導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】PDCA；責(zé)任矩陣；項(xiàng)目；全面；設(shè)計(jì)質(zhì)量管理

引言

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，營(yíng)銷無(wú)疑是企業(yè)生存的重要手段，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，越來(lái)越多的企業(yè)把營(yíng)銷作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的生命線。然而，在市場(chǎng)營(yíng)銷觀念經(jīng)歷的三個(gè)階段（生產(chǎn)觀念、推銷觀念、需求觀念）中，產(chǎn)品和產(chǎn)品質(zhì)量始終處于核心地位。房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)最終將是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)營(yíng)銷是產(chǎn)品設(shè)計(jì)與產(chǎn)品質(zhì)量的營(yíng)銷。房地產(chǎn)企業(yè)存在的根本價(jià)值在于消費(fèi)者利益最大化。不斷趨于多樣化、個(gè)性化的消費(fèi)者需要要求市場(chǎng)營(yíng)銷必須識(shí)別顧客的需求和欲望，確定所能提供最佳服務(wù)的目標(biāo)市場(chǎng)，設(shè)計(jì)適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品以滿足這些市場(chǎng)的需要，創(chuàng)造顧客滿意并且獲取利潤(rùn)，使企業(yè)在新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中立于不敗之地。保證產(chǎn)品質(zhì)量，全面設(shè)計(jì)質(zhì)量管理勢(shì)在必行。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目全面設(shè)計(jì)質(zhì)量管理

ISO9000：2000《質(zhì)量管理體系 基礎(chǔ)和術(shù)語(yǔ)》和GB/T9000——2000標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于質(zhì)量的定義：所謂質(zhì)量，是指一組固有特性滿足要求的程度。

項(xiàng)目全生命周期是指項(xiàng)目從立項(xiàng)到收尾的整個(gè)過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全生命周期包括投資機(jī)會(huì)研究和土地競(jìng)投階段，項(xiàng)目立項(xiàng)階段，全程策劃階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，施工階段，市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷階段，租售及物業(yè)管理階段。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的全生命周期中工程施工前是為了確定項(xiàng)目方向和設(shè)計(jì)方案，方向和設(shè)計(jì)錯(cuò)誤必然會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗，而且這種失敗常常是無(wú)法彌補(bǔ)的。圖1為項(xiàng)目各階段累計(jì)投資和影響對(duì)比圖，從圖中可以看出施工階段開(kāi)始之前投資較少，施工階段投入的資金大，但是前幾個(gè)階段對(duì)項(xiàng)目生命期的影響卻最大，稍有失誤就會(huì)產(chǎn)生巨大損失，甚至?xí)?dǎo)致項(xiàng)目夭折，而施工階段的工作對(duì)于項(xiàng)目生命期的影響很小。所以作為房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理不僅要保證施工階段的質(zhì)量，還要更加重視施工前幾個(gè)階段的工作質(zhì)量，這樣才能更好的保證項(xiàng)目整體質(zhì)量。本文針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量管理運(yùn)用PDCA循環(huán)方法進(jìn)行了初步的研究。

全面質(zhì)量管理是以質(zhì)量為核心，建立在全員參與的基礎(chǔ)上的一種管理方法，其目的在于長(zhǎng)期獲得顧客滿意、組織成員和社會(huì)的利益。全面設(shè)計(jì)質(zhì)量管理是將設(shè)計(jì)這一過(guò)程單獨(dú)提出來(lái)經(jīng)行質(zhì)量管理。

二、PDCA循環(huán)和責(zé)任分配矩陣簡(jiǎn)介

PDCA循環(huán)最早是由美國(guó)貝爾實(shí)驗(yàn)室的休哈特博士（Walter Shewhart）在19世紀(jì)30年代構(gòu)想，隨后被美國(guó)質(zhì)量管理專家戴明博士（Edwards Deming）采納，將之引進(jìn)日本，在日本得到了推廣和充實(shí)，所以又被稱為戴明環(huán)，它是全面質(zhì)量管理所應(yīng)遵循的科學(xué)程序。PDCA是英語(yǔ)單詞Plan（計(jì)劃）、Do（實(shí)施）、Check（檢查）和Action（處理）的第一個(gè)字母，PDCA循環(huán)（如圖2）就是按照這樣的順序進(jìn)行質(zhì)量管理，并且循環(huán)不止地進(jìn)行下去的科學(xué)程序。五十年代初傳入日本，七十年代后期傳入我國(guó)。

第一步：分析現(xiàn)狀，找出存在的問(wèn)題；

第二步：找出并分析產(chǎn)生問(wèn)題的各種影響因素；

第三步：找出各種因素中的最關(guān)鍵因素，制訂措施，提出質(zhì)量改進(jìn)活動(dòng)計(jì)劃；

第四步：擬定措施，制定計(jì)劃；

第五步：執(zhí)行所制訂的計(jì)劃和措施；

第六步：根據(jù)計(jì)劃的要求，檢查執(zhí)行的情況；

第七步：總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，鞏固成績(jī)，把效果好的納入各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)（技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或管理工作標(biāo)準(zhǔn)）；

第八步：提出遺留問(wèn)題，并將其轉(zhuǎn)入到下一個(gè)PDCA循環(huán)予以解決。

責(zé)任矩陣是以表格形式表示完成工作分解結(jié)構(gòu)中工作細(xì)目的個(gè)人責(zé)任方法。這是在項(xiàng)目管理中一個(gè)十分重要的工具，因?yàn)樗麖?qiáng)調(diào)每一項(xiàng)工作細(xì)目由誰(shuí)負(fù)責(zé)，并表明每個(gè)人的角色在整個(gè)項(xiàng)目中的地位。制定責(zé)任矩陣的主要作用是將工作分配給每一個(gè)成員后，通過(guò)責(zé)任矩陣可以清楚地看出每一個(gè)成員在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中所承擔(dān)的責(zé)任。責(zé)任矩陣表頭部分填寫(xiě)項(xiàng)目需要的各種人員角色或職能部門(mén)，而與活動(dòng)交叉的部分則填寫(xiě)每個(gè)角色對(duì)每個(gè)活動(dòng)的責(zé)任關(guān)系，從而建立“人”和“事”的關(guān)聯(lián)。不同的責(zé)任可以用不同的符號(hào)表示。

責(zé)任矩陣的作用有：1、將項(xiàng)目的具體任務(wù)分配、落實(shí)到相關(guān)的人員或職能部門(mén)，使項(xiàng)目的人員分工一目了然；2、清楚地顯示出項(xiàng)目執(zhí)行組織各部門(mén)或個(gè)人之間的角色、職責(zé)和相互關(guān)系，避免責(zé)任不清而出現(xiàn)推諉、扯皮現(xiàn)象；3、可以充分考慮任務(wù)執(zhí)行人員的工作經(jīng)驗(yàn)、教育背景、職業(yè)資格、興趣愛(ài)好、年齡性別等不同的方面進(jìn)行分工，確保最適當(dāng)?shù)娜巳プ鲎钸m當(dāng)?shù)氖?，從而提高工作和?xiàng)目管理的效率；4、有利于項(xiàng)目經(jīng)理從宏觀上看清任務(wù)的分配是否平衡、適當(dāng)，以便進(jìn)行必要的調(diào)整和優(yōu)化，確保最適當(dāng)?shù)娜藛T去做最適當(dāng)?shù)氖虑椤?/p>

三、基于PDCA循環(huán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面設(shè)計(jì)質(zhì)量管理

本文以某房地產(chǎn)公司為例，論述了運(yùn)用PDCA循環(huán)方法和責(zé)任矩陣來(lái)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期設(shè)計(jì)質(zhì)量管理流程。該房地產(chǎn)職能部門(mén)分為：綜合部、財(cái)務(wù)部、經(jīng)營(yíng)管理部、采購(gòu)部、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部、策劃部、營(yíng)銷部、預(yù)算合同部、總工辦、工程管理部。其各職能部門(mén)的職責(zé)（因?yàn)槠邢?，只列舉了與本文有關(guān)的部分職責(zé)）如下：

（一）綜合部

1、根據(jù)總經(jīng)理指示，檢查各個(gè)時(shí)期的行政工作開(kāi)展情況，為總經(jīng)理部署工作提交材料；起草各個(gè)時(shí)期的工作計(jì)劃、總結(jié)和各種文件。

2、根據(jù)總經(jīng)理的指示召集總經(jīng)理辦公會(huì)議和專題會(huì)議，做好會(huì)議記錄；組織編制公司行政工作計(jì)劃和工作總結(jié)。

（二）財(cái)務(wù)部

負(fù)責(zé)資金管理，調(diào)度。編制月，季，年度財(cái)務(wù)情況說(shuō)明分析，向公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告公司經(jīng)營(yíng)情況。

（三）經(jīng)營(yíng)管理部

1、結(jié)合行業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以及自身的情況分析，對(duì)公司重大問(wèn)題進(jìn)行研究，提出建議；對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行跟蹤研究，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的重大舉措進(jìn)行預(yù)警，并給予相應(yīng)的建議。

2、通過(guò)對(duì)戰(zhàn)略環(huán)境分析，會(huì)同有關(guān)部門(mén)擬定公司的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)策略，制定企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

3、配合財(cái)會(huì)和采購(gòu)部門(mén)加強(qiáng)固定資產(chǎn)和物資管理，對(duì)資產(chǎn)與物資進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)。

（四）采購(gòu)部

1、負(fù)責(zé)公司的招標(biāo)采購(gòu)。

2、負(fù)責(zé)標(biāo)底的編制、審核工作。

3、負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃以及工程施工需要做好項(xiàng)目采購(gòu)資金使用計(jì)劃。

4、負(fù)責(zé)根據(jù)工程制定的各階段施工進(jìn)度和采購(gòu)計(jì)劃做好材料采購(gòu)計(jì)劃。

（五）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部

1、研究市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和投資方向，確定基本開(kāi)發(fā)需求；

2、對(duì)擬開(kāi)發(fā)土地進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，并會(huì)同有關(guān)部門(mén)進(jìn)行可行性分析；

3、依據(jù)合作協(xié)議會(huì)同公司相關(guān)部門(mén)辦理開(kāi)發(fā)資料和土地的接收工作；

4、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的搜集、整理及研究工作。

5、根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，對(duì)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行收益評(píng)估，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。

6、進(jìn)行項(xiàng)目樓盤(pán)的細(xì)分市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位；

7、確定新項(xiàng)目客戶群定位、競(jìng)爭(zhēng)定位；

8、根據(jù)區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)特征及市場(chǎng)熱點(diǎn)，會(huì)同規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)產(chǎn)品功能規(guī)劃、總體規(guī)劃、細(xì)部構(gòu)造、公共配套、外立面造型、內(nèi)部三維空間處理、戶型設(shè)計(jì)、面積配比、建材設(shè)備選擇等提出具體的建議與要求。

（六）策劃部

1、負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)作的策劃和推廣工作。

2、針對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查、綜合相關(guān)方面情況分析和銷售預(yù)測(cè)，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，經(jīng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，全面組織實(shí)施。

（七）銷售部

1、定期組織市場(chǎng)調(diào)研，收集市場(chǎng)信息，分析市場(chǎng)動(dòng)向，特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)。收集有關(guān)房地產(chǎn)的信息，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，分析銷售和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展?fàn)顩r，提出改進(jìn)方案和措施。負(fù)責(zé)收集，整理，歸納客戶資料，對(duì)客戶群進(jìn)行透徹的分析。

2、確定銷售策略，建立銷售目標(biāo)，制定銷售計(jì)劃。

（八）預(yù)算合同部

1、協(xié)助營(yíng)銷部、策劃部評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和撰寫(xiě)可行性研究報(bào)告的相關(guān)部分，參與規(guī)劃設(shè)計(jì)部組織的圖紙會(huì)審并提出有關(guān)預(yù)算意見(jiàn)；

2、在工程設(shè)計(jì)階段協(xié)助公司決策層優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)；

（九）總工辦

1、參與工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案討論和審核工作。

2、主持工程圖紙的會(huì)審工作及工程的驗(yàn)收工作。

（十）工程管理部

1、負(fù)責(zé)公司的技術(shù)管理工作。

2、負(fù)責(zé)施工圖紙會(huì)審，參加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目圖紙交底、竣工圖的審定、圖

紙變更的審定工作。

運(yùn)用PDCA循環(huán)方法結(jié)合責(zé)任矩陣，建立如表1所示的項(xiàng)目全生命周期設(shè)計(jì)質(zhì)量管理流程及流程中各職能部門(mén)的責(zé)任矩陣。

