導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)貸款管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；房地產(chǎn)；貸款；風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號：F830.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-02

房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)中的一種常見形式，它是指經(jīng)營房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于其決策失誤、管理不善或受客觀環(huán)境變化等一些無法預(yù)料的不確定因素的影響，導(dǎo)致其資產(chǎn)、收益蒙受損失的可能性。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金大部分來源于銀行，這樣導(dǎo)致了大量的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到銀行，導(dǎo)致商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)相對比較集中，風(fēng)險(xiǎn)管理壓力較大。對此，商業(yè)銀行必須認(rèn)清當(dāng)前面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并制定必要的防范措施。

一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

(一)信用風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特殊性，房地產(chǎn)開發(fā)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)又稱違約風(fēng)險(xiǎn)，指借款人因倒閉或信用下降等其他原因不能履約而給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)，它是商業(yè)銀行最大的風(fēng)險(xiǎn)來源之一。信用風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因主要有：一是抵押品市場價(jià)格大幅下降。如果借款者的還款余額大于房地產(chǎn)抵押品的價(jià)格，那么借款者很可能違約，而在借款人違約后，在市場低迷時(shí)期對房地產(chǎn)抵押品的處置通常會出現(xiàn)變現(xiàn)困難、抵押品價(jià)值大幅縮水等不利于銀行的情況。二是銀行對借款人經(jīng)濟(jì)狀況、還款能力難以長期監(jiān)控。由于我國尚未建立個(gè)人信用等級制度，對個(gè)人資信評估缺乏統(tǒng)一、客觀的標(biāo)準(zhǔn)，影響了銀行對貸款申請人信用的調(diào)查評定，使銀行無法確定申請人的持續(xù)還貸能力。三是房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者產(chǎn)生矛盾。雙方會因?yàn)橘|(zhì)量問題或其他問題產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致用個(gè)人住房貸款購房的客戶往往會暫停償還銀行貸款，從而將客戶與開發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。

(二)假按揭風(fēng)險(xiǎn)

假按揭是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于騙取銀行信貸資金的目的，采用指使本單位員工、親屬或朋友，甚至雇人收集無關(guān)人員的身份證，冒充購房戶，提供虛假申請材料，簽訂購房合同，以此到銀行辦理個(gè)人按揭，套取銀行貸款的行為?！凹侔唇摇睈阂馓兹≠Y金的行為成了銀行最直接的貸款風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營不善或出現(xiàn)困難，購房借款人就會停止償還銀行貸款，致使銀行面臨著不能足額收回按揭貸款及處置抵押物，從而使低風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人住房貸款變成高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，造成貸款風(fēng)險(xiǎn)的集中暴露，大量的按揭貸款逾期，直接危及銀行貸款的收回。

(三)操作風(fēng)險(xiǎn)

在實(shí)際業(yè)務(wù)中，銀行內(nèi)部人員的違規(guī)操作也會導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸出現(xiàn)較多風(fēng)險(xiǎn)。突出表現(xiàn)在：一是各級業(yè)務(wù)審查、審批人員主觀上不夠重視，風(fēng)險(xiǎn)意識不強(qiáng)，審查流于形式，隨意簡化手續(xù)，對資料的真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)，對明顯存在疑點(diǎn)的資料不作深入調(diào)查核實(shí)，甚至部分商業(yè)銀行放松審查標(biāo)準(zhǔn)，僅僅要求借款人提供的資料符合形式上的要求，對其實(shí)際的還款意愿和還款能力卻不作詳盡調(diào)查；二是貸后管理出現(xiàn)嚴(yán)重漏洞，“一貸了之”，有的銀行在房地產(chǎn)貸款發(fā)放后，沒有按項(xiàng)目管理要求進(jìn)行跟蹤監(jiān)管，或者銀行貸款跟蹤管理存在缺陷等，銀行對開發(fā)商的還款來源、房屋銷售回籠資金的歸款情況一概不知，出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款跟蹤管理風(fēng)險(xiǎn)；三是對抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，或不按程序操作，或過分依賴中介機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無效。

(四)市場風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的特征決定了房地產(chǎn)市場的投機(jī)性。房地產(chǎn)可開發(fā)土地供給的稀缺性和壟斷性以及土地需求的多樣性，致使土地市場存在很大的投機(jī)可能，加上市場的非理性，以及一些地方政府的推波助瀾，致使某些地方土地投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，一些地方的房地產(chǎn)市場存在泡沫。另一方面，在國內(nèi)開發(fā)商一般不按開發(fā)成本來定價(jià)，而是按周邊樓盤的銷售價(jià)格甚至是新拍賣土地的成交價(jià)格來定價(jià)，導(dǎo)致房價(jià)的不確定性很高，隨意性很強(qiáng)，均衡房價(jià)難以準(zhǔn)確界定，房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)極大。

(五)法律風(fēng)險(xiǎn)

最高人民法院于2005年1月1日開始實(shí)施《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，其中第六條規(guī)定“對被執(zhí)行人及其房貸家屬生活中必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不能拍賣、變賣或抵債”。撤除了房貸最重要的抵押保障，意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，這將不利于銀行追討不良貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)。

(六)政策風(fēng)險(xiǎn)

對房地產(chǎn)而言，其政策性風(fēng)險(xiǎn)主要指貨幣政策、財(cái)政政策、政府對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關(guān)政策的影響。特別是在2010年，中國人民銀行連續(xù)六次加息，同時(shí)上調(diào)住房信貸利率，足以體現(xiàn)央行力圖通過金融手段來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場發(fā)展，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，進(jìn)一步抑制房價(jià)上漲，從而導(dǎo)致購房者的還貸壓力日益加大，使得部分購房者購房心態(tài)發(fā)生變化，產(chǎn)生觀望心理，個(gè)人住房貸款需求出現(xiàn)一定程度的減少，直接影響了樓盤的銷售，進(jìn)而在一定程度上使房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈緊張的狀況。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)投融資結(jié)構(gòu)主要依賴銀行貸款，一旦房價(jià)趨勢逆轉(zhuǎn)，銀行將很有可能遭受損失。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范

篇2

第一條  為加強(qiáng)我市利用世界銀行貸款實(shí)施住房制度改革項(xiàng)目的房地產(chǎn)抵押管理，保障抵押權(quán)人和抵押人的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，制定本規(guī)定。

第二條  本規(guī)定適有于我市利用世界銀行貸款項(xiàng)目單位的房地產(chǎn)抵押管理。

第三條  本規(guī)定所稱房地產(chǎn)抵押，是抵押人向抵押權(quán)人提供自己具有法律效力的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移占有的行為。

第四條  土地使用權(quán)抵押時(shí)，其他上建筑物，其他附著物隨之抵押；地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，土地使用權(quán)隨之抵押。

第五條  抵押地上建筑物、其他附著物和土地使用權(quán)的‘由成都市房地產(chǎn)管理局和成都市國土局按各自職責(zé)實(shí)施抵押管理。

抵押土地使用權(quán)無地上建筑物、其他附著物的，由成都市國土局實(shí)施抵押管理。

第二章  抵押權(quán)的設(shè)定

第六條  下列房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，須按規(guī)定履行批準(zhǔn)手續(xù)：

（一）全民所有制事業(yè)單位的房地產(chǎn)，經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)；全民所有制企業(yè)的重要建筑物，除政府有特別授權(quán)的外，應(yīng)經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)；

（二）中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)、股份制企業(yè)的房地產(chǎn)，經(jīng)其董事會或聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。

第七條  以出租房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，抵押人應(yīng)將租賃情況書面告訴抵押權(quán)人和承租人，并不影響原租賃合同的履行；抵押期間租賃期屆滿，承租人需繼續(xù)租用原房屋的，須經(jīng)抵押權(quán)人同意。

第八條  有下列情況之的，不得設(shè)定抵押權(quán)：

（一）未取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)合法憑證的；

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬有爭議的；

（三）房屋在城市建設(shè)拆遷封戶范圍內(nèi)的；

（四）房屋用途屬于公共福利性質(zhì)的；

（五）依法限制房地產(chǎn)權(quán)屬變更的。

第九條  房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人認(rèn)為需。要的，可經(jīng)依法取得房地產(chǎn)評估資格的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。

第十條  抵押人以同一房地產(chǎn)設(shè)定若干抵押權(quán)時(shí)，抵押人在設(shè)定新的抵押權(quán)前，須將已設(shè)定的抵押權(quán)狀況書面告訴新的抵押權(quán)人；新的抵押權(quán)設(shè)定后，須將新設(shè)定的抵押權(quán)狀況書面告訴其他各抵押權(quán)人。

第三章  抵押合同的訂立和登記

第十一條  自地產(chǎn)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)訂立抵押合同。抵押合同訂立后，當(dāng)事人應(yīng)于十五日內(nèi)向抵押管理機(jī)關(guān)申請辦理登記手續(xù)。

第十二條  抵押人或抵押權(quán)人發(fā)生分立、合并等變更的，變更一方的當(dāng)事人應(yīng)書面通知對方當(dāng)事人。變更后的當(dāng)事人享有和承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。

第十三條  抵押合同終止，當(dāng)事人應(yīng)在十五日內(nèi)到抵押管理機(jī)關(guān)辦理注銷登記手續(xù)。

第四章  抵押房地產(chǎn)的占管與處分

第十四條  抵押人在占管期間應(yīng)確保抵押房屋的安全和完好；未征得抵押權(quán)人書面同意，不得改變使用性質(zhì)，不得進(jìn)行處分。

抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同對抵押房地產(chǎn)的使用和管理進(jìn)行監(jiān)督。

第十五條  抵押期間發(fā)生房屋拆遷，可清償債務(wù)終止原抵押合同；或重新訂立房地產(chǎn)抵押合同。

第十六條  抵押房屋發(fā)生毀損、滅失，抵押人應(yīng)及時(shí)將情況通知抵押權(quán)人并采取措施防止損失的擴(kuò)大。抵押房地產(chǎn)因損失不足以作為清償債務(wù)的擔(dān)保時(shí)，抵押人應(yīng)重新提供或增加擔(dān)保予以彌補(bǔ)；但抵押房地產(chǎn)已投保的除外。

第十七條  有下列情況之一的，抵押權(quán)人可向抵押管理機(jī)關(guān)申請?zhí)幏植糠只蛉糠康禺a(chǎn)，用于償還全部債務(wù)：

（一）債務(wù)人不能履行到期債務(wù)的；

（二）債務(wù)人被依法宣布撤銷或倒閉的。

第十八條  抵押當(dāng)事人就處分抵押房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押所涉及的債權(quán)債務(wù)發(fā)生糾紛的，可依法向人民法院起訴。

第十九條  準(zhǔn)予處分的全民所有制房地產(chǎn)的價(jià)值，應(yīng)經(jīng)依法取得房地產(chǎn)評估資格的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估；但在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)已經(jīng)評估并在規(guī)定時(shí)效內(nèi)的除外。

第二十條  抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)事先書面通知抵押人。

第二十一條  抵押的房地產(chǎn)處分后，購買人應(yīng)書面通知原房屋使用人遷出，并給予原使用人不少于三十日的搬遷準(zhǔn)備時(shí)間。原使用人無正當(dāng)理由逾期拒不搬遷的，購買人可依照法律規(guī)定的程序向人民法院申請強(qiáng)制搬遷。

第二十二條  有下列情況之一的，經(jīng)抵押管理機(jī)關(guān)同意，可中止處分抵押的房地產(chǎn)：

（一）抵押人有正當(dāng)理由請求中止的；

（二）抵押人申請并證明能即時(shí)履行全部債務(wù)的；

（三）抵押房地產(chǎn)正在訴訟過程中的；

（四）出現(xiàn)其他應(yīng)中止情況的。

上述情況不能終止處分的，抵押權(quán)人可再次提出處分申請，或依法向人民法院起訴。

第二十三條  處分抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款，在扣除處分房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款和支付處分房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用后，用于償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息和支付違約金。

第五章  附  則

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我國近年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，也帶來了商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的飛速發(fā)展。這其中，風(fēng)險(xiǎn)不斷增加和集聚上升是目前商業(yè)銀行房地產(chǎn)企業(yè)貸款的現(xiàn)狀。文章從商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)狀及原因進(jìn)行分析，提出針對當(dāng)前房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)防范的相關(guān)對策。

［關(guān)鍵詞］

商業(yè)銀行;信用風(fēng)險(xiǎn);房地產(chǎn)貸款

我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，隨著這一熱度的不斷增加，房地產(chǎn)貸款額度不斷加大，成為我國商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)中的主要業(yè)務(wù)，也越來越影響我國商業(yè)銀行的發(fā)展利益。與此同時(shí)，也產(chǎn)生了許多房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)中相關(guān)信用風(fēng)險(xiǎn)不斷加大、個(gè)人住房貸款引發(fā)的信用風(fēng)險(xiǎn)問題也成為了社會性的問題。在房地產(chǎn)貸款等各類風(fēng)險(xiǎn)不斷增加的過程中，表現(xiàn)最為明顯、性質(zhì)最為惡劣、后果最為嚴(yán)重的就是信用風(fēng)險(xiǎn)。

