導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：管理模式科學(xué)的管控體系管控體系的特點(diǎn)

中圖分類號(hào)：C29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

為克服母子公司管控的管理失控、管理過(guò)度及管理放任自流種種弊端，建立一種既能適應(yīng)體制要求，又能充分發(fā)揮母子公司管理體制活力的管控方式，筆者通過(guò)深入研究公司管理實(shí)際，參照房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)萬(wàn)科、中海等全國(guó)性開發(fā)公司管控模式，從規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)角度，建立子公司管理制度體系。

一、子公司管理模式簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)子公司管控體系的建立遵循合法合規(guī)、整體價(jià)值最大化，集分有度，激勵(lì)和約束相結(jié)合、風(fēng)險(xiǎn)控制和子公司為法人實(shí)體、利潤(rùn)中心等原則。管控體系內(nèi)容主要包括管控體系模型、管控措施、管控制度等三部分。

1．清晰定位，設(shè)計(jì)管控體系模型

圍繞建立子公司管理體系的原則，結(jié)合公司實(shí)際，將母公司定位于保障母公司作為投資者的“投資收益權(quán)、重大事項(xiàng)決策權(quán)、人事管理權(quán)”三項(xiàng)權(quán)利，強(qiáng)化對(duì)子公司的“戰(zhàn)略管理、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理、資產(chǎn)管理”四項(xiàng)管理，母公司對(duì)子公司實(shí)施“經(jīng)濟(jì)運(yùn)行監(jiān)控、經(jīng)營(yíng)績(jī)效監(jiān)控、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控、審計(jì)監(jiān)控、效能監(jiān)察”五項(xiàng)監(jiān)控，為子公司提供“經(jīng)營(yíng)服務(wù)、資源服務(wù)、技術(shù)服務(wù)、信息服務(wù)、體系服務(wù)”五項(xiàng)服務(wù)。

子公司作為法人實(shí)體、利潤(rùn)中心，定位于自主經(jīng)營(yíng)、自我發(fā)展、自我約束等。其中自主經(jīng)營(yíng)主要包括總額控制的人事薪酬管理、統(tǒng)一制度下的財(cái)務(wù)管理、營(yíng)銷（招商、營(yíng)運(yùn)）管理、工程管理及供方管理；自我發(fā)展主要包括獨(dú)立核算、把控項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏、區(qū)域市場(chǎng)新增投資建議等，自我約束包括經(jīng)濟(jì)責(zé)任考核、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行監(jiān)控、質(zhì)量安全管理與控制、目標(biāo)成本控制及全面預(yù)算管理。

2．劃分權(quán)責(zé)，明確按業(yè)務(wù)性質(zhì)分別實(shí)施管控

管控措施一方面給各種性質(zhì)的子公司經(jīng)理層充分放權(quán)，另一方面通過(guò)母子公司的權(quán)責(zé)劃分明確母公司管控范圍。

基礎(chǔ)管理：母公司制定子公司薪酬框架方案，對(duì)子公司實(shí)行工資總額控制，負(fù)責(zé)子公司中長(zhǎng)期員工招聘、任用及解聘事宜。子公司按照母公司下發(fā)的薪酬框架方案實(shí)施工資分配并報(bào)母公司備案，負(fù)責(zé)短期員工招聘、任用、解聘事宜，和日常行政事務(wù)及績(jī)效考核工作。

工程建設(shè)：母公司負(fù)責(zé)金額在200萬(wàn)以上工程招投標(biāo)及50萬(wàn)以上材料或設(shè)備招投標(biāo)工作，子公司負(fù)責(zé)金額在200萬(wàn)以下工程招投標(biāo)及50萬(wàn)以下材料或設(shè)備招投標(biāo)工作。母公司負(fù)責(zé)子公司建設(shè)資金調(diào)撥、財(cái)務(wù)審計(jì)和結(jié)算審計(jì)工作，子公司負(fù)責(zé)工程施工過(guò)程管理、分部分項(xiàng)驗(yàn)收及綜合驗(yàn)收備案工作。

營(yíng)銷：母公司負(fù)責(zé)待售項(xiàng)目商品房定價(jià)工作，子公司負(fù)責(zé)商品房現(xiàn)場(chǎng)銷售工作，并制定商品房銷售模式、營(yíng)銷方案報(bào)母公司備案。

物業(yè)服務(wù)：子公司全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)工作，項(xiàng)目開發(fā)后期可根據(jù)交付情況酌情組建物業(yè)公司。

3．制定制度，落實(shí)管控措施

管控制度主要落實(shí)相關(guān)管控原則，形成程序化、規(guī)范化的管控機(jī)制。一方面子公司在母公司管控體系的基礎(chǔ)上，逐步建立和完善系統(tǒng)的內(nèi)部管理制度，工作規(guī)范和業(yè)務(wù)流程，報(bào)母公司備案。另一方面母公司各職能部門應(yīng)依據(jù)子公司管理制度修訂相關(guān)管理制度，以施行對(duì)子公司的管理。

二、建立科學(xué)的管控體系，促進(jìn)持續(xù)健康發(fā)展

(一)保障母公司的三項(xiàng)權(quán)利

根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度相關(guān)規(guī)定，為確保的根本利益，防止子公司在與母公司目標(biāo)不一致的情況下出現(xiàn)的母公司利益行為，母子公司管控體系中強(qiáng)化作為出資人依法享有的投資收益權(quán)、重大事項(xiàng)決策權(quán)和人事管理權(quán)。

1.投資收益權(quán)

投資收益權(quán)是母公司依法享有子公司盈余的權(quán)利，獲取投資利潤(rùn)，是股東投資的主要目的。在投資收益權(quán)方面，確立母公司享有子公司利潤(rùn)分配權(quán)等。

2.重大事項(xiàng)決策權(quán)

在母子公司管理體制下，要發(fā)揮母子公司的協(xié)同效應(yīng)，子公司的發(fā)展必須統(tǒng)一在總體戰(zhàn)略下，整合企業(yè)資源，達(dá)到資源的優(yōu)化配置，同時(shí)降低子公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在重大決策權(quán)方面，明確母公司對(duì)子公司重大事項(xiàng)擁有決策權(quán)，子公司負(fù)責(zé)重大事項(xiàng)（信息）的上報(bào)。

3.人事管理權(quán)

對(duì)人的管理是母公司最實(shí)質(zhì)的管理子公司的權(quán)利。母公司并不直接參與子公司的具體經(jīng)營(yíng)管理，而是通過(guò)委派經(jīng)理層（高管），進(jìn)而獲得對(duì)子公司業(yè)務(wù)的控制權(quán)。

(二)強(qiáng)化四項(xiàng)管理

在管控體系中，戰(zhàn)略管理居首要地位，是母子公司管控的最高層次，人力資源管理、財(cái)務(wù)管理、資產(chǎn)管理是母子公司管控的重要支柱，緊密結(jié)合戰(zhàn)略管理以實(shí)現(xiàn)公司的整體戰(zhàn)略目標(biāo)。戰(zhàn)略管理、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理、資產(chǎn)管理構(gòu)成了母子公司管控的四大核心管理。

(三)實(shí)施五項(xiàng)監(jiān)控

為促進(jìn)子公司健康發(fā)展，對(duì)各類子公司運(yùn)營(yíng)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行五個(gè)方面的重點(diǎn)監(jiān)控，主要包括：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行監(jiān)控、經(jīng)營(yíng)績(jī)效監(jiān)控、審計(jì)監(jiān)控、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控、效能監(jiān)察管理等。

(四)提供五項(xiàng)服務(wù)

管控體系中強(qiáng)調(diào)在母公司打造一支業(yè)務(wù)精湛、協(xié)調(diào)組織能力強(qiáng)的參謀隊(duì)伍和業(yè)務(wù)指導(dǎo)隊(duì)伍，為子公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理提供指導(dǎo)和服務(wù)，重點(diǎn)在經(jīng)營(yíng)服務(wù)、資源服務(wù)、技術(shù)服務(wù)、信息服務(wù)和體系服務(wù)。

三、管控體系的特點(diǎn)

1.量體裁衣、度身定做

在探索子公司管理模式過(guò)程中，先后對(duì)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)龍頭企業(yè)“中?！薄ⅰ氨＠钡裙具M(jìn)行了管理調(diào)研，充分借鑒此類全國(guó)性大型開發(fā)公司的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合公司自身國(guó)有企業(yè)的特點(diǎn)，自行建立一套具有特色的管控體系。

2.體現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)制度核心理念

現(xiàn)代企業(yè)制度的核心是產(chǎn)權(quán)制度，管控體系明確了作為出資人享有終極所有權(quán)，其核心是“三項(xiàng)權(quán)利”，即投資收益權(quán)、重大事項(xiàng)決策權(quán)、人事管理權(quán)，各子公司為法人實(shí)體，享有法人財(cái)產(chǎn)的占有、使用權(quán)。

3.體現(xiàn)子公司自我經(jīng)營(yíng)、自我發(fā)展、自我約束的原則

管控體系中對(duì)戰(zhàn)略管理、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理、資產(chǎn)管理等四項(xiàng)管理的決策權(quán)集中于母公司，以利于的整體協(xié)同作戰(zhàn)，對(duì)子公司具體的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)由子公司自主管理，母公司提供服務(wù)，以促進(jìn)子公司自主經(jīng)營(yíng)、自我發(fā)展、自我約束能力的形成。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理體系；資金鏈

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）08-0117-02

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

經(jīng)過(guò)多年的高速發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為一個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱，不僅帶動(dòng)了大量的鋼筋、水泥、建材等基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)的發(fā)展，更是增加了就業(yè)，給國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)相當(dāng)大的貢獻(xiàn)。但是經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，受金融危機(jī)、通貨膨脹等諸多因素的影響，房地產(chǎn)的價(jià)格有些偏離了實(shí)際。許多一線城市的房?jī)r(jià)嚴(yán)重超出了人們的收入水平，房地產(chǎn)越來(lái)越成為一個(gè)國(guó)民津津樂(lè)道的話題，也越來(lái)越關(guān)系到國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)與民生。于是國(guó)家開始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行一系列的調(diào)控，經(jīng)歷了越調(diào)控越上漲的局面之后，終于出臺(tái)了史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。限購(gòu)、限價(jià)、房產(chǎn)稅、提高貸款利率等一系列組合拳的出臺(tái)，讓發(fā)熱的房地產(chǎn)行業(yè)開始緩慢降溫。目前房地產(chǎn)企業(yè)大都面臨著與消費(fèi)者相持，捂盤惜售，貸款即將到期，資金鏈即將斷裂的局面。在當(dāng)前的局面下，降價(jià)銷售已經(jīng)是大勢(shì)所趨。但是由于現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)與百姓期望的價(jià)格相差太大，所以房產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，并且隨著骨牌效應(yīng)的發(fā)生，甚至?xí)?dǎo)致房?jī)r(jià)的突然猛降，給房產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不可估量的損失。那么，房產(chǎn)企業(yè)在這樣一個(gè)大趨勢(shì)之中如何能保持正常的運(yùn)作呢，加強(qiáng)企業(yè)的資金管理就是其中一個(gè)措施。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

1.計(jì)劃性不強(qiáng)。當(dāng)前正是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期。許多其他行業(yè)的企業(yè)嗅到房地產(chǎn)企業(yè)的巨大商機(jī)之后紛紛開設(shè)分支機(jī)構(gòu)開始從事房地產(chǎn)行業(yè)。從2008年金融危機(jī)以來(lái)，國(guó)家采取了一系列穩(wěn)定扶持經(jīng)濟(jì)的措施，包括“四萬(wàn)億資金的投入”、“降息”等措施，使市場(chǎng)上的資金重新充裕起來(lái)，這讓中國(guó)很快擺脫了金融危機(jī)的漩渦，也讓房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了一次“井噴式”行情。許多開發(fā)商由“活不下去”轉(zhuǎn)身變成賺得“盆滿缽滿”，資金狀況大為改觀。一時(shí)間開發(fā)商們壯志凌云，紛紛拿地?fù)尩?，涌現(xiàn)出好多“地王”，根本沒(méi)有進(jìn)行詳細(xì)經(jīng)濟(jì)測(cè)算和資金管理規(guī)劃，完全被投資沖動(dòng)所左右，只是鋪攤子上馬項(xiàng)目，無(wú)資金計(jì)劃可言?；螂m有資金計(jì)劃，但只是個(gè)擺設(shè)，沒(méi)人關(guān)心當(dāng)初怎么計(jì)劃的，只是做到哪算哪。由于資金管理無(wú)計(jì)劃或有資金計(jì)劃不起作用，在國(guó)家連續(xù)調(diào)控政策下，本已緊張的資金狀況就更加緊張，資金鏈斷裂的可能性也就日益增加。

