導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇土地使用權(quán)的用地方式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

摘 要 以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為投資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)分不同情況來(lái)確認(rèn)合作開(kāi)發(fā)合同的效力。許多合作開(kāi)發(fā)合同在簽訂時(shí)都未取得土地使用權(quán)證，此時(shí)應(yīng)分不同分階段來(lái)分析其對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響。

關(guān)鍵詞 開(kāi)發(fā)資質(zhì) 建設(shè)用地使用權(quán) 合作開(kāi)發(fā)

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響

2005 年《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第 15 條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”。司法解釋之所以如此規(guī)定，是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模與企業(yè)資質(zhì)相一致。不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)是禁止進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的。合作開(kāi)發(fā)合同不要求合作雙方或多方都必須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，但至少有一方當(dāng)事人應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。

二、建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響

2005年《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第 16 條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”。司法解釋如此規(guī)定的原因在于我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式主要有兩種，一種是出讓方式取得，另一種是以劃撥方式取得。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)人一般都是無(wú)償或低償取得，如果允許以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行投資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，不僅損害國(guó)家的土地收益權(quán)，使國(guó)家土地大量流失，而且還會(huì)對(duì)土地一級(jí)供應(yīng)市場(chǎng)和二、三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊。因此，在合作開(kāi)發(fā)合同中，合作一方以未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為投資在糾紛發(fā)生后，在前未補(bǔ)辦批準(zhǔn)手續(xù)的，合作開(kāi)發(fā)合同無(wú)效。筆者認(rèn)為以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為投資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)分不同情況來(lái)確認(rèn)合作開(kāi)發(fā)合同的效力。第一種情況為：在簽訂合作開(kāi)發(fā)合同時(shí)，合作一方明知合作另一方以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為投資，而且雙方在簽訂合同時(shí)其真實(shí)意思就是在劃撥土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，此時(shí)的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)該是無(wú)效的。但是在另一種情況下，合作雙方當(dāng)事人在簽訂合作開(kāi)發(fā)合同時(shí)，雙方對(duì)將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為出讓方式的建設(shè)用地使用權(quán)的分工進(jìn)行了約定，同時(shí)約定了違約責(zé)任，當(dāng)在將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為出讓方式建設(shè)用地使用權(quán)的過(guò)程中，合同約定的義務(wù)方不履行出資義務(wù)或不辦理手續(xù)的義務(wù)，如果此時(shí)的合作開(kāi)發(fā)合同被認(rèn)定為無(wú)效，那么守約方將無(wú)法依據(jù)有效合同得到違約賠償救濟(jì)，對(duì)守約方顯然不公平，此時(shí)的合作開(kāi)發(fā)合同至少應(yīng)被認(rèn)定為部分無(wú)效而不是全部無(wú)效。

三、土地使用權(quán)證的取得對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響

2005年《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第 14 條規(guī)定：“本解釋所稱的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！睆脑撍痉ń忉尩囊?guī)定上可知，該解釋所稱的以出讓方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)是已取得土地使用權(quán)證的土地。因?yàn)?，未取得土地使用?quán)證的土地，當(dāng)事人不是該土地的使用權(quán)人，對(duì)該土地不具有支配權(quán)利。但在實(shí)踐中，許多合作開(kāi)發(fā)合同在簽訂時(shí)都未取得土地使用權(quán)證，那么，此時(shí)合作開(kāi)發(fā)合同的效力該怎樣認(rèn)定呢？

對(duì)于此問(wèn)題，筆者認(rèn)為應(yīng)分不同分階段來(lái)分析其對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響。第一種情況為：在簽訂合作開(kāi)發(fā)合同時(shí)，供地方未取得土地使用證的事實(shí)另一方當(dāng)事人不知，此時(shí)合作開(kāi)發(fā)合同的效力狀態(tài)。筆者認(rèn)為，此時(shí)在合作雙方未發(fā)生糾紛即合作另一方未提訟前，合作開(kāi)發(fā)合同的效力處在效力未定狀態(tài)。因?yàn)?，合作另一方在合作雙方發(fā)生糾紛提訟前，還是有辦理下來(lái)土地使用證的可能的；但是，在合作開(kāi)發(fā)合同發(fā)生糾紛時(shí)即合作另一方提訟時(shí)，供地方仍未將用以合作的土地辦理下來(lái)土地使用權(quán)證，此時(shí)合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)是無(wú)效的。

第二種情況：在簽訂合作開(kāi)發(fā)合同時(shí)，供地方未取得土地使用權(quán)證的情況已在合作開(kāi)發(fā)合同中列明，合同中同時(shí)約定了供地方應(yīng)辦理下來(lái)土地使用權(quán)證的時(shí)間，即將辦理下來(lái)土地使用權(quán)證作為供地方應(yīng)履行的合同義務(wù)，并約定在此期間未辦理下來(lái)土地使用權(quán)證的相應(yīng)的違約責(zé)任等，這時(shí)將怎樣認(rèn)定合作開(kāi)發(fā)合同的效力？筆者認(rèn)為，此時(shí)的合作開(kāi)發(fā)合同中包含有兩方面的合同內(nèi)容，一方面的合同內(nèi)容為合作開(kāi)發(fā)的合同內(nèi)容，一方面的合同內(nèi)容為合作開(kāi)發(fā)合同預(yù)約合同內(nèi)容。在供地方未在合同約定的期限內(nèi)辦理下來(lái)土地使用權(quán)證時(shí)，在合作另一方未提訟前，合同的合作開(kāi)發(fā)內(nèi)容的條款的效力處在效力未定狀態(tài)，因?yàn)樵诹硪环教嵩A前，供地方是有辦理下來(lái)土地使用權(quán)證的可能的；此時(shí)除合作開(kāi)發(fā)內(nèi)容條款外的合作開(kāi)發(fā)預(yù)約合同內(nèi)容是有效的。但在合同約定的期限內(nèi)，供地方未辦理下來(lái)土地使用權(quán)證，另一方提訟的，此時(shí)，合同的合作開(kāi)發(fā)內(nèi)容的條款應(yīng)是無(wú)效的。因?yàn)?，在提訟時(shí)，供地方的土地使用權(quán)證仍未取得也未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，供地方對(duì)用以合作的土地使用權(quán)是沒(méi)有支配權(quán)的，合作開(kāi)發(fā)條款失去了履行的基礎(chǔ)，必然將導(dǎo)致合作開(kāi)發(fā)條款無(wú)效。

參考文獻(xiàn)：

[1]馬原.房地產(chǎn)案件新問(wèn)題與判解研究.人民法院出版社.1998.

篇2

1、申請(qǐng)。預(yù)售商品房的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售許可證明之日起三十日內(nèi)，持下列資料向市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售土地登記備案，領(lǐng)取商品房用地《國(guó)有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓證》。

2、調(diào)查。市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)原則上以每幢商品房建筑占地設(shè)宗地，并對(duì)《宗地分割情況申報(bào)、調(diào)查表》進(jìn)行初審，按每套住宅的建筑面積比例分?jǐn)傇撟诘貒?guó)有土地使用權(quán)面積。

3、審核、批準(zhǔn)。市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)根據(jù)報(bào)送的資料和調(diào)查結(jié)果進(jìn)行審核，對(duì)符合規(guī)定的，向商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)單位頒發(fā)每套住宅的《國(guó)有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓證》。涉及房地產(chǎn)抵押的，不得頒發(fā)《國(guó)有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓證》。

篇3

近日，一則《溫州一批20年產(chǎn)權(quán)住宅土地使用權(quán)到期，續(xù)期須按房產(chǎn)價(jià)格三分之一繳費(fèi)》的新聞引發(fā)輿論關(guān)注。據(jù)溫州媒體報(bào)道稱：當(dāng)?shù)匾徊糠质忻裾ＹI(mǎi)賣(mài)二手房后卻無(wú)法完成交易，原因是土地到期了。如果要續(xù)期，必須繳納占房?jī)r(jià)總額約三分之一的土地出讓金，也就是說(shuō)，100多萬(wàn)元的房產(chǎn)，續(xù)期就要再繳納30多萬(wàn)元。溫州這一土地使用權(quán)續(xù)期事件隨即引發(fā)全國(guó)廣泛的關(guān)注。其實(shí)，溫州土地使用權(quán)續(xù)期事件在國(guó)內(nèi)并非首例，除溫州外，至少在青島、深圳還有五個(gè)土地使用權(quán)到期續(xù)期案例。