一、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)概述

商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款是指將要貸款的房地產(chǎn)企業(yè)以自身的信用等級作為評定條件，而最終獲得商業(yè)銀行發(fā)放貸款的一種方式。商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)經(jīng)營中面臨的最基本的一類金融風(fēng)險(xiǎn)就是信用風(fēng)險(xiǎn)，自從有了貸款業(yè)務(wù)之后信用風(fēng)險(xiǎn)就成了貸款業(yè)務(wù)中最重要的風(fēng)險(xiǎn)。傳統(tǒng)定義上信用風(fēng)險(xiǎn)就是指借款人在借了銀行的貸款后但卻不能按時(shí)還本付息而給商業(yè)銀行造成經(jīng)濟(jì)損失的一種風(fēng)險(xiǎn)。隨著人們對銀行貸款業(yè)務(wù)和信用風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識程度的不斷加深，現(xiàn)代意義上的信用風(fēng)險(xiǎn)已不僅僅是指借款人沒有按時(shí)還本付息而造成的風(fēng)險(xiǎn)，還包括已經(jīng)出現(xiàn)的不能按時(shí)還本付息的征兆。而房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)就是指商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融活動領(lǐng)域中的房地產(chǎn)公司貸款和個(gè)人住房貸款的借款人違背了與商業(yè)銀行的約定而沒有按時(shí)還款，給商業(yè)銀行放出的貸款和利息收回增加了不確定性。從目前來看，房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)如下幾個(gè)特征:

(1)綜合性:從房地產(chǎn)貸款目前的狀況來看，是由很多種風(fēng)險(xiǎn)并存的，但是當(dāng)所有的風(fēng)險(xiǎn)聚集到一起的時(shí)候，目前所出現(xiàn)的各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)最后都會以信用風(fēng)險(xiǎn)的方式爆發(fā)出來。

(2)傳遞性:當(dāng)在房地產(chǎn)貸款交易活動中的某一家出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，就會通過多家房地產(chǎn)的共同商業(yè)合作伙伴傳遞下去，導(dǎo)致最終出現(xiàn)了一個(gè)惡性循環(huán)的房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)鏈。

(3)擴(kuò)散性:擴(kuò)散性來源于它的傳遞性，當(dāng)房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的時(shí)候，如若不能及時(shí)規(guī)避，則信用風(fēng)險(xiǎn)就會通過房地產(chǎn)企業(yè)之間的聯(lián)系而迅速擴(kuò)散到其他房地產(chǎn)企業(yè)。

(4)積累性:因?yàn)閭鬟f性和擴(kuò)散性的存在，房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生就會迅速增加，金融危機(jī)的可能會是最終導(dǎo)致的惡果。

(5)突發(fā)性和隱蔽性:信用風(fēng)險(xiǎn)一開始發(fā)生我們是看不到的，況且信用風(fēng)險(xiǎn)還包括借款人不能按時(shí)還款的征兆，所以很難發(fā)現(xiàn)它的存在，但是經(jīng)過一段時(shí)間的集聚和積累，它就會突發(fā)，給商業(yè)銀行以措手不及。

二、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)貸款資金一般都非常巨大，往往銀行都想利用給房地產(chǎn)企業(yè)或個(gè)人貸款來增加本行的收益。所以，商業(yè)銀行采取各種方法，提供了各種適合不同資質(zhì)企業(yè)的貸款類型和貸款服務(wù)，將房地產(chǎn)貸款分為不同的種類。文章將從房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個(gè)人住房貸款兩方面進(jìn)行闡述。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)企業(yè)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀。發(fā)展起步較晚是我國房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的特點(diǎn)之一，僅僅經(jīng)歷了還不到二十年的時(shí)間。我國GDP總值深受房地產(chǎn)貸款的影響，并且逐年增大，因此，必須重視房地產(chǎn)貸款所帶來的各種風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場的利潤巨大且并不規(guī)范，所以市場上的房地產(chǎn)企業(yè)水平和資質(zhì)參差不齊。那些規(guī)模小的、資金不到位的房地產(chǎn)企業(yè)就向所要貸款的商業(yè)銀行隱瞞本企業(yè)的資金和財(cái)務(wù)狀況，向銀行提供自己資金充足的錯(cuò)誤信息，通過這些欺騙手段來獲得商業(yè)銀行的貸款。尤其是這種以提供不真實(shí)信息欺騙銀行得到貸款的企業(yè)，產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)的概率非常高。更為惡劣的一個(gè)現(xiàn)狀就是有許多所謂的皮包房地產(chǎn)企業(yè)，只有空架勢，利用各種低級手段獲得貸款之后，公司主要負(fù)責(zé)人就卷款而逃，以此來逃脫商業(yè)銀行的追款，公司也只剩下空殼。在追款期間，商業(yè)銀行的花費(fèi)也相當(dāng)巨大，甚至很多都無法追回。房屋銷售有問題時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)利用按揭的方式來騙貸的行為也比比皆是。在貸款時(shí)承諾按時(shí)還款，收到貸款之后一轉(zhuǎn)眼就成了不誠信企業(yè)，不僅不按時(shí)還款，而且利用故意拖欠的商業(yè)銀行貸款去開發(fā)自己企業(yè)其他的項(xiàng)目，以空補(bǔ)空，只考慮企業(yè)自身的發(fā)展，不考慮此種行為給各大商業(yè)銀行帶來的信用風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀產(chǎn)生的原因。首先，商業(yè)銀行與在自己本行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)信息不對稱是主要的原因。房地產(chǎn)企業(yè)為了貸款，可謂是想出了各種蒙騙銀行的奇招，使商業(yè)銀行不能或者沒有完全了解房地產(chǎn)企業(yè)的誠信度，讓企業(yè)乘機(jī)鉆孔，不講誠信風(fēng)險(xiǎn)自然增加。其次，要從商業(yè)銀行自身查找原因，許多時(shí)候內(nèi)部操作的不規(guī)范也會導(dǎo)致給房地產(chǎn)企業(yè)貸款之后，才發(fā)現(xiàn)貸款程序的錯(cuò)誤。再次，許多商業(yè)銀行貸款經(jīng)辦的工作人員的業(yè)務(wù)功底差，沒有風(fēng)險(xiǎn)意識，很多時(shí)候都只是為了完成自己的業(yè)績，審查貸款企業(yè)資料的真實(shí)性和合法性時(shí)流于形式。各種因素綜合起來，就會更加導(dǎo)致銀行信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增大。

(二)個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

1.個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀。商業(yè)銀行房地產(chǎn)信用貸款中值得重視的另一個(gè)問題就是個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀。目前很多借款人到期不能按時(shí)歸還銀行貸款、利用買房為借口騙貸進(jìn)行金融投資。而銀行在幫其完成貸款之后，事后監(jiān)督并不完善，導(dǎo)致借款人將所貸款項(xiàng)隨意花費(fèi)，違背了與銀行的貸款約定。當(dāng)個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之后，銀行雖然有權(quán)處置抵押財(cái)產(chǎn)，但是處理過程難周期長，不利于銀行長遠(yuǎn)發(fā)展。

2.個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀產(chǎn)生的原因。首先，針對借款人無法按時(shí)還款這一現(xiàn)象來看，原因主要為居民個(gè)人的經(jīng)濟(jì)能力有限，我國經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展迅速，但兩極分化及其嚴(yán)重，導(dǎo)致很多人并不真正的主動違約，只是缺乏按時(shí)還款的能力。再著我國股市行情近年利好，使很多人以購房、裝修、買車等理由，貸款炒股。我國個(gè)人誠信體系也并不完善，銀行對其資產(chǎn)狀況與資金使用無法全面了解，缺乏風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測能力。

三、房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的建議

我國商業(yè)銀行的發(fā)展受到房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的直接影響，因此，必須高度重視已出現(xiàn)的問題。

(1)借鑒國外商業(yè)銀行成功的經(jīng)驗(yàn)，建立全國性的信用查詢系統(tǒng)。我國可以在商業(yè)銀行之間實(shí)行企業(yè)信用查詢系統(tǒng)，這樣就方便掌握借款人自身信用狀況是否良好，也能夠查詢貸款方的信用歷史。如此一來，只要該借款人曾經(jīng)出現(xiàn)過信用風(fēng)險(xiǎn)問題，那么各銀行均可對該用戶實(shí)施相應(yīng)的防范措施，如此可以提高銀行的工作效率，針對不同的還款人采取不同的應(yīng)對措施，隨時(shí)防范貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

(2)商業(yè)銀行對貸款客戶的企業(yè)信息要做到全面了解，這是一種直接從源頭來降低風(fēng)險(xiǎn)的辦法，只要降低銀行與借款人之間的信息不對稱。

(3)完善相關(guān)法律法規(guī)，簡約商業(yè)銀行處置違約借款人的流程。這樣就可以在法律層面加大對商業(yè)銀行的保護(hù)，給商業(yè)銀行更大的支持力度，縮短商業(yè)銀行處置違約借款人的周期，降低成本。對惡意拖欠貸款不還的借款人采取嚴(yán)厲的懲罰措施，增強(qiáng)銀行的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測能力。

(4)商業(yè)銀行對貸款項(xiàng)目的資金流動進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控。在監(jiān)控力度上做到“精”與“細(xì)”，不僅要做到對借款人的嚴(yán)格管理，更重要的是做到對具體貸款項(xiàng)目的嚴(yán)格控制和隨時(shí)監(jiān)督，降低借款項(xiàng)目的資金外流所帶來無力還貸現(xiàn)象的發(fā)生。

(5)商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“獎勵(lì)”政策。對不同信用資質(zhì)的企業(yè)實(shí)行不同的政策，如果是信用度高的企業(yè)，商業(yè)銀行就可以在打款條件上予以優(yōu)惠，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)早日還款，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。而針對信用度不高的企業(yè)，采取嚴(yán)格的控制措施，提高門檻，防范信用風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率的提高。如今房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)成為我國商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)的主要根基，在大力支持房地產(chǎn)貸款的情況下還應(yīng)該多從風(fēng)險(xiǎn)尤其是信用風(fēng)險(xiǎn)方面考慮，要保證這種貸款業(yè)務(wù)既能夠給商業(yè)銀行和國家?guī)硎找?，也要能夠保證風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)降到最小，最終使得商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)順暢發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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篇4

房地產(chǎn)市場周期與銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個(gè)階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長期擴(kuò)張性財(cái)政政策和貨幣政策導(dǎo)致信貸擴(kuò)張、房地產(chǎn)價(jià)格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫破裂，價(jià)格崩潰，持續(xù)時(shí)間可能是數(shù)天、數(shù)月或者更長的時(shí)間；第三階段的特征是資產(chǎn)價(jià)格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時(shí)期購買房地產(chǎn)的抵押貸款者財(cái)務(wù)狀況嚴(yán)重惡化，大量拖欠還款。房地產(chǎn)價(jià)格波動給銀行帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為抵押房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降和借款人違約率增加的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)貸款主要分為：房地產(chǎn)抵押貸款；房地產(chǎn)開發(fā)、建筑貸款；利用房地產(chǎn)抵押獲得的其他類型的貸款。對銀行房地產(chǎn)貸款來說，信貸風(fēng)險(xiǎn)是最需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格下降是引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。

住宅抵押貸款通常被認(rèn)為很安全，因?yàn)樽≌话闶亲鳛橄M(fèi)品，并且償還貸款的資金來自相對穩(wěn)定的家庭收入。再則，由于房地產(chǎn)具有不可移動、不可隱藏、壽命長久、相對保值等特點(diǎn)，抵押貸款往往被認(rèn)為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產(chǎn)抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現(xiàn)和抵押權(quán)的有效性為前提的。房地產(chǎn)抵押貸款仍存在著不少的風(fēng)險(xiǎn)，如：借款人無法還款時(shí)，抵押房地產(chǎn)依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風(fēng)險(xiǎn)；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產(chǎn)價(jià)格越趨昂貴和反復(fù)，估值就越難確定，銀行就這些房地產(chǎn)的借款人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也會越來越大。