在對(duì)土地資料和當(dāng)?shù)厣鐣?huì)人文環(huán)境經(jīng)行整理分析過(guò)程中，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部為負(fù)擔(dān)主要責(zé)任，經(jīng)營(yíng)管理部和設(shè)計(jì)單位參與。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部對(duì)擬開(kāi)發(fā)土地進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研并進(jìn)行可行性分析，將得到的土地地質(zhì)勘探資料等信息經(jīng)行整理分析；經(jīng)營(yíng)管理部和設(shè)計(jì)單位參與進(jìn)來(lái)，經(jīng)營(yíng)管理部介入其中，了解情況，為將來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理工作做好準(zhǔn)備；設(shè)計(jì)單位參與其中，可以提前了解哪些不利地質(zhì)應(yīng)該合理避讓，哪些有利地貌可以充分利用，這對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的安全性、經(jīng)濟(jì)性和合理性，提供了主要依據(jù)。

在對(duì)戰(zhàn)略環(huán)境、市場(chǎng)信息和產(chǎn)品定位經(jīng)行整理分析過(guò)程中，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部和經(jīng)營(yíng)管理部為承擔(dān)主要責(zé)任，策劃部輔助它們，設(shè)計(jì)單位參與其中。項(xiàng)目總成本由預(yù)算合同部負(fù)責(zé)制定，項(xiàng)目總進(jìn)度由工程管理部負(fù)責(zé)制定，設(shè)計(jì)單位參與其中，以項(xiàng)目的總成本和總進(jìn)度約束條件，為制定出可行的設(shè)計(jì)方案做準(zhǔn)備。

總工辦和工程管理部負(fù)責(zé)找出約束設(shè)計(jì)的關(guān)鍵因素，制定設(shè)計(jì)方案，提出設(shè)計(jì)改進(jìn)計(jì)劃。設(shè)計(jì)單位主要負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)草圖，如果設(shè)計(jì)草圖通過(guò)，那么主要負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)圖紙。經(jīng)營(yíng)管理部、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部、工程管理部、總工辦和預(yù)算合同部參與其中，了解設(shè)計(jì)情況?？偣まk和工程管理部主要負(fù)責(zé)工程圖紙的會(huì)審，檢查是否滿足約束條件。設(shè)計(jì)單位根據(jù)總工辦和工程管理部的檢查結(jié)果和提出的建議，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提出遺留的問(wèn)題，然后再返回到計(jì)劃過(guò)程中，進(jìn)入下一個(gè)PDCA循環(huán)，直至達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)為止，終止循環(huán)。

本文只是以某一房地產(chǎn)公司的職能部門(mén)為例，對(duì)于其它房地產(chǎn)公司其職能部門(mén)有可能不相同，他們可以根據(jù)自身的情況制定自己的責(zé)任矩陣，以適應(yīng)其房地產(chǎn)公司的結(jié)構(gòu)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]王祖和.項(xiàng)目質(zhì)量管理[M].機(jī)械工業(yè)出版社，2004

篇2

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目工程 開(kāi)發(fā) 成本管理 質(zhì)量管理

近幾年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，房?jī)r(jià)也在不斷地攀升。與此同時(shí)，建筑原材料鋼筋水泥價(jià)格也在水漲船高，身為房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)的成本和質(zhì)量管理是當(dāng)前工作的重點(diǎn)。在項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如何運(yùn)用科學(xué)的方法來(lái)融入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中去，在不斷降低工程成本的同時(shí)，逐步提高工程質(zhì)量。不斷創(chuàng)新思想，針對(duì)市場(chǎng)的把握和房地產(chǎn)需求及相應(yīng)理念，運(yùn)用現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理體系進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制及管理，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不受損害。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本管理的現(xiàn)狀

首先，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目工程缺乏一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系不斷發(fā)生變化，以及相關(guān)設(shè)備資源的短缺，企業(yè)實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力缺乏，這些都會(huì)給房企帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。涉及到開(kāi)發(fā)商和承包商，就是信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目工程最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，這也是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信譽(yù)的重要因素。很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)研究不夠熟悉，工程項(xiàng)目成本控制的手段比較落后，很容易造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠重視，也缺乏規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力，導(dǎo)致項(xiàng)目工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)卻過(guò)高。

其次，在成本控制方面，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于錯(cuò)誤的決策，使得工程投資成本上升。例如，在剛開(kāi)始招投標(biāo)的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只追求造價(jià)，嚴(yán)重忽視實(shí)際工程開(kāi)發(fā)中問(wèn)題，最終是的施工進(jìn)程無(wú)法按正常時(shí)間進(jìn)行，導(dǎo)致成本的不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益就會(huì)下降。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程的成本控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據(jù)實(shí)時(shí)的市場(chǎng)物價(jià)信息，及時(shí)關(guān)注同類建筑的成本波段情況，選擇那些成本低且易實(shí)施的方案來(lái)進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)是追求利益最大化，用最小的成本去獲得最大的價(jià)值。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程要控制好成本，使得成本保持不變而提升價(jià)值。比例，在某個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程，本來(lái)這棟房屋原本打算做住宅用，然而通過(guò)市場(chǎng)人員的分析，這個(gè)地方具備商業(yè)潛力。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以相應(yīng)地增加幾套商業(yè)辦公寫(xiě)字樓，減少一些住宅。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本保持不變的情況下，就擴(kuò)大了項(xiàng)目工程的價(jià)值。還有一種方法提升價(jià)值，那就是不斷降低成本。例如，在一棟多層房屋中，原本使用短螺桿樁基，但是開(kāi)發(fā)人員對(duì)當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)實(shí)際情況進(jìn)行了勘探，發(fā)現(xiàn)這種樁基不適合，使用了天然深基樁，這能滿足其要求。這樣一來(lái)，成本降低了，但是價(jià)值沒(méi)有變化。但是這棟房屋的相對(duì)價(jià)值提升了。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以對(duì)成本的預(yù)算，能提升項(xiàng)目工程的價(jià)值。我們要對(duì)每一個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)查研究，仔細(xì)的分析而做出正確的選擇，這樣可以降低成本和提升價(jià)值。要針對(duì)本地區(qū)同類型房屋進(jìn)行調(diào)查，以便論證，找出其中一些影響成本以及利潤(rùn)的因素，制定應(yīng)對(duì)方案，克服盲目性。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先要進(jìn)行施工圖預(yù)算，制作出項(xiàng)目計(jì)劃期內(nèi)的施工費(fèi)用及成本水平，根據(jù)相應(yīng)的實(shí)際情況，通過(guò)計(jì)劃改變措施，做出降低成本的實(shí)施書(shū)面規(guī)劃方案。這就要求項(xiàng)目管理員要熟悉圖紙，運(yùn)用科學(xué)的施工方法和工藝流程，從而使該計(jì)劃成為降低成本的指導(dǎo)文件。

一旦圖紙規(guī)劃做好之后，施工管理人員要嚴(yán)格按照成本計(jì)劃來(lái)開(kāi)展工作，對(duì)影響成本的種種因素要認(rèn)真管理，合理控制成本。要積極采取有效的措施，把施工過(guò)程中各種消耗的支出納入成本計(jì)劃之中，并及時(shí)反饋，對(duì)比實(shí)際成本和計(jì)劃成本的差異，及時(shí)采取糾偏措施，在實(shí)行成本控制時(shí)要建立項(xiàng)目成本管理責(zé)任制，增強(qiáng)管理人員的責(zé)任心意識(shí)。

3、如何進(jìn)行項(xiàng)目工程的質(zhì)量管理

項(xiàng)目工程的質(zhì)量控制是質(zhì)量管理的一個(gè)重要部分。質(zhì)量管理要求在降低項(xiàng)目成本的前提下，滿足工程質(zhì)量要求的一系列活動(dòng)。其中包括作業(yè)活動(dòng)和管理活動(dòng)，項(xiàng)目工程管理人員要樹(shù)立明確的質(zhì)量目標(biāo)，來(lái)制定出行動(dòng)方案，積極合理資源配置，按照規(guī)定的計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。

項(xiàng)目管理人員要市場(chǎng)制度入手，堅(jiān)持持證上崗的制度，積極把關(guān)管控，禁止一切無(wú)序設(shè)計(jì)和施工，禁止越級(jí)和掛靠、轉(zhuǎn)包等現(xiàn)象的發(fā)生，提高項(xiàng)目經(jīng)理和施工管理人員的質(zhì)量意識(shí)，樹(shù)立責(zé)任心。此外，還要對(duì)項(xiàng)目施工中的施工技術(shù)、工藝、方法和機(jī)械設(shè)備等施工手段的配置、施工順序和程序都要做出相應(yīng)的安排，加強(qiáng)審查力度，不斷提出修改建議，使得施工進(jìn)度能夠正常合理進(jìn)行。

其次，在施工作業(yè)過(guò)程的質(zhì)量控制中剛開(kāi)始要進(jìn)行技術(shù)和圖紙審查，認(rèn)真檢查每一個(gè)施工工序的合理性和科學(xué)性，檢查工序施工條件是不是滿足相應(yīng)的要求，進(jìn)行分批和分項(xiàng)工程實(shí)測(cè)，對(duì)中間產(chǎn)品進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)收和工序驗(yàn)收，一旦合格后，才允許進(jìn)入下一道工序施工。這里有很多注意事項(xiàng)：第一，要以預(yù)防為主；第二積極落實(shí)工序操作之間的抽查，對(duì)容易抽查的部位進(jìn)行跟蹤；第三，要對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行目測(cè)、實(shí)測(cè)和驗(yàn)收等程序。認(rèn)真做好相應(yīng)的記錄，看它是不是滿足要求；第四，要完善資料，為未來(lái)工程質(zhì)量驗(yàn)收以及質(zhì)量分析提高相應(yīng)的依據(jù)。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，我們要不斷增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)，合理把控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程成本和質(zhì)量，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行辦事和監(jiān)督，檢查容易發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的環(huán)節(jié)，提高試驗(yàn)和抽查等監(jiān)督力度，及時(shí)完成相應(yīng)的進(jìn)度。在不斷降低工程成本的同時(shí)，逐步提高工程質(zhì)量。不斷創(chuàng)新思想，針對(duì)市場(chǎng)的把握和房地產(chǎn)需求及相應(yīng)理念，運(yùn)用現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理體系進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制及管理，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不受損害

參考文獻(xiàn)：

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；質(zhì)量；控制

1 目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中我們普遍忽視開(kāi)發(fā)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。作為建設(shè)方，以項(xiàng)目而成立的團(tuán)隊(duì)，這種思維就應(yīng)該改變。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí)，假如規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作，主要是指項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品策劃等。前期工作的質(zhì)量是整個(gè)工程房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵，直接決定著擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前途和命運(yùn)。個(gè)人建議從如下幾點(diǎn)著手：

2.1 建立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還可設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理。質(zhì)量經(jīng)理的職責(zé)是：根據(jù)投資人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，市場(chǎng)定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃，并組織實(shí)施；按質(zhì)量計(jì)劃規(guī)定，檢查項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃執(zhí)行情況；對(duì)發(fā)現(xiàn)重大的質(zhì)量問(wèn)題，組織研究解決，向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人報(bào)告；編制項(xiàng)目質(zhì)量報(bào)告，報(bào)上級(jí)質(zhì)檢部門(mén)和項(xiàng)目經(jīng)理。項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理對(duì)質(zhì)量的監(jiān)督檢查，不能代替項(xiàng)目其它崗位的質(zhì)量職責(zé)，項(xiàng)目各個(gè)經(jīng)理、專業(yè)負(fù)責(zé)人、各部室、各專業(yè)人員各自均應(yīng)完成自己應(yīng)負(fù)的質(zhì)量責(zé)任，項(xiàng)目質(zhì)量才能有保證。

2.2 制定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量計(jì)劃。

充分了解和掌握項(xiàng)目的特點(diǎn)，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；熟悉質(zhì)量管理體系文件，把質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行層層分解，按質(zhì)量計(jì)劃和實(shí)施步驟層層落實(shí)。每一層次職責(zé)、權(quán)限、資源分配以及保證質(zhì)量的措施都予以明確。質(zhì)量管理計(jì)劃要簡(jiǎn)明扼要，重點(diǎn)突出，具有可操作性。

2.3 建立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作成果的質(zhì)量評(píng)審制度。

