，環(huán)境衛(wèi)生、消防安全等問題突出，極大降低了居民的生活質(zhì)量，破壞了城市整體面貌和形象。城中村改造符合我市城市發(fā)展的實際需要，也符合人民群眾的愿望要求。隨著我市城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，廣大群眾對城中村改造更加關(guān)注，更加支持、更加期盼。近年來，不斷有市民群眾通過寫信或市長信箱等多種方式反映加快城中村改造改善居住環(huán)境的訴求。這些情況都進一步說明加快城中村改造步伐，符合民意，順應(yīng)民心。這項工作既有政策機遇，又有群眾支持，可謂天時、地利、人和。我們一定要抓住機遇，堅定信心，毫不動搖地把這項工作一抓到底，抓出成效，讓廣大群眾深切感受到了城市改革發(fā)展和文明進步帶來的實惠。

（三）要從不斷解放思想中，進一步增添“城中村”改造工作的動力和活力。五個縣(市、區(qū))要以正在開展的“大力弘揚許昌精神,推動新解放、新跨越、新崛起”大討論活動和即將開展的深入學(xué)習(xí)貫徹科學(xué)發(fā)展觀活動為契機，繼續(xù)解放思想，努力打破陳舊的思想觀念，在城中村改造資金、土地拆遷“瓶頸”問題上，吃透上情、把握政策，吃透外情、借鑒經(jīng)驗，吃透下情、順應(yīng)民意，選準平衡點，抓好結(jié)合點，難中求解，特別是在拆遷上、在資金上、在土地上要創(chuàng)造性地開展工作，推進“城中村”改造工作順利進行。對于拆遷安置工作，要向群眾反復(fù)宣傳早改早拆早主動、早受惠的道理。新頒布的《循環(huán)經(jīng)濟法》將對整個城市規(guī)劃建設(shè)工作、特別是拆遷工作產(chǎn)生重大影響，拆遷成本將更大。

三、精心組織、有序推進

城中村改造工作作為全市的一項重點工作，總體要求是：堅定信心，規(guī)劃引領(lǐng)，因村制宜，破解瓶頸，全面加大城中村改造工作的力度。具體有6個方面的工作。

（一）規(guī)劃引領(lǐng)，扎實推進。各縣（市、區(qū)）要堅持把規(guī)劃作為“城中村”改造建設(shè)的“龍頭”，用規(guī)劃引領(lǐng)改造，用規(guī)劃控制建設(shè)。要吃透情況，充分論證，認真扎實地做好前期工作，決不能大而化之，搪塞應(yīng)付；要把先進的理念、外地的經(jīng)驗、當?shù)氐奶攸c融入規(guī)劃之中，高標準、高起點做好做實各項規(guī)劃。要堅持大規(guī)劃、大統(tǒng)籌、大建設(shè)的理念，這方面長葛市的坡楊村、許昌縣的南湖新天地做得很好。要處理好三個關(guān)系：一是城中村改造的建設(shè)規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系。要科學(xué)合理地布置第三產(chǎn)業(yè)、特色街道，尤其是魏都區(qū)洞上村和俎莊村，要布局一些商業(yè)網(wǎng)點，服務(wù)群眾，完善功能。二是鼓勵高層住宅與兼顧群眾愿望的關(guān)系。對于主要地段、標志性地段鼓勵建高層，對于群眾安置地段也可以建設(shè)多層住宅，適應(yīng)老百姓的生產(chǎn)和生活需求。三是住宅建設(shè)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的關(guān)系。既要把房子建起來，又要規(guī)劃好小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，如：強電、弱電、給水、排水等。要切實嚴格把關(guān)，提高效率，搞好服務(wù)，真正做到符合規(guī)劃的快辦快批，違背規(guī)劃的不予批辦，這樣才能充分發(fā)揮規(guī)劃的引領(lǐng)作用，切實維護規(guī)劃的嚴肅性和權(quán)威性。

（二）多方籌資，破解瓶頸。對于破解資金難的問題，一是靠項目推介吸引投資業(yè)主。各縣（市、區(qū)）要認真組織編制招商文件，利用中央、省、市三級媒體進行大張旗鼓地宣傳，突出本地特色，講清區(qū)域優(yōu)勢，講明優(yōu)惠政策，吸引全國各地有實力、信譽好的開發(fā)商關(guān)注許昌、投資許昌。要精心組織推介活動，起點要高，規(guī)模要大，效果要好?；ú陂g，可組織一次城中村改造項目推介活動，5個縣（市、區(qū)）可以分散搞，市里也可以組織協(xié)調(diào)聯(lián)手搞。二是靠優(yōu)惠政策讓利投資業(yè)主。目前，受銀根緊縮、房地產(chǎn)低迷的影響，房地產(chǎn)開發(fā)商對城中村改造這種投資大、回報周期長的項目投資熱情不高。各地要借鑒珠海、合肥、鄭州等地的成功經(jīng)驗，制定優(yōu)惠政策，積極引進市內(nèi)外實力強的業(yè)主參與老城區(qū)和城中村改造。最近，省建設(shè)廳制定的《關(guān)于加強城中村改造工作的指導(dǎo)意見》，對老城區(qū)和城中村改造的優(yōu)惠政策作了進一步的明確。各縣（市、區(qū)）、市直各部門都要深入研究，需要政府給的政策一定要給足，政府已有的優(yōu)惠政策要用好。三是靠扎實工作留住投資業(yè)主。各項工作要考慮周全，做深做細，特別是對那些有投資意向的開發(fā)商，要盯死、盯牢，通過落實優(yōu)惠的政策把開發(fā)商留得住。各有關(guān)部門要服務(wù)好，切實為“城中村”改造創(chuàng)造寬松環(huán)境。

（三）因村制宜，善于創(chuàng)造。無論是城中村，還是城郊村，都有自身的優(yōu)勢，要結(jié)合實際，積極探索多元化投資模式。一是政府統(tǒng)征儲備模式，即由政府將“城中村”集體土地統(tǒng)一征收為國有土地，對“城中村”進行拆遷改造，對拆遷戶進行妥善安置，騰出土地的收益用于彌補“城中村”改造支出。二是市場開發(fā)運作模式，即由開發(fā)商融資改造，政府主要負責(zé)編制控制性規(guī)劃，對改造項目用地進行“招拍掛”以及為開發(fā)商提供環(huán)境保障。三是社區(qū)自主改造模式，即對經(jīng)濟條件比較好、村民比較富裕的村莊（社區(qū)），由社區(qū)自行或與居民入股聯(lián)營的方式組建經(jīng)濟實體聯(lián)營聯(lián)建，政府進行指導(dǎo)協(xié)調(diào)，相關(guān)部門依法監(jiān)管，搞好服務(wù)。四是“村企（村園）共建”模式，即由企業(yè)（園區(qū)）出資對村莊進行改造，村莊騰出的土地用于企業(yè)（園區(qū)）發(fā)展。這一模式可用于推進區(qū)內(nèi)的工業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、科技園區(qū)、生態(tài)園區(qū)及附近的村莊。五是“土地整理”、“村莊整治”、“騰村換地”模式。這種方式是國家政策支持的項目，比較適宜于離城鎮(zhèn)和交通干線較遠，土地商業(yè)開發(fā)價值不大的村莊。當然，在工作實踐中，遠不止這幾種模式?？傊鞯匾鄤觿幽X筋，多想想辦法，因村制宜、大膽探索、善于結(jié)合，在資金籌措多元化、資金利用市場化、基礎(chǔ)設(shè)施社會化上找出路，只要模式選準了，路子也就選準了。

（四）抓好典型，示范帶動。20__年市政府確定了7個試點村，列入了《20__年許昌市城建重點項目

計劃》。在試點的過程中，要尤為注重把試點做成示范，在操作程序、開發(fā)模式、規(guī)劃、用地、群眾安置等方面，積累經(jīng)驗，以點帶面，積極推進。要抓好私搭亂建的專項治理，各級政府要采取切實有效措施，嚴肅查處，堅決制止“城中村”私搭亂建行為，發(fā)現(xiàn)一起拆除一起，決不姑息，維護“城中村”改造的正常秩序，要通過“城中村”專項治理為引進業(yè)主、降低拆遷改造成本創(chuàng)造寬松環(huán)境。

（五）以人為本，和諧建設(shè)。城中村改造的主要目的是為群眾提供一個良好的居住環(huán)境，整個改造過程中都要把以人為本、和諧建設(shè)貫穿始終，通過妥善安置群眾，確保順利拆遷、確保城中村改造順利推進，真正做到“住得起、住得好、能就業(yè)、有保障”?，F(xiàn)有的房屋拆了到哪里去住，住進新房后群眾生活如何保障,要逐家逐戶逐人統(tǒng)籌安排好。否則群眾有后顧之憂,拆遷工作就不可能順利進行。截至目前，市區(qū)已拆遷了34.　7萬平方米　，其中東城區(qū)拆遷32.　7萬平方米　。東城區(qū)拆遷工作進展快，群眾愿意拆，關(guān)鍵是拆遷補償標準合理，群眾過渡安置給予補貼,群眾今后生活有保障。要繼續(xù)在完善配套政策、保障群眾利益上下功夫。具體來講：一要完善社會保障制度。勞動、民政部門要借鑒先進地區(qū)經(jīng)驗，結(jié)合我市實際，對改造后的居民社會保障問題盡快拿出具體意見，在政策允許的范圍內(nèi)，可按比例拿出一定的土地出讓收益，對失地居民進行一次性補貼，解決好居民老有所養(yǎng)、病有所醫(yī)等問題。二要強化就業(yè)及培訓(xùn)。勞動部門要依托各種載體，加強勞動技能培訓(xùn)。要充分發(fā)揮我市工業(yè)基礎(chǔ)好、企業(yè)多，特別是推進區(qū)工業(yè)集聚區(qū)建設(shè)即將形成規(guī)模的優(yōu)勢，有針對性地制訂培訓(xùn)計劃，實現(xiàn)農(nóng)民就近就業(yè)、就地就業(yè)。三要夯實村組集體經(jīng)濟，增加農(nóng)民收入。城中村改造過程中可適當補償經(jīng)營性商業(yè)用房，由村、組集體經(jīng)營，收入用于保障農(nóng)民今后生活。要積極引導(dǎo)群眾采取土地入股的形式，支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進農(nóng)民增收。