發(fā)展商和建筑商的貸款風(fēng)險(xiǎn)比抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)更高，因?yàn)槠滟J款的償還需要房地產(chǎn)完工后，以銷售收入或租金收入來支持。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，發(fā)展商和建筑商的財(cái)務(wù)狀況惡化，甚至破產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款違約的可能性增大，銀行貸款質(zhì)量因而惡化。值得注意的是，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)并不局限于與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款。銀行實(shí)際承擔(dān)的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)往往會更大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字往往不計(jì)算以房地產(chǎn)作為抵押所得的其他個(gè)人及公司貸款，銀行實(shí)際承受的風(fēng)險(xiǎn)可能會較統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示的高得多。房價(jià)波動通過資產(chǎn)負(fù)債表渠道對銀行業(yè)有廣泛的影響。房價(jià)下跌，借款人借款能力下降，從而形成財(cái)務(wù)約束，限制新投資的規(guī)模并降低企業(yè)利潤。因而，銀行其他類型貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加，加劇了銀行業(yè)的脆弱性。

除了信貸風(fēng)險(xiǎn)影響外，房地產(chǎn)價(jià)格下跌也可能通過間接渠道導(dǎo)致銀行盈利減少。在房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，抵押品價(jià)值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導(dǎo)致盈利減少。此外，由于建筑活動和借貸活動減少，銀行從房地產(chǎn)有關(guān)的交易中獲取的收費(fèi)和傭金收入減少。因而，房地產(chǎn)價(jià)格的下降會對整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面的影響。此類型的風(fēng)險(xiǎn)，由于其性質(zhì)，更難規(guī)避且影響整個(gè)銀行業(yè)。

二、20世紀(jì)70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發(fā)展水平的國家相繼實(shí)施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內(nèi)金融市場和國際金融市場日益融合。當(dāng)金融業(yè)對外開放時(shí)，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，整個(gè)金融體系更容易受到房地產(chǎn)價(jià)格波動的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動去增加高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)貸款。銀行在整個(gè)房地產(chǎn)周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產(chǎn)周期和銀行危機(jī)并不是必然相伴而生，但是兩者卻經(jīng)常緊密相連。特別是在那些銀行業(yè)在整個(gè)金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業(yè)及其借貸政策在房地產(chǎn)循環(huán)中起著重要作用，房地產(chǎn)泡沫的破裂對銀行體系往往又造成災(zāi)難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀(jì)70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀(jì)90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機(jī)發(fā)生的背景和原因十分復(fù)雜，觸發(fā)點(diǎn)也不盡相同，但是研究那些曾經(jīng)受到房地產(chǎn)泡沫破裂嚴(yán)重沖擊的銀行體系之后，就會發(fā)現(xiàn)銀行危機(jī)總是有著驚人的相同或相似之處。

中國加入世界貿(mào)易組織之后，堅(jiān)持入世承諾，穩(wěn)步推進(jìn)銀行業(yè)對外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)信貸這一傳統(tǒng)的高盈利高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)上，國內(nèi)的銀行面臨著更為激烈的競爭，風(fēng)險(xiǎn)會進(jìn)一步加大?？偨Y(jié)歷史上曾經(jīng)發(fā)生的由房地產(chǎn)價(jià)格波動帶來的銀行危機(jī)，對中國銀行業(yè)增強(qiáng)防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的能力，有著重要的意義。

三、銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)成因

（一）災(zāi)難短視癥

即大的經(jīng)濟(jì)沖擊極少發(fā)生，以致銀行往往低估沖擊發(fā)生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)認(rèn)為，一個(gè)事件的主觀概率是由決策者能夠設(shè)想事件發(fā)生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發(fā)生的頻率。對于高頻率發(fā)生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識和動力去適當(dāng)估計(jì)事件發(fā)生的概率，并做出充分的預(yù)防損失的措施。否則，銀行將會很快受到高頻率事件的沖擊，從而導(dǎo)致破產(chǎn)這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計(jì)信用卡違約概率）的主觀概率可能會與實(shí)際概率非常接近。

而當(dāng)某一沖擊發(fā)生的主觀概率低于一定的臨界點(diǎn)時(shí)，基于已有的知識和經(jīng)驗(yàn)，或拇指法則(ruleofthumb)，銀行管理層會認(rèn)為沖擊發(fā)生的概率可以忽略不計(jì)。由于決策者傾向于尋求與關(guān)注加強(qiáng)他們樂觀預(yù)期的信息，早期的警告信號往往被忽視。

由于房地產(chǎn)周期通常持續(xù)的時(shí)間較長，在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)多年快速上升的情況下，房地產(chǎn)貸款的還款記錄會保持在一個(gè)良好的水平。因此，房地產(chǎn)業(yè)繁榮時(shí)期，隨著房價(jià)的上漲，銀行通常會產(chǎn)生一種安全錯(cuò)覺，過分樂觀地低估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)和高估利潤，進(jìn)而擴(kuò)大貸款。銀行往往成為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的推動力量，但同時(shí)也因而更易受到房地產(chǎn)價(jià)格崩潰的重創(chuàng)。

（二）羊群效應(yīng)

災(zāi)難短視癥并不是僅僅發(fā)生在個(gè)別銀行身上。當(dāng)一些銀行由于災(zāi)難短視癥認(rèn)為某些經(jīng)濟(jì)沖擊的概率為零時(shí)，那些正確地評估沖擊發(fā)生概率的銀行，在同災(zāi)難短視的銀行進(jìn)行競爭時(shí)處于劣勢（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的競爭，災(zāi)難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)，或者退出這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域。當(dāng)下輪沖擊發(fā)生時(shí)，災(zāi)難短視的銀行可能成為市場的主導(dǎo)，這些銀行并沒有任何應(yīng)對特殊沖擊的預(yù)防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應(yīng)。

銀行管理層或許已經(jīng)正確地察覺到了外部沖擊發(fā)生的可能性，但可能會有意忽視房地產(chǎn)貸銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)成因及對策更新時(shí)間2008-9-3010:20:14打印此文點(diǎn)擊數(shù)1446摘要：房地產(chǎn)泡沫及其破裂對一個(gè)國家的整體金融穩(wěn)定有著重要的影響，特別是在那些銀行業(yè)在整個(gè)金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國家，更是如此。在開放的金融市場環(huán)境下，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，金融體系更容易受到房地產(chǎn)價(jià)格波動的沖擊。本文通過研究房地產(chǎn)周期和銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，揭示了銀行房地產(chǎn)貸款危機(jī)的成因，并分別從監(jiān)管者和銀行業(yè)的角度探討了如何防范銀行體系的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)貸款；信貸風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)周期

一、前言

20世紀(jì)70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發(fā)展水平的國家相繼實(shí)施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內(nèi)金融市場和國際金融市場日益融合。當(dāng)金融業(yè)對外開放時(shí)，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，整個(gè)金融體系更容易受到房地產(chǎn)價(jià)格波動的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動去增加高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)貸款。銀行在整個(gè)房地產(chǎn)周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產(chǎn)周期和銀行危機(jī)并不是必然相伴而生，但是兩者卻經(jīng)常緊密相連。特別是在那些銀行業(yè)在整個(gè)金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業(yè)及其借貸政策在房地產(chǎn)循環(huán)中起著重要作用，房地產(chǎn)泡沫的破裂對銀行體系往往又造成災(zāi)難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀(jì)70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀(jì)90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機(jī)發(fā)生的背景和原因十分復(fù)雜，觸發(fā)點(diǎn)也不盡相同，但是研究那些曾經(jīng)受到房地產(chǎn)泡沫破裂嚴(yán)重沖擊的銀行體系之后，就會發(fā)現(xiàn)銀行危機(jī)總是有著驚人的相同或相似之處。

中國加入世界貿(mào)易組織之后，堅(jiān)持入世承諾，穩(wěn)步推進(jìn)銀行業(yè)對外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)信貸這一傳統(tǒng)的高盈利高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)上，國內(nèi)的銀行面臨著更為激烈的競爭，風(fēng)險(xiǎn)會進(jìn)一步加大?？偨Y(jié)歷史上曾經(jīng)發(fā)生的由房地產(chǎn)價(jià)格波動帶來的銀行危機(jī)，對中國銀行業(yè)增強(qiáng)防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的能力，有著重要的意義。

二、房地產(chǎn)市場周期與銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個(gè)階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長期擴(kuò)張性財(cái)政政策和貨幣政策導(dǎo)致信貸擴(kuò)張、房地產(chǎn)價(jià)格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫破裂，價(jià)格崩潰，持續(xù)時(shí)間可能是數(shù)天、數(shù)月或者更長的時(shí)間；第三階段的特征是資產(chǎn)價(jià)格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時(shí)期購買房地產(chǎn)的抵押貸款者財(cái)務(wù)狀況嚴(yán)重惡化，大量拖欠還款。房地產(chǎn)價(jià)格波動給銀行帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為抵押房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降和借款人違約率增加的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)貸款主要分為：房地產(chǎn)抵押貸款；房地產(chǎn)開發(fā)、建筑貸款；利用房地產(chǎn)抵押獲得的其他類型的貸款。對銀行房地產(chǎn)貸款來說，信貸風(fēng)險(xiǎn)是最需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格下降是引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。

住宅抵押貸款通常被認(rèn)為很安全，因?yàn)樽≌话闶亲鳛橄M(fèi)品，并且償還貸款的資金來自相對穩(wěn)定的家庭收入。再則，由于房地產(chǎn)具有不可移動、不可隱藏、壽命長久、相對保值等特點(diǎn)，抵押貸款往往被認(rèn)為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產(chǎn)抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現(xiàn)和抵押權(quán)的有效性為前提的。房地產(chǎn)抵押貸款仍存在著不少的風(fēng)險(xiǎn)，如：借款人無法還款時(shí)，抵押房地產(chǎn)依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風(fēng)險(xiǎn)；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產(chǎn)價(jià)格越趨昂貴和反復(fù)，估值就越難確定，銀行就這些房地產(chǎn)的借款人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也會越來越大。

發(fā)展商和建筑商的貸款風(fēng)險(xiǎn)比抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)更高，因?yàn)槠滟J款的償還需要房地產(chǎn)完工后，以銷售收入或租金收入來支持。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，發(fā)展商和建筑商的財(cái)務(wù)狀況惡化，甚至破產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款違約的可能性增大，銀行貸款質(zhì)量因而惡化。值得注意的是，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)并不局限于與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款。銀行實(shí)際承擔(dān)的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)往往會更大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字往往不計(jì)算以房地產(chǎn)作為抵押所得的其他個(gè)人及公司貸款，銀行實(shí)際承受的風(fēng)險(xiǎn)可能會較統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示的高得多。房價(jià)波動通過資產(chǎn)負(fù)債表渠道對銀行業(yè)有廣泛的影響。房價(jià)下跌，借款人借款能力下降，從而形成財(cái)務(wù)約束，限制新投資的規(guī)模并降低企業(yè)利潤。因而，銀行其他類型貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加，加劇了銀行業(yè)的脆弱性。

除了信貸風(fēng)險(xiǎn)影響外，房地產(chǎn)價(jià)格下跌也可能通過間接渠道導(dǎo)致銀行盈利減少。在房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，抵押品價(jià)值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導(dǎo)致盈利減少。此外，由于建筑活動和借貸活動減少，銀行從房地產(chǎn)有關(guān)的交易中獲取的收費(fèi)和傭金收入減少。因而，房地產(chǎn)價(jià)格的下降會對整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面的影響。此類型的風(fēng)險(xiǎn)，由于其性質(zhì)，更難規(guī)避且影響整個(gè)銀行業(yè)。

三、銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)成因

（一）災(zāi)難短視癥

即大的經(jīng)濟(jì)沖擊極少發(fā)生，以致銀行往往低估沖擊發(fā)生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)認(rèn)為，一個(gè)事件的主觀概率是由決策者能夠設(shè)想事件發(fā)生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發(fā)生的頻率。對于高頻率發(fā)生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識和動力去適當(dāng)估計(jì)事件發(fā)生的概率，并做出充分的預(yù)防損失的措施。否則，銀行將會很快受到高頻率事件的沖擊，從而導(dǎo)致破產(chǎn)這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計(jì)信用卡違約概率）的主觀概率可能會與實(shí)際概率非常接近。

而當(dāng)某一沖擊發(fā)生的主觀概率低于一定的臨界點(diǎn)時(shí)，基于已有的知識和經(jīng)驗(yàn)，或拇指法則(ruleofthumb)，銀行管理層會認(rèn)為沖擊發(fā)生的概率可以忽略不計(jì)。由于決策者傾向于尋求與關(guān)注加強(qiáng)他們樂觀預(yù)期的信息，早期的警告信號往往被忽視。

由于房地產(chǎn)周期通常持續(xù)的時(shí)間較長，在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)多年快速上升的情況下，房地產(chǎn)貸款的還款記錄會保持在一個(gè)良好的水平。因此，房地產(chǎn)業(yè)繁榮時(shí)期，隨著房價(jià)的上漲，銀行通常會產(chǎn)生一種安全錯(cuò)覺，過分樂觀地低估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)和高估利潤，進(jìn)而擴(kuò)大貸款。銀行往往成為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的推動力量，但同時(shí)也因而更易受到房地產(chǎn)價(jià)格崩潰的重創(chuàng)。