建立評(píng)審制度是保證和提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成果質(zhì)量的重要手段，采用德?tīng)柗欠ㄟM(jìn)行評(píng)審，吸取更多專家的知識(shí)和智慧，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，優(yōu)化前期工作成果。項(xiàng)目咨詢公司對(duì)咨詢成果進(jìn)行自我評(píng)審，然后再進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審。內(nèi)部評(píng)審?fù)瓿珊?，建設(shè)方項(xiàng)目經(jīng)理可邀請(qǐng)有關(guān)專家對(duì)咨詢成果進(jìn)行評(píng)審和完善，并形成相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。

3 設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制

3.1 方案設(shè)計(jì)階段

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，前期的可行性研究報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)查、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位，是后來(lái)作為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。因此，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最好是請(qǐng)一個(gè)全程策劃的咨詢公司。根據(jù)一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，建議開(kāi)發(fā)商根據(jù)樓盤(pán)的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實(shí)力的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)前，對(duì)方案設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、產(chǎn)品市場(chǎng)定位的介紹講解，設(shè)計(jì)人員在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會(huì)，評(píng)選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與做出最優(yōu)方案的初步設(shè)計(jì)單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，作出審批方案。

3.2 施工圖設(shè)計(jì)階段

施工圖設(shè)計(jì)是在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃方案審查通過(guò)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此，規(guī)劃方案是作項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)依據(jù)。工程設(shè)計(jì)一般按初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段進(jìn)行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項(xiàng)目可按初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段進(jìn)行。二階段設(shè)計(jì)和三階段設(shè)計(jì)，是我國(guó)工程設(shè)計(jì)行業(yè)長(zhǎng)期形成的基本工作模式，各階段的設(shè)計(jì)成果包括設(shè)計(jì)說(shuō)明、技術(shù)文件(圖紙)和經(jīng)濟(jì)文件(概預(yù)算)，其目的是通過(guò)不同階段設(shè)計(jì)深度的控制保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。

4 施工階段的質(zhì)量控制

施工是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目形成實(shí)體的過(guò)程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項(xiàng)目建成后，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實(shí)行“包換”或“退款”，因此工程項(xiàng)目施工過(guò)程中的質(zhì)量控制，就顯得極其重要。

4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理。

4.1.1 明確質(zhì)量目標(biāo) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項(xiàng)目投資人的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時(shí)與項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個(gè)相同優(yōu)先級(jí)。因此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。目標(biāo)過(guò)低，會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)傷害，失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；過(guò)高會(huì)造成投入成本加大，綜合開(kāi)發(fā)績(jī)效降低。那么，如何準(zhǔn)確地確定質(zhì)量目標(biāo)？首先，要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用分析，要樹(shù)立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全壽命周期成本觀念。適當(dāng)增加項(xiàng)目的一致成本，減少非一致成本；適當(dāng)增加預(yù)防成本，大力降低事故成本。

4.1.2 制定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量管理計(jì)劃 在確定了項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃。明確項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的相關(guān)質(zhì)量責(zé)任，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理負(fù)責(zé)，項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理具體對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量負(fù)責(zé)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)各專業(yè)工程師對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的規(guī)范負(fù)責(zé)，實(shí)施單位承擔(dān)對(duì)項(xiàng)目的結(jié)果負(fù)責(zé)。

4.1.3 質(zhì)量保證 質(zhì)量保證就是實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃，增強(qiáng)項(xiàng)目投資人、項(xiàng)目最終用戶項(xiàng)目質(zhì)量的信心。如，在標(biāo)前舉行標(biāo)前說(shuō)明會(huì)，在會(huì)上開(kāi)發(fā)商公開(kāi)講明本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)，進(jìn)度目標(biāo)，成本控制目標(biāo)以及招標(biāo)條件，對(duì)施工組織設(shè)計(jì)和質(zhì)量計(jì)劃進(jìn)行審查；對(duì)進(jìn)場(chǎng)的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控；組織由設(shè)計(jì)單位和施工單位參加設(shè)計(jì)交底和設(shè)計(jì)會(huì)審會(huì)議；檢查施工單位是否建立和健全了質(zhì)量管理體系等。

4.1.4 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過(guò)程質(zhì)量控制 項(xiàng)目施工過(guò)程中的質(zhì)量控制，實(shí)際就是程序控制和過(guò)程偏差控制。過(guò)程控制就是對(duì)工作過(guò)程和階段性成果進(jìn)行比較，找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差；運(yùn)用合同說(shuō)明與實(shí)際工作成品和半成品進(jìn)行比較，找出偏差；運(yùn)用施工方案、施工作業(yè)順序與工作過(guò)程順序進(jìn)行比較找出偏差；運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對(duì)整個(gè)作業(yè)過(guò)程進(jìn)行跟蹤，得出是按現(xiàn)階段標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見(jiàn)和建議。

推行施工現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)負(fù)責(zé)人技術(shù)管理工作責(zé)任制，正確劃分各級(jí)技術(shù)管理工作的權(quán)限，使每位工程技術(shù)人員各有專職、各司其事，有職，有權(quán)、有責(zé)。工程開(kāi)工前，將單位工程施工組織設(shè)計(jì)報(bào)送監(jiān)理工程師審核。在施工前和施工過(guò)程中項(xiàng)目經(jīng)理組織有關(guān)人員，制定詳細(xì)的規(guī)章制度和獎(jiǎng)罰措施，不允許出現(xiàn)不合格品。在重點(diǎn)工序施工前，必須對(duì)關(guān)鍵的檢查項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的復(fù)核。杜絕重大差錯(cuò)事故的發(fā)生。

堅(jiān)持“三檢”制度。即每道工序完后，首先由作業(yè)班組提出自檢，再由施工員項(xiàng)目經(jīng)理組織有關(guān)施工人員、質(zhì)檢員、技術(shù)員進(jìn)行互檢和交接檢。隱蔽工程在做好;三檢制"的基礎(chǔ)上，請(qǐng)監(jiān)理工程師審核并簽證認(rèn)可。對(duì)于工程施工過(guò)程出現(xiàn)的質(zhì)量事故，必須按照事故原因不清不放過(guò)、事故責(zé)任者和群眾沒(méi)有受到教育不放過(guò)和沒(méi)有防護(hù)措施不放過(guò)的"三不放過(guò)"原則，認(rèn)真處理，防患于未然。

按優(yōu)化的施工組織設(shè)計(jì)和方案進(jìn)行施工準(zhǔn)備工作。做好圖紙會(huì)審和技術(shù)交底及技術(shù)培訓(xùn)工作。對(duì)于推廣應(yīng)用的新技術(shù)、新工藝要組織有關(guān)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)。嚴(yán)格按施工工藝（或施工程序）施工。根據(jù)對(duì)影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵特點(diǎn)，關(guān)鍵部位及重要影響因素設(shè)質(zhì)量管理點(diǎn)的原則，并設(shè)專人負(fù)責(zé)。建立高效靈敏的質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)，形成一個(gè)封閉式信息網(wǎng)。現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)檢員要及時(shí)搜集班組的質(zhì)量信息，客觀地提取產(chǎn)品的質(zhì)量數(shù)據(jù)，為決策提供可靠依據(jù)。并對(duì)因果分析圖、質(zhì)量對(duì)策表開(kāi)展質(zhì)量統(tǒng)計(jì)分析。

篇4

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；質(zhì)量控制

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2016）11-0137-01

一、項(xiàng)目施工管理的原則

工作項(xiàng)目是管理的主要部分，施工管理過(guò)程中，一定不能缺少不能違背的相應(yīng)的原則，具體如下：

1.1 質(zhì)量第一，效益為重，統(tǒng)籌推進(jìn)原則

對(duì)項(xiàng)目施工管理而言，工程質(zhì)量是第一個(gè)需要考慮的因素，必須在人、財(cái)、技術(shù)等方面增加投資，從而確保質(zhì)量達(dá)到預(yù)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；效益為重，必須杜絕僅僅對(duì)質(zhì)量、進(jìn)度予以重視，但完全忽略成本、市場(chǎng)的思想觀念，一方面需盡可能減少成本支出，打造精品品牌，擴(kuò)大市場(chǎng)，另一方面，必須嚴(yán)格預(yù)算，盡可能做到投入最小化，產(chǎn)生最大化；統(tǒng)籌推進(jìn)工程建設(shè)，制定全面的推進(jìn)方案，優(yōu)化作業(yè)流程，引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)、原料、工藝，從而實(shí)現(xiàn)實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度相匹配。

1.2 科學(xué)合理原則

就工管而言，整個(gè)過(guò)程并不簡(jiǎn)單，實(shí)踐管理時(shí)，必須適時(shí)解放思想，引入新理念，適時(shí)融入切實(shí)管理的管理方式，強(qiáng)化管理者教育，加大交流力度，最大程度上讓職工獻(xiàn)智獻(xiàn)策，爭(zhēng)取做到科學(xué)、合理地進(jìn)行項(xiàng)目施工管理。

1.3 標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化原則

我們知道，不管是何種事物，內(nèi)因的作用十分重大，難以預(yù)測(cè)。因此，進(jìn)一步增強(qiáng)內(nèi)部管理，是不可或缺的手段之一。采取項(xiàng)目經(jīng)理制、成本核算制，大范圍實(shí)施全面質(zhì)管體策略，進(jìn)一步建立健全工管規(guī)章制度，且在工程實(shí)踐中大范圍推廣實(shí)施，從而實(shí)現(xiàn)管理標(biāo)準(zhǔn)，施工規(guī)范。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理不足之處

2.1 市場(chǎng)定位模糊

投資比較盲目，決策時(shí)間短促，市場(chǎng)定位只是走過(guò)場(chǎng)，無(wú)法按照實(shí)際情況全面調(diào)研，信息采集與剖析不科學(xué)，只是按照經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行研判。為了達(dá)到某種分析目的，對(duì)部分十分重要的數(shù)據(jù)作出迎合性處理，造成建成的項(xiàng)目與市場(chǎng)定位不相符。

2.2 規(guī)劃、設(shè)計(jì)粗淺

項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)階段十分重要，其對(duì)項(xiàng)目能否取得成功起到?jīng)Q定性作用。因?yàn)榉N種因素疊加，在這兩個(gè)重要的階段，我們的管理比較粗淺，優(yōu)化深度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，造成出現(xiàn)了許多問(wèn)題，如戶型不夠豐富、戶型較大制約了實(shí)際銷售，或是一味的強(qiáng)調(diào)小戶型，導(dǎo)致進(jìn)一步增加了公攤成本；設(shè)計(jì)文件無(wú)法及時(shí)供應(yīng)，且時(shí)常進(jìn)行變更，等等。

2.3 大部分房屋存在質(zhì)量不佳問(wèn)題

就建成房屋來(lái)看，材料、設(shè)備、施工管理等諸多方面，都與法定標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)。如，房屋表面出現(xiàn)漏水；排氣孔出現(xiàn)堵塞；地面漏水嚴(yán)重，等等。嚴(yán)重的項(xiàng)目，發(fā)生了“樓倒倒”、“樓歪歪”、“樓薄薄”等事件，極其不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

三、要提高工程前期的規(guī)劃管理力度

為了提高對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理，房地產(chǎn)公司在工程開(kāi)工前，就要進(jìn)行有效的準(zhǔn)備和管理，保證整個(gè)工程的順利開(kāi)展。在工程開(kāi)工前，要對(duì)整個(gè)工程進(jìn)行合理的規(guī)劃，嚴(yán)格勘察地形，做好市場(chǎng)的調(diào)查工作，預(yù)測(cè)工程的風(fēng)險(xiǎn)，然后根據(jù)考察的實(shí)際情況，進(jìn)行相應(yīng)的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，綜合考慮所有的自然、人為因素，做好計(jì)算和測(cè)量，保證設(shè)計(jì)圖紙能夠真實(shí)的反映工程的實(shí)際情況。

3.1 對(duì)建筑工程使用的材料與工程質(zhì)量控制進(jìn)行嚴(yán)格的管理

建筑材料的好壞直接決定著建筑工程質(zhì)量的好壞。因此，我們要對(duì)建筑材料的來(lái)源進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，要有準(zhǔn)確的采購(gòu)信息；其次，我們要對(duì)建筑材料的質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)與分析，找到適合本工程的建筑材料；最后，要對(duì)建筑材料的使用進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，避免不恰當(dāng)?shù)氖褂?。同時(shí)，我們要也對(duì)工程的質(zhì)量控制進(jìn)行管理，盡量的完善建筑企業(yè)與施工隊(duì)的質(zhì)量控制，從而確保房屋建筑工程的質(zhì)量。

