導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)盈利模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞:公允價(jià)值;投資性房地產(chǎn);會(huì)計(jì)處理;納稅調(diào)整

中圖分類號(hào):F810.42文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)09-0008-02

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。它包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),以及已出租的建筑物等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其開(kāi)發(fā)的完工產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租,以賺取租賃收入為目的的行為應(yīng)視為將存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在采用公允價(jià)值模式下計(jì)量的投資性房地產(chǎn),該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。轉(zhuǎn)換的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入當(dāng)期損益;轉(zhuǎn)換的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的,其差額作為資本公積(其他資本公積),計(jì)入所有者權(quán)益。在公允價(jià)值模式下,不計(jì)提折舊,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入投資性房地產(chǎn)(公允價(jià)值變動(dòng))和公允價(jià)值變動(dòng)損益。當(dāng)出租的建筑物被處置或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí),應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]第31號(hào))中規(guī)定,開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)等行為應(yīng)視同銷售,售價(jià)可以由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)公允價(jià)值確定,于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入或利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)(企業(yè)所得稅稅前扣除辦法)的通知》(國(guó)稅發(fā)[2000]第84號(hào))中規(guī)定,納稅人的固定資產(chǎn)等各項(xiàng)資產(chǎn)成本的確認(rèn)應(yīng)遵循歷史成本原則,納稅人經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中使用的固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用可以扣除。2008年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第11條明確規(guī)定,在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí),企業(yè)按照規(guī)定計(jì)算的固定資產(chǎn)折舊準(zhǔn)予扣除?！敦?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于執(zhí)行(企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則)有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2007]第80號(hào))中規(guī)定,企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn),持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額,在實(shí)際處置或者結(jié)算時(shí),處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。

通過(guò)上述相關(guān)規(guī)定的比較可以看出,房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),在公允價(jià)值模式下會(huì)計(jì)處理與納稅處理存在以下幾點(diǎn)差異:(1)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的初始確認(rèn)上存在差異。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)是一種內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)關(guān)系,不存在銷售行為,也不滿足銷售實(shí)現(xiàn)的條件,因此不確認(rèn)為銷售。而所得稅法規(guī)定,開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)應(yīng)視同銷售,于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。(2)持有期間公允價(jià)值變動(dòng)的處理方法存在差異。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益,而稅法規(guī)定公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額。(3)出租期間價(jià)值損耗的處理方法存在差異。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。而稅法根據(jù)其真實(shí)性原則對(duì)公允價(jià)值模式計(jì)量不予確認(rèn),允許固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

對(duì)于采用公允價(jià)值模式對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量,其期末價(jià)值為公允價(jià)值。而稅法規(guī)定該項(xiàng)資產(chǎn)在持有期間因公允價(jià)值變動(dòng)形成的應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益的利得或損失不計(jì)入應(yīng)納稅所得額,則其計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)為取得時(shí)歷史成本減去按照稅法規(guī)定允許稅前扣除的折舊額后的金額,所以該項(xiàng)資產(chǎn)在持有期間的賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)之間存在著差異。由于稅法允許稅前扣除的折舊費(fèi)用,按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定處置時(shí)最終得到扣除,只是稅法允許扣除的時(shí)間早于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許扣除的時(shí)間,所以賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)之間的差異是暫時(shí)性差異,而此時(shí)的暫時(shí)性差異將于未來(lái)期間計(jì)入企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。

例,A公司為一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),2007年3月,A公司與B公司簽訂了一份租賃協(xié)議,將A公司開(kāi)發(fā)的一棟辦公樓租與B公司,租賃期為2年,當(dāng)年5月31日辦公樓達(dá)到預(yù)期可使用狀態(tài)并開(kāi)始起租。由于該辦公樓處于商業(yè)街繁華地段,所在城區(qū)有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng),A公司能夠從市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)及其他相關(guān)信息,所以A公司決定利用公允價(jià)值模式對(duì)出租的辦公樓進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,轉(zhuǎn)換日該辦公樓造價(jià)6 000萬(wàn)元,公允價(jià)值為7 200萬(wàn)元,預(yù)計(jì)使用年限為20年。2007年12月31日,該辦公樓的公允價(jià)值為8 000萬(wàn)元,2008年12月31日該辦公樓的公允價(jià)值為7 800萬(wàn)元。2009年5月31日租賃合同到期,A公司收回該辦公樓,并于2009年6月10日以8200萬(wàn)元的價(jià)格出售,出售款已收訖銀行。出售過(guò)程中按售價(jià)的5%繳納營(yíng)業(yè)稅。2007―2009年度利潤(rùn)表中的利潤(rùn)總額均為5 000萬(wàn)元,并利用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅。2007年度適用的所得稅率為33%,從2008年1月1日起所得稅率改為25%(折舊按直線法,不考慮殘值)。

A公司的會(huì)計(jì)處理與納稅調(diào)整如下:(單位:萬(wàn)元)

1. 2007年5月31日,A公司開(kāi)發(fā)完成辦公樓并出租

借:投資性房地產(chǎn)――成本 7 200

貸:已開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 6 000

資本公積――其他資本公積 1 200

2. 2007年12月31日,A公司以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益

借:投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng) 800

貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益 800

3.2007年度終了,計(jì)算A公司所得稅時(shí)的納稅調(diào)整及會(huì)計(jì)處理:

(1)稅法規(guī)定將開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品用于出租應(yīng)視同銷售,銷售收入7 200萬(wàn)元,銷售成本6 000萬(wàn)元,實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)1 200萬(wàn)元(在不考慮營(yíng)業(yè)稅等的情況下),則計(jì)稅基礎(chǔ)為7 200萬(wàn)元。而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定在轉(zhuǎn)換日將公允價(jià)值高出造價(jià)的部分計(jì)入資本公積,待處置時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益,因此少計(jì)應(yīng)納稅所得額1 200萬(wàn)元,應(yīng)調(diào)增。(2)稅法規(guī)定允許計(jì)提折舊210萬(wàn)元,而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不計(jì)提折舊。因此多計(jì)應(yīng)納稅所得額210萬(wàn)元,應(yīng)調(diào)減。(3)稅法規(guī)定投資性房地產(chǎn)持有期間公允價(jià)值變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額,因此多計(jì)應(yīng)納稅所得額800萬(wàn)元,應(yīng)當(dāng)調(diào)減。(4)A公司辦公樓的賬面價(jià)值8 000萬(wàn)元,計(jì)稅基礎(chǔ)6 990萬(wàn)元,因?yàn)槎咧g的差額1 010萬(wàn)元會(huì)增加企業(yè)在未來(lái)期間的應(yīng)納稅所得額和應(yīng)交所得稅,屬于應(yīng)納稅暫時(shí)性差異,應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債。(5)2007年度應(yīng)納稅所得額=5 000-210-800+1 200=5 190(萬(wàn)元),2007年度應(yīng)交納所得稅=5 190×33%=1 712.7(萬(wàn)元),應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債=1 010×25%=252.5(萬(wàn)元)。

借:所得稅費(fèi)用 1 965.2

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅 1 712.7

遞延所得稅負(fù)債 252.5

4.2008年12月31日,以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益

借:公允價(jià)值變動(dòng)損益 200

貸:投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng) 200

5. 2008年度終了,計(jì)算A公司的所得稅時(shí)的納稅調(diào)整與會(huì)計(jì)處理:

(1)稅法允許計(jì)提折舊360萬(wàn)元,而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不允許計(jì)提折舊,因此多計(jì)應(yīng)納稅所得額360萬(wàn)元,應(yīng)調(diào)減。(2)稅法規(guī)定投資性房地產(chǎn)持有期間公允價(jià)值變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額,因此少計(jì)應(yīng)納稅所得額200萬(wàn)元,應(yīng)當(dāng)調(diào)增。(3)A公司辦公樓的賬面價(jià)值7 800萬(wàn)元,計(jì)稅基礎(chǔ)6 630萬(wàn)元,二者之間的差額1 170萬(wàn)元屬于應(yīng)納稅暫時(shí)性差異,所以,應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債=1 170×25%=292.5(萬(wàn)元),但遞延所得稅負(fù)債的期初余額252.5萬(wàn)元,因此當(dāng)期應(yīng)確認(rèn)的遞延所得稅負(fù)債40萬(wàn)元。(4)2008年度應(yīng)納稅所得額=5 000-360+200=4 840(萬(wàn)元),2008年度應(yīng)交納所得稅=4 840×25%=1 210(萬(wàn)元)。

借:所得稅費(fèi)用 1 250

貸: 遞延所得稅負(fù)債 40

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅 1 210

6. 2009年6月10日,收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)并將該棟辦公樓以8 200萬(wàn)元的價(jià)格出售,按售價(jià)的5%交納營(yíng)業(yè)稅。

借:銀行存款 8 200

貸:其他業(yè)務(wù)收入 8 200

借:其他業(yè)務(wù)成本 7 800

貸:投資性房地產(chǎn)――成本 7 200

投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng) 600

借:公允價(jià)值變動(dòng)損益 600

貸:其他業(yè)務(wù)收入 600

借:資本公積――其他資本公積 1200

貸:其他業(yè)務(wù)收入 1200

借:營(yíng)業(yè)稅金及附加 410

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 410

7. 2009年度終了,計(jì)算A公司所得稅時(shí)的納稅調(diào)整與會(huì)計(jì)處理:

(1)稅法允許計(jì)提的折舊150萬(wàn)元,而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不允許計(jì)提折舊,因此多計(jì)應(yīng)納稅所得額150萬(wàn)元,應(yīng)當(dāng)調(diào)減。

(2)處置投資性房地產(chǎn),會(huì)計(jì)確認(rèn)處置收益=8 200-7 800

-600+600+1 200-410=1 190(萬(wàn)元),稅收確認(rèn)的處置收益=8 200-(7 200-210-360-150)-410=1 310(萬(wàn)元),會(huì)計(jì)比稅收少計(jì)處置收益120萬(wàn)元,應(yīng)當(dāng)調(diào)增。

(3)因?yàn)檗k公樓賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)二者之間的暫時(shí)性差異,隨著辦公樓銷售的實(shí)現(xiàn)而消失,所以遞延所得稅負(fù)債期末余額292.5萬(wàn)元應(yīng)全額轉(zhuǎn)銷。

(4)2009年度應(yīng)納稅所得額=5 000-150+120=4 970(萬(wàn)元),2009年應(yīng)交納所得稅=4 970×25%=1 242.5(萬(wàn)元)

借:所得稅費(fèi)用 950

遞延所得稅負(fù)債 292.5

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅 1 242.5

從上例可以看出,會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額:2007年度、2008年度、2009年度均為5 000萬(wàn)元,累計(jì)數(shù)為15 000萬(wàn)元;納稅調(diào)整額為:2007年度190萬(wàn)元、2008年度-160萬(wàn)元、2009年度-30萬(wàn)元,累計(jì)調(diào)整數(shù)為0,應(yīng)納稅所得額為:2007年度5 190萬(wàn)元、2008年度4 840萬(wàn)元、2009年度4 970萬(wàn)元,累計(jì)數(shù)為15 000萬(wàn)元。由此可見(jiàn),在不考慮其他因素的情況下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在將產(chǎn)品用于經(jīng)營(yíng)租賃期間,由于會(huì)計(jì)與稅法的處理方法不同,導(dǎo)致會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額與納稅所得額產(chǎn)生差異。

參考文獻(xiàn):

[1]財(cái)政部會(huì)計(jì)司.新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(三)[J].財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì):綜合版, 2007,(5):41-42.

[2]劉剛,董立剛.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售的會(huì)計(jì)處理與納稅調(diào)整[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2008,(5):95-96.

