導(dǎo)語：如何才能寫好一篇集體土地征收及補(bǔ)償條例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

論文關(guān)鍵詞 集體土地 征收 征收程序 征地補(bǔ)償安置

一、集體土地征收制度概述

（一）概念與背景

在我國，土地所有權(quán)的主體只有國家和集體經(jīng)濟(jì)組織。依照現(xiàn)行的法律制度，土地所有權(quán)不能自由地在流通市場買賣，農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)也受到了較大的限制。因此，當(dāng)國有土地難以滿足公共利益的需求時，國家就只能依靠征收和征用兩種強(qiáng)制手段取得其他主體的土地，以滿足其用地需求。征收和征用雖均以公共利益為出發(fā)點(diǎn)，但二者存在明顯的區(qū)別。具體而言，土地征收的法律后果是將原土地的農(nóng)民集體所有權(quán)變?yōu)榱藝宜袡?quán)，即土地所有權(quán)的主體發(fā)生了變化，而征用僅僅是臨時性地改變了土地使用權(quán)的主體。

所謂集體土地征收，指的是國家為公共利益的需要，由縣級以上地方人民政府及其土地行政主管部門組織實(shí)施，依法將屬于集體所有的土地變?yōu)閲?，確定給建設(shè)單位使用，并對集體經(jīng)濟(jì)組織及有關(guān)農(nóng)民給予補(bǔ)償和安置的一種具體行政行為。

集體土地征收包含三層法律關(guān)系，其一，國家作為征收主體與被征收主體集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)民之間的征收與被征收的關(guān)系，其二，國家作為征收主體與用地主體建設(shè)單位之間供地與用地的關(guān)系，其三，建設(shè)單位與集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民之間補(bǔ)償與被補(bǔ)償?shù)年P(guān)系。目前，這三層法律關(guān)系沒有理順。集體土地征收作為一項具體的行政行為，應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)為政府與集體組織、農(nóng)民兩者之間的直接而簡單的關(guān)系。對集體組織、農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償不應(yīng)由用地主體建設(shè)單位進(jìn)行，在實(shí)踐層面上，這種做法容易導(dǎo)致被征收主體的合法權(quán)益得不到切實(shí)的保障。不牽涉到建設(shè)單位，單純的政府與集體的征收補(bǔ)償關(guān)系才是制度未來發(fā)展的方向。

（二）集體土地征收的基本程序

《土地征收管理法》規(guī)定了集體土地征收的法定程序。依據(jù)該法規(guī)定，集體土地征收包括如下基本程序：征地審批、征地公告、補(bǔ)償?shù)怯?、確定補(bǔ)償安置方案、事實(shí)補(bǔ)償安置。

征地公告是指縣級以上政府告知集體土地所有人其所有的土地，經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)已被國家征收?！锻恋毓芾矸ā返谒氖鶙l第一款作出了原則性規(guī)定：“國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施?！薄锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》第二十五條則對公告程序的具體內(nèi)容進(jìn)行了明確說明：第一，公告主體是被征用土地所在地的市縣人民政府；第二，公告內(nèi)容是批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、人員安置辦法以及辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜?；第三，公告地點(diǎn)是被征用土地所在地的鄉(xiāng)、村。

補(bǔ)償?shù)怯洺绦蛟凇锻恋毓芾矸ā泛汀锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》中規(guī)定存在差異。根據(jù)《土地管理法》，被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)持權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)卣恋匦姓鞴懿块T辦理登記。但《土地管理法實(shí)施條例》則將登記機(jī)關(guān)規(guī)定為公告中指定的政府土地行政主管部門。實(shí)施條例將辦理補(bǔ)償?shù)怯浀臋C(jī)構(gòu)規(guī)定為公告指定的相關(guān)部門，相比《土地管理法》之規(guī)定在實(shí)際操作上更具靈活性，因而更有利于征收主體在進(jìn)行征收公告時從高效便民的角度出發(fā)，選擇更便利被征收主體辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀恼恋匦姓鞴軝C(jī)關(guān)進(jìn)行登記。征地補(bǔ)償?shù)怯涍@一程序的內(nèi)容主要分為兩個方面：第一，辦理登記的期限為公告規(guī)定的期限。在相關(guān)法律上，由于征用土地涉及面積、人數(shù)等多種因素，登記期限并沒有給出一個具體的時間限制，而是交由公告主體依據(jù)不同的實(shí)際情形進(jìn)行確定；第二，登記機(jī)關(guān)為公告指定的機(jī)關(guān)。