（二）羊群效應(yīng)

災(zāi)難短視癥并不是僅僅發(fā)生在個(gè)別銀行身上。當(dāng)一些銀行由于災(zāi)難短視癥認(rèn)為某些經(jīng)濟(jì)沖擊的概率為零時(shí)，那些正確地評估沖擊發(fā)生概率的銀行，在同災(zāi)難短視的銀行進(jìn)行競爭時(shí)處于劣勢（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的競爭，災(zāi)難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)，或者退出這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域。當(dāng)下輪沖擊發(fā)生時(shí)，災(zāi)難短視的銀行可能成為市場的主導(dǎo)，這些銀行并沒有任何應(yīng)對特殊沖擊的預(yù)防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應(yīng)。

銀行管理層或許已經(jīng)正確地察覺到了外部沖擊發(fā)生的可能性，但可能會有意忽視房地產(chǎn)貸宅按揭貸款證券化，獲得流動性資金，可以解決流動性不足的問題。通過證券化，還可以將完全集中在銀行身上的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散和轉(zhuǎn)移給投資者，分散銀行信貸資產(chǎn)過度集中于房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。

五、小結(jié)

銀行危機(jī)對一國經(jīng)濟(jì)會帶來災(zāi)難性的影響，除了要花費(fèi)納稅人的巨額資金為銀行注資外，銀行危機(jī)對經(jīng)濟(jì)有長期的負(fù)面影響。審視那些曾經(jīng)發(fā)生過的系統(tǒng)性危機(jī)，可以發(fā)現(xiàn)其中有許多共同的因素，諸如災(zāi)難短視癥、羊群效應(yīng)、安全網(wǎng)引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn)、信息不對稱、會計(jì)與信息披露及法律框架的不完善、監(jiān)管部門的寬容性監(jiān)管等，更好地理解這些因素，可以使我們更好地防范銀行危機(jī)。對于監(jiān)管部門來說，防范銀行業(yè)由于房地產(chǎn)貸款過度膨脹而承擔(dān)過多的風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)健有效的審慎監(jiān)管至關(guān)重要。但單靠加強(qiáng)監(jiān)管并不能從根本上防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，銀行自身必須審慎經(jīng)營，提防過度借貸給已經(jīng)過熱的資產(chǎn)市場。

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)貸款；信貸風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)周期

一、前言

20世紀(jì)70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發(fā)展水平的國家相繼實(shí)施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內(nèi)金融市場和國際金融市場日益融合。當(dāng)金融業(yè)對外開放時(shí)，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，整個(gè)金融體系更容易受到房地產(chǎn)價(jià)格波動的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動去增加高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)貸款。銀行在整個(gè)房地產(chǎn)周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產(chǎn)周期和銀行危機(jī)并不是必然相伴而生，但是兩者卻經(jīng)常緊密相連。特別是在那些銀行業(yè)在整個(gè)金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業(yè)及其借貸政策在房地產(chǎn)循環(huán)中起著重要作用，房地產(chǎn)泡沫的破裂對銀行體系往往又造成災(zāi)難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀(jì)70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀(jì)90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機(jī)發(fā)生的背景和原因十分復(fù)雜，觸發(fā)點(diǎn)也不盡相同，但是研究那些曾經(jīng)受到房地產(chǎn)泡沫破裂嚴(yán)重沖擊的銀行體系之后，就會發(fā)現(xiàn)銀行危機(jī)總是有著驚人的相同或相似之處。

中國加入世界貿(mào)易組織之后，堅(jiān)持入世承諾，穩(wěn)步推進(jìn)銀行業(yè)對外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)信貸這一傳統(tǒng)的高盈利高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)上，國內(nèi)的銀行面臨著更為激烈的競爭，風(fēng)險(xiǎn)會進(jìn)一步加大?？偨Y(jié)歷史上曾經(jīng)發(fā)生的由房地產(chǎn)價(jià)格波動帶來的銀行危機(jī)，對中國銀行業(yè)增強(qiáng)防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的能力，有著重要的意義。

二、房地產(chǎn)市場周期與銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個(gè)階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長期擴(kuò)張性財(cái)政政策和貨幣政策導(dǎo)致信貸擴(kuò)張、房地產(chǎn)價(jià)格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫破裂，價(jià)格崩潰，持續(xù)時(shí)間可能是數(shù)天、數(shù)月或者更長的時(shí)間；第三階段的特征是資產(chǎn)價(jià)格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時(shí)期購買房地產(chǎn)的抵押貸款者財(cái)務(wù)狀況嚴(yán)重惡化，大量拖欠還款。房地產(chǎn)價(jià)格波動給銀行帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為抵押房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降和借款人違約率增加的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)貸款主要分為：房地產(chǎn)抵押貸款；房地產(chǎn)開發(fā)、建筑貸款；利用房地產(chǎn)抵押獲得的其他類型的貸款。對銀行房地產(chǎn)貸款來說，信貸風(fēng)險(xiǎn)是最需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格下降是引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。

住宅抵押貸款通常被認(rèn)為很安全，因?yàn)樽≌话闶亲鳛橄M(fèi)品，并且償還貸款的資金來自相對穩(wěn)定的家庭收入。再則，由于房地產(chǎn)具有不可移動、不可隱藏、壽命長久、相對保值等特點(diǎn)，抵押貸款往往被認(rèn)為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產(chǎn)抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現(xiàn)和抵押權(quán)的有效性為前提的。房地產(chǎn)抵押貸款仍存在著不少的風(fēng)險(xiǎn)，如：借款人無法還款時(shí)，抵押房地產(chǎn)依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風(fēng)險(xiǎn)；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產(chǎn)價(jià)格越趨昂貴和反復(fù)，估值就越難確定，銀行就這些房地產(chǎn)的借款人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也會越來越大。

發(fā)展商和建筑商的貸款風(fēng)險(xiǎn)比抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)更高，因?yàn)槠滟J款的償還需要房地產(chǎn)完工后，以銷售收入或租金收入來支持。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，發(fā)展商和建筑商的財(cái)務(wù)狀況惡化，甚至破產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款違約的可能性增大，銀行貸款質(zhì)量因而惡化。值得注意的是，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)并不局限于與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款。銀行實(shí)際承擔(dān)的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)往往會更大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字往往不計(jì)算以房地產(chǎn)作為抵押所得的其他個(gè)人及公司貸款，銀行實(shí)際承受的風(fēng)險(xiǎn)可能會較統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示的高得多。房價(jià)波動通過資產(chǎn)負(fù)債表渠道對銀行業(yè)有廣泛的影響。房價(jià)下跌，借款人借款能力下降，從而形成財(cái)務(wù)約束，限制新投資的規(guī)模并降低企業(yè)利潤。因而，銀行其他類型貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加，加劇了銀行業(yè)的脆弱性。

除了信貸風(fēng)險(xiǎn)影響外，房地產(chǎn)價(jià)格下跌也可能通過間接渠道導(dǎo)致銀行盈利減少。在房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，抵押品價(jià)值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導(dǎo)致盈利減少。此外，由于建筑活動和借貸活動減少，銀行從房地產(chǎn)有關(guān)的交易中獲取的收費(fèi)和傭金收入減少。因而，房地產(chǎn)價(jià)格的下降會對整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面的影響。此類型的風(fēng)險(xiǎn)，由于其性質(zhì)，更難規(guī)避且影響整個(gè)銀行業(yè)。

三、銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)成因

（一）災(zāi)難短視癥

即大的經(jīng)濟(jì)沖擊極少發(fā)生，以致銀行往往低估沖擊發(fā)生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)認(rèn)為，一個(gè)事件的主觀概率是由決策者能夠設(shè)想事件發(fā)生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發(fā)生的頻率。對于高頻率發(fā)生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識和動力去適當(dāng)估計(jì)事件發(fā)生的概率，并做出充分的預(yù)防損失的措施。否則，銀行將會很快受到高頻率事件的沖擊，從而導(dǎo)致破產(chǎn)這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計(jì)信用卡違約概率）的主觀概率可能會與實(shí)際概率非常接近。

而當(dāng)某一沖擊發(fā)生的主觀概率低于一定的臨界點(diǎn)時(shí)，基于已有的知識和經(jīng)驗(yàn)，或拇指法則(ruleofthumb)，銀行管理層會認(rèn)為沖擊發(fā)生的概率可以忽略不計(jì)。由于決策者傾向于尋求與關(guān)注加強(qiáng)他們樂觀預(yù)期的信息，早期的警告信號往往被忽視。

由于房地產(chǎn)周期通常持續(xù)的時(shí)間較長，在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)多年快速上升的情況下，房地產(chǎn)貸款的還款記錄會保持在一個(gè)良好的水平。因此，房地產(chǎn)業(yè)繁榮時(shí)期，隨著房價(jià)的上漲，銀行通常會產(chǎn)生一種安全錯(cuò)覺，過分樂觀地低估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)和高估利潤，進(jìn)而擴(kuò)大貸款。銀行往往成為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的推動力量，但同時(shí)也因而更易受到房地產(chǎn)價(jià)格崩潰的重創(chuàng)。

（二）羊群效應(yīng)

災(zāi)難短視癥并不是僅僅發(fā)生在個(gè)別銀行身上。當(dāng)一些銀行由于災(zāi)難短視癥認(rèn)為某些經(jīng)濟(jì)沖擊的概率為零時(shí)，那些正確地評估沖擊發(fā)生概率的銀行，在同災(zāi)難短視的銀行進(jìn)行競爭時(shí)處于劣勢（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的競爭，災(zāi)難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)，或者退出這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域。當(dāng)下輪沖擊發(fā)生時(shí)，災(zāi)難短視的銀行可能成為市場的主導(dǎo)，這些銀行并沒有任何應(yīng)對特殊沖擊的預(yù)防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應(yīng)。

銀行管理層或許已經(jīng)正確地察覺到了外部沖擊發(fā)生的可能性，但可能會有意忽視房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為如果災(zāi)難性沖擊來臨時(shí)，將會受到政府的保護(hù)，損失由政府承擔(dān)，而銀行則享受由高風(fēng)險(xiǎn)敞口帶來的豐厚利潤?！疤喽荒艿埂钡恼撸串?dāng)銀行業(yè)整體面臨倒閉風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，政府更有可能介入去拯救陷入危機(jī)的銀行，實(shí)際上在激勵(lì)銀行從事那些使他們的資產(chǎn)負(fù)債表風(fēng)險(xiǎn)與其他銀行同業(yè)高度相關(guān)的活動，這是另一種形式的羊群效應(yīng)。

（三）安全網(wǎng)引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，投資者可能會意識到，銀行過度借貸于房地產(chǎn)市場使銀行更易受到市場波動的打擊，但他們也知道銀行都在從事這些業(yè)務(wù)，政府不會讓整個(gè)銀行體系崩潰。由于存在這種政府的隱性擔(dān)保，即使沒有諸如存款保險(xiǎn)之類明確的政府擔(dān)保，銀行投資者和存款人往往會低估銀行冒進(jìn)貸款政策的風(fēng)險(xiǎn)，而任其發(fā)展。安全網(wǎng)為銀行的冒險(xiǎn)行為提供了激勵(lì)因素。另外，投資者過于自信自己評估市場的能力，認(rèn)為可以先于其他人在市場崩潰前的適當(dāng)時(shí)機(jī)退出，因此，投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進(jìn)的銀行，進(jìn)一步鼓勵(lì)了銀行過度借貸于過熱的房地產(chǎn)市場。（四）信息不對稱

銀行通常使用控制按揭貸款成數(shù)（loan-to-valueratio）的方法，將按揭貸款限制在抵押房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例內(nèi)，以防當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌、借款人違約時(shí)，銀行被迫出售借款者所抵押的房地產(chǎn)時(shí)產(chǎn)生損失。按揭貸款成數(shù)在防范銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)中起著重要的作用。從理論上講，如果該比率能夠維持在一個(gè)足夠低的水平，則足以控制借款人違約的風(fēng)險(xiǎn)。

然而，實(shí)際上，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降時(shí)，降低按揭貸款成數(shù)并不能夠保證銀行免于信貸損失。即使是看起來相當(dāng)保守的按揭貸款成數(shù)，也可能不足以彌補(bǔ)損失。這是因?yàn)?，在房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌時(shí)，抵押房產(chǎn)的價(jià)值可能會很快下降到未償還貸款額以下，從而刺激借款人放棄抵押物，選擇違約不償還貸款。在房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)期，銀行過度樂觀地認(rèn)為可以接受較高的按揭貸款成數(shù)，同業(yè)的激烈競爭也迫使銀行管理層放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)。造成這種情況的主要原因在于，在實(shí)際操作中，貸款本息＝按揭貸款成數(shù)×抵押物評估值，而由于信息不充分，即使在市場最好的情況下，銀行也很難準(zhǔn)確估計(jì)房地產(chǎn)的價(jià)值，造成當(dāng)前的抵押物評估價(jià)值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是當(dāng)時(shí)的市場價(jià)值甚至是過去的價(jià)值，而不是變現(xiàn)價(jià)值，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場價(jià)值存在較大差距，從而造成銀行可能會低估房地產(chǎn)貸款高風(fēng)險(xiǎn)敞口的風(fēng)險(xiǎn)。