篇2

1)政府盈利來(lái)源。政府作為非盈利性機(jī)構(gòu)，其利益即社會(huì)公眾利益，而實(shí)踐中政府是由龐大工作人員組成的經(jīng)濟(jì)利益共同體，并且政府充當(dāng)著城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)主要角色，所以政府必須保障其充足的資金以維系機(jī)構(gòu)乃至社會(huì)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。土地作為城市開(kāi)發(fā)的載體，城市建設(shè)征地拆遷的土地收入是各級(jí)地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，可分為城市土地地租(征地費(fèi)用)和稅收(城建稅及教育附加稅等)兩部分。2)一級(jí)開(kāi)發(fā)公司盈利來(lái)源。一級(jí)開(kāi)發(fā)主體作為市場(chǎng)“理性經(jīng)濟(jì)人”角色，追求城市土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最大化，其收益來(lái)源于土地一級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買與房地產(chǎn)售賣市場(chǎng)的差價(jià)，為了盡量擴(kuò)大利潤(rùn)空間，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司不得不嚴(yán)格控制土地整理過(guò)程中各種費(fèi)用(拆遷、安置、基礎(chǔ)配套建設(shè)等)的支出，嚴(yán)格限制資金投入，使資金利用效率最高。目前，市場(chǎng)上比較普遍的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)利益分配方式是利潤(rùn)分成模式，由一級(jí)開(kāi)發(fā)公司與政府約定，“國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)款”減去“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本”，再減去“政府提取的各項(xiàng)費(fèi)用”即為其盈利來(lái)源。其次，一級(jí)開(kāi)發(fā)公司為實(shí)現(xiàn)更大利潤(rùn)常常在土地一二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)收益，其主要原因來(lái)源于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司先入為主的優(yōu)勢(shì)以及政府的優(yōu)惠承諾獲取的相對(duì)低成本的土地。然而，隨著房、地運(yùn)營(yíng)模式的分離，一、二土地市場(chǎng)將實(shí)現(xiàn)獨(dú)立，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司盈利的主要途徑還是在于其開(kāi)發(fā)過(guò)程中科學(xué)合理的投資與其對(duì)成本的嚴(yán)格控制。

2二級(jí)開(kāi)發(fā)的盈利模式

在城鎮(zhèn)化連續(xù)成為市場(chǎng)熱炒主題的背景之下，二級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)作為一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的延續(xù)，能有效的聯(lián)動(dòng)，反映了土地一級(jí)市場(chǎng)的需求及房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)是指已取得土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，在該地塊的土地上建造好的建筑物，如住宅房、辦公樓等，將土地使用權(quán)和土地上建筑物的所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓或僅出租給房地產(chǎn)消費(fèi)者的市場(chǎng)。二級(jí)開(kāi)發(fā)的盈利模式，指土地使用權(quán)作為商品流入市場(chǎng)，其擁有者對(duì)土地進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，將土地上的建筑房屋出售或出租以獲取利潤(rùn)的盈利模式。

2.1房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)前景房地產(chǎn)是一種特殊商品，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)看，供求機(jī)制是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的最基本機(jī)制。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著雙需求，表現(xiàn)在居住需求和投機(jī)需求，相比新能源、股市、黃金等，房地產(chǎn)行業(yè)具有門檻低，保值性好等特點(diǎn)，隨著城市化的進(jìn)程的加快，城市土地增值使得地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)也是極好的保值增值投資品。

2.2房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)主要盈利來(lái)源房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)成本的高低直接影響其盈利，房地產(chǎn)商要實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)，就必須對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)成本影響因素合理操作。本文把影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的因素歸結(jié)為五種:稅收、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式、負(fù)債經(jīng)營(yíng)、期房銷售、土地制度。1)負(fù)債經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，一般只要能湊到開(kāi)發(fā)成本的30%就可以向銀行申請(qǐng)貸款，通常能貸到40%以上的款，加上施工單位為其墊付的資金，來(lái)源于銀行借款的資金及購(gòu)房者的按揭，目前中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在運(yùn)行項(xiàng)目時(shí)約70%的資金都是來(lái)自銀行。房地產(chǎn)企業(yè)有償利用債務(wù)資本來(lái)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理，借助財(cái)務(wù)杠桿的作用，能最大限度地提高資金的使用效率，充分發(fā)揮負(fù)債的增值功能，提高自由資金利潤(rùn)率以謀取可觀利潤(rùn)。2)期房銷售。一則開(kāi)發(fā)商可以提前償還貸款以減少財(cái)務(wù)利息支出;二則盈余資金又被轉(zhuǎn)入下一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。作為下一項(xiàng)目自有資金以向銀行貸款保證項(xiàng)目得以持續(xù)，而不用等本期樓盤售完和全部收回資金，通過(guò)利用消費(fèi)者的預(yù)付賬款，能有效減少其財(cái)務(wù)成本，進(jìn)而擴(kuò)大房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)利潤(rùn)空間。3)稅收。房地產(chǎn)商通過(guò)在預(yù)售樓盤時(shí)故意推遲以延遲稅款方式以保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)資金的充足，減少運(yùn)營(yíng)期貸款利息費(fèi)用支出。4)土地制度。由于土地二級(jí)市場(chǎng)的不完善、一二級(jí)市場(chǎng)分工模糊，大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往將一級(jí)土地整理與二級(jí)開(kāi)發(fā)相結(jié)合，提前介入土地市場(chǎng)并與政府共同約定出讓土地的限制性條件，在招、拍、掛中確保自己能順利地以較低成本取得二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，從而減少土地成本實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的盈利。

3城市資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的盈利模式

“城市運(yùn)營(yíng)”是在“經(jīng)營(yíng)城市”的理念下于2002年萌發(fā)的一個(gè)新事物。城市運(yùn)營(yíng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)深入發(fā)展的產(chǎn)物，在城市競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代里，政府必須轉(zhuǎn)變其職能并采取一系列行動(dòng)提高公共經(jīng)濟(jì)效率，從開(kāi)發(fā)城市到管理城市到運(yùn)營(yíng)城市，再到如何把城市經(jīng)營(yíng)好，讓城市更好地發(fā)展，更富有競(jìng)爭(zhēng)力。城市資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的盈利模式，是指城市運(yùn)營(yíng)商按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律配合政府，運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段，通過(guò)政策運(yùn)作與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，對(duì)城市已積累的資金、有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行集聚、重組和營(yíng)運(yùn)，計(jì)算其投入和產(chǎn)出，力求以最低“成本”獲取城市開(kāi)發(fā)的最大化公共績(jī)效，同時(shí)獲取運(yùn)營(yíng)商自身利潤(rùn)的最大化。

3.1城市資產(chǎn)構(gòu)成“資產(chǎn)”是指具有市場(chǎng)價(jià)值或交換價(jià)值的實(shí)體，這種實(shí)體是指所有者的財(cái)富或財(cái)產(chǎn)的價(jià)值綜合物，既包括資本形態(tài)的價(jià)值，也包括非資本形態(tài)的價(jià)值，城市資產(chǎn)構(gòu)成系統(tǒng)見(jiàn)圖3。城市資產(chǎn)最終以城市資金或城市資產(chǎn)存量形式得以體現(xiàn)，新一輪“造城運(yùn)動(dòng)”，城市開(kāi)發(fā)主體通過(guò)對(duì)人力資源在特定地域空間勞作績(jī)效和創(chuàng)造成就的充分利用，能進(jìn)一步挖掘新時(shí)期城市市場(chǎng)價(jià)值潛力。

3.2基于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的城市資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)價(jià)值鏈企業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)窃谠O(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、發(fā)送和輔助其產(chǎn)品的過(guò)程中進(jìn)行種種活動(dòng)的關(guān)聯(lián)關(guān)系形態(tài)。目前成功的城市運(yùn)營(yíng)商，大多“發(fā)家”于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或市政建設(shè)公司，立足于城市資產(chǎn)構(gòu)成，具有行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和適應(yīng)市場(chǎng)的城市運(yùn)營(yíng)商，應(yīng)摒棄以往房地產(chǎn)公司或市政建設(shè)公司單純進(jìn)行住宅、樓盤開(kāi)發(fā)或市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的做法，充分發(fā)揮城市資源整合能力，延伸城市開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈。整合、發(fā)展、策劃土地整理等上游價(jià)值鏈，中期以規(guī)劃地區(qū)建設(shè)，并以持有寫字樓、商業(yè)、廉租房、公租房等物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，逐步成熟后，以具體城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目為主體，爭(zhēng)取參與城市公用工程以及水、電、氣等公共設(shè)施運(yùn)營(yíng)和管理，獲得長(zhǎng)久穩(wěn)定收益。

篇3

關(guān)鍵詞：發(fā)展模式；養(yǎng)老地產(chǎn)；策略

養(yǎng)老地產(chǎn)又被稱之為企業(yè)盈利型老年住宅，該地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式具有一定的立體型，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)以及養(yǎng)老服務(wù)、金融創(chuàng)新相結(jié)合。將養(yǎng)老住宅作為重要的基礎(chǔ)，集娛樂(lè)、餐飲以及養(yǎng)生等方面概念于一身，不斷的完善時(shí)下養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。當(dāng)前，養(yǎng)老地產(chǎn)主要是我國(guó)實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老等相結(jié)合的社會(huì)化的一種養(yǎng)老方式，是一種養(yǎng)老載體，該方式正在被不斷的推廣。

一、 時(shí)下養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式類型分析

首先，養(yǎng)老地產(chǎn)盈利來(lái)源主要在客戶定位、土地獲取以及政策優(yōu)惠補(bǔ)貼等方面體現(xiàn)出來(lái)，如果按照盈利模式進(jìn)行分類，則可以分為全部出售模式、銷售+持有模式、會(huì)員制管理模式以及只租不售模式。

全部售出模式主要是養(yǎng)老概念住宅加之超配套設(shè)施。將出售房屋產(chǎn)權(quán)作為主要形式，將區(qū)域級(jí)別配套并舉等；銷售+持有模式主要是養(yǎng)老概念加之養(yǎng)老地產(chǎn)[1]。住宅銷售和嵌入式老年公寓等各個(gè)方面運(yùn)營(yíng)情況結(jié)合，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)銷售+持有模式；會(huì)員制管理模式主要是銷售會(huì)籍。應(yīng)用會(huì)員制管理模式，向外界出售不同期限的會(huì)員卡，變相實(shí)現(xiàn)銷售+持有模式，最終實(shí)現(xiàn)會(huì)員制管理模式；只租不售模式主要由醫(yī)療健康社區(qū)擔(dān)任全部運(yùn)營(yíng)職責(zé)，區(qū)別對(duì)待自理、半自理以及非自理客戶，依據(jù)不同情況收取不同的租金，使得只租不售模式能夠真正的實(shí)現(xiàn)。

其次，老年住宅市場(chǎng)類型也有一定的區(qū)分。主要被分為政府福利型、政府收益型以及企業(yè)盈利型。其中政府福利型主要是通過(guò)政府組織與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理之下的社會(huì)福利老年機(jī)構(gòu)，是一種傳統(tǒng)的養(yǎng)老院和福利院形式；政府收益型是政府一些相關(guān)部門組織開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的，將出租形式作為重要收取相應(yīng)費(fèi)用的老年住宅形式，分析政府在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的補(bǔ)貼和介入[2]。通常，政府收益型又被分為公辦民營(yíng)形式和民辦公助形式，例如我國(guó)北京會(huì)晨老年公寓等。實(shí)踐表明，現(xiàn)階段我國(guó)養(yǎng)老房地產(chǎn)的形式，主要為了能夠滿足政府和一些低端客戶的需求，在經(jīng)營(yíng)中也有一些養(yǎng)老房地長(zhǎng)出現(xiàn)虧損經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象。但在政府福利型和收益型老年住宅，運(yùn)營(yíng)主體或者投資性主體方面，都會(huì)在政府支持之下獲得一定的收益，收益幅度提升并不明顯，但是在這期間專業(yè)化服務(wù)能力也能夠得到一定的培育；而企業(yè)盈利型主要通過(guò)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)單體等進(jìn)行，明確基本的老年社區(qū)設(shè)計(jì)配套設(shè)施。企業(yè)盈利型可分為嵌入式老年公寓、老年社區(qū)與高端養(yǎng)老養(yǎng)生綜合體等模式，這些不同的模式都被認(rèn)為是養(yǎng)老地產(chǎn)。

二、 時(shí)下養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)有政策分析

（一）法規(guī)政策支持與政府態(tài)度、相應(yīng)的基本策略分析

針對(duì)時(shí)下養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式，一方面，我國(guó)明確了在老齡化加速問(wèn)題上，應(yīng)該由政府承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。另一方面，需要采取有效的策略應(yīng)對(duì)老年化問(wèn)題，明確基本老年的保障與低端養(yǎng)老服務(wù)等都需要由政府承擔(dān)，并且要不斷的鼓勵(lì)社會(huì)資本與產(chǎn)業(yè)資本機(jī)構(gòu)積極的參與到我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)行列里，從而為老人提供更加優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)。另外，要政府在這一過(guò)程中需要明確具體的政策與措施，堅(jiān)持"粗線條到細(xì)致化"的原則，在承擔(dān)責(zé)任的基礎(chǔ)之上，將相應(yīng)的措施真正的落實(shí)，以有效保障養(yǎng)老房地產(chǎn)問(wèn)題能夠得到解決。

（二） 政府堅(jiān)持扶持和優(yōu)惠措施

當(dāng)前我國(guó)老齡化問(wèn)題已經(jīng)日益嚴(yán)重，因此我國(guó)政府不斷的推出新的政策以有效的解決老齡化帶來(lái)的房地產(chǎn)方面的問(wèn)題，有效的扶持社會(huì)化養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。在這一過(guò)程中，需要明確我國(guó)社會(huì)福利事業(yè)開(kāi)展的總體思路與建設(shè)目標(biāo)，不斷的鼓勵(lì)社會(huì)力量的投入與自身的投入，并且利用相應(yīng)的優(yōu)惠政策[3]，確保將養(yǎng)老服務(wù)推崇到最高點(diǎn)，在能夠應(yīng)對(duì)老齡化問(wèn)題的基礎(chǔ)之上，提供最優(yōu)的養(yǎng)老服務(wù)。

總結(jié)：

本文主要從兩個(gè)大的方面著手，時(shí)下養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式類型以及時(shí)下養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)有政策進(jìn)行分析，明確現(xiàn)階段我國(guó)面臨著嚴(yán)重的人口老齡化問(wèn)題，這給我國(guó)養(yǎng)老房地產(chǎn)發(fā)展設(shè)置了一定的障礙。為了能夠在應(yīng)對(duì)人口老齡化問(wèn)題的基礎(chǔ)之上，提供最優(yōu)的老年服務(wù)等，我國(guó)政府提出需要加大社會(huì)投入以及政府資金投入力度等，并且我國(guó)政府需要承擔(dān)一定的責(zé)任，不斷的鼓勵(lì)社會(huì)各個(gè)階層參與到養(yǎng)老事業(yè)中，以便提升養(yǎng)老服務(wù)的質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

[1]姜睿，蘇舟.中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式與策略研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2012，（10）：38-42.