確定補(bǔ)償安置方案，包括以下幾個步驟：第一，補(bǔ)償安置方案的確定。法律規(guī)定只對補(bǔ)償安置方案的主體進(jìn)行了限定，并未涉及安置方案確定程序的具體內(nèi)容。依此規(guī)定，征地補(bǔ)償安置方案是行政機(jī)關(guān)的內(nèi)部程序，被征收人無權(quán)參與方案的確定過程。因此，補(bǔ)償安置方案系屬行政機(jī)關(guān)作出的單方面決定；第二，公告補(bǔ)償安置方案；第三，聽取意見；第四，上報批準(zhǔn)。補(bǔ)償安置方案應(yīng)報“市、縣人民政府批準(zhǔn)”。

（三）集體土地征收補(bǔ)償制度

農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償制度在土地征收體系中處于核心位置。它既是一種權(quán)力約束機(jī)制，更是一種利益協(xié)調(diào)、權(quán)利保障機(jī)制。就其對權(quán)力約束的功能而言，征收補(bǔ)償費(fèi)的支出能夠有效限制政府過于草率地采用征地權(quán)這一行政權(quán)力，集體土地征收補(bǔ)償制度是對公權(quán)力的實(shí)質(zhì)性約束。就其作為權(quán)利保障機(jī)制的一點(diǎn)而言，被征收對象依據(jù)公平原則應(yīng)當(dāng)獲得適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，在公共利益和私人利益相沖突時，補(bǔ)償制度提供了一條救濟(jì)途徑。

除憲法之外，集體土地征收補(bǔ)償制度的法律依據(jù)還集中體現(xiàn)在《土地管理法》與《物權(quán)法》等法律文件之中。《土地管理法》及實(shí)施條例對集體土地征收補(bǔ)償制度的規(guī)定較之于《物權(quán)法》更為詳實(shí)具體，是該制度的主要法律依據(jù)。

從征收土地的補(bǔ)償范圍來看，我國法律規(guī)定只對直接損失予以補(bǔ)償，被征收主體的間接損失和其他相關(guān)損失一般不予補(bǔ)償；從征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來看，被征收主體獲得補(bǔ)償?shù)臄?shù)額根據(jù)被征收土地原有用途的不同基本采平均年產(chǎn)值的倍數(shù)方法計算；從補(bǔ)償爭議處理程序來看，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生爭議時，由縣級以上政府處理，如果協(xié)調(diào)不成，則交由批準(zhǔn)征地的政府通過裁決的方式予以解決。

此外，國務(wù)院于2006年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》、國土資源部分別于2010年、2014年下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于落實(shí)中國中央國務(wù)院關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化若干意見有關(guān)政策措施分工的通知》三個法律文件均對集體土地征收補(bǔ)償制度進(jìn)行了不同程度、不同方面的完善。

二、集體土地征收制度的主要缺陷

（一）征收目的界定不清

國家行使征收權(quán)的正當(dāng)性之前提在于征收土地是為公共利益之必要。換言之，國家只有為了公共目的，才能夠?qū)竦幕矩敭a(chǎn)權(quán)利給予一定的限制，否則，將可能導(dǎo)致政府行政權(quán)力的濫用。我國立法對“公共利益”作出了規(guī)定，但對于其概念并沒有進(jìn)行明確的限定。公共利益這一概念本身具有模糊性，包涵相當(dāng)廣泛的外延，對其若不進(jìn)行明確的界定，有可能造成政府征收權(quán)的濫用，征收土地行為的擴(kuò)大化，進(jìn)而損害集體組織及廣大農(nóng)民的切身利益。

由于立法對公共利益界定不清，直接導(dǎo)致在實(shí)踐中我國公共利益認(rèn)定的行政主導(dǎo)性與征收泛化。按照《土地管理法》的規(guī)定，公共利益的認(rèn)定完全由行政機(jī)關(guān)單方面決定。立法層面授予了行政機(jī)關(guān)最大化的自由裁量權(quán)，而缺乏被征地者等相關(guān)利益主體的監(jiān)督約束。在國土資源部對北京、上海等十六個省市征地項目的一次調(diào)查中，數(shù)據(jù)顯示東部城市近十年來的所有征地項目真正用于公共利益的比例不到百分之十，大量的被征收土地用于經(jīng)營性目的。