2.公司管理層重視程度不夠。許多房地產(chǎn)企業(yè)都是母公司的一個(gè)分支，高層管理人員都是由母公司派遣過(guò)來(lái)的人員。這些高管對(duì)原行業(yè)的市場(chǎng)情況把握的比較準(zhǔn)確，但是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的情況就不是那么的熟悉。許多房產(chǎn)企業(yè)的高管仍然沿用老舊的管理方式來(lái)管理房產(chǎn)公司，雖然在高利潤(rùn)的房地產(chǎn)行業(yè)也能賺取利潤(rùn)，但是落后的管理模式使得企業(yè)浪費(fèi)了大量的既得利益。比如,管理層不重視資金計(jì)劃管理，各部門條塊分割嚴(yán)重、互不通氣、各自為政，更談不上建立以資金計(jì)劃為核心的動(dòng)態(tài)資金管理體系,因資金管理不當(dāng)浪費(fèi)許多機(jī)會(huì)，同時(shí)又增加了許多不該發(fā)生的費(fèi)用。

3.財(cái)會(huì)人員素質(zhì)不高。許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)會(huì)人員素質(zhì)有限，他們的專業(yè)水平制約了房地產(chǎn)內(nèi)部控制體系的完善。同時(shí)由于市場(chǎng)上的房地產(chǎn)企業(yè)魚龍混雜，一些不具備從業(yè)資格或者自身素質(zhì)不達(dá)標(biāo)的人員也進(jìn)入房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)會(huì)部門，只能進(jìn)行簡(jiǎn)單的財(cái)會(huì)計(jì)算與統(tǒng)計(jì)，對(duì)更深層次的動(dòng)態(tài)資金管理體系的組建與完善不能起到應(yīng)有的作用,甚至不能很好地完成本身的工作任務(wù)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展與準(zhǔn)入制度的越來(lái)越嚴(yán)格，這些財(cái)會(huì)人員給房地產(chǎn)企業(yè)本身的發(fā)展就帶來(lái)了一定的阻礙，更不用談對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的資金管理體系做出貢獻(xiàn)。

4．資金管理體系不夠科學(xué)。房產(chǎn)項(xiàng)目需要一個(gè)龐大的運(yùn)作團(tuán)體。在房產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作和建設(shè)過(guò)程中，涉及到土地、融資、貸款、策劃、開發(fā)、銷售、售后等一系列龐雜的工作。并且由于房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，從選址、拆遷、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、銷售，這一系列過(guò)程短則數(shù)十個(gè)月，長(zhǎng)則數(shù)年，需要同多個(gè)政府部門與供應(yīng)商相協(xié)調(diào)，并且資金投入量巨大，動(dòng)輒需要上千萬(wàn)、上億的資金。這不僅僅需要開發(fā)商自籌資金，更重要的是需要貸款與融資。并且開發(fā)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)種種的風(fēng)險(xiǎn)，所以極其需要建立資金管理體系，有計(jì)劃的、靈活的、動(dòng)態(tài)的進(jìn)行資金管理。但是許多企業(yè)的資金管理不夠完善，往往是領(lǐng)導(dǎo)拍腦門決策，對(duì)融資、籌資、投資方案沒(méi)有經(jīng)過(guò)科學(xué)縝密的分析，對(duì)各種可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有充分的思想準(zhǔn)備和處理預(yù)案，或者資金管理體系設(shè)計(jì)不夠科學(xué)，不能對(duì)整個(gè)開發(fā)過(guò)程的資金運(yùn)作進(jìn)行全程性有效的監(jiān)督與控制，直接導(dǎo)致了資金管理體系不能正常的發(fā)揮應(yīng)有的作用。

三、房產(chǎn)企業(yè)如何建立完善的資金管理體系

1．建立健全資金管理體系。房產(chǎn)企業(yè)要正視資金管理體系的重大作用。在當(dāng)前情況下，房產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的危機(jī)，那就是政府調(diào)控給房產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的巨大影響。如果政府繼續(xù)維持嚴(yán)厲的調(diào)控政策，堅(jiān)決要打壓房?jī)r(jià)，那么房產(chǎn)企業(yè)如果不想資金鏈斷裂，應(yīng)該做的就只有一件事：優(yōu)化企業(yè)資金管理體系，拓寬資金來(lái)源渠道，減少開支，度過(guò)嚴(yán)冬。那么這個(gè)時(shí)候我們的資金管理體系就可以發(fā)揮巨大的作用。在事前、事中、事后三個(gè)階段，不簡(jiǎn)單進(jìn)行成本效益核算，而且要建立資金管理體系，實(shí)時(shí)預(yù)測(cè)、跟蹤、資金的時(shí)點(diǎn)狀況和區(qū)間收支流動(dòng)情況，對(duì)資金在某時(shí)點(diǎn)或區(qū)間可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有充分的估計(jì)、用資金管理報(bào)表給企業(yè)精確地展示企業(yè)資金的安全狀況、充裕程度、使用效率、資金來(lái)源展望、資金使用計(jì)劃、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)等，有助于企業(yè)做出正確的選擇。當(dāng)前，所有的房產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該建立自己的資金管理體系，有資金管理體系的企業(yè)也要完善自己的資金管理體系，科學(xué)組建，合理規(guī)劃，讓資金管理體系在企業(yè)的發(fā)展中真正發(fā)揮應(yīng)有的作用。

2．管理層加強(qiáng)重視。所有的管理層應(yīng)該進(jìn)行學(xué)習(xí)與研究，重視資金管理體系在企業(yè)發(fā)展中的重要作用，并且投入足夠的人力物力建設(shè)自己部門的資金管理體系，從上層開始重視資金管理體系的建設(shè)，就會(huì)對(duì)整個(gè)企業(yè)的資金管理體系的建設(shè)做出一個(gè)良好的開端。管理層應(yīng)該尊重資金管理體系的運(yùn)行規(guī)律，切忌用拍腦袋決策破壞資金管理體系，對(duì)確有必要發(fā)生的計(jì)劃外資金安排，應(yīng)有機(jī)地融入資金管理體系，而不是讓他對(duì)資金管理體系產(chǎn)生破壞性影響；而資金管理體系在建立和運(yùn)行過(guò)程中，也要對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)有充分的估計(jì)和預(yù)案，實(shí)行彈性管理，給可能發(fā)生的計(jì)劃外資金收支留出空間，對(duì)資金管理要有前瞻性，對(duì)可能遇到的極端情況要有思想準(zhǔn)備和資金準(zhǔn)備。

3．加強(qiáng)對(duì)財(cái)會(huì)人員的培訓(xùn)。當(dāng)前，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)與教育工作，從根本上提高資金管理體系的質(zhì)量。資金管理體系的質(zhì)量關(guān)鍵在于執(zhí)行資金管理體系人員的素質(zhì)。房產(chǎn)企業(yè)復(fù)雜的資金收支要求資金管理體系人員擁有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)與較好的溝通與理解能力，以及較強(qiáng)的適應(yīng)能力。財(cái)會(huì)人員不僅僅要精通自己財(cái)會(huì)專業(yè)的知識(shí)，更要學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)、管理等諸多學(xué)科的知識(shí)，為更好地掌握企業(yè)資金管理體系打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。財(cái)會(huì)人員不僅要按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行成本效益核算，反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和盈虧結(jié)果，也要考慮以收付實(shí)現(xiàn)制為核心的資金運(yùn)營(yíng)情況。這不單以現(xiàn)金流量表或財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表等對(duì)外財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)反映，而是企業(yè)應(yīng)結(jié)合企業(yè)內(nèi)部的實(shí)際情況，設(shè)計(jì)出適合本企業(yè)的資金管理報(bào)表，刪繁就簡(jiǎn)，簡(jiǎn)單明了地反映出企業(yè)最關(guān)心的資金要項(xiàng)。

4．建立有效的動(dòng)態(tài)資金管理系統(tǒng)。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性與時(shí)間上的延遲性，這就需要對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作進(jìn)行一個(gè)有效的實(shí)時(shí)監(jiān)督和動(dòng)態(tài)資金管理。作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源――房屋銷售收入，就有很大的不確定性，情況好時(shí)，可能被一搶而空，情況不好時(shí)，可能幾個(gè)月都賣不出去一套。所以作銷售資金計(jì)劃時(shí)，要在充分評(píng)估銷售風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，作出不同的預(yù)案，避免因資金計(jì)劃與實(shí)際資金收支差異過(guò)大而使資金管理系統(tǒng)失靈甚至崩潰的情況出現(xiàn)。根據(jù)實(shí)際情況建立資金管理季報(bào)、月報(bào)制度，特殊情況還可以建立資金管理周報(bào)、日?qǐng)?bào)制度，根本目的在于動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)把握資金運(yùn)作狀況，讓資金處于穩(wěn)健且效率較高的運(yùn)行狀態(tài)。同時(shí)，要對(duì)風(fēng)云變幻的市場(chǎng)環(huán)境有所準(zhǔn)備，在逆境中能把握住商機(jī)，在順境中能抵住誘惑，讓資金像健康的血液一樣，源源不斷地滿足企業(yè)這個(gè)“人體”需求。所以，當(dāng)前房產(chǎn)企業(yè)都要建立一個(gè)有效的動(dòng)態(tài)資金管理系統(tǒng)。在充分評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，制定合適的企業(yè)發(fā)展策略，找出合適的資金運(yùn)作方法與控制標(biāo)準(zhǔn)，從而從內(nèi)部加強(qiáng)資金管理體系的建設(shè)。

在當(dāng)前情況下，房產(chǎn)企業(yè)只有盡快地建立自己的資金管理控制體系才能有效應(yīng)對(duì)眼下的這場(chǎng)房產(chǎn)危機(jī)，也只有建立有效的資金管理體系才能精確控制企業(yè)的資金鏈，讓企業(yè)資金有序健康地運(yùn)行，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，壓縮資金使用成本，在減少不必要的浪費(fèi)的基礎(chǔ)上增加企業(yè)的既得利益，促使房產(chǎn)企業(yè)更快更好地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳海風(fēng).房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理模式與全成本優(yōu)化預(yù)控實(shí)務(wù)手冊(cè)[M].北京:中國(guó)知識(shí)出版社,2005.

篇3

摘 要 隨著宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的深入與全球金融危機(jī)造成的經(jīng)濟(jì)不景氣，房地產(chǎn)業(yè)面臨著一個(gè)自1998 年以來(lái)的最大調(diào)整期。本文結(jié)合預(yù)控，就房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過(guò)程的成本管理需關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 投資成本 管理

一、土地成本

房地產(chǎn)開發(fā)離不開土地，作為稀缺資源，國(guó)家一直嚴(yán)格控制土地出讓一級(jí)市場(chǎng)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，掌握市場(chǎng)數(shù)據(jù)，爭(zhēng)取以客觀合理的價(jià)格取得土地。具體在競(jìng)買過(guò)程中，應(yīng)認(rèn)真研究土地管理部門招標(biāo)掛牌拍賣文件及出讓合同文本，做好土地可能成交價(jià)的分析工作，應(yīng)特別注意土地在形成熟地之前的拆遷成本。同時(shí)為防范風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)預(yù)控的原則，在競(jìng)拍前要為自己確定一個(gè)包括拆遷成本在內(nèi)的可承受的心理價(jià)位。根據(jù)市場(chǎng)行情確定房地產(chǎn)銷售價(jià)格并依據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定各項(xiàng)開發(fā)成本、利潤(rùn)倒推計(jì)算出土地可能成交價(jià)，同時(shí)通過(guò)敏感性分析，根據(jù)銷售價(jià)格及各項(xiàng)成本的變動(dòng)幅度倒推計(jì)算出相應(yīng)的土地價(jià)格變動(dòng)幅度，以市場(chǎng)未來(lái)客觀銷售價(jià)格及可承受成本、利潤(rùn)結(jié)合開發(fā)企業(yè)的預(yù)期倒推計(jì)算出的結(jié)果作為可承受的心理價(jià)位。

二、政府規(guī)費(fèi)

房地產(chǎn)行業(yè)的主要工作對(duì)象除購(gòu)房者外就是政府各有關(guān)部門。政府規(guī)費(fèi)也是開發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)界所謂“靠政策吃飯”所講的也就是政府規(guī)費(fèi)的管理。政府規(guī)費(fèi)主要包括項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、消防、環(huán)保、施工等手續(xù)辦理過(guò)程中應(yīng)向政府各有關(guān)部門交納的費(fèi)用。各項(xiàng)費(fèi)用的交納都有各級(jí)政府的文件規(guī)定。在這一階段工作過(guò)程中，正處于項(xiàng)目前期，開發(fā)企業(yè)尚未取得預(yù)售資格、很難取得銀行貸款，資金壓力很大。這時(shí)能夠利用各項(xiàng)政府優(yōu)惠政策，免交、緩交各項(xiàng)費(fèi)用，不僅能減輕資金壓力，還節(jié)省了貸款利息等財(cái)務(wù)費(fèi)用。

三、建安成本

建安成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要組成部分，是開發(fā)建設(shè)的所有建筑物的土建、安裝、裝飾、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用之和。建安成本的控制可分招投標(biāo)合同價(jià)管理、建設(shè)中造價(jià)管理及項(xiàng)目結(jié)算管理三個(gè)階段。