篇4

【關(guān)鍵詞】城中村；城中村改造；經(jīng)濟組織形式

【中圖分類號】F320．3　【文獻標識碼】A 【文章編號】1673―291X(2006)06-0118―03

一、引言

城中村，是指在城市快速發(fā)展和擴張過程中，政府通過征用城市近郊的土地而納入城市建設(shè)區(qū)域的一些村落。其在管理體制和運行機制上仍沿襲過去城鄉(xiāng)二元管理的方式；從村民的生活到村內(nèi)的建筑基本已經(jīng)完全表現(xiàn)出城市的特征，但實質(zhì)上仍是一種農(nóng)村社區(qū)；在區(qū)位分布上呈現(xiàn)多樣化，從最初僅分布于城市邊緣區(qū)發(fā)展到“城中有村，村中有城”甚至城中心就是“城中村”。

關(guān)于城中村的形成機制，張建明(1998)認為：“焦點在土地，原因在規(guī)劃管理，癥結(jié)在體制”；李立勛(2001)認為，原因在于城鄉(xiāng)二元體制和政策所形成的城鄉(xiāng)二元發(fā)展格局，而社會調(diào)節(jié)系統(tǒng)的局限則成為城中村形成的社會因素；李培林(2002)則將城中村的產(chǎn)生歸結(jié)于土地和房屋租金收益的刺激以及“類單位制”的塊狀管理。筆者認為，城中村的形成可以歸納為以下幾點：(1)城市的快速擴張和政府為求快速發(fā)展繞開居住地征用耕地是城中村形成的直接原因；(2)城鄉(xiāng)二元土地管理體制造成城中村最具標志性的特征――混亂的土地使用格局，是城中村形成的根本原因；(3)周邊城區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展為城中村創(chuàng)造的巨大物業(yè)收益機會是城中村現(xiàn)象凸顯的經(jīng)濟因素。

城市村的存在對所在城市的社會經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了很大的負外部性，嚴重破壞了城市環(huán)境、影響了城市功能的發(fā)揮、損害了城市綜合發(fā)展實力。本文對武漢市城中村改造的核心問題和改造思路進行了探討一

二、武漢市城中村社會經(jīng)濟現(xiàn)狀

據(jù)城建部門調(diào)查，武漢市共有“城中村”168個，土地總面積21381．82公頃，約200平方公里。從布局上看，其主要分布在交通干線的周圍，圍繞主要的干道成輻射狀分布，同時，又在某些相應(yīng)的區(qū)域聚集，如洪山區(qū)，其非常明顯的反映了歷史因素在城市發(fā)展過程中的作用。

城中村依托優(yōu)越的地理區(qū)位和豐厚的征地補償金發(fā)展，形成了巨額的集體經(jīng)濟，并形成了以出租物業(yè)為主要謀生方式的家庭經(jīng)濟(閆小培，2004)。這是一種典型的外生式的經(jīng)濟形態(tài)，并由此產(chǎn)生了“寄生型”的心理狀態(tài)。

(一)“外生式”的經(jīng)濟形態(tài)

城中村的經(jīng)濟以第三產(chǎn)業(yè)尤其是土地出租、物業(yè)出租為主，經(jīng)濟收入以房屋出租收入和政府的征地補償金為主，其經(jīng)濟增長的驅(qū)動力來自于周邊城區(qū)經(jīng)濟的帶動，經(jīng)濟效益取決于城中村的地理區(qū)位和周邊人口的聚集狀況，是一種典型的“外生式”的經(jīng)濟形態(tài)。以武漢市洪山區(qū)的和平鄉(xiāng)為例，由于其比鄰湖北大學(xué)，人口聚集量巨大，出租屋市場相當興盛，普通村民家的住宅多達3-4層，年租金收入3-4萬元。

(二)“寄生型”的生活和心理狀態(tài)

在上述“外生式”的經(jīng)濟形態(tài)中，一般失地的村民基本以房屋出租收入和集體分紅為主，雖然收入的多少隨著地理區(qū)位的不同有多寡之分，但基本上可以保證其衣食無憂甚至富足的生活。大多數(shù)村民們由于有生活保障，甘愿成為“主觀剩余勞動力”，成為“食租族”，過著“寄生”的生活。即使少部分村民有就業(yè)的愿望，由于其較低的文化層次和就業(yè)能力，也不能順利就業(yè)，成了“客觀剩余勞動力”。這種“寄生型”的生活狀態(tài)使村民們大多不思進取、貪圖安逸，缺乏投資創(chuàng)業(yè)意識。

三、武漢市城中村改造問題的新認識

(一)城中村產(chǎn)生和存續(xù)的經(jīng)濟原因在村外

出租物業(yè)經(jīng)濟是城中村經(jīng)濟的重要支柱，也是其產(chǎn)生和存續(xù)的經(jīng)濟原因。城中村出租物業(yè)的顯著特征在于其高密度、高容積率和低廉的價格，而這些特征也是順應(yīng)市場供求形勢的。武漢市是一個特大型的城市，第五次人口普查結(jié)果顯示，全市總共有外地流動人口115萬人。這些外來人口多數(shù)受教育程度低且收入低，他們對廉價的出租屋有著巨大的需求。城中村為這些外來人口提供了廉價的居住場所，承擔著為低收入外來人口提供居住場所的功能。如果在城中村改造中忽視城中村存在的這一功能而強制鏟平城中村，必然會導(dǎo)致在城市的另一角落產(chǎn)生另一個類似于“貧民窟”的聚居地，以滿足這種對廉價出租屋的需求。

(二)城中村經(jīng)濟組織形式的順利轉(zhuǎn)型是改造的關(guān)鍵

城中村傳統(tǒng)的經(jīng)濟組織形式是村集體經(jīng)濟，由村委會管理，并由其全面負責(zé)社區(qū)生活，包括村民福利和市政基礎(chǔ)設(shè)施供給等。然而，集體經(jīng)濟組織曾經(jīng)具有的優(yōu)勢，在如今市場經(jīng)濟高度發(fā)展的“城中村”已經(jīng)不復(fù)存在，而它的天生不足卻日益暴露：產(chǎn)權(quán)不清晰；治理結(jié)構(gòu)存在問題；集體經(jīng)濟成分不可流轉(zhuǎn)，集體資產(chǎn)的很大一部分價值難以實現(xiàn)。武漢市城中村改造明確提出要轉(zhuǎn)變集體經(jīng)濟組織管理模式，建立以現(xiàn)代企業(yè)制度為特征的股份有限公司(集團)。股份制使企業(yè)獲得了獨立的法人地位，有利于所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的真正分開；有利于建立規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)；股份的可流轉(zhuǎn)性保證了產(chǎn)權(quán)的可交易性。

(三)城中村經(jīng)營管理水平的提高是其出路所在

經(jīng)過股份制改造，建立了現(xiàn)代企業(yè)制度的城中村股份公司(集團)，面臨最重要的問題之一就是管理問題。在整個國內(nèi)管理水平還比較有限、國內(nèi)職業(yè)經(jīng)理人市場還不完善的情況下，由集體所有制企業(yè)改制而來的城中村股份公司(集團)所面臨的經(jīng)營管理問題則更為嚴峻。改制后的公司要在激烈競爭的市場中生存和發(fā)展，勢必要形成自己的核心優(yōu)勢，提高經(jīng)營管理水平，培養(yǎng)和引進一批能夠勝任現(xiàn)代企業(yè)管理的人才。

(四)村民勞動就業(yè)和社會保障的解決是改造的內(nèi)在要求

城中村改造前，村民盡管土地不斷減少，農(nóng)業(yè)收入已不足以維持家庭主要開支，但村民要么還留存著少量土地可以解決基本口糧、蔬菜問題，要么可以靠自己擁有的宅基地獲得出租屋收入。可以說，土地是村民的基本收入來源和基本社會保障。改造后，村民完全失去了土地，失地農(nóng)民面臨著喪失收入來源和社會保障斷裂的狀況。失地農(nóng)民是抗風(fēng)險能力很低的脆弱社會群體，這個群體的勞動就業(yè)和社會保障問題的解決，關(guān)系到社會的穩(wěn)定，是建設(shè)和諧社會的基本要求，也是城中村改造的內(nèi)在要求。