篇4

根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》確定的稅制改革目標(biāo)和財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局制定的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》：試點(diǎn)地區(qū)先在交通運(yùn)輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等生產(chǎn)業(yè)開(kāi)展試點(diǎn)，逐步推廣至其他行業(yè)。國(guó)務(wù)院要求自2012年8月1日起至年底，將交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)范圍，由上海市分批擴(kuò)大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東和廈門、深圳10個(gè)?。ㄖ陛犑?、計(jì)劃單列市）。本文就在假設(shè)條件的基礎(chǔ)上，就開(kāi)發(fā)與銷售房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，將對(duì)企業(yè)盈虧影響進(jìn)行測(cè)算、分析。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售企業(yè)目前主要應(yīng)繳納稅款種類

（1）營(yíng)業(yè)稅：納稅人按銷售不動(dòng)產(chǎn)的銷售額的5%計(jì)征。

（2）城市維護(hù)建設(shè)稅：納稅人按實(shí)際繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額的1%、5%、7%分三檔計(jì)征，其中：納稅人所在地在市區(qū)的按7%、納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的按5%、納稅人所在地鄉(xiāng)、工礦區(qū)的按1%。。

（3）教育費(fèi)附加，納稅人按實(shí)際繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額的3%計(jì)征。

（4）地方教育費(fèi)附加，納稅人按實(shí)際繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額的2%計(jì)征。

（5）土地增值稅，按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額的30%、40%、50%、60%分四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)征。其中：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)100％的，稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200％的，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％，稅率為60%。

（6）企業(yè)所得稅，納稅人按應(yīng)納稅所得額的25%計(jì)征。

（7）另外，房地產(chǎn)業(yè)還涉及計(jì)征印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等稅費(fèi)，這些稅費(fèi)金額較小，且一般作費(fèi)用直接計(jì)入成本費(fèi)用中，本文不作詳細(xì)說(shuō)明。

二、房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)盈虧模式

設(shè)房地產(chǎn)業(yè)銷售額為100，銷售成本（含土地成本、建設(shè)成本）為A，營(yíng)業(yè)稅費(fèi)為銷售額的5.6%。

三大期間費(fèi)用（含管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、貸款利息），依土地增值稅計(jì)稅扣除標(biāo)準(zhǔn)（注：稅務(wù)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)具有一定參考性），設(shè)期間費(fèi)用為銷售成本的10%。

土地增值稅的增值額等于100-A-20%A-10%A-5.6。按土地增值稅的累進(jìn)稅率界限測(cè)算，若（100-1.3A-5.6）÷（1.3A+5.6）＞50%，則A＜46.97，即若銷售成本大于銷售收入的46.97%，土地增值稅按30%的稅率征收?？紤]到招拍掛土地成本的趨高及參照上市房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)數(shù)據(jù)，本文按A＞46.97即稅率為30%的土地增值稅稅率假設(shè)，得出土地增值稅等于（100-1.3A-5.6）×30%。

稅前利潤(rùn)為100-A-10%A-5.6-（100-1.3A-5.6）×30%=66.08-0.71A

三、房地產(chǎn)業(yè)5%的營(yíng)業(yè)稅改征17%的增值稅后經(jīng)營(yíng)盈虧模式的改變

（1）假設(shè)5%的營(yíng)業(yè)稅改征17%的增值稅，同時(shí)土地增值稅還照收，房地產(chǎn)公司成本盈利模式如下：

設(shè)房地產(chǎn)業(yè)含稅銷售收入為100（即假設(shè)改征前后消費(fèi)者支付的現(xiàn)金總額不變），若按商品銷售行為的17%稅率計(jì)征增值稅，則房地產(chǎn)公司不含稅銷售收入=100÷1.17=85.47。

設(shè)含稅銷售成本為A（即假設(shè)改征前后開(kāi)發(fā)支出的現(xiàn)金總額不變），按財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局制定的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》，建筑業(yè)增值稅率為11%，另假設(shè)土地成本比照建筑業(yè)的增值稅率為11%，則不含稅銷售成本為A-A÷1.11×11%=0.9009A。

設(shè)期間費(fèi)用為銷售成本的10%，期間費(fèi)用為0.09009A。

銷售稅金附加（含7%的城市維護(hù)建設(shè)稅、3%的教育費(fèi)附加、2%的地方教育費(fèi)附加）等于實(shí)際繳納的增值稅的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A

土地增值稅的增值額為85.47-0.9009A-30%×0.9009A-（1.7436 -0.01189A）=83.7264-1.15928A，土地增值稅為（83.7264-1.15928A） ×30%=25.11792-0.34778A。

稅前利潤(rùn)為85.47-0.9009A-（1.7436 -0.01189A）-0.1×0.9009A -（25.11792-0.34778A）= 58.60848-0.63132A。

營(yíng)業(yè)稅改征增值稅前后的盈虧平衡點(diǎn)66.08-0.71A= 58.60848-0.63132A，得出A=94.96，即：若A>94.96，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅對(duì)房地產(chǎn)公司有利，將增加利潤(rùn)；若A

注：①、66.08-0.71A＞0得出A

（2）假設(shè)5%的營(yíng)業(yè)稅改征17%的增值稅后，因土地增值稅也屬增值性稅收，所以設(shè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅并停征土地增值稅，則房地產(chǎn)公司成本盈利模式如下：

設(shè)房地產(chǎn)業(yè)含稅銷售額為100（即假設(shè)改征前后消費(fèi)者支付的現(xiàn)金總額不變），按商品銷售行為的17%稅率計(jì)征增值稅，所以房地產(chǎn)業(yè)的不含稅銷售收入=100÷1.17=85.47。

設(shè)含稅銷售成本為A（即假設(shè)改征前后開(kāi)發(fā)支出的現(xiàn)金總額不變），按財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局制定的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》，建筑業(yè)稅率為11%，則不含稅主營(yíng)成本為A-A÷1.11×11%=0.9009A。

設(shè)期間費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的10%，期間費(fèi)用為0.09009A。

銷售稅金附加（含7%的城市維護(hù)建設(shè)稅、3%的教育費(fèi)附加、2%的地方教育費(fèi)附加）等于實(shí)際繳納的增值稅的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A

稅前利潤(rùn)為85.47-0.9009A-（1.7436-0.01189A）-0.1×0.9009A= 83.7264-0.9791A。

營(yíng)業(yè)稅改征增值稅前后的盈虧平衡點(diǎn)66.08-0.71A =83.7264-0.9791A，得出A=65.576，即：若A65.576，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后對(duì)房地產(chǎn)公司不利，將減少利潤(rùn)。

四、房地產(chǎn)業(yè)5%的營(yíng)業(yè)稅改征17%的增值稅后經(jīng)營(yíng)盈虧影響分析

（1）根據(jù)2011年上市公司財(cái)務(wù)年報(bào)數(shù)據(jù)，摘錄部份上市房地產(chǎn)公司有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售的2011年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)如下：

■

從表中得出，11家上市公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售的平均營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)業(yè)收入的比例為58.97%，

（2）根據(jù)上述數(shù)據(jù)測(cè)算以及房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，若單純將營(yíng)業(yè)稅改征17%的增值稅，其他稅種不變，因行業(yè)成本率58.97%

（3）若5%的營(yíng)業(yè)稅改征17%的增值稅并停征土地增值稅，因土地增值稅停征等于給予房地產(chǎn)公司的重大稅收優(yōu)惠，按行業(yè)平均成本率58.97%計(jì)算將減免土地增值稅（100-1.3×58.97-5.6） ×0.3=5.32，即將減免銷售收入的5.32%稅額。依據(jù)上述測(cè)算數(shù)據(jù)，稅改后房地產(chǎn)公司將綜合減少稅負(fù)成本等于（83.7264-0.979098×58.97）-（66.08 -0.71×58.97）=1.78，即房地產(chǎn)公司的稅前利潤(rùn)將增加銷售收入的1.78%。

（4）綜上所述，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行5%的營(yíng)業(yè)稅改征為17%的增值稅，在不考慮其他稅種的情況下，將增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，從而違背了國(guó)家逐步減輕國(guó)民（企業(yè)）稅收負(fù)擔(dān)的指導(dǎo)思想，同時(shí)也會(huì)增加國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的復(fù)雜性。

五、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的增值稅率盈虧平衡點(diǎn)測(cè)算

考慮商品房銷售屬商品銷售行為，所以上述假設(shè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅按17%的增值稅率征收。如果為保持房地產(chǎn)業(yè)稅改前后稅負(fù)不發(fā)生變化，在營(yíng)業(yè)稅改征增值稅時(shí)新設(shè)一檔增值稅率以保持稅負(fù)不變，那么進(jìn)行稅改前后盈虧平衡點(diǎn)測(cè)算如下：

（一）營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，同時(shí)土地增值稅還照收

按上述測(cè)算基本公式，銷售成本引用11家上市公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售的平均營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)業(yè)收入的比例為58.97%，設(shè)增值稅稅率為X，則：66.08-0.71×58.97=100÷（1+X） -53.126-[12X÷（1+X）-0.70127] –[0.3×（100-12X）÷（1+X）-20.5088]-5.3126 ，從而0.7×（100 -12X）÷（1+X）-37.2285=24.2113，得出X=12.26%，即當(dāng)增值稅稅率設(shè)為12.26%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后經(jīng)營(yíng)盈虧基本不變。

（二）假設(shè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，因土地增值稅也屬增值性稅收，所以設(shè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅并停征土地增值稅

按上述測(cè)算基本公式，銷售成本引用11家上市公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售的平均營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)業(yè)收入的比例為58.97%，設(shè)增值稅稅率為X，則：66.08-0.71×58.97= 100÷（1+X） -53.126-（12X÷（1+X）-0.70127）-5.3126，從而（100-12X） ÷（1+X）-57.7373=24.2113，得出X=19.21%，即當(dāng)增值稅稅率設(shè)為19.21%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后經(jīng)營(yíng)盈虧基本不變。

六、房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)稅改征增值稅有利解決的問(wèn)題

（一）進(jìn)項(xiàng)抵扣問(wèn)題

房地產(chǎn)業(yè)綜合成本主要分四大塊，即土地成本、建設(shè)成本、稅費(fèi)、借款利息與期間費(fèi)用，若房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，土地成本是否可進(jìn)項(xiàng)抵扣，抵扣稅率是多少（本文按建筑類11%稅率測(cè)算），因?yàn)槟壳罢?、拍、掛的土地成本占房地產(chǎn)業(yè)成本比重很大，土地成本的進(jìn)項(xiàng)稅率將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅改及成本利潤(rùn)產(chǎn)生重大影響。

（二）土地增值稅問(wèn)題

營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，土地增值稅是否要停征或?qū)υ摱惙N進(jìn)行修改，因?yàn)橥恋卦鲋刀愂菫榱撕侠碚{(diào)節(jié)土地增值收益，土地增值越多稅負(fù)越高，屬增值性稅收，而增值稅也屬增值性稅收，若同時(shí)征收銷售商品增值稅和土地增值稅，屬重復(fù)征稅行為，將加大企業(yè)負(fù)擔(dān)。另外，原土地增值稅有關(guān)普通住宅的免稅優(yōu)惠政策，若營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后并停征土地增值稅，將如何讓普通住宅的免稅優(yōu)惠政策得到延續(xù)，從而體現(xiàn)國(guó)家合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)的目的，達(dá)到房屋居住價(jià)值回歸的房地產(chǎn)調(diào)控目的。

篇5

 

關(guān)鍵詞：旅游房地產(chǎn) 現(xiàn)狀 對(duì)策

一、旅游房地產(chǎn)概述 

1.旅游房地產(chǎn)概念。旅游房地產(chǎn)，是指以旅游景點(diǎn)、休閑度假、旅游商務(wù)、旅游住宅等產(chǎn)業(yè)為依托而進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)模式與旅游業(yè)密切相關(guān)，常以景區(qū)或旅游接待作為其開(kāi)發(fā)的功能，。旅游房地產(chǎn)是旅游與房地產(chǎn)兩種行業(yè)以多種形式的結(jié)合，是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段時(shí)出現(xiàn)的一種房地產(chǎn)業(yè)態(tài)。 

2.旅游房地產(chǎn)分類。旅游房地產(chǎn)種類繁多，按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同的類型。例如，按照物業(yè)形式可劃分為：度假村、度假酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)酒店、景區(qū)住宅、景觀型房地產(chǎn)等；按照房地產(chǎn)項(xiàng)目在旅游景觀中所承擔(dān)的功能劃分可分為：旅游景點(diǎn)房地產(chǎn)、旅游商務(wù)房地產(chǎn)、旅游度假房地產(chǎn)等。隨著旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，很多種旅游房地產(chǎn)存在交叉領(lǐng)域，并不能單純地歸屬于哪種類型。 

二、成都旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 

目前成都市旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)主要有以下幾種類型： 

1.景觀住宅。這類住宅多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。通過(guò)依靠旅游資源條件，提高居民生活質(zhì)量。成都景觀住宅的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要集中在郊區(qū)，以為客戶提供假日休閑居住功能為主要目的，偏重于房產(chǎn)功能的第二居所為主。目前成都景觀住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有兩種主要的形式：一部分是借景?？恐幱诰皡^(qū)或其他吸引人氣的場(chǎng)所附近，比如天下青城、錦里等；另一部分是項(xiàng)目自建旅游地，如莢蓉古城、國(guó)色天鄉(xiāng)等，此種旅游地產(chǎn)地價(jià)相對(duì)更便宜，獲利更豐厚，但風(fēng)險(xiǎn)也更大。 

