導(dǎo)語：如何才能寫好一篇物業(yè)管理的商業(yè)模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關(guān)鍵詞】社區(qū)O2O；物業(yè)管理；商業(yè)模式

1引言

隨著“互聯(lián)網(wǎng)＋”時(shí)代的到來，O2O這種線上線下資源互動(dòng)整合的發(fā)展模式已經(jīng)成功融入各行各業(yè)中，并且取得了良好的成績。物業(yè)管理是傳統(tǒng)的服務(wù)行業(yè)，其融入O2O模式后發(fā)展社區(qū)O2O能夠改善物業(yè)管理模式，完成物業(yè)管理從傳統(tǒng)到現(xiàn)代的過渡，同時(shí)更新物業(yè)管理企業(yè)的商業(yè)模式，為其注入新的活力、帶來新的商機(jī)。

2社區(qū)O2O物業(yè)管理企業(yè)商業(yè)模式

隨著社區(qū)O2O的進(jìn)一步發(fā)展，社區(qū)管理變得更加完善的同時(shí)，也方便了業(yè)主的日常生活，筆者以一應(yīng)云社區(qū)為例對(duì)社區(qū)O2O物業(yè)管理企業(yè)商業(yè)模式展開分析。一應(yīng)云社區(qū)是一應(yīng)云社區(qū)商務(wù)集團(tuán)和長城物業(yè)集團(tuán)共同打造的社區(qū)管理平臺(tái)[1]。打造一應(yīng)云社區(qū)的主要目的是使物業(yè)管理能夠更加的現(xiàn)代化、高效化，在提高物業(yè)管理水平的同時(shí)為廣大業(yè)主營造一個(gè)便捷的生活環(huán)境。

2.1資源共享

資源共享是物業(yè)管理企業(yè)與社區(qū)O2O企業(yè)達(dá)成合作的基礎(chǔ)，包括共享物業(yè)和共享客戶資源，如圖1所示。物業(yè)管理企業(yè)擁有大量的社區(qū)物業(yè)資源和業(yè)主資源，這些資源成為物業(yè)管理企業(yè)吸引社區(qū)O2O企業(yè)參與到社區(qū)建設(shè)中的主要手段。通過對(duì)社區(qū)資源、業(yè)主資源的有效整合，物業(yè)管理企業(yè)與社區(qū)O2O企業(yè)各展所長，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，共同創(chuàng)建物業(yè)行業(yè)生態(tài)價(jià)值圈，使物業(yè)管理企業(yè)的商業(yè)模式向著良性的方向轉(zhuǎn)變。一應(yīng)云與長城物業(yè)所達(dá)成的合作，就實(shí)現(xiàn)了對(duì)物業(yè)管理資源、社會(huì)服務(wù)資源以及社區(qū)商務(wù)資源的共享。其中，物業(yè)管理資源共享實(shí)現(xiàn)了高端化的物業(yè)服務(wù)工作，包括小區(qū)內(nèi)的保潔、顧客服務(wù)、秩序管理等工作；社會(huì)服務(wù)資源主要包括公共服務(wù)中的公共服務(wù)整合、公眾互助支援等；社區(qū)商務(wù)資源主要包括社區(qū)商務(wù)中的客戶需求管理、銷售終端運(yùn)營等。對(duì)這三種共享資源進(jìn)行整合后，一應(yīng)云社區(qū)形成了三大系統(tǒng)，分別為物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)、公共服務(wù)系統(tǒng)、社區(qū)商務(wù)系統(tǒng)，這三大系統(tǒng)是一應(yīng)云社區(qū)的主體架構(gòu)，為其多樣化的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)

2.2社區(qū)O2O平臺(tái)的建設(shè)

建立社區(qū)O2O平臺(tái)，就是要在傳統(tǒng)物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)之上不斷創(chuàng)建全新的服務(wù)功能。一應(yīng)云社區(qū)主要由兩大部分構(gòu)成，分別是用于管理小區(qū)物業(yè)的物業(yè)平臺(tái)和為業(yè)主提供個(gè)性化服務(wù)的社商平臺(tái)。物業(yè)管理企業(yè)將所有的小區(qū)物業(yè)工作，像是入住管理、裝修管理、安保工作等，全部放到線上物業(yè)平臺(tái)，從而提高物業(yè)管理的信息化水平，使得物業(yè)部門辦公效率更高；而社商平臺(tái)與微信、App移動(dòng)客戶端等第三方平臺(tái)達(dá)成合作關(guān)系，從而為業(yè)主提供更加便捷的服務(wù)，

3物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)O2O中面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)

3.1傳統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)所面臨的問題

在物業(yè)管理市場的層面上，顯然賣方就是物業(yè)服務(wù)公司。因?yàn)槲飿I(yè)所提供的服務(wù)含有集體性，因此其屬于公共物品范圍，任何單一業(yè)主都無法決策其價(jià)格，換而言之，只有全體業(yè)主或是具有代表性的業(yè)主才屬于真正的買方。但是在當(dāng)前物業(yè)管理的市場中，大部分住宅區(qū)并沒有成立買房業(yè)主大會(huì)，使得物業(yè)管理的市場長時(shí)間處于一個(gè)有買無賣的畸形狀態(tài)。這樣的情況導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)即使不進(jìn)行服務(wù)管理水平的提升，依舊能夠獲得高額的利潤并且生存下去。然而這樣的發(fā)展觀念會(huì)使得物業(yè)管理企業(yè)逐漸喪失發(fā)展動(dòng)力，企業(yè)的競爭力也會(huì)降低，對(duì)于企業(yè)未來的發(fā)展是極為不利的。

3.2物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)O2O中面臨的機(jī)遇

3.2.1轉(zhuǎn)變商業(yè)模式

社區(qū)O2O的出現(xiàn)，使得物業(yè)管理企業(yè)的商業(yè)模式發(fā)生變革，逐漸由勞動(dòng)密集型向現(xiàn)代化、智能化改變。小區(qū)物業(yè)管理中有些需要依靠人力完成的重復(fù)性工作，可以完全由智能化機(jī)械設(shè)備代替，降低物業(yè)管理企業(yè)的人力成本投入，同時(shí)提高生產(chǎn)效率。此外，物業(yè)管理可以憑借其掌握的資源吸引社區(qū)O2O企業(yè)，從而擴(kuò)大物業(yè)管理的范圍，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.2.2緩解業(yè)主與物業(yè)管理部門之間的關(guān)系

由于業(yè)主和物業(yè)管理部門溝通不暢，導(dǎo)致業(yè)主往往不滿于物業(yè)管理企業(yè)的工作，甚至雙方爆發(fā)沖突。而社區(qū)O2O融入到物業(yè)管理中來后，為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)搭建了一條溝通的橋梁，當(dāng)業(yè)主遇到問題時(shí)，可以隨時(shí)和物業(yè)進(jìn)行線上交流，從而將問題解決。這樣的方式能夠提高業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的滿意度，從而緩解他們之間的矛盾，為物業(yè)管理公司贏得口碑[3]。

3.2.3閑置資產(chǎn)再利用

小區(qū)內(nèi)部的閑置空間很多，對(duì)于大部分閑置空間物業(yè)管理企業(yè)并沒有對(duì)其進(jìn)行有效的管理，導(dǎo)致空間資源的浪費(fèi)。社區(qū)O2O平臺(tái)進(jìn)入物業(yè)管理中后，物業(yè)管理企業(yè)可以借助其優(yōu)勢引入社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目，充分利用小區(qū)的閑置空間，不僅能夠?yàn)槠髽I(yè)創(chuàng)造一項(xiàng)收益，還能夠活躍小區(qū)的氣氛，提高業(yè)主對(duì)小區(qū)的滿意度。

3.3物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)O2O中面臨的挑戰(zhàn)

3.3.1社區(qū)O2O的競爭力不高

跟淘寶、京東等成熟、大型的電商平臺(tái)相比，物業(yè)管理企業(yè)的社區(qū)O2O的競爭力不高。淘寶、京東創(chuàng)建的時(shí)間長，有豐富的經(jīng)驗(yàn)和人脈，為用戶提供的服務(wù)也更加多樣化，使得社區(qū)O2O這一新興平臺(tái)面臨著巨大的壓力。

3.3.2產(chǎn)品服務(wù)要求更高

社區(qū)O2O平臺(tái)和客戶之間的聯(lián)系非常緊密，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)社區(qū)O2O平臺(tái)的產(chǎn)品服務(wù)要求更高。如果業(yè)主在社區(qū)O2O上獲得的服務(wù)并不能令其滿意，業(yè)主就會(huì)下意識(shí)的認(rèn)為這是物業(yè)管理企業(yè)造成的問題，并且這樣的問題一經(jīng)傳播，整個(gè)小區(qū)都會(huì)知曉這個(gè)問題而對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的工作產(chǎn)生質(zhì)疑，最終對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展造成影響[4]。因此，對(duì)于社區(qū)O2O上的商品和服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)必須要嚴(yán)把關(guān)。

4結(jié)語

綜上所述，社區(qū)O2O是小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的一大趨勢。物業(yè)管理企業(yè)要有長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，把握住這一機(jī)遇，直面挑戰(zhàn)，為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更多的可能性。

【參考文獻(xiàn)】

【1】牟敏,程鵬.基于社區(qū)O2O的物業(yè)管理企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新[J].現(xiàn)代物業(yè)(中旬刊),2016（08）:19-21.

【2】黃昇.共享經(jīng)濟(jì)、社區(qū)O2O與物業(yè)管理創(chuàng)新[J].城市開發(fā),2017（07）:14-15.

【3】陳家杰.JL物業(yè)公司社區(qū)經(jīng)營管理服務(wù)O2O模式研究[D].廣州：廣東財(cái)經(jīng)大學(xué),2016.

篇2

因?yàn)殡娮有畔⒓夹g(shù)的不斷發(fā)展，人類生產(chǎn)與消費(fèi)過程迅速產(chǎn)生了電子信息化特點(diǎn)。在這種形勢下，交易雙方的空間距離變得不再緊要，有利地帶動(dòng)了信息流、資金流及物流的全面結(jié)合，由此也給各個(gè)物流作業(yè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生關(guān)鍵性影響。

（一）采購環(huán)節(jié)

因?yàn)橛辛穗娮由虅?wù)的參與，企業(yè)采購順利得多，我國一些企業(yè)已經(jīng)可以在專用網(wǎng)絡(luò)里面借助EDI減少采購時(shí)出現(xiàn)的勞務(wù)、印刷等成本費(fèi)用，為成本管理提供保障。實(shí)踐證明，越是規(guī)模以上企業(yè)，越容易在互聯(lián)網(wǎng)中獲取更多成本收益，借助互聯(lián)網(wǎng)采購，能夠?qū)崿F(xiàn)供應(yīng)廠商的密集化與多選性，從而借助激烈競爭帶動(dòng)成本節(jié)約。下圖所表現(xiàn)的是成本控制輻射效果，在電子商務(wù)環(huán)境中，環(huán)狀輻射范圍要小得多，也就是各項(xiàng)成本K得到極大節(jié)約。

（二）配送環(huán)節(jié)

電子商務(wù)環(huán)境下，物流支持對(duì)于配送的依賴性很強(qiáng)，如果缺少配送環(huán)節(jié)，電商企業(yè)物流管理難以實(shí)現(xiàn)，從這個(gè)意義上講，電子商務(wù)同配送業(yè)務(wù)有非常密切的關(guān)聯(lián)。另外，電子商務(wù)讓庫存同配送中心發(fā)生交集，配送中心很可能變?yōu)楦髌髽I(yè)的綜合倉庫，由此增強(qiáng)配送業(yè)地位。

（三）運(yùn)輸環(huán)節(jié)

傳統(tǒng)運(yùn)輸原理雖然并沒有因?yàn)殡娮由虅?wù)企業(yè)的融入、電子商務(wù)環(huán)境的改變而出現(xiàn)本質(zhì)變化，然而運(yùn)輸組織形式的變化卻是人所共見的?？傮w表現(xiàn)在兩個(gè)方面，其一是運(yùn)輸被細(xì)分成一次運(yùn)輸、二次運(yùn)輸兩個(gè)類別，一次運(yùn)輸強(qiáng)調(diào)鐵路等運(yùn)輸模式的低成本，而二次運(yùn)輸強(qiáng)調(diào)了配送任務(wù)的最終完成。其二是產(chǎn)生了多式聯(lián)運(yùn)的可能性。

（四）信息環(huán)節(jié)

物流管理模式更加強(qiáng)調(diào)信息環(huán)節(jié)的功能作用，這是毫無疑義的，以往的物流運(yùn)輸、包裝、裝卸等功能強(qiáng)調(diào)物資流管理，同外部較少信息交換，而在電商企業(yè)環(huán)境中，物流企業(yè)則更加關(guān)注供應(yīng)鏈管理，因此會(huì)自然將企業(yè)間合作、產(chǎn)品一體化視為新的信息操作環(huán)節(jié)，以便實(shí)現(xiàn)信息的流動(dòng)化與共享化。同時(shí)，在信息環(huán)節(jié)的優(yōu)化方面，各家企業(yè)也都積極進(jìn)取，以下為德邦物流信息化改進(jìn)實(shí)例，改進(jìn)密度之大，很能說明企業(yè)對(duì)這方面工作的重視程度。

二、現(xiàn)代電商企業(yè)物流管理特點(diǎn)

電商企業(yè)對(duì)物流管理各個(gè)環(huán)節(jié)都帶來了巨大的影響，由此形成了物流管理的一些新型特點(diǎn)，這些特點(diǎn)集中體現(xiàn)于下述幾個(gè)方面。