招投標(biāo)合同價(jià)管理是建安成本控制的重點(diǎn)，這也體現(xiàn)了預(yù)控的重要性。首先應(yīng)根據(jù)工程定額及工程類別等確定項(xiàng)目預(yù)算；然后在招投標(biāo)過(guò)程中根據(jù)建筑市場(chǎng)、建材市場(chǎng)的供需情況，在預(yù)算的基礎(chǔ)上調(diào)整為招投標(biāo)底價(jià)；最后根據(jù)投標(biāo)方在招投標(biāo)過(guò)程中的競(jìng)爭(zhēng)情況確定中標(biāo)者，并確定合同造價(jià)。建造中造價(jià)管理是在工程建設(shè)過(guò)程中采用合理的管理手段控制建安成本支出的過(guò)程。建設(shè)中的建安成本管理應(yīng)從科學(xué)的工程項(xiàng)目費(fèi)用計(jì)劃著手，先將工程費(fèi)用分解，并進(jìn)一步分解為子項(xiàng)，再按時(shí)間進(jìn)度分解，隨后將費(fèi)用額度安排到相應(yīng)子項(xiàng)和時(shí)間段，形成費(fèi)用計(jì)劃；在費(fèi)用計(jì)劃的基礎(chǔ)上，主要采用比較、分析、預(yù)測(cè)、糾偏、檢查的分階段步驟實(shí)施建安成本費(fèi)用控制。

四、專業(yè)費(fèi)用

專業(yè)費(fèi)用是開發(fā)企業(yè)聘請(qǐng)勘察設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、前期物業(yè)管理等專業(yè)公司要支付的費(fèi)用。專業(yè)公司的參與是提高開發(fā)項(xiàng)目品位、質(zhì)量的重要手段，他們帶來(lái)了新的設(shè)計(jì)理念及工程、物業(yè)管理方式，從而能降低總體成本或者提高經(jīng)濟(jì)效益。建筑設(shè)計(jì)方面，應(yīng)從建筑設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃、景觀環(huán)境、節(jié)能環(huán)保材料的應(yīng)用等多方面入手，突出企業(yè)及其開發(fā)項(xiàng)目的個(gè)性與差異化，進(jìn)行明確的品牌定位，從而提高項(xiàng)目的內(nèi)在品質(zhì)，提高利潤(rùn)空間；工程監(jiān)理方面，優(yōu)秀的工程監(jiān)理企業(yè)可以協(xié)助開發(fā)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)的成本、進(jìn)度、質(zhì)量管理，進(jìn)而提高項(xiàng)目投資效益；前期物業(yè)管理方面，開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目前期引入物業(yè)管理理念，提高購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目建成后的良好預(yù)期，同時(shí)提高項(xiàng)目投資效益。

五、配套費(fèi)用

配套費(fèi)用包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)將市政公用線路連接到建筑物的道路、給水、排水、供電、供暖、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施，車棚、圍墻等構(gòu)筑物，綠化、景觀設(shè)施等除建安成本以外的的建設(shè)施工費(fèi)用。配套費(fèi)用的支出一般處于項(xiàng)目后期，開發(fā)企業(yè)資金相對(duì)充裕，又是吸引購(gòu)房者的最后階段，這時(shí)開發(fā)企業(yè)舍得投入，但也應(yīng)注意采用新技術(shù)、新材料在滿足配套要求的前提下降低成本。如采用新式室外配電柜代替建設(shè)配電室既少占土地、降低成本，又能滿足業(yè)主的用電需要；綠化中多種喬木，少種草雖前期投入多一些，但在滿足環(huán)境要求的前提下可以大大降低養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；項(xiàng)目園林水體采用中水系統(tǒng)處理后的中水，既美化了居住環(huán)境，又節(jié)約了運(yùn)行費(fèi)用。

六、管理及銷售費(fèi)用

管理費(fèi)用是不管項(xiàng)目進(jìn)展如何開發(fā)企業(yè)一直要支出的費(fèi)用，包括企業(yè)辦公費(fèi)用、人員工資、招待費(fèi)用、宣傳費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊等?？刂乒芾碣M(fèi)用依賴于企業(yè)具備完善的管理體制，開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立相應(yīng)的內(nèi)部管理體系，對(duì)每項(xiàng)費(fèi)用設(shè)立專項(xiàng)的管理制度。銷售費(fèi)用是企業(yè)在商品房銷售過(guò)程中所支出的推廣宣傳費(fèi)用和中介機(jī)構(gòu)銷售應(yīng)支付的費(fèi)用。推廣宣傳費(fèi)用包括廣告費(fèi)、公關(guān)活動(dòng)費(fèi)等，應(yīng)在考查各種推廣宣傳效果的基礎(chǔ)上來(lái)決定費(fèi)用的投放量。費(fèi)用則根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的銷售難易程度分別向中介機(jī)構(gòu)支付，當(dāng)項(xiàng)目較難出售時(shí)，費(fèi)率較高；當(dāng)項(xiàng)目易于出售，開發(fā)企業(yè)就可以自行銷售，費(fèi)用就很低。

七、財(cái)務(wù)費(fèi)用

由于房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)，所以它與金融行業(yè)有著緊密的聯(lián)系，在資金融通的過(guò)程中，就存在手續(xù)費(fèi)、利息、傭金、發(fā)行費(fèi)及匯兌損益等各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用。降低財(cái)務(wù)費(fèi)用最主要的方式是降低負(fù)債率；其次，應(yīng)區(qū)別各種融資手段的財(cái)務(wù)費(fèi)用比率，根據(jù)自己所處資金狀況分別采取適宜的融資手段；此外，在項(xiàng)目運(yùn)作中應(yīng)特別注意資金的時(shí)間價(jià)值。項(xiàng)目初期支出的資金量很大，而且距離資金可回收時(shí)間較遠(yuǎn)，這時(shí)資金的運(yùn)用應(yīng)慎重。支出過(guò)大，金融機(jī)構(gòu)若不支持，將造成資金鏈斷裂，即使有金融機(jī)構(gòu)的支持，也會(huì)增大企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用。延緩支出的渠道有緩交政府各項(xiàng)規(guī)費(fèi)、減小工程款期初支付比例等。

八、結(jié)束語(yǔ)

隨著企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇以及當(dāng)前面臨的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，要求房地產(chǎn)企業(yè)采用科學(xué)的成本管理方法，使得企業(yè)的成本管理上一臺(tái)階，并真正實(shí)現(xiàn)成本管理給企業(yè)帶來(lái)的效益，才能促進(jìn)企業(yè)健康、持續(xù)地發(fā)展，才能順利地度過(guò)當(dāng)前的危機(jī)。

參考文獻(xiàn)：

篇4

如何才能合理有效地通過(guò)信息系統(tǒng)提升企業(yè)的內(nèi)部管理水平，加強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力呢？那就需要為企業(yè)制定合理的IT規(guī)劃和IT上線策略。

IT變革的成功關(guān)鍵，必須始終立足于管理理念、管理工具與信息技術(shù)，凝聚并運(yùn)用專業(yè)人士的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，方能實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理與IT的有效結(jié)合及成功應(yīng)用。

管理體系與IT系統(tǒng)

企業(yè)的IT規(guī)劃需要在行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和IT管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，它需要與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展能力相匹配。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，管理的提升都需要圍繞著管理體系和IT系統(tǒng)這兩個(gè)要點(diǎn)進(jìn)行。首先，要建立和完善企業(yè)管理體系。其次，要通過(guò)IT規(guī)劃和實(shí)施，協(xié)助管理體系落地執(zhí)行，將管理提升到下一個(gè)待完善邊界后，再進(jìn)行管理體系提升。

企業(yè)IT應(yīng)用架構(gòu)

IT系統(tǒng)要圍繞企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)管理提升，需要合理規(guī)劃和理解其IT應(yīng)用架構(gòu)。配圖是賽普愛(ài)德軟件基于房地產(chǎn)企業(yè)的組織管理金字塔的企業(yè)IT應(yīng)用架構(gòu)。

整個(gè)架構(gòu)從管理支持、業(yè)務(wù)支持、預(yù)算計(jì)的劃和戰(zhàn)略決策支持四個(gè)層面，分別解決企業(yè)運(yùn)行中的各層管理需求，逐級(jí)完善企業(yè)IT支持系統(tǒng)。通過(guò)這個(gè)架構(gòu)，能夠給企業(yè)帶來(lái)以下價(jià)值。

第一，能有效、徹底地貫徹公司的管理思想，規(guī)范公司的工作流程，保證公司高效、有序地運(yùn)作。

第二，能協(xié)助公司方便快速地部署新公司，復(fù)制項(xiàng)目，建立企業(yè)架構(gòu)，設(shè)立崗位。

第三，能及時(shí)了解和掌握公司的合同及付款執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，快速采取措施，有效地控制成本。

第四，能及時(shí)反映公司的所有工作狀況，特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目從土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建、施工、銷售等全過(guò)程管理的各項(xiàng)工作的進(jìn)展情況，保證公司正常運(yùn)作。

第五，能充分利用公司沉淀的知識(shí)及已開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目積累的各種關(guān)鍵數(shù)據(jù)和指標(biāo)，提高新公司、新項(xiàng)目的投資決策效率和準(zhǔn)確性、科學(xué)性。

第六，能提供公司的各類統(tǒng)計(jì)和分析報(bào)表，不斷沉淀和積累各種知識(shí)，同時(shí)結(jié)合強(qiáng)大的分類和搜索功能，為決策層提供各類及時(shí)、有效、準(zhǔn)確、科學(xué)的決策支持。

篇5

關(guān)鍵詞：樓市調(diào)控；企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展思路；資金管理；融資渠道

在當(dāng)前國(guó)家針對(duì)樓市的宏觀調(diào)控和限購(gòu)令的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金面臨著前所未有的壓力，應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到，國(guó)家的調(diào)控政策是一項(xiàng)長(zhǎng)期的政策，因此企業(yè)面臨的困難也是長(zhǎng)期的，因此做好企業(yè)長(zhǎng)期的發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和現(xiàn)階段解決企業(yè)面臨的問(wèn)題，最大限度降低資金風(fēng)險(xiǎn)，確保資金安全和正常周轉(zhuǎn)，從而走出當(dāng)前困境，確保當(dāng)下平穩(wěn)發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，無(wú)疑是當(dāng)前所有房地產(chǎn)企業(yè)（不僅僅是中小房地產(chǎn)企業(yè)，同樣包括一些房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，甚至也包括涉足房地產(chǎn)業(yè)的央企、國(guó)企等）的首要課題。在這樣的背景和動(dòng)機(jī)下，加強(qiáng)并且改進(jìn)企業(yè)的融資管理，改變發(fā)展方式，規(guī)劃長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，從而度過(guò)目前的困境便有了現(xiàn)實(shí)意義，也能達(dá)到保證資金平穩(wěn)周轉(zhuǎn)、最大限度降低資金對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的制約，確保企業(yè)快速、健康發(fā)展的目的。

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

第一，融資渠道單一。目前房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道是銀行貸款，雖然其他方式的融資已經(jīng)被越來(lái)越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所重視（也是迫于銀行貸款收緊而不得已為之），但最主要的融資方式還是銀行貸款，而一旦國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)動(dòng)手，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款馬上收緊，甚至關(guān)閉貸款之門，房地產(chǎn)企業(yè)的資金便會(huì)受到巨大威脅，這種威脅已經(jīng)深及企業(yè)根本，因?yàn)闆](méi)有錢，便拿不了地，造不出房子，惡性循環(huán)便會(huì)最終導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)、倒閉，近幾個(gè)月來(lái)，已經(jīng)有一些中小企業(yè)迫于房地產(chǎn)資金緊張而最終關(guān)門大吉的例子見(jiàn)諸報(bào)端，可見(jiàn)融資渠道的單一已經(jīng)成為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要瓶頸之一。

第二，資金壓力大。房地產(chǎn)項(xiàng)目的先期投入大，包括拿地（土地出讓金）、前期設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)用、建房（建設(shè)資金）、人力（建筑商的建設(shè)費(fèi)用）等，而投資的回收期又較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目本身所固有的融資壓力大等屬性，而目前國(guó)家的樓市調(diào)控，如新國(guó)八條等政策文件，嚴(yán)格控制了購(gòu)房人資格，導(dǎo)致房屋預(yù)售壓力大，而財(cái)政政策對(duì)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款進(jìn)一步收緊，一些企業(yè)感到從銀行貸款是越來(lái)越難了，這些國(guó)家層面的打壓和房地產(chǎn)自身的屬性結(jié)合起來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資造成了空前的壓力。

第三，企業(yè)自我積累能力下降。導(dǎo)致這個(gè)問(wèn)題的原因是多方面的，一是開發(fā)商的貪大，報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)上一些房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)暴利的新聞導(dǎo)致越來(lái)越多的人投入到這個(gè)行業(yè)來(lái)，做著一夜暴富的美夢(mèng)，傾盡全力地貸款、拿地，蓋房，這些導(dǎo)致了企業(yè)的不理性發(fā)展，不注重自身的資金積累，一旦外界條件發(fā)生變化，企業(yè)便面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，而且這種風(fēng)險(xiǎn)可能是致命的。二是外部的競(jìng)爭(zhēng)所致。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，這些導(dǎo)致企業(yè)盲目地?cái)U(kuò)張，擴(kuò)充自己的地盤，更加加劇了企業(yè)自我積累的能力下降。