對(duì)于土地使用權(quán)的到期，《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。但《物權(quán)法》只規(guī)定了“自動(dòng)續(xù)期”，對(duì)于該如何續(xù)期、需不需要交納土地出讓金以及交納標(biāo)準(zhǔn)都沒(méi)有明確。截至目前，國(guó)家層面尚未出臺(tái)關(guān)于出讓土地續(xù)期的實(shí)施細(xì)則，更沒(méi)有對(duì)出讓土地使用權(quán)續(xù)期出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定。

一、土地使用權(quán)到期問(wèn)題的解決

房屋所有權(quán)屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六十四條規(guī)定，私人對(duì)其合法的收入、房屋不動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。其年限是永久的。但是，同年8月修訂通過(guò)的《城市土地管理法》第二十二條又規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回”。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

雖然城市土地管理法修訂時(shí)間更新，但考慮到物權(quán)法屬于高位法，因此對(duì)于土地使用權(quán)應(yīng)主要參照物權(quán)法的規(guī)定。所以，房產(chǎn)土地使用權(quán)到期以后，如果居民不繳納土地出讓金就不再擁有出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以土地使用權(quán)“自動(dòng)續(xù)期”，政府不能無(wú)償、強(qiáng)制收回這塊土地。如果僅僅是居住需求，居民可以不用繳納土地出讓金而繼續(xù)住在房子里。但是，不再擁有出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)會(huì)限制房產(chǎn)所有人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等方面的權(quán)利，需要補(bǔ)繳土地出讓金等才可重新?lián)碛羞@些權(quán)利。

如果按照溫州現(xiàn)在的做法，續(xù)費(fèi)額度相當(dāng)于房?jī)r(jià)的三分之一，這在高房?jī)r(jià)的背景下，無(wú)疑會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)沉重負(fù)擔(dān)。在無(wú)章可循的情況下，專家針對(duì)該事件的意見(jiàn)也不統(tǒng)一，可行的解決路徑主要有兩種：第一，大幅度降低“續(xù)期”的土地出讓金；第二，以每年征收的房產(chǎn)稅代替一次性征收的土地出讓金，在房產(chǎn)稅全面開(kāi)征以后，對(duì)“續(xù)期”的土地使用權(quán)不再征收出讓金。城市住宅建設(shè)用地的升值與房屋不可避免的會(huì)折舊，房屋產(chǎn)權(quán)的永久性和土地使用的期限性，是我國(guó)房地產(chǎn)中的尖銳矛盾，國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的制定卻存在模糊空間，不對(duì)其加以完善無(wú)疑將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

二、城市房地產(chǎn)管理法的完善

1、建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理規(guī)則

如前所述，《城市房地產(chǎn)管理法》第22條第2款規(guī)定與《物權(quán)法》第149條的相關(guān)規(guī)定相沖突，應(yīng)予修改。此外，《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)續(xù)期時(shí)土地使用費(fèi)的繳納應(yīng)當(dāng)作出明確規(guī)定?！段餀?quán)法》對(duì)期間屆滿后是否支付土地使用費(fèi)的問(wèn)題未作規(guī)定，其立法原意是；“如何科學(xué)地規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)人屆時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，目前還缺少科學(xué)依據(jù)，應(yīng)當(dāng)慎重研究，物權(quán)法以不作規(guī)定為宜。而且物權(quán)法不作規(guī)定，也不影響國(guó)務(wù)院根據(jù)實(shí)際情況做出相關(guān)的規(guī)定①?！钡?，事實(shí)上地上物的歸屬問(wèn)題不宜由行政法規(guī)規(guī)定，因?yàn)閲?guó)務(wù)院是建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的一方當(dāng)事人，它有權(quán)制定行政法規(guī)來(lái)決定期間屆滿后另一方當(dāng)事人能否獲得地上物的所有權(quán)，難以保障公平。因此《城市房地產(chǎn)管理法》在進(jìn)行相關(guān)規(guī)則設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)保護(hù)所有人的利益，盡量由建筑物所有人使用房屋，適度進(jìn)行國(guó)家干預(yù)，以保護(hù)利用土地的弱勢(shì)群體。

2、完善房地產(chǎn)征收規(guī)則

篇4

[案情]2007年來(lái)，a縣b鄉(xiāng)房地產(chǎn)管理所在受理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記過(guò)程中，所長(zhǎng)張某在明知469戶申請(qǐng)人提供的材料中沒(méi)有合法的用地批準(zhǔn)手續(xù)（涉及非法占用一般耕地68149.41平方米，折合102.22畝），不符合辦理房屋所有權(quán)證的法定條件的情況下，為該469戶違法建房戶辦理了《房屋所有權(quán)證》，并收取上述469戶辦證費(fèi)用共計(jì)87410元。

 

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，張某的行為構(gòu)成濫用職權(quán)罪?！蹲罡呷嗣駲z察院關(guān)于瀆職侵權(quán)犯罪案件立案標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》關(guān)于“濫用職權(quán)罪”的立案標(biāo)準(zhǔn)第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第九項(xiàng)分別規(guī)定：造成個(gè)人財(cái)產(chǎn)直接經(jīng)濟(jì)損失十萬(wàn)元以上或造成公共財(cái)產(chǎn)、其他組織、法人直接經(jīng)濟(jì)損失二十萬(wàn)元以上的，或其他致使公共財(cái)產(chǎn)、國(guó)家或和人民利益遭受重大損失的情形，應(yīng)予立案。同時(shí)本規(guī)定關(guān)于“非法批準(zhǔn)占用土地罪”的立案標(biāo)準(zhǔn)第一項(xiàng)、第三項(xiàng)規(guī)定：非法批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田10畝以上、非法批準(zhǔn)占用其他土地50畝以上的，應(yīng)當(dāng)立案。本案中，由于張某違法辦理房產(chǎn)證的行為，導(dǎo)致上述469戶申請(qǐng)人違法占地102.22畝合法化，使本應(yīng)依法拆除、恢復(fù)原狀的違法房屋不能被拆除、復(fù)原，已經(jīng)達(dá)到了“非法批準(zhǔn)占用土地罪”的立案標(biāo)準(zhǔn)，使國(guó)家、人民利益遭受重大損失，應(yīng)屬“其他致使公共財(cái)產(chǎn)、國(guó)家或和人民利益遭受重大損失的情形”。根據(jù)法條競(jìng)合的處斷原則，行為人已構(gòu)成濫用職權(quán)罪。

 

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，張某的行為不構(gòu)成犯罪。張某雖然實(shí)施了濫用職權(quán)的客觀行為，但該行為與469戶申請(qǐng)人違法占用土地的行為沒(méi)有刑法上的因果關(guān)系，因此不構(gòu)成濫用職權(quán)罪。

 

[速解]本文認(rèn)為，張某的行為不構(gòu)成犯罪。

認(rèn)定本案性質(zhì)的關(guān)鍵有二：一是認(rèn)定公共財(cái)產(chǎn)、國(guó)家和人民利益遭受的損失為何，亦即危害結(jié)果是什么；二是危害結(jié)果何時(shí)出現(xiàn)，亦即造成危害結(jié)果的原因行為是什么。首先，在申請(qǐng)人申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證時(shí)，該房屋已經(jīng)建成，違法占地的事實(shí)早在張某受理房產(chǎn)登記之前已經(jīng)形成，即“損失”是申請(qǐng)人違法建房行為所造成的，而非辦證行為所致。

 

其次，張某的違法辦證行為，并未在客觀上“進(jìn)一步促成”損失的出現(xiàn)。在因果關(guān)系的發(fā)展進(jìn)程中，如果介入了其他因素時(shí)，則需進(jìn)一步分析介入因素與結(jié)果的發(fā)生是否具有關(guān)聯(lián)。易言之，是否存在通常所說(shuō)的“多因一果”情形。張某的辦證行為實(shí)質(zhì)上屬于行政行為中的行政確認(rèn)，其作出該行政行為時(shí)違反法定程序（條件），該行政行為可撤銷(xiāo)或無(wú)效。違法所辦的房權(quán)證，并不能進(jìn)一步使建房戶違法占地的行為合法化。房產(chǎn)證與土地使用證是兩個(gè)不同的概念。房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)為誰(shuí)所有的證件，是購(gòu)房者通過(guò)交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件，即《房屋所有權(quán)證》，是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書(shū)面憑證。土地使用權(quán)證又稱國(guó)有土地使用權(quán)證，是該宅基地誰(shuí)有權(quán)使用的證件，是經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，由城市各級(jí)人民政府頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證?？梢哉J(rèn)為，土地使用證和房產(chǎn)證是性質(zhì)、用途完全不同的證明文件，兩者互不包容。基于此，張某違法辦理房產(chǎn)證的行為在客觀上對(duì)102.22畝耕地的性質(zhì)、用途變更毫無(wú)影響，該宗土地的性質(zhì)也并未因張某的辦證行為而由耕地演變?yōu)槠渌猛?，使“非法占地行為合法化”更無(wú)從談起。