3.2 施工過(guò)程中加強(qiáng)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量管理

房地產(chǎn)工程相對(duì)來(lái)講要比價(jià)復(fù)雜，施工的環(huán)節(jié)要多，所以我們要對(duì)工程的每一個(gè)環(huán)節(jié)都做好質(zhì)量管理工作，切實(shí)加強(qiáng)工程質(zhì)量。在對(duì)施工環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量管理時(shí)，要確保每一個(gè)環(huán)節(jié)、步驟都滿足質(zhì)量要求，只有前一道工序合格，才能進(jìn)行接下來(lái)的施工，如果質(zhì)量不合格，就要重新改進(jìn)，否則嚴(yán)禁進(jìn)入到下一環(huán)節(jié)，從根本上保障工程的質(zhì)量。同時(shí)要對(duì)施工技術(shù)、使用材料、設(shè)備的質(zhì)量加強(qiáng)管理，確保質(zhì)量合格，一旦發(fā)現(xiàn)了不合格的材料、設(shè)備，就要立即停工，對(duì)材料、設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，合格后方可繼續(xù)施工。建立完善的監(jiān)督管理部門(mén)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全天候的監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題，并積極解決。

3.3 加強(qiáng)施工項(xiàng)目安全控制與進(jìn)度

施工項(xiàng)目的進(jìn)度控制方法有協(xié)調(diào)、控制和規(guī)劃，協(xié)調(diào)和施工的進(jìn)度有關(guān)，包括工作隊(duì)組、部門(mén)和單位之間的關(guān)系。控制與施工項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程有關(guān)，比較施工計(jì)劃進(jìn)度與施工實(shí)際進(jìn)度。以便出現(xiàn)偏差時(shí)，能夠采取相應(yīng)的措施進(jìn)行調(diào)整。規(guī)劃主要是確定施工項(xiàng)目的分進(jìn)度目標(biāo)和總進(jìn)度目標(biāo)，并編制合理的進(jìn)度計(jì)劃?？刂剖┕ろ?xiàng)目的進(jìn)度可以采取合同措施、技術(shù)措施、組織措施、信息管理措施和經(jīng)濟(jì)措施等，并編制施工的總進(jìn)度計(jì)劃，讓施工人員控制和執(zhí)行，以便按期完成施工項(xiàng)目的任務(wù)。安全管理是為了落實(shí)安全責(zé)任，管理施工生產(chǎn)質(zhì)量、成本、進(jìn)度等目標(biāo)責(zé)任。通過(guò)建立與完善施工項(xiàng)目，有領(lǐng)導(dǎo)、有組織的開(kāi)展各項(xiàng)安全管理活動(dòng)。也可以建立安全生產(chǎn)責(zé)任制度，以明確工作人員的安全責(zé)任，使工作人員積極檢查和落實(shí)安全責(zé)任的情況。施工項(xiàng)目通過(guò)審查監(jiān)察部門(mén)的生產(chǎn)資質(zhì)，讓操作人員和管理人員簽訂安全協(xié)議，詳細(xì)、認(rèn)真的記錄安全生產(chǎn)責(zé)任的情況，作為補(bǔ)償、分配的原始資料。

3.4 工程項(xiàng)目竣工后要加強(qiáng)質(zhì)量管理

工程的竣工后的質(zhì)量檢查，是檢驗(yàn)工程質(zhì)量問(wèn)題的最后一關(guān)，做好質(zhì)量管理工程，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，防止工程投入使用后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。工程竣工后，要根據(jù)國(guó)家的質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量的驗(yàn)收和認(rèn)定，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要及時(shí)改正，保證整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量合格。然后形成完善質(zhì)量評(píng)估報(bào)告，對(duì)整個(gè)工程的質(zhì)量信息進(jìn)行有效整合，以便指導(dǎo)今后的工程建設(shè)。

四、工程實(shí)例分析

某住宅小區(qū)是近幾年開(kāi)發(fā)完成的高檔樓盤(pán)之一，項(xiàng)目占地面積5.6萬(wàn)m2，總建筑面積17.4萬(wàn)m2，有7棟高層住宅，共820多戶，樓盤(pán)在2010年10月進(jìn)行了質(zhì)量竣工驗(yàn)收，合同約定交房時(shí)間為2010年12月31日。該項(xiàng)目在設(shè)計(jì)施工過(guò)程中就高度重視建筑質(zhì)量，層層把關(guān)，從嚴(yán)控制，請(qǐng)知名的一級(jí)資質(zhì)勘察設(shè)計(jì)單位進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)，規(guī)范初步設(shè)計(jì)，嚴(yán)格施工圖設(shè)計(jì)與審查；在施工過(guò)程嚴(yán)格施工程序，推廣使用“跳倉(cāng)法”，加強(qiáng)材料檢測(cè)要求，提高養(yǎng)護(hù)水平，強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，特別是在混凝土結(jié)構(gòu)與磚墻連接部位嚴(yán)格按規(guī)范進(jìn)行掛網(wǎng)、拉結(jié)筋等處理，在變形縫位置做好連接、填充和防水處理，室內(nèi)外墻體加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)和抹灰砂漿的配比及厚度的控制。在工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收時(shí)對(duì)存在的極少的質(zhì)量瑕疵進(jìn)行及時(shí)的整改。樓盤(pán)在交房前，開(kāi)發(fā)企業(yè)與其下屬的前期物業(yè)管理公司對(duì)整個(gè)小區(qū)，包括分戶住宅、公共裝修、室外環(huán)境配套，進(jìn)行了全面的檢查，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和規(guī)范要求再次及時(shí)完善、整改到位。

五、結(jié)語(yǔ)

在現(xiàn)時(shí)代這個(gè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中發(fā)展、壯大，企業(yè)就必須提高自已的核心競(jìng)爭(zhēng)力。提高建筑工程項(xiàng)目施工管理水平是施工企業(yè)的必經(jīng)的途徑之一。為此，施工企業(yè)在建筑工程項(xiàng)目施工管理中要遵循一定的原則，通過(guò)提高人的素質(zhì)、能力和積極性，采用先進(jìn)的管理理論和方法，科學(xué)管理，加強(qiáng)制度建設(shè)，對(duì)提高建筑工程項(xiàng)目施工管理水平以及施工企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力有著不可或缺的作用。

參考文獻(xiàn)

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；質(zhì)量成本； 管理控制

Abstract: The project cost of quality analysis and management level is the key to the operation of the quality of real estate enterprises, is also a sign of the effectiveness of quality management. From the various stages in the process of real estate development costs constitute a start on how to cost management and control in the real estate development process are described, and real estate enterprises to improve the quality level of cost management to provide a feasible method and reference.Keywords: real estate; cost of quality; management control

中圖分類號(hào): F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

0引言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和住房制度改革的深入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須合理地安排其產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的投入產(chǎn)出，重視成本控制并提高成本管理水平。此外，還必須從經(jīng)營(yíng)的高度來(lái)衡量自身的質(zhì)量體系的有效性，并且與銷售量、資金周轉(zhuǎn)額以及社會(huì)信譽(yù)等結(jié)合起來(lái)進(jìn)行認(rèn)識(shí)。當(dāng)前，房地產(chǎn)公司所擁有資源與所面臨環(huán)境的差異性造成了成本管理與控制中的諸多不確定性，也使得項(xiàng)目成本管理與控制成為行業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)與難點(diǎn)。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量成本與成本管理控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量成本也稱為工程建設(shè)總投資費(fèi)用，是指為建成一項(xiàng)房地產(chǎn)工程需支付或花費(fèi)的投資。房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量成本包括控制成本和損失成本，前者是企業(yè)為了保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而導(dǎo)致的費(fèi)用，后者則包括因未達(dá)到產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，不能滿足用戶和消費(fèi)者需要而產(chǎn)生的有形的和無(wú)形的損失。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理與控制涉及到項(xiàng)目評(píng)估決策、選址支付土地使用費(fèi)用、進(jìn)行各類設(shè)計(jì)招標(biāo)、工程承包招標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)施工到竣工驗(yàn)收、出售交付使用等各個(gè)階段的投資管理活動(dòng)。以下本文提出了一些提高房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理控制水平的具體措施：

1.1建立完整的質(zhì)量成本核算體系我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)大部分還沒(méi)有建立完整的質(zhì)量成本核算體系，質(zhì)量成本數(shù)據(jù)的搜集就只能依靠原始的手工方式，且沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)范。完整的質(zhì)量成本核算體系將為質(zhì)量成本建立科目，并列出成本指標(biāo)明細(xì)，在企業(yè)質(zhì)量成本測(cè)算時(shí)可以直接獲取質(zhì)量成本數(shù)據(jù)。從而在一定程度上保證了質(zhì)量成本數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性。

1.2層次分析法的運(yùn)用質(zhì)量成本核算體系中可以使用層次分析法(Analytic Hierarchy Process，簡(jiǎn)稱AHP)將質(zhì)量成本的每一分類指標(biāo)更加細(xì)化，并將這些明細(xì)指標(biāo)定位到每一個(gè)作業(yè)活動(dòng)中，然后根據(jù)指標(biāo)的評(píng)價(jià)因素和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化分析、判斷，選擇恰當(dāng)?shù)暮怂惴桨?，并在?shí)施過(guò)程中不斷反饋信息，對(duì)方案進(jìn)行修正和調(diào)整。這樣不但可以使質(zhì)量成本數(shù)據(jù)更加全面，而且提高了成本數(shù)據(jù)的可靠性和透明性。

1.3引入信息技術(shù)建立質(zhì)量成本MIS系統(tǒng)信息技術(shù)可以解決很多質(zhì)量成本核算手段與方法方面的問(wèn)題。很多企業(yè)都已經(jīng)建立了企業(yè)管理信息系統(tǒng)（MIS），可以在此基礎(chǔ)上利用信息技術(shù)對(duì)質(zhì)量成本進(jìn)行數(shù)據(jù)的收集和歸納，建立質(zhì)量成本MIS系統(tǒng)。這樣收集的數(shù)據(jù)不但準(zhǔn)確、全面，而且也節(jié)省了人力資本，提高了企業(yè)質(zhì)量管理能力，使質(zhì)量管理發(fā)揮更大的效用。

1.4建立房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量文化房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理與控制是一個(gè)不可分割、相互聯(lián)系的整體，應(yīng)貫穿于項(xiàng)目建設(shè)從開(kāi)始到交付使用的全過(guò)程。只有把質(zhì)量管理提升到文化的高度，使企業(yè)的管理層和員工明白質(zhì)量是企業(yè)的生命線，不可忽視；只有將質(zhì)量深深根植在每個(gè)員工的心里，根植在企業(yè)文化深處，才能發(fā)揮質(zhì)量管理的最大效用提高企業(yè)整體質(zhì)量水平和競(jìng)爭(zhēng)力。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)階段的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策與評(píng)價(jià)要充分考慮項(xiàng)目與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的一致性，在對(duì)現(xiàn)實(shí)宏觀環(huán)境正確分析的基礎(chǔ)上，考慮投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率，同時(shí)更要分析項(xiàng)目與宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境、現(xiàn)實(shí)社會(huì)與人文環(huán)境的協(xié)調(diào)性。從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的根本目的來(lái)講，在項(xiàng)目決策階段就應(yīng)該進(jìn)行項(xiàng)目成本管理與控制，并以此為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以后各階段的基礎(chǔ)和根本，直接影響著整個(gè)成本控制的科學(xué)性和合理性。單從技術(shù)角度而言，決策階段對(duì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定、建設(shè)地點(diǎn)的選擇、建筑物功能和類型的選擇等，對(duì)項(xiàng)目的最終成本生成有著重大影響，其影響程度可達(dá)80%以上。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制主要包括以下幾個(gè)方面：①通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)和方案競(jìng)選從技術(shù)先進(jìn)、功能全面、結(jié)構(gòu)合理、安全適用、滿足建筑節(jié)能及環(huán)境要求等方面優(yōu)化設(shè)計(jì)方案；②運(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，合理匹配工程造價(jià)成本與建筑產(chǎn)品功能；③推行限額設(shè)計(jì)，在滿足設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)形式要求的基礎(chǔ)上降低工程造價(jià)，同時(shí)注重優(yōu)化設(shè)計(jì)并兼顧功能提高；④利用圖紙會(huì)審對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)的最經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤而造成施工中的拖延和經(jīng)濟(jì)損失。