第四，融資市場(chǎng)混亂，缺乏完善的法律法規(guī)規(guī)范。房地產(chǎn)的金融市場(chǎng)并不完善，房地產(chǎn)信托、住房抵押貸款證券化等金融產(chǎn)品雖然對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出了有益的探索，但這并不足以彌補(bǔ)法律法規(guī)不完善，政策法律缺乏一致性和協(xié)調(diào)性對(duì)房地產(chǎn)融資渠道所造成的阻礙。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理的建議

鑒于上述房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀、問(wèn)題及原因分析，本文對(duì)于加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理有如下幾方面的建議：

第一，轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，從數(shù)量的擴(kuò)張型向品牌的擴(kuò)展轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式。一些房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于依賴粗放的發(fā)展方式，開發(fā)項(xiàng)目遍地開花、規(guī)模龐大，大量建造毛坯房，和科技含量低、質(zhì)量低、舒適度低的“三低”商品房，其中一些企業(yè)在建造裝修時(shí)資源浪費(fèi)嚴(yán)重，甚至以次充好，偷工減料，造成商品房糾紛有增無(wú)減。這種發(fā)展思路是一種短視的思路，單純注重眼前利益，不顧企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，這種方式可能在一段時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)利益，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，無(wú)疑對(duì)企業(yè)的品牌和聲譽(yù)造成負(fù)面影響，有的甚至因此而倒閉。這種犧牲長(zhǎng)遠(yuǎn)利益來(lái)獲取眼前利益的方式實(shí)不可取。相應(yīng)地，集約利用土地，提高人員素質(zhì)，加強(qiáng)住宅產(chǎn)品研發(fā)，加快科技創(chuàng)新能力，大力推進(jìn)全裝修房，全面提升住宅品質(zhì)，節(jié)約土地資源，降低建筑能耗，減少資源消耗，走綠色低碳的可持續(xù)發(fā)展之路成為企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展思路的可行之徑。房地產(chǎn)開發(fā)商要從數(shù)量擴(kuò)張轉(zhuǎn)為品牌提升，不要盲目擴(kuò)張，以免造成資金鏈斷裂，提高房地產(chǎn)的開發(fā)質(zhì)量和服務(wù)水平。數(shù)量擴(kuò)張時(shí)代，中小房地產(chǎn)開發(fā)商服務(wù)意識(shí)和品牌意識(shí)淡漠，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，如果不能及時(shí)調(diào)整，會(huì)逐漸被市場(chǎng)淘汰?？傊?，房地產(chǎn)行業(yè)的品牌的階段已經(jīng)提前到來(lái)，企業(yè)要有充分的認(rèn)識(shí)和思想上的重視，適應(yīng)并且順應(yīng)這種發(fā)展趨勢(shì)，在變化中把握先機(jī)。

第二，加強(qiáng)企業(yè)資金管理，各職能部門要緊密合作。在項(xiàng)目之初，提高現(xiàn)金流預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性。加強(qiáng)企業(yè)資金管理，重點(diǎn)是現(xiàn)金流預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，從資金的源頭、使用流向、投入比例、回籠周期、產(chǎn)出比、房?jī)r(jià)策略等方面做一次完整而深刻的梳理，找出資金使用的問(wèn)題所在。

第三，加大投入產(chǎn)出比高的項(xiàng)目，對(duì)資金的使用流向進(jìn)行嚴(yán)格和規(guī)范的管理，每一筆資金的使用，都應(yīng)該經(jīng)過(guò)縝密、深入的分析，對(duì)預(yù)期收益、回收周期、存在的風(fēng)險(xiǎn)等做出比較專業(yè)而理性的分析，力爭(zhēng)使每一筆資金的投入都得到最大化的收益。同時(shí)應(yīng)該加快資金周轉(zhuǎn)，提高資金的使用率，避免周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)的項(xiàng)目造成的可能的資金回籠壓力。可以借鑒目前被廣泛采用的基于現(xiàn)金流量模型的房地產(chǎn)投資價(jià)值，加強(qiáng)理論創(chuàng)新，重視投資價(jià)值分析技術(shù)的使用，避免那些投入產(chǎn)出比低的項(xiàng)目造成資金浪費(fèi)，經(jīng)過(guò)深入分析比對(duì)，發(fā)現(xiàn)潛在投資價(jià)值高的項(xiàng)目，抓住先機(jī)，果斷出手，在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得先手，用高投入產(chǎn)出的項(xiàng)目收益比來(lái)緩解資金壓力，這種可以成為“先發(fā)制人”的方法本質(zhì)上是一種化被動(dòng)為主動(dòng)的方法，在大環(huán)境不利的情況下，在別的企業(yè)都在通過(guò)打折促銷等方式加緊回籠資金，投資更為謹(jǐn)慎的情況下，筆者認(rèn)為值得房地產(chǎn)企業(yè)出其不意地主動(dòng)出擊，在最基本的資金周轉(zhuǎn)不被威脅的情況下，主動(dòng)出手，以進(jìn)為退，通過(guò)多種渠道盡可能多得籌集資金，去占領(lǐng)其他企業(yè)不敢或不愿，卻具有重要投資價(jià)值的項(xiàng)目。占據(jù)了投資收益高的項(xiàng)目，就占據(jù)了未來(lái)發(fā)展的先機(jī)，從短期看可能會(huì)進(jìn)一步加劇資金壓力，但從長(zhǎng)期看，對(duì)保證長(zhǎng)遠(yuǎn)資金安全，促進(jìn)后期發(fā)展具有重要的作用。

第四，實(shí)施適度靈活的房?jī)r(jià)銷售策略，不可死扛。在比較準(zhǔn)確的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上，找到資金缺口的量，在房?jī)r(jià)銷售階段：以解決資金缺口為限，制定一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)匿N售政策：促銷價(jià)格和促銷量。從目前的通貨膨脹形勢(shì)看，房?jī)r(jià)有其堅(jiān)挺的基礎(chǔ)，因此現(xiàn)階段的銷售政策是解決企業(yè)不能趴在成功的途中的政策。實(shí)施適度靈活的銷售策略可以釋放一種善意的信號(hào)，對(duì)緩解目前買方、賣方的尷尬局面有重要的作用，從一定程度上可以緩解企業(yè)背負(fù)的社會(huì)壓力和道德責(zé)任，為企業(yè)改善大眾口碑，提升企業(yè)信譽(yù)，從而推動(dòng)銷售量的提升，促進(jìn)企業(yè)資金回籠，保證企業(yè)資金平穩(wěn)周轉(zhuǎn)，具有不可忽視的作用。

第五，加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。盡管以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營(yíng)資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普遍發(fā)展模式。先期內(nèi)部投入資金不會(huì)很大，這對(duì)企業(yè)的資金來(lái)源來(lái)說(shuō)可能起到一定的緩沖，但這種過(guò)分使用財(cái)務(wù)杠桿的方式存在比較大的潛在危險(xiǎn)，一旦債務(wù)發(fā)生危機(jī)，便會(huì)危及企業(yè)生存。這種僥幸心理在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、通脹壓力空前的大環(huán)境下，顯現(xiàn)出其危險(xiǎn)性，一旦政策轉(zhuǎn)變，哪怕是些許的變動(dòng)，都會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生不可估量的影響作用，對(duì)企業(yè)的資金壓力起到的暗示作用，甚至強(qiáng)于真實(shí)的數(shù)字變更。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展是企業(yè)的第一要?jiǎng)?wù)，不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)。

第六，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出，完善資金監(jiān)控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系，要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則，防止鋪張浪費(fèi)。資金監(jiān)控包括期前預(yù)控和期間監(jiān)控兩方面。前者的目的是為了事先對(duì)資金流向和流量進(jìn)行較為準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，以防患于未然。而后者則貫穿于企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的資金管理全過(guò)程，包括對(duì)商品房預(yù)銷售收入和項(xiàng)目開發(fā)資金支出的監(jiān)控、資金收支大類的監(jiān)控和統(tǒng)籌資金收支等方面。通過(guò)完善資金監(jiān)控，最終實(shí)現(xiàn)資金的良好管理。

第七，拓寬融資渠道，建立多元化的融資方式。企業(yè)不應(yīng)該把注意力僅僅集中在銀行貸款上，盡管這種企業(yè)融資方式能夠快速獲得大量資金，給企業(yè)發(fā)展提供足夠的資本支持，但這種借貸方式的危險(xiǎn)性也不容忽視，商業(yè)銀行的放貸與否、放貸多少是根據(jù)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策來(lái)調(diào)整的，這種具有依賴性的方式具有變動(dòng)性和不可預(yù)見(jiàn)性，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)，銀行大量放貸，企業(yè)獲得大量資金，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，大家都從中獲利，而一旦經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、泡沫顯現(xiàn)，通脹過(guò)快增大，貨幣政策和財(cái)政政策便會(huì)相應(yīng)收緊，這對(duì)企業(yè)的資金沖擊是不可忽視的。拓寬資金的渠道，促進(jìn)融資方式的多元化，對(duì)企業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)便顯得更加重要，一個(gè)好的融資方式，不僅關(guān)注銀行信貸，更應(yīng)該重視有股權(quán)融資、合作開發(fā)、房地產(chǎn)信托、典當(dāng)?shù)确绞降耐晟坪拓S富。從資金來(lái)源上實(shí)現(xiàn)多元化，最大限度保證資金安全，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)和可持續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的和基本的資金支持，為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)應(yīng)做到：第一企業(yè)應(yīng)規(guī)范化管理，符合上市公司的要求；第二，重視業(yè)務(wù)素質(zhì)的培養(yǎng)，熟悉各種融資方式的區(qū)別； 第三，要和金融機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)保持良好的工作聯(lián)系，保持各種融資渠道的通暢。

結(jié)論及建議：房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮與否直接影響到國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，作為房地產(chǎn)業(yè)的承載，房地產(chǎn)企業(yè)的每一步從宏觀上說(shuō)都會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生影響。在國(guó)家宏觀調(diào)控和對(duì)樓市的過(guò)于繁榮的打壓和限制的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要做好足夠的準(zhǔn)備和思想上的重視，而這轉(zhuǎn)化到具體的企業(yè)管理策略上，便重點(diǎn)表現(xiàn)在企業(yè)的融資管理，只有做好融資管理，促進(jìn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)，避免資金風(fēng)險(xiǎn)，才能從根本上保證企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)更好更快地發(fā)展，也能間接促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展。企業(yè)應(yīng)該意識(shí)到，這不僅關(guān)乎企業(yè)自身，更和企業(yè)的社會(huì)責(zé)任密切相關(guān)。

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篇6

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理要求實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營(yíng)化管理

（1）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理與資本運(yùn)作密不可分?，F(xiàn)代財(cái)務(wù)管理與傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理相比管理技術(shù)水平高、管理模式新穎、管理經(jīng)驗(yàn)豐富、對(duì)資本管理要求高、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)蕊@著特點(diǎn)。而資本運(yùn)作是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，資本運(yùn)營(yíng)通過(guò)現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略投資規(guī)劃，科學(xué)分析預(yù)期收益和投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，結(jié)合管理上的先進(jìn)以及技術(shù)的進(jìn)步，對(duì)投資的可行性、風(fēng)險(xiǎn)狀況、環(huán)境情況、資金流動(dòng)狀況、債務(wù)結(jié)構(gòu)情況等建立起來(lái)協(xié)調(diào)、高效、便捷的聯(lián)運(yùn)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，充分掌握行業(yè)最新發(fā)展動(dòng)態(tài)，及時(shí)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)狀況、充分挖掘出資本的潛在價(jià)值，從而產(chǎn)生巨大的資本效益。現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理中引入資本運(yùn)營(yíng)化管理，為現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理增添了活力，注入了新鮮鮮血。經(jīng)營(yíng)的核心和關(guān)鍵在于管理。正是經(jīng)營(yíng)和管理相互促進(jìn)、相互制約的關(guān)系，才使資本運(yùn)作呈現(xiàn)出可喜的成績(jī)。（2）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理模式有助于資本運(yùn)作。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和成熟。房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)作日趨多元化和復(fù)雜化，同時(shí)由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)生存壓力加大，為了最大限度地促使企業(yè)增值和效益增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)必須完善現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制，建立現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)管理模式。（3）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理下的資本運(yùn)作實(shí)現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，企業(yè)的發(fā)展規(guī)模、發(fā)展層次、發(fā)展水平與過(guò)去相比都有了很大的程度的提高。由于資本運(yùn)作可以有效調(diào)動(dòng)企業(yè)的生產(chǎn)資源、管理資源、技術(shù)資源、人力資源等，而成熟的財(cái)務(wù)管理體系對(duì)資本有著較高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)更高層次的發(fā)展正是要求對(duì)資本實(shí)現(xiàn)高效率的運(yùn)作。而資本市場(chǎng)的發(fā)展要求房地產(chǎn)企業(yè)在成長(zhǎng)和擴(kuò)張、投資與融資、發(fā)展與生存等之間實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)資源的優(yōu)化配置，科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理在預(yù)測(cè)、分析決策、管理控制等方面通過(guò)利用先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)手段，通過(guò)支出與分配資金等核心資源，力求財(cái)務(wù)決策最優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)型管理的主要內(nèi)容