 

第三，本案中，建房戶違法占用102.22畝耕地建房的行為并不是張某“非法批準(zhǔn)占用土地”的結(jié)果，事實(shí)上張某無(wú)權(quán)也沒(méi)有做出“批準(zhǔn)”的行為。如果用此標(biāo)準(zhǔn)套用張某的濫用職權(quán)行為，實(shí)屬不當(dāng)。

 

第四，張某的違法收費(fèi)行為不宜認(rèn)定為犯罪。張某自2007年至2010年在辦理房產(chǎn)證過(guò)程中，共收取469戶辦證的各項(xiàng)費(fèi)用87410元。一方面，該數(shù)額尚未達(dá)到最高人民檢察院《關(guān)于瀆職侵權(quán)犯罪案件立案標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》中規(guī)定的立案標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，根據(jù)張某本人書(shū)寫(xiě)的“情況說(shuō)明”，證實(shí)共收取469戶辦證的各項(xiàng)費(fèi)用87410元，沒(méi)有各個(gè)建房戶收費(fèi)方面的書(shū)證，也沒(méi)有房管局辦理房產(chǎn)證收費(fèi)的相關(guān)規(guī)定，不能確定其收費(fèi)是否合法，無(wú)法計(jì)算犯罪數(shù)額。

 

綜上所述，張某雖然實(shí)施了濫用職權(quán)的客觀行為，但該行為并不能引起原先的耕地被非法占用，亦不能引起非法占地行為合法化，在不存在“引起與被引起”的條件關(guān)系時(shí)，該濫用職權(quán)行為與所謂的“損失”之間便沒(méi)有刑法上的因果關(guān)系，因此張某的行為不構(gòu)成濫用職權(quán)罪。

篇5

建設(shè)用地使用權(quán)的產(chǎn)生，如果從建設(shè)用地使用權(quán)人的角度來(lái)考察，就是建設(shè)用地使用權(quán)的取得。建設(shè)用地使用權(quán)作為一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，則不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一般取得原因(如繼承)，自然也適用于建設(shè)用地使用權(quán)。在此只敘述建設(shè)用地使用權(quán)取得的幾項(xiàng)特殊原因。根據(jù)承載建設(shè)用地使用權(quán)的土地法律屬性，可將建設(shè)用地使用權(quán)的取得分為兩大類：在國(guó)家所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)和在集體所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)。

1．在國(guó)家所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，它的產(chǎn)生方式包括：

(1)劃撥方式。土地劃撥，是土地使用人只需按照一定程序提出申請(qǐng)，經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)即可取得土地使用權(quán)，而不必向土地所有人支付租金及其他費(fèi)用。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第43條規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過(guò)各種方式依法無(wú)償取得的土地使用權(quán)?！备鶕?jù)土地管理法的有關(guān)規(guī)定，可以通過(guò)劃撥方式取得的建設(shè)用地包括：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。上述以劃撥方式取得建設(shè)用地，須經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府依法批準(zhǔn)。

(2)出讓方式。建設(shè)用地使用權(quán)出讓是國(guó)家以土地所有人身份將建設(shè)用地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用者通過(guò)這種出讓建設(shè)用地使用權(quán)的行為即取得建設(shè)用地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)出讓有三種形式：協(xié)議、招標(biāo)和拍賣(mài)。協(xié)議是由市、縣人民政府土地管理部門(mén)(代表國(guó)家作為出讓方)，與土地使用人按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t協(xié)商一致后，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。招標(biāo)和拍賣(mài)，應(yīng)當(dāng)先由市、縣土地管理部門(mén)發(fā)出招標(biāo)、拍賣(mài)公告，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)程序，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取拍賣(mài)、招標(biāo)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。采取拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。

采取招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款：①當(dāng)事人的名稱和住所；②土地界址、面積等；③建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；④土地用途；⑤使用期限；⑥出讓金等費(fèi)用及其支付方式；⑦解決爭(zhēng)議的方法。

(3)流轉(zhuǎn)方式。建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指土地使用人將建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，如轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與等。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。基于土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律事實(shí)，新建設(shè)用地使用權(quán)人即取得原建設(shè)用地使用權(quán)人的建設(shè)用地使用權(quán)。

2．在集體所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。

(1)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益用地使用權(quán)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法設(shè)立的公益組織，在經(jīng)過(guò)依法審批后，對(duì)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部公益事業(yè)的非農(nóng)業(yè)用地所享有的建設(shè)用地使用權(quán)。根據(jù)土地管理法和《土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。

(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)建設(shè)用地。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)，或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。如果其中涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。

(二)建設(shè)用地使用權(quán)的期限

篇6

第二條在中華人民共和國(guó)境內(nèi)以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，適用本規(guī)定。

本規(guī)定所稱協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

第三條出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。

第四條協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。

以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。

第五條協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和?有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70％。

低于最低價(jià)時(shí)國(guó)有土地使用權(quán)不得出讓。

第六條省、自治區(qū)、直轄市人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)本規(guī)定第五條的規(guī)定擬定協(xié)議出讓最低價(jià)，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后公布，由市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)實(shí)施。

第七條市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地市場(chǎng)狀況，編制國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在土地有形市場(chǎng)等指定場(chǎng)所，或者通過(guò)報(bào)紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會(huì)公布。

因特殊原因，需要對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并按照前款規(guī)定及時(shí)向社會(huì)公布。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括年度土地供應(yīng)總量、不同用途土地供應(yīng)面積、地段以及供地時(shí)間等內(nèi)容。

第八條國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃公布后，需要使用土地的單位和個(gè)人可以根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，在市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)公布的時(shí)限內(nèi)，向市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)提出意向用地申請(qǐng)。

市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)公布計(jì)劃接受申請(qǐng)的時(shí)間不得少于30日。

第九條在公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)方可按照本規(guī)定采取協(xié)議方式出讓；但商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外。

同一地塊有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，采取招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。

第十條對(duì)符合協(xié)議出讓條件的，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)會(huì)同城市規(guī)劃等有關(guān)部門(mén)，依據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃、城市規(guī)劃和意向用地者申請(qǐng)的用地項(xiàng)目類型、規(guī)模等，制定協(xié)議出讓土地方案。

協(xié)議出讓土地方案應(yīng)當(dāng)包括擬出讓地塊的具置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、供地時(shí)間等。

第十一條市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定，對(duì)擬出讓地塊的土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)集體決策?合理確定協(xié)議出讓底價(jià)。

協(xié)議出讓底價(jià)不得低于協(xié)議出讓最低價(jià)。

協(xié)議出讓底價(jià)確定后應(yīng)當(dāng)保密，任何單位和個(gè)人不得泄露。

第十二條協(xié)議出讓土地方案和底價(jià)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)與意向用地者就土地出讓價(jià)格等進(jìn)行充分協(xié)商，協(xié)商一致且議定的出讓價(jià)格不低于出讓底價(jià)的，方可達(dá)成協(xié)議。

第十三條市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議結(jié)果，與意向用地者簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。

第十四條《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》簽訂后7日內(nèi)，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將協(xié)議出讓結(jié)果在土地有形市場(chǎng)等指定場(chǎng)所，或者通過(guò)報(bào)紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會(huì)公布，接受社會(huì)監(jiān)督。

公布協(xié)議出讓結(jié)果的時(shí)間不得少于15日。

第十五條土地使用者按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的約定，付清土地使用權(quán)出讓金、依法辦理土地登記手續(xù)后，取得國(guó)有土地使用權(quán)。

第十六條以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

第十七條違反本規(guī)定，有下列行為之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分：

（一）不按照規(guī)定公布國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃或者協(xié)議出讓結(jié)果的；

（二）確定出讓底價(jià)時(shí)未經(jīng)集體決策的；

（三）泄露出讓底價(jià)的；

（四）低于協(xié)議出讓最低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的；

（五）減免國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的。

違反前款有關(guān)規(guī)定，情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十八條國(guó)土資源行政主管部門(mén)工作人員在協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)活動(dòng)中、、的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

篇7

    國(guó)有土地使用權(quán)是指國(guó)有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后,才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

    農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。農(nóng)民集體土地使用權(quán)可分為農(nóng)用土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。農(nóng)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村村民住宅用地的使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦鄉(xiāng)(鎮(zhèn))企業(yè)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地的使用權(quán)。按照《土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)用地使用權(quán)通過(guò)發(fā)包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)通過(guò)土地使用者申請(qǐng),縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)取得。

    在中國(guó),土地使用權(quán)的主體是廣泛的。國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人,以及三資企業(yè),凡具備法定條件者,依照法定程序都可以取得土地使用權(quán),成為土地使用權(quán)的主體。土地使用權(quán)可以出讓、轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)、出租、抵押。