四、武漢市城中村改造的新思路

(一)構(gòu)建“政府――開發(fā)商――村民”的博弈均衡格局

城中村這種特殊建筑群體的形成，是農(nóng)民追求

土地和房屋租金收益最大化的結(jié)果(李培林，2002)。政府發(fā)動城中村改造，則是為了改善城市環(huán)境，提升城市功能，增強城市競爭能力。要采用博弈的思想來分析城中村改造中各方面的關(guān)系。武漢市城中村改造的最大特點在于土地出讓實行徹底的市場化道路。武漢市城中村的改造，涉及到對弈三方：村民、房地產(chǎn)商和政府。村民期冀，改造能補償他們可能因征地、拆遷造成的損失，為其今后生活提供出路和可靠保障；房地產(chǎn)商要求，在投資改造中獲得平均收益；政府希望，減少財政壓力，保證市場和社會的穩(wěn)定。是否能夠平衡村民、房地產(chǎn)商和政府這三方的利益，是改造能否順利進行的關(guān)鍵。珠海市的城中村改造模式有一定的借鑒意義。珠海市的政府通過政策實施，讓出部分政府未來的潛在收益，如減免部分地價等，付出部分成本，保證開發(fā)商有利可圖，吸引房地產(chǎn)商參與改造城中村，分擔改造中的部分風(fēng)險，同時保證村民的既得利益，使村民最終順利回遷，最終得到了博弈三方都比較滿意的結(jié)果。在武漢市的城中村改造中，應(yīng)該確定作為改造主體的開發(fā)商和被改造主體的村集體和村民為受益主體，政府則作為城中村改造公平、和平和效率的維護者、監(jiān)管者和仲裁者。既要充分考慮城中村經(jīng)濟形式的路徑依賴性和村民的利益，保留出租屋經(jīng)濟，又要兼顧開發(fā)商收益，以構(gòu)建“政府――開發(fā)商――村民”的博弈均衡格局。

(二)逐漸實現(xiàn)城中村經(jīng)濟形態(tài)從“外生型”到“內(nèi)生型”的轉(zhuǎn)型

城中村目前的經(jīng)營形式有如下三種：自主經(jīng)營商貿(mào)服務(wù)業(yè)、純土地出租和村集體物業(yè)出租，后兩種形式成為村集體經(jīng)濟的主要收入來源。村集體經(jīng)濟基本上沒有自身的經(jīng)濟增長點，依靠純土地出租及物業(yè)租金等外在的經(jīng)濟增長點維持生存，這種“外生型”的經(jīng)濟形態(tài)很容易受到宏觀經(jīng)濟狀況、城市政策和城市物業(yè)供需狀況的影響，從長遠看是脆弱和不可持續(xù)的。競爭性是市場經(jīng)濟的基本特征之一。只有培養(yǎng)城中村經(jīng)濟的競爭力，使其具有自己的核心競爭優(yōu)勢，具備可持續(xù)增長的能力，實現(xiàn)城中村經(jīng)濟從“外生型”到“內(nèi)生型”的轉(zhuǎn)型，將其轉(zhuǎn)變成依靠知識、技術(shù)參與市場競爭的“內(nèi)生型”企業(yè)才是其根本出路。城中村經(jīng)濟形態(tài)的轉(zhuǎn)型要因地制宜地進行，要根據(jù)各村所處的地理位置及所處片區(qū)的城市功能類型、城中村的資源狀況，并結(jié)合城市的規(guī)劃，發(fā)展城中村的經(jīng)濟。發(fā)展的途徑也要尋求多樣化，可以通過招商引資、村民和集體參股的方式發(fā)展，也可以通過集體投資控股的方式。

(三)對村委會和村民提供智力支持和教育補償

城中村村集體經(jīng)濟股份制改造之后，新成立的股份公司(集團)能否實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值在很大程度上取決于其管理人員的素質(zhì)和管理能力。城中村的村民再就業(yè)問題也跟他們的文化水平和謀生技能息息相關(guān)。要解決上述問題，就要對村委會和村民提供智力支持和教育補償。政府通過“智力補償”，對村委會成員進行現(xiàn)代管理或MBA的培訓(xùn)，集體股份公司也可以通過自身培養(yǎng)或人才引進逐步置換不具備管理能力的原村委會成員，最終將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代經(jīng)理階層。為了更好地指導(dǎo)集體資產(chǎn)的保值增值，城市政府可以通過向社會、高校、企業(yè)等渠道招聘專職或兼職管理咨詢專家，建立“城中村資產(chǎn)管理咨詢中心”或類似的人才庫，對集體資產(chǎn)的運營加以指導(dǎo)。對于村民的培訓(xùn)，可以在考慮集體股份公司(集團)的職業(yè)人才需求的基礎(chǔ)上，對村民進行針對性的知識技能培訓(xùn)，并將村民的培訓(xùn)效果和就業(yè)與年終集體分紅掛鉤，以激勵村民的自我改造和文化技能的城市化。

(四)合理安置外來人口的居住問題

城中村的出租屋一方面以低廉租金的方式為城市弱勢群體、低收入階層提供住房福利或變相的住房補貼，另一方面為目前還不具備就業(yè)能力的村民提供收入來源。這事實上在某種程度上發(fā)揮著政府應(yīng)該發(fā)揮的作用。在城中村的物質(zhì)空間改造中，要通過合理規(guī)劃，保留廉租屋，盡可能為外來人口提供廉價、便利的住房，這也是與維護社會穩(wěn)定、建設(shè)和諧社會的宗旨相適應(yīng)的。要積極探索廉租屋管理的新方式，規(guī)范廉租屋內(nèi)外來人口管理，整治社會治安問題，使城中村的廉租屋不再成為社會治安的“死角”。深圳福田區(qū)水圍社區(qū)的出租屋旅業(yè)式管理模式可供借鑒。福田區(qū)將旅業(yè)管理體制成功嫁接至出租屋的管理上，健全社區(qū)防范體系，實行五員(警衛(wèi)員、管理員、聯(lián)防員、保安員、樓管員)聯(lián)動的綜合管理聯(lián)動機制，使改造后的社區(qū)盜竊案件基本杜絕，社會生活秩序井然，房租連連攀升。

(五)妥善解決就業(yè)、社會保障等配套制度安排

篇5

【關(guān)鍵詞】城中村；改造；效益

“城中村”，狹義上指在農(nóng)村村落城市化的進程中，農(nóng)民土地大部分或全部被征用后，農(nóng)民的身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用癫⑷匀辉谠迓渚幼《葑兂傻木用駞^(qū)；廣義上指在城市高速化發(fā)展的進程中，滯后于時展的步伐、游離于現(xiàn)代城市管理門外、生活水平低下的居民區(qū)。在通常的認識觀念里，“城中村”即“都市里的村莊”。

為了促進城市的建設(shè)發(fā)展，政府大力征收城區(qū)周圍的農(nóng)村土地，以獲得更大的城市擴展空間。但是，被征用土地的農(nóng)民沒有得到很好的安置，基本都留在了原居住地，逐漸發(fā)展成為“村莊進入城市，城市包圍農(nóng)村”的景象。同時，我國的二元所有制結(jié)構(gòu)使得村民能夠用低廉的價格獲得土地的使用權(quán)，有的甚至是無償?shù)孬@得，各家各戶自行搭建出租，謀求土地和住房租金的最大化收益，這更進一步促使城中村形成的加劇。在這些主客觀作用的共同影響下，我國“城中村”便應(yīng)運而生了。

“城中村”的存在帶來了一系列的社會問題，如：治安形勢嚴峻，違法建設(shè)集中，環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量低下，消防隱患嚴重，土地的使用、管理極為混亂等等，嚴重阻礙了社會的發(fā)展和進步，對城中村進行改造將會帶來很大程度的經(jīng)濟、環(huán)境以及參與者效益，促進社會的進步和發(fā)展。

一、經(jīng)濟效益

（一）提高土地利用率，優(yōu)化資源配置

目前，國家對房價的調(diào)控日益嚴格，土地也因此變得更為稀貴。但是城中村的土地資源管理相對滯后，致使土地利用率很低。通過對城中村進行改造，盤活存量土地資產(chǎn)，提高城市的土地利用率，促進城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，全面提升和加快城市化進程，更好的實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化。

（二）改善城市投資環(huán)境，拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

隨著經(jīng)濟的持續(xù)增長和社會的持續(xù)發(fā)展，投資者對投資環(huán)境的要求也愈見愈高。通過城中村的改造，城市環(huán)境質(zhì)量可以獲得極大提高，使得土地的相對價值更為提升，也使得城市投資環(huán)境得到改善，同時拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促使二、三產(chǎn)業(yè)的比重大大提升，提高了城市的核心競爭力，增加了對投資商的吸引力，促進城市經(jīng)濟持續(xù)快速的發(fā)展起來。

（三）增加對人才的吸引力，促進經(jīng)濟增長

現(xiàn)階段，人們的經(jīng)濟收入逐漸提高，生活水平也日益改善，對居住質(zhì)量的要求也大大提升。人們在注重發(fā)展的同時，也更加注重自身的生活環(huán)境，越來越多的人在選擇自身發(fā)展地區(qū)的時候會把目光投放到生態(tài)環(huán)境較好的地區(qū)。改善居民的居住環(huán)境，在某種程度上為城市的可持續(xù)發(fā)展提供了更多人力資源，使得城市的發(fā)展有強大的人才軍做保障。

二、環(huán)境效益

（一）改善生態(tài)環(huán)境，促進可持續(xù)發(fā)展

城中村基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，排污相對集中，另外，依托區(qū)位優(yōu)勢而建設(shè)起來的小企業(yè)和加工業(yè)眾多 ，這些小企業(yè)、加工業(yè)排放大量沒有經(jīng)過處理的廢氣、廢水和固體廢棄物，嚴重造成了城區(qū)的污染。通過城中村的改造，改善城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，解決廢棄物的亂排亂放的問題，規(guī)范小企業(yè)的運行模式，對資源環(huán)境優(yōu)化配置，合理開發(fā)、節(jié)約利用，將改善城市生態(tài)環(huán)境，推動可持續(xù)發(fā)展。