2.旅游觀光休閑度假村。指發(fā)展商利用旅游開(kāi)發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開(kāi)發(fā)的具有觀光、餐飲、娛樂(lè)、住宿等多種功能的住宅項(xiàng)目。成都休閑度假村的開(kāi)發(fā)最大的特色就是“農(nóng)家樂(lè)”占主導(dǎo)地位。“農(nóng)家樂(lè)”是近年來(lái)在成都市區(qū)周邊興起的一種由農(nóng)民利用自家院落以及依傍的田園風(fēng)光、自然景點(diǎn)，以低廉的價(jià)格吸引市民前來(lái)吃、住、游、玩、購(gòu)的度假村形式。農(nóng)家樂(lè)作為成都市鄉(xiāng)村度假村的主要形式，現(xiàn)狀是規(guī)模小而分散，產(chǎn)品形式趨于雷同。 

3.產(chǎn)權(quán)酒店。產(chǎn)權(quán)酒店即將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定對(duì)問(wèn)段的免費(fèi)居住權(quán)。成都的產(chǎn)權(quán)酒店仍基本屬于新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。有些采取了變相或不完全變相或打擦邊球售后包租、返租返利的模式推向市場(chǎng)。這其中就會(huì)存在著短期行為、炒作行為甚至是欺詐行為。成都產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展可仍存在投資陷阱等問(wèn)題。 

4.主題公園。主題公園是為了滿足旅游者多樣化休閑娛樂(lè)需求和選擇而建造的一種具有創(chuàng)意性游園線索和策劃性活動(dòng)方式的現(xiàn)代旅游目的地形態(tài)。成都主題公園的代表項(xiàng)目主要有：成都華僑城、國(guó)色天鄉(xiāng)、海洋極地世界、大溪谷。從目前已經(jīng)亮相的項(xiàng)目來(lái)看，成都主題公園式的投資策略、盈利模式及開(kāi)發(fā)思路都已經(jīng)非常清晰。投資商一般是先修主題公園和配套商業(yè)，當(dāng)公園環(huán)境出來(lái)后再開(kāi)發(fā)住宅，然后利用主題公園的環(huán)境和資源提升住宅的品質(zhì)和價(jià)格。 

5. 主題街區(qū)。主題街區(qū)是具有特定的主體及核心吸引物，滿足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市區(qū)域空間。主題街區(qū)一般都具有一定的文化內(nèi)涵，利用文化的作用，使之具有強(qiáng)大的凝聚力。成都的仿古主題商業(yè)街主要有錦里、文殊坊、大慈寺片區(qū)商業(yè)街、寬窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊貓文化一條街、青羊坊等。同時(shí)也有西式風(fēng)格的特色商業(yè)街如銅梓林歐洲風(fēng)情街、平安橋西式風(fēng)情特色商業(yè)區(qū)等?！∪?、成都旅游房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)策 

篇6

這是行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)所向還是公司轉(zhuǎn)型個(gè)案需要？

國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商由售轉(zhuǎn)租是大勢(shì)所趨

盡管萬(wàn)科回應(yīng)稱，各地公司在推廣長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)時(shí)，部分公司采用了與萬(wàn)科重慶公司類似的做法，但尚未成為萬(wàn)科集團(tuán)的統(tǒng)一部署。但筆者以為，從中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨向及成熟市場(chǎng)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)等方面看，國(guó)內(nèi)房企的主營(yíng)業(yè)務(wù)由售轉(zhuǎn)租是大勢(shì)所趨。

首先，由售轉(zhuǎn)租是樓市結(jié)構(gòu)變化后的必然選擇。從盈利模式和收入構(gòu)成看，目前國(guó)內(nèi)房企以租賃為主要收入來(lái)源的極少（上市公司中僅有深物業(yè)、陸家嘴等個(gè)案），絕大多數(shù)以住宅開(kāi)發(fā)為主業(yè)，以萬(wàn)科為例，其開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)占比近些年來(lái)一直都在98%左右，是典型的“一業(yè)獨(dú)大”。國(guó)內(nèi)房企的這種業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，與過(guò)去十幾年中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，人均居住面積大幅提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋銷售以新房銷售為主以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)短平快資本收益率高等密切相關(guān)。隨著存量房的迅速增加，新建房交易量占比近年來(lái)不斷下降。目前四個(gè)一線城市二手房交易量已超過(guò)新房，40個(gè)重點(diǎn)城市二手房占總交易量的比例已達(dá)40%，而三四線城市已現(xiàn)明顯的住房過(guò)剩，未來(lái)各地樓市交易都將走向以二手房交易為主。

發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎都是以存量房交易為主的市場(chǎng)，比如美國(guó)，90%左右是二手房交易，新房只占10%左右。與此相對(duì)應(yīng)，成熟市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，很多都持有大量物業(yè)并將租賃業(yè)務(wù)作為主要業(yè)務(wù)，這跟國(guó)內(nèi)房企的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)有較大不同。

伴隨著樓市供求關(guān)系和交易結(jié)構(gòu)的變化，國(guó)內(nèi)房企的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和盈利模式轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行，由單一注重開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向包括租賃在內(nèi)的業(yè)務(wù)發(fā)展多元化，已成為一種必然選擇。

第二，由售轉(zhuǎn)租是房地產(chǎn)去庫(kù)存背景下無(wú)奈而現(xiàn)實(shí)的選擇。近兩年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，由此前的供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)暴漲，轉(zhuǎn)向整體過(guò)剩，盡管目前一線城市的樓市情況略好，但三四線市場(chǎng)已普遍出現(xiàn)供過(guò)于求、價(jià)格下跌的情況。從近幾年的年度報(bào)告看，萬(wàn)科的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在北上廣深一線城市，占比超過(guò)八成，但近幾年也面臨毛利率不斷下降，庫(kù)存和應(yīng)收賬款不斷上升等問(wèn)題。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，10月末全國(guó)商品房待售面積68632萬(wàn)平方米，環(huán)比增加2122萬(wàn)平方米。在樓市去庫(kù)存大背景下，與其將庫(kù)存房閑置浪費(fèi)，還不如將其租出去以盤活存量獲得租金。具體到萬(wàn)科而言，在庫(kù)存壓力不斷加大的情況下，將銷售壓力較大的三線城市重慶的項(xiàng)目試水“先租后買”不失為明智之舉，更何況萬(wàn)科的樓盤大多是精裝修房（其他開(kāi)發(fā)商大多是毛坯房），由售轉(zhuǎn)租相對(duì)容易。

其實(shí)，SOHO中國(guó)（00410.HK）在地產(chǎn)界比萬(wàn)科還早實(shí)施“由售轉(zhuǎn)租”，2012年8月即宣布從“開(kāi)發(fā)銷售”向“開(kāi)發(fā)自持”轉(zhuǎn)變，其業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的背景同樣是商業(yè)地產(chǎn)由盛轉(zhuǎn)衰，庫(kù)存驟增。近兩年，SOHO中國(guó)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入不斷下滑，但營(yíng)業(yè)收入中物業(yè)租金占比不斷提升，2014年年報(bào)中，租金收入占比已升至7%。

第三，由售轉(zhuǎn)租是國(guó)內(nèi)房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一隅。在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生深刻變化的當(dāng)下，地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和盈利模式創(chuàng)新的大幕已經(jīng)拉開(kāi)，而開(kāi)發(fā)長(zhǎng)租公寓是其重要舉措。

作為行業(yè)領(lǐng)跑者，2015年半年報(bào)中，萬(wàn)科已明確表示，將加強(qiáng)對(duì)養(yǎng)老、教育、度假、租賃公寓、物流地產(chǎn)等地產(chǎn)業(yè)務(wù)、以及裝修與智能家居、建筑產(chǎn)業(yè)化等地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)等方面的探索力度。并著力構(gòu)建試錯(cuò)機(jī)制、賽馬機(jī)制及事業(yè)合伙人制，鼓勵(lì)一線城市公司推動(dòng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)員工內(nèi)部創(chuàng)業(yè)和離職員工再創(chuàng)業(yè)等。

在2015年8月的業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科總裁郁亮曾表示，萬(wàn)科的出租公寓，已經(jīng)建立“萬(wàn)科驛”和“萬(wàn)科派”兩個(gè)品牌。其中面向城市新移民第一站的“萬(wàn)科驛”，建立起可復(fù)制的商業(yè)模式和同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。預(yù)計(jì)2017年將提供15萬(wàn)間租賃公寓，主要類型為6個(gè)月以上租期為主的中長(zhǎng)期租賃服務(wù)。目前，萬(wàn)科在廣州、廈門、西安、重慶等多個(gè)城市的10余個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目已開(kāi)業(yè)。而重慶西九項(xiàng)目試水“先租后買”，不過(guò)是其中長(zhǎng)租公寓營(yíng)銷的一種模式而已，很有可能在其他地方推廣。

租賃公寓項(xiàng)目將成為萬(wàn)科未來(lái)幾年業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)，并可能對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。

短期將面臨業(yè)績(jī)調(diào)整

如上所述，重慶萬(wàn)科的先租后買案例，是國(guó)內(nèi)房企在市場(chǎng)出現(xiàn)重大變化后的發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型選擇，是行業(yè)發(fā)展的大勢(shì)所趨，有其必然性。與此同時(shí)，對(duì)其他房企的經(jīng)營(yíng)管理也具有借鑒、參考意義。

房地產(chǎn)企業(yè)大力發(fā)展租賃業(yè)務(wù)或先租后買，對(duì)公司和市場(chǎng)主要有以下影響：

第一，長(zhǎng)租公寓與住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之間存在協(xié)同效應(yīng)，相輔相成。長(zhǎng)租公寓的租客是潛在的購(gòu)房客戶，可以幫助公司的住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)提前鎖定客戶，進(jìn)而節(jié)省開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷費(fèi)用，而對(duì)長(zhǎng)租客戶“先租后買”，實(shí)行購(gòu)房?jī)?yōu)惠，也可以推動(dòng)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的發(fā)展。但客戶租賃的公寓和未來(lái)購(gòu)買的住宅是兩類不同的產(chǎn)品，不能理解為對(duì)原有住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的替代，更不是全面顛覆原有的開(kāi)發(fā)銷售模式。

第二，發(fā)展長(zhǎng)租公寓（或開(kāi)發(fā)租賃項(xiàng)目）業(yè)務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生較大影響。與短平快資本回報(bào)率較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售項(xiàng)目不同，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目資金沉淀大，項(xiàng)目投資回收周期較長(zhǎng)，資本回報(bào)率較低，因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力和資本運(yùn)營(yíng)能力等都有較高的要求，而一些中小房企則可能因?yàn)橛墒坜D(zhuǎn)租轉(zhuǎn)型難面臨被市場(chǎng)淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。由此也將促進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)與金融業(yè)的融合，大大推動(dòng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與發(fā)展。此次重慶萬(wàn)科的租金抵房款聯(lián)合促銷做法，與此前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商常用的“押金抵房款”促銷并無(wú)本質(zhì)的不同，但是卻被解讀為金融創(chuàng)新之舉。

此外，萬(wàn)科此前已聯(lián)合鵬華基金發(fā)行REITs產(chǎn)品，這將有利于公司開(kāi)展長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。

第三，發(fā)展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)有利于提升房地產(chǎn)公司的估值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型業(yè)務(wù)凈資產(chǎn)收益率相對(duì)較高，但經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)波動(dòng)較大，通常被認(rèn)為是強(qiáng)周期性行業(yè)，因此用市盈率法的估值較低。而物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的資產(chǎn)收益率相對(duì)較低，但現(xiàn)金流和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較穩(wěn)定，因此該業(yè)務(wù)應(yīng)給予較高的估值，進(jìn)而有利于改善國(guó)內(nèi)房企的整體估值水平。

第四，大力發(fā)展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)影響較大。目前，國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)很不發(fā)達(dá)，一方面城市化過(guò)程中，大量流動(dòng)人口進(jìn)入城市特別是一線城市，但憑其收入無(wú)力購(gòu)房只能租房;另一方面各地的房屋租賃市場(chǎng)除了政府提供的少量公租房外，絕大部分租賃房源都是由個(gè)人房東提供，租房市場(chǎng)服務(wù)較差，也較不規(guī)范，這進(jìn)一步強(qiáng)化了中國(guó)人“愛(ài)買房不愛(ài)租房”的觀念，形成惡性循環(huán)。不僅于此，很多城市特別是一線城市近幾年來(lái)推行限購(gòu)政策，一定程度上影響了租房房源供給，導(dǎo)致房租大幅上漲，加劇了城市中低收入階層的居住困境。與此同時(shí)，很多房企手里卻存在大量的滯銷房，閑置不租造成了資源浪費(fèi)。

房企轉(zhuǎn)型做長(zhǎng)租公寓，不僅可以增加租房供給，有效抑制房租價(jià)格上漲，而且可以提供優(yōu)質(zhì)的房源與租賃服務(wù)，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)和規(guī)范發(fā)展。

篇7

關(guān)鍵詞：社會(huì)責(zé)任；房地產(chǎn)；轉(zhuǎn)型

一、前言

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管制、以及消費(fèi)者意識(shí)的不斷加強(qiáng)證實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)粗放型方式已經(jīng)不能適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展。在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和復(fù)雜的宏觀環(huán)境下，可持續(xù)發(fā)展的迫切要求對(duì)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任承擔(dān)能力提出了更高層次的要求。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨轉(zhuǎn)型，企業(yè)要想生存，需要以可持續(xù)發(fā)展為戰(zhàn)略，在社會(huì)責(zé)任浪潮中改革創(chuàng)新。

二、社會(huì)責(zé)任內(nèi)涵

對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任（Corporate Social Responsibility，簡(jiǎn)稱CSR）問(wèn)題的研究發(fā)端于美國(guó)。1924年，英國(guó)學(xué)者歐利文?謝爾頓（Oliver Sheldon）在對(duì)美國(guó)企業(yè)考察、研究后。提出了企業(yè)社會(huì)責(zé)任的概念。隨后，CSR在理論界和社會(huì)界引起了廣泛的關(guān)注，至今未形成統(tǒng)一的定義[1，2]。