（一）網(wǎng)絡(luò)化特點(diǎn)

現(xiàn)代電商企業(yè)物流網(wǎng)絡(luò)化特點(diǎn)一方面表現(xiàn)于物流信息輸送的網(wǎng)絡(luò)化，另一方面也表現(xiàn)于生產(chǎn)、訂貨、運(yùn)輸?shù)雀黜?xiàng)工作的流通網(wǎng)絡(luò)化。因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)化特點(diǎn)的存在，企業(yè)內(nèi)部各部門、企業(yè)與同行業(yè)相關(guān)企業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)共同構(gòu)建形成了物流信息網(wǎng)，從而讓企業(yè)同上游供應(yīng)商、下游客戶實(shí)現(xiàn)緊密聯(lián)系，達(dá)到了物流信息化與過程網(wǎng)絡(luò)化的實(shí)際特點(diǎn)。

（二）多功能特點(diǎn)

因?yàn)殡娮由虅?wù)活動(dòng)的日益增加，現(xiàn)代物流更加傾向于集約化，這就給物流企業(yè)提出了針對(duì)多個(gè)方面的嚴(yán)格要求，即一方面要求可以提供運(yùn)輸與倉儲(chǔ)基本功能，另一方面也要具備配送等增加附加值的流通服務(wù)項(xiàng)目，同時(shí)，還要按照客戶的現(xiàn)實(shí)需求，給出其他周邊服務(wù)。正因如此，現(xiàn)代物流才不斷對(duì)自身功能加以完善，并主動(dòng)朝向多功能方向發(fā)展，以期達(dá)到系統(tǒng)化與全面化的整體效果，其最終目標(biāo)是做到物流服務(wù)的行業(yè)最佳。

（三）人性化特點(diǎn)

物流管理模式里面提到的人性化特點(diǎn)意為，出于適應(yīng)電子商務(wù)企業(yè)與電子商務(wù)環(huán)境的考慮，物流會(huì)按照客戶不同需求，同時(shí)考慮到生產(chǎn)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)尤其是消費(fèi)環(huán)節(jié)所具備的特點(diǎn)，針對(duì)性地實(shí)施物流工作。因?yàn)橐跃W(wǎng)絡(luò)購物、網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)為代表的電子商務(wù)讓需求從大批量向小批量轉(zhuǎn)換，個(gè)性化成為商務(wù)交流的大趨勢，企業(yè)各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)應(yīng)當(dāng)以客戶個(gè)性化需求為依托，在生產(chǎn)時(shí)間上同樣表現(xiàn)出快速化與個(gè)性化特點(diǎn)。在這種情況下，物流管理模式肯定會(huì)走人性化之路，時(shí)時(shí)處處強(qiáng)調(diào)以人為本的管理理念。

（四）技術(shù)化特點(diǎn)

在電子商務(wù)環(huán)境中，現(xiàn)代物流對(duì)于商品實(shí)時(shí)信息的需求量巨大，所以物流企業(yè)在進(jìn)行各項(xiàng)基于電子商務(wù)的物流活動(dòng)時(shí)，有必要依靠高新技術(shù)達(dá)到技術(shù)交換效果。比如利用可移動(dòng)便攜數(shù)據(jù)終端、信號(hào)接收機(jī)等實(shí)現(xiàn)物流商品的數(shù)據(jù)采集，接下來把采集到的數(shù)據(jù)信息納入至物流服務(wù)器之中；另外，借助地理信息系統(tǒng)等功能可以起到傳輸貨物以及傳輸信息的作用，而借助射頻技術(shù)及條碼技術(shù)等則能夠?qū)崿F(xiàn)貨物信息采集的優(yōu)質(zhì)化等。

三、現(xiàn)代電商企業(yè)物流管理模式的創(chuàng)新

電子商務(wù)給物流體系帶來的強(qiáng)大推動(dòng)力，讓越來越多的企業(yè)意識(shí)到必須將企業(yè)自身與電子商務(wù)環(huán)境變化相融合，只有這樣才能把握住時(shí)機(jī)，得到長足發(fā)展。對(duì)此企業(yè)可以在下述幾個(gè)方面進(jìn)行努力，做好現(xiàn)代電商企業(yè)物流管理模式的創(chuàng)新。

（一）完善網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃

首先應(yīng)當(dāng)做好的是網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃工作，以期建立形成更加完善的網(wǎng)絡(luò)配送系統(tǒng)。在電子商務(wù)環(huán)境之中，交易雙方所進(jìn)行的交易活動(dòng)能夠不受空間限制，但是交易后的點(diǎn)到點(diǎn)運(yùn)送則依然會(huì)受到運(yùn)輸環(huán)境比如交通條件等因素的限制。因此物流企業(yè)有必要在設(shè)點(diǎn)與布網(wǎng)時(shí)考慮到客戶點(diǎn)盡可能全面的覆蓋，特別是要將跨國企業(yè)、大型制造商等客戶點(diǎn)進(jìn)行無遺漏覆蓋。在物流網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的其他環(huán)境也應(yīng)注意網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃的相應(yīng)問題，像倉儲(chǔ)環(huán)節(jié)、配送環(huán)節(jié)、運(yùn)輸設(shè)施建設(shè)環(huán)節(jié)等均應(yīng)有機(jī)地融入到網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍之內(nèi)，以便達(dá)到網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下物流對(duì)客戶需求的滿足效果，盡可能實(shí)現(xiàn)運(yùn)輸成本節(jié)約與運(yùn)輸環(huán)節(jié)快速流動(dòng)。

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一、電子商務(wù)環(huán)境下財(cái)務(wù)管理要點(diǎn)分析

第一，要注重財(cái)務(wù)管理控制能力的提升?；ヂ?lián)網(wǎng)技術(shù)引導(dǎo)財(cái)務(wù)管理工作實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代化和網(wǎng)絡(luò)化改革，傳統(tǒng)的人工財(cái)務(wù)管理控制手段已經(jīng)逐漸被時(shí)代所拋棄。財(cái)務(wù)管理網(wǎng)絡(luò)化在計(jì)算機(jī)管理控制系統(tǒng)的幫助下已經(jīng)小有規(guī)模，財(cái)務(wù)管理工作本身也更加注重時(shí)空一致性和高效性，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)使得電子商務(wù)環(huán)境下的財(cái)務(wù)管理范圍得到了更大的延伸和擴(kuò)張，泛財(cái)務(wù)管理的概念已經(jīng)被廣為接受。所謂的泛財(cái)務(wù)管理就是調(diào)動(dòng)企業(yè)內(nèi)外一切可以提升企業(yè)價(jià)值的因素來提升財(cái)務(wù)管理的效果。同時(shí)，電子商務(wù)環(huán)境下的財(cái)務(wù)管理改變了事后報(bào)賬的工作流程，將事前預(yù)算、事中控制和事后保障有效地銜接了在一起，形成了高效的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行體系。

第二，要注重遠(yuǎn)程化控制作用的發(fā)揮。電子商務(wù)環(huán)境打破了傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理模式下的空間限制，可以充分地將網(wǎng)絡(luò)共享平臺(tái)的作用發(fā)揮出來，由此可見電子商務(wù)環(huán)境能夠?qū)F(xiàn)實(shí)生活中的物理距離轉(zhuǎn)變?yōu)榱憔嚯x，使得企業(yè)的業(yè)務(wù)信息和財(cái)務(wù)信息最終融為一個(gè)綜合性財(cái)務(wù)系統(tǒng)，使得財(cái)務(wù)管控控制手段能夠涵蓋到企業(yè)經(jīng)營的方方面面，有效地控制財(cái)務(wù)指標(biāo)的合理性和資金的使用效率。

第三，注重協(xié)同化管理和控制方法的運(yùn)用。電子商務(wù)環(huán)境給企業(yè)帶來了財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的機(jī)會(huì)，財(cái)務(wù)部門為了有效地完善財(cái)務(wù)管理工作，就有必要和企業(yè)其他部門、其他節(jié)點(diǎn)的人員進(jìn)行溝通和協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、采購、營銷、客戶維系等環(huán)節(jié)的廣泛協(xié)同，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部采購、銷售、物流和售后服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)營，將預(yù)算結(jié)算和資金準(zhǔn)備工作都納入到網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)營體系中來，為企業(yè)進(jìn)行資金調(diào)度和資源優(yōu)化配置提供更為便利的條件。

二、電子商務(wù)背景下企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式的構(gòu)建

第一，樹立零成本運(yùn)營理念。電子商務(wù)背景下企業(yè)確立財(cái)務(wù)管理模式，首先應(yīng)該樹立正確的財(cái)務(wù)管理理念，其中零成本運(yùn)營理念是必須而且是必要的。在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展、社會(huì)不斷進(jìn)步的過程中，企業(yè)管理制度也在不斷完善，在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中零庫存的理念和定制化生產(chǎn)的理念漸漸受到歡迎，這種理念現(xiàn)在應(yīng)成為企業(yè)發(fā)展的熱點(diǎn)，并且在企業(yè)內(nèi)部形成了資源利用精確化的發(fā)展趨勢。在財(cái)務(wù)管理領(lǐng)域，零成本運(yùn)營也具有可發(fā)揮之處，并漸漸被財(cái)務(wù)管理這所接受，電子商務(wù)背景使得財(cái)務(wù)管理零成本運(yùn)營有了用武之地。財(cái)務(wù)管理中的零成本運(yùn)營指的就是維持企業(yè)可利用的資本額度與企業(yè)實(shí)際運(yùn)營資本相等的狀態(tài)。財(cái)務(wù)管理中流動(dòng)性指標(biāo)是非常重要的衡量指標(biāo)之一，是評(píng)估和預(yù)測企業(yè)經(jīng)營狀況的重要指標(biāo)。傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理模式下，企業(yè)往往希望將短期償債能力維持在較好的水平上以規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且通過主動(dòng)控制流動(dòng)性比例來維持這種償債能力。電子商務(wù)時(shí)代企業(yè)通過建立網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)管理模式和新的財(cái)務(wù)管理理念來提升財(cái)務(wù)管理效率，擺脫傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理模式下的資金運(yùn)營理念，樹立零成本運(yùn)營理念，將流動(dòng)性比例控制在1左右，這樣企業(yè)的資本周轉(zhuǎn)率會(huì)大大提升，企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力也會(huì)變得更高，財(cái)務(wù)管理績效自然就上升了。

第二，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理。電子商務(wù)背景下，企業(yè)財(cái)務(wù)管理和業(yè)務(wù)交易的時(shí)空界限已經(jīng)變得越來越模糊，財(cái)務(wù)管理中會(huì)計(jì)原始憑證的電子化已經(jīng)成為大勢所趨，但是網(wǎng)絡(luò)環(huán)境是開放的，原始憑證的安全隱患也面臨著很大的安全隱患。互聯(lián)網(wǎng)本身、信息傳輸過程和其中涉及到的商業(yè)機(jī)密問題都可能給會(huì)計(jì)原始憑證的真實(shí)性、準(zhǔn)確性帶來危害。網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)管理模式建立在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的基礎(chǔ)上，商業(yè)機(jī)密在TCP/IP協(xié)議中更容易被盜取。所以，電子商務(wù)環(huán)境下的財(cái)務(wù)管理模式??建中應(yīng)該注重風(fēng)險(xiǎn)管理，尤其是網(wǎng)絡(luò)化財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的安全性問題。

篇4

一、民辦高校二級(jí)學(xué)院財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段民辦高校二級(jí)學(xué)院財(cái)務(wù)管理主要有集權(quán)和放權(quán)兩種基本模式。其中放權(quán)主要以部分放權(quán)為主，即根據(jù)自身發(fā)展階段和權(quán)責(zé)利定義的清晰程度來確定放權(quán)的范圍[ 1 ]。

民辦高校在財(cái)務(wù)管理過程中，普遍存在的問題主要包括：一是怎么放權(quán)，放哪些權(quán)，放到什么程度，放權(quán)后預(yù)期達(dá)到什么效果，這些都很難清晰定義；二是每個(gè)二級(jí)學(xué)院都希望從學(xué)校獲得越多越好的資源，而學(xué)校財(cái)務(wù)部門往往需要站在學(xué)校的角度，綜合平衡后才向二級(jí)學(xué)院分配資源，二者互相博弈，無法更好地從學(xué)校整體業(yè)務(wù)發(fā)展和價(jià)值提升的角度來考慮資源配置；三是在具體的財(cái)務(wù)管理過程中不能充分和全面地解決校院雙方因能力缺陷而產(chǎn)生的問題，二級(jí)學(xué)院管理層財(cái)務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，財(cái)務(wù)管理能力不足，數(shù)據(jù)量化能力略顯匱乏，制定未來發(fā)展規(guī)劃時(shí)，通常只考慮自身的業(yè)務(wù)規(guī)劃，不能從財(cái)務(wù)角度評(píng)價(jià)分析資金的投入產(chǎn)出，而學(xué)校財(cái)務(wù)部門不了解二級(jí)學(xué)院的具體業(yè)務(wù)，財(cái)務(wù)語言無法與業(yè)務(wù)語言對(duì)接，為二級(jí)學(xué)院的服務(wù)僅限日常報(bào)銷，并未提供財(cái)務(wù)分析和績效評(píng)價(jià)等服務(wù)。