（1）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理對(duì)資本運(yùn)作提出了更高要求。房地產(chǎn)企業(yè)在通過(guò)在前期的分析、決策、思考、驗(yàn)證等環(huán)節(jié)確定下來(lái)以后，就要開始資本運(yùn)作工作，通過(guò)確定資金概算和資金渠道，所以說(shuō)資金的籌措問(wèn)題是房地產(chǎn)企業(yè)開展資本運(yùn)營(yíng)型財(cái)務(wù)管理的前提和必要條件。對(duì)于資金的籌措，在現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理中體現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：一方面資本運(yùn)營(yíng)型財(cái)務(wù)管理重視對(duì)資金利用的科學(xué)性和效益性要求較高。房地產(chǎn)企業(yè)在籌措資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)籌措資金的進(jìn)行充分評(píng)估。另一方面，還應(yīng)當(dāng)重視資本的結(jié)構(gòu)。通過(guò)調(diào)整不同資金的占比，規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)，使資本運(yùn)營(yíng)管理充分適應(yīng)現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理。（2）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理下的資本運(yùn)作對(duì)信息化依賴性強(qiáng)。網(wǎng)絡(luò)是房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)的新亮點(diǎn)。與傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理相比，現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理通過(guò)利用信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)作的最佳化。資本運(yùn)營(yíng)型財(cái)務(wù)管理通過(guò)采用現(xiàn)代化信息技術(shù)手段和新的技術(shù)方法，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的全面化和科學(xué)化，通過(guò)對(duì)預(yù)算實(shí)行全面控制，全面收集項(xiàng)目信息，及時(shí)調(diào)整投資計(jì)劃和方案，實(shí)現(xiàn)投資管理的科學(xué)化。（3）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理下的資本運(yùn)作重視對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的管理。無(wú)形資產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)的重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和利益所在。傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理過(guò)分注重資本在財(cái)務(wù)管理中的流動(dòng)，忽視了無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值，致使一些房地產(chǎn)企業(yè)在注重短期利益，不重視企業(yè)文化價(jià)值的體現(xiàn)，粗放式經(jīng)營(yíng)模式比較常見(jiàn)。企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化管理是房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)的必經(jīng)之路，有助于在業(yè)界樹立品牌形象，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值對(duì)現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理下的資本運(yùn)作，即資本運(yùn)營(yíng)型財(cái)務(wù)管理有著緊密的聯(lián)系，是資本運(yùn)營(yíng)型財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)和關(guān)鍵點(diǎn)。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]王莉.淺議我國(guó)企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式[J].中國(guó)城市經(jīng)濟(jì).2012（3）

[2]薛松.房地產(chǎn)業(yè)資本運(yùn)營(yíng)新模式探討[J].江淮水利科技.2006（5）

[3]陳迎霞.集團(tuán)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)理論初探[J].云南電業(yè).2001（12）

[4]孫杰，.現(xiàn)代資本運(yùn)作理論及其發(fā)展影響因素分析[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào).2010（6）

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；人力資源管理；問(wèn)題；對(duì)策

Abstract: human resource management enterprises to gain the competitive advantage as the main means one, more measured as the symbol of competitiveness for enterprises, and played an important role. The article of China's real estate enterprise human resources management problems in detail combined with modern enterprise human resources management, put forward the improving method about real estate enterprise human resources management efficiency of some Suggestions.

Keywords: real estate enterprise; Human resources management; Problem; countermeasures

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

現(xiàn)代企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，歸根到底就是人才的競(jìng)爭(zhēng)。誰(shuí)擁有人才，誰(shuí)就擁有市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)；誰(shuí)建立科學(xué)的人力資源管理機(jī)制，誰(shuí)就可以吸引、留住人才，創(chuàng)造客戶需要的產(chǎn)品來(lái)引導(dǎo)和占據(jù)市場(chǎng)。美國(guó)之所以富于創(chuàng)新活力，保持多年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，很重要的原因就在于美國(guó)把吸引世界一流人才作為國(guó)家戰(zhàn)略，從全世界網(wǎng)羅最優(yōu)秀的人才。目前，在美國(guó)擁有博士學(xué)位的物理學(xué)家、數(shù)學(xué)家和計(jì)算機(jī)專家中，約50％是外國(guó)出生者，而近10年里美國(guó)獲得諾貝爾獎(jiǎng)的學(xué)者中幾乎有一半是外國(guó)人的后裔。因此，建立科學(xué)的人力資源管理機(jī)制對(duì)企業(yè)的健康和持續(xù)發(fā)展有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

在我國(guó)，以60％的人才流動(dòng)率高居榜首的房地產(chǎn)行業(yè)，由于復(fù)雜的綜合性工作和龐大的多方面專業(yè)人員隊(duì)伍，以及公司的擴(kuò)張、新項(xiàng)目的上馬等因素，加上行業(yè)技術(shù)人才和管理人才的缺乏，雖有高薪的誘惑，但很多企業(yè)依然難以招到合適、滿意的人才。

本文將分析房地產(chǎn)企業(yè)人力資源存在的問(wèn)題，為處于高度競(jìng)爭(zhēng)中的房地產(chǎn)企業(yè)探討有益的人力資源管理對(duì)策。

房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理存在的問(wèn)題

1、基于不同戰(zhàn)略類型的差異性人力資源管理依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)種類、專業(yè)化程度、以及規(guī)模、發(fā)展戰(zhàn)略，我們一般把房地產(chǎn)企業(yè)分成戰(zhàn)略多元型、戰(zhàn)略專業(yè)型和專業(yè)項(xiàng)目型三類。這三類企業(yè)在人力資源管理層面呈現(xiàn)出其各自不同的特點(diǎn)。戰(zhàn)略多元型房地產(chǎn)企業(yè)著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略對(duì)于工作分析與設(shè)計(jì)、員工培訓(xùn)、薪酬制度、福利保障等方面較其他兩種類型企業(yè)要重視得多；戰(zhàn)略專業(yè)型房地產(chǎn)企業(yè)立足穩(wěn)中求發(fā)展的戰(zhàn)略，對(duì)于每一項(xiàng)工作任務(wù)都比較重視；專業(yè)項(xiàng)目型房地產(chǎn)企業(yè)著眼于短期項(xiàng)目盈利，在薪酬制度、績(jī)效考核等方面非常重視，但對(duì)于員工的個(gè)人發(fā)展規(guī)劃、福利等方面的認(rèn)識(shí)程度不夠。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的員工招聘

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)招聘選拔員工的主要手段和途徑以外部招聘為主，通過(guò)集市型專業(yè)人才招聘大會(huì)、新聞媒體刊登招聘廣告、獵頭公司代為尋覓、職業(yè)中介機(jī)構(gòu)、熟人介紹、網(wǎng)上招聘等手段招募人才，較少注重和真正落實(shí)內(nèi)部提拔。如號(hào)稱地產(chǎn)界“黃埔軍校”的萬(wàn)科地產(chǎn)，從其他企業(yè)吸收了大批高素質(zhì)人才，熟人推介、獵頭公司便是主要渠道。外部招聘有助于通過(guò)引進(jìn)新鮮血液，拓寬企業(yè)視野；在企業(yè)內(nèi)部難以形成政治小團(tuán)體；更為重要的是具有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的成熟人才能讓開始成立的項(xiàng)目公司迅速開展運(yùn)作，比培訓(xùn)專業(yè)人員來(lái)得快速與廉價(jià)。但與此相應(yīng)的問(wèn)題也隨之而來(lái)，可能未挑選到適合該職務(wù)或企業(yè)需要的人員；可能會(huì)影響內(nèi)部未被選拔的人員的士氣；新員工需要較長(zhǎng)的調(diào)整期或熟悉期。

3、房地產(chǎn)企業(yè)的員工培訓(xùn)

大多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到培訓(xùn)對(duì)工程項(xiàng)目的開展及市場(chǎng)拓展有積極意義，但基于效果的滯后性，對(duì)培訓(xùn)投入普遍較少，培訓(xùn)流于形式，缺乏科學(xué)系統(tǒng)的員工培訓(xùn)與開發(fā)設(shè)計(jì)。培訓(xùn)猶如雞肋，食之無(wú)味，棄之可惜。

4、房地產(chǎn)企業(yè)的員工薪酬

國(guó)內(nèi)著名的薪酬調(diào)研機(jī)構(gòu)---太和管理顧問(wèn)公司的薪酬調(diào)查結(jié)果顯示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為目前國(guó)內(nèi)薪資最高的行業(yè)，房地產(chǎn)建筑行業(yè)中高級(jí)人才目前平均年薪 18萬(wàn)。戰(zhàn)略多元化的房地產(chǎn)公司重視基于職位分析的崗位工資制和基于能力的技能工資制，薪酬等級(jí)很明顯，大多采用高基本工資、低獎(jiǎng)金、高福利的策略；專業(yè)型房地產(chǎn)公司大多采用中等基本工資、直線型獎(jiǎng)金、中等福利的策略，力求穩(wěn)定性與激勵(lì)效果的和諧統(tǒng)一；小型項(xiàng)目型房地產(chǎn)公司盈利性強(qiáng)，普遍采用低基本工資、加速型獎(jiǎng)金、低福利／傭金的策略，其業(yè)務(wù)成果具有很強(qiáng)的不穩(wěn)定性，因此他們的平均薪酬水平較低。

大部分員工對(duì)現(xiàn)行的薪酬制度較不滿意，主要反映在薪酬結(jié)構(gòu)較為單一；激勵(lì)性薪酬設(shè)計(jì)存在缺陷，對(duì)留住人才、激勵(lì)人才缺乏應(yīng)有動(dòng)力；薪酬制度制定過(guò)程中員工參與性很低，因而薪酬滿意感和組織忠誠(chéng)度都將受到影響。

5、房地產(chǎn)企業(yè)的員工績(jī)效

有效的績(jī)效評(píng)估系統(tǒng)可以提高雇員工作績(jī)效，為制定雇員政策提供信息，如試用、培訓(xùn)、調(diào)動(dòng)、加薪、升職、降職和解雇等，從而保證雇員在一個(gè)公平、進(jìn)步和有朝氣的氛圍中工作，提高生產(chǎn)率，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)的績(jī)效考核內(nèi)容一般涉及工作業(yè)績(jī)、工作態(tài)度、工作能力等，考核結(jié)果一般用作發(fā)放獎(jiǎng)金、晉升的參考。大多數(shù)企業(yè)較重視員工的短期工作業(yè)績(jī)，忽略工作潛能、態(tài)度等其他方面。

人力資源管理部門在運(yùn)用績(jī)效考核體系上，也存在各種各樣的問(wèn)題：如績(jī)效評(píng)價(jià)體系設(shè)計(jì)粗略，對(duì)工程技術(shù)類、行政類、營(yíng)銷類人員以及不同管理層次員工的績(jī)效目標(biāo)設(shè)計(jì)不夠到位；績(jī)效結(jié)果強(qiáng)調(diào)與薪酬利益掛鉤，在追求績(jī)效改進(jìn)、培訓(xùn)設(shè)計(jì)方面不甚重視等等。

相關(guān)的對(duì)策

1、把好招聘入門關(guān)

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)人才的吸收和引進(jìn)要先從員工招聘開始，既要從高校中篩選有潛力的年輕人進(jìn)行培養(yǎng)，同時(shí)也要不惜重金聘用知識(shí)層次較高、專業(yè)素質(zhì)過(guò)硬、崗位經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目策劃、融資、管理人員和營(yíng)銷人員。這些有著豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)和管理人才，他們?yōu)楣舅鶆?chuàng)造的利潤(rùn)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)公司為其付出的成本，但一旦用錯(cuò)人，給公司造成的影響和損失也是較為巨大的。因此在對(duì)上述人員進(jìn)行判斷時(shí)，不能僅靠單純的面試，而應(yīng)通過(guò)筆試、能力素質(zhì)測(cè)評(píng)、背景調(diào)查等手段對(duì)應(yīng)聘者進(jìn)行全面深入的了解，不光要注重應(yīng)聘者的能力與才識(shí)，同時(shí)還要考慮應(yīng)聘者與企業(yè)文化的匹配度、與團(tuán)隊(duì)其他成員的合作性，只有人力資源工作者的嚴(yán)格把關(guān)，才能為企業(yè)發(fā)展提供切實(shí)可需之人才及源源不斷的人力資源保障。