對(duì)于企業(yè)社會(huì)責(zé)任的認(rèn)識(shí)應(yīng)該是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，而不是固定的[3]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)及其承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

前幾年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迅猛發(fā)展，巨大的市場(chǎng)需求也給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了巨大的收益，利益的最大化是他們的根本目標(biāo)，這本無(wú)可厚非。但是，也有開(kāi)發(fā)商忽視社會(huì)責(zé)任、輕視消費(fèi)者、質(zhì)量意識(shí)淡薄，因此，有關(guān)商品房的投訴率逐年增高。其主要和直接的原因是違背科學(xué)規(guī)律，造成不良社會(huì)形響，破壞了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的社會(huì)形象。

而政府對(duì)他的控制，又引發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)和各地房地產(chǎn)企業(yè)的深刻變化，房源去化舉步維艱，庫(kù)存居高不下，寒冬當(dāng)頭降臨。

2.房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的現(xiàn)狀

當(dāng)前的粗放的發(fā)展模式已經(jīng)滿足不了房地產(chǎn)企業(yè)的持久發(fā)展。如今的房地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)政府的多輪調(diào)控，已經(jīng)達(dá)到成長(zhǎng)過(guò)程中一個(gè)比較理想的轉(zhuǎn)型拐點(diǎn)，無(wú)論是在企業(yè)的融資模式方面、盈利模式方面、還是企業(yè)自身所承擔(dān)的責(zé)任方面都面臨著一個(gè)轉(zhuǎn)型的契機(jī)。

四、企業(yè)加強(qiáng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的必要性

通過(guò)改善自己對(duì)待社會(huì)責(zé)任的態(tài)度，并依據(jù)這種不斷改善的理念行事，使得房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)高度激烈的時(shí)代，更好地取得至高點(diǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)欠缺的社會(huì)責(zé)任，是其轉(zhuǎn)型的必要條件，也是企業(yè)更好發(fā)展的必由之路。只有在市場(chǎng)上具有良好道德操守的房地產(chǎn)企業(yè)，才能得到社會(huì)認(rèn)可并在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

李玉華和王會(huì)蘭（2008）也指出所謂企業(yè)社會(huì)責(zé)任是指企業(yè)在創(chuàng)造利潤(rùn)、對(duì)股東利益負(fù)責(zé)的同時(shí)，還要承擔(dān)對(duì)員工、對(duì)社會(huì)和環(huán)境的責(zé)任，實(shí)現(xiàn)企業(yè)和社會(huì)的雙贏[4]。

五、房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任加強(qiáng)的方向

1.公共利益及自然環(huán)境

從法制的角度講，金福海（2002）提出“環(huán)境利益是一種公共利益，環(huán)境保護(hù)雙軌制，要求一方面有完善的環(huán)境行政管理制度，另一方面有完善的環(huán)境公眾參與制”[5]。

劉太剛（2011）認(rèn)為：公共利益實(shí)際上是在不同主體的利益發(fā)生沖突的情況下幫助公共管理者進(jìn)行利益取舍的工具[6]。因此現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任既承認(rèn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)有利潤(rùn)最大化的責(zé)任，同時(shí)也承認(rèn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資源與環(huán)境的約束下，必須遵循節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的宗旨。企業(yè)作為自然資源的主要消費(fèi)者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起借閱自然資源、開(kāi)發(fā)資源、保護(hù)資源的責(zé)任。

所以孫超、朱慧（2013）提出房地產(chǎn)企業(yè)需要迫切的進(jìn)行轉(zhuǎn)型，可以從以下幾個(gè)方面著手：

（1）進(jìn)行觀念革新；

（2）實(shí)施綠色建筑的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)；

（3）加強(qiáng)綠色建筑法律建設(shè)。

2.企業(yè)自身與合作伙伴

企業(yè)自身和合作伙伴的社會(huì)責(zé)任主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：

（1）對(duì)投資人負(fù)責(zé)。企業(yè)要以調(diào)整人力資源結(jié)構(gòu)、培育研發(fā)能力、再造開(kāi)發(fā)流程、建立投資變量相關(guān)分析模型為重點(diǎn)，對(duì)盈利進(jìn)行了探討。

（2）客戶需求。當(dāng)下，客戶責(zé)任轉(zhuǎn)型是產(chǎn)品品質(zhì)的提升。未來(lái)必將轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品品質(zhì)上來(lái)。除了傳統(tǒng)的對(duì)建筑質(zhì)量的要求外，目前更重要是要關(guān)注建筑的全壽命，提高品質(zhì)，滿足居民對(duì)居住的舒適度、安全性的高要求。

（3）企業(yè)員工與合作伙伴負(fù)責(zé)。李志、程（2011）認(rèn)為，對(duì)員工的關(guān)愛(ài)與激勵(lì)是提升員工企業(yè)歸屬感和滿意度、調(diào)動(dòng)員工積極性、實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的重要過(guò)程[8]。

（4）對(duì)公司經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)。在企業(yè)使命的大旗下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者和管理者要有良好的道德操守。企業(yè)經(jīng)營(yíng)者是企業(yè)的帶頭人，也是企業(yè)文化的倡導(dǎo)者、實(shí)踐者，其價(jià)值觀念、道德修養(yǎng)對(duì)企業(yè)行為具有重要的導(dǎo)向作用和示范作用。

3.對(duì)社區(qū)建設(shè)發(fā)展承擔(dān)責(zé)任

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是創(chuàng)建和諧社區(qū)的推進(jìn)者。楊林萍（2009）認(rèn)為隨著社會(huì)的發(fā)展，人民生活水平的提高和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始了從原有的“居者有其屋”的開(kāi)發(fā)理念，向“居者有其樂(lè)”的開(kāi)發(fā)理念轉(zhuǎn)型[9]。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任從原來(lái)一個(gè)時(shí)間“點(diǎn)”，到現(xiàn)在一個(gè)時(shí)間“段”。建設(shè)和諧社區(qū)，要求房地產(chǎn)企業(yè)不僅要解決居住、治安等基礎(chǔ)功能，更應(yīng)該承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，提供更加全面的社會(huì)服務(wù)。

房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任存在的問(wèn)題，本文從三個(gè)方面綜述了社會(huì)責(zé)任的創(chuàng)新內(nèi)容，基本上反映出了房地產(chǎn)責(zé)任制度轉(zhuǎn)型的概況由此提出對(duì)房地展望：

（1）企業(yè)經(jīng)營(yíng)如何把握好最低的社會(huì)成本，在理念和行動(dòng)上要有健全的體制來(lái)鼓勵(lì)企業(yè)做出更大的行動(dòng)。

（2）從當(dāng)前社區(qū)建設(shè)的情況來(lái)看，由于體制、理念、政策等方面依然存在一些制約社區(qū)發(fā)展的深層次問(wèn)題，阻礙了社區(qū)建設(shè)的快速發(fā)展的想現(xiàn)象，社區(qū)委員會(huì)應(yīng)作出全面的思考

（3）利益相關(guān)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響力度有限。因此應(yīng)加強(qiáng)約束機(jī)制，達(dá)到和諧的狀態(tài)。

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[9]楊林萍.淺談房地產(chǎn)企業(yè)如何參與和諧社區(qū)建設(shè)[J].才智，2009（4）：158-159.

篇8

在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈和資金壓力過(guò)大的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)自身的穩(wěn)定、高速、持久發(fā)展已成為房地產(chǎn)企業(yè)必須思考的重要課題。然而，在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式已不能幫助企業(yè)在市場(chǎng)中贏得有利地位，因此，要想在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中保持優(yōu)勢(shì)地位，獲得持續(xù)快速擴(kuò)張，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)尋求經(jīng)營(yíng)模式、盈利模式上的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式需要擺脫“重型化”，轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式”，即開(kāi)啟“資產(chǎn)輕量化”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

目前，關(guān)于“輕資產(chǎn)”還沒(méi)有統(tǒng)一的、比較權(quán)威的定義，但是已經(jīng)有了一些表述。“輕資產(chǎn)”屬于企業(yè)的一種獨(dú)特資源，其內(nèi)涵為“資源基礎(chǔ)觀點(diǎn)”下“核心競(jìng)爭(zhēng)力”的各個(gè)因素（這些因素包括企業(yè)所擁有的有價(jià)值的、稀少的、不易模仿的和難以替代的資源以及具有整合運(yùn)用資源創(chuàng)造價(jià)值的獨(dú)特能力（Barney，1991）。這些資源不僅包括常見(jiàn)的品牌和專利，還包括市場(chǎng)基礎(chǔ)資產(chǎn)中強(qiáng)調(diào)的知識(shí)財(cái)產(chǎn)、客戶關(guān)系、渠道和網(wǎng)絡(luò)，以及其他諸如企業(yè)價(jià)值觀和文化、產(chǎn)品創(chuàng)新能力、技術(shù)研發(fā)能力、產(chǎn)品營(yíng)銷能力、租住文化、人力資源、管理制度和流程等無(wú)形資產(chǎn)（Arnit，1993）。總的來(lái)說(shuō)，輕資產(chǎn)可以視為是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的無(wú)形資產(chǎn)，也是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和價(jià)值增長(zhǎng)的關(guān)鍵因素（劉艷軍，2010）。輕資產(chǎn)其實(shí)就是企業(yè)的一類資產(chǎn)，它們的特點(diǎn)在“輕”上，核心應(yīng)該是這些“虛”的東西（楊天波、景梁，2011）。

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式由麥肯錫咨詢公司首先提出，并于在之后得到廣泛推廣。有學(xué)者將輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)定義為：在資源有限的形勢(shì)下，以智力資本的運(yùn)營(yíng)為基礎(chǔ)，杠桿利用各種資源，從而實(shí)現(xiàn)以最低的投入得到最大化的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式價(jià)值的戰(zhàn)略管理（孫黎、朱武祥，2003）。

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的核心思想在于以杠桿原理充分利用各種外界資源，減少自身投入，集中自身資源于產(chǎn)業(yè)鏈利潤(rùn)最高的階段，以提高企業(yè)的贏利能力。房地產(chǎn)企業(yè)的“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式”是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從資金到開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)以及銷售各個(gè)環(huán)節(jié)均由高度專業(yè)化的公司分別完成，其資金更多的來(lái)源于社會(huì)大眾。輕資產(chǎn)模式并不要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商操作整個(gè)過(guò)程，它在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資經(jīng)營(yíng)鏈條中往往只扮演管理者、參與者、經(jīng)營(yíng)者或職業(yè)經(jīng)理人中的一個(gè)角色。這種輕資產(chǎn)模式的創(chuàng)新是企業(yè)解決債務(wù)危機(jī)的好辦法，更是為企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整奠定基礎(chǔ)，也是解決了資金鏈斷裂的重要舉措。

近年來(lái)，包括萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)在內(nèi)的龍頭企業(yè)都相繼提出了輕資產(chǎn)方向發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著行業(yè)利潤(rùn)率和杠桿率的長(zhǎng)期下降，重資產(chǎn)將不再是房企的最佳選擇，而輕資產(chǎn)模式則會(huì)得到越來(lái)越多的用武之地。以萬(wàn)達(dá)為例，2015年1月14日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)宣布與光大控股旗下的光大安石地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司、嘉實(shí)資本、四川信托和快錢支付清算信息有限公司分別簽署了有關(guān)設(shè)立合作投資消費(fèi)平臺(tái)的協(xié)議。4家機(jī)構(gòu)擬投資240億元人民幣，建設(shè)約20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。這20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)、建造、招商、營(yíng)運(yùn)、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)都由萬(wàn)達(dá)操作，使用萬(wàn)達(dá)品牌，但不再介入投資領(lǐng)域，資產(chǎn)將歸投資者所有，萬(wàn)達(dá)與投資方從凈租金收益中分成，以此減少資金壓力，大幅提升凈利潤(rùn)率；這一舉措標(biāo)志著萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)’模式正式啟動(dòng)。又如萬(wàn)科為例，其年初宣布發(fā)展的小股操盤、社區(qū)服務(wù)等業(yè)務(wù)都屬于輕資產(chǎn)概念。同樣，保利地產(chǎn)大力發(fā)展房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)以及養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，也是屬于輕資產(chǎn)。但并不是所有企業(yè)都適合輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，需要結(jié)合企業(yè)自身情況來(lái)進(jìn)行判斷是否可以以輕資產(chǎn)模式來(lái)進(jìn)行發(fā)展。輕資產(chǎn)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)很多傳統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)會(huì)被淡化，而效率優(yōu)勢(shì)會(huì)被放大，另外，輕資產(chǎn)模式還會(huì)帶來(lái)過(guò)分依賴外包、產(chǎn)品質(zhì)量無(wú)法控制等風(fēng)險(xiǎn)，甚至在模式設(shè)計(jì)及運(yùn)行中也會(huì)產(chǎn)生“空手道”、小即好、盲目追“輕”的誤區(qū)，因此不是所有的企業(yè)都能實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；宏觀經(jīng)濟(jì)；政策；走勢(shì)；投資策略

一、2013年宏觀經(jīng)濟(jì)及武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)背景

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性、持續(xù)性的一個(gè)重要指標(biāo)，也是衡量房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)及城市經(jīng)濟(jì)關(guān)系的主要指標(biāo)之一。從短期看，指標(biāo)表明房地產(chǎn)年度開(kāi)發(fā)投資完成額占固定資產(chǎn)投資總額的比重；從長(zhǎng)期看，它反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在建總規(guī)模與固定資產(chǎn)投資總規(guī)模的比例關(guān)系。這個(gè)比例過(guò)高或過(guò)低，都會(huì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。