針對(duì)上述問題，西安歐亞學(xué)院財(cái)務(wù)部門在優(yōu)化校院兩級(jí)財(cái)務(wù)管理方面，不斷進(jìn)行探索、改革、創(chuàng)新，選擇高職學(xué)院為財(cái)務(wù)管控的試點(diǎn)單位，成立業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)聯(lián)合項(xiàng)目小組，嘗試運(yùn)用《商業(yè)模式新生代》中的畫布工具（以下簡稱畫布工具）來梳理二級(jí)學(xué)院業(yè)務(wù)發(fā)展和學(xué)校價(jià)值創(chuàng)造之間的關(guān)系，以期進(jìn)一步提升財(cái)務(wù)管控的效果。

二、基于畫布工具的二級(jí)學(xué)院財(cái)務(wù)管控模式探索

畫布工具是一種以圖形方式描述、可視化、評(píng)估和創(chuàng)新商業(yè)模式的通用工具，該工具中的商業(yè)模式包括九個(gè)要素，即目標(biāo)顧客、價(jià)值主張、渠道通路、顧客關(guān)系、收入來源、關(guān)鍵資源、關(guān)鍵活動(dòng)、關(guān)鍵伙伴和成本結(jié)構(gòu)。用戶可在九個(gè)空格上繪制和描述其商業(yè)模式的九個(gè)要素，從而描繪其現(xiàn)有的商業(yè)模式和創(chuàng)新未來的商業(yè)模式，清晰直觀地展示組織內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制，厘清企業(yè)如何創(chuàng)造價(jià)值、傳遞價(jià)值和獲取價(jià)值的原理[ 2 ]。

（一）建立基于畫布工具的二級(jí)學(xué)院分析框架

?目小組成員分別從九個(gè)方面（如圖1所示）進(jìn)行設(shè)問和分析。

（1）客戶細(xì)分。設(shè)問：高職學(xué)院為誰培養(yǎng)人才？培養(yǎng)目標(biāo)是什么？據(jù)此分析：高職學(xué)院的客戶是某個(gè)行業(yè)和這個(gè)行業(yè)里的企業(yè)，為他們培養(yǎng)和輸送符合其人力資源需求的人才。因此，選擇目標(biāo)行業(yè)和培養(yǎng)方向是關(guān)鍵，其次是確定具體的企業(yè)。項(xiàng)目小組通過梳理市場上高職人才缺口的情況和現(xiàn)有高職學(xué)院的培養(yǎng)方向，結(jié)合西安歐亞學(xué)院高職人才的培養(yǎng)能力和優(yōu)勢，聚焦高職學(xué)院未來的目標(biāo)客戶及相應(yīng)利益相關(guān)者，確定專業(yè)群為金融、房地產(chǎn)、文化休閑三個(gè)方向九個(gè)專業(yè)，削減其他市場前景和培養(yǎng)能力有限的方向。

（2）客戶關(guān)系。設(shè)問：高職學(xué)院與客戶建立和保持何種關(guān)系？已建立的關(guān)系成本如何？如何與其他內(nèi)容整合？據(jù)此分析：雙方欲建立和保持的是雙向互動(dòng)的校企融合關(guān)系，即行業(yè)企業(yè)向?qū)W校反饋人才的具體需求，學(xué)校為行業(yè)企業(yè)培養(yǎng)符合需求的人才，過程之中雙方緊密合作。項(xiàng)目小組對(duì)已建立合作關(guān)系的企業(yè)進(jìn)行梳理和優(yōu)化；對(duì)缺少合作企業(yè)的專業(yè)確定其拓展對(duì)象的評(píng)價(jià)原則，即根據(jù)不同發(fā)展階段的需求，從學(xué)院的戰(zhàn)略規(guī)劃、行業(yè)典范、目標(biāo)企業(yè)文化、品牌價(jià)值、社會(huì)評(píng)價(jià)和口碑等方面進(jìn)行綜合實(shí)力的評(píng)價(jià)和判斷。

（3）渠道通路。設(shè)問：高職學(xué)院現(xiàn)有的渠道有哪些？如何有效整合和升級(jí)？據(jù)此分析：高職學(xué)院現(xiàn)有的渠道為房地產(chǎn)方向的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)、萬科集團(tuán)，金融方向的證券協(xié)會(huì)、中國人壽保險(xiǎn)公司，文化休閑方向的飯店行業(yè)協(xié)會(huì)、陜西旅游集團(tuán)下屬三家酒店。項(xiàng)目小組根據(jù)客戶關(guān)系梳理中確定的原則，配合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀和需求，放棄原有文化休閑方向的協(xié)會(huì)和商務(wù)酒店，重新選擇全球度假酒店連鎖集團(tuán)和高端品牌酒店，并通過積極主動(dòng)與現(xiàn)有行業(yè)協(xié)會(huì)及專家的溝通互動(dòng)，與西安多家高檔酒店建立合作關(guān)系。

（4）價(jià)值主張。設(shè)問：高職學(xué)院價(jià)值主張能為目標(biāo)客戶解決何種問題？如何體現(xiàn)差異化？核心競爭力體現(xiàn)在哪些方面？據(jù)此分析：高職學(xué)院的價(jià)值主張是為客戶提供符合其個(gè)性化崗位需求的定制培養(yǎng)人才，幫助企業(yè)行業(yè)解決人力資源儲(chǔ)備和培訓(xùn)的雙重問題，降低招聘和培訓(xùn)的成本。差異化主要體現(xiàn)在人才培養(yǎng)方案的制定緊貼行業(yè)和企業(yè)的需求，企業(yè)參與到招生、教育教學(xué)、就業(yè)的全流程中來，真正做到行業(yè)、企業(yè)和學(xué)校在人才培養(yǎng)方面的三方聯(lián)動(dòng)。核心競爭力是學(xué)校以學(xué)生為中心的教育理念及與行業(yè)企業(yè)長期以來建立的伙伴關(guān)系。實(shí)踐中已經(jīng)讓行業(yè)企業(yè)體會(huì)到定制培養(yǎng)模式為其帶來的超預(yù)期價(jià)值。

（5）收入來源。設(shè)問：高職學(xué)院的客戶愿意購買什么？如何付費(fèi)？收入結(jié)構(gòu)如何？據(jù)此分析：客戶愿意購買高職學(xué)院向其提供的人力資源解決方案，包括學(xué)校為其培養(yǎng)的符合目標(biāo)崗位需求并認(rèn)同企業(yè)文化的新員工、學(xué)校為其老員工提供的知識(shí)更新和學(xué)歷提升方面的課程、其他人力資源解決方案等。企業(yè)從節(jié)約的招聘和培訓(xùn)成本中拿出一部分進(jìn)行支付。經(jīng)過努力，高職學(xué)院的收入結(jié)構(gòu)由原來的單一學(xué)費(fèi)收入轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫W(xué)費(fèi)收入為主，企業(yè)定制培養(yǎng)費(fèi)、崗位課程銷售費(fèi)、人力資源咨詢服務(wù)費(fèi)等為輔的多元化收入結(jié)構(gòu)。

（6）關(guān)鍵業(yè)務(wù)。設(shè)問：影響目標(biāo)達(dá)成的關(guān)鍵業(yè)務(wù)有哪些？據(jù)此分析：要實(shí)現(xiàn)上述收入及結(jié)構(gòu)目標(biāo)，師資隊(duì)伍建設(shè)和課程開發(fā)必然成為高職學(xué)院的關(guān)鍵業(yè)務(wù)。如果不吸收和培養(yǎng)熟悉行業(yè)、企業(yè)發(fā)展趨勢的師資，就不能梳理出行業(yè)、企業(yè)目標(biāo)崗位所需人才應(yīng)具備的能力，無法開發(fā)出符合目標(biāo)崗位要求的課程，收入來源和價(jià)值主張也將無法保障。

（7）核心資源。設(shè)問：為了實(shí)現(xiàn)價(jià)值主張，達(dá)成收入目標(biāo)，保障關(guān)鍵業(yè)務(wù)開展，高職學(xué)院需要具備哪些核心資源？據(jù)此分析：經(jīng)過前面的梳理，確定高職學(xué)院需要匹配的核心資源是師資和教學(xué)場地。按照學(xué)生應(yīng)具備的能力將課程分為崗位技能、專業(yè)平臺(tái)、通識(shí)教育三大類，并根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)倒排出相應(yīng)的年度課程開發(fā)計(jì)劃，然后根據(jù)該計(jì)劃匹配教師人數(shù)和結(jié)構(gòu)。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合學(xué)生規(guī)模、授課老師人?怠⒀?校行政教輔人員配置標(biāo)準(zhǔn)等確定高職學(xué)院執(zhí)行團(tuán)隊(duì)的編制人數(shù)，進(jìn)而測算出未來年度的課程開發(fā)費(fèi)用及人力成本投入額度。依據(jù)高職學(xué)院現(xiàn)有教室、辦公室、實(shí)驗(yàn)室資源和業(yè)務(wù)發(fā)展階段性目標(biāo)提出優(yōu)化整合方案，確定資本性投入的數(shù)量、標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)等。

（8）重要伙伴。設(shè)問：誰是重要伙伴？從伙伴那獲取哪些核心資源？合作伙伴都執(zhí)行哪些關(guān)鍵業(yè)務(wù)？據(jù)此分析：高職學(xué)院的重要伙伴包括學(xué)校中為其提供服務(wù)的職能部門和全面參與教學(xué)環(huán)節(jié)的行業(yè)、企業(yè)。高職學(xué)院從學(xué)校職能部門獲取人力、物力、財(cái)力方面的資源支持，從行業(yè)、企業(yè)獲取共同進(jìn)行人才培養(yǎng)目標(biāo)梳理、課程開發(fā)及授課的優(yōu)秀行業(yè)師資。行業(yè)企業(yè)執(zhí)行開發(fā)課程、共建師資隊(duì)伍的關(guān)鍵業(yè)務(wù)，學(xué)校職能部門從制度、流程和資源上保障所有關(guān)鍵業(yè)務(wù)的順利實(shí)施。

（9）成本結(jié)構(gòu)。設(shè)問：高職學(xué)院的成本有哪些？在核心資源、關(guān)鍵業(yè)務(wù)上的投入與分院業(yè)務(wù)發(fā)展間的關(guān)系如何？據(jù)此分析：高職學(xué)院成本包括人力資源成本、師資培養(yǎng)和課程開發(fā)方面投入、場地資源設(shè)施設(shè)備方面的投入等。核心資源、關(guān)鍵業(yè)務(wù)上的投入是否支撐業(yè)務(wù)規(guī)劃的發(fā)展成為優(yōu)化其成本結(jié)構(gòu)的依據(jù)。

（二）搭建二級(jí)學(xué)院財(cái)務(wù)模型

通過上述業(yè)務(wù)的梳理，清晰勾勒出高職學(xué)院九個(gè)業(yè)務(wù)模塊以及模塊之間的內(nèi)在邏輯關(guān)系，形成高職學(xué)院核心業(yè)務(wù)規(guī)劃，即教育產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃、企業(yè)拓展規(guī)劃、課程與師資規(guī)劃、教學(xué)場地資源規(guī)劃，進(jìn)而將業(yè)務(wù)規(guī)劃轉(zhuǎn)化為具體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，搭建出高職學(xué)院財(cái)務(wù)模型，如表1。

（三）確定高職學(xué)院績效指標(biāo)

根據(jù)既定的五年規(guī)劃，高職學(xué)院對(duì)各年度的目標(biāo)進(jìn)行分解，確定年度預(yù)算及應(yīng)達(dá)成的關(guān)鍵業(yè)務(wù)目標(biāo)，如表2。

（四）過程跟蹤與分析反饋

在運(yùn)營過程中，學(xué)校財(cái)務(wù)部門按季度進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行、業(yè)務(wù)完成情況的分析和反饋。年終，業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門共同完成年度工作總結(jié)，就關(guān)鍵業(yè)務(wù)指標(biāo)的達(dá)成情況進(jìn)行分析，并從收入增長、費(fèi)用優(yōu)化、資本性投入進(jìn)度等多方面提出管理建議，幫助高職學(xué)院進(jìn)行業(yè)務(wù)行為改進(jìn)、業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃修正，以此確保最終目標(biāo)的達(dá)成。年終分析反饋模板如表3。

三、結(jié)語

項(xiàng)目小組運(yùn)用畫布工具探索出一套從業(yè)務(wù)分析框架、財(cái)務(wù)模型搭建、績效指標(biāo)提煉、過程跟蹤到效果評(píng)價(jià)反饋的全流程二級(jí)學(xué)院財(cái)務(wù)管理新模式，優(yōu)化了校院兩級(jí)財(cái)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)了雙方價(jià)值的共同提升。

篇5

【關(guān)鍵詞】集團(tuán)化財(cái)務(wù)管理 商貿(mào)企業(yè) 應(yīng)用條件 優(yōu)化措施

商貿(mào)企業(yè)作為主要經(jīng)營商品零售的企業(yè)，其在自身的長期發(fā)展及完善中往往會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)轭愃萍瘓F(tuán)企業(yè)的經(jīng)營管理形式，而商貿(mào)企業(yè)的集團(tuán)化運(yùn)行方式則為企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作提出了新的要求。傳統(tǒng)為單一商貿(mào)企業(yè)服務(wù)的財(cái)務(wù)管理方式對(duì)于集團(tuán)化形式的商貿(mào)企業(yè)財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生了極大的滯后性，其管理模式無法達(dá)到對(duì)于大型的集團(tuán)化商貿(mào)企業(yè)的發(fā)展需要的滿足，而集團(tuán)化的財(cái)務(wù)管理方式則成為了其財(cái)務(wù)管理工作的主要方式。本文則從商貿(mào)企業(yè)應(yīng)用集團(tuán)化的財(cái)務(wù)管理模式對(duì)財(cái)務(wù)工作進(jìn)行管理的角度了出發(fā)，分析了集團(tuán)化的財(cái)務(wù)管理模式所具有的內(nèi)涵、外延，以及商貿(mào)企業(yè)對(duì)集團(tuán)化的財(cái)務(wù)管理模式進(jìn)行應(yīng)用的前提條件，并針對(duì)商貿(mào)企業(yè)對(duì)此種模式進(jìn)行具體應(yīng)用的相關(guān)應(yīng)用步驟的設(shè)計(jì)工作進(jìn)行了探討。