簽訂了完備的施工承包合同之后，將進(jìn)入項(xiàng)目的施工階段，這一階段的質(zhì)量成本管理與控制涉及到項(xiàng)目工期成本、工程質(zhì)量成本、工程量變更成本以及施工材料的成本。工程項(xiàng)目施工過(guò)程中，不可預(yù)見(jiàn)的因素或突發(fā)事件常常會(huì)對(duì)工期產(chǎn)生較大的影響，最為常見(jiàn)的是施工中的一些技術(shù)難題，應(yīng)引起投資方的充分重視。在施工過(guò)程中要嚴(yán)格貫徹有關(guān)的質(zhì)量體系，對(duì)每道工序都要認(rèn)真監(jiān)督管理，保證產(chǎn)品質(zhì)量合格，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。同時(shí)還要充分發(fā)揮工程監(jiān)理的作用，采取有效措施管理好相關(guān)的現(xiàn)場(chǎng)人員及造價(jià)管理人員，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，嚴(yán)格審核已簽認(rèn)的工程變更，關(guān)注各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響，減少不必要的成本支出。在施工階段，為了降低成本，可考慮使用大宗的甲供材料，但要加強(qiáng)對(duì)甲供材料的現(xiàn)場(chǎng)管理，遵守施工組織設(shè)計(jì)的工序及施工進(jìn)度安排，合理堆放并減少搬運(yùn)及損耗，降低儲(chǔ)存成本。

項(xiàng)目竣工后，要根據(jù)合同和實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行最終的工程造價(jià)結(jié)算。造價(jià)審計(jì)人員要認(rèn)真核對(duì)施工階段的增補(bǔ)項(xiàng)目或增減工程量，并依照合同固定單價(jià)包含的內(nèi)容，具體分析項(xiàng)目變更是否有必要重新列項(xiàng)，是否已包含在原固定單價(jià)中。對(duì)于需新增項(xiàng)目或增減工程量的，要根據(jù)工程量表中相關(guān)細(xì)目確定其單價(jià)。

3結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量成本的高低不僅關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)劣，也關(guān)系到建筑物價(jià)格的高低。因而，質(zhì)量成本測(cè)量與控制應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)加以重視的方面，不但要重視質(zhì)量的提高和成本的控制，更要重視質(zhì)量成本的準(zhǔn)確測(cè)量和均衡。房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量成本管理與控制應(yīng)注重既能滿足用戶的要求，又能使企業(yè)獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。在施工中一味地追求高質(zhì)量而不顧成本的做法是不可取的。只有從項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程著手，著眼全局、科學(xué)管理，才能將成本管理與控制落到實(shí)處，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，并提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

參考文獻(xiàn)：

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篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量；管理；措施

中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理融合了項(xiàng)目管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn), 系統(tǒng)的項(xiàng)目管理理論又為建設(shè)工程項(xiàng)目管理提供了理論工具，使得建設(shè)工程項(xiàng)目管理日益系統(tǒng)化、科學(xué)化。而在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃，關(guān)鍵是加強(qiáng)質(zhì)量預(yù)防措施的落實(shí)，適當(dāng)增加預(yù)控成本（一致質(zhì)量成本），大力減少返工成本（非一致質(zhì)量成本）,提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為一個(gè)工程項(xiàng)目具有時(shí)限約束和一次性的特點(diǎn)?，F(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理的主要目的就是實(shí)現(xiàn)有限工程期限內(nèi)單次工程施工工程質(zhì)量方面引起施工發(fā)生次數(shù)的最少化。為了實(shí)現(xiàn)由現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量問(wèn)題引起的工程施工發(fā)生頻率的最少化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要重點(diǎn)關(guān)注工程施工的質(zhì)量。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工的過(guò)程中嚴(yán)格的檢查工程監(jiān)理單位及工程施工的承包方在工程施工過(guò)程中是否能夠切實(shí)的按照工程合同相關(guān)條款的規(guī)定進(jìn)行執(zhí)行，檢查工程具體施工活動(dòng)是否按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)施工技術(shù)規(guī)范的要求進(jìn)行工程施工，及時(shí)了解房地產(chǎn)工程施工過(guò)程中的質(zhì)量是否處于企業(yè)能夠控制的范圍之內(nèi)。強(qiáng)化企業(yè)在整個(gè)工程現(xiàn)場(chǎng)施工過(guò)程中的監(jiān)督作用，確保前期正確合理的工程項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)在現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理中得到不折不扣的貫徹。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理

建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制度，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人全權(quán)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的質(zhì)量管理。質(zhì)量負(fù)責(zé)人的職責(zé)是按照投資人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要求，負(fù)責(zé)編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃，并組織實(shí)施。按質(zhì)量計(jì)劃要求，檢查項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃執(zhí)行的狀況。對(duì)發(fā)現(xiàn)的重大質(zhì)量問(wèn)題，要積極組織研究解決，同時(shí)編制項(xiàng)目質(zhì)量報(bào)告，報(bào)上級(jí)質(zhì)檢部門(mén)及項(xiàng)目經(jīng)理。制定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量計(jì)劃，充分掌握和了解項(xiàng)目的要求，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量要求，熟悉質(zhì)量管理體系文件，把質(zhì)量目標(biāo)層層分解下去，按質(zhì)量計(jì)劃和實(shí)施步驟層層落到實(shí)處。每個(gè)層次權(quán)限、職責(zé)、資源分配以及保證質(zhì)量的措施都要進(jìn)行明確。質(zhì)量管理計(jì)劃要簡(jiǎn)明扼要，重點(diǎn)突出，具有較強(qiáng)的可操作性。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理

（1） 規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)涉及面廣，協(xié)作單位多，市政園林、郵電通訊、供水、供電、供氣等部門(mén)都要涉及到，要協(xié)調(diào)好關(guān)系，保證規(guī)劃質(zhì)量。

（2） 施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量。房屋產(chǎn)品質(zhì)量的第一步是從設(shè)計(jì)開(kāi)始的，先天不足必將帶來(lái)后患無(wú)窮。因此，要擇優(yōu)選好設(shè)計(jì)方案，對(duì)住宅的套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等要?jiǎng)?chuàng)新創(chuàng)優(yōu)設(shè)計(jì)。要在保證結(jié)構(gòu)可靠的前提下，達(dá)到兩個(gè)要求：一要合理開(kāi)間，要在確定的套房面積內(nèi)，合理安排居住、使用、衛(wèi)生等面積，讓人使用方便，居住舒適；二要做到建筑造型和風(fēng)格有藝術(shù)感，對(duì)墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當(dāng)，能給人以美的享受，使開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)具有較高的使用價(jià)值和觀瞻價(jià)值。

四、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)階段的現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制

(1)重視資質(zhì)審查:工程招標(biāo)時(shí),注重對(duì)施工單位資質(zhì)的審查,包括人員素質(zhì)、技術(shù)力量、施工業(yè)績(jī)、社會(huì)信譽(yù)等多個(gè)方面。審查施工單位是否具有類似工程施工的經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn),在以往的工程施工中是否出現(xiàn)過(guò)質(zhì)量控制方面的問(wèn)題,是否發(fā)生過(guò)質(zhì)量事故等。

(2)重視在施項(xiàng)目的考察工作:在實(shí)際工程招標(biāo)中,掛靠單位資質(zhì)的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮,以至經(jīng)常出現(xiàn)名不副實(shí)的情況,施工過(guò)程中也會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)勞資糾紛、農(nóng)民工工資不到位等問(wèn)題?？疾爝^(guò)程中,一定要勤觀察、多提問(wèn)、善思考,認(rèn)真分析投

標(biāo)單位的實(shí)際經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量等,以確保投標(biāo)單位資質(zhì)與實(shí)際能力相符。

(3)重視合理價(jià)中標(biāo):在實(shí)際工程招標(biāo)中,有些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了節(jié)省造價(jià),往往采取沒(méi)有標(biāo)底,低價(jià)中標(biāo)的方式,以至出現(xiàn)低價(jià)中標(biāo),高價(jià)索賠的現(xiàn)象,最后不僅沒(méi)節(jié)省造價(jià),反而多花了錢(qián),同時(shí)還浪費(fèi)了大量人力、物力,拖延了工期。

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段的現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制

（1）對(duì)監(jiān)理單位的質(zhì)量控制。建設(shè)監(jiān)理制實(shí)施以來(lái)，工程建設(shè)質(zhì)量明顯提高，工期和投資控制有了保障。為確保工程項(xiàng)目的順利實(shí)施，使監(jiān)理單位能夠有效控制工程項(xiàng)目質(zhì)量，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序和監(jiān)理合同的要求去做，并賦予監(jiān)理工程師相應(yīng)的權(quán)力，使監(jiān)理工程師能夠較好地履行監(jiān)理合同所規(guī)定的各項(xiàng)職責(zé)，達(dá)到控制工程質(zhì)量的目的。

（2） 對(duì)施工單位的質(zhì)量控制。通過(guò)招標(biāo)，選定具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位從事工程建設(shè)，簽訂工程施工合同。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)施工質(zhì)量的控制主要是通過(guò)工程監(jiān)理進(jìn)行。工程監(jiān)理依據(jù)監(jiān)理合同對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程、全方位的監(jiān)理，施工單位的工程質(zhì)量活動(dòng)完全處在監(jiān)理控制之中，通過(guò)控制人員、材料、機(jī)械、方法工藝和影響工程質(zhì)量的因素，達(dá)到控制質(zhì)量的目的。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)、落實(shí)檢驗(yàn)方法，參與分部工程、隱蔽工程驗(yàn)收等措施來(lái)控制工程建設(shè)質(zhì)量。定期或不定期組織由參建各方人員參加的工程質(zhì)量聯(lián)合檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理。成立督察組織，隨時(shí)對(duì)工程建設(shè)質(zhì)量實(shí)施督察，防止質(zhì)量事故的發(fā)生

六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 竣工階段的現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制

竣工驗(yàn)收是工程施工全過(guò)程的最后一道工序,也是工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的后期工作,是全面考核施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)?？⒐を?yàn)收前,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)委托具有相應(yīng)檢測(cè)資質(zhì)的檢測(cè)單位對(duì)工程建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行全面檢測(cè),為工程順利通過(guò)驗(yàn)收奠定基礎(chǔ)。及時(shí)組織由參建各方參加的單位工程分戶驗(yàn)收工作,不能走形式、走過(guò)場(chǎng)。對(duì)工程質(zhì)量有疑慮的地方,現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查驗(yàn),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,盡早處理,消滅質(zhì)量缺陷?？陀^、公正地評(píng)定工程質(zhì)量等級(jí),使工程質(zhì)量等級(jí)評(píng)定能夠準(zhǔn)確反映工程建設(shè)的內(nèi)在質(zhì)量。嚴(yán)格按照驗(yàn)收規(guī)程進(jìn)行工程驗(yàn)收,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,責(zé)令有關(guān)單位限期處理。

七、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理的措施

為了確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理效益的提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及工程施工單位應(yīng)當(dāng)在理解現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理目標(biāo)及管理重點(diǎn)內(nèi)容的基礎(chǔ)上從以下幾個(gè)方面入手。

1、項(xiàng)目主管做好現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量的監(jiān)控工作，及時(shí)搜集反映質(zhì)量情況的數(shù)據(jù)，同時(shí)協(xié)同工程參與各方，對(duì)工程數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)時(shí)的分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)中的異常狀況，并有針對(duì)性的研究質(zhì)量問(wèn)題的糾正措施。會(huì)同監(jiān)理單位落實(shí)糾正措施，并及時(shí)收集質(zhì)量處理情況的反饋結(jié)果。

2、在質(zhì)量關(guān)鍵部位及易于發(fā)生質(zhì)量通病的工序上要求承包商編制具體的專項(xiàng)施工方案，對(duì)工序技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及施工質(zhì)量要求做出明確的規(guī)定，然后由監(jiān)理單位監(jiān)督執(zhí)行。

3、參與并監(jiān)督監(jiān)理單位加強(qiáng)對(duì)材料，成品，半成品的進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)工作，并按照施工材料標(biāo)準(zhǔn)的要求，進(jìn)行嚴(yán)格的材料取樣檢測(cè)。

4、監(jiān)理完善且嚴(yán)格的質(zhì)量付款機(jī)制，將監(jiān)理費(fèi)用及各個(gè)承包商工程款的發(fā)放和工程施工質(zhì)量進(jìn)行直接掛鉤。