（五）不適當(dāng)?shù)臅?jì)、信息披露及法律框架

在不透明的會計(jì)核算方法，不適當(dāng)?shù)男畔⑴稖?zhǔn)則和不良貸款撥備制度下，銀行業(yè)對自身的財(cái)務(wù)狀況如果缺乏充分的披露，在房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，往往掩蓋銀行資產(chǎn)的惡化程度，并且使銀行管理人員、所有者、債權(quán)人和監(jiān)管者等無法有效監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)敞口，對銀行施行監(jiān)督和約束，進(jìn)而使那些高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)被當(dāng)作是高盈利性的業(yè)務(wù)。如日本大藏省于1992年9月對外公布的主要銀行不良貸款總額，僅為略高于12萬億日元，而如果銀行業(yè)當(dāng)時(shí)對不動產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)敞口數(shù)額和不動產(chǎn)價(jià)格下降因素作一個(gè)合理的估計(jì)，所得出的數(shù)字有可能兩倍甚至三倍于公布的數(shù)字（Goldstein等，1993）。在進(jìn)行貸款分類時(shí)，如果僅僅按照貸款的償還情況對貸款抵押品的市值、借款人的資信狀況和當(dāng)前的償付能力進(jìn)行評估，可能會造成不良貸款的規(guī)模被低估、銀行資本真正能夠發(fā)揮的緩沖作用被高估。

（六）監(jiān)管部門的寬容性監(jiān)管

監(jiān)管者的職責(zé)是通過監(jiān)督銀行業(yè)和維持健康的銀行體系保護(hù)納稅人。為什么監(jiān)管者在有些情況下不能約束銀行從事高風(fēng)險(xiǎn)的增長策略？在有些情況下，可能是出于監(jiān)管者不能控制的原因，例如人手不夠或預(yù)算約束使監(jiān)管部門不能有效監(jiān)管銀行體系。但是，在許多情況下，監(jiān)管部門出于多種原因不愿去約束銀行業(yè)。其中，主要的原因是，當(dāng)金融自由化作為一系列促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的宏觀政策的一部分時(shí)，監(jiān)管部門可能對約束那些采取高風(fēng)險(xiǎn)策略的銀行心存顧慮，畢竟從短期來看，高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營策略對銀行來說是有利可圖的，高盈利掩蓋了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)管者往往很難約束那些看起來能夠獲得高盈利的銀行。其次，當(dāng)金融部門的擴(kuò)張被視為經(jīng)濟(jì)增長的重要推動力量時(shí)，監(jiān)管部門要承擔(dān)更大的壓力。再次，對監(jiān)管者來說，從自利性的角度考慮，拖延采取糾正措施，可能是更優(yōu)的選擇。特別是時(shí)間不一致性（timeinconsistency），即今天的損失直到將來的某一日期才會變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，而那時(shí)可能已經(jīng)是其他人在履行監(jiān)管職責(zé)，因而，監(jiān)管當(dāng)局有內(nèi)在動力采取寬容、遷就的態(tài)度對待問題銀行，加大了銀行承擔(dān)更大風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在動力。四、防范

（一）防范銀行災(zāi)難短視癥

在銀行業(yè)對外開放的環(huán)境下，監(jiān)管部門應(yīng)改變職能而不是取消職能。監(jiān)管當(dāng)局必須確保一個(gè)行之有效的機(jī)制，以防止銀行過度承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，打消其盈利歸個(gè)人、損失由社會承擔(dān)的想法。

首先，提前鑒別出脆弱的銀行。在對付災(zāi)難短視癥及不可預(yù)知的重大沖擊方面，傳統(tǒng)的銀行監(jiān)管過程重在評估銀行的現(xiàn)狀，并鑒別出脆弱的銀行，雖然有助于處理危機(jī)，但不足以防范危機(jī)。為了防范危機(jī)，監(jiān)管過程必須把那些承受能力差、有可能會成為脆弱的銀行提前鑒別出來，防止它們的風(fēng)險(xiǎn)敞口達(dá)到對整個(gè)金融體系構(gòu)成威脅的水平。明確要求銀行必須通過經(jīng)常性的壓力測試，界定銀行應(yīng)該具備的、能夠承受外部沖擊的最低程度，是提前鑒別出脆弱銀行的一個(gè)有效方法。其次，監(jiān)管當(dāng)局可以要求銀行提高房地產(chǎn)貸款信息的透明度，降低市場的不明朗因素以及連鎖效應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，并使銀行業(yè)在市場的監(jiān)察下更為自律。此外，詳盡的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，有助于監(jiān)管當(dāng)局監(jiān)察及評估銀行承受房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）安全網(wǎng)改革

在對銀行的行為施加影響時(shí)，不應(yīng)只把注意力集中在對問題的解決上，要注意采用事前審慎監(jiān)管的方式，及早警覺房地產(chǎn)價(jià)格泡沫征兆，防范房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)期銀行房地產(chǎn)貸款的過度膨脹。監(jiān)管部門不能僅僅滿足于達(dá)到相關(guān)的國際監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，而是根據(jù)本地銀行業(yè)自身行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，采取更高的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，力求做到最好。在監(jiān)管實(shí)施過程中，監(jiān)管機(jī)構(gòu)必須及時(shí)采取糾正行動，迅速解決問題。如果沒有一個(gè)以規(guī)則為基礎(chǔ)的監(jiān)管體制，就難以對要求寬容性監(jiān)管的巨大壓力形成有效的制衡。

（三）道德風(fēng)險(xiǎn)的防范

監(jiān)管部門要想防范道德風(fēng)險(xiǎn)，必須終止隱含的存款保險(xiǎn)制度。首先，將存款保險(xiǎn)的金融機(jī)構(gòu)控制在一個(gè)適當(dāng)?shù)姆秶?，不向所有債?quán)人提供全額存款擔(dān)保，特別是那些大金額的債權(quán)人，以促使大額債權(quán)人對銀行施加約束。其次，對有問題銀行及時(shí)采取懲戒措施使其恢復(fù)正常，如果仍沒有改觀，監(jiān)管當(dāng)局需要在銀行將要發(fā)生資不抵債之前迅速關(guān)閉問題銀行，降低銀行即將破產(chǎn)時(shí)為死而復(fù)生而孤注一擲的可能性。再次，實(shí)行嚴(yán)格的資本充足制度。通過制約商業(yè)銀行資產(chǎn)規(guī)模的無限制擴(kuò)張，保證銀行穩(wěn)健、安全經(jīng)營，增強(qiáng)銀行抵御非預(yù)期損失的能力。一旦銀行的資本狀況惡化，監(jiān)管當(dāng)局馬上采取糾正行動，避免當(dāng)銀行資本狀況嚴(yán)重惡化時(shí)，股東和管理層采取孤注一擲的方式，導(dǎo)致?lián)p失大幅增加。

（四）市場基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)

通過技術(shù)與金融創(chuàng)新，改善市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可以減緩銀行資產(chǎn)負(fù)債不匹配的情況，把過去不具流動性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成流動性的資產(chǎn)。例如按揭貸款證券化是解決這一問題的途徑之一。銀行通過將住宅按揭貸款證券化，獲得流動性資金，可以解決流動性不足的問題。通過證券化，還可以將完全集中在銀行身上的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散和轉(zhuǎn)移給投資者，分散銀行信貸資產(chǎn)過度集中于房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)貸款；貸款軟約束；抵押懸空；風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高投入、高利潤的產(chǎn)業(yè)，先天就具備了高風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。由于目前我國的資本市場不發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道比較單一，房地產(chǎn)開發(fā)從購地、施工和銷售每一階段都需要銀行貸款資金的支持。據(jù)有關(guān)資料測算，目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金60%以上基本來源于銀行，這樣導(dǎo)致了大量的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到銀行，因此商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)相對比較集中，風(fēng)險(xiǎn)管理壓力較大。

一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)

我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款是伴隨近十年來我國房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇及金融體系改革快速發(fā)展起來的。因此，我國的商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)主要分為以下幾種類型：

（一）信用風(fēng)險(xiǎn)

在商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)經(jīng)營過程中，由借款者的違約行為所導(dǎo)致的信用風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行最大的風(fēng)險(xiǎn)來源之一。借款者到期不能或不愿償還借款而形成的逾期、呆滯或呆賬貸款是影響銀行經(jīng)營業(yè)績的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)也就成為商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的主要組成部分。開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)除了來自開發(fā)商的欺詐外，目前比較突出的問題是房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售不暢，開發(fā)商資金回籠速度沒有達(dá)到預(yù)期，而開發(fā)貸款的還款來源對項(xiàng)目銷售具有很強(qiáng)的依賴性，一旦項(xiàng)目銷售不暢，開發(fā)貸款就可能無法到期歸還并發(fā)生逾期或倒逼銀行進(jìn)行貸款重組，形成很大的信用風(fēng)險(xiǎn)。

（二）市場風(fēng)險(xiǎn)

房屋價(jià)格決定機(jī)制復(fù)雜，在國內(nèi)開發(fā)商一般不按開發(fā)成本來定價(jià)，而是按周邊樓盤的銷售價(jià)格甚至是新拍賣土地的成交價(jià)格來定價(jià)，導(dǎo)致房價(jià)的不確定性很高、隨意性很強(qiáng)，均衡房價(jià)難以準(zhǔn)確界定，房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)極大；短期供求關(guān)系可能完全不反映社會真實(shí)需求；一旦消費(fèi)者對房價(jià)走勢的預(yù)期發(fā)生改變就會轉(zhuǎn)向“惜購”，市場的有效需求嚴(yán)重萎縮，形成市場風(fēng)險(xiǎn)。

（三）銀行操作風(fēng)險(xiǎn)

銀行操作風(fēng)險(xiǎn)主要包括：一是變相違規(guī)發(fā)放貸款，商業(yè)銀行也為了完成任務(wù)不按工程進(jìn)度放款；二是信貸資金難于監(jiān)控、無法執(zhí)行封閉運(yùn)作；三是抵押物變現(xiàn)存在困難，房地產(chǎn)變現(xiàn)過程中手續(xù)繁多，以處置所得款項(xiàng)扣除處置過程中產(chǎn)生的諸如訴訟、拍賣、過戶等成本后優(yōu)先受償，按照現(xiàn)行處置程序的處理結(jié)果，銀行未必能夠全額收回貸款本金及利息。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營失誤，造成實(shí)際經(jīng)營成果沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)并最終產(chǎn)生難以歸還商業(yè)銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)從獲得土地、前期開發(fā)、項(xiàng)目投標(biāo)、投資、施工、驗(yàn)收到銷售，涉及的環(huán)節(jié)多、周期長，期間的風(fēng)險(xiǎn)可來自籌資方式、地段選擇、設(shè)計(jì)定位、項(xiàng)目組織、施工質(zhì)量、材料及總體估算、行政干預(yù)等各個(gè)環(huán)節(jié)，而一旦某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，則整個(gè)項(xiàng)目就會產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，則項(xiàng)目無法實(shí)現(xiàn)銷售或者銷售資金回籠與貸款期限不匹配，那么直接受損的就是銀行。

二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的形成機(jī)制

由于我國市場經(jīng)濟(jì)體制正在初步建立，市場和法律環(huán)境尚不完善，國內(nèi)商業(yè)銀行由于有相對固定的利差、資產(chǎn)定價(jià)機(jī)制尚未確立，也就還沒有實(shí)現(xiàn)真正意義上的商業(yè)化；另外，改革開發(fā)30年來，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本上處于高速增長時(shí)期，商業(yè)銀行缺乏應(yīng)對經(jīng)濟(jì)周期包括房地產(chǎn)產(chǎn)變動周期的經(jīng)驗(yàn)，因此國內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)夾雜著各種內(nèi)外部因素。

（一）內(nèi)部因素

1、短期綜合效益過高引致商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款迅速擴(kuò)張。向房地產(chǎn)業(yè)放貸對商業(yè)銀行特別是商業(yè)銀行下屬的經(jīng)營機(jī)構(gòu)及客戶經(jīng)理人員是有吸引力的，因此發(fā)放房地產(chǎn)貸款特別是房地產(chǎn)開發(fā)貸款可以派生大量的存款和零售業(yè)務(wù)、中間業(yè)務(wù)，而存款、貸款、中間業(yè)務(wù)通常是商業(yè)銀行考核經(jīng)營機(jī)構(gòu)和客戶經(jīng)理的重要指標(biāo)，事實(shí)上房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行一項(xiàng)重要的盈利性資產(chǎn)業(yè)務(wù)，因此對于商業(yè)銀行來說有很大的吸引力。