一、集團(tuán)化的財(cái)務(wù)管理模式相關(guān)含義分析

當(dāng)今時(shí)代，集團(tuán)化的財(cái)務(wù)管理模式已經(jīng)成為了集團(tuán)化經(jīng)營的商貿(mào)企業(yè)的主要財(cái)務(wù)管理工作方式，而從這種財(cái)務(wù)管理模式的內(nèi)涵以及外延來講，它主要是應(yīng)用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的相關(guān)技術(shù)作為依托，對(duì)企業(yè)的各種財(cái)務(wù)管理工作信息進(jìn)行實(shí)時(shí)收集與處理，并在將企業(yè)的物流與資金流以及信息流相融合的基礎(chǔ)上來開展財(cái)務(wù)管理一種管理方式。

而集團(tuán)化財(cái)務(wù)管理模式在集團(tuán)化的商貿(mào)企業(yè)中的應(yīng)用不僅能夠達(dá)到對(duì)產(chǎn)品個(gè)性化、生產(chǎn)柔性化以及組織扁平化的市場發(fā)展相關(guān)要求的滿足，還可以使商貿(mào)企業(yè)在最大程度上實(shí)現(xiàn)對(duì)于母公司和子公司的集權(quán)與分權(quán)的財(cái)務(wù)管理等問題的處理。商貿(mào)企業(yè)在發(fā)展為集團(tuán)化的形式之后，利用集團(tuán)化財(cái)務(wù)管理方式，必將為提高其生產(chǎn)效益以及應(yīng)對(duì)組織柔性和應(yīng)變能力等提供諸多的服務(wù)。

從集團(tuán)化的財(cái)務(wù)管理模式的具體特點(diǎn)來講，這種財(cái)務(wù)管理模式具有集成性、直接性、實(shí)時(shí)性及靈活性等幾個(gè)方面的特點(diǎn)。它一方面可以將企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)銷售以及采購管理等各個(gè)方面的工作進(jìn)行鏈接以實(shí)施集團(tuán)化的管理，一方面還可以使企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)對(duì)于基層員工的直接管理。此外，集團(tuán)化的財(cái)務(wù)管理還使得企業(yè)財(cái)務(wù)管理在充足的財(cái)務(wù)信息支持以及實(shí)時(shí)的信息處理支撐下，實(shí)現(xiàn)對(duì)于財(cái)務(wù)策略的靈活有效調(diào)整實(shí)施。所以說，商貿(mào)企業(yè)應(yīng)用此種管理模式進(jìn)行財(cái)務(wù)管理是非常必要的。

二、商貿(mào)企業(yè)應(yīng)用集團(tuán)化的財(cái)務(wù)管理模式的條件

集團(tuán)化的財(cái)務(wù)管理模式更適合集團(tuán)型的企業(yè)用來進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，而商貿(mào)企業(yè)主要是商品的零售場所，企業(yè)要應(yīng)用這種管理模式進(jìn)行管理，就必須具備一定的條件。而這種條件除了滿足計(jì)算機(jī)信息技術(shù)設(shè)備的硬件配置條件之外，最主要的還在于企業(yè)發(fā)展中的軟件條件的具備。本文下面就從幾個(gè)方面來談?wù)撘幌律藤Q(mào)企業(yè)應(yīng)用集團(tuán)化的管理模式所需要的軟件條件：

首先，商貿(mào)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員必須獲得正確的管理觀念。傳統(tǒng)的商貿(mào)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作更重視對(duì)于各項(xiàng)支出的核算工作，而集團(tuán)化的財(cái)務(wù)管理則傾向于對(duì)各種財(cái)務(wù)信息進(jìn)行預(yù)先的分析及處理，并為企業(yè)的財(cái)務(wù)管理提供必要的指導(dǎo)。所以說，商貿(mào)企業(yè)要推動(dòng)集團(tuán)化的財(cái)務(wù)管理模式的應(yīng)用，就必須提前完成對(duì)企業(yè)所有成員的必要的財(cái)務(wù)管理理念的培訓(xùn)，使全體人員都能夠達(dá)到對(duì)于新型的財(cái)務(wù)管理理念的有效認(rèn)知，并且盡可能地保證商貿(mào)企業(yè)內(nèi)部具備集團(tuán)化的財(cái)務(wù)管理管理風(fēng)尚或文化氛圍。只有這樣，商貿(mào)企業(yè)的所有工作人員才能夠使集團(tuán)化的財(cái)務(wù)管理在企業(yè)內(nèi)獲得順暢的運(yùn)行及實(shí)施。

其次，商貿(mào)企業(yè)還必須具備適當(dāng)?shù)慕M織結(jié)構(gòu)才能夠開展集團(tuán)化的財(cái)務(wù)管理。對(duì)于應(yīng)用集團(tuán)化的財(cái)務(wù)管理模式進(jìn)行管理的商貿(mào)企業(yè)來講，這些企業(yè)一定是已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了類似大規(guī)模的集團(tuán)企業(yè)的轉(zhuǎn)變，這種轉(zhuǎn)變必定會(huì)帶來分公司、子公司還有非子公司等各種成員企業(yè)的建立。商貿(mào)企業(yè)在這種大型的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)環(huán)境下，還必須對(duì)財(cái)務(wù)管理的組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行一定的調(diào)整，才能確保集團(tuán)化的財(cái)務(wù)管理模式得以有效應(yīng)用。而這種適宜的集團(tuán)化的財(cái)務(wù)管理的組織結(jié)構(gòu)必須能夠涵蓋到各個(gè)分支公司以及母公司等所有的企業(yè)成員，而且母公司以及子公司在總的財(cái)務(wù)組織結(jié)構(gòu)下還必須具備自己獨(dú)立的財(cái)務(wù)組織結(jié)構(gòu)，這樣才能保證企業(yè)的財(cái)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化的統(tǒng)一管理。

再者，集團(tuán)化的財(cái)務(wù)管理模式的實(shí)施還需要特定的管理流程作為支持。商貿(mào)企業(yè)在傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理模式下開展的財(cái)務(wù)管理一般都只涉及到財(cái)務(wù)收支方面的管理，而與其他的財(cái)務(wù)管理業(yè)務(wù)活動(dòng)不相關(guān)。商貿(mào)企業(yè)要應(yīng)用集團(tuán)化的財(cái)務(wù)管理模式進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，就必須對(duì)自身的管理流程進(jìn)行徹底地轉(zhuǎn)變，并按照集團(tuán)化的管理要求對(duì)企業(yè)自身的管理進(jìn)行優(yōu)化。一方面，商貿(mào)企業(yè)必須能夠?qū)崿F(xiàn)本企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)工作的溝通連接，使企業(yè)的全部工作具備進(jìn)行統(tǒng)一管理的流暢的途徑。另一方面，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作還應(yīng)該盡可能地實(shí)現(xiàn)對(duì)于中間環(huán)節(jié)的消除，使企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)條理化，這樣才能夠?yàn)榧瘓F(tuán)化的管理提供良好的管理環(huán)境。

三、商貿(mào)企業(yè)應(yīng)用集團(tuán)化的財(cái)務(wù)管理模式的措施

集團(tuán)化的財(cái)務(wù)管理模式是商貿(mào)企業(yè)當(dāng)前的財(cái)務(wù)管理工作的必然轉(zhuǎn)變趨勢，企業(yè)要推動(dòng)自身的順利發(fā)展，就必須采取優(yōu)化的措施，保證集團(tuán)化的財(cái)務(wù)管理工作獲得良好的實(shí)施。本文下面就從幾個(gè)方面來談?wù)撘幌律藤Q(mào)企業(yè)應(yīng)用集團(tuán)化的財(cái)務(wù)管理的措施：

（一）加強(qiáng)對(duì)子公司的人員配置的管理

商貿(mào)企業(yè)利用集團(tuán)化的財(cái)務(wù)管理模式進(jìn)行財(cái)務(wù)管理工作，必須通過母公司為子公司進(jìn)行人員配置，才能夠使財(cái)務(wù)管理工作在母子公司的同步運(yùn)行下得以順利實(shí)現(xiàn)。首先，商貿(mào)企業(yè)的總公司可以通過設(shè)立現(xiàn)代化、專業(yè)化、社會(huì)化的董事會(huì)制度來對(duì)子公司的財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行管理。企業(yè)通過在各個(gè)子公司中抽調(diào)高素質(zhì)的股東來構(gòu)建總公司的董事會(huì)制度，來利用股東大會(huì)以及董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)等對(duì)于子公司財(cái)務(wù)管理工作的監(jiān)管。其次，商貿(mào)企業(yè)還應(yīng)該通過由總公司為子公司委派財(cái)務(wù)工作人員來開展整體的財(cái)務(wù)管理工作。企業(yè)可以將所委派的財(cái)務(wù)人員的薪酬發(fā)放以及其主要的人事關(guān)系、其工作的責(zé)任等控制在總公司內(nèi)，來確保子公司的財(cái)務(wù)管理工作實(shí)現(xiàn)，對(duì)于子公司對(duì)總公司財(cái)務(wù)政策的全面踐行以及子公司的財(cái)務(wù)工作圍繞總公司利益來開展的狀態(tài)，同時(shí)推動(dòng)子公司財(cái)務(wù)管理工作的公平、公正以及真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

（二）優(yōu)化子公司投融資體制及資金管理

商貿(mào)企業(yè)要在企業(yè)中應(yīng)用集團(tuán)化的管理模式，就必須對(duì)企業(yè)的投資及融資等財(cái)務(wù)工作的機(jī)制進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃，并對(duì)企業(yè)的資金進(jìn)行良好的管理。首先，商貿(mào)企業(yè)要對(duì)企業(yè)的投資決策權(quán)進(jìn)行合理的規(guī)劃調(diào)整，使企業(yè)的母公司和子公司等獲得合理的投資決策權(quán)限，并由母公司通過網(wǎng)絡(luò)建立對(duì)于子公司的監(jiān)管。商貿(mào)企業(yè)還應(yīng)該在總公司的內(nèi)部制定切實(shí)有效的規(guī)范化融資管理機(jī)制，比如構(gòu)建專門的融資中心網(wǎng)站等，以激活企業(yè)內(nèi)部的資金流通。其次，總公司要組織具體人員對(duì)各分公司的資金管理需求進(jìn)行研究分析，并參考同行業(yè)其他大型商貿(mào)企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)為子公司設(shè)計(jì)適合子公司資金管理的具體管理模式，保證管理模式的實(shí)用性以及易行性?？偣具€要為子公司設(shè)置適當(dāng)?shù)馁Y金調(diào)控權(quán)限，并通過構(gòu)建科學(xué)合理的預(yù)算制度，來明確地劃分資金的預(yù)算管理權(quán)限、管理對(duì)象、管理內(nèi)容、管理級(jí)別以及預(yù)算程序等，使企業(yè)的資金預(yù)算得到有效控制及審核。

四、結(jié)語

新時(shí)期，商貿(mào)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模不斷的擴(kuò)大，企業(yè)要使其自身在現(xiàn)代市場環(huán)境中獲得健康的發(fā)展，就必須應(yīng)對(duì)其自身的發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，并推動(dòng)集團(tuán)化的財(cái)務(wù)管理模式的有效應(yīng)用。

參考文獻(xiàn)

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關(guān)鍵詞：電子商務(wù)　會(huì)計(jì)　信息化　財(cái)務(wù)管理

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，電子商務(wù)(E―business)這一新經(jīng)營方式使得人們實(shí)現(xiàn)了跨越時(shí)空的信息資源共享，從而促使世界經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了重大調(diào)整。相關(guān)行業(yè)財(cái)務(wù)管理模式的變革勢在必行。

一、電子商務(wù)與傳統(tǒng)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)模式比較分析

(一)電子商務(wù)對(duì)傳統(tǒng)會(huì)計(jì)基本假設(shè)理論的影響

通過深入對(duì)比研究發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)假設(shè)理論在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)新形勢下有待于進(jìn)一步完善。也就是說，會(huì)計(jì)主體假設(shè)、持續(xù)經(jīng)營假設(shè)、會(huì)計(jì)分期假設(shè)、貨幣計(jì)量假設(shè)等已無法滿足電子商務(wù)發(fā)展的客觀需求。在互聯(lián)網(wǎng)走進(jìn)現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)各方面的今天，傳統(tǒng)會(huì)計(jì)假設(shè)理論暴露出許多局限性。具體表現(xiàn)為：虛擬企業(yè)聯(lián)盟打破了原來會(huì)計(jì)主體假設(shè)的核算范圍；網(wǎng)上兼并、收購、破產(chǎn)對(duì)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)提出了質(zhì)疑；會(huì)計(jì)實(shí)時(shí)報(bào)告系統(tǒng)的出現(xiàn)可以隨時(shí)生成財(cái)務(wù)報(bào)告；電子技術(shù)的發(fā)展使得無紙化、非傾向計(jì)量交易成為現(xiàn)實(shí)。