（二）美化城市景觀，提升城市形象

隨處可見的城中村景觀，導(dǎo)致城市的整體形象受到嚴重影響。在建成區(qū)，隨處可見的是整齊的樓房、寬闊的道路，而在沒有改造的地段則是破舊低矮的窩棚，雜亂無章的線路，影響了城市的總體環(huán)境。經(jīng)過改造，政府擁有了更多的空間實施規(guī)劃項目，按照現(xiàn)代標準建設(shè)的建筑物、公共設(shè)施使城市的總體景觀得到了改善，提升了城市整體的形象。

（三）完善基礎(chǔ)設(shè)施，改善居住環(huán)境

城中村的改造，根本目的是想要居民的生活的更好，想要改變城市的總體環(huán)境，提高城市的整體形象，使社會更和諧地發(fā)展。在這之中，環(huán)境的改善也是改造中的成效最為明顯的。經(jīng)過改造后城中村基礎(chǔ)設(shè)施完善，居住環(huán)境適宜。村民們利用新配備的活動設(shè)施，培育健康積極的社會文化，促進社區(qū)治安的穩(wěn)定，使新建設(shè)的社區(qū)成為符合現(xiàn)代社會要求的新型社區(qū)，大幅度提升了整個城市的居住環(huán)境質(zhì)量。

三、參與者效益

（一）政府效益

在條件適宜的村莊投入人力、物力資源進行改造，統(tǒng)一建造規(guī)范的住房小區(qū)，可以有效吸引各界投資，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，一定程度上可以增加就業(yè)， 穩(wěn)定社會治安，實現(xiàn)政府的宏觀調(diào)控。伴隨城中村治安狀況的改善，城市治安也將得到大規(guī)模的提升，這一改變一定程度上提高了政府的公信度。此外，改善了城市“臟、亂、差”的景象，改善了城市建筑景觀和居住環(huán)境，推動綠色城市的發(fā)展。

（二）村民效益

對城中村進行改造，把城中村歸入城市統(tǒng)一的規(guī)劃管理中，采取強有力的措施對其進行綜合整治，完善區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建立健全社會保障制度，有利于改善人民的生活質(zhì)量，提高的人民生活水平，切實解決村民在生活質(zhì)量方面的需要。同時，城中村的改造解決了城中村居民長期出路的現(xiàn)象，增加了就業(yè)機會，減少了社會犯罪率，使得社區(qū)的綜合建設(shè)得到， 推進了科教文衛(wèi)的發(fā)展，同時也更新了居民的思想觀念，提高了居民的素質(zhì)，使城中村居民跟上了城市化進程的腳步。

（三）開發(fā)商效益

篇6

6月初的許昌，驕陽似火。河南省許昌市政府舉辦的“城中村改造暨土地出讓項目推介洽談會”也如中原6月的天氣一樣，火熱異常。在為期三天的“推介洽談會”期間，來自全國各地的50多家房地產(chǎn)商參觀了許昌市東城區(qū)11個拆遷現(xiàn)場和出讓宗地，最終與許昌市政府達成29項投資意向，其中，城中村改造項目19項，土地出讓項目10項。

許昌的城中村改造試點開始于2004年，最初幾年，工作開展的舉步維艱。直到2007年底，許昌市通過扎扎實實地開展調(diào)查研究，制定了城中村改造三年計劃，建立了一套運行體系，城中村改造才開始走上正軌，并逐步形成了帶有許昌特色的改造路子。

到今年5月，許昌市已啟動了44個城中村的改造工作，其中26個村已經(jīng)開工、18個村準備開工，完成拆遷4117戶、拆遷面積209.56萬平方米，已建和在建安置房5651萬平方米，累計投資21.42億元，節(jié)約集約用地3500余畝。

許昌市國土資源局的工作人員告訴記者，今年5月中旬，國土資源部部長徐紹史到許昌調(diào)研，在聽取了許昌市領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于城中村改造的工作匯報后，徐紹史說：許昌市在土地資源十分有限的情況下，能夠嚴格認真落實上級要求，積極應(yīng)對土地資源瓶頸制約，充分挖掘潛力，節(jié)約集約利用土地，讓每一塊土地都發(fā)揮出了盡可能大的經(jīng)濟效益與社會效益。他囑咐許昌市國土資源局的工作人員，要好好總結(jié)一下經(jīng)驗，爭取為城中村改造摸索出一條可行之路來。

再硬的骨頭也要啃下來

城中村改造歷來被認為是一塊難啃的骨頭，因為它牽扯到方方面面的利益，但改造潛力巨大，綜合效益十分可觀。據(jù)匡算，許昌全市現(xiàn)有171個城中村，其中許昌市主城區(qū)內(nèi)共有城中村62個，可騰出建設(shè)用地1 8萬畝，推進區(qū)內(nèi)需要改造的村莊69個，可騰出建設(shè)用地3.6萬畝，其他縣市主城區(qū)需要改造的城中村40個，可騰出建設(shè)用地1.1萬畝。改造前，這些城中村普遍存在著村莊布局混亂、土地利用粗放、基礎(chǔ)設(shè)施缺少、宅基地管理混亂、社會治安突出等問題。

城中村的大量存在，嚴重制約了許昌城市化進程和城鄉(xiāng)一體化協(xié)調(diào)發(fā)展。目前，許昌城鎮(zhèn)化率僅為37.5％，低于全國平均水平8.2個百分點，離河南省委、省政府提出的到2012年中原城市群城鎮(zhèn)化率在50％以上的目標還有很大差距。

許昌市委、市政府認識到，雖然城中村改造工作難度很大，但再硬的骨頭也要啃下來。只有通過城中村改造，才能制止無序建設(shè)，實現(xiàn)科學(xué)規(guī)劃和統(tǒng)一管理，才能整合土地資源，完善基礎(chǔ)設(shè)施。

為了在工作中少走彎路，許昌市委書記毛萬春、市長李亞多次率隊赴江蘇、天津等地考察，先后20余次對國土資源部門的考察報告以及各類媒體上的外地經(jīng)驗進行批示，并先后四次召開了全市城中村改造現(xiàn)場觀摩會和各種形式的座談會、分析會、研討會，以圖破解城中村改造中的難題。

“政府零收益”的改造原則

走在許昌東城區(qū)的路上，映入記者眼簾的是成片的拆遷地塊。許昌市東城區(qū)管委會副主任何天立向記者介紹：“東城區(qū)共啟動了12個城中村改造社區(qū)，總占地3948畝，拆遷面積382萬平方米。安置面積135萬平方米。目前，已拆遷居民戶2491戶、廠院129個，完成拆遷面積178萬平方米，已騰出空地2300畝。在這次推介會上，我們推出的13宗待出讓地塊，就是我們在城中村改造中，通過加快拆遷進度，把村莊占用的毛地變成了待出讓的凈地。而這一切，都是在最近兩三個月內(nèi)完成的。”

拆遷效率如此之高是與許昌市政府制定的行之有效的優(yōu)惠政策分不開的。去年下半年后，受全球金融危機的影響，房地產(chǎn)市場低迷，由于城中村改造項目投資大、回報周期長，房地產(chǎn)開發(fā)商對此投資熱情并不高。針對這種形勢，許昌市政府提出了城中村改造“政府零收益”的原則，打消了一些有意到許昌投資的客商的顧慮。

什么是“政府零收益”?許昌市政府負責(zé)人解釋，就是在城中村改造中，政府把全部收益用于農(nóng)民安置補貼和彌補開發(fā)企業(yè)的虧損，最大限度地讓利于群眾、讓利于企業(yè)。

在許昌新區(qū)東城區(qū)，政府將城中村改造土地的升值部分直接用于補貼安置小區(qū)，農(nóng)民安置虧損部分從開發(fā)稅收財政收入中補貼，開發(fā)商投資回報率原則上保持在25％左右，充分調(diào)動了開發(fā)商的積極性。

除此以外，許昌市還盡可能地在收費項目上加大優(yōu)惠力度。他們規(guī)定：對房屋拆遷管理費、工程定額測定費、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費、城市綠化費、散裝水泥專項基金、新型墻體材料專項基金、人防工程易地建設(shè)費、征(撥)用地管理費等9項行政事業(yè)性收費，在國家政策許可的范圍內(nèi)一律免收；對建筑工程施工圖設(shè)計審查費、工程勘察設(shè)計費、委托拆遷勞務(wù)費等6項經(jīng)營性收費項目，或優(yōu)惠減半收取或協(xié)商收??；對參與城中村改造的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其在城中村改造中的商品房開發(fā)項目城市配套費減半征收。

為了集中搞好城中村改造，許昌市還扎緊了供地的“口子”。規(guī)定在集中開展城中村改造的三年時間內(nèi)，在市區(qū)、縣城規(guī)劃區(qū)和推進區(qū)一律禁止審批宅基地，商品房開發(fā)用地都要與城中村改造結(jié)合起來，市區(qū)不再單獨供地，從而引導(dǎo)開發(fā)商投資城中村改造。

依法依規(guī)　分類處置

城中村改造是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不可能有一個統(tǒng)一的模式。許昌的原則是八個字：依法依規(guī)，分類處置，對城市建成區(qū)內(nèi)和建成區(qū)外的集體建設(shè)用地采取了不同的處置方式：

――對建成區(qū)內(nèi)的城中村改造實行土地一元化管理。先將集體土地全部轉(zhuǎn)為國有土地，以劃撥方式建設(shè)居民安置小區(qū)，經(jīng)營性用地以市場化方式進行配置，為股份制經(jīng)濟組織安排留用地，保障其發(fā)展，留用地視情況可劃撥或出讓。