（二）征地補(bǔ)償?shù)姆鞘袌龌?/p>

2005年國土資源部下發(fā)《關(guān)于開展制定征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》，通知規(guī)定“必須按照征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價對農(nóng)民補(bǔ)償”，這在本質(zhì)上是政府主導(dǎo)定價，由政府利用所處的優(yōu)勢地位單方面決定被征收土地價值。多年來，集體土地征收補(bǔ)償費(fèi)用過低已成為引發(fā)征地矛盾的最突出原因。征地補(bǔ)償?shù)姆鞘袌龌谝欢ǔ潭壬象w現(xiàn)了計劃經(jīng)濟(jì)的色彩，長期以來過低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)無法體現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)條件下土地的真實(shí)價值，因此農(nóng)民的合法權(quán)益也無法得到公平受償。

（三）征地程序不完善

前文已對集體土地的征收程序進(jìn)行過討論，在此不再贅述。我國征地程序的一個非常明顯的特征是程序設(shè)置更傾向于保證政府的行政效率，被征收人則處于相對被動的地位。涉及被征收人的利益保護(hù)的程序如聽證、申訴等缺乏應(yīng)有的具體的制度保障。盡管2004年《國土資源聽證規(guī)定》中賦予了相對人對征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案要求聽證的權(quán)利，但難以解決根本上的問題，整個征地過程群眾參與度低、透明度不高是普遍現(xiàn)象。目前關(guān)于保障農(nóng)民知情權(quán)、參與權(quán)的程序性規(guī)定大多過于原則化，在實(shí)踐中缺乏可操作性，因此此類程序性權(quán)利難以得到真正落實(shí)。

三、完善集體土地征收制度的建議

（一）引入市場機(jī)制，建立合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍

目前，在我國，集體土地征收補(bǔ)償費(fèi)用過低無疑是引發(fā)征地矛盾的最突出原因。雖然各地在原有基礎(chǔ)上不斷提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但這種非由市場機(jī)制確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不僅存在嚴(yán)重的滯后性，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能體現(xiàn)土地的實(shí)際價值，從而對農(nóng)民的損失做到公平補(bǔ)償。

合理的集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)在公平市場價值的基礎(chǔ)之上，充分考慮到集體土地的市場價格，對征收土地的實(shí)際價值與原所有人的交易成本給予完全的補(bǔ)償。這在一定程度上也要求擴(kuò)大征收補(bǔ)償范圍。

（二）具體完善集體土地征收程序

首先，法律應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格、明確地界定“公共利益”的范疇。界定公共利益時，可以采用列舉加概括的立法方式，在進(jìn)行概括時，還應(yīng)當(dāng)運(yùn)用比例原則，進(jìn)一步縮小公共利益的范圍。按照法律明確列舉和比例原則概括的雙重限制方法能夠有效的防止因公共利益不明確導(dǎo)致的行政權(quán)力濫用，加強(qiáng)對公共利益審查的力度。

篇2

【關(guān)鍵詞】集體土地 非住宅 補(bǔ)償原則

我國城市化的加速發(fā)展使得各種大型公益項目的需求增加，在國有土地征用貧瘠的狀況下，集體土地開始大量被征收。從法律層面來講，2011年1月21日國家頒布了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（簡稱新條例），集體土地非住宅房屋征收與補(bǔ)償沒有一套完整的法律保障，只是暫參考2011年頒布的新條例執(zhí)行，在此背景下，集體土地非住宅房屋征收實(shí)施能否順利有效進(jìn)行是個很大的疑問，據(jù)報道的征收實(shí)踐工作所引起的經(jīng)濟(jì)糾紛甚至個別惡性案件則說明了征收補(bǔ)償過程中的各利益方對此做出了不同的反應(yīng)，權(quán)利與利益的平衡被打破。以最少的成本代價獲取最優(yōu)的利益均衡效果，使得公平補(bǔ)償能夠真正實(shí)現(xiàn)，這是思考如何制定合理的法律的重心。

經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析集體土地非住宅房屋征收補(bǔ)償，實(shí)質(zhì)上是征收補(bǔ)償相關(guān)主體的利益相爭，價值目標(biāo)、利益需求及所處地位所占有資源的不同就必然引發(fā)利益方面的博弈，利益博弈過程就是相關(guān)方利益重新組合的過程，其根源在于征收補(bǔ)償中利益分配失衡 ，反應(yīng)在補(bǔ)償價款上。