1，會(huì)計(jì)主體假設(shè)會(huì)計(jì)主體假設(shè)從空間上界定了會(huì)計(jì)工作的具體核算范圍。只有在這個(gè)假設(shè)的基礎(chǔ)上，資產(chǎn)、負(fù)債及所有者權(quán)益等會(huì)計(jì)要素才有了空間歸屬。

2，持續(xù)經(jīng)營假設(shè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)指假定會(huì)計(jì)主體將持續(xù)經(jīng)營下去，在可以預(yù)見的未來，企業(yè)不存在清算和破產(chǎn)的可能。

3，會(huì)計(jì)分期假設(shè)會(huì)計(jì)分期假設(shè)指為了在會(huì)計(jì)主體終止之前，能夠向信息的需求者提供會(huì)計(jì)主體的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果信息。人為地把經(jīng)營過程按照一定的時(shí)間間隔分割開來。形成一個(gè)個(gè)的會(huì)計(jì)期間。

4，貨幣計(jì)量假設(shè)貨幣計(jì)量假設(shè)是指會(huì)計(jì)核算以貨幣作為計(jì)量經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的單位，通過消除實(shí)物度量的差異性而獲得具有綜合性和可比性的價(jià)值指標(biāo)。這是會(huì)計(jì)計(jì)量的基本特色。

(二)兩種模式的會(huì)計(jì)原則比對(duì)分析

1，歷史成本原則歷史成本原則是傳統(tǒng)會(huì)計(jì)的一個(gè)重要原則。是指會(huì)計(jì)人員在進(jìn)行資產(chǎn)計(jì)價(jià)時(shí)并不考慮資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)成本或變現(xiàn)價(jià)值，而是根據(jù)它的原始購置成本計(jì)價(jià)。在電子商務(wù)時(shí)代，虛擬企業(yè)屬于臨時(shí)性的結(jié)盟組織，依靠網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營。交易完成后即告解散，生命周期極短。

2，權(quán)責(zé)發(fā)生制原則現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中，收入與費(fèi)用的確定采用權(quán)貴發(fā)生制，而不是收付實(shí)現(xiàn)制。在電子商務(wù)時(shí)代。虛擬公司存續(xù)的短暫性，決定了它不存在費(fèi)用的跨期攤配問題，也不需要?jiǎng)澐质找嫘灾С龊唾Y本性支出。因此，采用收付實(shí)現(xiàn)制相對(duì)權(quán)責(zé)發(fā)生制更為合理。

3，配比原則傳統(tǒng)的配比原則要求當(dāng)期的收人與成本、費(fèi)用相對(duì)比，互相配合；而在電子商務(wù)時(shí)代的配比原則，不是要求各期間收入與支出的配比，而是要求組成虛擬公司的合作各方在收入和支出方面進(jìn)行合理分配。

二，加強(qiáng)企業(yè)信息化建設(shè)建立財(cái)務(wù)管理融合體系

建立傳統(tǒng)會(huì)計(jì)與電子商務(wù)融合的財(cái)務(wù)模式。必須建立在企業(yè)信息化建設(shè)的基礎(chǔ)之上。企業(yè)信息化是指應(yīng)用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)整合企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)、經(jīng)營、設(shè)計(jì)、制造、管理。及時(shí)地為企業(yè)的戰(zhàn)術(shù)層、戰(zhàn)略層、決策層即“三層決策”系統(tǒng)提供準(zhǔn)確而有效的數(shù)據(jù)信息，以便對(duì)需求做出迅速的反應(yīng)。其本質(zhì)是加強(qiáng)企業(yè)的“核心競爭力”。加快企業(yè)信息化建設(shè)步伐，建立基于電子商務(wù)會(huì)計(jì)的融合體系，需要貫徹實(shí)施以下幾個(gè)方面的策略：

(一)會(huì)計(jì)信息資源共享

會(huì)計(jì)信息作為企業(yè)管理人員的重要決策依據(jù)。對(duì)于整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)營管理有著舉足輕重的作用。在電子商務(wù)會(huì)計(jì)融合模式下，通過會(huì)計(jì)信息資源的共享，不僅使得會(huì)計(jì)信息資源的使用效率大大提高，同時(shí)也降低了傳統(tǒng)會(huì)計(jì)信息搜尋、聯(lián)絡(luò)等方面的時(shí)間和費(fèi)用成本。此外，在網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下，會(huì)計(jì)信息提供方可根據(jù)已達(dá)成的契約、協(xié)議等，實(shí)時(shí)提供會(huì)計(jì)信息資源，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息的順暢傳輸。

(二)會(huì)計(jì)信息電子化處理

充分運(yùn)用各種現(xiàn)代化電子手段，記錄、計(jì)量和反映交易的過程和結(jié)果。例如，會(huì)計(jì)報(bào)表。會(huì)計(jì)報(bào)表的生成。其目的是向企業(yè)信息的使用者提供有用的財(cái)務(wù)信息。在電子商務(wù)時(shí)代，基于網(wǎng)絡(luò)技術(shù)平臺(tái)的支持，報(bào)表的生成將呈現(xiàn)自動(dòng)化、網(wǎng)絡(luò)化和非定時(shí)性，沖破了時(shí)空的限制，使得信息的披露更加實(shí)時(shí)和充分，信息的數(shù)量和質(zhì)量也大大提高。

(三)提供智能化會(huì)計(jì)服務(wù)

電子商務(wù)會(huì)計(jì)為經(jīng)濟(jì)主體提供的服務(wù)特征為：智能化服務(wù)、開放式資源共享、模塊化動(dòng)態(tài)組合。財(cái)務(wù)人員可以充分利用電子商務(wù)所特有的先進(jìn)電子服務(wù)技術(shù)。查找、跟蹤各電子商務(wù)網(wǎng)站的會(huì)計(jì)信息資源，與其他客戶進(jìn)行應(yīng)用間的相互溝通，充分地利用Web共享信息資源。

篇7

實(shí)際上中國物業(yè)市場始終存在著結(jié)構(gòu)性矛盾問題，優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)供應(yīng)不足，物業(yè)服務(wù)增長趕不上業(yè)主的消費(fèi)需求。

互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)在一定程度上彌補(bǔ)了這種信息不對(duì)稱，而與此同時(shí)，又有從業(yè)者擔(dān)心未來物業(yè)公司會(huì)被互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)所取代。筆者認(rèn)為，未來物業(yè)不會(huì)被互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)打敗，但很可能被會(huì)用互聯(lián)網(wǎng)工具的物業(yè)同行打敗。資本市場的利弊，究竟對(duì)物業(yè)行業(yè)是紅利還是異化，尚需觀察。長期以來行業(yè)靠人力發(fā)展的物業(yè)行業(yè)是不可持續(xù)的，今后還要多聽來自市場聲音，這也是所謂“供給側(cè)改革”的體現(xiàn)。

綜上所述，筆者認(rèn)為，未來物業(yè)管理的創(chuàng)新應(yīng)從以下七個(gè)方面進(jìn)行。

一是觀念創(chuàng)新。這是所有創(chuàng)新的源頭，也是最難的。行業(yè)觀念創(chuàng)新之一就是從以企業(yè)為中心到以業(yè)主為中心，業(yè)主可以任性，企業(yè)一定要理性。

二是理論創(chuàng)新。傳統(tǒng)理論一直把物業(yè)管理看成是生活業(yè)，其實(shí)物業(yè)還有生產(chǎn)性和投資業(yè)的特征。今年住建部十三五規(guī)劃接受了對(duì)物業(yè)管理的新定位，兼具生產(chǎn)業(yè)特征。

三是制度創(chuàng)新。今后企業(yè)應(yīng)成為自由締約、自由定價(jià)的主體，無論企業(yè)還是業(yè)主，都是市場主體。

四是商業(yè)模式創(chuàng)新，即從價(jià)格到價(jià)值的轉(zhuǎn)變。物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象不僅要為物業(yè)本體服務(wù)，更要為業(yè)主服務(wù)。

五是管理創(chuàng)新，即從就業(yè)到專業(yè)的轉(zhuǎn)變。未來的物業(yè)公司不再是解決就業(yè)的出口，而要建立專業(yè)、細(xì)分的服務(wù)隊(duì)伍，真正體現(xiàn)物業(yè)管理的價(jià)值。

六是技術(shù)創(chuàng)新，即從人工到智能的轉(zhuǎn)變。這里的新技術(shù)不僅是前沿科技的生硬疊加，而應(yīng)該是有針對(duì)性的人性化科技運(yùn)用，讓未來的社區(qū)體現(xiàn)更多的人本關(guān)懷。

七是監(jiān)管創(chuàng)新，即從主導(dǎo)到引導(dǎo)的轉(zhuǎn)變。今后政府的角色將會(huì)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在還指導(dǎo)。

創(chuàng)新是九死一生的事情，風(fēng)險(xiǎn)很大，不能為了創(chuàng)新而創(chuàng)新，需要有常識(shí)。我們行業(yè)更需要把簡單重復(fù)的事做好。

我們普遍存在的是大而不強(qiáng)的毛病?，F(xiàn)在的行業(yè)競爭也早已脫離了以量取勝的階段，而是靠做專、做精，進(jìn)而做大、做強(qiáng)。多元化是一種能力，需要強(qiáng)大的管理資源做支撐。沒有專業(yè)化的多元，是無源之水。

目前我們大量的數(shù)據(jù)還是一種碎片化的，人為的數(shù)據(jù)，我們跟業(yè)主之間的信任關(guān)系才是最有價(jià)值的數(shù)據(jù)。把握好業(yè)主這一關(guān)鍵的端口就能做成很多事，而這一切的基礎(chǔ)都需要靠長久的優(yōu)質(zhì)服務(wù)換來彼此的信任。

現(xiàn)在談資本都說的是資金，其實(shí)人才更是資本，是最大的資本。通過優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)是直指人心的，可以形成好的口碑，我們要有理想，但不能理想化。

篇8

關(guān)鍵詞:商業(yè)物業(yè)管理運(yùn)營措施

目前商業(yè)物業(yè)發(fā)展中存在的問題

我國商業(yè)物業(yè)的建立與經(jīng)營大多缺乏對(duì)市場的深入調(diào)研,缺乏客觀的依據(jù),所以物業(yè)管理帶有很大的盲目性。

經(jīng)營理念和管理技術(shù)落后

商業(yè)物業(yè)里常有上百個(gè)所有權(quán)獨(dú)立的零售商,通過統(tǒng)一管理樹立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關(guān)重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多:諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀,是否接受統(tǒng)一營業(yè)時(shí)間,是否接受進(jìn)行統(tǒng)一的促銷活動(dòng)等。由此無論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主或使用人由于經(jīng)營理念和管理技術(shù)的落后,都會(huì)使商業(yè)物業(yè)形象受損,導(dǎo)致顧客失去光顧的興趣,進(jìn)而影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。

商業(yè)物業(yè)重復(fù)建設(shè)

在商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時(shí),商業(yè)物業(yè)的空置率也倍受人們的關(guān)注。廣州市做為零售商業(yè)較為發(fā)達(dá)的城市具有一定代表性,2002年廣州市滯銷商品房中,住宅、辦公樓、商業(yè)用房空置率分別為9.5%,22.9%,43.1%。其中辦公樓和商業(yè)用房的空置率均已超過10%的警戒線,商業(yè)物業(yè)空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的盲目性,另一方面也反映了重復(fù)建設(shè)、同質(zhì)化嚴(yán)重的現(xiàn)象。原因在于商業(yè)地產(chǎn)豐厚的回報(bào),吸引了大批投資商進(jìn)入,但在投資和建設(shè)中由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,不可避免地帶來了重復(fù)建設(shè)和空置率高的問題。

商業(yè)與地產(chǎn)的脫節(jié)

目前,大多數(shù)的開發(fā)商把眼光盯在了前期的開發(fā)上,地產(chǎn)公司通常會(huì)采取將開發(fā)好的商場直接出售給中小投資者,再由投資者直接或間接出租給零售商的做法,實(shí)行的是物業(yè)管理指導(dǎo)下的“商業(yè)管理”體制。開發(fā)商重視的是商場有多少面積出售了,并沒考慮出售后整個(gè)商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營狀況。從運(yùn)營穩(wěn)健的國內(nèi)外商業(yè)項(xiàng)目看,我們不難發(fā)現(xiàn),他們幾乎無一例外地采用出租的方式,也見不到分割成獨(dú)立商鋪出售的現(xiàn)象。目前地產(chǎn)與商業(yè)之間關(guān)系的現(xiàn)狀是:兩種資源沒有有機(jī)結(jié)合,地產(chǎn)商找不到合適的商業(yè)主體,而商業(yè)主體找不到好的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。

商業(yè)經(jīng)營缺乏特色

目前大量的商業(yè)項(xiàng)目存在為招商而招商的傾向,商戶組合缺乏競爭力和協(xié)調(diào)性,開發(fā)商為了招商指標(biāo),不能全面考慮商戶的組合,為未來的經(jīng)營管理埋下了隱患。在經(jīng)營中,業(yè)主和使用人缺乏經(jīng)營理念,盲目建設(shè),目標(biāo)經(jīng)營市場不明確,缺乏商業(yè)的準(zhǔn)確定位,多數(shù)商場經(jīng)營沒有特色,給人“千店一面”的感覺,缺乏對(duì)顧客的吸引力。諸多城市開發(fā)的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)“開盤時(shí)火爆,開業(yè)時(shí)冷清”的現(xiàn)象,商場給人以蕭條冷清的感覺,顧客像看畫展一樣瀏覽各個(gè)店鋪,光顧的人不多,買東西的就更少了。客流量不旺,致使商業(yè)物業(yè)中的商戶像走馬燈一樣地更換,使顧客難以產(chǎn)生信任感,更談不上培養(yǎng)忠誠性顧客了,如此惡性循環(huán),商業(yè)物業(yè)的營運(yùn)就可想而知了。