――對建成區(qū)外及許昌至長葛推進區(qū)內(nèi)城中村改造多策并舉。在不改變集體土地所有權(quán)性質(zhì)的情況下，集中建設(shè)村民居住區(qū)，需騰遷占用耕地的，要辦理相關(guān)用地手續(xù)。騰出的集體建設(shè)用地在不改變土地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，集體經(jīng)濟組織可以土地參股經(jīng)營，發(fā)展工商貿(mào)；具備辦理征收條件的，在企業(yè)自愿的情況下，適時辦理征收手續(xù)；騰出的集體建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開發(fā)的，按項目報請省政府辦理土地征收手續(xù)。

――對以農(nóng)為主的居住區(qū)改造，即空心村整治，爭取與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤政策相結(jié)合。以村莊發(fā)展規(guī)劃為龍頭，鼓勵整體搬遷，分步組織實施。騰出的耕地指標一部分以有償?shù)姆绞秸{(diào)劑到城鎮(zhèn)使用，一部分在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的大框架內(nèi)解決使用權(quán)問題。在住宅建設(shè)與拆遷安置政策方面，規(guī)定城中村改造項目先建設(shè)村民安置住宅，后進行商業(yè)開發(fā)?？衫么迩f現(xiàn)有存量建設(shè)用地，先行建設(shè)安置住房，居民搬遷入住后，再對原村莊拆遷建設(shè)。沒有存量建設(shè)用地的，根據(jù)村民安置用地規(guī)劃，先部分拆遷建設(shè)安置用房，居民拆遷安置可采取貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種形式。

五種城中村改造模式

“推介洽談會”期間，記者采訪了許昌市國土資源局副局長、城中村改造協(xié)調(diào)評審組辦公室主任蘇曉，他向記者介紹了許昌市政府探索出的5種城中村改造模式：

一是政府統(tǒng)征儲備模式，即由政府將城中村集體土地統(tǒng)一征收為國有土地，對城中村進行拆遷改造，對拆遷戶進行妥善安置，騰出土地后的收益用于彌補城中村改造支出。

二是市場開發(fā)運作模式，即由開發(fā)商融資改造，政府負責(zé)編制控制性規(guī)劃，對改造項目用地進行招拍掛出讓，為開發(fā)商提供環(huán)境保障。東城區(qū)就是采取了這種模式，引進了大型企業(yè)上海開天建設(shè)集團和世界500強企業(yè)沃爾瑪?shù)娜腭v。

三是社區(qū)自主改造模式，即對經(jīng)濟條件比較好、村民比較富裕的村莊或社區(qū)，由社區(qū)自行或以居民入股聯(lián)營的方式組建經(jīng)濟實體，政府進行指導(dǎo)協(xié)調(diào)，相關(guān)部門依法監(jiān)管。

四是“村企共建”、“村園共建”模式，即由企業(yè)出資對村莊進行改造，騰出的土地用于企業(yè)發(fā)展。例如許昌縣，在武店村改造中，縣政府與瑞貝卡公司簽訂投資協(xié)議，由瑞貝卡公司出資對村莊進行改造，改造完成后，政府依照法定程序為投資商在武店村提供了600畝土地，辦理有關(guān)手續(xù)后，由公司按照規(guī)劃自主使用。

五是“土地整理”、“村莊整治”、“騰村換地”模式，這種模式主要針對的是離城鎮(zhèn)和交通干線較遠，土地商業(yè)開發(fā)價值不大的村莊，以騰出耕地為主要目的。

讓農(nóng)民感受到實惠

城中村改造之所以不好搞，主要是因為它牽扯到當?shù)卮迕竦睦?。改造前，當?shù)卮迕窨砍鲎夥慨a(chǎn)每年可以獲得幾千甚至上萬元的收入，改造后，這筆收入自然就沒有了。這成了城中村拆遷改造難的主要因素。

不過，如果政府適當解決了拆遷補償、社會福利和就業(yè)問題，難題是可以化解的。在東城，記者遇到一位今年上半年剛被拆遷的村民，他對記者說：“對我們這片拆遷，說一開始就心甘情愿地配合也是假話，但仔細想想，其實對我們村民很劃算?！彼麑τ浾咚懔艘还P賬：“改造以后，我們只損失了租房收入，最多萬八干的，但以前居住條件差，用水用電用煤氣都不方便，垃圾隨便倒，環(huán)境臟亂差，連買菜看病都不方便，最主要的，是改造前村里住戶只享受農(nóng)民待遇，醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)等社會保障水平很低。改造以后，一切都跟城里人一樣了?！?/p>

農(nóng)民最會算賬，要讓農(nóng)民配合拆遷、支持拆遷，就要讓農(nóng)民真切地感受到城中村改造的實惠。

許昌市國土資源局副局長陳念衛(wèi)向記者介紹，在規(guī)劃選址上，我們充分考慮了群眾“就近、就城、就便”的意愿，考慮到群眾的承受能力，被拆遷戶可以享受一套經(jīng)濟適用房或一套優(yōu)惠價商品房，居民在辦理回遷安置住房確權(quán)登記手續(xù)時，有關(guān)部門減半收取辦證費用。 在東城區(qū)，政府規(guī)定，對符合安置條件的本地戶，每戶安排總面積200平方米的一大一小兩套住房，價格則按600元／平方米出售；對嫁入本地的人家則根據(jù)宅基地狀況，安置一套100平方米的安置房或成本房；外來戶則安排一套100平方米的成本房；對住房特別擁擠且符合分戶條件的拆遷戶，則照顧一套100平方米的成本房。

何天立說：“對城中村村民這塊來說，主要就是做好補償和社會保障工作。由于財政資金短缺、部分地塊招商不到位，目前一部分拆遷費暫時還兌付不了。但這種情況下，我們增加了一項城中村改造成本核算內(nèi)容，把群眾拆遷補償費比照同期銀行利息計入改造成本，每3個月兌付一次，我們計算了一下，大致拆200萬平方米需拆遷資金九個億，賠補群眾損失7000萬元，我們用這種辦法確保群眾利益不受損失?！?/p>

據(jù)了解，為了營造一個和諧拆遷、陽光拆遷的環(huán)境，許昌市政府先后制定了《關(guān)于進一步規(guī)范城鎮(zhèn)房屋拆遷工作意見》、《關(guān)于對城中村改造進行評估的指導(dǎo)性意見》，建立了改造拆遷評估制、辦理承諾制、首問負責(zé)制、過錯追究制等長效機制，以切實維護被拆遷人的合法權(quán)益。東城區(qū)探索出了“四抓四促”的工作理念，即抓安置促拆遷、抓拆遷促招商、抓招商促開發(fā)、抓開發(fā)促“三贏”，在今年四、五兩個月的時間里就拆遷170多萬平方米。此外，市政府在對主城區(qū)和推進區(qū)改造實施方案審批中，其中必須的一條就是看村民是否同意方案的決議。

記者看到，東城的唐崗、半截河、陳莊等社區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)已開工建設(shè)，地址就在改造后統(tǒng)一規(guī)劃的商品房社區(qū)附近。

城中村改造：落實“雙保行動”的重要舉措

起于去年的金融危機無疑給我國的經(jīng)濟帶來了負面影響，但另一方面也給城中村改造提供了機遇，因為，城中村改造可以給節(jié)約集約用地提供一個新的平臺，同時也是擴大內(nèi)需、保證經(jīng)濟增長的重要舉措。

許昌市國土資源局局長張明山說，前不久，國土資源部提出了“保增長、保紅線”為內(nèi)容的“雙保行動”。我們認為，城中村改造就是“雙保行動”的結(jié)合點。保增長需要投資，需要拉動，我們現(xiàn)在已經(jīng)投資了20多個億；保紅線需要整治土地、改造村莊，耕地整理出來了。紅線就保住了。

接著，張明山給記者列舉了城中村改造給許昌帶來三個好處：

一是以城中村改造拉動內(nèi)需。通過加快城中村改造拆遷工作，解決毛地變凈地問題，創(chuàng)造土地升值空間，實現(xiàn)向市場要效益、要資金，向危機挑戰(zhàn)，確保土地資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為資本優(yōu)勢。目前，許昌市正在實施的44個老城區(qū)改造項目，總投資達到190億元，是拉動投資的重要力量，并且這44個改造項目直接關(guān)系著近10萬群眾生活條件改善、生活水平提高，對全市經(jīng)濟的逐步回暖起到了關(guān)鍵性作用。

二是以城中村改造緩解建設(shè)用地指標的不足。為應(yīng)對危機，許昌市今年明確了548個重點項目，計劃占地1.5萬余畝，但省里分配的年度建設(shè)用地指標只有1264畝，指標差距非常大。通過城中村改造，我們可以及時騰出大量的建設(shè)用地，有效緩解了建設(shè)用地指標的不足，保障了重點項目的用地需求。

篇7

[關(guān)鍵詞]城中村；改造；生態(tài)城市；建設(shè)；城市化

城中村是農(nóng)村村落在城市化進程中，出現(xiàn)了越來越多的滯后于時展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)的“都市里的村莊”，成為城市發(fā)展的絆腳石。作為我國城市化的一種特殊的城市空間現(xiàn)象，被視為我國城市發(fā)展的難點問題。城市發(fā)展是人類文明進步的象征，城市化的浪潮在逐步地改變著城市原有的面貌。隨著城市規(guī)模的不斷增大，城市生存環(huán)境的逐漸惡劣。生態(tài)城市的觀念日益得到人們的支持。與此同時我們提出了改造城中村及建設(shè)生態(tài)城市目標，那么該如何改造城中村及建設(shè)生態(tài)城市，又該怎樣改造城中村及建設(shè)生態(tài)城市才能適應(yīng)社會發(fā)展的需要?這些都是本文探討和深思的問題。