2011年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到471564億元，比上年增長(zhǎng)9.2%，經(jīng)濟(jì)增速放緩，“保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)”再次成為政府2012年的首要目標(biāo)。雖然房地產(chǎn)行業(yè)在短期內(nèi)受到調(diào)控，但從長(zhǎng)期來(lái)看，仍將是支持中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資在GDP中的占比逐年上升，2007年以來(lái)占比均在10%以上，2011年達(dá)到了17%左右的水平，出于保增長(zhǎng)和地方財(cái)政壓力的考慮，房地產(chǎn)行業(yè)仍將長(zhǎng)期向上看好。武漢市2011年GDP6536.81億，人均GDP約10000美元，盡管經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，但絕對(duì)值依然較高，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的發(fā)展平臺(tái)。

（二）武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)

1. 供求走勢(shì)

從房地產(chǎn)（住房）的需求方面來(lái)看，城市原有居民住房改善的需要，城市年輕人組建新家庭以及進(jìn)入城市的新興群體都構(gòu)成對(duì)住房的需求；另外，某些對(duì)外開(kāi)放度大的城市還有境外人士的流入，他們也需要購(gòu)買住房，至少需要租賃住房；城市改造過(guò)程中的動(dòng)拆遷居民更是成為最直接最現(xiàn)實(shí)的住房需求者。在一定的時(shí)期中，城市土地的供給總是有限的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建造住房的總量也是有限的，一旦需求量增長(zhǎng)過(guò)快，房?jī)r(jià)就會(huì)有上升的趨勢(shì)。因此，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)增加，市場(chǎng)成交總體呈現(xiàn)前高后低的走勢(shì)，2011年上半年價(jià)格仍然在大幅上漲，居于高位，導(dǎo)致全年成交價(jià)格相比去年走高，但目前成交量逐步萎縮，價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)。2011年全年新增供應(yīng)房源為1192萬(wàn)㎡，相比于去年增加了17.9%；成交量為 825萬(wàn)㎡，相比于去年下降8.6%；成交價(jià)格7236元/㎡，相比于去年上升5.9%；

2. 存量

目前存量將近840萬(wàn)方，較去年同期新增近200萬(wàn)方，目前存銷比接近12。庫(kù)存居于高位，2011年底至2012年上半年特別是3-4月份，房企將面臨資金壓力不斷加劇、存貨繼續(xù)增加，銷售持續(xù)低迷的多重考驗(yàn)，將帶來(lái)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下行。

3. 新盤成交走勢(shì)

2011年共計(jì)375個(gè)樓盤開(kāi)盤（包括一個(gè)項(xiàng)目多次開(kāi)盤及加推的情況），5月為新盤市場(chǎng)分水嶺，在品牌開(kāi)發(fā)商低價(jià)開(kāi)盤的帶動(dòng)下，整體成交率高達(dá)65%，而之后政策效應(yīng)持續(xù)發(fā)威，投資及改善型需求均受到了抑制，以及受制于年度銷售目標(biāo)不得不增加的推盤量，盡管開(kāi)發(fā)商基本選擇低價(jià)入市，加大推廣力度，卻難以改變成交率持續(xù)下滑的趨勢(shì)。

4. 土地市場(chǎng)

相比于2010年武漢土地市場(chǎng)“地王頻現(xiàn)”的瘋狂，2011年表現(xiàn)相對(duì)冷清，土地成交面積與成交金額均有大幅下滑，底價(jià)成交、流拍、延期現(xiàn)象增多，調(diào)控背景下開(kāi)發(fā)商拿地越發(fā)謹(jǐn)慎。從土地成交一般影響2年后的供求關(guān)系這一規(guī)律來(lái)看， 08年土地成交規(guī)模大幅萎縮使得2010年供應(yīng)量極為緊張，而加上之前累計(jì)的需求集中釋放，使得2010年成交量出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，房?jī)r(jià)大幅飆升，開(kāi)發(fā)商資金量充裕，大幅拿地?cái)U(kuò)張，如此也必將大大增加2012年的供應(yīng)量，使得供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)有可能加劇。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)

1. 政策方面

2011年年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表明中央未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的方向不會(huì)動(dòng)搖， 盡管“三限”政策帶有明顯的政治干預(yù)色彩，但在“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”的目標(biāo)下，2014 年政策整體放松無(wú)望，更多可能是政策微調(diào)。保障房的建設(shè)將穩(wěn)步推進(jìn)，彌補(bǔ)商品房投資下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響。房產(chǎn)稅或采取擴(kuò)大試點(diǎn)城市的方式漸進(jìn)推進(jìn)，長(zhǎng)期看將逐步替代限購(gòu)令。

2. 信貸資金方面

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種投資行為，離不開(kāi)金融支持。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)歷可以看出房地產(chǎn)金融發(fā)展的狀況，很大程度上左右著房地產(chǎn)投資的狀況。為了控制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，改變固定資產(chǎn)投資過(guò)熱的狀況，國(guó)家出臺(tái)了一系列綜合措施，包括提高存款準(zhǔn)備金率、控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例等金融政策和清理整頓開(kāi)發(fā)區(qū)、限制高檔物業(yè)用地等新的土地政策等。但是，在國(guó)家“保增長(zhǎng)”的主題下，之前一直緊縮的信貸資金可能會(huì)逐步寬松，我國(guó)貨幣政策將從緊縮走向中性，預(yù)計(jì)2014年將有多次存準(zhǔn)率的下調(diào)，資金流充足，但是對(duì)于信貸資金的流向暫時(shí)難以判斷，是否對(duì)房地產(chǎn)有大幅利好尚難以定論。

三、房地產(chǎn)投資策略建議

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入短周期或者持續(xù)調(diào)整期，目的是保證房地產(chǎn)買賣雙方健康穩(wěn)定有序發(fā)展。未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)即使取消限購(gòu)，也不會(huì)像2010年一樣快速反彈，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該放在國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大背景中來(lái)看，應(yīng)后續(xù)房地產(chǎn)政策將會(huì)是斷斷續(xù)續(xù)，不斷出臺(tái)不但調(diào)整，因此房地產(chǎn)投資者和開(kāi)發(fā)商在自己的戰(zhàn)略目標(biāo)及開(kāi)發(fā)策略上必須走價(jià)值開(kāi)發(fā)和重深化拓寬盈利模式的策略。

1. 增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，以戰(zhàn)略防守為主，收縮戰(zhàn)線，快速銷售，最大程度的持有現(xiàn)金，為即將可能到臨的低價(jià)抄底拿地做好準(zhǔn)備；

2. 營(yíng)銷策略上，做好淡市營(yíng)銷專題，強(qiáng)化以客戶為中心的營(yíng)銷方式，同時(shí)追求營(yíng)銷渠道的創(chuàng)新和精細(xì)化；

3. 產(chǎn)品策略上，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平已經(jīng)頗為成熟，單純的從立面、園林、戶型等方面去突破顯得較為薄弱，必須增加產(chǎn)品內(nèi)涵和人文訴求，帶來(lái)客戶生活方式的全新體驗(yàn)，杜絕產(chǎn)品的裸奔；

4. 從戰(zhàn)略領(lǐng)域看，應(yīng)該著眼于未來(lái)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，加大商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，重視商業(yè)物業(yè)持有，同時(shí)可考慮與內(nèi)需相關(guān)的地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等；

5. 從戰(zhàn)略布局看，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入下半場(chǎng)，未來(lái)三四線城市將是發(fā)展的重點(diǎn)和亮點(diǎn)，在資金充裕的情況下，可適當(dāng)考慮布局拓展三四線城市。

參考文獻(xiàn)

[1] 張東：《房地產(chǎn)投資導(dǎo)論》，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2009年

篇10

文/劉旦

【摘要】隨著中國(guó)成為世界老年人口最多的國(guó)家，養(yǎng)老問(wèn)題也成為近年來(lái)學(xué)術(shù)研究的熱點(diǎn)，考慮到老年住宅產(chǎn)品市場(chǎng)需求巨大，養(yǎng)老地產(chǎn)成為當(dāng)下中國(guó)眾多企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向。本文在深入分析養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵基礎(chǔ)上，剖析了我國(guó)當(dāng)前養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀。最后，在借鑒美國(guó)、日本養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，從項(xiàng)目定位、項(xiàng)目選址、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、價(jià)值鏈閉環(huán)等方面提出了中國(guó)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式。

關(guān)鍵詞 養(yǎng)老社區(qū)；國(guó)外經(jīng)驗(yàn)；運(yùn)營(yíng)模式

【作者簡(jiǎn)介】劉旦，江西財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授，博士，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)以及住宅市場(chǎng)持續(xù)低迷背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)成為眾多地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略選擇。不過(guò)，到目前為止，我國(guó)還沒(méi)有形成可供全國(guó)化復(fù)制的成熟商業(yè)模式。養(yǎng)老社區(qū)是養(yǎng)老地產(chǎn)的特定形態(tài)與模式，也是養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分領(lǐng)域。受傳統(tǒng)道德價(jià)值觀和“大家族”觀影響，我國(guó)老年人仍舊秉持在子輩和孫輩附近生活的“在家養(yǎng)老”觀念，因此，從老年人的養(yǎng)老需求出發(fā)，集居住、養(yǎng)老、醫(yī)療、養(yǎng)生、娛樂(lè)功能于一體的養(yǎng)老社區(qū)將是我國(guó)老年人養(yǎng)老方式的首要選擇。本文擬就養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行研究，以期拋磚引玉。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)概念

目前，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界還存在爭(zhēng)議。本文認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)是地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的復(fù)合，核心是服務(wù)，地產(chǎn)是嫁接服務(wù)的平臺(tái)。養(yǎng)老地產(chǎn)具有四大屬性，其中房地產(chǎn)屬性是其根本屬性，但與住宅地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)在物業(yè)形態(tài)上注重適老化改造；服務(wù)屬性是核心屬性，是養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)特征；養(yǎng)老地產(chǎn)還具有金融屬性，本質(zhì)上持有型地產(chǎn)最高級(jí)形態(tài)，是一種金融產(chǎn)品，只有金融這個(gè)點(diǎn)打通，持續(xù)運(yùn)營(yíng)才有可能；最后，由于養(yǎng)老地產(chǎn)客戶是老年人，人文屬性、人文關(guān)懷是樂(lè)享晚年的應(yīng)有之義。從相關(guān)利益者角度分析，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈包含眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，核心產(chǎn)業(yè)主要包括養(yǎng)老設(shè)施、老年護(hù)理和老年醫(yī)療，其中養(yǎng)老設(shè)施的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，準(zhǔn)入門檻高，如果開(kāi)發(fā)商能跨過(guò)門檻，建立行業(yè)壁壘，拓展空間極大。對(duì)政府來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利于解決民生（老齡化）問(wèn)題，有利于帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有利于拉動(dòng)內(nèi)需，進(jìn)而形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。對(duì)老年人來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)是提升晚年生活質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)樂(lè)享晚年生活目標(biāo)的物質(zhì)載體。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵

1.與傳統(tǒng)養(yǎng)老院相比規(guī)模更大，盈利模式更強(qiáng)調(diào)福利保障型和市場(chǎng)商品型相結(jié)合。養(yǎng)老地產(chǎn)可分為營(yíng)利性和非營(yíng)利性，后者主要由政府來(lái)承擔(dān)，前者主要由社會(huì)資金來(lái)主導(dǎo)。在市場(chǎng)化養(yǎng)老模式下，開(kāi)發(fā)商面對(duì)的是龐大的市場(chǎng)化的養(yǎng)老需求，其開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)綜合了服務(wù)屬性、商業(yè)屬性和住宅屬性等三重屬性，其中服務(wù)屬性表現(xiàn)在管理要求高，需要精心打造以服務(wù)為核心的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，服務(wù)內(nèi)容涵蓋從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)。商業(yè)屬性表現(xiàn)在前期投入大，要求長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)，資金回收期較長(zhǎng)。同時(shí)，商業(yè)屬性還表現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)難度大，租售方式將比普通商鋪更為復(fù)雜。住宅屬性表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)難度高，養(yǎng)老地產(chǎn)除了產(chǎn)品設(shè)計(jì)要考慮適老化，還需要配套大量的輔助設(shè)備。因此，相比傳統(tǒng)養(yǎng)老院，養(yǎng)老地產(chǎn)在規(guī)模上更大，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)難度更高，開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)化運(yùn)作過(guò)程中應(yīng)該考慮政府公共福利以及民生、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老等問(wèn)題，形成一個(gè)多贏局面。