商業(yè)物業(yè)管理與運(yùn)營困難的原因

主觀原因:缺乏對(duì)商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)將其作為物業(yè)來做,商業(yè)把它當(dāng)作商場來做。實(shí)際上它是一個(gè)綜合體,其運(yùn)營比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。商業(yè)物業(yè)管理是專門對(duì)商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營管理服務(wù)的物業(yè)管理公司,除了要有對(duì)房地產(chǎn)的豐富知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)之外,還需要有很強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作和管理的經(jīng)驗(yàn)。既能夠向開發(fā)商提供商業(yè)定位和市場細(xì)分方面的服務(wù),又能夠在以后的商場或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用,維護(hù)和擴(kuò)大市場的影響力,吸引消費(fèi)者的駐足。因此,商業(yè)物業(yè)的管理與運(yùn)營對(duì)物業(yè)管理企業(yè)具有很大的挑戰(zhàn)性,在管理過程中出現(xiàn)一些問題是必不可免的。

行業(yè)原因:爆發(fā)式的零售革命。西方發(fā)達(dá)國家在近l5O年時(shí)間內(nèi),依次爆發(fā)了百貨店、連鎖店、超市店、商業(yè)物業(yè)、自動(dòng)售貨、步行街和多媒體銷售等多次零售革命,產(chǎn)生了20多種零售業(yè)態(tài)。而我國在九十年代中期三、五年時(shí)間內(nèi),幾乎所有零售業(yè)態(tài)都出現(xiàn)了。這一方面會(huì)給商業(yè)物業(yè)的發(fā)展帶來難得機(jī)遇,另一方面也使商業(yè)物業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了的盲目仿效的現(xiàn)象。許多項(xiàng)目不看地點(diǎn),靠追風(fēng)來指導(dǎo)建設(shè),如此的商業(yè)物業(yè)效益不僅不會(huì)好,還會(huì)造成國家財(cái)產(chǎn)的浪費(fèi)。更有一些投資者因資金不足,把為消費(fèi)者購物等提供方便的必要現(xiàn)代化硬件設(shè)施滾梯、空調(diào)砍掉,而在墻面、地面等裝潢上大量花錢,給后人留下“棄之可惜,改之不能”的遺憾。

環(huán)境方面:商業(yè)物業(yè)條件不成熟。商業(yè)物業(yè)發(fā)展所需的客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是形成一批成熟品牌并能構(gòu)成吸引客流的專賣店,城市居民向郊區(qū)延伸,消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)向生理和心理需求的雙重滿足,人均國民收入2000美元以上,居民小汽車普及率超過50%。我國目前城鎮(zhèn)人均居民收入1000美元左右,衛(wèi)星城、小區(qū)建設(shè)剛剛起步,一些郊區(qū)的人主要在城區(qū)購物,小汽車普及率還不高,因此形成了商業(yè)物業(yè)郊外無客流,建在城區(qū)又與百貨商店、社區(qū)商業(yè)中心競爭的兩難境地。發(fā)展商業(yè)物業(yè)管理與運(yùn)營的對(duì)策

樹立先進(jìn)的經(jīng)營管理理念

經(jīng)營性商業(yè)項(xiàng)目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者,是創(chuàng)造營業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項(xiàng)目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入。簡而言之,就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。這就是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理的價(jià)值所在,也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵所在。物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)經(jīng)營管理上應(yīng)擁有一支專業(yè)隊(duì)伍,建立一套超前的經(jīng)營管理模式和理念。通過提供商業(yè)項(xiàng)目從定位、規(guī)劃、招商到管理的全程服務(wù),從而確保未來有效而持續(xù)的經(jīng)營管理。

提高物業(yè)管理隊(duì)伍的專業(yè)素質(zhì)

物業(yè)管理是運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營的技術(shù)手段,按合同對(duì)物業(yè)進(jìn)行多功能、全方位管理和服務(wù),為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到服務(wù),以提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)和使用價(jià)值,創(chuàng)造一個(gè)良好的物業(yè)環(huán)境這樣的一個(gè)過程。要完成這一過程,一支高素質(zhì)的專業(yè)隊(duì)伍是必備的條件。商業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍的建設(shè)必須與這一管理特點(diǎn)相適應(yīng)。在人員配置上除了常規(guī)的物業(yè)管理所需要的專業(yè)人才外,還應(yīng)注意吸收下列人員:懂商務(wù)、會(huì)管理的經(jīng)營人才;懂法律掌握政策的管理人才;高級(jí)技術(shù)人才。不少商業(yè)樓宇的智能化程度相當(dāng)高,特別是樓宇自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化以及信息管理自動(dòng)化的廣泛使用,迫使我們必須以更先進(jìn)的科學(xué)手段對(duì)商業(yè)樓宇進(jìn)行管理。當(dāng)然在引進(jìn)專業(yè)人才的同時(shí),對(duì)原有的商業(yè)管理人員進(jìn)行不斷的培訓(xùn)也是十分重要的。只有把引進(jìn)人才和自我培養(yǎng)有機(jī)結(jié)合起來,物業(yè)管理隊(duì)伍的專業(yè)素質(zhì)才會(huì)不斷提高。

利用制度規(guī)范市場秩序

任何企業(yè)都存在兩方面的制度:一是企業(yè)的基本制度。它們規(guī)范企業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)關(guān)系,構(gòu)成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)形體,是企業(yè)經(jīng)營機(jī)制的決定因素,有什么樣的企業(yè)基本制度和經(jīng)濟(jì)形體,就會(huì)產(chǎn)生什么類型的經(jīng)營機(jī)制;二是企業(yè)的具體管理制度。它規(guī)范企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門、單位、個(gè)人的職責(zé)和聯(lián)系,構(gòu)成企業(yè)管理的組織形態(tài),對(duì)企業(yè)的經(jīng)營管理水平具有重大影響。現(xiàn)代企業(yè)制度指的是企業(yè)的基本制度。建立現(xiàn)代企業(yè)制度的原則是:產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)分明、政企分開、管理科學(xué)。隨著進(jìn)場租戶租賃或合作時(shí)間的延續(xù),合同及其補(bǔ)充文件和附件將不斷增多,契約越多管理上就越復(fù)雜。所以,對(duì)商業(yè)物業(yè)的管理應(yīng)采用制度來明確各自的權(quán)利和義務(wù),用完善的制度來規(guī)范市場秩序。

科學(xué)設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式

商業(yè)地產(chǎn)不能簡單套用住宅的先設(shè)計(jì)后銷售模式,而應(yīng)該先確定經(jīng)營模式、招商對(duì)象和業(yè)態(tài)需求,再進(jìn)行建筑規(guī)劃設(shè)計(jì),以最大限度地減少日后改造費(fèi)用的成本,從而降低商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。大連萬達(dá)提出的訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式,即預(yù)先與世界500強(qiáng)企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議,得到其租賃項(xiàng)目的承諾后才進(jìn)入實(shí)質(zhì)開發(fā)。這種戰(zhàn)略伙伴組合的營銷模式的好處是顯而易見的:對(duì)于萬達(dá)集團(tuán)而言,與這種外資零售業(yè)巨頭結(jié)伴而行,可以加大投資開發(fā)購物廣場的知名度;另外,商業(yè)地產(chǎn)做到了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手,通過各種品牌組合,產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢,有效地控制了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),增強(qiáng)了業(yè)主的投資信心。此外在開發(fā)商業(yè)物業(yè)時(shí),重視物業(yè)管理的前期介入,對(duì)商業(yè)物業(yè)的定位、結(jié)構(gòu)和外觀設(shè)計(jì)給予合理建議。

實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)合理對(duì)接

地產(chǎn)商借助商家的品牌效應(yīng),能有效提升商業(yè)物業(yè)的銷售,因?yàn)榱闶劬揞^、餐飲娛樂、家具建材商等的加盟是項(xiàng)目的一大賣點(diǎn);成熟的大型社區(qū)為商業(yè)經(jīng)營者提供了高素質(zhì)的人流量和消費(fèi)力。在現(xiàn)代化商業(yè)模式中,商業(yè)地產(chǎn)的盈利并不是通過商鋪銷售來獲得地產(chǎn)增值利潤,而是通過持續(xù)的經(jīng)營管理,提升商業(yè)空間的價(jià)值。因此,商業(yè)與地產(chǎn)的合理對(duì)接,才使雙方互利,使商業(yè)物業(yè)得到較大的發(fā)展空間。

準(zhǔn)確定位商業(yè)經(jīng)營方向

由于商業(yè)地產(chǎn)與市場需求關(guān)系緊密,地產(chǎn)商開發(fā)地產(chǎn)時(shí),定位是非常關(guān)鍵的,同質(zhì)化經(jīng)營只能帶來商業(yè)資源和社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。比如社區(qū)底商的定位,其招商目標(biāo)主要有:自身配套所用、綜合百貨業(yè)、專業(yè)市場、主題式商場等幾種形式。底商首先必須考慮消費(fèi)市場,只有準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營定位,才能在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展。要做到準(zhǔn)確定位,一方面必須適應(yīng)市場的需求,另一方面也要從自身的具體情況出發(fā),走適合自己的路線。市場細(xì)分是商業(yè)物業(yè)定位的前提,尤其是針對(duì)商業(yè)密集區(qū),要讓商業(yè)物業(yè)成功盈利,就必須把市場細(xì)分、再細(xì)分。

主體經(jīng)營凸現(xiàn)特色

主題式商場可以按人群、功能進(jìn)行劃分,小型商業(yè)物業(yè)尤其要做好定位工作,要避免與大型商業(yè)物業(yè)正面交鋒,切忌盲目地比“大”、比“全”,而要做“?！?、做“精”,以自身特色來吸引消費(fèi)者。從而在激烈的市場競爭中,求得生存,站穩(wěn)腳跟,以獲更大的發(fā)展空間。

商業(yè)物業(yè)不同于其他物業(yè),其項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、招商和經(jīng)營管理是一個(gè)有機(jī)的整體,需要我們理性的思考,全盤規(guī)劃,逐漸讓商業(yè)物業(yè)的管理與營運(yùn)走上正規(guī)發(fā)展渠道,使商業(yè)物業(yè)走向成熟。

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篇9

【關(guān)鍵詞】合同能源管理；商業(yè)模式；機(jī)制設(shè)計(jì)

【中圖分類號(hào)】F426　【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A　【文章編號(hào)】1002－736X(2012)03－0051－03

我國目前正處于工業(yè)化快速發(fā)展的時(shí)期，能源消耗大，能源利用率低，單位產(chǎn)值能耗和單位產(chǎn)品能耗呈現(xiàn)雙高態(tài)勢。從行業(yè)層面看，我國能源利用效率要低于國際先進(jìn)水平10％以上；從單位產(chǎn)品能耗看，鋼鐵、水泥和冶金等高能耗行業(yè)的主要產(chǎn)品單位能耗，平均比國際先進(jìn)水平高40％。這既是粗放式發(fā)展方式存在的問題，也是“轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)”，發(fā)展節(jié)能產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)。根據(jù)中國節(jié)能服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告(2008～2010)，2008年我國節(jié)能服務(wù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值增長417.3億元，2009年節(jié)能服務(wù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值增加到588億元，同比增幅40.9％。合同能源管理項(xiàng)目投資額從2008年的117億元增長到2009年的195億元，同比增長67％。2009年合同能源管理(EPC)項(xiàng)目形成年節(jié)能能力1757.9萬噸標(biāo)準(zhǔn)煤(2008年節(jié)能能力為569.27萬噸標(biāo)準(zhǔn)煤)，年減排1133.85萬噸二氧化碳(2008年減排二氧化碳367.18萬噸)。2009年，全國節(jié)能服務(wù)公司約502家，共實(shí)施節(jié)能項(xiàng)目4000多個(gè)，總投資280億元，節(jié)能服務(wù)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員由2008年底的6.5萬人增加到2009年的11.3萬人，增幅達(dá)74％。2010年節(jié)能服務(wù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值預(yù)計(jì)達(dá)800億，增速有望保持30％～40％。目前，節(jié)能服務(wù)業(yè)的發(fā)展目前主要集中在工業(yè)和建筑兩大能源消耗產(chǎn)業(yè)，EMCA協(xié)會(huì)估計(jì)節(jié)能服務(wù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模潛力約有4000億元，摩根士丹利的估計(jì)預(yù)測比較樂觀，認(rèn)為中國潛在的節(jié)能市場規(guī)?？蛇_(dá)到8000億元。

一、合同能源管理的發(fā)展歷程

20世紀(jì)70年代中期，“合同能源管理”(Energy Performance Contracting簡稱EPC；亦被稱之為Energy Manage，ment Contract，簡稱EMC)在發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家逐步培育和發(fā)展。合同能源管理是指專業(yè)節(jié)能服務(wù)公司(Energy Ser－vice Company，簡稱ESCO)與具有節(jié)能意愿的客戶簽訂服務(wù)合同，向客戶提供節(jié)能改造方案設(shè)計(jì)、原材料和設(shè)備采購、施工、培訓(xùn)、運(yùn)行維護(hù)、節(jié)能量監(jiān)測和能源效率審計(jì)等綜合服務(wù)，而且專業(yè)節(jié)能公司常常墊付服務(wù)所需資金，并通過合同約定在未來一定時(shí)間段，從能源費(fèi)用的節(jié)約中逐漸收回投資并獲得一定利潤。傳統(tǒng)節(jié)能投資方式下，節(jié)能項(xiàng)目的所有風(fēng)險(xiǎn)和所有盈利都由節(jié)能投資的實(shí)施企業(yè)來承擔(dān)；合同能源管理方式下，允許用戶使用未來的節(jié)能收益來支付節(jié)能項(xiàng)目全部成本，一般不要求企業(yè)自身對(duì)節(jié)能項(xiàng)目進(jìn)行大筆投資。