    1、土地使用權(quán)出讓是國(guó)家以土地所有人的身份將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓有拍賣(mài)、招標(biāo)和協(xié)議三種方式。

    2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指通過(guò)出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人,將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,如出售、交換、贈(zèng)與等。土地使用權(quán)的出讓構(gòu)成土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的一級(jí)市場(chǎng),土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓構(gòu)成土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的二級(jí)市場(chǎng)。集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,目前情況比較復(fù)雜,在法律中并無(wú)系統(tǒng)的規(guī)定,各地的做法也不一致。從原則上講,農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)。因此,集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,目前一般是指不改變農(nóng)用地性質(zhì)的承包和轉(zhuǎn)包。通過(guò)土地劃撥及建設(shè)用地程序取得的使用權(quán)是無(wú)限期的,通過(guò)土地使用權(quán)出讓取得使用權(quán)的,按照土地的用途不同,使用權(quán)的年限也不同。

    3、土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的,土地使用權(quán)不得出租。

    4、土地使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)是土地使用權(quán)人以獲取價(jià)款為目的將自己的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他公民或法人,后者獲得土地使用權(quán)并支付價(jià)款的行為。

    5、土地使用權(quán)交換是相鄰的集體所有制單位,為了改變土地利用的缺點(diǎn)、機(jī)械化作業(yè)條件和水利灌溉條件,進(jìn)行局部土地界線的調(diào)整與交換部分土地。經(jīng)調(diào)整后,土地利用條件得到改善。土地使用權(quán)的交換必須在自愿基礎(chǔ)上產(chǎn)生,在平等互利的原則上協(xié)商解決,因而可由交換單位提出申請(qǐng),在土地管理部門(mén)指導(dǎo)下,經(jīng)協(xié)商提出方案,經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)后,進(jìn)行劃界,申請(qǐng)辦理變更登記。土地使用權(quán)可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的物,以土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時(shí),其地上的建筑或其他工作物也隨之抵押;當(dāng)?shù)厣系慕ㄖ蚱渌ぷ魑锏盅簳r(shí),其適用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押。

    6、土地使用權(quán)變更指國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)在初始登記后發(fā)生的變更,主要有以下幾種類型:a.國(guó)有土地劃撥、集體土地內(nèi)部劃撥;b.依法通過(guò)土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán);c.因贈(zèng)與或繼承、買(mǎi)賣(mài)、交換、分割地上附著物引起;d.因土地交換、機(jī)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并等原因引起;e.因宗地合并或分立引起;f.因處分抵押財(cái)產(chǎn)取得土地使用權(quán);g.更改土地使用者名稱、地址等。

    7、土地使用權(quán)贈(zèng)與是土地使用權(quán)人將土地使用權(quán)無(wú)償?shù)剞D(zhuǎn)移給相對(duì)人,相對(duì)人予以接受的行為。

    8、土地使用權(quán)繼承指公民按照法律規(guī)定或者合法有效的遺囑取得死者生前享有的土地使用權(quán)的行為。繼承人除繼承土地的使用權(quán)外,其地上附著物的所有權(quán)也隨之得到繼承。

篇8

一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用人將其擁有的土地使用權(quán)再移轉(zhuǎn)給他人的行為。這里的“再移轉(zhuǎn)”，是指土地使用人在從政府或其他人手中取得土地使用權(quán)，已經(jīng)發(fā)生至少一次土地使用權(quán)主體的變更，而轉(zhuǎn)讓意味著至少第二次主體變更。由于轉(zhuǎn)讓是以主體的變更為界定標(biāo)準(zhǔn)，以土地使用權(quán)出售、交換、贈(zèng)予、繼承、合建、投資入股等涉及土地使用人變更的行為均可視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，該行為除可能涉及合同法的諸多規(guī)定外，還具有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的各項(xiàng)特點(diǎn)，包括：

1、土地使用權(quán)與地上建筑物、附著物一同移轉(zhuǎn)。關(guān)于土地與地上物，理論上有一元主義和二元主義之說(shuō)。所謂一元主義，是將土地和其地上物視為一個(gè)整體的權(quán)利，或如德國(guó)民法，將建筑物視為地上權(quán)之附屬物；或如日本民法之相反規(guī)定，將地上權(quán)視為建筑物之附屬物。采一元主義者，附屬物不得離開(kāi)主體權(quán)利而獨(dú)立存在〖注：參見(jiàn)史尚寬著：《物權(quán)法論》中國(guó)政法大學(xué)出版社2000年版，第198頁(yè)〗。所謂二元主義，是把土地和地上物視為兩個(gè)獨(dú)立的權(quán)利，兩者互不附屬。二元主義并無(wú)絕對(duì)不妥，如果房產(chǎn)被視為是一種獨(dú)立的權(quán)利，并能對(duì)其占用的土地權(quán)利建立相應(yīng)的補(bǔ)償制度，兩種獨(dú)立的權(quán)利也可相安無(wú)事。在我國(guó)，有地方政府分設(shè)國(guó)土管理和房產(chǎn)兩個(gè)部門(mén)分別歸口管理土地使用權(quán)和地上建筑物，并對(duì)其分別發(fā)證，但因兩種權(quán)利之間缺乏相互協(xié)調(diào)和補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定，在土地使用權(quán)與房產(chǎn)權(quán)分屬不同當(dāng)事人時(shí)，當(dāng)事人對(duì)各自權(quán)利的處分常常互相排斥、互相抵觸，致使人們對(duì)二元主義產(chǎn)生誤解。

依我國(guó)現(xiàn)時(shí)法律，建筑物和其他定著物、附著物均附屬于土地，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，地上物一并轉(zhuǎn)讓。

2、權(quán)利義務(wù)一同轉(zhuǎn)移。這里的權(quán)利義務(wù)，是指土地使用權(quán)從土地所有權(quán)分離時(shí)出讓合同所載明的權(quán)利義務(wù)及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出讓合同約定為住宅用地，無(wú)論該地塊的土地使用權(quán)經(jīng)過(guò)多少次轉(zhuǎn)讓，均不因?yàn)檗D(zhuǎn)讓而變成其他用途。再如土地上的抵押權(quán)，其作為物上負(fù)擔(dān)的一種，具有追及效力，其隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓一并轉(zhuǎn)讓，不因轉(zhuǎn)讓而歸于消滅，抵押權(quán)人在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍可在該塊土地設(shè)定的抵押擔(dān)保的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

至于土地使用權(quán)的年限，應(yīng)以出讓合同設(shè)定的年限減去轉(zhuǎn)讓時(shí)已經(jīng)使用的年限，其得數(shù)視為出讓合同尚未履行之權(quán)利與義務(wù)，在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)隨同轉(zhuǎn)讓〖注：參見(jiàn)王利明著：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第603－604頁(yè)〗。

3、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需辦理變更登記。我國(guó)現(xiàn)行立法對(duì)物權(quán)變動(dòng)采取登記要件主義，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂并不直接意味著土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)以登記為要件，轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人不是在轉(zhuǎn)讓合同簽定以后，而是在土地使用權(quán)依法登記到受讓人名下以后方取得土地使用權(quán)。這與國(guó)外物權(quán)法律中的意思主義和形式主義有很大的不同。前者以變動(dòng)物權(quán)的契約為充分條件，當(dāng)事人達(dá)成變動(dòng)物權(quán)的契約，即使未行登記或交付，變動(dòng)即為發(fā)生；后者也稱物權(quán)行為無(wú)因性理論，指物權(quán)的變動(dòng)不僅有變動(dòng)物權(quán)的債權(quán)契約，更有一個(gè)獨(dú)立于債權(quán)契約之外的、以物權(quán)的變動(dòng)為目的物權(quán)行為。所謂無(wú)因，是指不把約定價(jià)金支付的債權(quán)契約作為物權(quán)變動(dòng)的原因，而是把物權(quán)的變動(dòng)，或物權(quán)行為本身就視作一種契約，物權(quán)行為不因債權(quán)契約成立而成立，或無(wú)效而無(wú)效〖注：參見(jiàn)朱征夫著：《房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的法律問(wèn)題》，法律出版社2001年版，第52－58頁(yè)〗。

由于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓登記不屬于政府的行政審批行為，未辦理轉(zhuǎn)讓登記的，雖然土地使用權(quán)不發(fā)生移轉(zhuǎn)，但并不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。除非另有約定，土地使用權(quán)經(jīng)各方當(dāng)事人簽署之后生效，未能辦理轉(zhuǎn)讓登記的，承擔(dān)辦理登記義務(wù)的一方應(yīng)向另一方負(fù)違約責(zé)任〖注：參見(jiàn)梁慧星主編：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2001年出版，第458頁(yè)〗。