總之，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大背景下，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收益的最大化，就應(yīng)該通過(guò)建立和實(shí)施質(zhì)量管理體制，來(lái)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)前期階段及施工階段的質(zhì)量管理及控制，以保證工程的順利運(yùn)行，使得每一個(gè)運(yùn)作過(guò)程都及時(shí)并且高效，以此來(lái)減少返工的成本及索賠的成本，從而提高工作的質(zhì)量，降低那些不可預(yù)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)所有的質(zhì)量控制都應(yīng)著眼于發(fā)現(xiàn)不合格并消除不合格的目的。只有這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及開(kāi)發(fā)商才會(huì)有足夠的流動(dòng)資金，進(jìn)行有利循環(huán)，滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求，從而使得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)趨于平和，以此來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的更加穩(wěn)定和繁榮。

參考文獻(xiàn)：

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篇7

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目施工；質(zhì)量管理；措施

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

引言

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)繁榮發(fā)展，建筑工程項(xiàng)目也逐步增多，其質(zhì)量的好壞關(guān)系到人們的基本生活，如果建筑質(zhì)量不能得到有效保證，很大程度上影響到人們的生命財(cái)產(chǎn)安全。在消費(fèi)者協(xié)會(huì)公布的投訴最多的商品中，房屋住宅問(wèn)題嚴(yán)重，建筑施工質(zhì)量已經(jīng)成為全社會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題，全面加強(qiáng)建筑工程質(zhì)量管理是十分必要的。應(yīng)全面提升施工質(zhì)量管理，分析其影響因素，并有效引導(dǎo)施工質(zhì)量管理方向，從而全面提升管理水平，保證項(xiàng)目施工質(zhì)量。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工質(zhì)量管理中存在的問(wèn)題

1.物資管理不到位

建筑工程施工過(guò)程中，機(jī)械設(shè)備的好壞很大程度上影響了整體施工質(zhì)量，是項(xiàng)目施工不可或缺的組成部分?，F(xiàn)階段，建筑施工過(guò)程中機(jī)械設(shè)備陳舊及不配套，對(duì)項(xiàng)目施工質(zhì)量的管理及控制造成了一定阻礙。施工企業(yè)缺乏對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的重視，不注重企業(yè)經(jīng)營(yíng)累積，項(xiàng)目施工淡季時(shí)，施工企業(yè)資金匱乏，不能有效的實(shí)現(xiàn)施工設(shè)備更新，整體影響企業(yè)施工水平。在材料管理方面，施工企業(yè)沒(méi)有形成系統(tǒng)有效的管理體系，出現(xiàn)材料管理不善，不能按正常規(guī)定合理堆放，從而嚴(yán)重影響了項(xiàng)目施工質(zhì)量。

2.環(huán)境管理缺乏重視

環(huán)境因素對(duì)建筑施工質(zhì)量也存在較大影響。環(huán)境因素包含很多中，在施工過(guò)程中，工程管理環(huán)境、工程技術(shù)環(huán)境、勞動(dòng)環(huán)境都需進(jìn)行要全面掌握，質(zhì)量管理體系及質(zhì)量保證體系是工程管理環(huán)境兩個(gè)較為重要的內(nèi)容，工程技術(shù)環(huán)境是指建設(shè)工程的地質(zhì)、氣象、水文等因素，勞動(dòng)環(huán)境則主要包含項(xiàng)目施工場(chǎng)所、工作空間等因素。以上各項(xiàng)因素在一定程度上都影響著項(xiàng)目施工質(zhì)量。

3.生產(chǎn)操作、組織管理的技術(shù)水平較差

項(xiàng)目施工技術(shù)及項(xiàng)目管理水平相對(duì)落后，是造成項(xiàng)目施工質(zhì)量較差的重要因素。施工技術(shù)方面，對(duì)項(xiàng)目了解不夠深入，不能有效實(shí)現(xiàn)施工技術(shù)與項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性相互協(xié)調(diào)，不能及時(shí)有效的引進(jìn)新技術(shù)、新工藝，導(dǎo)致施工技術(shù)水平落后；施工管理方面，首先，施工企業(yè)管理體系不健全，不能進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，有效制定長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。其次，制度落實(shí)不到位且執(zhí)行力不足，監(jiān)控及指導(dǎo)工作出現(xiàn)缺失，造成工程項(xiàng)目管理不到位，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目施工質(zhì)量下滑。

4.現(xiàn)代化人才的匱乏

改革開(kāi)放初期，項(xiàng)目施工主要依靠企業(yè)自身人員進(jìn)行，施工質(zhì)量較高。但隨著改革開(kāi)放的逐步深入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步增多，施工項(xiàng)目數(shù)量急劇增加，施工企業(yè)為保障項(xiàng)目順利施工，只能通過(guò)招聘農(nóng)民工的方式組織項(xiàng)目施工建設(shè)。將項(xiàng)目體力勞動(dòng)的部分由農(nóng)民工來(lái)完成，針對(duì)技術(shù)性較強(qiáng)的工程，農(nóng)民工不能全面保證施工質(zhì)量。同時(shí)，隨著施工企業(yè)技術(shù)人員不斷更替，整體水平也有所下降，企業(yè)人員匱乏，造成了建筑工程質(zhì)量整體下滑。施工項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理人員中，大學(xué)畢業(yè)生占有較大比例，由于工作經(jīng)驗(yàn)及技術(shù)水平受到一定限制，出現(xiàn)羨慕管理不到位的情況。企業(yè)不能滿較為優(yōu)秀的管理人員對(duì)薪資或福利的要求，也會(huì)存在一定程度上的人員流失。因此，現(xiàn)階段施工企業(yè)技術(shù)水平結(jié)構(gòu)、人員年齡結(jié)構(gòu)及人員素質(zhì)結(jié)構(gòu)都存在一定不合理性，公司缺乏人員管理意識(shí)，重視度不夠，中小施工企業(yè)為確保自身利益，不注重人員培養(yǎng)都是造成施工企業(yè)人員匱乏的根本因素，嚴(yán)重影響建設(shè)項(xiàng)目施工質(zhì)量。

二、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工質(zhì)量管理的必要措施

1.加大物資管理力度

根據(jù)我國(guó)《建筑法》中的相關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目建設(shè)中所需的機(jī)械設(shè)備、施工材料、結(jié)構(gòu)構(gòu)件及其他物件，都應(yīng)按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行選取。在開(kāi)放的市場(chǎng)環(huán)境中，材料供應(yīng)充足，種類繁多。在采購(gòu)過(guò)程中，必然會(huì)存在較多問(wèn)題。首先，在采購(gòu)人員選擇方面，要進(jìn)行擇優(yōu)人用，確保采購(gòu)人員認(rèn)真負(fù)責(zé)，且誠(chéng)實(shí)守信，在材料采購(gòu)方面具備一定的專業(yè)知識(shí)。人員任用后，要加強(qiáng)其思想道德及專業(yè)技術(shù)的培訓(xùn)。其次，全面掌握市場(chǎng)信息，進(jìn)行全面篩選，通過(guò)對(duì)其材料質(zhì)量、價(jià)格及供貨能力進(jìn)行全面評(píng)定，確認(rèn)產(chǎn)品具備國(guó)家認(rèn)證證書(shū)后，選擇資金、技術(shù)水平較為優(yōu)秀的廠家。充分了解廠家的詳細(xì)情況，如廠址及聯(lián)系方式等，全面保證物料質(zhì)量。最后，在施工材料選擇過(guò)程中，要對(duì)相關(guān)物料、構(gòu)件及設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控，保證材料的使用與項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求相符合，檢查是否具備質(zhì)量保證書(shū)，在經(jīng)過(guò)詳細(xì)檢測(cè)后，物料方可進(jìn)場(chǎng)。同時(shí)，針對(duì)質(zhì)量不能得到有效保證的物料，要進(jìn)行分析檢測(cè)，質(zhì)量存在問(wèn)題的物料絕對(duì)不允許進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。

2.對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的管理

項(xiàng)目管理過(guò)程中，要加強(qiáng)人員協(xié)作，實(shí)現(xiàn)管理、技術(shù)及組織協(xié)調(diào)統(tǒng)一，保證施工順利進(jìn)行。做好項(xiàng)目前期勘測(cè)工作，全面掌握項(xiàng)目資料，通過(guò)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的全面分析，合理開(kāi)展項(xiàng)目施工。材料管理方面，要保證材料合理堆放，加強(qiáng)材料管理及防護(hù)工作。同時(shí)，保證項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)通訊設(shè)備、通風(fēng)及照明系統(tǒng)正常運(yùn)作，合理布置施工現(xiàn)場(chǎng)，為項(xiàng)目施工奠定基礎(chǔ)。

3.不斷提高項(xiàng)目施工、管理業(yè)務(wù)的技術(shù)水平：

施工技術(shù)水平與項(xiàng)目施工質(zhì)量密不可分，施工技術(shù)水平中包含人員整體技術(shù)水平，還包含了施工設(shè)備、信息及相關(guān)檢測(cè)技術(shù)的整體水平，為保證建設(shè)項(xiàng)目施工質(zhì)量，首先，要不斷引進(jìn)新技術(shù)、新工藝，并保證其先進(jìn)性及適用性，制定嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及工藝流程，明確操作規(guī)范，加強(qiáng)績(jī)效考核，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理的全面提升，并在解決施工問(wèn)題的同時(shí)，不斷積累經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)施工技術(shù)及工藝的不斷提高。其次，要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目管理在提升施工質(zhì)量方面的重要性，全面建立質(zhì)量責(zé)任體系及質(zhì)量保證體系。要從項(xiàng)目實(shí)際情況出發(fā)，制定合理的質(zhì)量目標(biāo)及具體施工方案，明確項(xiàng)目施工內(nèi)容后，開(kāi)展施工組織設(shè)計(jì)，并進(jìn)一步完善施工方案。項(xiàng)目施工過(guò)程中，要加大質(zhì)量檢查力度，針對(duì)施工結(jié)果進(jìn)行定量分析，進(jìn)而不斷累計(jì)經(jīng)驗(yàn)，以此作為指導(dǎo)，保證后續(xù)工程順利開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)施工質(zhì)量管理進(jìn)入良性循環(huán)階段。同時(shí)，在保證項(xiàng)目施工質(zhì)量的前提下，還要充分考慮建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一。將項(xiàng)目施工質(zhì)量、企業(yè)利益與業(yè)主期望進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)施工成本的有效控制。

4.切實(shí)推進(jìn)在崗人員的教育、培訓(xùn)：

為全面提升施工人員技術(shù)水平，保證項(xiàng)目施工質(zhì)量，首先，應(yīng)制定項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。在項(xiàng)目經(jīng)理選聘中，要保證其具備高度責(zé)任感，有較強(qiáng)的組織能力，并具備過(guò)硬的施工技術(shù)。項(xiàng)目經(jīng)理上崗后，要進(jìn)行部門(mén)及崗位設(shè)置，并聘任較為合適的技術(shù)人員。實(shí)行崗位責(zé)任制，由項(xiàng)目經(jīng)理全面負(fù)責(zé)，將責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，提升施工現(xiàn)場(chǎng)管理水平。其次，加強(qiáng)技術(shù)人員培訓(xùn)，全面提升施工水平。樹(shù)立質(zhì)量保證意識(shí)，并全面貫徹，實(shí)行人員優(yōu)選及培訓(xùn)，全面提升項(xiàng)目施工水平。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工，若要進(jìn)一步提高各項(xiàng)監(jiān)督、管控工作的效率、質(zhì)量，就必須切實(shí)采取有效措施，逐步提高在崗人員的技術(shù)能力、素質(zhì)水平，為具體的生產(chǎn)、管理任務(wù)打下基礎(chǔ)，逐步加強(qiáng)對(duì)施工物資、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境等薄弱環(huán)節(jié)的管控，從而形成完整、系統(tǒng)的施工管理體系，保證項(xiàng)目的質(zhì)量安全。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐敬業(yè).淺談現(xiàn)行建筑施工過(guò)程中存在的問(wèn)題及解決對(duì)策[J].今日科苑,2007,(16).

[2]劉旭光.房屋建筑現(xiàn)場(chǎng)施工的質(zhì)量管理探討[J].科技信息(科學(xué)教研),2007,(36).