一、城中村的改造

(一)“城中村”的形成

城中村形成的原因之一是城市化進程快速發(fā)展，城市的數(shù)量、建成區(qū)面積不斷增加、增大是以征收原有城市周邊農(nóng)村的耕地獲得擴展的空間。失地的農(nóng)民，卻仍然留在原居住地，并且保有一部分供他們建房居住的宅基地，形成了“城中村”。另外，城鄉(xiāng)二元體制是城中村形成的根本原因。隨著城市的發(fā)展，城中村的區(qū)域優(yōu)勢得以彰顯。因村民自建住房成為城市外來人員的首選而快速增值。土地及房屋租金收益最大化致使“城中村”形成的加劇。

(二)城中村改造的必要性

城市的迅速發(fā)展帶來一系列的城市問題，所謂的城市病，不但涉及自然環(huán)境。而且涉及人文環(huán)境的問題。隨著城市化的飛速發(fā)展，越來越多的土地被納入城市范圍，越來越多的城中村在城市中出現(xiàn)，成為城市發(fā)展的障礙。

以哈爾濱為例，每年供暖期近半年，煤炭燃燒致大氣污染程度較重。因此，改善其城市的小氣候意義重大。因此，城中村改造過程中使城市的發(fā)展更加適合人類的居住，對城市的整體環(huán)境的改善具有積極的意義。

二、生態(tài)城市的建設(shè)

(一)生態(tài)城市的含義與標準

生態(tài)城市是“以人為中心的城市環(huán)境系統(tǒng)，研究側(cè)重于環(huán)境特征、要素結(jié)構(gòu)功能的變化，以及污染物的環(huán)境行為和有效的途徑”，其內(nèi)涵遠不僅在于經(jīng)濟高效、環(huán)境宜人的外表，其更重要的意義在于其社會和諧，對人性的尊重。

建設(shè)生態(tài)城市，要以自然、社會和經(jīng)濟三方面協(xié)調(diào)發(fā)展為基礎(chǔ)。首先，在開發(fā)建設(shè)活動過程中既要保持在自然環(huán)境所能夠承載的范圍內(nèi)，又要減少對自然環(huán)境的消極影響；其次，堅持以人為本，滿足人的物質(zhì)和精神需求，創(chuàng)造自由、平等、公正、穩(wěn)定的社會環(huán)境；再次，保護和合理利用自然資源和開發(fā)新能源，實現(xiàn)資源的高效、循環(huán)利用。

(二)生態(tài)城市建設(shè)的必要性

城市在促進經(jīng)濟增長的同時，也給城市的生態(tài)環(huán)境造成了很大的壓力。以環(huán)境污染和社會失序為代價的經(jīng)濟發(fā)展給生存環(huán)境帶來了嚴重的威脅。人們逐漸意識到建設(shè)生態(tài)城市的必要性。

第一，建設(shè)生態(tài)城市有利于促進生活質(zhì)量提高。城市生態(tài)問題的實質(zhì)是人與自然關(guān)系的失調(diào)，解決的根本途徑是協(xié)調(diào)它們之間的關(guān)系。

第二，建設(shè)生態(tài)城市有利于調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。解決結(jié)構(gòu)性污染問題根本在于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，提高資源的利用率。

第三，建設(shè)生態(tài)城市有利于優(yōu)化投資環(huán)境。良好的生態(tài)環(huán)境是建設(shè)國際化城市的重要條件。優(yōu)美的城市環(huán)境有利于吸引投資、發(fā)展旅游業(yè)。

三、城市化與生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展

(一)加強城中村改造，推進城市化進程

城中村改造不僅是農(nóng)村、農(nóng)民的事情，更是城市發(fā)展的大事，作為城市建設(shè)的重點在城中村的改造過程中，要時刻注意城中村改造過程中出現(xiàn)的生態(tài)環(huán)境問題。

在城中村的改造過程中。不僅要進行城中村的環(huán)境改造，同時也要對當?shù)氐拇迕竦乃刭|(zhì)方面進行提高，采取不同的措施。居住景觀的改變之外，更重要的是內(nèi)在的自然融入，最終實現(xiàn)農(nóng)民向市民、農(nóng)村向城市的兩大轉(zhuǎn)變。

(二)加快生態(tài)城市建設(shè)。促進人與自然和諧發(fā)展

進行宣傳保護環(huán)境方面的知識。提高人們保護環(huán)境的意識，提高個人素質(zhì)及修養(yǎng)。一方面，應(yīng)該及時處理生活垃圾，倡導(dǎo)“愛護環(huán)境，人人有責(zé)”：另一方面，建立完善的監(jiān)督機制，督促當?shù)鼐用窈蜁鹤【用裰鸩綐淞h(huán)境意識。

生態(tài)城市建設(shè)要以城市生態(tài)系統(tǒng)為主體，城中村的改造要以人與環(huán)境的和諧發(fā)展為宗旨，城市化發(fā)展要“以人為本，天人合一”的理念為建設(shè)目標。

(三)城中村的建設(shè)與生態(tài)城市的建設(shè)要注意以下幾點：

1.在城市的發(fā)展過程中采取密集發(fā)展城市的形式，在哈爾濱的許多城中村都有公交到達，例如哈達村在哈站直接有公交車經(jīng)過。這樣可以有效的減低人均能源消耗。

2.城市化發(fā)展要實行傳統(tǒng)性的經(jīng)濟開發(fā)向現(xiàn)代化的生態(tài)建設(shè)轉(zhuǎn)變。面對城市發(fā)展適合人居，注意產(chǎn)業(yè)在該區(qū)環(huán)境中的影響，注意綠地和三廢的排放程度。

3.加強城鄉(xiāng)經(jīng)濟的區(qū)域流和互動，促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟一體化成長。在發(fā)展城中村的過程中，必須與生態(tài)城市發(fā)展相適應(yīng)。

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【關(guān)鍵詞】城中村改造綜合治理

城市的發(fā)展與擴張是城中村形成的主要外部推動力，尤其是迅速發(fā)展的外生型城市化過程造成了土地供給的有限與城市用地?zé)o限擴張的矛盾，導(dǎo)致農(nóng)村耕地逐漸減少，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的比重日趨變小，甚至消失，但仍然還是保留“村建制”，實行村行政管理，城中村現(xiàn)象由此而生。

西安市城中村改造工作從2002年開始，經(jīng)過幾年探索和實踐，形成了“政府主導(dǎo)、市場運作、整村拆除、安置優(yōu)先、有形無形改造并重”的工作思路。城中村改造主要采用村集體自行開發(fā)、開發(fā)商主導(dǎo)和政府主導(dǎo)的城中村改造這三種模式。目前，西安市由村集體自行開發(fā)的城中村改造項目不多，碑林區(qū)北沙坡村、蓮湖區(qū)五一村都率先進行了嘗試。高新、曲江和灞新區(qū)，由于政府權(quán)屬相對獨立、行政力度較大等因素，大多實行政府主導(dǎo)的城中村改造模式。大多數(shù)城中村采取開發(fā)商主導(dǎo)的改造模式，這也是西安市城中村改造的主要模式。

西安市城中村改造存在的主要問題

高昂的社會成本，改造難度大。城中村改造是一項復(fù)雜的社會改造工程，牽涉到集體所有土地依法轉(zhuǎn)為國有土地、村民委員會改制成為居民委員會、農(nóng)民戶口轉(zhuǎn)為城市居民戶口、集體經(jīng)濟的資產(chǎn)轉(zhuǎn)制成為股份制企業(yè)、農(nóng)民房屋產(chǎn)權(quán)的確認和拆遷補償、農(nóng)民進城以后的就業(yè)、農(nóng)民子女上學(xué)和養(yǎng)老社會福利保險等各個方面的問題，除了需要耗費巨額的資金成本，還需投入巨大的社會成本。在西安市的城中村改造中，巨大的社會成本基本是以“誰改造、誰承擔”的方式進行的。在開發(fā)商主導(dǎo)的城中村改造中，由于高昂的社會成本，安置住宅區(qū)的容積率會高出一般城市規(guī)劃的控制范圍。在政府主導(dǎo)的城中村改造項目中，為了降低開發(fā)成本，一些必要的配套設(shè)施（如天然氣、集中供暖等）都沒有采用。對于開發(fā)商主導(dǎo)的城中村改造項目來說，其“拆遷―安置房建設(shè)―回遷―開發(fā)項目建設(shè)―銷售”持續(xù)的周期比一般的開發(fā)項目長，不僅導(dǎo)致開發(fā)項目進展緩慢，影響銷售和資金回籠，而且導(dǎo)致購房者在購房時難以獲得銀行貸款，對開發(fā)商和客戶均造成影響。