2、貸款軟約束增加商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。所謂貸款軟約束，是指由于某種原因，使得商業(yè)銀行向企業(yè)提供的貸款資金未能遵照原來的貸款合約，即企業(yè)資金的運(yùn)用超過了它當(dāng)期的收益范圍；或從跨時(shí)期來看，商業(yè)銀行使企業(yè)貸款資金的用途超出了其將來收入的現(xiàn)值。這使在足夠長的時(shí)間期限內(nèi)，企業(yè)總是不斷地以新貸款來償還舊貸款的利息（而不是本金）。

3、風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量技術(shù)落后、信貸組合管理能力薄弱導(dǎo)致商業(yè)銀行無法準(zhǔn)確衡量房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。由于缺乏相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)積累，國內(nèi)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量基本上是處于起步階段，國內(nèi)商業(yè)銀行目前的強(qiáng)項(xiàng)是對單筆貸款風(fēng)險(xiǎn)的審核，尚無法準(zhǔn)確衡量整個(gè)組合的風(fēng)險(xiǎn)特別是跨經(jīng)濟(jì)周期的風(fēng)險(xiǎn)，因此也就無法通過資產(chǎn)配置手段來構(gòu)建行業(yè)貸款組合，對房地產(chǎn)貸款規(guī)模的控制更多來自于對基層經(jīng)營機(jī)構(gòu)的需求和高層管理經(jīng)驗(yàn)平衡的結(jié)果。

（二）外部因素

1、資本的逐利性導(dǎo)致社會資金源源不斷進(jìn)入房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)貸款的高回報(bào)不但使商業(yè)銀行低估風(fēng)險(xiǎn)而放寬貸款條件，同時(shí)又鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行投機(jī)性經(jīng)營，社會上的游資也會被房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤所吸引而進(jìn)一步導(dǎo)致投資過度。所有這些因素都很容易引起商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款膨脹，更多的資源持續(xù)向房地產(chǎn)業(yè)集中，而風(fēng)險(xiǎn)卻向商業(yè)銀行集中。

2、地方政府的干預(yù)導(dǎo)致商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)加劇。地方政府干預(yù)的目的是盡可能地從商業(yè)銀行獲取資金來支持地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且近年來的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況也使得地方政府有干預(yù)的動力，但在現(xiàn)行財(cái)政制下卻沒有擔(dān)保融資和發(fā)債的權(quán)利，于是紛紛實(shí)行變相擔(dān)保，獲取商業(yè)銀行資金支持發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。現(xiàn)在國有商業(yè)銀行的新增貸款中，很大一部分是有政府背景或政府擔(dān)保的長期貸款。政府干預(yù)下的貸款行為缺乏風(fēng)險(xiǎn)約束，容易推動貸款資金過度擴(kuò)張，同時(shí)積累了財(cái)政的隱性債務(wù)。

（三）國家宏觀調(diào)控措施缺乏前瞻性會加劇房地產(chǎn)行業(yè)的波動幾率，增加房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)

2003年以來，國家為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，相繼出臺了一系列的調(diào)控政策。從當(dāng)前的情況看，這些調(diào)控政策的累積效應(yīng)和內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化使得房地產(chǎn)行業(yè)從高速發(fā)展突然轉(zhuǎn)向低迷，由于缺乏緩沖機(jī)會給房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)貸款帶來了很大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上以下幾個(gè)問題的存在是不容忽視的：一是住房單一的供給結(jié)構(gòu)與多元化的需求結(jié)構(gòu)存在矛盾，改革開發(fā)后，居民的收入水平不斷拉大；二是在預(yù)售房制度下，房價(jià)下跌會出現(xiàn)大規(guī)模的退房現(xiàn)象，導(dǎo)致開發(fā)商資金斷裂和按揭業(yè)務(wù)糾紛，這對開發(fā)商主動對房地產(chǎn)定價(jià)機(jī)制進(jìn)行糾偏、通過主動降價(jià)來加速資金回籠是不利的。

三、我國商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范對策

房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要從客戶和項(xiàng)目兩個(gè)維度來考察，就國內(nèi)商業(yè)銀行的現(xiàn)狀來說，目前的主要優(yōu)勢還是通過加強(qiáng)貸前調(diào)查、信貸審查和貸后管理等手段來加強(qiáng)對單個(gè)客戶、單筆貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制。下面主要分析商業(yè)銀行針對主要房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理防范對策。

（一）加強(qiáng)對開發(fā)商的貸前調(diào)查和信貸審查

1、對開發(fā)商資質(zhì)的審查。首先要選擇資金實(shí)力強(qiáng)、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、社會信譽(yù)良好的知名開發(fā)商作為合作對象。知名開發(fā)商已經(jīng)形成一定的品牌優(yōu)勢。其次選擇具有較高開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)商，目前房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)共分為5級，原則上應(yīng)選擇3級以上的開發(fā)商，再次選擇以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)、從業(yè)時(shí)間5年以上的開發(fā)商另外還要調(diào)查開發(fā)商，以往開發(fā)項(xiàng)目的銷售情況。

2、對開發(fā)商股東背景的調(diào)查。目前開發(fā)商在開發(fā)具體項(xiàng)目時(shí)，往往通過成立專門的項(xiàng)目公司來運(yùn)作。對這些項(xiàng)目公司，必須看到其背后的股東背景。因?yàn)楸澈蟮墓蓶|不僅將為其提供資金支持，同時(shí)還參與整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，對于一些純粹民營的股東背景（如自然人出資）且其股東缺乏房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的，則應(yīng)慎審介入。

3、對開發(fā)商財(cái)務(wù)狀況的調(diào)查。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)是缺乏穩(wěn)定性（這主要是受其所開發(fā)項(xiàng)目的周期性影響），對于判斷一筆房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，意義不是很大。銀行分析房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表，判斷其以往所開發(fā)的樓盤銷售情況是否良好以及判斷開發(fā)商的債務(wù)負(fù)擔(dān)是否合理。

4、開發(fā)商在銀行履約記錄的審核。這一點(diǎn)是任何貸款審核均必須關(guān)注的要素，對于有過信貸不良記錄的開發(fā)商，盡量不開展合作。此外，商業(yè)銀行還應(yīng)調(diào)查合作開發(fā)項(xiàng)目，對于此類開發(fā)方式，銀行在對開發(fā)商進(jìn)行審查時(shí)，首先應(yīng)審查雙方是否已簽訂關(guān)于利益分配的協(xié)議，以免將來因利益分配不均產(chǎn)生糾紛并影響到貸款的償還。

（二）加強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查和審查

1、項(xiàng)目要符合政策要求。主要是指監(jiān)管部門的政策要求，其別關(guān)注的是資本金比例是否達(dá)到35%和《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》（“四證”）是否齊備。關(guān)于自有資金是否達(dá)到35%，應(yīng)審查其相關(guān)付費(fèi)憑證。

2、對房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目審查。首先，包括對項(xiàng)目類型（主要是用于判斷銷售風(fēng)險(xiǎn)），戶型（用于判斷銷售風(fēng)險(xiǎn)），項(xiàng)目所處地段以及周邊配套設(shè)施是否完善（用以判斷銷售風(fēng)險(xiǎn)），項(xiàng)目周邊同類房屋的供應(yīng)總量及銷售情況（用于判斷銷售風(fēng)險(xiǎn)），開發(fā)成本及價(jià)格定位（決定銷售風(fēng)險(xiǎn)），投資預(yù)算和資金組合結(jié)構(gòu)的合理性，貸款期限與工程建設(shè)期限的匹配性（決定還款風(fēng)險(xiǎn)），還款來源的充足性（決定還款風(fēng)險(xiǎn)）以及確定以按揭收入還款的比例。其次，包括對施工單位的調(diào)查和審查，關(guān)注的重點(diǎn)是確定其施工資質(zhì)良好（具備房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)資質(zhì)且資質(zhì)良好），以往施工記錄良好未發(fā)生過質(zhì)量問題，不存在擅自轉(zhuǎn)包行為，因?yàn)檗D(zhuǎn)包往往引發(fā)工程質(zhì)量問題。

3、對擔(dān)保方式的審查。應(yīng)堅(jiān)持以項(xiàng)目權(quán)益抵押為主，以便進(jìn)行封閉運(yùn)作。對于房地產(chǎn)貸款，銀行原則上不應(yīng)接受信用貸款和一般保證，以抵押擔(dān)保方式為主，以便對項(xiàng)目進(jìn)行封閉運(yùn)作。對于抵押，銀行必須關(guān)注以下問題：

（1）土地與地上建筑物一并抵押，這已經(jīng)基本成為銀行界的一個(gè)共識，審查人員需對此問題予以關(guān)注，即審查其土地是否已先行抵押給其他銀行。

（2）抵押物是否足值，如果抵押登記時(shí)只登記當(dāng)時(shí)的土地及在建工程價(jià)值，那么以后再形成的地上建筑物價(jià)值并不當(dāng)然成為銀行抵押權(quán)范圍，如果項(xiàng)目出現(xiàn)問題需要變現(xiàn)抵押物，則銀行優(yōu)先受償?shù)姆秶话ó?dāng)初登記的部分。

（3）是否存在抵押懸空風(fēng)險(xiǎn)，目前國內(nèi)越來越多的城市開始要求“房地產(chǎn)項(xiàng)目在辦理預(yù)售證前解除抵押”，這是基于對購房人的保護(hù)，但這一規(guī)定卻使得銀行的抵押權(quán)在此階段開始懸空，失去對開發(fā)商的控制。為此，應(yīng)尋求必要的手段規(guī)避這一風(fēng)險(xiǎn)。

（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸后管理

商業(yè)銀行應(yīng)建立和完善房地產(chǎn)貸款貸后管理制度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)貸款的跟蹤管理，及時(shí)預(yù)警和處置貸款風(fēng)險(xiǎn)。落實(shí)對開發(fā)項(xiàng)目貸款的跟蹤監(jiān)管措施，對貸款項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)和銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行金融監(jiān)控，對項(xiàng)目資金實(shí)行封閉式管理。

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款要求貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)至少每半個(gè)月進(jìn)行一次現(xiàn)場檢查，檢查內(nèi)容包括，項(xiàng)目自有資金落實(shí)情況、貸款資金流向，項(xiàng)目的形象進(jìn)度是否正常、有無工期延遲和變更規(guī)劃、項(xiàng)目預(yù)售和銷售情況、資金回籠監(jiān)管，抵押的有效性和足值性等情況。貸后檢查人員如發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隱患，應(yīng)將預(yù)警信息及時(shí)上報(bào)，采取避險(xiǎn)措施。

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篇7

關(guān)鍵詞： 次貸危機(jī);房地產(chǎn)信貸;風(fēng)險(xiǎn)管理

一、銀行房地產(chǎn)貸款占比不斷上升

1998年，我國實(shí)行了住房制度改革，住房實(shí)物分配制度取消，按揭貸款開始實(shí)施。同期，中國人民銀行相繼了《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》及《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》。在新的改革制度之下，大量具有住房需求的個(gè)人被推向了房地產(chǎn)市場。在當(dāng)時(shí)我國貨幣政策較為寬松的情況下，住房開發(fā)成本低、進(jìn)入門檻低、市場需求量大等因素刺激了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。尤其是自2004年以來，我國房屋銷售價(jià)格持續(xù)上漲，購買商品房已經(jīng)不僅僅是滿足個(gè)人需求，而成為一種重要的投資產(chǎn)品，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了膨脹的現(xiàn)象。在我國，由于大部分房地產(chǎn)開發(fā)資金都來自于商業(yè)銀行的貸款，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的膨脹也使我國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款比重的不斷上升。

2000―2006年以來，我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸一直處于較快上升的趨勢。直到2007與2008年，一方面由于受我國為了抑制通貨膨脹而實(shí)行的緊縮的財(cái)政貨幣政策的影響，另一方面也是由于受到美國次貸危機(jī)的影響，我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模的增速才有所回落。相對于商業(yè)銀行的其他貸款而言，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的規(guī)模仍然處在一個(gè)較高的位置。這說明房地產(chǎn)貸款已成為銀行的重要資產(chǎn)之一，其貸款質(zhì)量將對銀行業(yè)的盈利和風(fēng)險(xiǎn)狀況產(chǎn)生深刻影響。直接影響表現(xiàn)為銀行信貸損失風(fēng)險(xiǎn)增大。由于房地產(chǎn)貸款占比較高，在當(dāng)前國內(nèi)資產(chǎn)證券化等金融產(chǎn)品缺乏的情況下，房地產(chǎn)市場波動的風(fēng)險(xiǎn)高度集中于銀行體系，增大了不良資產(chǎn)率上升的壓力。