2、建立科學(xué)有效的培訓(xùn)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)專門設(shè)立培訓(xùn)部門，針對(duì)企業(yè)員工的年齡、學(xué)歷結(jié)構(gòu)和企業(yè)急需的人才類型等多方面，制定出短期和中長(zhǎng)期培訓(xùn)計(jì)劃。 房地產(chǎn)人才不應(yīng)只是接受大學(xué)單一的本科教育，高校畢業(yè)生在校學(xué)習(xí)的大多是理論知識(shí)，進(jìn)入企業(yè)后只有經(jīng)過(guò)實(shí)踐鍛煉才能從“毛坯”變?yōu)椤肮歉伞薄Ｒ虼艘訌?qiáng)“職后教育”，對(duì)這些新員工進(jìn)行分層次、分專業(yè)的集中授課，采取“師徒制”(“導(dǎo)師制”) 等形式進(jìn)行專業(yè)知識(shí)、技能和企業(yè)文化等方面的培訓(xùn)；對(duì)中高級(jí)人員可采用案例分析法、角色扮演法、公文筐處理訓(xùn)練等方法進(jìn)行培訓(xùn)。

另外，培訓(xùn)的科目應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)狀況的變化及時(shí)更新，根據(jù)學(xué)員的反饋意見(jiàn)和培訓(xùn)后的效果評(píng)估不斷優(yōu)化。只有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)人員進(jìn)行持續(xù)的培訓(xùn)和教育才能促進(jìn)企業(yè)的繁榮進(jìn)步，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

3、設(shè)計(jì)科學(xué)合理的績(jī)效考核與薪酬制度

(1)提高企業(yè)內(nèi)部人員績(jī)效是提升企業(yè)價(jià)值的重要手段?？?jī)效管理首先是為每一個(gè)員工設(shè)定了核心工作目標(biāo)，其次才是向管理者提供了考核員工的方法?？?jī)效考核主要實(shí)現(xiàn)兩個(gè)目的：一是績(jī)效改進(jìn)，二是價(jià)值評(píng)價(jià)?？己说闹攸c(diǎn)是問(wèn)題的解決及方法的改進(jìn)，從而實(shí)現(xiàn)績(jī)效的改進(jìn)。它和績(jī)效工資直接掛鉤，同時(shí)也為價(jià)值評(píng)價(jià)提供依據(jù)。

績(jī)效管理可以從下述三方面著手：①促進(jìn)績(jī)效考核觀念的轉(zhuǎn)變和對(duì)考核體系的理解。制度設(shè)計(jì)，理念先行!先有正確的理解，才能有效地執(zhí)行。②加強(qiáng)考核制度對(duì)考評(píng)人行為的約束?？荚u(píng)人的考核指標(biāo)設(shè)計(jì)中宜增加對(duì)其考核行為評(píng)價(jià)的指標(biāo)。③打分表法與關(guān)鍵事件相結(jié)合。將關(guān)鍵事件結(jié)合到打分法中，用關(guān)鍵事例佐證分?jǐn)?shù)。

(2)薪酬管理是價(jià)值體現(xiàn)。薪酬是對(duì)于公司員工進(jìn)行激勵(lì)的重要手段和方式， 一套兼具內(nèi)部公平和外部競(jìng)爭(zhēng)的薪酬體系對(duì)于實(shí)現(xiàn)員工有效吸引、激勵(lì)和保留起到?jīng)Q定性的作用。薪酬是企業(yè)對(duì)員工為企業(yè)所做的貢獻(xiàn)( 包括其實(shí)現(xiàn)的績(jī)效，付出的努力、時(shí)間、學(xué)識(shí)、技能、經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)造)所付給的相應(yīng)的回報(bào)和答謝。

一個(gè)崗位的薪酬水平要和企業(yè)的人力資源發(fā)展戰(zhàn)略、崗位價(jià)值、人員的吸引與保留等諸多方面直接或間接相關(guān)。人才的市場(chǎng)化流動(dòng)，企業(yè)間核心人才的激烈競(jìng)爭(zhēng)都為制定薪酬水平帶來(lái)了諸多的不確定性。 進(jìn)行行業(yè)薪酬調(diào)研是比較普遍的企業(yè)制定薪酬水平過(guò)程中解決信息不對(duì)稱問(wèn)題的有效方法。專業(yè)的第三方調(diào)研機(jī)構(gòu)有一套標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)研體系和方法，可保證調(diào)研結(jié)果的準(zhǔn)確性、可比性和參考性。

薪酬體系設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)綜合考慮職責(zé)、能力和績(jī)效。薪酬支付包括固定現(xiàn)金收入與變動(dòng)收人的總合。固定現(xiàn)金對(duì)于員工的吸引和保留起到直接的作用，而變動(dòng)現(xiàn)金則用于激勵(lì)員工的工作熱情以及對(duì)員工價(jià)值的認(rèn)可。薪酬體系要與績(jī)效評(píng)價(jià)體系相結(jié)合。薪酬中的變動(dòng)收入是薪酬體系和績(jī)效評(píng)價(jià)體系兩者之間的一道橋梁， 應(yīng)通過(guò)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)體系來(lái)確定員工的變動(dòng)收入。

員工的付出與回報(bào)如果失去平衡，那么其工作原動(dòng)力則不足，個(gè)別員工會(huì)跳槽到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手處，留下來(lái)的也只是消極怠工。因此建立與績(jī)效掛鉤的薪酬機(jī)制， 才能拴心留人、激勵(lì)人。科學(xué)合理的薪酬體系應(yīng)使員工與企業(yè)共同分享企業(yè)發(fā)展帶來(lái)的收益，不能只重視員工的短期工作業(yè)績(jī)，應(yīng)該把短、中、長(zhǎng)期效益有效地結(jié)合起來(lái)；遵循按勞分配、效率優(yōu)先、兼顧公平及可持續(xù)發(fā)展的原則，把員工的貢獻(xiàn)、能力和責(zé)任作為制定薪酬標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。確定企業(yè)內(nèi)部各崗位的相對(duì)價(jià)值，對(duì)不同崗位類型的員工采用不同的薪酬考核手段。 例如：對(duì)業(yè)務(wù)／銷售人員，實(shí)行以業(yè)務(wù)量考核為主的綜合考核，設(shè)計(jì)基本工資+業(yè)務(wù)提成×考核系數(shù)的薪酬體系。在考核系數(shù)中增加客戶滿意度和員工自身知識(shí)學(xué)習(xí)等因素。這樣既有利于提高業(yè)務(wù)水平和員工的積極性，又有利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展；對(duì)高層管理人員可實(shí)行基本工資+崗位目標(biāo)管理考核系數(shù)；對(duì)一般管理人員實(shí)行基本工資+崗位工資×公司績(jī)效系數(shù)×部門目標(biāo)管理考核系數(shù)×個(gè)人績(jī)效考核系數(shù)。管理者在組織層級(jí)結(jié)構(gòu)中，位置越靠近上層，基本工資在薪酬總額中所占的比例越低，而一般管理人員可以通過(guò)上級(jí)、同級(jí)、下屬和客戶對(duì)其從德、 能、勤、績(jī)四方面進(jìn)行360績(jī)效考核；對(duì)工程技術(shù)人員則采取計(jì)量工資制，對(duì)從事項(xiàng)目周期長(zhǎng)的工程技術(shù)人員可按照一般管理人員方法進(jìn)行績(jī)效考核，支付薪酬。

4、構(gòu)建與經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)相適應(yīng)的激勵(lì)與約束機(jī)制

從所有者角度講，房地產(chǎn)企業(yè)投資大，風(fēng)險(xiǎn)高，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，一個(gè)環(huán)節(jié)出了差錯(cuò)，亡羊補(bǔ)牢的可能性較小，糾偏措施難以挽回企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)上的損失，有時(shí)對(duì)企業(yè)的危害可以說(shuō)是一損俱損。從管理者、員工角度看，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售獎(jiǎng)勵(lì)相對(duì)較高單項(xiàng)獎(jiǎng)金數(shù)額較大，所有者處于某種原因往往拖欠發(fā)放造成被獎(jiǎng)勵(lì)人員心理不平衡，影響其工作的積極性。因此，在設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)員工的激勵(lì)與約束機(jī)制時(shí)，必須強(qiáng)調(diào)其高度的可靠性，保證激勵(lì)措施可以兌現(xiàn)，保證約束方法可以使責(zé)任心不強(qiáng)甚至營(yíng)私舞弊的企業(yè)員工承擔(dān)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。從這個(gè)角度出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)員工的激勵(lì)與約束機(jī)制，不能僅僅停留在通過(guò)道德、榮譽(yù)、信念、企業(yè)文化等“合情”和“自律”的手段來(lái)激勵(lì)和約束員工，因?yàn)檫@種“為義而為”、“不愿違規(guī)”的結(jié)果帶有強(qiáng)烈的主觀性，是不可能持久發(fā)生效應(yīng)的；同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)員工的激勵(lì)與約束機(jī)制也不能終止在通過(guò)各種規(guī)章制度把企業(yè)員工的激勵(lì)和約束在“合理”和“他律”的層面上，因?yàn)橄鄳?yīng)的“為利而為”、“不敢違規(guī)”的結(jié)果是缺乏抗風(fēng)險(xiǎn)性的?？紤]到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的特點(diǎn)，其激勵(lì)與約束機(jī)制必須通過(guò)各種有效的管理技術(shù)性手段和各種技術(shù)化的制度來(lái)行使，以確保“激勵(lì)”的可靠性和“約束”的強(qiáng)迫性，最終使房地產(chǎn)企業(yè)員工的行為與結(jié)果“精確化”。

例如，現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理制度中通過(guò)電腦密碼設(shè)置管理權(quán)限、封閉式招標(biāo)、程序化的采購(gòu)流程、上下班指紋打卡、ERP中工作流程有序化管理以及業(yè)務(wù)執(zhí)行的會(huì)簽程序等，就是典型的應(yīng)用管理技術(shù)性手段的激勵(lì)與約束方式。再如，將經(jīng)營(yíng)者的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行具有法律效力的經(jīng)營(yíng)責(zé)任財(cái)產(chǎn)抵押，在售房合同文本中加蓋內(nèi)容為“律師提醒：銷售人員所做的一切口頭承諾均無(wú)效”的印章，借助消費(fèi)者對(duì)銷售人員進(jìn)行相關(guān)約束，或者將企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)利益的承諾事先進(jìn)行有效的司法公證等，就是將制度技術(shù)化的激勵(lì)與約束方式。這種激勵(lì)與約束機(jī)制具有確定性、可靠性和強(qiáng)制性的特點(diǎn)，其所需要的相關(guān)監(jiān)督和控制的成本也較低，可以使企業(yè)員工激勵(lì)與約束的過(guò)程和效果受主觀因素的影響降為最小，其結(jié)果比較符合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的特點(diǎn)。一言以蔽之，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)員工的激勵(lì)與約束機(jī)制必須從高可靠性和抗風(fēng)險(xiǎn)性出發(fā)，在道德、企業(yè)文化、規(guī)章制度等激勵(lì)與約束手段的基礎(chǔ)上，突出強(qiáng)調(diào)具有“剛性”特點(diǎn)的管理技術(shù)性手段，最大限度地保證房地產(chǎn)企業(yè)健康、高效的發(fā)展。

5、建立能力素質(zhì)模型

5.1建立房地產(chǎn)能力素質(zhì)模型的基本操作步驟

第一步：建立公司能力素質(zhì)模型，即在分析房地產(chǎn)公司的發(fā)展要求和企業(yè)文化特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)優(yōu)秀與一般業(yè)績(jī)?nèi)藛T的行為特點(diǎn)的對(duì)比，提取企業(yè)需要的能力素質(zhì)?；玖鞒虨椋哼x定職位選擇績(jī)優(yōu)人員關(guān)鍵行為事件訪談收集數(shù)據(jù)、信息歸類與編碼提煉素質(zhì)項(xiàng)目描述素質(zhì)特征建立素質(zhì)模型。

第二步：建立測(cè)評(píng)系統(tǒng)，即根據(jù)能力素質(zhì)模型所界定的做出優(yōu)秀業(yè)績(jī)所需要的工作行為要求，設(shè)計(jì)能有效判斷個(gè)人是否具備所需要的能力素質(zhì)條件及發(fā)展?jié)摿Φ臏y(cè)評(píng)工具。常用測(cè)評(píng)方法有：勝任素質(zhì)測(cè)評(píng)(問(wèn)卷、測(cè)評(píng)組織流程、數(shù)據(jù)分析處理、報(bào)告生成等)、針對(duì)事件訪談(據(jù)模型中的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行深入訪談 )、通用性問(wèn)卷調(diào)查、其它(測(cè)評(píng)中心、開放式小組討論、模擬活動(dòng)等)?；玖鞒虨椋簩?duì)素質(zhì)模型進(jìn)行評(píng)估與驗(yàn)證選擇標(biāo)桿企業(yè)進(jìn)行比較最后確認(rèn)素質(zhì)模型。

第三步：建立應(yīng)用體系，即根據(jù)能力素質(zhì)模型的要求和測(cè)評(píng)系統(tǒng)的結(jié)果，建立有針對(duì)性的應(yīng)用體系。如戰(zhàn)略人才規(guī)劃、人員甄選調(diào)配、績(jī)效管理、薪酬管理、培訓(xùn)開發(fā)、職業(yè)生涯規(guī)劃、繼任者計(jì)劃等：再如按照能力素質(zhì)的要求選拔、考核、培養(yǎng)、發(fā)展、使用人才的規(guī)章制度、培訓(xùn)課目、學(xué)習(xí)材料等。