1998年我國政府引入國際上先進(jìn)及成熟的合同能源管理節(jié)能新機(jī)制，同世界銀行、全球環(huán)境基金共同實(shí)施“世行一全球環(huán)境基金(GEF)中國節(jié)能促進(jìn)項(xiàng)目”，在北京、遼寧和山東三省市成立3個(gè)示范性能源管理公司，利用世行貸款探索合同能源管理的商業(yè)運(yùn)作。當(dāng)然，僅靠三家示范公司，僅靠世行的貸款是遠(yuǎn)不能滿足節(jié)能市場發(fā)展的需要。2003年國家發(fā)改委與世界銀行啟動(dòng)二期合作。節(jié)能市場的發(fā)展需要企業(yè)擁有自有資金，還需要獲得銀行貸款的支持，但是剛成立的節(jié)能服務(wù)公司一般貸款擔(dān)保能力比較差，項(xiàng)目二期設(shè)計(jì)了專項(xiàng)貸款擔(dān)保資金模式。中國投資擔(dān)保有限公司設(shè)立世行項(xiàng)目部為中小企業(yè)解決貸款擔(dān)保的難題，并專門成立了中國節(jié)能協(xié)會(huì)節(jié)能服務(wù)產(chǎn)業(yè)委員會(huì)(EMCA)，世行提供2200萬美元作為擔(dān)保資金幫助合適的企業(yè)獲取銀行貸款發(fā)展節(jié)能市場。2009年我國政府與世行啟動(dòng)了中國節(jié)能融資項(xiàng)目的三期合作，該項(xiàng)目通過中國進(jìn)出口銀行、華夏銀行和民生銀行這三家轉(zhuǎn)貸銀行利用世界銀行貸款，向國內(nèi)重點(diǎn)用能工業(yè)領(lǐng)域大中型企業(yè)節(jié)能技術(shù)改造項(xiàng)目提供貸款，解決大中型耗能企業(yè)節(jié)能改造資金短缺的問題。

二、合同能源管理的商業(yè)模式

商業(yè)模式概念最早出現(xiàn)在信息管理領(lǐng)域。20世紀(jì)90年代互聯(lián)網(wǎng)興起以后，商業(yè)模式成為企業(yè)界的時(shí)髦術(shù)語，并引起了理論界的關(guān)注，其內(nèi)涵也擴(kuò)大到企業(yè)管理領(lǐng)域的廣闊空間。合同能源管理也存在著商業(yè)模式問題，主要有如下四種方式。

(一)節(jié)能量保證型

節(jié)能服務(wù)公司在節(jié)能服務(wù)合同中承諾最低節(jié)能指標(biāo)(如節(jié)能量、節(jié)能率)，合同期內(nèi)一般由客戶歸還節(jié)能改造所需的貸款。如果合同期內(nèi)節(jié)能收益沒有達(dá)到承諾的最低指標(biāo)，節(jié)能服務(wù)公司需要補(bǔ)差給客戶；如果節(jié)能效果達(dá)到承諾最低指標(biāo)，節(jié)能服務(wù)公司可以獲得合同規(guī)定的服務(wù)費(fèi)用；如果節(jié)能收益超出合同規(guī)定，雙方可按合同事先商定的比例分享受超額收益。

(二)節(jié)能效益分享型

節(jié)能工程的改造投資可由節(jié)能服務(wù)公司單獨(dú)承擔(dān)，也可以根據(jù)合同約定與客戶共同分擔(dān)，節(jié)能服務(wù)公司與客戶按比例分享節(jié)能項(xiàng)目運(yùn)行后的收益。一般來說，節(jié)能服務(wù)公司前幾年的分成比例會(huì)比較高，以使其能盡快回收投資，獲得合理利潤。

(三)節(jié)能費(fèi)用托管型

客戶委托節(jié)能公司進(jìn)行節(jié)能改造和運(yùn)行管理，并按照合同約定支付托管費(fèi)用。節(jié)能服務(wù)公司通過提高能源效率降低能源費(fèi)用，并在合同期內(nèi)根據(jù)約定擁有全部或者部分節(jié)省的能源費(fèi)用。

(四)設(shè)備融資租賃型

節(jié)能服務(wù)公司為用戶購置和安裝節(jié)能設(shè)備，在設(shè)備租賃期內(nèi)用戶向節(jié)能服務(wù)公司分期支付租賃費(fèi)用后，期滿后設(shè)備歸用戶所有。

目前，節(jié)能效益分享型項(xiàng)目主要在建筑領(lǐng)域，節(jié)能量保證型項(xiàng)目與節(jié)能設(shè)備融資租賃型項(xiàng)目主要集中在工業(yè)領(lǐng)域，能源費(fèi)用托管型項(xiàng)目主要在具有一定規(guī)模的醫(yī)院、賓館、飯店和商場等商業(yè)領(lǐng)域。筆者運(yùn)用JamesRichardson(2005)的框架分析合同能源管理的商業(yè)模式(見表－1)。目前，節(jié)能服務(wù)產(chǎn)業(yè)需要結(jié)合具體需求企業(yè)所在產(chǎn)業(yè)的特性和企業(yè)特質(zhì)設(shè)計(jì)具有復(fù)合型商業(yè)模式，比如節(jié)能效益分享型與節(jié)能量保證型相結(jié)合，節(jié)能效益分享型與能源費(fèi)用托管型相結(jié)合，租賃業(yè)務(wù)與合同能源管理相結(jié)合的復(fù)合型商業(yè)模式。

三、合同能源管理的運(yùn)作機(jī)制

(一)節(jié)能服務(wù)企業(yè)融資能力與節(jié)能前期投資需求之間存在矛盾

合同能源管理一般需要節(jié)能服務(wù)公司先期提供啟動(dòng)資金、設(shè)備和安裝調(diào)試以及維修保養(yǎng)等一攬子服務(wù)，后期逐漸回收收益。合同能源管理的資金來源包括自有資本、銀行商業(yè)貸款、政府貼息的節(jié)能專項(xiàng)貸款、設(shè)備供應(yīng)商允許的分期支付、電力公司的能源需求方管理(DSM)基金、專業(yè)債券和國際資本融資等。美國的節(jié)能服務(wù)公司主要是靠政府基金，而韓國是由政府委托商業(yè)銀行進(jìn)行貸款，日本則主要采用通過大財(cái)團(tuán)加上市融資

的模式。國內(nèi)EMC的資金渠道相對(duì)匱乏，大部分企業(yè)都依賴銀行貸款。但是，節(jié)能服務(wù)企業(yè)注冊(cè)資本少、資質(zhì)低，能效工程又常常是非資產(chǎn)性投資，節(jié)能設(shè)備的抵押價(jià)值不高，無形資產(chǎn)(如專利技術(shù))質(zhì)押貸款申請(qǐng)程序和監(jiān)管復(fù)雜，合同能源管理業(yè)務(wù)回報(bào)率也存在延遲性和不確定性，這些因素都使節(jié)能服務(wù)企業(yè)很難通過銀行的貸款審查，獲得貸款支持難度很大。

(二)節(jié)能服務(wù)公司自身實(shí)力與政府補(bǔ)貼要求之間存在差距

2010年6月財(cái)政部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于印發(fā)合同能源管理財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)資金管理暫行辦法的通知》，中央財(cái)政決定2010年安排20億元，用于支持節(jié)能服務(wù)公司采取合同能源管理方式在工業(yè)、建筑和交通等領(lǐng)域以及公共機(jī)構(gòu)實(shí)行節(jié)能改造。年節(jié)能量在500噸標(biāo)準(zhǔn)煤以上(含)、1萬噸標(biāo)準(zhǔn)煤以下的工業(yè)節(jié)能改造項(xiàng)目給予獎(jiǎng)勵(lì)，其他節(jié)能改造項(xiàng)目的節(jié)能量下限放寬到100噸標(biāo)準(zhǔn)煤以上(含)。獎(jiǎng)勵(lì)資金由中央財(cái)政和省級(jí)財(cái)政共同負(fù)擔(dān)。中央財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)為240元／噸標(biāo)準(zhǔn)煤，省級(jí)財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)不低于60元／噸標(biāo)準(zhǔn)煤。此次補(bǔ)貼具有力度大、范圍廣等特點(diǎn)，補(bǔ)貼力度粗略的計(jì)算相當(dāng)于標(biāo)準(zhǔn)煤煤價(jià)(960元)的30％，補(bǔ)貼范圍也非常廣。但是，申請(qǐng)獎(jiǎng)勵(lì)的前提是節(jié)能服務(wù)公司必須具有500萬以上的注冊(cè)資本，節(jié)能服務(wù)公司投資70％以上，并在合同中約定節(jié)能效益分享方式。目前，多數(shù)節(jié)能服務(wù)公司自身實(shí)力不足，80％的節(jié)能服務(wù)公司注冊(cè)資本不超過500萬，多數(shù)企業(yè)還不具備先期投入70％的實(shí)力。

(三)合同能源管理的投資回報(bào)與合同雙方之間履約信用之間存在缺陷

國外的能源合同管理期限一般都是10-15年，合同雙方會(huì)在法律的框架下以及諸多能源政策、稅收政策和環(huán)保政策規(guī)定下規(guī)范運(yùn)作。由于能耗單位經(jīng)營狀況存在不確定，合同雙方亦存在是否違約的博弈，節(jié)能服務(wù)公司面臨節(jié)能整改費(fèi)用可能難以回收的風(fēng)險(xiǎn)。合同履約風(fēng)險(xiǎn)的存在，使得合同能源管理的合同管理期限呈現(xiàn)短期化的趨勢。雖然世行項(xiàng)目中試點(diǎn)的3家節(jié)能服務(wù)公司的投資回報(bào)率可以處于30％左右的水平，但是國內(nèi)合同能源管理的投資回報(bào)率仍然存在不確定性因素。以建筑行業(yè)的節(jié)能空調(diào)制造企業(yè)的10年期合同能源管理項(xiàng)目為例，設(shè)備利潤所占比重為30％，財(cái)政補(bǔ)貼所占比重為20％。不計(jì)入設(shè)備后期的調(diào)試管理費(fèi)和維修保養(yǎng)費(fèi)，設(shè)備投入的利潤率約為5％。合同能源管理項(xiàng)目還要對(duì)空調(diào)系統(tǒng)各部分運(yùn)行能耗指標(biāo)進(jìn)行精確計(jì)量，需要增加控制系統(tǒng)和計(jì)費(fèi)系統(tǒng)，約增加設(shè)備投入成本20％～30％?？照{(diào)設(shè)備制造商在權(quán)衡成本收益之后，會(huì)發(fā)現(xiàn)合同能源管理的商業(yè)模式“投人大、回報(bào)低”，不如直接銷售設(shè)備產(chǎn)品收益高。

(四)客戶單位的管理體制與節(jié)能收益的分配機(jī)制之間存在錯(cuò)位

不少能耗單位在節(jié)能理念方面仍然存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)，一些大型能源類壟斷企業(yè)，盡管節(jié)能潛力很大，但是對(duì)能源費(fèi)用支出表現(xiàn)為“無所謂、不差錢”的態(tài)度，而且不愿意與能源服務(wù)企業(yè)分享節(jié)省下來的水電費(fèi)用。資金實(shí)力雄厚的大型能耗企業(yè)在比較“合同能源管理”與“技術(shù)改造”的方案之后，常常更愿意企業(yè)自己實(shí)際操作技術(shù)改造的投入，獨(dú)自享受節(jié)能的全部收益。國有企業(yè)的任期制和預(yù)算管理制度都可能會(huì)影響合同能源管理的推進(jìn)。在國有大型企業(yè)中，節(jié)能改造的初期投資大，成本回收時(shí)間較長，具有“前人栽樹，后人乘涼”的性質(zhì)，有些企業(yè)負(fù)責(zé)人不愿意在有限任期內(nèi)在節(jié)能改造方面進(jìn)行投入。

再比如，美國聯(lián)邦政府是全美最大的能源用戶，聯(lián)邦政府機(jī)構(gòu)約占能源服務(wù)產(chǎn)業(yè)收入的22％，但合同能源管理對(duì)于中國政府的具體機(jī)構(gòu)來說還存在節(jié)能收益的分配問題?，F(xiàn)有體制下，政府采購合同能源管理的服務(wù)后，節(jié)能收益都?xì)w國庫所有，這是制約政府機(jī)構(gòu)采用合同能源管理的一大因素。河北省已經(jīng)開始了有益的探索，該省規(guī)定凡是采用合同能源管理進(jìn)行節(jié)能的，節(jié)約資金的10％可以用作行政經(jīng)費(fèi)。

四、合同能源管理亟需基于價(jià)值網(wǎng)絡(luò)的商業(yè)模式創(chuàng)新

商業(yè)模式的創(chuàng)新除了價(jià)值鏈的分工以外，還包括重組價(jià)值鏈和構(gòu)造獨(dú)特的價(jià)值活動(dòng)體系的內(nèi)容。構(gòu)造獨(dú)特價(jià)值活動(dòng)體系的目的是使得合作聯(lián)盟尋找到競爭優(yōu)勢，獲得持續(xù)的價(jià)值。