內(nèi)部群體分化明顯，管理難度大。城中村改制帶來的農(nóng)民市民化不僅僅指城市生活方式的滲透和市民權(quán)利的獲得，還有一些難以解決的現(xiàn)實問題。首先，城中村村民日益“邊緣化”。由于村民在短時間內(nèi)難以快速完成由農(nóng)民角色向市民角色的轉(zhuǎn)換，使得他們的身份介于農(nóng)民與市民之間，成為邊緣人。其次，城中村村民面臨城市生活適應(yīng)的“角色不清”。農(nóng)民失去土地后，面臨著向市民角色的轉(zhuǎn)換，而由于農(nóng)民與市民之間的巨大差異，農(nóng)村生活與城市生活之間的巨大不同，使得城中村村民的城市適應(yīng)性不強，在向市民角色的轉(zhuǎn)移過程中面臨著許多困難。城中村管理方面面臨的另一個難題就是內(nèi)部群體分化明顯，管理難度大。這突出表現(xiàn)在：原住村民和外來流動人口混居一處，原住村民在村社內(nèi)部形成了相對封閉的利益集體，外來人口作為現(xiàn)代城市文化和傳統(tǒng)農(nóng)村文化之間的邊緣群體，既難以獲取歸屬感和認同感，也缺乏政治權(quán)利和社會公正，常常游離在社區(qū)管理之外，從而形成了城中村管理的“兩張皮”現(xiàn)象。由于城中村的特殊區(qū)位與外來人口的特殊身份，使得當?shù)毓芾頇C構(gòu)對外來人口的管理不足，而村委會等機構(gòu)則更不愿介入。這些因素共同作用的結(jié)果是：城中村不僅未能納入到城市現(xiàn)有的管理體系，反而演化成為管理體系的“真空地帶”，治安環(huán)境差，社會問題眾多。

拆遷安置沒有統(tǒng)一標準，普遍受益難度大。

首先，征地補償標準不合理，具體表現(xiàn)在以下幾點：第一，征地的補償費標準過低。即使新修訂的《土地管理法》提高了原有補償?shù)谋稊?shù)，在很多地方仍然無法從根本上保證被征地農(nóng)民的生活水平不因土地征用而下降。第二，征地的補償費測算方法不科學(xué)。按照法律規(guī)定，征地補償費是按照土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的若干倍來測算的，但是由于土地利用方式、種植方式、市場情況、區(qū)域差異等條件的不確定性，這種測算方法難以準確地反映被征用土地的本質(zhì)特性。第三，對土地所有權(quán)的補償缺乏依據(jù)。征地的過程是土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移的過程，因此，在市場經(jīng)濟條件下如何評估所有權(quán)的價格，并以此為依據(jù)確定征地補償費，是征地實踐中急需解決的重大問題。

其次，拆遷補償與安置補償辦法與標準不統(tǒng)一。西安市政府2007年9月17日出臺的《西安市城中村改造管理辦法》第三十七條規(guī)定，城中村改造拆遷補償安置以房屋產(chǎn)權(quán)登記載明的面積和性質(zhì)作為補償安置依據(jù)。也就是說，村民的住宅，不論作為何種用途，都應(yīng)該按照住宅來進行補償。但是，在實際操作過程中往往是以現(xiàn)有的用途進行補償?shù)?。例如，村民住宅一層作為營業(yè)用房的，在補償過程中按照商業(yè)用房的估價進行補償；村民住宅用于旅館的，則按照旅館的估價進行補償?shù)?。產(chǎn)權(quán)的不明晰造成補償辦法與標準的混亂，增加了補償?shù)馁M用。第三十八條：城中村房屋拆遷實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補償兩種補償安置方式?！瓕嵭挟a(chǎn)權(quán)調(diào)換的，以轉(zhuǎn)戶前城中村在冊戶籍人口為依據(jù)，人均建筑安置面積原則上不少于65平方米，并結(jié)合房屋產(chǎn)權(quán)面積進行安置。但是，在很多城中村改造當中，所采用的安置辦法是：村民住宅1～2層拆一還一，3層以上按重置價補償；村集體及村民個人營業(yè)用房1～2層拆一還一，3層以上按營業(yè)用房進行補償。由于產(chǎn)權(quán)的不明晰，造成拆遷費用、補償金額等的差異。這些安置標準和措施，在實際操作過程中每個村都有所差異，往往造成村集體與政府部門的討價還價，村民對村集體及政府的不信任。

第三，違章建筑面積大，拆遷補償金額高，拆遷安置辦法不夠完善。由于城中村建設(shè)的無序，致使拆遷補償與安置的金額巨大。城中村人員構(gòu)成復(fù)雜，村規(guī)民約較多，在拆遷安置中，往往只考慮到原住村民、居民（已經(jīng)農(nóng)轉(zhuǎn)居）、對于戶口在村中的現(xiàn)役軍人、在校學(xué)生、服刑人員、戶口尚未遷出的出嫁女以及一些祖遺戶的安置補償，沒有涉及到在外職工的安置補償，使得拆遷補償沒有在公平、公正的前提下進行。

簡單的拆舊建新，解決遺留問題難度大。首先，城中村改造成功與否最關(guān)鍵的問題是村民失去土地、出租屋之后沒有了穩(wěn)定的收入來源和集體分紅，生活來源如何解決。據(jù)了解，西安市只有高新區(qū)的一些城中村在改造中對村民進行了再就業(yè)培訓(xùn)。在村民就業(yè)方面，僅有年輕村民能夠獲得物業(yè)保潔員、保安、物業(yè)管理員等工作。大部分村民的就業(yè)還是需要自己解決。其次，西安市目前的城中村改造工作，對城中村采取只“拆”不“治”的辦法。工作重點都放在整村拆除、全面改造上，并沒有將城中村的綜合整治作為城中村改造工作的重要一環(huán)。第三，對外來人口居住問題并未妥善解決。城中村存在并發(fā)展的一個誘因在于市場對城中村出租屋的需求。因此，在城中村改造過程中，除了解決好原住村民的居住問題之外，應(yīng)該更多關(guān)注外來低收入人口的居住問題。在監(jiān)管不利的情況下，由于利益的驅(qū)動，這些城中村村民建房熱情的高漲，會導(dǎo)致新的城中村出現(xiàn)。

對西安市城中村改造的建議

城中村的改造，不能是簡單的拆舊建新過程，需要采取綜合治理的模式來實現(xiàn)經(jīng)濟管理體制、社會文化、政治政策以及物質(zhì)形態(tài)空間的完善。從城中村物質(zhì)形態(tài)空間方面來考慮，根據(jù)城中村的區(qū)位、類型以及區(qū)域規(guī)劃的要求，分別對待。

對于那些仍在發(fā)展的城中村，在改善居住環(huán)境，綜合治理的基礎(chǔ)上，一方面要引導(dǎo)，一方面要限制，既不能讓農(nóng)民盲目投資建房，也不能任憑村莊自由發(fā)展，必須制定科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計方案；政府從宏觀上引導(dǎo)村民組織成立類似住宅合作社的形式的組織，實行合作經(jīng)濟，政府以一定的政策優(yōu)惠，以一定的基礎(chǔ)設(shè)施投資來幫助村民，按照事先制定好的規(guī)劃和標準進行開發(fā)建設(shè)。

對于那些能夠優(yōu)化城市土地使用功能，為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整開辟了新的發(fā)展空間，促進城市整體增值的城中村，在條件成熟時，采取開發(fā)帶動、房改帶動、市政帶動等方式，抓住時機，加快城市建設(shè)步伐，逐步完善城市功能，實現(xiàn)城市的有機更新，不斷增強城市競爭力，促進城市可持續(xù)發(fā)展。

篇9

關(guān)鍵詞：城中村；城市化；改造策略；社會功能；城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)

1前言

隨著我國城市化進程的加快和區(qū)域經(jīng)濟的激烈競爭，逐漸出現(xiàn)了一種很特殊的城市包圍農(nóng)村的現(xiàn)象，逐漸將一部分村落包圍在建成區(qū)內(nèi)。這些村落起初位于城市郊區(qū)，進而位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，隨著城市范圍的持續(xù)擴張，最終蛻變?yōu)槌侵写?。而這種現(xiàn)象將成為各個城市不得不面對的必然事情。

2城中村的形成原因、演變過程

從城中村的歷史變遷中不難發(fā)現(xiàn)，城中村形成的主要原因可以分成主觀與客觀兩個部分，其中客觀原因是我國城市化進程快速發(fā)展的結(jié)果。改革開放以來，城市化進程速度增加，城市的快速發(fā)展需要通過征收周邊農(nóng)村的耕地獲得擴展的空間。耕地被征收了，當?shù)氐霓r(nóng)民卻仍然留在原居住地，并且保有一部分供他們建房居住的宅基地。村莊進入城市，形成了城中村。從主觀上來說，是我國城鄉(xiāng)二元管理體制及土地的二元所有制結(jié)構(gòu)所造成的，這也是深層次的制度原因。

城中村的演變過程可以分成三個階段：第一階段為村落自然形成階段，此階段城市尚未擴展到農(nóng)村，此時農(nóng)村只是單純的農(nóng)民聚居點；第二階段為城中村形成階段，農(nóng)村靠近城市一側(cè)的土地大部或全部被城市征用，然后伴隨城市規(guī)模的進一步擴大，農(nóng)村周邊土地完全被城市征用，只剩下被城市建成區(qū)完全包圍的村落，這時，就完全形成了城中村；第三階段為城中村消失階段，隨著城市文明的不斷滲透，城市建設(shè)和管理水平的不斷提高，通過大規(guī)模的舊城改造項目及相關(guān)配套設(shè)施項目，城中村將被完全拆遷，城中村的居民轉(zhuǎn)為城市居民，從此城中村將完全消失。

3城中村的功能分析

隨著城市化進程的快速推進，大量的外來人口涌入城市就業(yè)，但因為城市商品房居住成本較高，而廉租房數(shù)量少且難以獲得購買資格，所以一般的外來人口只能選擇城中村的住房。城中村更像是事實上的超級城市特區(qū)，白手起家的創(chuàng)業(yè)者，依靠城中村廉價的房租從而降低經(jīng)營門檻。城中村成了低起點創(chuàng)業(yè)的孵化器；農(nóng)民工和低收入者從事的多為社會低端服務(wù)業(yè)，不僅需要能滿足低消費的生活空間，還必須靠近需要這種服務(wù)的外部環(huán)境。農(nóng)民工轉(zhuǎn)化為城市市民需要工作方式和生活方式的雙重轉(zhuǎn)化，而城中村就是他們完成不確定過渡期的場所；城中村起到了城市“廉租房”的作用，有助于外來人口融入城市社會，在一定程度上滿足住房需求，實現(xiàn)住房公平，維護社會的穩(wěn)定。