二、目前我國房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)存在的問題

除了以上所反映的我國房地產(chǎn)信貸規(guī)模近年來增長相對過快的問題外，我還存在著以下一些問題。

1.過度競爭，潛藏巨大風(fēng)險(xiǎn)

目前，房地產(chǎn)貸款，尤其是個(gè)人住房貸款仍是各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行間的業(yè)務(wù)競爭日益激烈。為了爭取更多的市場份額，部分商業(yè)銀行基層行采取變通、變相或違規(guī)做法，降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少審查步驟，放松真實(shí)性審核，嚴(yán)重影響銀行資產(chǎn)安全。2005年，四大國有商業(yè)銀行的個(gè)人購房不良貸款余額為289.2億元，比04年增加98.8億元。個(gè)人購房貸款平均不良率為2.1，比04年上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。

個(gè)人購房貸款不良率上升的主要原因正式是商業(yè)銀行在開展個(gè)人房貸業(yè)務(wù)初期過于注重市場拓展，對貸款風(fēng)險(xiǎn)重視不夠，內(nèi)部控制不嚴(yán)，存在貸前審查流于形式等問題。

2.未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自開辦轉(zhuǎn)按揭貸款和加按揭貸款業(yè)務(wù)

轉(zhuǎn)按揭和加按揭貸款業(yè)務(wù)的貸款成數(shù)一般隨房產(chǎn)評估價(jià)值浮動，在經(jīng)濟(jì)上行、房價(jià)持續(xù)上漲的環(huán)境下，極易放大住房信貸規(guī)模，且信貸資金大多用于購買多套住房或進(jìn)入股市，增加了銀行潛在風(fēng)險(xiǎn)，加劇了房地產(chǎn)和股市泡沫成分。

3.住房貸款管理薄弱，“假按揭”貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)

少數(shù)銀行的分支行對房地產(chǎn)貸款“三查”制度不落實(shí)，甚至為了規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)貸款的政策規(guī)定，與開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)共同虛構(gòu)住房按揭貸款合同，將不符合政策規(guī)定的開發(fā)貸款轉(zhuǎn)換為住房消費(fèi)貸款，將一些銷售困難的樓盤以“假按揭”方式幫助開發(fā)商套現(xiàn)。

4.申請個(gè)人住房消費(fèi)信貸的消費(fèi)者還款能力的潛在風(fēng)險(xiǎn)

由于我國個(gè)人誠信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控。目前我國消費(fèi)者在申請辦理住房消費(fèi)貸款時(shí)，僅是以提供收入證明來證明其還款能力。但這種證明水分太大，并且也不能確定以后的收入水平是否下降。而且，未來房價(jià)的波動和利率的變化也在一定程度上加大了拖欠還款的信用風(fēng)險(xiǎn)。

三、建議

為了維護(hù)我國房地產(chǎn)信貸市場健康發(fā)展，具體來說，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)以下幾各方面：

1.嚴(yán)格審查房貸申請資格

從住房按揭的對象來看，目前我國對個(gè)人客戶的信用評級制度還不完善，銀行客戶提供相關(guān)資料真實(shí)性的查證也存在較大難度，貸款客戶資質(zhì)和信用方面的信息還存在較大的不對稱性。這就要求我國銀行業(yè)應(yīng)當(dāng)參照國際通行標(biāo)準(zhǔn)，制定和完善貸款資格審查細(xì)則，加強(qiáng)銀行征信系統(tǒng)的建設(shè)，加大對住房貸款的審查力度，盡量將違約風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽中。

2.加強(qiáng)金融監(jiān)管

目前，我國金融市場產(chǎn)品和服務(wù)比較匱乏，金融風(fēng)險(xiǎn)管理無論是理論還是實(shí)踐都大大滯后于實(shí)際需要。與此同時(shí)，我國商業(yè)銀行的內(nèi)部審核制度也并不十分完善因此，監(jiān)管當(dāng)局應(yīng)當(dāng)適當(dāng)加強(qiáng)對商業(yè)銀行外部的監(jiān)督管理，定時(shí)或者不定時(shí)對商業(yè)銀行進(jìn)行審查。同時(shí)，作為監(jiān)管當(dāng)局的人民銀行和銀監(jiān)會也要將相互之間的職責(zé)劃分清楚，相互之間注意協(xié)調(diào)配合，要適應(yīng)市場發(fā)展的需要，積極探索合理有效的監(jiān)管方式，以便能夠?qū)崿F(xiàn)更為有效的監(jiān)管。

3.規(guī)范房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)作為重要的市場中介組織，為銀行提供客觀公正的評估結(jié)果，有助于減少房貸風(fēng)險(xiǎn)，提高信貸資源分配效率。然而在我國，整個(gè)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)置都不是很完善，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)也不能例外。這樣一來，我國房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中的房地產(chǎn)評估這一方面面臨著較大的問題，急需要進(jìn)行改善。因此，為了使商業(yè)銀行盡可能的減少房貸風(fēng)險(xiǎn)，我國政策制定當(dāng)局就應(yīng)當(dāng)加速與完善中介機(jī)構(gòu)的立法，對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的設(shè)立、資質(zhì)條件、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范等做出具體明確的規(guī)定，以維護(hù)公平、公正、公開的市場秩序，提高房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的質(zhì)量水平。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信貸 風(fēng)險(xiǎn) 趨勢

一、房地產(chǎn)貸款持續(xù)增加，利率水平下降

（一）房地產(chǎn)貸款持續(xù)增加

2016年2月末，河南省金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為7596.2億元，同比增長28.7%，高于各項(xiàng)貸款平均增速13.7個(gè)百分點(diǎn)；占各項(xiàng)貸款的23.3%，占比較去年同期上升2.5個(gè)百分點(diǎn)。1～2月份，房地產(chǎn)貸款新增349.6億元，同比少增25億元；占各項(xiàng)貸款增量的31%，占比低于去年同期3.3個(gè)百分點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)市場去庫存力度的加大，加之春節(jié)效應(yīng)的帶動，全省商品房銷售平穩(wěn)，二手房交易顯著增加，個(gè)人住房貸款需求較旺，帶動個(gè)人住房貸款持續(xù)增加。2月末，個(gè)人住房貸款4971.6億元，同比增長30.3%，高于各項(xiàng)貸款平均增速15.3個(gè)百分點(diǎn)；1～2月份，個(gè)人住房貸款新增251.6億元，同比多增41.1億元。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款的利率水平均有所下降

1.從利率水平看。50%的受訪機(jī)構(gòu)反映2016年房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率低于上年同期，47.7%的受訪機(jī)構(gòu)反映與上年同期持平；75%的受訪機(jī)構(gòu)反映2016年個(gè)人住房貸款利率水平低于上年同期，22.7%的受訪機(jī)構(gòu)反映與上年同期持平。

2.從浮動幅度看。72.7%的受訪機(jī)構(gòu)反映房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率浮動幅度無變化，22.7%的受訪機(jī)構(gòu)反映上浮幅度收窄；50%的機(jī)構(gòu)反映幅度沒有變化，27.3%的機(jī)構(gòu)反映上浮幅度收窄，15.9%的機(jī)構(gòu)反映下浮幅度擴(kuò)大。

（三）房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展

2015年7月以來，部分銀行與信托公司合作辦理了房地產(chǎn)貸款的證券化產(chǎn)品。2016年2月末，證券化的房地產(chǎn)貸款余額為3.3億元，較年初增加0.5億元。目前，銀信合作模式主要有兩種：一是商業(yè)銀行作為推薦者，由信托公司按照自己的風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)對房地產(chǎn)企業(yè)提供資金支持；二是信托公司作為業(yè)務(wù)通道，由商業(yè)銀行按照行內(nèi)風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)對房地產(chǎn)企業(yè)提供融資。上述兩種模式涉及的房地產(chǎn)資產(chǎn)均為優(yōu)良的信貸資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)相對較小。

二、房地產(chǎn)貸款質(zhì)量相對較高，潛在的風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注

2015年12月末，河南省金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)不良貸款余額為23.9億元，同比增長1.8倍；不良率0.3%，低于各項(xiàng)貸款平均不良水平2.7個(gè)百分點(diǎn)。近年來，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)行名單制管理，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款多有房產(chǎn)土地作為抵押品，因此，違約風(fēng)險(xiǎn)相對較低。44家受訪的金融機(jī)構(gòu)中，86.4%的機(jī)構(gòu)反映房地產(chǎn)開發(fā)貸款質(zhì)量基本穩(wěn)定，13.6%的機(jī)構(gòu)反映不良率上升；77.3%的機(jī)構(gòu)反映機(jī)構(gòu)逾期90天以上的房地產(chǎn)開發(fā)貸款占比穩(wěn)定，20.5%的機(jī)構(gòu)反映占比增加。72.7%的機(jī)構(gòu)反映個(gè)人住房貸款質(zhì)量穩(wěn)定，27.3%的機(jī)構(gòu)反映不良率上升；77.3%的機(jī)構(gòu)反映逾期90天以上的個(gè)人住房貸款占比穩(wěn)定，22.7%的機(jī)構(gòu)反映占比增加。60家受訪的房地產(chǎn)企業(yè)中，67.1%的企業(yè)能按時(shí)還款，6.8%的企業(yè)適當(dāng)延期后能按時(shí)還貸。

從房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道看，河南省房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的依賴度相對較高。選擇銀行貸款、企業(yè)內(nèi)部借款及房地產(chǎn)信托作為融資渠道的受訪企業(yè)占比分別為53.7%、16.7%及10.2%（圖1）。河南省部分三、四線城市去庫存進(jìn)程較為緩慢，個(gè)別縣市去庫存周期甚至超過36個(gè)月。加上銀行持續(xù)收緊三、四線城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸規(guī)模，部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條日益緊張，個(gè)別企業(yè)甚至涉及民間高息融資，因此，房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)中潛在的風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。調(diào)查中，40%的受訪企業(yè)反映資金緊張，45%的企業(yè)認(rèn)為資金基本能滿足需求。問及資金緊張的原因時(shí)，分別有32.7%、29.1%及23.6%的企業(yè)選擇融資難度增加、銷售資金回籠不暢及在建項(xiàng)目占用資金較多等因素。同時(shí)，15.9%的受訪金融機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)開發(fā)貸款的不良率將有所上升，22.7%的機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)2016年個(gè)人住房貸款的不良率將小幅上升。

三、未來金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放更加審慎，對住房貸款的投放態(tài)度較為積極

（一）金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放更加審慎

調(diào)查中，81.8%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)庫存高，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的需求減弱，導(dǎo)致其去庫存周期加長。因此，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)信貸將會更加審慎，部分金融機(jī)構(gòu)減少了房地產(chǎn)項(xiàng)目儲備。受訪的44家金融機(jī)構(gòu)中，有17家金融機(jī)構(gòu)減少房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)貸款已受理的項(xiàng)目儲備，8家機(jī)構(gòu)增加項(xiàng)目儲備。2016年，部分商業(yè)銀行明確房地產(chǎn)信貸的投向重點(diǎn)為房地產(chǎn)市場發(fā)展較為平穩(wěn)、房價(jià)收入比相對較低、潛在需求較大的中心城市；審慎投放非住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款，嚴(yán)格按照國家及總行相關(guān)要求審慎投放土地儲備貸款和商用物業(yè)抵押貸款，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款的擔(dān)保要求。

（二）在控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款的同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)對個(gè)人住房貸款的投放態(tài)度較為積極

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【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行 房地產(chǎn) 貸款 風(fēng)險(xiǎn) 對策

美國“次貸”危機(jī)的爆發(fā)引發(fā)了全球金融危機(jī)并嚴(yán)重危及到了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，由此可見，房地產(chǎn)在一定時(shí)期的安全，并不是說高枕無憂了，一旦市場有所變化，就會出現(xiàn)嚴(yán)重的房貸危機(jī)，對銀行的發(fā)展帶來摧毀性的打擊，當(dāng)然也會對社會的發(fā)展和穩(wěn)定帶來一些不必要的麻煩。對于我國而言，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)主要集中在商業(yè)銀行，由于我們房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展起步晚，各類體制還不健全，再加上銀行業(yè)本身的發(fā)展限制，在我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)可能也會發(fā)生，這就要求我們必須審時(shí)度勢，加強(qiáng)這方面的研究和學(xué)習(xí)。

一、商業(yè)銀行在房地產(chǎn)貸款中的風(fēng)險(xiǎn)分析

風(fēng)險(xiǎn)是指由于事物自身的不確定性而產(chǎn)生的損失的可能性。商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)是指在商業(yè)銀行的經(jīng)營過程中由于各種不確定因素的存在，而使銀行蒙受經(jīng)濟(jì)損失和收益的可能性。