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式

關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條規(guī)定有出售、交換和贈(zèng)與三種方式。后《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條略作發(fā)展，將轉(zhuǎn)讓的方式規(guī)定為買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或其他合法方式。至于何謂“其他合法方式”，該法沒(méi)有細(xì)說(shuō)。本書(shū)根據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致其權(quán)利的主體發(fā)生變更這一特點(diǎn)，結(jié)合有關(guān)立法例，試以轉(zhuǎn)讓的對(duì)價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式歸納如下：

1、買(mǎi)賣(mài)。作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的最廣泛的方式，買(mǎi)賣(mài)以價(jià)金的支付為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。由于“買(mǎi)賣(mài)”是土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”的主要表現(xiàn)形式，我們通常所說(shuō)的土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”指的就是土地使用權(quán)“買(mǎi)賣(mài)”。下文關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的討論實(shí)際上也是關(guān)于土地使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同的討論，所以說(shuō)，“轉(zhuǎn)讓”有廣、狹兩個(gè)概念之分，當(dāng)“轉(zhuǎn)讓”是廣義概念時(shí)，它包括所有的以權(quán)利主體變更為目的土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)行為；當(dāng)“轉(zhuǎn)讓”是狹義概念時(shí)，它與買(mǎi)賣(mài)具有同樣的涵義。

2、抵債。抵債是買(mǎi)賣(mài)的一種特殊形式，只不過(guò)價(jià)金支付的條件和期限不同而已。在土地使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)時(shí)，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)和價(jià)金的支付是對(duì)等進(jìn)行的，而在以土地使用權(quán)抵債時(shí)，價(jià)金支付在前，所抵之債視為已付之價(jià)金。

3、交換。以交換的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)不是價(jià)金，而是其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。土地使用人將土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給受讓人，以此取得受讓人提供的其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

4、作價(jià)入股。作價(jià)入股介于買(mǎi)賣(mài)和交換之間，既類似買(mǎi)賣(mài)，又類似交換。說(shuō)它類似買(mǎi)賣(mài)，是因?yàn)閷⑼恋厥褂脵?quán)用來(lái)作價(jià)，所作之價(jià)如同買(mǎi)賣(mài)之價(jià)金；說(shuō)它類似交換，是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)被用來(lái)入股，所得之股如同其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

廣東省人大常委會(huì)一九九四年一月十八日通過(guò)的《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》明確規(guī)定以房地產(chǎn)作價(jià)入股，或以房地產(chǎn)出資與他人合資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)為合資企業(yè)擁有的，均視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

5、合建。在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，合建與以土地使用權(quán)作價(jià)入股都屬于一方出地、他方出錢(qián)建房的合作形式。為合作建房的目的而設(shè)立獨(dú)立法人的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的對(duì)價(jià)是股權(quán)；不設(shè)立獨(dú)立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、僅以合建合同約定合作各方產(chǎn)權(quán)分配的，土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)是房屋建成以后的產(chǎn)權(quán)。因合建而分配產(chǎn)權(quán)以后原土地使用人雖然擁有部分房屋產(chǎn)權(quán)及該房屋占用范圍和公用面積的土地使用權(quán)，卻不再擁有原來(lái)意義上的土地使用權(quán)，可視為交換的一種特殊形式，即用地人以部分土地使用權(quán)換取房屋產(chǎn)權(quán)。

6、贈(zèng)予。贈(zèng)予是用地人將其土地使用權(quán)無(wú)償移轉(zhuǎn)給受贈(zèng)人的法律行為。以贈(zèng)予方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)沒(méi)有直接的對(duì)價(jià)，它無(wú)需價(jià)金的支付或財(cái)產(chǎn)權(quán)利的提供作為對(duì)應(yīng)條件。但土地使用權(quán)贈(zèng)予合同可能會(huì)附加其他條件，如用地人在將土地贈(zèng)予給學(xué)校使用時(shí)，可能會(huì)將土地的使用限于與教育有關(guān)的目的。

7、繼承。在用地人是自然人時(shí)，用地人的死亡會(huì)使其繼承人取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。在用地人是法人或其他組織時(shí)，其合并或分立也會(huì)導(dǎo)致合并或分立之后的主體取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。通過(guò)繼承取得土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)也沒(méi)有直接的對(duì)價(jià)，但可能會(huì)有間接的對(duì)價(jià)，如在通過(guò)合并取得土地使用權(quán)的法律關(guān)系中，新公司繼承了原公司的財(cái)產(chǎn)，也會(huì)繼承原公司的債務(wù)，新公司取得土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)，可能以承擔(dān)原公司的其他債務(wù)的方式體現(xiàn)出來(lái)。

通過(guò)繼承轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的另一個(gè)特點(diǎn)在于，它可以完全不依當(dāng)事人的意思、而僅依法律的規(guī)定實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)，因而與其他幾種轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的方式格外不同。

第二節(jié) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

一、對(duì)附加土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的質(zhì)疑

根據(jù)法理，財(cái)產(chǎn)權(quán)一經(jīng)合法取得，只要不損害他人利益或公共利益，權(quán)利人盡可自由處分，不受阻礙，因?yàn)樘幏謾?quán)本身就是財(cái)產(chǎn)權(quán)的一部分。具體到土地使用權(quán)，權(quán)利人取得土地使用權(quán)后，可以自己開(kāi)發(fā)利用該土地，也可以轉(zhuǎn)讓該土地給他人使用，何須人為以投資或開(kāi)發(fā)進(jìn)度為條件設(shè)置障礙？對(duì)于成片開(kāi)發(fā)的土地，因出讓的目的在于使成片土地獲得初步開(kāi)發(fā)、使生地變成熟地、為引進(jìn)項(xiàng)目和作進(jìn)一步開(kāi)發(fā)提供條件，故要求成片土地在適度開(kāi)發(fā)以形成工業(yè)用地或其它建設(shè)用地條件后方可轉(zhuǎn)讓，似可理解。但對(duì)于宗地而言，用于房屋建設(shè)工程的出讓合同已經(jīng)載明其開(kāi)發(fā)用途和開(kāi)發(fā)期限等，無(wú)論如何轉(zhuǎn)讓，出讓合同的約束仍對(duì)用地人有效，為什么一定要投資25%以上才能轉(zhuǎn)讓呢？

限制土地炒賣(mài)可能是設(shè)置轉(zhuǎn)讓條件的主要?jiǎng)右?，但現(xiàn)在看來(lái)顯然是下錯(cuò)了藥。因?yàn)槌吹刂L(fēng)盛行不是源于土地開(kāi)發(fā)的程度問(wèn)題，而是源于一級(jí)市場(chǎng)的管理問(wèn)題，是一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)存在過(guò)大的升值空間的問(wèn)題。實(shí)踐證明，在已經(jīng)將拍賣(mài)作為主要出讓方式的地區(qū)，由于土地使用權(quán)在一級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格與在二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格基本相當(dāng)，土地炒賣(mài)因無(wú)暴利可圖而得到有效抑制，所以打擊土地炒賣(mài)的當(dāng)務(wù)之急是限制協(xié)議出讓，推廣拍賣(mài)出讓，而不是設(shè)置轉(zhuǎn)讓條件、硬性要求完成投資25%以上后方能轉(zhuǎn)讓。

極端的事例并不鮮見(jiàn)，即發(fā)展商在繳付出讓金、取得土地使用權(quán)證后因資金原因無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)，又因《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定未完成投資總額的25%而無(wú)法將土地轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)，雖雙方有意，卻法律無(wú)情，土地資源因此得不到有效利用，市場(chǎng)流通因此受到阻礙。

當(dāng)然，房屋預(yù)售時(shí)雖也涉及預(yù)售房屋占用范圍的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，但因出售的標(biāo)的是房屋，法律為保護(hù)購(gòu)房人的利益要求預(yù)售房必須達(dá)到一定的建設(shè)條件有合理性，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條關(guān)于預(yù)售的商品房、其投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上、并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的規(guī)定并無(wú)不妥。

值得注意的是，《城市房地產(chǎn)管理法》中的“轉(zhuǎn)讓”是廣義的“轉(zhuǎn)讓”，其范圍應(yīng)包括買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)予和其它合法方式如作價(jià)入股、繼承等，其中贈(zèng)予是沒(méi)有對(duì)價(jià)的，繼承可以是法定的，作價(jià)入股的目的可能就是為了實(shí)現(xiàn)前期投資包括前期25%的投資，如果硬性要投資25%之后才能贈(zèng)予、繼承或作價(jià)入股，既不必要，也不可能。因此，籠統(tǒng)地規(guī)定屬于房屋建設(shè)工程的土地使用權(quán)應(yīng)在完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上后才能轉(zhuǎn)讓是不準(zhǔn)確和不合理的。