另外，城中村中數(shù)量很多的一類是以租給高校學(xué)生為主的。這些城中村在空間上與高?；蛳噜徎蚪咏捎谠诟叩冉逃?guī)?；l(fā)展的過程中，高校教學(xué)管理與生活管理逐步分離，原來單位體制下由高校承擔的各種生活服務(wù)功能，轉(zhuǎn)向由高校后勤及社會周邊地區(qū)承擔。這也使得鄰校村與高校之間的互相影響日益加深。從上述觀點看，城中村以其廉價的房租和生活生產(chǎn)成本等優(yōu)勢，可以說具有控制城市的營商成本、降低產(chǎn)業(yè)和人才進入門檻的功用。

此外，城中村還豐富了城市多元化的生活方式，城市生活方式有以下8個特點：

①復(fù)雜的社會分工、社會分層和職業(yè)結(jié)構(gòu)；

②人際關(guān)系由血緣關(guān)系和地緣關(guān)系向業(yè)緣關(guān)系轉(zhuǎn)化，

③社會流動性大，個人地位和角色變化快，社區(qū)構(gòu)成要素的異質(zhì)性強；

④生活質(zhì)量高，消費水平高，消費方式多樣化；

⑤閑暇時間多，個人社會化程度高；

⑥生活節(jié)奏快，緊張壓迫感強，文化生活豐富多彩；

⑦現(xiàn)代民主意識、參政意識強；

⑧信仰、道德標準等多樣化。

這些特征貫穿了現(xiàn)代城市生活方式的所有部分。而這種生活方式從社會的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀來看，是存在諸多的弊端和問題的。而城中村那種城鄉(xiāng)交融的“低消費、地緣聯(lián)系緊密、慢節(jié)奏、高可入性”的生活方式使城市更加多元化的同時，實現(xiàn)了有益的補充。

4困擾城市城中村健康發(fā)展的難點

由于一些城中村長期處于缺乏監(jiān)管，導(dǎo)致了大多數(shù)城中村建設(shè)缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，原來作為村莊聚落時就缺少供水供電等市政設(shè)施，演變?yōu)槌侵写鍟r市政管線僅作了粗糙的配套，導(dǎo)致城中村市政管線無法和市政管網(wǎng)連接成系統(tǒng)，嚴重影響了市民的生活質(zhì)量，同時也有礙于城市的現(xiàn)代化形象。

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【關(guān)鍵詞】城中村；社區(qū)改造；政府參與

0.引言

城中村是存在于城市中或城市邊緣特殊的社區(qū)，首先，它受城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的制約，屬于“傳統(tǒng)農(nóng)村”，由于外來人口多所造成的魚龍混雜的情況、耕地流失及由于文化知識水平較低等原因造成的就業(yè)質(zhì)量差和就業(yè)率低等原因，需要對城中村進行現(xiàn)代化的社區(qū)改造。

另一方面，2008年的世界性經(jīng)濟危機，讓國家發(fā)起4萬億的經(jīng)濟刺激計劃。這項計劃使國內(nèi)土地價格的飛漲，從而引起蝴蝶效應(yīng)，帶動其他各個領(lǐng)域產(chǎn)品價格的急速上漲，因而才能夠促進內(nèi)需，拉動經(jīng)濟發(fā)展，保證一定的經(jīng)濟增長率，穩(wěn)定就業(yè)。

而當下由于國內(nèi)主要省會及其他中心城市主市區(qū)土地買賣市場已經(jīng)或幾近飽和，政府不得已只能向城市邊緣及其他中小城市的土地買賣市場轉(zhuǎn)移來強行拉動內(nèi)需的增加。

1.鄭州市高新區(qū)S、G兩辦事處的社區(qū)化改造情況分析

1.1鄭州市高新區(qū)城中村的社區(qū)化改造背景

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和鄭州市人民政府《鄭州高新區(qū)管委會關(guān)于印發(fā)城中村改造若干規(guī)定的通知》[1]，依據(jù)“加快高新區(qū)城市化進程，改善城市形象，提升城市品位；穩(wěn)定農(nóng)村，富裕農(nóng)民，拓寬失地農(nóng)民就業(yè)渠道，解決失地群眾的居住之憂，生活之憂；打造亮點，以點帶面，發(fā)揮示范引導(dǎo)作用，帶動其它行政村的土地征遷和項目入??；拓展發(fā)展空間，科學(xué)集約用地”的目標[2]，對S、G兩個辦事處的D、X、N、W等18個村進行社區(qū)化[3]改造。

1.2鄭州市關(guān)于對S、G兩個辦事處城中村的社區(qū)化改造的補償協(xié)議

鄭州市高新區(qū)管委會楓楊辦事處和大里村村干部共同商討的拆遷安置辦法是：對本村現(xiàn)有合法宅基地按每證（宅）400平方米予以安置；家有兩個以上（含兩個）男孩的家庭，按應(yīng)分戶數(shù)予以400平方米安置房；家有兩個以上（含兩個）子女家庭，在每證享受400平方米安置面積基礎(chǔ)上，再分配150平方米安置房；以上每個合法宅基戶只享受一種，不得重復(fù)享受；以上安置房均按每平方米600元的標準繳納安置房房款。[4]（以下簡稱《通告》）

但是按照鄭州市所發(fā)的《鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)鄭州市城中村改造管理辦法的通知》（鄭政文[2011]258號）（以下簡稱《通知》）的規(guī)定，“被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原則上三層以下（含三層）的合法建筑，按拆一平方米還一平方米的標準給予安置”這一賠償措施與上述《通告》中的賠償措施不符。

1.3被社區(qū)化改造的S辦事處中D村實況

D村目前常住村民2500多人，擁有超過600戶村民，分為5個組，設(shè)村長一名，副村長兩名，村委5名，村支書一名。其中除了村子里一組中他姓較多、及其他幾組中有幾戶姓鄭以外，大部分為金姓。

目前D村只剩下30多戶村民沒有與政府提出的合約達成一致，還在于政府交涉，并有一些村民采取了上訪的方法來維護上述《通知》中所規(guī)定的合法權(quán)益。而其他超過600戶村民已經(jīng)與政府達成一致，搬離了D村。

2.政府在城中村的社區(qū)化改造過程中的作用

2.1政府在城中村的社區(qū)化改造過程中應(yīng)起的作用

2.1.1政府應(yīng)該成為城中村社區(qū)建設(shè)制度的設(shè)計者[5]

（1）政府必須提出社區(qū)建設(shè)的總體思路和發(fā)展規(guī)劃。

（2）政府是社區(qū)法制建設(shè)的倡導(dǎo)者和實施者。

2.1.2政府是“城中村”社區(qū)建設(shè)的引導(dǎo)者[6]

（1）引導(dǎo)各種經(jīng)濟主體積極參與城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

（2）政府是“城中村”社區(qū)文化建設(shè)的導(dǎo)航員。

（3）政府是“城中村”社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)者。

2.2現(xiàn)實中政府在城中村的社區(qū)化改造過程中發(fā)揮的角色

在D村的改造過程中，在開發(fā)商與村民談判時，政府利用中間角色，通過分別與雙方各自談判的方式，向房地產(chǎn)商要高價——即按照國家定的條款來收取房地產(chǎn)商的賠償（如《通知》）；再重新制定一個新的賠償辦法——即以一個較低的賠償價格和產(chǎn)權(quán)置換方式征用集體用地賠償給農(nóng)民（如《通告》）。這樣，地方政府就能依靠開發(fā)商和村民之間的信息不對稱從眾獲利。

而在W村內(nèi)，開發(fā)商開始在政府村民談判賠償、村民遷出過后，開發(fā)商發(fā)現(xiàn)當?shù)卣魇樟薟村1/5的集體用地，而且是臨街、臨路的地理位置較好的用地，這便使得W村改造無法正常下去，目前這件事還在協(xié)商當中。

3.政府這一系列行為的原因及后果

3.1政府為什么這么做

（1）政府通過賣地，通過蝴蝶效應(yīng)拉動經(jīng)濟增長；賣地，可以促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的增長，伴隨著房地產(chǎn)的建造、出售、維護、后期管理等一系列行為，將帶動一大批農(nóng)民工就業(yè)，原料生產(chǎn)商、銷售部門等的增長和發(fā)展，從而從多方面拉動經(jīng)濟增長。

（2）政府通過賣地增加地方財政收入；政府通過賣地可以直接獲取收入。而且伴隨著賣地之后一系列的刺激，其可以通過稅收間接增加政府收入。

（3）城中村現(xiàn)代化改造的需要；現(xiàn)階段的城中村確實存在“臟、亂、差”的現(xiàn)象，因而對于農(nóng)村的改造迫在眉睫，刻不容緩。這不僅可以改善農(nóng)村的社會文化面貌，而且可以提高農(nóng)村的集體價值觀、集體意識以及共同的集體統(tǒng)一性。

4.總結(jié)

政府不僅僅應(yīng)該擔任一個牟利者的角色，更是一個服務(wù)者的角色，這樣，才能更加促進城鎮(zhèn)化的發(fā)展和建設(shè)。

【參考文獻】

[1][2][3]《鄭州高新區(qū)管委會關(guān)于印發(fā)城中村改造若干規(guī)定的通知》（鄭開管[2007]21號），2007（08）.