集體土地非住宅房屋征收過程中，被征收人與政府、征收實(shí)施單位之間就補(bǔ)償安置方案互相磋商是正?，F(xiàn)象。關(guān)鍵在于政府的償付意愿是否能與被征收人的受償意愿互相吻合或接近吻合，而征收實(shí)施單位作為中間人，以委托代辦費(fèi)為利益目標(biāo)，一般起到調(diào)解和促成協(xié)議的作用?？紤]到博弈過程過長會產(chǎn)生一定的社會資源及時間價值浪費(fèi)，因此分析在不同補(bǔ)償原則下集體土地非住宅房屋征收補(bǔ)償?shù)睦娓鞣讲┺男Ч哂蟹浅Ｖ匾膶?shí)踐意義，能夠有效避免征收過程中利益相關(guān)方的各種利益損失。

針對集體土地征收后大多用于公益項目的建設(shè)這一現(xiàn)狀，加上我國特殊的雙重“二元化”土地市場機(jī)制，基于公共利益層面的集體土地非住宅房屋征收是中國特有的征收補(bǔ)償方式。本文從不同的補(bǔ)償原則方面研究集體土地非住宅房屋的征收補(bǔ)償方式，因此本文主要探討分析三種利益主體：政府、拆遷實(shí)施單位和被拆遷人。這三種主體從自身的利益出發(fā)，占據(jù)不同的社會信息資源，代表不同的利益方，征收補(bǔ)償工作中所產(chǎn)生的矛盾及問題實(shí)際上就是三方的利益沖突。

一 假設(shè)前提

對于征收工作中涉及的各利益方，信息掌握程度各不相同，假定征收方案完全是依據(jù)法律條文的程序制定的，則政府方在擬定征收方案之后就應(yīng)該通過各種途徑對外完全公開，若征收方案可信度大，則被征收人在了解了征收方案之后就會形成一個對征收對象價值的大致估算。雖然征收對象―房屋可以通過評估機(jī)構(gòu)獲取一份合理的房屋價值評估報告，但各種信息因素交流的不對稱原因，仍然存在或多或少的房屋價值估算錯位偏移。在此我們假設(shè)信息完全公開對稱，以便博弈過程能夠順利進(jìn)行，除了信息假設(shè)前提外，

還需要對各利益相關(guān)方行為分析進(jìn)行其他方面的假設(shè)，例如他們都追求自身利益最大化、需求偏好多種多樣、理性選擇、機(jī)會傾向主義等，以上這些都是分析各利益相關(guān)方博弈的基本假設(shè)前提。

二 博弈要素

（1）參與人：本文所研究的是集體土地非住房房屋征收補(bǔ)償方式，由于開發(fā)商角色涉及甚少，故征收工作的參與人僅由政府、征收實(shí)施單位和被征收人三方組成。

（2）行動：政府、征收實(shí)施單位和被征收人是利益相關(guān)方，政府擔(dān)當(dāng)機(jī)制供給者的角色，在不同的補(bǔ)償原則下它可以采取不同的行動策略，進(jìn)行機(jī)制創(chuàng)新；征收實(shí)施單位是征收工作的執(zhí)行者，行動策略有三種：協(xié)商征收、談判征收、強(qiáng)制征收；被征收人是被征收房屋的權(quán)利方，行動策略一般采取服從、拖延后服從、不服從或同意、不同意。

（3）信息：假設(shè)信息對流順暢，完全公開，則每個參與人清楚其他參與人采取的行動方案，并了解其他參與人的支付值。

（4）支付：支付是博弈參與者參與博弈所得到的支付，而不是他們所付出的支付。由于參與人的支付受到諸多因素的直接或間接影響，鑒于資料的有限性，很難用具體的函數(shù)進(jìn)行解析說明，在此利用邏輯分析進(jìn)行假設(shè)嘗試，得出有意義的博弈結(jié)論。

三 博弈分析

本文選用三種不同的補(bǔ)償原則：適當(dāng)補(bǔ)償原則、公正補(bǔ)償、完全補(bǔ)償，每一個利益主體都是在一定得場合前提下對其他相關(guān)利益方采取某種行為對策做出理性的分析，并綜合考慮相互之間可能產(chǎn)生的影響因素，以此來選擇自己的行為策略，達(dá)到利益或效用最大化，通過博弈較量，博弈結(jié)論匯總?cè)缦卤硭荆?/p>