二、繳清土地出讓金

繳清土地出讓金是土地使用權(quán)得以轉(zhuǎn)讓的前提條件，此規(guī)定見(jiàn)于《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（一）款。

按理，依出讓合同繳交出讓金是通過(guò)出讓取得土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)，沒(méi)有繳清出讓金，就不能取得土地使用權(quán)證，沒(méi)有取得土地使用權(quán)證，就不能認(rèn)為受讓人取得了土地使用權(quán)。當(dāng)事人未取得土地使用權(quán)，如何能轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)？

但在實(shí)務(wù)中，地方政府為支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展或其他原因，常常同意發(fā)展商分期繳付出讓金，在出讓金繳清前，先向發(fā)展商核發(fā)土地使用證，在此情況下用地人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，恐難以其未繳清出讓金為由否認(rèn)其轉(zhuǎn)讓行為的效力，因?yàn)椋?/p>

1、繳付出讓金是出讓合同設(shè)定的義務(wù)，依合同之相對(duì)性，出讓合同載明的權(quán)利與義務(wù)只對(duì)合同的當(dāng)事人有約束力，不能用來(lái)對(duì)抗第三人。政府不能以用地人未繳清出讓金為由來(lái)對(duì)抗轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人。

2、土地使用權(quán)證一經(jīng)核發(fā)，其登記資料亦依法公示，轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人有充分理由對(duì)公示予以信賴，而無(wú)任何義務(wù)查知轉(zhuǎn)讓人是否已經(jīng)繳清出讓金，查知其擁有土地使用權(quán)即可。

因此，用地人未繳清土地出讓金，但已取得土地使用權(quán)證的，其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)合同的效力應(yīng)當(dāng)支持，政府可依出讓合同向轉(zhuǎn)讓人追繳出讓金。

對(duì)于劃撥土地使用權(quán)，用地人雖有土地使用權(quán)證，但因未辦理出讓手續(xù)和繳納土地出讓金，其轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)報(bào)有審批權(quán)的政府審批，以確定辦理出讓手續(xù)或繳納土地出讓金等相關(guān)事宜。

三、取得土地使用證

土地使用證是土地使用權(quán)的權(quán)屬憑證，沒(méi)有取得土地使用證意味著用地人在法律上未取得土地使用權(quán)，當(dāng)事人能轉(zhuǎn)讓其不擁有或尚未取得的權(quán)益嗎？

最高人民法院審理的北京城建集團(tuán)總公司海南綜合開(kāi)發(fā)公司與恒通集團(tuán)股份有限公司、海南恒通發(fā)展有限公司、海南寧輝物業(yè)公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案是一個(gè)典型的案例。在本案，北京城建集團(tuán)總公司海南綜合開(kāi)發(fā)公司與案外人簽訂土地使用權(quán)受讓合同，后依合同繳付地價(jià)款和城市增容費(fèi)，在未取得土地使用權(quán)和進(jìn)行任何開(kāi)發(fā)的情況下，該公司與他人簽訂合建合同，將該土地與他人合建，并收取了他人的投資款。之后，雙方又約定將合建合同中各方所占的份額折成股權(quán)，該公司又分多次將其所擁有的股權(quán)分割轉(zhuǎn)讓給多家公司，獲得了巨額利益。對(duì)于此案所涉合同的性質(zhì)和效力問(wèn)題，最高人民法院認(rèn)為，其簽訂合作建房合同、股份轉(zhuǎn)讓合同的行為均為土地使用權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為。北京城建集團(tuán)總公司海南綜合開(kāi)發(fā)公司在簽訂合同時(shí)，既未取得土地使用權(quán)并辦理項(xiàng)目審批手續(xù)，又未對(duì)土地進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，尚不具備法定轉(zhuǎn)讓條件，依法應(yīng)認(rèn)定該合同無(wú)效，但鑒于上述合同系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，該公司在簽訂合同后已取得土地使用權(quán)，合同履行過(guò)程中有關(guān)審批手續(xù)亦已完善，各方當(dāng)事人部分履行了合同，從尊重當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益和有利房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定與發(fā)展出發(fā)，宜將上述合同作有效處理〖注：參見(jiàn)最高人民法院民事審判庭編：《最高人民法院民事案件解析》，法律出版社1999年8月出版，第217－225頁(yè)〗。

此案反映了審判機(jī)關(guān)當(dāng)前處理類似案件的傾向性意見(jiàn)，即轉(zhuǎn)讓人在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)未取得土地使用權(quán)，但在履行合同的過(guò)程中取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同認(rèn)定為有效。

四、成片開(kāi)發(fā)土地須形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件

所謂形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件，是指開(kāi)辦工廠和開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地應(yīng)當(dāng)具備的供排水、供熱、供電、道路和通信等供公共使用的設(shè)施條件。法律規(guī)定用地人在建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施后方可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是為了實(shí)現(xiàn)成片開(kāi)發(fā)土地本身的目的。政府出讓成片開(kāi)發(fā)土地和出讓宗地的目的不同。出讓宗地，是為了使該宗土地直接得到開(kāi)發(fā)建設(shè)；出讓成片開(kāi)發(fā)土地，雖然也存在受讓人直接開(kāi)發(fā)建設(shè)的可能性，但在多數(shù)情況下，是為了使受讓人對(duì)土地進(jìn)行前期投入，使其具備招商引資的條件，然后分割轉(zhuǎn)讓給其他用地人開(kāi)發(fā)使用。出讓成片開(kāi)發(fā)土地與出讓宗地的區(qū)別，類似批發(fā)和零售的區(qū)別，所以成片開(kāi)發(fā)土地的出讓，一般面積大，價(jià)格相對(duì)低廉，以便用地人在完成前期開(kāi)發(fā)后再行轉(zhuǎn)讓時(shí)有利可圖。

問(wèn)題是，如果用地人在成片開(kāi)發(fā)土地過(guò)程中沒(méi)有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件時(shí)分割轉(zhuǎn)讓土地，其轉(zhuǎn)讓合同的效力應(yīng)當(dāng)如何看待？

顯然，既然法律規(guī)定成片開(kāi)發(fā)土地應(yīng)在形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地的條件后方可轉(zhuǎn)讓，不符合此規(guī)定而轉(zhuǎn)讓土地的，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)該認(rèn)定無(wú)效，但依前文討論土地使用證時(shí)引用的最高人民法院的判例，我們是否作如下推論：簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)未取得土地使用證，但在合同履行過(guò)程中取得土地使用證的，轉(zhuǎn)讓合同有效；同樣，簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)未形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件，但在合同履行過(guò)程中形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的，轉(zhuǎn)讓合同也應(yīng)認(rèn)定有效。相反，在合同履行過(guò)程中也未形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件，在發(fā)生糾紛進(jìn)行訴訟時(shí)仍未形成相應(yīng)條件的，轉(zhuǎn)讓合同是否也有效？我們?cè)诤Ｄ鲜『蛷V東省大亞灣地區(qū)眾多的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛中看到，審判機(jī)關(guān)對(duì)此類轉(zhuǎn)讓合同多以當(dāng)事人的真實(shí)意思表示和維護(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的秩序?yàn)橛删S持其效力。法律的禁止性規(guī)定實(shí)際上被虛化了。或許是法律的進(jìn)化太慢，或許是實(shí)踐的步伐太快，但無(wú)論如何，司法實(shí)踐與法律規(guī)定的差異之大連法學(xué)家也感到疑惑不解。

五、其他對(duì)轉(zhuǎn)讓的限制

《城市房地產(chǎn)管理法》除第三十八條規(guī)定有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件外，其第三十七條還列舉了房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的其它情形，如司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形，等等。上述情形，或涉及法律規(guī)定，或涉及權(quán)屬性質(zhì)，或涉及本書(shū)前文的討論，獨(dú)“權(quán)屬有爭(zhēng)議”之一項(xiàng)，值得進(jìn)一步商榷。