2.與住宅地產(chǎn)相比產(chǎn)業(yè)鏈更長(zhǎng)，管理模式更強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略協(xié)作、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。從價(jià)值鏈看，住宅地產(chǎn)是單一地產(chǎn)，核心利益主體主要是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，采取單一價(jià)值鏈運(yùn)作模式。養(yǎng)老地產(chǎn)是復(fù)合地產(chǎn)，核心利益主體除了開(kāi)發(fā)商，還包括政府、消費(fèi)者、運(yùn)營(yíng)商、投資商等，利益協(xié)調(diào)難度更大。從產(chǎn)業(yè)鏈角度看，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈更長(zhǎng)，可以分為核心產(chǎn)業(yè)，如養(yǎng)老設(shè)施、老年護(hù)理、老年醫(yī)療；配套產(chǎn)業(yè)，如專業(yè)設(shè)備、老年食品、老年服飾、營(yíng)養(yǎng)保健、老年娛樂(lè)、老年旅游、老年求知等；衍生產(chǎn)業(yè)，如老年理財(cái)、老年融資、老年保險(xiǎn)、老年咨詢等。從產(chǎn)業(yè)鏈條重要性看，房地產(chǎn)是基底，是養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的平臺(tái)；養(yǎng)老產(chǎn)品設(shè)計(jì)是核心，是整個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)的引擎；優(yōu)勢(shì)資源是項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力形成的關(guān)鍵，一個(gè)好的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目只有加入優(yōu)勢(shì)資源才能產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)力。因此，相對(duì)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)門檻更高，復(fù)合屬性更強(qiáng)，需要開(kāi)發(fā)商具備對(duì)于醫(yī)療、保健、餐飲等資源的整合能力、籌集長(zhǎng)期投資資金的能力以及后期運(yùn)營(yíng)管理的能力等。開(kāi)發(fā)商運(yùn)用傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營(yíng)模式比較困難，需要通過(guò)平臺(tái)打造，分工合作，整合供求端多種資源，整合路徑，更強(qiáng)調(diào)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，合作開(kāi)發(fā)。

3.與養(yǎng)生地產(chǎn)相比受眾更窄，功能配置更強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老配套服務(wù)。養(yǎng)生和養(yǎng)老本身有功能上的重疊，但養(yǎng)生概念受眾群體除了老年人群外，其優(yōu)美的環(huán)境也吸引了不少中年置業(yè)人群。作為養(yǎng)老地產(chǎn)，老人最需要的是養(yǎng)老配套服務(wù)，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，更是養(yǎng)老服務(wù)提供商。養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的整合平臺(tái)，是各種養(yǎng)老保障服務(wù)的整合終端，養(yǎng)生地產(chǎn)對(duì)服務(wù)和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)依賴較弱，主要與健康產(chǎn)業(yè)中的健康管理服務(wù)產(chǎn)業(yè)結(jié)合緊密。在物業(yè)形態(tài)上，養(yǎng)老地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)為老化、適老化配套設(shè)施，養(yǎng)生地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)自然生態(tài)與人文資源固化為優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)與景觀。從產(chǎn)業(yè)屬性看，養(yǎng)老地產(chǎn)要平衡福利性、公益性、弱營(yíng)利性三者關(guān)系，養(yǎng)生地產(chǎn)純粹是市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，追求高利潤(rùn)回報(bào)。從開(kāi)發(fā)主體看，養(yǎng)老服務(wù)提供主體是民營(yíng)非企業(yè)機(jī)構(gòu)和民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)公司，盈利來(lái)源主要是會(huì)員費(fèi)和服務(wù)費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體一般是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或其他投資企業(yè)，盈利來(lái)源主要是產(chǎn)權(quán)銷售和房屋出租。養(yǎng)生地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體一般是資金實(shí)力雄厚、無(wú)短期回現(xiàn)目標(biāo)、具備較強(qiáng)資金周轉(zhuǎn)能力的發(fā)展商。

二、我國(guó)當(dāng)前養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀

在“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”商機(jī)初露后，以大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和保險(xiǎn)公司為代表的投資主體紛紛將目光投向養(yǎng)老社區(qū)，具體而言根據(jù)其功能配置可以分為以下幾類。

（一）獨(dú)立護(hù)理型

獨(dú)立護(hù)理型是指單獨(dú)設(shè)立在城市中心較好位置的純護(hù)理型社區(qū)，與周邊社區(qū)無(wú)關(guān)聯(lián)，對(duì)醫(yī)療護(hù)理要求高，客戶價(jià)格敏感程度一般，但前期投入資金壓力大、回籠慢，典型項(xiàng)目有恭和苑、星堡中環(huán)等。該模式成功要素有四個(gè)：一是選址方面，在城市內(nèi)部，交通便利，周邊醫(yī)療設(shè)施完備；二是配套方面，社區(qū)周邊基礎(chǔ)設(shè)施完備，社區(qū)配備基本醫(yī)療護(hù)理，周邊區(qū)域承擔(dān)高等級(jí)醫(yī)療需求；三是盈利模式為少量入門費(fèi)+租金，運(yùn)營(yíng)主體自營(yíng)，通常具有運(yùn)營(yíng)或醫(yī)療優(yōu)勢(shì)；四是目標(biāo)客群定位為需要護(hù)理和特殊照顧人群，如老年癡呆癥、臨終關(guān)懷、術(shù)后護(hù)理等。

（二）綜合開(kāi)發(fā)型（混合型）

綜合開(kāi)發(fā)型是指在城市郊區(qū)成片開(kāi)發(fā)，自主建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)，適應(yīng)各年齡層群體，尤其考慮老年人和子女家庭的就近和混合居住，服務(wù)對(duì)象包含健康老人和非健康老人的綜合社區(qū)，典型特征是租售平衡，選址要求高、產(chǎn)品力打造難，但資金壓力相對(duì)較小，典型項(xiàng)目如親和源、北京太陽(yáng)城、天地健康城等。該模式成功要素有四個(gè)：一是選址方面，周邊自然環(huán)境良好的郊區(qū)，離核心城市1~1.5小時(shí)車程，具有一定的景觀自然環(huán)境基礎(chǔ)；二是配套方面，社區(qū)自建完成商業(yè)、醫(yī)療甚至教育配套以彌補(bǔ)區(qū)域自有配套不足的問(wèn)題；三是盈利模式方面，70%~80%銷售，20%~30%自營(yíng)，運(yùn)營(yíng)可自營(yíng)或外包；四是目標(biāo)客群定位為銷售客戶立足活躍老人為主，持有物業(yè)主要面向社區(qū)內(nèi)部老人或未來(lái)外來(lái)老人。

（三）社區(qū)嵌入型

社區(qū)嵌入型模式就是在成熟社區(qū)中拿出幾棟物業(yè)配建老年設(shè)施，產(chǎn)品形態(tài)可以是老年公寓、日間照料中心、老年活動(dòng)中心等。該模式對(duì)于醫(yī)療護(hù)理要求較高，代表項(xiàng)目如保利和熹會(huì)、遠(yuǎn)洋椿萱茂、萬(wàn)科良渚等。該模式成功要素有四個(gè)：一是選址方面，在城區(qū)內(nèi)部大型社區(qū)或周邊生活環(huán)境優(yōu)越的郊區(qū)，社區(qū)周邊，對(duì)老人有吸引力；二是配套方面，社區(qū)承擔(dān)商業(yè)等基本配套，基礎(chǔ)醫(yī)療護(hù)理設(shè)施完備、高等級(jí)醫(yī)療需求有快速通道；三是盈利模式多元，包括“會(huì)員權(quán)+月費(fèi)”、護(hù)理按照等級(jí)收費(fèi)等，需要完備的運(yùn)營(yíng)能力；四是目標(biāo)客群定位為半自理、具有一定護(hù)理需求的群體。社區(qū)嵌入型養(yǎng)老地產(chǎn)典型特征如表1所示。

三、國(guó)外老年社區(qū)開(kāi)發(fā)模式

（一）美國(guó)持續(xù)照護(hù)退休社區(qū)（CCRC模式）

美國(guó)是世界較早進(jìn)入老齡社會(huì)的西方發(fā)達(dá)國(guó)家，經(jīng)過(guò)幾十年發(fā)展，其CCRC模式已形成非常成熟的體系。概括起來(lái)，其發(fā)展特色有以下幾點(diǎn)。

1.選址時(shí)注重生態(tài)環(huán)境，擁有完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分。CCRC通常選址在距市中心1個(gè)小時(shí)車程、交通便利的城市近郊，選址時(shí)注重生態(tài)環(huán)境營(yíng)造，不僅建有大面積綠地、花園，普遍采用無(wú)障礙設(shè)計(jì)，還提供各種生活配套設(shè)施，滿足入住者的一切生活需要。如美國(guó)太陽(yáng)城養(yǎng)老社區(qū)是聞名世界的最為成熟的老年社區(qū)之一，選址于陽(yáng)光明媚的鳳凰城郊區(qū)，全年312天能夠接受日照。太陽(yáng)城北邊的Pleasant湖是西南方最大的湖，面積已擴(kuò)大到1萬(wàn)英畝。西邊的WhiteTanks地區(qū)公園，面積已達(dá)2.6萬(wàn)英畝。同時(shí)，太陽(yáng)城周邊配套也非常完善，如1200畝的高爾夫球場(chǎng)，生活設(shè)施方面包括7個(gè)娛樂(lè)中心，2個(gè)圖書館，2個(gè)保齡球館，8個(gè)高爾夫場(chǎng)，3個(gè)鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，一間美術(shù)館和一個(gè)交響樂(lè)演奏廳。在建筑設(shè)計(jì)上，小區(qū)內(nèi)除了實(shí)現(xiàn)無(wú)障礙設(shè)計(jì)外，最大的亮點(diǎn)就是功能區(qū)劃分環(huán)環(huán)緊扣，互為助益，六大居住社區(qū)定位明確。同時(shí)，社區(qū)還配備了醫(yī)院，為入住者提供預(yù)防、護(hù)理、康復(fù)等多種醫(yī)療服務(wù)。

2.項(xiàng)目規(guī)模普遍比較大，產(chǎn)品種類豐富。在美國(guó)，CCRC規(guī)模都比較大，如美國(guó)佛羅里達(dá)太陽(yáng)城中心規(guī)模接近微型城市，社區(qū)太陽(yáng)城中心共有1.05個(gè)住宅單元，目前有來(lái)自全美及世界各地的住戶1.6萬(wàn)。在產(chǎn)品策略上，養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)種類一般比較齊全，開(kāi)發(fā)商一般根據(jù)老年人的退休或晚年生活的階段性特征，設(shè)計(jì)與特定階段相適應(yīng)的住宅產(chǎn)品。如太陽(yáng)城住宅類型就包括獨(dú)棟住宅、雙拼住宅、多層公寓、獨(dú)立居住中心、生活救助中心、生活照料社區(qū)、復(fù)合公寓住宅等，能夠滿足不同老年人群的需求，其中社區(qū)住宅以低層建筑為主。

3.分工協(xié)作的運(yùn)營(yíng)管理模式。由于牽涉到不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)，養(yǎng)老社區(qū)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)與管理相較于居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)要復(fù)雜得多。美國(guó)CCRC項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體基本都是私人投資并進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作，從投資運(yùn)營(yíng)主體來(lái)看，目前規(guī)模較大的養(yǎng)老住宅項(xiàng)目主要以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)公司和政府為主導(dǎo)，另有如私募基金、慈善基金、健康管理公司以及國(guó)外投資商等開(kāi)始慢慢進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。其運(yùn)營(yíng)特色在于開(kāi)發(fā)商、投資商與運(yùn)營(yíng)商的角色分離，各環(huán)節(jié)的專業(yè)分工實(shí)現(xiàn)了高效低風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)作（表2）。

（二）日本的兩代居模式

作為亞洲國(guó)家，日本擁有最符合東方特色的居家養(yǎng)老服務(wù)以及長(zhǎng)期護(hù)理服務(wù)體系，以“一碗湯的距離”為特色的“兩代居”模式更是巧妙地融合了代際照顧和養(yǎng)老服務(wù)，使得老年人既不需要遠(yuǎn)離子女又能得到妥善的養(yǎng)老和醫(yī)療服務(wù)。

1.以兩代居為主的發(fā)展模式。當(dāng)今日本社會(huì)，集中養(yǎng)老、社會(huì)養(yǎng)老模式成為主流，原因除了居家養(yǎng)老模式不便受到社會(huì)服務(wù)外，年輕人與老年人的觀念差異也是該模式日漸式微的主要原因。為了兼顧東方文化特點(diǎn)和適應(yīng)“4-2-1”的家庭結(jié)構(gòu)，日本養(yǎng)老地產(chǎn)采取了老少兩代在生活上適度分離，又方便照顧的兩代居模式。當(dāng)前，兩代居模式有了一些變化，一是規(guī)模更大，二是父母與子女住在相鄰的區(qū)域內(nèi)，距離以“一碗湯”為最好。例如，日本最近開(kāi)發(fā)的大型養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)理念都是能夠讓各種年齡層的人在一起居住，實(shí)現(xiàn)兩代人之間的互相照料和扶持。

2.注重高科技在養(yǎng)老社區(qū)中的應(yīng)用。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，日本兩代居模式除了遵循普遍的為老化、適老化原則外，注重高科技在養(yǎng)老產(chǎn)品中應(yīng)用是其特色。以誠(chéng)信香里為例，床邊墻上有“失禁感應(yīng)器”，床腳處安裝“離床感應(yīng)器”，能讓工作人員在老人不慎從床上跌落時(shí)迅速察覺(jué)并及時(shí)趕來(lái)。洗手間里全部設(shè)施由電腦控制，設(shè)施配置非常人性化，例如馬桶上方有呼叫用的繩圈，洗手間天花板上裝有“動(dòng)作探知感應(yīng)設(shè)施”等。同時(shí)，浴室所有的墻壁還有專為坐輪椅的老人設(shè)計(jì)的電動(dòng)入浴設(shè)施。此外，為了能給老人解悶，“香里園”還研發(fā)了能和老人雙向交流的寵物機(jī)器人，可以向人打招呼、唱歌、朗誦漢詩(shī)等選項(xiàng)。同時(shí)，入住的老人每周都能接受“松下紀(jì)念醫(yī)院”及“道仁醫(yī)院”的遠(yuǎn)程醫(yī)療診斷，醫(yī)生通過(guò)專門儀器就能夠掌握老人各項(xiàng)生理健康數(shù)據(jù)，對(duì)癥下藥，給出建議。