補(bǔ)償原則 最優(yōu)策略 各利益方

政府 征收實(shí)施單位 被征收人

適當(dāng)補(bǔ)償 服從 L-R C+D A

公正補(bǔ)償 同意 L F A+B

完全補(bǔ)償 同意 L F A+B+M+K

其中：L-政績收益；R-失信損失值；C-委托代辦費(fèi)；D-征收實(shí)施單位的期間收益；F-獲取的各種收益包括委托代辦費(fèi)以及征收工作中的特殊收入（C+D

從收益值角度考慮，從表中數(shù)據(jù)不難看出：選擇完全補(bǔ)償各利益方利益組合最優(yōu)。從工作難易程度考慮，適當(dāng)補(bǔ)償原則下的征收條款使得征收實(shí)施單位操作方便快捷，工作效率較高；在公正補(bǔ)償原則下因?yàn)橛袇f(xié)調(diào)的因素使得談判工作難度增大；遵循完全補(bǔ)償原則時正因?yàn)榘徇w獎勵措施的增加，征收工作進(jìn)度有了很大的推進(jìn)，且征收實(shí)施單位作為獨(dú)立的社會服務(wù)機(jī)構(gòu)，進(jìn)展工作更加透明和公正，取得被征收人的信任，間接推動征收工作進(jìn)程。從社會發(fā)展角度來講，政府在適當(dāng)補(bǔ)償原則下實(shí)行強(qiáng)制征收方案，對被征收人的切身利益考慮不夠周全，強(qiáng)征行為引發(fā)矛盾重重，不利于社會和平發(fā)展，造成被征收人的權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重不對等。公正補(bǔ)償原則下在一定程度上緩解了利益矛盾，但由此造成了時間價值和社會資源的嚴(yán)重支出局面，且有可能增加社會動蕩風(fēng)險。完全補(bǔ)償原則可謂是征收補(bǔ)償工作的完美原則，補(bǔ)償效果顯著，各方矛盾進(jìn)一步得到緩解甚至解決。

綜上述，利益三方選用完全補(bǔ)償原則，能夠權(quán)衡各方利益，使其達(dá)到最優(yōu)組合。隨著社會法律的逐漸完善，經(jīng)濟(jì)實(shí)力迅速壯大，綜合考慮完全補(bǔ)償原則的利弊優(yōu)劣，我國集體土地非住宅房屋征收補(bǔ)償機(jī)制走上以完全補(bǔ)償為基礎(chǔ)的道路是勢在必行的趨勢。

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篇3

關(guān)鍵詞：集體土地 房屋 拆遷 安置 法律

近年來,城市化進(jìn)程不斷加快,城市周邊農(nóng)村集體土地大量被征用,本應(yīng)寧靜的鄉(xiāng)村從此就不再平靜了。在拆遷中因主體涉及多個方面,法律關(guān)系又錯綜復(fù)雜,再加上巨額利益的驅(qū)使, 土地承包、流轉(zhuǎn)、征收和征用拆遷中的違法違規(guī)行為時有發(fā)生，損害了農(nóng)民利益的切身利益,威協(xié)到農(nóng)村社會的穩(wěn)定，由此而引發(fā)的農(nóng)村集體土地補(bǔ)償安置問題受到極大關(guān)注，我們應(yīng)該從法律的角度理智的思考。