（一）開發(fā)商借款風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)市場，由于開發(fā)商筑房建房貸款只是現(xiàn)行支付一定的首付款，然后在一定的時(shí)間內(nèi)償還本息，在這段漫長的歲月中，開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)和社會生活方面發(fā)生巨大的變化，這就有可能導(dǎo)致開發(fā)商無錢支付銀行房貸，把財(cái)務(wù)危機(jī)轉(zhuǎn)嫁給銀行系統(tǒng)。有些房地產(chǎn)開發(fā)商，耍小聰明，利用銀行之間不相往來，銀行之間信息不流動和不對稱的空當(dāng)，在不同銀行辦理業(yè)務(wù)，取得貸款，在多處筑房建房，造成風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大化和金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率不斷提升，一旦銀行對房地產(chǎn)投機(jī)者發(fā)放貸款，將使銀行承擔(dān)相當(dāng)大的信貸風(fēng)險(xiǎn)，稍有不慎或者意外發(fā)生，就會出現(xiàn)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，從而引發(fā)金融風(fēng)暴和金融危機(jī)。

（二）宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

一般來說，房地產(chǎn)貸款的時(shí)間周期都會很長，在還款之間，各種變動因素會導(dǎo)致發(fā)生一些不可思議的事情。隨著國家政治體制和經(jīng)濟(jì)體制的改革和我國對外開放事業(yè)的發(fā)展，金融市場也會發(fā)生巨大的變化。目前，我國經(jīng)濟(jì)走勢還比較強(qiáng)，發(fā)展后勁但出現(xiàn)了一定的滯后性，再加上我國現(xiàn)在正處于社會轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，各種不確定因素太多。以前，我國政府十分照顧房地產(chǎn)的發(fā)展，但隨著國內(nèi)房價(jià)的飆升，政府現(xiàn)在下令控制房價(jià)，打擊不法房產(chǎn)商，限制購房者購房，這些變化都充分說明，房地產(chǎn)市場面臨著不穩(wěn)定的因素，那對房貸來說，銀行業(yè)就面臨著很大的風(fēng)險(xiǎn)。政府的政策和法令對房地產(chǎn)事業(yè)會有很大的調(diào)控作用。面對宏觀政策和相關(guān)法律的變化，商業(yè)銀行不能有效應(yīng)戰(zhàn)就會產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)，給商業(yè)銀行帶來巨大的損害。

（三）流動性風(fēng)險(xiǎn)

對我國的商業(yè)銀行來說，房貸的業(yè)務(wù)越發(fā)達(dá)，事業(yè)越紅火，銀行附帶的外債資金就會越多，那也就是說，銀行需要更多的錢投入到這些房貸上，就無形地給銀行資金帶來了流動性的風(fēng)險(xiǎn)，也就是說銀行里沒有足夠的錢了，沒有足夠的資金，銀行主要的業(yè)務(wù)就很難正常的開展，這樣就會嚴(yán)重制約銀行業(yè)自身的發(fā)展。商業(yè)銀行開展適當(dāng)?shù)姆抠J債務(wù)是十分有益的，無論是對自身也好，對房地產(chǎn)市場也好，都具有一定的積極作用，如果一味的對房貸放款，過度的放債，將會面臨資金虧空的局面。在我國中長期貸款比例不斷攀升，面對巨大的資金缺口時(shí)，銀行也是不好開展正常工作的。

二、對策分析

（一）完善我國信用體系

所謂信用體系，是指個(gè)人或者單位的信用制度，是指個(gè)人或者單位通過信用方式獲得支付能力而進(jìn)行的一種消費(fèi)投資和經(jīng)營的制度體系，它使個(gè)人或者單位不僅單純根據(jù)勞動報(bào)酬進(jìn)行支付，而且也可通過信用方式獲得支付能力。在西方發(fā)達(dá)國家，信用制度已經(jīng)有150年的歷史。而在我國，由于特殊的原因，信用體系卻遲遲沒有構(gòu)建起來，這也限制了我國社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前，商業(yè)銀行必須建立信用客戶，銀行要通過個(gè)人或者單位的信用體系，進(jìn)行嚴(yán)格的信用審查，高效準(zhǔn)確地獲得其信用度，盡可能避免信譽(yù)不好的客戶，從而有效保障銀行自身的利益。我國信用體系的缺乏，不僅僅制約了消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，而且影響了我國金融業(yè)務(wù)的整體開展，建立完善的信用體系是當(dāng)務(wù)之急。

（二）建立房貸擔(dān)保制度

目前，在我國的房地產(chǎn)貸款經(jīng)濟(jì)活動中，還沒有形成一套有效的房貸擔(dān)保制度，擔(dān)保作為一種相對安全的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，可以在一定程度上減緩商業(yè)銀行房貸的風(fēng)險(xiǎn)，如果建立了健全的擔(dān)保制度，那貸款本人也會依情況而尋找擔(dān)保人，擔(dān)保人也會綜合考察貸款人的實(shí)際情況，做出有利于自身的舉措。即使在房貸中出現(xiàn)了問題，銀行也可以根據(jù)擔(dān)保制度進(jìn)行及時(shí)的補(bǔ)救，挽回自己的損失，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。面對我國不成熟的擔(dān)保制度，不規(guī)范的擔(dān)保公司，我們可以借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)政府、民間各自分工機(jī)制，設(shè)立全國統(tǒng)一性的住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，來彌補(bǔ)市場上的信用不足，這也可以在一定程度上化解商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）完善銀行管理系統(tǒng)

要想真正的規(guī)避和減少我國商業(yè)銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)損失，作為房貸主角的銀行必須完善相應(yīng)的管理系統(tǒng)，以此來應(yīng)對房地產(chǎn)貸款市場中的風(fēng)云變化。我國商業(yè)銀行在貸前審查中，在目前我國的個(gè)人信用制度尚不健全的情況下，銀行可以通過有效的房貸人的證明資料中分辨真?zhèn)?，辨別真假。比如可以通過戶口證明、公司財(cái)務(wù)報(bào)告、實(shí)地調(diào)查、訪問調(diào)研等方式判定房貸的發(fā)行。在實(shí)際操作，堅(jiān)持工作原則，改變“有抵押無風(fēng)險(xiǎn)”或“有保證無風(fēng)險(xiǎn)”的錯(cuò)誤認(rèn)識，樹立生于憂患、死于安樂的工作觀念。發(fā)行房貸后，銀行也要跟蹤調(diào)查，做好相關(guān)的登記，預(yù)示房貸的情形，做好一切準(zhǔn)備，即使發(fā)生了巨大的變動，也會及時(shí)采取有效措施，把損失降到最低。

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篇10

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)信貸 銀行業(yè) 風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展對于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高人民生活水平、拉動相關(guān)行業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需等,都發(fā)揮著極為重要的作用。同時(shí),由于房地產(chǎn)信貸是一項(xiàng)充滿風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年從銀行取得的貸款飛速增加,金融資本投入巨大,一旦房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)劇烈波動,貸款違約情況就會大增,房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)就會顯現(xiàn)。如何規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn),積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展,是我國當(dāng)前值得重視的問題。

一、健全房地產(chǎn)信貸的法律體系,建立房地產(chǎn)貸款信用體系

通過立法改變土地和房屋登記中存在著的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清、登記資料不齊全、土地狀況和邊界不清楚、法律效力不明確等問題,對土地、項(xiàng)目在建設(shè)工程和房屋的使用權(quán)、所有權(quán)、抵押權(quán)進(jìn)行明確規(guī)定,并為這些權(quán)利的行使提供法律保障。要依法辦事,對于提供假資料、假資信騙取貸款的開發(fā)商或個(gè)人,應(yīng)立即停止貸款,追討款項(xiàng),并通過法律手段,追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。房地產(chǎn)貸款信用體系包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款信用評級體系。建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)貸款信用體系,重要的是要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行資信評級。目前我國商業(yè)銀行資信評級存在著兩大問題,一是定性指標(biāo)過高。二是定量指標(biāo)不足。銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行信用評級要解決的主要問題是突出評級指標(biāo)中定量指標(biāo)的作用,擴(kuò)大定量指標(biāo)占比。要適當(dāng)提高定量指標(biāo)權(quán)重,通過對各項(xiàng)指標(biāo)的分析,增強(qiáng)銀行對企業(yè)信用評分的科學(xué)依據(jù),并對定性指標(biāo)的處理進(jìn)行量化,解決銀行信貸人員在評判時(shí)的主觀性。

二、發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場,構(gòu)建多元化房地產(chǎn)市場融資體系

要大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場,形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場,以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)對于銀行的依賴性過大,不利于自身發(fā)展,同時(shí)銀行過度的房地產(chǎn)貸款,有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因?yàn)樯虡I(yè)銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產(chǎn)項(xiàng)目不符合銀行資產(chǎn)流動性、安全性的要求,容易造成清償危機(jī),產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化,實(shí)現(xiàn)資源的合理配置。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展,在規(guī)范房地產(chǎn)信貸的同時(shí),也要為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道,擴(kuò)大直接融資比例,鼓勵(lì)支持金融產(chǎn)品的創(chuàng)新,打造房地產(chǎn)開發(fā)商的創(chuàng)新金融模式,構(gòu)建多元化房地產(chǎn)市場融資體系,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化,從單一的銀行貸款資金來源向多元化的融資渠道發(fā)展。

三、提高首付的付款比例,加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)的管理

個(gè)人住房貸款還款期限通常為20年到30年,期中個(gè)人資信狀況面臨著巨大的不確定性。中國目前個(gè)人住房貸款中的浮動利率制度,使貸款者承擔(dān)了相當(dāng)大的利率風(fēng)險(xiǎn),造成貸款者在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。銀行應(yīng)嚴(yán)格保證首付政策的執(zhí)行,適度提高首付比率,嚴(yán)禁變相放寬個(gè)人住房貸款條件。采取嚴(yán)格的貸前信用審核,避免出現(xiàn)虛假按揭的現(xiàn)象。建立房地產(chǎn)業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移及退出機(jī)制,建立并活躍貸款的二級轉(zhuǎn)讓市場。審慎穩(wěn)步地開展資產(chǎn)證券化,增強(qiáng)抵押貸款的流動性,分散住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)的管理,住房抵押貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新是防范風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在要求,研究開發(fā)利率互換、利率期權(quán)、互換期權(quán)等利率衍生產(chǎn)品。

四、完善房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款操作模式,加強(qiáng)對貸款及售房款項(xiàng)的監(jiān)控

銀行應(yīng)加強(qiáng)對銷售回籠資金的監(jiān)管,防止房地產(chǎn)企業(yè)將已經(jīng)完工項(xiàng)目的信貸資金再投入到下一個(gè)項(xiàng)目,降低房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。對項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審查,通過對項(xiàng)目的評估,確定房地產(chǎn)貸款投放的金額、投放時(shí)機(jī),簽訂相應(yīng)借款合同、項(xiàng)目封閉式管理補(bǔ)充條款,并在合同、補(bǔ)充條款及協(xié)議中明確項(xiàng)目封閉式管理的具體事項(xiàng)。對項(xiàng)目資金進(jìn)行封閉管理,建立專戶監(jiān)管和使用跟蹤制度,項(xiàng)目資金用于專項(xiàng)、用于項(xiàng)目專項(xiàng)支出。建立資金用前審查制度,貸款行在審查資金用途證明等資料的基礎(chǔ)上,根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行資金撥付。建立貸款回收制度,在項(xiàng)目達(dá)到一定進(jìn)度后,及時(shí)收回原有的開發(fā)貸款。

五、銀行自身加強(qiáng)管理,提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力

銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測和監(jiān)測指標(biāo)體系,建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場信息來源,及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況,提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預(yù)測能力;加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的研究,防范市場風(fēng)險(xiǎn)于未然。信貸從業(yè)人員必須樹立牢固的風(fēng)險(xiǎn)意識和良好的職業(yè)道德意識,在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé),認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作,及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),研究信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施。信貸審批人員應(yīng)在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān):分析項(xiàng)目是否符合國家宏觀政策,項(xiàng)目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項(xiàng)目資本金比例是否達(dá)到國家規(guī)定的比例,自有資金是否到位,項(xiàng)目總投資的合理性和合法合規(guī)性,結(jié)合“四證”分析有無超規(guī)劃、超容積率等情況。分析項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力和項(xiàng)目的市場前景,分析擔(dān)保措施和企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營管理能力和風(fēng)險(xiǎn)意識及風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

綜上所述,金融業(yè)要穩(wěn)健的運(yùn)行,需要健全房地產(chǎn)信貸的法律體系和信用體系,發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場,同時(shí)銀行要加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)的管理,加強(qiáng)對貸款及售房款項(xiàng)的監(jiān)控,提高自身風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

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