因“權(quán)屬有爭(zhēng)議”而限制其轉(zhuǎn)讓，可能與登記公示原則相抵觸。土地使用權(quán)一經(jīng)合法登記發(fā)證，他人有權(quán)依法信賴，并無(wú)查知其權(quán)屬是否存在爭(zhēng)議的義務(wù)，且有些爭(zhēng)議，當(dāng)事人也無(wú)法查明。另一方面，以“權(quán)屬有爭(zhēng)議”籠統(tǒng)限制用地人對(duì)土地使用權(quán)的處分權(quán)也不妥當(dāng)。因?yàn)闄?quán)屬的爭(zhēng)議可以多種形式，有的可能進(jìn)入司法程序并已采取保全措施，此情形已經(jīng)在法律中單獨(dú)列舉；有的可能進(jìn)入司法程序但未采取強(qiáng)制措施，有的可能根本未進(jìn)入司法程序，故何者為“爭(zhēng)議”本身就是一個(gè)問(wèn)題。有惡意者可以依法故意提起某種爭(zhēng)議以阻撓用地人的轉(zhuǎn)讓行為。此種無(wú)特定范圍、可作任意解釋的規(guī)定實(shí)不利于當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。

第三節(jié) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主要內(nèi)容

一、合同之主體

與出讓合同不同，轉(zhuǎn)讓合同不存在合同的一方必須是政府或代表政府行使國(guó)土管理的職能部門(mén)的問(wèn)題，境內(nèi)外有民事行為能力的自然人、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織均可成為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主體。外國(guó)的自然人、法人或其他經(jīng)濟(jì)組織的行為能力，按國(guó)際私法的一般原理，應(yīng)以其本國(guó)法確定。在我國(guó)，18歲以上、有完全民事行為能力的公民、或16歲以上不到18歲、但參加工作有獨(dú)立生活收入來(lái)源的人，以及能以自己的財(cái)產(chǎn)獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的工商企業(yè)、機(jī)關(guān)團(tuán)體法人、事業(yè)單位、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作組織都能成為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主體，參與轉(zhuǎn)讓或買(mǎi)受土地使用權(quán)。不具有法人資格的合伙型聯(lián)營(yíng)體和中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)等，因其不能以自己獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)對(duì)外承擔(dān)民事責(zé)任，不能認(rèn)為其具有我國(guó)民法規(guī)定的民事行為能力，故不能成為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主體，參加土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

二、合同之標(biāo)的

1、土地使用權(quán)及地上物之基本狀況轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)載明土地所在方位、四至、面積，原出讓合同設(shè)定的用途，是否已進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)，以及建筑物之占地與建筑面積、用途等，其他與轉(zhuǎn)讓價(jià)金的確定有關(guān)聯(lián)的地上定著物如水渠、路橋和附著物如樹(shù)、竹、花卉、園林等均可在合同中一一寫(xiě)明。

已經(jīng)敷設(shè)的管、線和安裝的機(jī)器、設(shè)備可另附詳細(xì)清單，作為合同之一部分。

2、土地使用權(quán)和地上物一同轉(zhuǎn)讓土地和建筑物之所以為不動(dòng)產(chǎn)，乃因?yàn)橥恋睾徒ㄖ镌谖锢砩蠠o(wú)法移動(dòng)，或移動(dòng)后不符合經(jīng)濟(jì)效益原則，其價(jià)值會(huì)因移動(dòng)而減損。另一方面，土地使用權(quán)與地上物之所以要一同轉(zhuǎn)讓，也因?yàn)橥恋嘏c其地上物在物理上無(wú)法分離。土地與地上物雖然在法律上可以抽象地歸結(jié)為兩種權(quán)屬關(guān)系并分別加以登記發(fā)證，但因其土地權(quán)利和建筑物權(quán)利的關(guān)聯(lián)性，其權(quán)屬的一體化更有利明確產(chǎn)權(quán)歸屬、減少紛爭(zhēng)。所以，《城市房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第24條也規(guī)定，地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人享有該建筑物、附著物使用范圍的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

在法律上，有學(xué)者還進(jìn)一步主張用土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)的推定原則來(lái)解決土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)的歸屬糾紛，其一是推定意思，即在土地使用權(quán)或建筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或抵押時(shí)，如果當(dāng)事人沒(méi)有約定或約定不明，推定土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押隨之轉(zhuǎn)讓、抵押了與之相關(guān)聯(lián)的建筑物所有權(quán)或土地使用權(quán)；其二是推定事實(shí)，即在沒(méi)有相反的證明時(shí)，推定土地使用權(quán)人為土地上建筑物的所有人，或推定地上建筑物的所有人為該建筑物占用范圍的土地使用權(quán)的擁有人。通過(guò)適用推定原則，可促使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系簡(jiǎn)約明確，并實(shí)現(xiàn)土地資源有秩序的充分利用〖注：參見(jiàn)梁慧星主編：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2001年出版，第488－489頁(yè)〗。

3、土地上的權(quán)利與義務(wù)一同轉(zhuǎn)讓

（1）出讓合同載明的權(quán)利與義務(wù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第41條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。這里的權(quán)利與義務(wù)，應(yīng)是出讓合同載明的、轉(zhuǎn)讓人尚未履行完畢的權(quán)利和義務(wù)，不包含轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)履行的義務(wù)。比如出讓合同規(guī)定應(yīng)該向政府繳納土地出讓金，轉(zhuǎn)讓人在受讓時(shí)已經(jīng)繳納出讓金的，轉(zhuǎn)讓合同的受讓人在受讓土地使用權(quán)時(shí)不必再行向政府繳納出讓金；再比如出讓合同規(guī)定的土地使用的年限是70年，轉(zhuǎn)讓合同的受讓人使用土地的年限不可能還是70年，必須減去轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)使用土地的年限，等等，因此，出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)在轉(zhuǎn)讓時(shí)隨之轉(zhuǎn)移是相對(duì)而言的。

但是，出讓合同中關(guān)于土地面積、用途、土地利用條件、城市建設(shè)管理和市政基礎(chǔ)設(shè)施要求等不因轉(zhuǎn)讓人部分履行出讓合同而發(fā)生改變的規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)讓合同的受讓人仍有約束力。

（2）其它地上的權(quán)利與義務(wù)。出讓合同以外的，與土地使用權(quán)和地上建筑物有關(guān)的權(quán)利義務(wù)主要因轉(zhuǎn)讓人的行為或法律的規(guī)定而發(fā)生。如轉(zhuǎn)讓人在地上設(shè)有抵押權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時(shí)主債務(wù)未受清償，因設(shè)定抵押權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系則隨之轉(zhuǎn)讓給受讓人。轉(zhuǎn)讓人未及時(shí)繳納的與土地使用權(quán)和地上物有關(guān)的稅、費(fèi)，轉(zhuǎn)讓后應(yīng)由受讓人相應(yīng)承擔(dān)。轉(zhuǎn)讓人原以土地使用權(quán)或地上權(quán)與第三人建立租賃關(guān)系的，轉(zhuǎn)讓后的受讓人則應(yīng)與第三人繼續(xù)履行租賃合同，等等。

三、價(jià)金

1、 價(jià)金之意義土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以土地使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)為主要方式，因而關(guān)于價(jià)金的約定是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的重要內(nèi)容。其它的轉(zhuǎn)讓方式，除贈(zèng)與、繼承外，雖未直接以價(jià)金的支付作為取得土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)，但都以價(jià)金作為確定對(duì)價(jià)的參照標(biāo)準(zhǔn)，如通過(guò)交換轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)其交換之所得，通過(guò)合建轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)其所應(yīng)分配的房屋面積，以及通過(guò)折價(jià)入股轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)其所取得的股東權(quán)益或其他合作權(quán)益，皆與特定地塊的土地使用權(quán)的價(jià)值有關(guān)，因而也都以其通過(guò)買(mǎi)賣(mài)方式轉(zhuǎn)讓所可能獲得的價(jià)金為參考標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定。因此，轉(zhuǎn)讓合同的價(jià)金條款直接涉及用地人轉(zhuǎn)讓土地之目的，該條款的設(shè)定在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中有特別的意義。

篇9

第一章 總 則

第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

第一節(jié) 土地使用權(quán)出讓

第二節(jié) 土地使用權(quán)劃撥

第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

第四章 房地產(chǎn)交易

第一節(jié) 一般規(guī)定

第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押

第四節(jié) 房屋租賃

第五節(jié) 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)

第五章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

第六章 法律責(zé)任

第七章 附 則

第一章 總 則

第一條 為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,制定本法。

第二條 在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地(以下簡(jiǎn)稱國(guó)有土地)范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán),從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易,實(shí)施房地產(chǎn)管理,應(yīng)當(dāng)遵守本法。

本法所稱房屋,是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。

本法所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

本法所稱房地產(chǎn)交易,包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第三條 國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度。但是,國(guó)家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的除外。

第四條 文秘站:國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,扶持發(fā)展居民住宅建設(shè),逐步改善居民的居住條件。

第五條 房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律和行政法規(guī),依法納稅。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù),任何單位和個(gè)人不得侵犯。

第六條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)、土地管理部門(mén)依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分,各司其職,密切配合,管理全國(guó)房地產(chǎn)工作。

縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門(mén)的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

返 回

第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

第一節(jié) 土地使用權(quán)出讓

第七條 土地使用權(quán)出讓,是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

第八條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地,經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后,該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。

第九條 土地使用權(quán)出讓,必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。

第十條 縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案,按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,報(bào)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

第十一條 土地使用權(quán)出讓,由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件,由市、縣人民政府土地管理部門(mén)會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門(mén)共同擬定方案,按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后,由市、縣人民政府土地管理部門(mén)實(shí)施。

直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門(mén)行使前款規(guī)定的權(quán)限,由直轄市人民政府規(guī)定。

第十二條 土地使用權(quán)出讓,可以采取拍賣(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。

商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地,有條件的,必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式;沒(méi)有條件,不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式的,可以采取雙方協(xié)議的方式。

采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。

第十三條 土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第十四條 土地使用權(quán)出讓,應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面出讓合同。

土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂。

第十五條 土地使用者必須按照出讓合同約定,支付土地使用權(quán)出讓金;未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的,土地管理部門(mén)有權(quán)解除合同,并可以請(qǐng)求違約賠償。

第十六條 土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的,市、縣人民政府土地管理部門(mén)必須按照出讓合同約定,提供出讓的土地;未按照出讓合同約定提供出讓的土地的,土地使用者有權(quán)解除合同,由土地管理部門(mén)返還土地使用權(quán)出讓金,土地使用者并可以請(qǐng)求違約賠償。

第十七條 土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第十八條 土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政,列入預(yù)算,用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第十九條 國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán),在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下,根據(jù)社會(huì)公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

第二十條 土地使用權(quán)因土地滅失而終止。

第二十一條 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期,除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的,土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。

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第二節(jié) 土地使用權(quán)劃撥

第二十二條 土地使用權(quán)劃撥,是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳

納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。 依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,沒(méi)有使用期限的限制。

? 第二十三條 下列建設(shè)用地的土地使用權(quán),確屬必需的,可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥:

(一)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;

(二)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;

(三)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

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第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

第二十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃,按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。

第二十五條 以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi);滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以無(wú)償收回土地使用權(quán);但是,因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。

第二十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工,必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用。

第二十七條 依法取得的土地使用權(quán),可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,作價(jià)入股,合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。

第二十八條 國(guó)家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)居民住宅。

第二十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的,從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)具備下列條件:

(一)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);

(二)有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所;

(三)有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本;

(四)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;

(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門(mén)對(duì)符合本法規(guī)定條件的,應(yīng)當(dāng)予以登記,發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照;對(duì)不符合本法規(guī)定條件的,不予登記。

設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司,從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的,還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi),應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)備案。

第三十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的,分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng),并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定,按期投入資金,用于項(xiàng)目建設(shè)。

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第四章 房地產(chǎn)交易

第一節(jié) 一般規(guī)定

第三十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

第三十二條 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第三十三條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則,按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序,以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ),參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

? 第三十四條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià),不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。

第三十五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

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第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第三十六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

第三十七條 下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:

(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的;

(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(三)依法收回土地使用權(quán)的;

(四)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;

(五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第三十八條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書(shū);

(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開(kāi)發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。

第三十九條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí),有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地

產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。 第四十條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同,合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

第四十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第四十二條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

第四十三條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第四十四條 商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書(shū);

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

(四)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。

商品房預(yù)售所得款項(xiàng),必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

第四十五條 商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題,由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

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第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押

第四十六條 房地產(chǎn)抵押,是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不覆行債務(wù)時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

第四十七條 依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),可以設(shè)定抵押權(quán)。

以出讓方式取得的土地使用權(quán),可以設(shè)定抵押權(quán)。

第四十八條 房地產(chǎn)抵押,應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)辦理。

第四十九條 房地產(chǎn)抵押,抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同。

第五十條 設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的,依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后,應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后,抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

第五十一條 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí),可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài),但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得,抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

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第四節(jié) 房屋租賃

第五十二條 房屋租賃,是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。

第五十三條 房屋租賃,出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款,以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù),并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。

第五十四條 住宅用房的租賃,應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

第五十五條 以營(yíng)利為目的,房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的,應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

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第五節(jié) 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)

第五十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。

第五十七條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件:

(一)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);

(二)有固定的服務(wù)場(chǎng)所;

(三)有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi);

(四)有足夠數(shù)量的專業(yè)人員;

(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu),應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記,領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后,方可開(kāi)業(yè)。

第五十八條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。

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第五章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

第五十九條 國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

第六十條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記,經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)核實(shí),由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。

在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的,應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記,由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記,并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記,經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí),由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。

法律另有規(guī)定的,依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

第六十一條 房地產(chǎn)抵押時(shí),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)辦理抵押登記。

因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的,應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過(guò)戶登記。

第六十二條 經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定,縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的,可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū),依照本法第六十條的規(guī)定,將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更,分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

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第六章 法律責(zé)任

第六十三條 違反本法第十條、第十一條的規(guī)定,擅自批準(zhǔn)出讓或者擅自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,由上級(jí)機(jī)關(guān)或者所在單位給予有關(guān)責(zé)任人員行政處分。

第六十四條 違反本法第二十九條的規(guī)定,未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的,由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)責(zé)令停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng),沒(méi)收違法所得,可以并處罰款。

第六十五條 違反本法第三十八條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)沒(méi)收違法所得,可以并處罰款。

第六十六條 違反本法第三十九條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金,沒(méi)收違法所得,可以并處罰款。

第六十七條 違反本法第四十四條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的,由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng),沒(méi)收違法所得,可以并處罰款。

第六十八條 違反本法第五十七條的規(guī)定,未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的,由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng),沒(méi)收違法所得,可以并處罰款。

第六十九條 沒(méi)有法律、法規(guī)的依據(jù),向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收費(fèi)的,上級(jí)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令退回所收取的錢(qián)款;情節(jié)嚴(yán)重的,由上級(jí)機(jī)關(guān)或者所在單位給予直接責(zé)任人員行政處分。

第七十條 房產(chǎn)管理部門(mén)、土地管理部門(mén)工作人員、,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;不構(gòu)成犯罪的,給予行政處分。

房產(chǎn)管理部門(mén)、土地管理部門(mén)工作人員利用職務(wù)上的便利,索取他人財(cái)物,或者非法收受他人財(cái)物為他人謀取利益,構(gòu)成犯罪的,依照懲治貪污罪賄賂罪的補(bǔ)充規(guī)定追究刑事責(zé)任;不構(gòu)成犯罪的,給予行政處分。

第七

篇10

一、嚴(yán)格限定行政劃撥供地的范圍，除按《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定可以行政劃撥供地的以外，其他建設(shè)用地必須以有償方式提供。

二、嚴(yán)格限制協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的范圍，除國(guó)有企業(yè)改革中處置劃撥土地使用權(quán)以及特殊用途等用地外，不得以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)。

三、加大土地使用制度改革力度，進(jìn)一步擴(kuò)大國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)出讓的范圍。今后，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，都必須招標(biāo)、拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)。

四、屬于下列情況之一的，必須拍賣(mài)出讓：

1、以獲取最高出讓金為主要目標(biāo)，以出價(jià)最高者為條件確定受讓人的；

2、對(duì)土地使用者資格沒(méi)有特殊限制，一般單位或個(gè)人均可能有受讓意向的；

3、土地用途無(wú)特別限制及要求的。

對(duì)不具備拍賣(mài)條件，但屬于下列情況之一的，必須公開(kāi)招標(biāo)出讓：

1、除獲取較高出讓金外，還具有其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件的；

2、土地用途受?chē)?yán)格限制，僅少數(shù)單位或個(gè)人可能有受讓意向的。

對(duì)土地使用者有資格限制或特別要求的，可對(duì)符合條件的用地申請(qǐng)者進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)。

五、原劃撥土地使用權(quán)需要處置的，現(xiàn)土地使用者必須首先向市土地管理局提出申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)，列入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，由市政府收回土地使用權(quán)，其中，除特殊用途和市政府批準(zhǔn)可協(xié)議出讓之外，必須進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)，招標(biāo)、拍賣(mài)所得依法補(bǔ)償原用地者；今后，土地使用者不得非法私自轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)，不得私自與用地方簽訂協(xié)議，私自交易行為屬違法行為，一律無(wú)效，土地管理部門(mén)不予辦理有關(guān)手續(xù)，并依法追究法律責(zé)任。

六、凡在市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等需要使用國(guó)有土地的單位或個(gè)人，必須到市土地管理局辦理用地申請(qǐng)，將建設(shè)項(xiàng)目列入年度用地計(jì)劃，否則不予供地。