一、農(nóng)村集體土地房屋拆遷的立法需要

城市房屋拆遷在我國已有經(jīng)驗(yàn)，并且也有適用于“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷”的法律法規(guī)《城市房屋拆遷管理條例》。而農(nóng)村房屋拆遷是近幾年才逐漸進(jìn)入人們的視線，還沒有成熟的法律條例出臺，工作中，只有土地管理法中的有關(guān)規(guī)定能對集體土地上的房屋拆遷作以指導(dǎo)，通過征收集體土地所有權(quán)的方式，實(shí)現(xiàn)對農(nóng)村房屋的拆遷。但是，農(nóng)村房屋拆遷中地上附著物補(bǔ)償土地管理法的規(guī)定是明顯解決不了的。所以，我國在集體土地房屋拆遷方面的法律還是缺失的。正是由于法律的缺失，工作中的無法可以，無據(jù)可循，導(dǎo)致農(nóng)村房屋拆遷中引發(fā)的矛盾此起彼伏，不亞于城市，就其矛盾的復(fù)雜和尖銳程度，必須通過法律加以規(guī)范。 目前，各地根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況自行制定有關(guān)條例，但是規(guī)定條件不同，標(biāo)準(zhǔn)不一，有的百姓滿意，有的百姓怨聲載道，影響安定，所以，針對農(nóng)村集體土地房屋拆遷中的現(xiàn)實(shí)問題，急需國家從國情角度出發(fā)出臺合乎民意的農(nóng)村房屋拆遷管理條例。既要考慮到家庭中的戶籍人口問題，又要考慮到土地房屋的價值狀況，以保障農(nóng)村多家庭人口戶經(jīng)濟(jì)利益，只有通過這樣詳細(xì)準(zhǔn)確的立法方可規(guī)范農(nóng)村房屋拆遷，理順農(nóng)村房屋拆遷中的各項法律關(guān)系，保障農(nóng)村的合法權(quán)益，才會有利于拆遷工作的順利開展。

二、農(nóng)村集體土地房屋拆遷補(bǔ)償?shù)暮侠砗戏?/p>

農(nóng)村房屋拆遷不但立法方面存有缺陷，在補(bǔ)償方面也是標(biāo)準(zhǔn)不一，非常混亂，這也是導(dǎo)致矛盾突出的重要原因。城市房屋拆遷涉及的是國有土地，農(nóng)村房屋拆遷涉及的是集體土地，它們無論是在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體，還是在土地管理方式以及拆遷安置對象等方面都有很多差異，因此不能完全參照《城市房屋拆遷管理條例》去執(zhí)行。而各級政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性很大，補(bǔ)償內(nèi)容不一致,產(chǎn)生了不可避免的矛盾和糾紛。例如，在實(shí)際拆遷時，只將房屋、房屋裝修費(fèi)用、搬遷費(fèi)用、地上附著物進(jìn)行補(bǔ)償，并不細(xì)化區(qū)分農(nóng)村房屋的用途、性質(zhì)及相關(guān)的權(quán)利，既只對被拆遷房屋本身的價值和區(qū)位價值進(jìn)行補(bǔ)償，而不考慮到庭院空地的利用價值、以及被拆遷房屋上存在的其他權(quán)利人的利益損失等,這樣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)就會偏低，嚴(yán)重?fù)p害了房屋所有人的合法權(quán)益。 另外，我國《土地管理法》第四十七條對土地使用權(quán)的征用補(bǔ)償規(guī)定比較明確，相應(yīng)的有具體的計算標(biāo)準(zhǔn)因此，在土地征用方面矛盾就少得多。而對土地上的房屋征用補(bǔ)償卻沒有明確的規(guī)定和具體的計算標(biāo)準(zhǔn)，爭議也主要產(chǎn)生在這里。所以，應(yīng)考慮到出臺對房屋等附著物的拆遷補(bǔ)償細(xì)化補(bǔ)償項目并確定補(bǔ)償計算標(biāo)準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)定，對拆遷補(bǔ)償原則、補(bǔ)償方式、拆遷程序、救濟(jì)途徑、法律責(zé)任等做出具體規(guī)定。有了規(guī)定各地就可以按照規(guī)定的計算方法確定具體的補(bǔ)償金額，避免不必要的麻煩，這樣更有利于法律的可操作性和對公民財產(chǎn)權(quán)利的充分保障,有利于解決現(xiàn)實(shí)中存在的矛盾。