5.2、房地產(chǎn)企業(yè)能力素質(zhì)模型應(yīng)用舉例

例1房地產(chǎn)企業(yè)能力素質(zhì)模型

核心能力素質(zhì) 基本能力 (含通用知識(shí)和管理能力) 專業(yè)能力

愛(ài)崗散業(yè)

誠(chéng)實(shí)正直

學(xué)習(xí)創(chuàng)新

團(tuán)隊(duì)合作

客戶導(dǎo)向 自我管理：成就愿望、自信心、情緒控制 財(cái)務(wù)專業(yè)能力

銷售專業(yè)能力

行政專業(yè)能力

人力資源專業(yè)能力

工程項(xiàng)目管理專業(yè)能

經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)能力

物業(yè)管理專業(yè)能力

項(xiàng)目開發(fā)專業(yè)能力

材料管理專業(yè)能力

工程規(guī)劃專業(yè)能力

法律事務(wù)專業(yè)能力

分析判斷：信息收集、分析能力、宏觀思考

推動(dòng)執(zhí)行：計(jì)劃能力、細(xì)節(jié)監(jiān)控、執(zhí)行能力、應(yīng)變能力

溝通交流:傾聽理解、口頭表達(dá)能力、書面表達(dá)能力、外語(yǔ)應(yīng)用能力、影響和說(shuō)服能力、公關(guān)能力

團(tuán)隊(duì)管理：團(tuán)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)、培養(yǎng)他人、決策能力

例2房地產(chǎn)公司人力資源規(guī)劃素質(zhì)模型

根據(jù)公司戰(zhàn)略制定人力資源戰(zhàn)略，包括人力資源規(guī)劃和人力資源政策。

級(jí)別 行為表現(xiàn)

初 級(jí) 1．描述人力資源規(guī)劃的基本原理和概念；

2．對(duì)簡(jiǎn)單的部門或工作組進(jìn)行設(shè)計(jì) ；

3．執(zhí)行組織人力規(guī)劃的基本工作，計(jì)算和判斷簡(jiǎn)單的人力需求；

4、解釋基本的人力資源政策條款。

中級(jí) 1、獨(dú)立對(duì)部門或工作組進(jìn)行設(shè)計(jì)；

2．執(zhí)行較為復(fù)雜的人力需求計(jì)算和判斷；

3．判斷人力資源政策、方案或流程的預(yù)期結(jié)果與執(zhí)行之間的差異。

高 級(jí) 1．分析公司人力資源規(guī)劃執(zhí)行的有效性及差異原因，并設(shè)計(jì)解決方案

2．審核人力資源管理行為是否符合人力資源戰(zhàn)略。

1．研究、解釋經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法規(guī)的趨向?qū)救肆Y源管理的影響；

2．根據(jù)公司戰(zhàn)略方案，調(diào)整公司的人力資源戰(zhàn)略和人力資源規(guī)劃方案；

3．領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施大范圍的人力資源變革。

某職位能力素質(zhì)和行為面試問(wèn)題

類別 問(wèn)題

團(tuán)隊(duì)合作 請(qǐng)?jiān)敿?xì)說(shuō)說(shuō)你作為團(tuán)隊(duì)成員對(duì)該團(tuán)隊(duì)做出過(guò)的最有成效的貢獻(xiàn)。

你的團(tuán)隊(duì)中有沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)團(tuán)隊(duì)成員發(fā)生激烈沖突的情況?請(qǐng)?jiān)敿?xì)說(shuō)明你當(dāng)時(shí)是如何處理的。

可否舉例說(shuō)明過(guò)去你的部門曾與其他部門發(fā)生過(guò)的矛盾、沖突。你當(dāng)時(shí)是如何處理的?

客戶服務(wù) 請(qǐng)舉例說(shuō)明你遇到并處理過(guò)的較嚴(yán)重的客戶投訴。

可否舉例說(shuō)明你遇到的最困難、最具挑戰(zhàn)的客戶服務(wù)情形?請(qǐng)?jiān)敿?xì)說(shuō)說(shuō)你當(dāng)時(shí)是怎么做的。

客戶導(dǎo)向 說(shuō)說(shuō)你曾經(jīng)為客戶提供了超出他們期望的服務(wù)并帶給他們驚喜的事例。

結(jié)束語(yǔ)

篇8

    近年來(lái)，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，商品房銷售糾紛有所減少，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)訂過(guò)程中隨意“拗?jǐn)唷辟?gòu)房者訂金，侵害購(gòu)房人合法權(quán)益引起的糾紛仍比較突出，已成為當(dāng)前商品房銷售的主要矛盾，影響了房地產(chǎn)交易秩序。為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)訂行為，切實(shí)保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下：

    一、在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者通過(guò)訂立商品房預(yù)訂協(xié)議的方式確定買賣商品房意向的，開發(fā)企業(yè)必須取得商品房預(yù)售許可證或房地產(chǎn)權(quán)證。

    未依法取得商品房預(yù)售許可證而以預(yù)訂或者以預(yù)約、認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)等其他方式變相預(yù)售商品房的，均屬無(wú)證預(yù)售行為。由房地產(chǎn)管理部門按《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第五十條規(guī)定處罰。

    二、商品房預(yù)訂，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者雙方應(yīng)簽訂書面預(yù)訂協(xié)議，預(yù)訂協(xié)議應(yīng)包括當(dāng)事人姓名或名稱、預(yù)訂房地產(chǎn)座落地點(diǎn)、面積、價(jià)格、預(yù)訂期限、訂金數(shù)額及訂金處理辦法等內(nèi)容。

    三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房?jī)r(jià)的千分之五以內(nèi)，雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，訂金應(yīng)即時(shí)返還或抵充房?jī)r(jià)。

    四、購(gòu)房者在支付訂金后，不購(gòu)買預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理。但屬下列情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購(gòu)房者支付的訂金：

    1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的；

    2．簽訂的書面協(xié)議對(duì)訂金的處理未作約定或約定不明確的；

    3．雙方對(duì)預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的；

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司 債務(wù)融資能力 影響因素 實(shí)證研究

一、引言

十提出2020年要建成小康社會(huì)，新型城鎮(zhèn)化是未來(lái)的發(fā)展方向，而聯(lián)合國(guó)開發(fā)計(jì)劃署預(yù)測(cè)，到2030年城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到70%。因此，城鎮(zhèn)化的大力推進(jìn)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑是重大機(jī)遇。然而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間短，投融資體系尚未健全，國(guó)家的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)行業(yè)的自身調(diào)整沒(méi)能從根本上解決融資問(wèn)題。目前，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展所需資金有60%以上來(lái)自銀行，這與我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)。在房地產(chǎn)企業(yè)投入的開發(fā)資金中，商業(yè)銀行貸款占到20%左右，但定金及預(yù)收款中有一定比例的個(gè)人按揭貸款，實(shí)際的銀行貸款比例達(dá)到了60%。而我國(guó)當(dāng)前正處在城市化進(jìn)程加速的過(guò)程中，短期內(nèi)商品住宅的投資比重不會(huì)大幅下降，因此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)商業(yè)銀行貸款的依賴仍是不可避免的。此外，企業(yè)雖然偏好于股權(quán)融資，但由于股權(quán)融資所受限制較多，再加上企業(yè)所有者擔(dān)心控制權(quán)被稀釋，因而債務(wù)融資仍然是公司融資的主要渠道。本文擬探討房地產(chǎn)上市公司債務(wù)融資能力的影響因素，既為房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展提供有益的指引，更重要的是為資金供給者保證輸出資本的安全性提供一個(gè)可參照的標(biāo)準(zhǔn)，具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

二、相關(guān)文獻(xiàn)綜述

融資能力是造成企業(yè)融資困難的主要原因，而目前對(duì)融資能力的研究缺乏一個(gè)系統(tǒng)清晰的認(rèn)識(shí)。孫林杰、孫林昭、李志剛（2007）認(rèn)為，融資能力就是指企業(yè)結(jié)合社會(huì)資金供給狀況、自身經(jīng)營(yíng)狀況以及發(fā)展戰(zhàn)略，在恰當(dāng)時(shí)機(jī)、選擇恰當(dāng)方式和融資對(duì)象籌集資金的能力。他們?cè)跇?gòu)建科技型中小企業(yè)融資能力評(píng)價(jià)模型時(shí)選取的23個(gè)指標(biāo)，既包含定量指標(biāo)也包含定性指標(biāo)。趙亮（2007）認(rèn)為，從資金需求方角度，融資能力是通過(guò)內(nèi)源性融資和外源性融資獲取資金的能力，因而將每股資本公積、資產(chǎn)負(fù)債率和再融資占總?cè)谫Y比率納入評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中;從資金供給方角度，融資能力即為投資價(jià)值，因而從企業(yè)的盈利能力、短期償債能力、經(jīng)營(yíng)管理能力和成長(zhǎng)能力來(lái)評(píng)價(jià)，并選取了部分常規(guī)的財(cái)務(wù)指標(biāo)納入評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。然而，企業(yè)選擇的融資方式不同必然會(huì)導(dǎo)致對(duì)其融資能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)及方法也不同。根據(jù)融資優(yōu)序理論，企業(yè)在籌集投資資金時(shí)，相對(duì)于外部融資而言首先會(huì)選擇內(nèi)部融資，其次在外部融資中，按照先銀行借款融資，后發(fā)行股票融資的順序進(jìn)行。部分國(guó)內(nèi)學(xué)者認(rèn)為，企業(yè)所有者擔(dān)心其控制權(quán)受到稀釋，一般采取債務(wù)融資方式。隨后，李定安、周健波等人（2007）深入考察了近幾年我國(guó)房地產(chǎn)上市公司債務(wù)融資的決定因素，分析表明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為除了受其自身的股權(quán)融資能力和企業(yè)盈利能力的影響外，主要還受到企業(yè)成長(zhǎng)性、資產(chǎn)流動(dòng)性、經(jīng)營(yíng)力度及內(nèi)部融資能力的影響。這些學(xué)者在構(gòu)建企業(yè)融資能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系時(shí)選取的是常規(guī)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，并未根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)修正，其構(gòu)建出的指標(biāo)體系針對(duì)性不強(qiáng)，不具有說(shuō)服力?；谝陨衔墨I(xiàn)分析，本文擬通過(guò)界定債務(wù)融資能力的內(nèi)涵，選取代表性的財(cái)務(wù)指標(biāo)并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)有的特征對(duì)指標(biāo)進(jìn)行修正，利用修正后的財(cái)務(wù)指標(biāo)研究房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資能力的影響因素。

三、債務(wù)融資能力內(nèi)涵及影響因素

（一）債務(wù)融資能力內(nèi)涵。融資是企業(yè)籌集資金的過(guò)程，即企業(yè)根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況和企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要，利用各種各樣的融資方式和渠道，從投資者和債權(quán)人手中取得資金，以滿足企業(yè)正常生產(chǎn)和進(jìn)一步發(fā)展需求的過(guò)程。融資能力是指企業(yè)依據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)需要向資金供給者籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需資金的能力，而企業(yè)所能融通資金的規(guī)模大小則取決于融資能力的高低。

債務(wù)融資是指企業(yè)通過(guò)銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款或發(fā)行債券等方式融入資金。企業(yè)通過(guò)債務(wù)融資方式籌集資金的能力即為債務(wù)融資能力。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，負(fù)債融資仍主要來(lái)源于商業(yè)銀行貸款、預(yù)收賬款（這主要是客戶的定金和預(yù)售款，這部分資金實(shí)際上是個(gè)人消費(fèi)貸款轉(zhuǎn)化而來(lái)，主要來(lái)源于銀行）及應(yīng)付賬款（主要是建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款），債券融資比例仍然很低。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，公司銷售下滑，公司資金鏈斷裂，公司發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性就會(huì)增大。筆者認(rèn)為債務(wù)融資能力受企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的影響較大。

（二）房地產(chǎn)上市公司債務(wù)融資能力的影響因素。從房地產(chǎn)企業(yè)自身因素分析，企業(yè)的規(guī)模、企業(yè)素質(zhì)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況等會(huì)影響企業(yè)融資能力的高低。但是資金供給者無(wú)法深入企業(yè)內(nèi)部了解真實(shí)情況，他們了解企業(yè)狀況的主要方式是經(jīng)審計(jì)后的報(bào)表，因此他們對(duì)企業(yè)融資能力的評(píng)價(jià)也主要依據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。財(cái)務(wù)貫穿企業(yè)整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的始終，對(duì)管理、營(yíng)銷等方面的情況都會(huì)產(chǎn)生影響，因此，筆者僅從財(cái)務(wù)方面深入探討債務(wù)融資能力的影響因素。