(一)客戶真正獲得節(jié)能價(jià)值是合同能源管理商業(yè)模式設(shè)計(jì)的關(guān)鍵

客戶是否有節(jié)能的需求和動(dòng)力是合同能源管理的關(guān)鍵。一家單位如果實(shí)行電費(fèi)總額固定，節(jié)約的電費(fèi)歸自己支配的制度，這樣的企業(yè)就有積極性參與到合同能源管理之中；如果一個(gè)單位采用電費(fèi)實(shí)報(bào)實(shí)銷，而投資節(jié)能改造則需要審批的制度，電費(fèi)的節(jié)約和浪費(fèi)與單位自身沒有利益關(guān)系，而設(shè)備投資反而需要層層審批，這樣的單位從事節(jié)能工作的積極性就會(huì)打折扣。

再比如，電梯節(jié)能改造技術(shù)已經(jīng)日臻完善，對(duì)電梯加裝能量回饋裝置可以達(dá)到節(jié)能40％的效果。電梯都有下降的勢能，尤其是從高層向低層的運(yùn)行過程中需要靠剎車來消除勢能，但是剎車會(huì)浪費(fèi)勢能，而能量回饋技術(shù)可以讓勢能變成電能，實(shí)現(xiàn)并網(wǎng)節(jié)能。居民小區(qū)內(nèi)的電梯節(jié)能改造具有廣闊的市場空間，但目前面臨現(xiàn)實(shí)的成本收益的分配問題。電梯作為公共電力設(shè)施，屬于設(shè)備運(yùn)行費(fèi)，電梯電費(fèi)是從物業(yè)管理費(fèi)中扣除。對(duì)于物業(yè)公司而言，節(jié)能電梯屬于改造項(xiàng)目而不是維修項(xiàng)目，無法使用房屋維修基金來進(jìn)行節(jié)能改造。此外，安裝節(jié)能設(shè)備受益者是小區(qū)物業(yè)公司。而購買節(jié)能設(shè)備的投資人卻常常是社區(qū)業(yè)主，業(yè)主很難有積極性對(duì)電梯進(jìn)行節(jié)能改造。如果物業(yè)公司直接投資改造節(jié)能電梯，一次性投資比較大，投資回收期和受益期比較長，物業(yè)公司本身的合同期也常常只有兩年，物業(yè)公司會(huì)面臨節(jié)能改造成功剛開始回收投資，物業(yè)管理合同就到期的問題，這會(huì)影響物業(yè)公司進(jìn)行節(jié)能投資的積極性。

(二)從全產(chǎn)業(yè)鏈可持續(xù)發(fā)展的視角設(shè)計(jì)商業(yè)模式是破解難題的可選思路

篇10

關(guān)鍵詞：智能建筑;機(jī)電設(shè)備;物業(yè)管理

1引言

建筑智能化的概念正向著“智慧城市”的方向發(fā)展，通過信息系統(tǒng)輔助實(shí)現(xiàn)智能機(jī)電設(shè)備從單體建筑管理轉(zhuǎn)向更大范圍的集中管理具有重要意義。近20年來中國城市化建設(shè)水平以前所未有的速度發(fā)展，在城市化的過程中伴隨而來的是兩種截然不同的現(xiàn)象。一是特大型城市，尤其是北上廣深等超級(jí)城市對(duì)于人口的虹吸效應(yīng)不斷擴(kuò)大，城市設(shè)施服務(wù)能力面對(duì)急劇增長的人口壓力時(shí)需要較高的保障水平且智能化程度不斷提高，伴隨著人工成本的上升對(duì)高效的設(shè)施管理服務(wù)的需求潛力巨大。二是由于過熱的投資建設(shè)，中小型城市設(shè)施建設(shè)速度高于實(shí)際需求，使得設(shè)施維保成本的投資收益比降低。這兩種情況存在一個(gè)相同的解決方案即通過建立高效、準(zhǔn)確、規(guī)范的維保支持手段，實(shí)現(xiàn)設(shè)施的集中管控從而提升維保人員工作消費(fèi)比，降低管理成本。這里所謂集中是指將一個(gè)區(qū)域內(nèi)的建筑物機(jī)電設(shè)施通過一個(gè)管理響應(yīng)中心集中管理；高效是以少量具備較高的專業(yè)技能和職業(yè)素養(yǎng)人員為主實(shí)現(xiàn)對(duì)眾多單體建筑機(jī)電設(shè)備的日常監(jiān)控與管理；準(zhǔn)確是指能夠在詳實(shí)的參考資料支持下準(zhǔn)確而正確處置機(jī)電設(shè)備發(fā)生的故障或其他維保問題；規(guī)范是指通過統(tǒng)一的管理方案提供可復(fù)制的服務(wù)品質(zhì)。遠(yuǎn)程智能機(jī)電物業(yè)管理系統(tǒng)通過結(jié)合智能建筑中智能化、網(wǎng)絡(luò)化、數(shù)字化技術(shù)以實(shí)現(xiàn)數(shù)字化管理。

2智能機(jī)電設(shè)備管理服務(wù)的模式創(chuàng)新

為了實(shí)現(xiàn)這樣的解決方案，設(shè)施自身的智能化和管理的信息化是必要的先決條件，唯有智能化的機(jī)電設(shè)備才具備實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程監(jiān)控和管理的可能性，而智能機(jī)電設(shè)備的數(shù)據(jù)經(jīng)網(wǎng)絡(luò)及時(shí)傳遞后需要通過信息系統(tǒng)才能實(shí)現(xiàn)設(shè)備狀態(tài)數(shù)據(jù)、資料、管理等方面的真正結(jié)合并提供服務(wù)產(chǎn)品。隨著互聯(lián)網(wǎng)、智能化、大數(shù)據(jù)等產(chǎn)業(yè)和理念在近年的爆炸性成長，可建立此類解決方案看似水到渠成，從整體來看，大型機(jī)電安裝企業(yè)和具備意識(shí)的機(jī)電物業(yè)管理公司相結(jié)合最有可能優(yōu)先取得突破。從設(shè)備安裝調(diào)試開始，基于前期掌握的詳細(xì)技術(shù)資料以及實(shí)際調(diào)試情況，提供配套智能機(jī)電設(shè)備維保管理服務(wù)乃至后續(xù)的改型優(yōu)化方案建議，將合作鏈條延伸到建筑設(shè)施全生命周期的機(jī)電設(shè)備管理服務(wù)模式可能出現(xiàn)。

3當(dāng)前所面臨的環(huán)境條件智能機(jī)電物業(yè)管理本質(zhì)上是對(duì)樓

宇智能化的一種拓展，將一個(gè)建筑單體的機(jī)電設(shè)備智能化管理擴(kuò)展到更高的地域級(jí)別，實(shí)現(xiàn)更廣泛的數(shù)據(jù)共享和更高效的資源利用，遠(yuǎn)程智能機(jī)電物業(yè)管理系統(tǒng)在概念上來并不難理解且無需過多的高新技術(shù)支撐。在全球范圍來看，發(fā)達(dá)國家不乏這方面的類似舉措，但因國情不同而各有側(cè)重。歐美的主流設(shè)備廠商在設(shè)施管理方面的營業(yè)額常兩倍于其在系統(tǒng)集成工程方面的營業(yè)額，即后續(xù)配套服務(wù)的商業(yè)潛力遠(yuǎn)高于設(shè)備銷售和集成。由于美國建筑工程承包模式特點(diǎn)，同一建筑工程中多采用單一品牌智能設(shè)備，這使得其雖在樓宇智能化管理控制方面成熟度較高但對(duì)更大范圍建筑群的整體機(jī)電設(shè)備集中管理案例不多。而在日本，阿自倍爾僅通過一個(gè)BOSS中心（創(chuàng)建于1984年）以及少量的服務(wù)站即可為關(guān)東地區(qū)2000多棟建筑共計(jì)1.6萬余管控節(jié)點(diǎn)提供綜合管理支持服務(wù)，其中半數(shù)以上完全通過依靠管理實(shí)現(xiàn)故障處置，僅4%的建筑單體采用24h人員常駐。其依托相關(guān)市場高達(dá)80%以上的占有率建立了與自有產(chǎn)品高度配套的商業(yè)模式。我國城市化的快速發(fā)展過程中主流智能設(shè)備廠商悉數(shù)在內(nèi)，一個(gè)建筑單體內(nèi)多個(gè)不同品牌的智能設(shè)備共存的情況比比皆是。這使得即便是單體建筑的管理控制往往也需要使用多個(gè)不同的子系統(tǒng)平臺(tái)，遠(yuǎn)程機(jī)電物業(yè)管理系統(tǒng)在兼容性和可管理性方面面臨著關(guān)鍵性制約，但從發(fā)展的角度來看，廠商接口壁壘、管理水平、經(jīng)濟(jì)性（人員成本低、網(wǎng)絡(luò)成本高）、社會(huì)整體需求不足等問題都在逐步松動(dòng)和瓦解，相關(guān)實(shí)現(xiàn)方案和商業(yè)模式仍然值得研究和探索。

4智能機(jī)電物業(yè)管理系統(tǒng)的建立可行性

4.1硬件和網(wǎng)絡(luò)方面

目前主流智能設(shè)備廠商并未開放所有的協(xié)議，與設(shè)施管理相關(guān)的協(xié)議也是被封閉的，但是基于485等通訊協(xié)議有基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)不同廠商設(shè)備之間的數(shù)據(jù)交互，若相關(guān)市場需求被激活，通過相應(yīng)合作溝通進(jìn)行RTU開發(fā)，具備實(shí)現(xiàn)設(shè)備狀態(tài)數(shù)據(jù)的獲取甚至控制數(shù)據(jù)寫入的技術(shù)可行性。網(wǎng)絡(luò)條件方面按當(dāng)前的互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展水平完全可以通過多種不同的接入方式滿足各種類型的連接需要。

4.2管理軟件方面

我國軟件行業(yè)發(fā)達(dá)，有廣泛的自主開發(fā)和合作方式供選擇，從技術(shù)角度完全具備實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)的可行性。真正問題是如何對(duì)于需要掌握和處理的數(shù)據(jù)進(jìn)行正確規(guī)劃以及在建立高效的配套管理流程，而這正是機(jī)電安裝施工企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)各自的長處所在。

4.3客戶需求方面

對(duì)于業(yè)主而言，遠(yuǎn)程機(jī)電物業(yè)管理系統(tǒng)在降低設(shè)備維護(hù)管理成本和提升管理效率的同時(shí)，也具備通過多方數(shù)據(jù)積累和管理經(jīng)驗(yàn)提供諸如設(shè)施運(yùn)行歷史情況、運(yùn)作方案優(yōu)化、設(shè)備改進(jìn)更換等方面增值服務(wù)的可能性，有助于提升其管理形象和客戶實(shí)際體驗(yàn)。

4.4社會(huì)效益方面

從社會(huì)效益角度來看，建立遠(yuǎn)程機(jī)電物業(yè)管理系統(tǒng)可緩解高負(fù)擔(dān)智能設(shè)備的維護(hù)管理工作壓力和降低負(fù)擔(dān)智能設(shè)備管理成本，順應(yīng)我國城市化發(fā)展現(xiàn)狀并符合智慧城市建設(shè)的政策思路。

5系統(tǒng)的組成部分

5.1數(shù)據(jù)采集和管理標(biāo)準(zhǔn)

在建立遠(yuǎn)程機(jī)電物業(yè)管理系統(tǒng)的過程中，首先應(yīng)基于設(shè)備調(diào)試和管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)智能機(jī)電設(shè)備在維保管理過程中常見的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理和規(guī)劃，形成數(shù)據(jù)采集和處理方面的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

5.2健全管理制度

整理智能機(jī)電設(shè)備維保相關(guān)的管理工作并將其步驟流程化，確定配套的管理表式和相應(yīng)的操作權(quán)限。

5.3核心設(shè)備的研發(fā)

研發(fā)可按標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議連接不同子系統(tǒng)并獲取數(shù)據(jù)的RTU，通過RTU實(shí)現(xiàn)智能設(shè)備與管理系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)交互。

5.4信息管理系統(tǒng)

（1）用于承擔(dān)數(shù)據(jù)匯總、處理、工單觸發(fā)等功能的響應(yīng)中心管理系統(tǒng)；（2）用于與RTU連接監(jiān)控單體建筑不同智能設(shè)備狀態(tài)并可通過網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)與響應(yīng)中心管理系統(tǒng)之間數(shù)據(jù)交互的客戶端系統(tǒng)；（3）用于維保單位業(yè)務(wù)管理部門和業(yè)主等客戶進(jìn)行整體管理情況獲取和展現(xiàn)的服務(wù)拓展系統(tǒng)（包括移動(dòng)應(yīng)用）。

5.5響應(yīng)中心

為真正實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程機(jī)電物業(yè)管理模式的潛在價(jià)值，需根據(jù)實(shí)際客戶規(guī)模情況建立相應(yīng)的響應(yīng)中心，將骨干技術(shù)和管理人員集中配置于其中，配合分站、服務(wù)點(diǎn)、單體建筑保留的維保人員等，分級(jí)滿足不同的客戶需求。

6結(jié)語

遠(yuǎn)程智能機(jī)電物業(yè)管理系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)從單體建筑管理轉(zhuǎn)向更大范圍的集中管理，具有重要的意義；本文分析了智能物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)建立的環(huán)境和可行性，對(duì)智能物業(yè)管理系統(tǒng)的組成進(jìn)行探討，可以為后續(xù)該系統(tǒng)的建立提供借鑒。

作者:呼曉波 單位:上海市安裝工程集團(tuán)有限公司

參考文獻(xiàn)：