篇8

希望能夠使我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理得到逐步的完善。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；問(wèn)題；措施

1.前言

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，房產(chǎn)項(xiàng)目管理是非常重要的方面。在前期，開(kāi)發(fā)商必須正確分析經(jīng)濟(jì)、論證其可行性、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、進(jìn)行合理規(guī)劃等，同時(shí)在后期必須進(jìn)行營(yíng)銷

方面的策劃，只有這樣才能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效管理，使制造的產(chǎn)品最后能夠滿足各方面的要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及到管理、園林、營(yíng)銷、金融、經(jīng)濟(jì)、強(qiáng)弱電、暖通、給排水、結(jié)構(gòu)、

建筑等多個(gè)方面的專業(yè)知識(shí)。房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠成功開(kāi)發(fā)并取得預(yù)期回報(bào)，必須各方面的人才共同努力，同時(shí)還需要綜合能力較強(qiáng)的高素質(zhì)管理人才，有效的控制、協(xié)調(diào)、組織開(kāi)發(fā)

項(xiàng)目的全過(guò)程，從而使消費(fèi)者的需求得到最大程度的滿足，使企業(yè)盈利目標(biāo)得到實(shí)現(xiàn)。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理含義及其原則分析

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目管理含義

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理屬于工程項(xiàng)目管理的分支，它是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者對(duì)系統(tǒng)工程的方法、理論以及觀點(diǎn)的一種綜合運(yùn)用，全方位、全過(guò)程的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的使用和建設(shè)進(jìn)行綜合

管理，在房地產(chǎn)項(xiàng)目上實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，提供給用戶一種優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，這就是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的含義。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理屬于一種綜合性、應(yīng)用性很強(qiáng)的新興學(xué)科，它具有

非常大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理必須遵守三項(xiàng)基本原則，即：成本最低原則、質(zhì)量管理原則、責(zé)任對(duì)等原則等。

2.2.1成本最低原則

房地產(chǎn)屬于暴利行業(yè)，最近有很多地區(qū)陸續(xù)有很多“地王”出現(xiàn)，還有很多國(guó)有企業(yè)也開(kāi)始進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，這種現(xiàn)象對(duì)普通大眾帶來(lái)了很大的影響，引起了不小的不滿和恐

慌。但是，用房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的方面對(duì)房地產(chǎn)成本運(yùn)作進(jìn)行分析，則必須堅(jiān)持成本最低原則，要通過(guò)各種方式和手段使房地產(chǎn)成本不斷降低，最終使最低目標(biāo)成本的要求得以實(shí)現(xiàn)

。但是，節(jié)約成本不是房地產(chǎn)唯一需要考慮的問(wèn)題，若只關(guān)注成本節(jié)省而對(duì)房產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重忽視，將會(huì)導(dǎo)致大量的不合格房產(chǎn)出現(xiàn)，對(duì)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益造成一種極大的危害。

2.2.2質(zhì)量管理原則

企業(yè)生命的靈魂是質(zhì)量，特別是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言?！熬诱哂衅湮荨笔侵袊?guó)的一種傳統(tǒng)觀念，是社會(huì)最理想的一種狀態(tài)，對(duì)于個(gè)人發(fā)展而言屬于最基本的要求。但是有很多

不法商人，長(zhǎng)期對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行炒賣(mài)，利用人們的樸實(shí)心態(tài)，為了更早的投入運(yùn)行不斷地催趕工程進(jìn)度，希望盡早回收成本。但是，時(shí)間過(guò)于緊迫勢(shì)必會(huì)造成對(duì)房產(chǎn)一些細(xì)節(jié)的忽視，

導(dǎo)致了房產(chǎn)質(zhì)量較差，在很多購(gòu)房者收到房子后發(fā)現(xiàn)了很多的質(zhì)量問(wèn)題。所以，對(duì)房產(chǎn)質(zhì)量管理必須進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，要有效的對(duì)項(xiàng)目管理運(yùn)作進(jìn)行管理和控制。

2.2.3責(zé)任

對(duì)等原則

對(duì)于房地產(chǎn)商而言必須堅(jiān)持責(zé)任對(duì)等原則，房地產(chǎn)屬于暴利行業(yè)，為了盡早回收資金并進(jìn)行接下來(lái)的投資活動(dòng)必須盡早出售房產(chǎn)。房地產(chǎn)涉及資金量非常龐大，資金回籠速度

慢。所以，為了趕進(jìn)度，很多房地產(chǎn)商忽視了自己的生產(chǎn)責(zé)任，導(dǎo)致大量違規(guī)生產(chǎn)的建筑不斷被制造出來(lái)，甚至很多建筑都是不合格的，對(duì)社會(huì)資源造成嚴(yán)重浪費(fèi)。

3.我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題分析

目前，我國(guó)很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目沒(méi)有較高的管理水平，導(dǎo)致項(xiàng)目存在前期物業(yè)管理水平差、交房時(shí)間拖后、房產(chǎn)質(zhì)量較低等各種問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題在決策期主要

表現(xiàn)為決策機(jī)制不夠完善以及市場(chǎng)調(diào)查不全面，沒(méi)有收集足夠的信息等方面；我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題在設(shè)計(jì)時(shí)期主要表現(xiàn)為：對(duì)設(shè)計(jì)的忽略，只關(guān)注施工，造成成本控制的困難

；設(shè)計(jì)房產(chǎn)外形過(guò)于隨波逐流，不能因地制宜、就地取材，使消費(fèi)者需求得不到滿足；我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題在實(shí)施時(shí)期主要表現(xiàn)在工期拖延問(wèn)題上。

4.有效改善房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的措施

當(dāng)今社會(huì)，為了管理房地產(chǎn)必須使用現(xiàn)代化的管理理念，使運(yùn)作過(guò)程合理化、規(guī)范化，使不合理的管理盡量避免。對(duì)于現(xiàn)代化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，只有對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目更好的進(jìn)行管

理才能更好的適應(yīng)市場(chǎng)要求，在巨大的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)不敗之地。

4.1加大嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那捌诳尚行苑治?/p>

前期可行性研究包括前期對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品研究和市場(chǎng)定位，還包括品牌戰(zhàn)略。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，不能單純依靠投入的廣告建設(shè)企業(yè)品牌，產(chǎn)品的質(zhì)量和一系

列售后服務(wù)問(wèn)題是成熟的消費(fèi)者所注重的問(wèn)題。所以，這點(diǎn)必須引起房地產(chǎn)商的意識(shí)，客觀、合理的評(píng)價(jià)自己的產(chǎn)品，在項(xiàng)目前期進(jìn)行充分的可行性研究，從而使產(chǎn)品質(zhì)量得到保

證，使自身利益最大化。

4.2建立健全房地產(chǎn)項(xiàng)目管理程序

程序監(jiān)督的完善與公開(kāi)才能保證項(xiàng)目管理正常運(yùn)行，使項(xiàng)目管理的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。對(duì)當(dāng)前各地的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，管理程序不規(guī)范的現(xiàn)象非常普遍，必須使監(jiān)委會(huì)的

作用不斷加強(qiáng)，采用第三方力量管理的方法，使自己監(jiān)督自己的現(xiàn)象得到避免。但是，房產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)線廣、面廣、點(diǎn)多，且它所涉及的內(nèi)容非常全面，所以必須進(jìn)行有效的程序管理

，按照程序適時(shí)、及時(shí)的對(duì)項(xiàng)目中遇到的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)整，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。

4.3強(qiáng)化房地產(chǎn)合同管理意識(shí)

在前期調(diào)查研究的基礎(chǔ)上充分的提高項(xiàng)目管理意識(shí)。由于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有足夠的管理意識(shí)，必須積極的采取措施使管理意識(shí)得到不斷的強(qiáng)化，讓房地產(chǎn)企業(yè)充分認(rèn)識(shí)到

項(xiàng)目管理的重要意義。首先，必須調(diào)整觀念，充分認(rèn)識(shí)到合同具備的威力和強(qiáng)大的強(qiáng)制性，通過(guò)這種方式才能將房地產(chǎn)合同管理意識(shí)欠佳的問(wèn)題從根本上進(jìn)行解決，從而使房地產(chǎn)

項(xiàng)目管理的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

5.小結(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)整合資源的過(guò)程。面對(duì)巨大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，中小型房地產(chǎn)若想要生存并發(fā)展，則對(duì)于項(xiàng)目定位問(wèn)題必須明確、清晰，和那些具有較強(qiáng)實(shí)力的施工、營(yíng)銷、

設(shè)計(jì)、監(jiān)理、勘察等單位合作，打造優(yōu)秀的房產(chǎn)以滿足現(xiàn)代購(gòu)房消費(fèi)者需求。不僅如此，項(xiàng)目管理中的安全、造價(jià)、質(zhì)量和進(jìn)度等問(wèn)題必須進(jìn)行嚴(yán)格的控制與管理，在施工過(guò)程中

保證工程能夠保質(zhì)、保量并能夠按時(shí)完工。（作者單位：重慶宗申天潤(rùn)地產(chǎn)有限公司）

參考文獻(xiàn)

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［2］ 周芝青.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理狀況分析［J］.中國(guó)經(jīng)貿(mào),2009(12).

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目；質(zhì)量問(wèn)題；對(duì)策；

縱觀整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其項(xiàng)目的質(zhì)量環(huán)節(jié)占據(jù)著相當(dāng)重要的地位，也是整個(gè)項(xiàng)目最為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，因?yàn)?，它直接關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)命脈，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展有著至關(guān)重要的影響作用。近年來(lái)，由于經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，其也成為了最近幾年國(guó)民消費(fèi)和投資的熱門(mén)行業(yè)之一。但是，不少房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量環(huán)節(jié)中呈現(xiàn)出了各種各樣的弊端，這對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是相當(dāng)不利的。為了盡最大程度來(lái)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的質(zhì)量這一環(huán)節(jié)，就必須從開(kāi)發(fā)中的每一個(gè)階段入手，從而來(lái)達(dá)到完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中質(zhì)量問(wèn)題的目的。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目是工程項(xiàng)目的一個(gè)分類。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，管理者通過(guò)專業(yè)、實(shí)用的理論知識(shí)對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)進(jìn)行各方面的把控與管理，最終，完成了房地產(chǎn)各階段方面的銜接與完善，讓眾多的客戶能夠滿意。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量環(huán)節(jié)是企業(yè)通過(guò)設(shè)定相關(guān)的質(zhì)量監(jiān)測(cè)方案，構(gòu)建相應(yīng)的質(zhì)量管理?xiàng)l件和內(nèi)容，嚴(yán)格依據(jù)這些內(nèi)容來(lái)確保項(xiàng)目質(zhì)量這一環(huán)節(jié)，最終讓每一位客戶得到滿意。眾所周知，房屋質(zhì)量的好壞決定著企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的地位，好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠使得土地得到充分的利用，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化打下夯實(shí)的基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中存在的質(zhì)量問(wèn)題

眾所周知，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須要經(jīng)歷的有四個(gè)過(guò)程，第一個(gè)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的審核通過(guò)階段；第二個(gè)是項(xiàng)目施工初期的準(zhǔn)備階段；第三個(gè)是項(xiàng)目的施工階段；第四個(gè)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工驗(yàn)收階段。如果這四個(gè)環(huán)節(jié)中，有哪一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問(wèn)題，都將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)。下面筆者就這四個(gè)方面可能存在的質(zhì)量問(wèn)題談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目審核通過(guò)階段存在的質(zhì)量問(wèn)題

作為房地產(chǎn)工程施工開(kāi)發(fā)的第一個(gè)階段，其直接影響著整個(gè)項(xiàng)目施工的質(zhì)量問(wèn)題。在這一階段，一方面，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量往往得不到客戶的滿意，更有甚者，具體的設(shè)計(jì)內(nèi)容嚴(yán)重偏離了最初的設(shè)計(jì)理念，如此一來(lái)，對(duì)施工項(xiàng)目的審核質(zhì)量與設(shè)計(jì)質(zhì)量有著相當(dāng)重要的影響作用；另一方面，在這一階段必須要擬定的項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)和可行性報(bào)告等等，都沒(méi)有完全按照現(xiàn)有的規(guī)定進(jìn)行書(shū)寫(xiě)，這給施工項(xiàng)目最終的審核通過(guò)帶來(lái)了一定的困難。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目初期準(zhǔn)備階段中存在的質(zhì)量問(wèn)題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的初期準(zhǔn)備過(guò)程中，也同樣存在著一系列的質(zhì)量問(wèn)題。首先，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初期審核的過(guò)程中，設(shè)計(jì)的質(zhì)量也是差強(qiáng)人意的，使得在項(xiàng)目的施工過(guò)程中，由于彼此之間的制約而使得施工變得困難重重；其次，對(duì)于工程項(xiàng)目施工圖紙的設(shè)計(jì)方面，由于沒(méi)有嚴(yán)格按照流程進(jìn)行具體的設(shè)計(jì)，或者是由于設(shè)計(jì)太過(guò)于表面化，使得施工圖紙的設(shè)計(jì)失去了其實(shí)際意義；最后，由于我國(guó)現(xiàn)如今的項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)方面，缺乏必要的管理與把控環(huán)節(jié)，給項(xiàng)目的質(zhì)量帶來(lái)了嚴(yán)重的影響。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段中存在的質(zhì)量問(wèn)題