3.注重發(fā)揮民間資本在養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的作用。從開(kāi)發(fā)模式看，日本養(yǎng)老社區(qū)一般采取多企業(yè)之間聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式，不但降低了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，還使得社區(qū)內(nèi)每一個(gè)細(xì)節(jié)均能夠表現(xiàn)出眾。如日本高端養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)代表SunCity株式會(huì)社成立于1980年，由100家日本企業(yè)共同出資，注冊(cè)資金120億日元，股東涉及行業(yè)包括銀行、保險(xiǎn)、證券、開(kāi)發(fā)商、酒店、商業(yè)、實(shí)業(yè)公司等，大部分為日本業(yè)內(nèi)頂級(jí)企業(yè)1。在運(yùn)營(yíng)上，基本采取出租模式，運(yùn)營(yíng)管理以民間管理公司為主，因?yàn)楹笳吣芨鼮閷I(yè)的服務(wù)。在日本，養(yǎng)老社區(qū)基本都不是以出售產(chǎn)權(quán)為目的，該運(yùn)營(yíng)模式不僅需要開(kāi)發(fā)商具有強(qiáng)大的資金實(shí)力，還要具備搭建完善的養(yǎng)老服務(wù)體系能力。在日本，由國(guó)家投資建設(shè)的養(yǎng)老地產(chǎn)所占比例較少，大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都由民間投資開(kāi)發(fā)，這得益于日本的介護(hù)保險(xiǎn)制度和獨(dú)特的住宅金融公庫(kù)模式。同時(shí)，日本政府還通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼或低息貸款方式支持養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展。

（三）借鑒意義

1.發(fā)展模式借鑒。在美國(guó)，CCRC基本采取“保險(xiǎn)+地產(chǎn)+養(yǎng)老”產(chǎn)業(yè)融合的商業(yè)模式，“政府扶持+開(kāi)發(fā)商盈利”的發(fā)展模式，投資回報(bào)豐厚。運(yùn)營(yíng)上采用倒按揭的運(yùn)營(yíng)模式，吸引以銀行、保險(xiǎn)資金為代表的長(zhǎng)期資金參與，為可持續(xù)運(yùn)營(yíng)提供保障。養(yǎng)老社區(qū)規(guī)模普遍比較大，服務(wù)類型多樣，配套完善，通過(guò)各年齡階層混住，消除老年人群的孤獨(dú)感，或者與周邊知名大學(xué)合作，使其老有所為，老有所學(xué)。在日本，養(yǎng)老社區(qū)基本都不是以出售產(chǎn)權(quán)為目的經(jīng)營(yíng)模式，家庭或親屬護(hù)理是基礎(chǔ)，公共福利服務(wù)和市場(chǎng)化服務(wù)是補(bǔ)充，突出自助自理。在建筑設(shè)計(jì)上，普遍重視規(guī)劃設(shè)計(jì)的人性化。

2.運(yùn)作模式借鑒。受亞當(dāng)·斯密經(jīng)濟(jì)理論影響，美國(guó)強(qiáng)調(diào)政府不應(yīng)過(guò)多干預(yù)市場(chǎng)，因此，其養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)以民間資本為主導(dǎo)，是純商業(yè)化的市場(chǎng)化的養(yǎng)老地產(chǎn)，政府通過(guò)養(yǎng)老扶持政策以及發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)支持養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展。在美國(guó)，養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)是一個(gè)完整的金融生態(tài)系統(tǒng)，由開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、房地產(chǎn)投資基金和私募基金共同構(gòu)建，利益鏈條主體是REITs型投資商，通過(guò)REITs整合其他各大相關(guān)參與主體。美國(guó)前十大養(yǎng)老社區(qū)擁有者中，有五家REITs公司。與美國(guó)類似，日本受西方尤其是美國(guó)經(jīng)濟(jì)理論及模式影響，其養(yǎng)老模式也是以開(kāi)發(fā)商為主導(dǎo)，政府輔助，同時(shí)更多注重家庭親情，兩代居盛行。

3.盈利模式借鑒。在國(guó)外，由于是商業(yè)化的養(yǎng)老地產(chǎn)，收費(fèi)普遍比較昂貴。以美國(guó)CCRC模式為例，由于涵蓋了自理生活、輔助生活以及專業(yè)護(hù)理等多個(gè)層次的服務(wù)，收費(fèi)通常較為昂貴。美國(guó)CCRC采取會(huì)員制經(jīng)營(yíng)，入住老年人一般需首先繳納一次性會(huì)費(fèi)，經(jīng)社區(qū)專門體檢機(jī)構(gòu)體檢合格后方可以合同形式獲得在指定社區(qū)的長(zhǎng)期居住權(quán)。除入門會(huì)費(fèi)外，老年人還需為餐飲和日常照護(hù)等服務(wù)支付額外服務(wù)費(fèi)，額外費(fèi)用的支付隨會(huì)費(fèi)繳納額的上升而遞減。同時(shí)，會(huì)員的入門費(fèi)可在既定期限內(nèi)退還老年人或不退還，通常入住時(shí)間越長(zhǎng)，會(huì)費(fèi)退還比例越低。在日本，以橫濱太陽(yáng)城為例，其營(yíng)收模式包括一次性入住金和月金，其中，入住金根據(jù)房間大小，3000萬(wàn)~9800萬(wàn)日元不等，月金包括管理費(fèi)和餐費(fèi)。此外，收入來(lái)源還包括一些額外收費(fèi)。

多渠道的收入來(lái)源保證了項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

4.發(fā)展階段借鑒。在國(guó)外，養(yǎng)老地產(chǎn)都經(jīng)歷了從低級(jí)形態(tài)向高級(jí)形態(tài)的發(fā)展和轉(zhuǎn)變，這一不斷演進(jìn)的過(guò)程與國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)社會(huì)特征和人口老齡化特征相適應(yīng)。目前，西方發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以老年社區(qū)為主，設(shè)計(jì)理念從最開(kāi)始的偏重地產(chǎn)屬性進(jìn)入到注重金融屬性和人文關(guān)懷階段，普通化、人性化、社區(qū)化發(fā)展成為養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)的特征（表3）。

四、養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)建議

（一）圍繞老年人群需求，構(gòu)建科學(xué)的選址模型

作為主題地產(chǎn)，養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃密切相關(guān)，其定位必須基于城市發(fā)展視角，構(gòu)建科學(xué)的選址模型。具體而言，一是在選址及用地上，考慮老年人喜靜不喜鬧的特點(diǎn)，同時(shí)老年人害怕孤獨(dú)，希望子女上班上學(xué)后，仍有同齡同伴、共同話題、共同樂(lè)趣。因此，項(xiàng)目選址一是要考慮生態(tài)因素，要考慮當(dāng)?shù)厥欠駬碛袕?qiáng)勢(shì)稀缺自然資源，要以良好的生態(tài)環(huán)境營(yíng)造健康、生態(tài)的居住氛圍。二是要考慮城市因素。環(huán)伺一線城市周邊或地處城市郊區(qū)地帶，滿足相對(duì)低廉的開(kāi)發(fā)成本優(yōu)勢(shì)，同時(shí)享受成熟的城市配套輻射。三是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展階段、供銷比、人口導(dǎo)入水平、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)額、當(dāng)?shù)刎?cái)政情況等，研究人口密度、人口導(dǎo)入情況，這直接影響?zhàn)B老市場(chǎng)的容量和發(fā)展?jié)摿?。四是?dāng)?shù)卣恼咧С帧?/p>

（二）以為老化、適老化為核心，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力

在產(chǎn)品策略方面，養(yǎng)老社區(qū)在設(shè)計(jì)產(chǎn)品和服務(wù)時(shí)應(yīng)該對(duì)服務(wù)類型、產(chǎn)品形態(tài)、選址、定價(jià)和規(guī)模等多重參數(shù)進(jìn)行綜合抉擇，通常包括以下三方面的關(guān)鍵要素：①居住條件，調(diào)查顯示，大部分老年人，尤其是自理型老年人希望擁有家庭式的私密生活空間。②醫(yī)療和護(hù)理能力，便利可靠的醫(yī)療健康服務(wù)是消費(fèi)者在選擇養(yǎng)老產(chǎn)品時(shí)最為重視的內(nèi)容。③其他增值服務(wù)和設(shè)施2。養(yǎng)老地產(chǎn)商應(yīng)考慮到老年人的精神生活需求，為其提供有針對(duì)性的娛樂(lè)設(shè)備，并幫助組織社交活動(dòng)等，以此豐富老年人的精神生活。在產(chǎn)品策略上，社區(qū)規(guī)模要大，要有醫(yī)療、娛樂(lè)、休閑相關(guān)的配套設(shè)施，細(xì)節(jié)處理重視無(wú)障礙設(shè)施打造。軟件配備上提供日常生活照料服務(wù)及其他個(gè)性化服務(wù)，在確保社區(qū)安全性和私密性的同時(shí)，確保老年人在養(yǎng)老社區(qū)里感受到家庭的溫暖。在產(chǎn)品訴求上，可以考慮以老年社區(qū)為功能核心，但以更廣泛的生活方式為主題，實(shí)現(xiàn)人群復(fù)合化發(fā)展，避免排他性。

（三）構(gòu)筑多點(diǎn)盈利的業(yè)務(wù)模式

養(yǎng)老地產(chǎn)不同于一般住宅地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心在于服務(wù)，養(yǎng)老配套服務(wù)是影響老年人群購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)鍵要素，也是開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利，構(gòu)建長(zhǎng)短兼顧盈利模式的核心。但是，目前市場(chǎng)中的開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏系統(tǒng)化解決方案，還是以地產(chǎn)銷售為主要收入來(lái)源。當(dāng)前，養(yǎng)老地產(chǎn)通常借助政策支持，以較低價(jià)格拿地以實(shí)現(xiàn)土地的增值。在具體實(shí)踐中，一種是以旅游用地、工業(yè)用地的方式拿地，如北京太陽(yáng)城。另一種是和政府共同開(kāi)發(fā)，如上海親和源。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入的收取有兩種方案，一是直接出售養(yǎng)老住宅產(chǎn)權(quán)；二是通過(guò)入門費(fèi)，依靠每年利息現(xiàn)金流的貼現(xiàn)而獲取開(kāi)發(fā)收入。未來(lái)，養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)著眼于提煉可持續(xù)、可復(fù)制的盈利模式，形成規(guī)模效應(yīng)，通過(guò)設(shè)計(jì)短中長(zhǎng)期的收入結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流及風(fēng)險(xiǎn)可控，保證項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。

（四）通過(guò)平臺(tái)方式形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)

養(yǎng)老社區(qū)是一個(gè)涵蓋醫(yī)療、護(hù)理、養(yǎng)生、娛樂(lè)、交通、住宅、休閑、運(yùn)動(dòng)、購(gòu)物的產(chǎn)業(yè)鏈條，尤其是醫(yī)療護(hù)理行業(yè)，更是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條首當(dāng)其沖的主角。然而，與美國(guó)不同，目前，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是沿用傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作模式居多。與住宅地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)是多個(gè)產(chǎn)業(yè)的復(fù)合，開(kāi)發(fā)商要想在整條價(jià)值鏈上建立戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，是很難完成的任務(wù)。理論研究表明，只要在價(jià)值鏈或者產(chǎn)業(yè)鏈中的任何一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)或者3～4個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)建了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)法在短期內(nèi)復(fù)制的競(jìng)爭(zhēng)能力或優(yōu)勢(shì)，企業(yè)商業(yè)模式就有可能是成功的，如美國(guó)蘋果公司。未來(lái)，企業(yè)應(yīng)在對(duì)外部宏觀環(huán)境進(jìn)行細(xì)致掃描的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身資源與能力情況，各自選擇自己的核心能力建設(shè)策略。具體而言，可考慮根據(jù)不同環(huán)節(jié)的增值情況采取相應(yīng)的戰(zhàn)略模式和行動(dòng)計(jì)劃，對(duì)價(jià)值鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)采取卡位戰(zhàn)略，進(jìn)行強(qiáng)化；對(duì)于價(jià)值鏈輔助環(huán)節(jié)，可以考慮通過(guò)戰(zhàn)略聯(lián)盟、合作開(kāi)發(fā)，完善業(yè)務(wù)外包管理等形成產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)。

總之，養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)是片藍(lán)海，企業(yè)需要尋找適合的商業(yè)模式介入。合理商業(yè)模式的構(gòu)建不僅要適合外部宏觀環(huán)境，也要匹配內(nèi)部資源與能力。此外，融資模式、目標(biāo)客戶需求也是影響商業(yè)模式設(shè)計(jì)的重要因素，老年人群對(duì)養(yǎng)老社區(qū)消費(fèi)與服務(wù)消費(fèi)的偏好，將決定養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是適合長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)還是以銷售實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)化運(yùn)作的過(guò)程中，不僅要立足于自身的歷史發(fā)展，也應(yīng)該考慮政府公共福利并解決民生、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老行業(yè)問(wèn)題，形成一個(gè)多贏的局面，只有如此，才有可能形成一個(gè)可持續(xù)的商業(yè)模式。

注釋

1.萬(wàn)通地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)創(chuàng)新研發(fā)課題小組：《養(yǎng)老地產(chǎn)日本案例考察總結(jié)報(bào)告》，2010年12月。

2.孫超、唐海燕：《養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式》，中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)，2014年1月23日。

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