1.盈利能力。盈利能力是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)獲得利潤(rùn)的能力。獲取利潤(rùn)是企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)之一，同時(shí)也反映了企業(yè)的綜合素質(zhì)。盈利能力越強(qiáng)的企業(yè)，財(cái)務(wù)基礎(chǔ)越牢固，企業(yè)對(duì)外籌資的能力和清償債務(wù)的能力也越強(qiáng)，企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性也越小。根據(jù)權(quán)衡理論，企業(yè)盈利能力越強(qiáng)，內(nèi)部產(chǎn)生的資金可提供企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)以及發(fā)展所需，并隨著留存的盈余越高，財(cái)務(wù)狀況趨于好轉(zhuǎn)，使得企業(yè)資金需求的總?cè)笨诳s小。利潤(rùn)是企業(yè)償債的重要來(lái)源，因而盈利能力強(qiáng)的企業(yè)更能獲得資金供給者的青睞。

2.資產(chǎn)管理能力。資產(chǎn)管理能力反映了企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)狀況，對(duì)其進(jìn)行分析可以了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況及經(jīng)營(yíng)管理水平。資金周轉(zhuǎn)狀況好，說(shuō)明企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平高，資金利用效率高。企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)狀況與供、產(chǎn)、銷各個(gè)環(huán)節(jié)密切相關(guān)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)影響到企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)。因而，企業(yè)的資產(chǎn)管理能力對(duì)債務(wù)融資能力的高低有一定的影響。

3.成長(zhǎng)能力。企業(yè)的成長(zhǎng)能力一定程度上反映企業(yè)資金規(guī)模的擴(kuò)張狀況，企業(yè)成長(zhǎng)能力強(qiáng)，內(nèi)部資金積累多，內(nèi)源融資能力也就比較強(qiáng)。通過(guò)對(duì)企業(yè)成長(zhǎng)能力進(jìn)行分析，可以判斷企業(yè)的發(fā)展?jié)摿ΓA(yù)測(cè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)前景。為了降低成本，股東也有通過(guò)增加債務(wù)融資、提高財(cái)務(wù)杠桿的傾向。所以，企業(yè)的成長(zhǎng)性越高，越傾向于債務(wù)融資，筆者將企業(yè)的成長(zhǎng)能力納入融資能力的影響因素。

4.償債能力。企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性越高，短期償債能力越好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越低;流動(dòng)性的下降除了會(huì)引起短期償債能力下降外，還可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)拮據(jù)，引發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因而流動(dòng)性越低的企業(yè)，融通資金的迫切性越強(qiáng)。從理論上說(shuō)，雖然企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)也可以為企業(yè)進(jìn)行負(fù)債融資提供支持，但是考慮到研究對(duì)象為資本密集型的房地產(chǎn)公司（屬于對(duì)流動(dòng)資金要求較高的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)），筆者認(rèn)為其對(duì)債務(wù)融資能力有重要影響。

5.現(xiàn)金回收能力?，F(xiàn)金回收能力表現(xiàn)出企業(yè)能夠從所實(shí)現(xiàn)的銷售額和利潤(rùn)中回收現(xiàn)金的能力。大多數(shù)學(xué)者對(duì)融資能力研究時(shí)忽略了現(xiàn)金流的因素，而企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量是一個(gè)很好的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，它可以使資金供給者很好地觀察到其所投入資金的企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)情況，觀察到其資金的安全性是否得到保障。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有把利潤(rùn)變現(xiàn)才能用于項(xiàng)目再開發(fā)，因此本文認(rèn)為現(xiàn)金回收能力也是企業(yè)債務(wù)融資能力的一個(gè)重要影響因素。

四、研究設(shè)計(jì)

（一）數(shù)據(jù)與樣本?？紤]到我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體情況和樣本數(shù)據(jù)收集的可行性，本文選用上市房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行樣本分析。研究采用的數(shù)據(jù)來(lái)自新浪網(wǎng)股市行情中各房地產(chǎn)上市公司的年報(bào)（http：// .cn），以2013年12月31日為截止點(diǎn)，剔除部分業(yè)績(jī)很差、企業(yè)內(nèi)部管理不當(dāng)、凈資產(chǎn)為零或以下以及數(shù)據(jù)不全的公司，最終選取123家房地產(chǎn)上市公司為研究對(duì)象。

（二）指標(biāo)修正與變量設(shè)計(jì)。

1.指標(biāo)修正。通過(guò)參閱房地產(chǎn)企業(yè)的年度財(cái)務(wù)報(bào)表，筆者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款和預(yù)付賬款的比重遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。結(jié)合速動(dòng)比率的計(jì)算機(jī)理，應(yīng)當(dāng)扣除房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)中變現(xiàn)能力差的存貨和預(yù)付賬款。此外，流動(dòng)負(fù)債中的預(yù)收賬款一項(xiàng)數(shù)額較大，況且對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言存貨是用來(lái)償還預(yù)收賬款的。所以，對(duì)速動(dòng)比率的修正結(jié)果如下：速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨-預(yù)付賬款）÷（流動(dòng)負(fù)債-預(yù)收賬款）。

2.變量設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)中披露的財(cái)務(wù)指標(biāo)有100多個(gè)，理論上這些財(cái)務(wù)指標(biāo)都可以直接或間接說(shuō)明企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，但是過(guò)多的指標(biāo)會(huì)破環(huán)指標(biāo)體系的預(yù)測(cè)能力。在前文分析的基礎(chǔ)上，為了真實(shí)反映企業(yè)的債務(wù)融資能力，本文從盈利能力、償債能力、成長(zhǎng)能力、資產(chǎn)管理能力、現(xiàn)金回收能力五個(gè)方面，分別選取各指標(biāo)間相互不涵蓋且具有代表性的11個(gè)指標(biāo)（見(jiàn)上頁(yè)表1）。

（三）分析過(guò)程。本文應(yīng)用SPSS18.0軟件中的因子分析對(duì)房地產(chǎn)上市公司2013年的原始平均數(shù)據(jù)直接處理，所得出的KMO檢驗(yàn)值為0.637，大于0.5，說(shuō)明樣本量充分。另外Bartlett球形度檢驗(yàn)近似卡方為839.339，P=0.000，按a=0.05水準(zhǔn)，可認(rèn)為相關(guān)矩陣不是單位矩陣，即意味著變量高度相關(guān)，足夠?yàn)橐蜃臃治鎏峁┖侠淼幕A(chǔ)。

由表2可看出，第一個(gè)因子的特征根為3.655，解釋了原有11個(gè)變量總方差的33.228%，它刻畫的方差最大，累計(jì)貢獻(xiàn)率為33.228%。第二個(gè)因子的特征根為1.853，解釋了原有11個(gè)變量總方差的16.847%，累計(jì)貢獻(xiàn)率為50.075。第三、四、五、六個(gè)因子的特征根都大于1，前5個(gè)因子的累計(jì)貢獻(xiàn)率達(dá)到了85.223%。因此可以選擇這5個(gè)主成分作為綜合評(píng)價(jià)的公共因子。

由表3可以看出，第一個(gè)因子變量在總資產(chǎn)報(bào)酬率、總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率和凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率的載荷分別為0.886、0.977、0.921、0.944，這說(shuō)明第一主成分對(duì)總資產(chǎn)報(bào)酬率（X1）、總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率（X2）、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率（X8）和凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率（X9）有絕對(duì)較大的載荷系數(shù)。這個(gè)主成分主要概括了房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力和成長(zhǎng)能力指標(biāo)，鑒于本文選擇的代表成長(zhǎng)能力的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率（X8）和凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率（X9）也可代表企業(yè)未來(lái)的盈利能力，所以將第一因子變量命名為盈利能力因子。

第二個(gè)因子變量在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量回報(bào)率和現(xiàn)金流量比率的載荷分別為0.923、0.899，這說(shuō)明第二主成分主要由經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金回報(bào)率（X10）和現(xiàn)金流量比率（X11）決定，這個(gè)成分主要概括了企業(yè)的現(xiàn)金回收能力，所以第二因子可以命名為現(xiàn)金回收能力因子。

第三個(gè)因子變量在速動(dòng)比率和現(xiàn)金比率的載荷分別為0.878、0.874，這說(shuō)明第三主成分主要由速動(dòng)比率（X3）和現(xiàn)金比率（X5）決定，這個(gè)成分主要反映了企業(yè)的短期償債能力，因此第三因子可以命名為短期償債能力因子。

第四個(gè)因子變量在利息保障倍數(shù)的載荷為0.862，這說(shuō)明第四主成分主要由利息保障倍數(shù)（X4）決定，這個(gè)成分主要反映了企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力，因此第四因子可以命名為房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力因子。

第五個(gè)因子變量在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率的載荷分別為0.995、0.354， 這說(shuō)明該主成分主要由總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X7）和存貨周轉(zhuǎn)率（X6）決定，這個(gè)成分主要反映了企業(yè)的資產(chǎn)管理能力，因此第五因子可以命名為企業(yè)的資產(chǎn)管理能力因子。

根據(jù)表4，可以得到五個(gè)主成分的表達(dá)式，如下：

Y1=0.242X1+0.280X2-0.019X3-0.094X4+0.006X5+0.026X6+0.015X7+0.264X8+0.267X9-0.016X10-0.011X11

Y2=0.079X1+0.006X2+0.072X3-0.038X4-0.036X5+0.098X6-0.020X7-0.063X8-0.043X9+0.543X10+0.506X11

Y3=0.115X1+0.015X2+0.548X3+0.062X4+0.520X5+0.021X6+0.025X7-0.083X8-0.055X9+0.113X10-0.089X11

Y4=0.021X1-0.077X2+0.101X3+0.667X4-0.021X5+0.563X6+0.005X7-0.043X8-0.019X9+0.024X10+0.024X11

Y5=0.017X1-0.005X2+0.034X3+0.045X4+0.0074X5-0.045X6+0.984X7+0.027X8+0X9-0.103X10+0.078X11

根據(jù)主成分的特征值，運(yùn)用歸一法可以確定每個(gè)主成分的權(quán)重，如表5所示。

綜上所述，我們可以得出房地產(chǎn)上市公司的各項(xiàng)能力對(duì)其債務(wù)融資能力的影響由大到小排序依次為企業(yè)的盈利能力、現(xiàn)金回收能力、短期償債能力、長(zhǎng)期償債能力和資產(chǎn)管理能力。

五、研究結(jié)論

國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)融資能力沒(méi)有達(dá)成統(tǒng)一的、清晰的認(rèn)識(shí)，本文在分析融資能力相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上發(fā)現(xiàn)企業(yè)選擇的融資方式不同必然會(huì)導(dǎo)致評(píng)價(jià)企業(yè)融資能力的指標(biāo)體系構(gòu)建不同，繼而提出債務(wù)融資能力概念。本文基于房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表提供的主要指標(biāo)數(shù)據(jù)，分析房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)有的特征，即預(yù)收款項(xiàng)比重明顯高于其他行業(yè)企業(yè)，在設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資能力的指標(biāo)時(shí)，對(duì)反映短期償債能力的速動(dòng)比率這一指標(biāo)進(jìn)行修正。實(shí)證研究的結(jié)果表明盈利能力是影響房地產(chǎn)上市公司債務(wù)融資能力最重要的因素，其次為現(xiàn)金回收能力、償債能力和資產(chǎn)管理能力。其中償債能力又分為短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力，而短期償債能力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資能力的影響高于長(zhǎng)期償債能力。X

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作者簡(jiǎn)介：

篇10

石景山區(qū)房地局：

你局“關(guān)于集體土地入股經(jīng)營(yíng)如何辦理手續(xù)問(wèn)題的請(qǐng)示”的來(lái)文收悉。現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題答復(fù)如下：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十條、國(guó)務(wù)院《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)〔1992〕61號(hào)）精神及北京市人民政府法制辦公室等四部門《關(guān)于郊區(qū)土地開發(fā)利用若干問(wèn)題的暫行規(guī)定》（京政農(nóng)〔1993〕83號(hào)）的有關(guān)規(guī)定：“鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以以集體所有的土地資產(chǎn)作價(jià)入股，興辦外商投資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，但集體土地股份不得轉(zhuǎn)讓，并按國(guó)家有關(guān)政策交納土地使用費(fèi)（稅）?！?/p>

興辦內(nèi)聯(lián)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，應(yīng)按北京市實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地管理法》辦法第五章的有關(guān)規(guī)定辦理用地審批手續(xù)。經(jīng)依法批準(zhǔn)用地后，集體土地使用單位應(yīng)當(dāng)在接到有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地文件之日起三十日內(nèi)，持批準(zhǔn)用地文件向當(dāng)?shù)赝恋毓芾頇C(jī)關(guān)權(quán)屬登記部門申請(qǐng)集體土地使用權(quán)設(shè)定登記。待工程竣工驗(yàn)收后，再辦理集體土地使用權(quán)登記發(fā)證手續(xù)。集體土地使用權(quán)登記發(fā)證程序與國(guó)有土地使用權(quán)登記發(fā)證程序相同。集體土地使用證應(yīng)發(fā)給具有法人資格的內(nèi)聯(lián)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。集體土地所有證應(yīng)發(fā)給出地一方的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。