在房地產(chǎn)施工階段中，包含有對(duì)項(xiàng)目的招標(biāo)過(guò)程以及具體的施工環(huán)節(jié)。首先，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)工作沒(méi)有做到公正、公平、公開(kāi)和透明，其中難免會(huì)存在一些暗箱操作的不良現(xiàn)象，最終導(dǎo)致了項(xiàng)目招標(biāo)出現(xiàn)紕漏；其次，在具體的施工過(guò)程中，沒(méi)有對(duì)施工設(shè)備、原材料以及技術(shù)等采取嚴(yán)格的審查，造成施工結(jié)果的不理想；最后，在施工過(guò)程中進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)管的相關(guān)負(fù)責(zé)人，自身存在著不專業(yè)以及缺少相關(guān)素養(yǎng)的問(wèn)題。

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工驗(yàn)收階段中存在的質(zhì)量問(wèn)題

在房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的后期，驗(yàn)收工作是相當(dāng)必要和重要的。第一，在項(xiàng)目的整個(gè)施工過(guò)程中，項(xiàng)目經(jīng)理并沒(méi)有關(guān)注施工的每一個(gè)環(huán)節(jié)，而是單純依靠最后的驗(yàn)收環(huán)節(jié)，這是相當(dāng)不可取的；第二，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行最終的評(píng)估環(huán)節(jié)上，由于企業(yè)沒(méi)有邀請(qǐng)專門(mén)的相關(guān)單位進(jìn)行必要的分析和總結(jié)，甚至于沒(méi)有進(jìn)行相關(guān)工作的匯報(bào)，也沒(méi)有特定的意見(jiàn)反饋體制；第三，與此相關(guān)的客服工作人員，由于缺乏相應(yīng)的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，給房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)工作帶來(lái)了一定的困難。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中質(zhì)量問(wèn)題的對(duì)策

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目審核通過(guò)環(huán)節(jié)的對(duì)策

為了使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠有一個(gè)良好的開(kāi)端，一方面，需要在房地產(chǎn)施工項(xiàng)目方案的可行性方面加以深刻的思考，對(duì)項(xiàng)目的可行性報(bào)告進(jìn)行全方位的審核工作，確保項(xiàng)目的進(jìn)一步實(shí)施；另一方面，要加大對(duì)房地產(chǎn)施工項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)的審核力度，在條件允許的情況下，可以成立相應(yīng)的專家領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)進(jìn)行評(píng)價(jià)并且給出合理的意見(jiàn)。通過(guò)這些方法，以達(dá)到改良房地產(chǎn)施工項(xiàng)目審核環(huán)節(jié)的目的。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目初期準(zhǔn)備階段的對(duì)策

首先，在挑選合適的項(xiàng)目規(guī)劃單位方面，應(yīng)該做出綜合考量各方面的因素，企業(yè)還可以通過(guò)專業(yè)評(píng)委的意見(jiàn)做出選擇，在評(píng)選過(guò)程中務(wù)必要做到公正、公開(kāi)和透明；其次，在對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中，需要轉(zhuǎn)變思想，制定相關(guān)的設(shè)計(jì)質(zhì)量管理制度，并且對(duì)管理者等做出定期的考核工作，以期能夠按照要求完成設(shè)計(jì)圖紙；最后，積極學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的質(zhì)量管理方法，建立適合自身房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)的質(zhì)量管理體質(zhì)，以客戶的各方面要求為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行具體的設(shè)計(jì)與施工工作。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段對(duì)策

第一，在對(duì)項(xiàng)目的投標(biāo)過(guò)程中一定要做到有據(jù)可依，合情合法。企業(yè)可以根據(jù)自己的實(shí)際情況聘用資深的專業(yè)人士完成對(duì)項(xiàng)目招標(biāo)材料的完整書(shū)寫(xiě)，對(duì)于中標(biāo)結(jié)果的選取可以采取當(dāng)下最新的低價(jià)中標(biāo)方式來(lái)執(zhí)行；第二，對(duì)于項(xiàng)目施工過(guò)程中需要的設(shè)備、原材料以及技術(shù)等，一定要確保其引進(jìn)與購(gòu)入的每一個(gè)可控環(huán)節(jié)；最后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的相關(guān)管理者以及員工的專業(yè)知識(shí)和工作素養(yǎng)需要得到進(jìn)一步的提高，可以制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰激勵(lì)政策，并且在具體工作中嚴(yán)格執(zhí)行。

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工驗(yàn)收階段的對(duì)策

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工初期工作的重要性已經(jīng)不言而喻，其后期的收尾工作也是至關(guān)重要的。要想讓這一環(huán)節(jié)能夠在真正意義上落到實(shí)處，一方面必須要根據(jù)已有的質(zhì)量檢測(cè)規(guī)則來(lái)完成相應(yīng)的房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的驗(yàn)收與交接工作；另一方面，要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工具體情況作出詳細(xì)的評(píng)價(jià)與匯報(bào)工作，可以根據(jù)實(shí)際情況開(kāi)通專門(mén)的有效渠道來(lái)廣泛搜集工程的反饋信息與合理化意見(jiàn)。

四、總結(jié)

在當(dāng)下這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)里，對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量問(wèn)題的解決已經(jīng)顯得迫在眉睫。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量問(wèn)題解決工作是一項(xiàng)艱巨而又持久的任務(wù)，所以企業(yè)的管理者必須積極調(diào)動(dòng)企業(yè)所有職工的工作積極性，從項(xiàng)目的各個(gè)階段出發(fā)，為房地產(chǎn)的進(jìn)一步完善做出貢獻(xiàn)。只有發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)的一切有效資源，才能使企業(yè)在現(xiàn)代日新月異的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)下占有一席之地，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)自己的一份力量。

參考文獻(xiàn)

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篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；可行性研究

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-7712 (2012) 14-0090-01

一、引言

著名房地產(chǎn)教育學(xué)家格里科普認(rèn)為，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目師認(rèn)為，一個(gè)項(xiàng)目詳細(xì)具體的計(jì)劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標(biāo)合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究主要是在在房地產(chǎn)項(xiàng)目決策之前，對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)而全面的調(diào)查和分析，并運(yùn)用科學(xué)的評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)值，最終確定該項(xiàng)目是否具有可行的綜合研究。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是投資決策的重要依據(jù)和資金籌措的重要依據(jù)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的依據(jù)，也是環(huán)保部門(mén)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境審查的重要依據(jù)和項(xiàng)目后評(píng)估的最終依據(jù)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中存在的問(wèn)題

（一）可行性研究缺乏完善理論指導(dǎo)

目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究基本是根據(jù)建設(shè)部于2000年所實(shí)施的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。該規(guī)定雖然對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性提出相應(yīng)的研究方法和框架。但是，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和其他一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目有很大不同，難以直接套用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，許多研究分析人員只能根據(jù)個(gè)人理解，對(duì)于計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)有選擇性的適應(yīng)，對(duì)于房地產(chǎn)決策缺少指導(dǎo)和參考價(jià)值，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告質(zhì)量低下問(wèn)題。

（二）可行性研究注重經(jīng)驗(yàn)分析

雖然房地產(chǎn)開(kāi)放項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中具有十分重要的作用，但是一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并未對(duì)此足夠重視，經(jīng)常存在忽視可行性分析，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)失敗的現(xiàn)象。毫無(wú)疑問(wèn)，經(jīng)驗(yàn)是很寶貴的財(cái)富，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會(huì)出現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)與市場(chǎng)不符合的問(wèn)題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經(jīng)驗(yàn)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，可能就會(huì)導(dǎo)致決策和市場(chǎng)脫節(jié)甚至背離的問(wèn)題，增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確

市場(chǎng)定位是開(kāi)發(fā)商賦予一個(gè)項(xiàng)目的文化精髓，決定了項(xiàng)目的營(yíng)銷方向。在許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析的過(guò)程中，市場(chǎng)定位是十分重要的。弘基集團(tuán)在上海徐家匯的弘基休閑廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功以后，決定在上海四川北路開(kāi)發(fā)另外一個(gè)更大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要用于餐飲和百貨經(jīng)營(yíng)。但是后來(lái)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目收益一般，遠(yuǎn)不如徐家匯的弘基休閑廣場(chǎng)，其主要原因在于對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，在該房地產(chǎn)項(xiàng)目周?chē)呀?jīng)有了類似的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，而且已經(jīng)形成品牌，新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目與其存在經(jīng)營(yíng)范圍重疊問(wèn)題。

（四）先入為主進(jìn)行開(kāi)發(fā)

在許多失敗的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中，許多都是因?yàn)橐恍┛深A(yù)測(cè)的因素所導(dǎo)致的。例如，一些高級(jí)別墅由于坐落在大型工業(yè)園區(qū)，導(dǎo)致別墅周?chē)L(fēng)景被破壞，經(jīng)常發(fā)生別墅無(wú)人問(wèn)津現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)項(xiàng)目由于是位于規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)，在回遷房和廉租房的沖擊下，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目半途而廢。有的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)初立項(xiàng)的預(yù)算資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交流，他們經(jīng)常會(huì)發(fā)出“真沒(méi)想到”的感慨，回過(guò)頭再去看看他們項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的時(shí)候，幾乎都在引經(jīng)據(jù)典，都是為了證明該項(xiàng)目是可行性而驗(yàn)證的，從而犯下先入為主的錯(cuò)誤。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究完善對(duì)策

在國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷，“只要把房子建起來(lái)就不愁沒(méi)人買(mǎi)”的房地產(chǎn)市場(chǎng)緊俏時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)更加需要重視對(duì)可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個(gè)方面加以完善：

（一）要嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批程序

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中，要對(duì)可行性研究的審批嚴(yán)格管理。近年來(lái)，房屋建筑物質(zhì)量問(wèn)題一直是黨和國(guó)家關(guān)注重點(diǎn)，連續(xù)多次發(fā)文要求加強(qiáng)房屋建筑物質(zhì)量管理。特別是國(guó)務(wù)院在1999年了《加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理?xiàng)l例》。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，首先要重視質(zhì)量問(wèn)題，要嚴(yán)格加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)前期質(zhì)量，切實(shí)執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)基本程序，各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須要做好可行性研究，任何單位和個(gè)人都不得將可行性研究程序簡(jiǎn)化，對(duì)于初步設(shè)計(jì)、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書(shū)等文件不達(dá)到規(guī)定，評(píng)估單位堅(jiān)決不予評(píng)估，審批單位更不得進(jìn)行批準(zhǔn)立項(xiàng)。

（二）要重視市場(chǎng)調(diào)研

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動(dòng)性，投資風(fēng)險(xiǎn)較高等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，市場(chǎng)調(diào)研在整個(gè)環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說(shuō)直接影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成敗。無(wú)數(shù)個(gè)失敗的案例已經(jīng)使開(kāi)發(fā)商成人認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)調(diào)研的重要性，但是他們對(duì)于市場(chǎng)急于了解的心態(tài)和他們對(duì)市場(chǎng)的膚淺認(rèn)識(shí)和軟弱行動(dòng)之間形成了鮮明對(duì)比。因此，要充分認(rèn)識(shí)到必須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行系統(tǒng)、科學(xué)調(diào)查研究，要在市場(chǎng)調(diào)研中運(yùn)用成熟科學(xué)理論作為知道，要能夠加強(qiáng)和專業(yè)調(diào)查公司、科研院所進(jìn)行合作，通過(guò)小組座談或者抽樣調(diào)查等方式，對(duì)客戶需求進(jìn)行深入調(diào)研。

（三）要不斷更新經(jīng)營(yíng)理念

目前，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都把眼光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于不同領(lǐng)域，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雖然對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較為了解，但未必對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)熟悉。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不應(yīng)盲目建設(shè)開(kāi)發(fā)，要對(duì)經(jīng)營(yíng)理念進(jìn)行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營(yíng)的人士參與到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期市場(chǎng)調(diào)研中，使項(xiàng)目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場(chǎng)需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目得以成功。

參考文獻(xiàn)：

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