三、農(nóng)村集體土地房屋拆遷工作程序的合法性

拆遷工作中之所以矛盾重重，暴力事件頻發(fā)還有一個重要的原因就是工作程序不透明、不公開，所以百姓不支持，不理解，甚至產(chǎn)生怨恨。例如，被遷戶只知道自己的家要被拆了，不知道他們的家在被拆的同時還會享有哪些權(quán)利及如何維護(hù)自己的合法權(quán)益不受損害，在很茫然的情況之下不是漫天要價，就是暴力抵抗，致使動遷工作難以進(jìn)行。同時，他們就更不知道自己應(yīng)盡的義務(wù)了，不知道通過合法的途徑提出自己合理的要求，不知道請求政府的幫助解決自己的實(shí)際苦難，導(dǎo)致不能按時完成征遷任務(wù)，使征遷工作一拖再拖，不能順利開展。所以，要完善拆遷程序,使拆遷各個階段公開化、透明化。通過公正、公開、透明的程序設(shè)計來保障征地拆遷的公正合理。 例如，從土地規(guī)劃階段就讓公眾參與,并在拆遷過程的始終都體現(xiàn)公平、公正、民主的原則。即在政府征地決策做出之前,應(yīng)當(dāng)征求村委會的意見，召集村民大會，與農(nóng)民進(jìn)行協(xié)商,征得絕大多數(shù)人的認(rèn)同，使集體土地所有者和使用者的主體地位得到尊重。這樣群眾才能理解和支持今后的工作，許多不必要的矛盾和麻煩就不會發(fā)生了。另外，拆遷前應(yīng)加大宣傳力度向被拆遷戶進(jìn)行廣泛地宣傳，讓百姓了解相關(guān)法律法規(guī)及政策，以及怎樣拆遷和如何安置補(bǔ)償?shù)?，建立公開透明的拆遷工作制度，主動接受公眾監(jiān)督，給被拆遷人一個平等的權(quán)利。同時，在拆遷安置具體操作中加強(qiáng)對參與征地拆遷工作有關(guān)人員的法律宣傳，政策培訓(xùn)、監(jiān)督管理，避免有些干部在拆遷中不遵法、不守法，。要堅持公開、公正、公平原則，以公開促公正，以公正保穩(wěn)定，做到合情、合理、合法，使拆遷工程成為政府和被拆遷人的共贏工程。

四、總結(jié)

農(nóng)村集體土地房屋拆遷工作中矛盾主要集中在相關(guān)立法不完善、漠視公民私有財產(chǎn)、拆遷補(bǔ)償安置不合理等方面。土地是農(nóng)民的命根子，房屋是老百姓用一生積蓄換來的最大財產(chǎn)，征用他們的土地，拆掉他們的房屋，沒有相關(guān)的合理政策和合情的法律作支撐，他們是不會善罷甘休的。所以，要想農(nóng)村集體土地房屋拆遷工作順利進(jìn)行就要完善相關(guān)立法、規(guī)范行政機(jī)關(guān)的職能、完善補(bǔ)償機(jī)制等。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳文坤.新形勢下農(nóng)村集體土地房屋拆遷法律問題及解決對策[J].科技信息(學(xué)術(shù)版).2006(10)

篇4

關(guān)鍵詞： 工程建設(shè)　公益性　拆遷　立法

一、公益性建設(shè)項目拆遷具有特殊性

1.公益性建設(shè)項目與經(jīng)營性建設(shè)項目的區(qū)分

工程建設(shè)項目根據(jù)工程建設(shè)目的的不同，可區(qū)分為公益性建設(shè)項目和經(jīng)營性建設(shè)項目。二者的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)在于：公益性建設(shè)項目的建設(shè)目的是追求社會公益，建設(shè)主體對其建設(shè)開發(fā)不追求利潤的獲取，而經(jīng)營性建設(shè)項目的建設(shè)目的是實(shí)現(xiàn)特定主體的經(jīng)營目標(biāo)，建設(shè)主體實(shí)施項目開發(fā)建設(shè)會產(chǎn)生相應(yīng)的投資利潤回報。正如美國判例法所闡明的：只要行為后果涉及權(quán)利人之外的不特定多數(shù)人，就視為符合公益目的要求。美國就此曾有著名判例：景德路公司為建筑一條通向一個私人工廠的鐵路而請求征收私人土地。由于這條鐵路又被用來停放車輛，從而減輕了影響貨主和車主的運(yùn)輸擁擠壓力，法院認(rèn)為，這條鐵路不僅使景德公司受益，一定范圍的第三人也受益，從而鐵路所占用土地從私人占地變?yōu)楣谜嫉兀渫恋卣魇蘸戏ā?/p>

我國《土地管理法》第五十四條、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條均根據(jù)建設(shè)目的的不同對建設(shè)項目的性質(zhì)作出了區(qū)分，并依此區(qū)分對土地使用權(quán)的取得方式作了不同的規(guī)定。筆者認(rèn)為其中公益性建設(shè)項目根據(jù)開發(fā)主體的不同，還可以再區(qū)分為國家機(jī)關(guān)設(shè)施建設(shè)項目、市政工程建設(shè)項目和公益設(shè)施建設(shè)項目，但三者的區(qū)別僅是開發(fā)主體的不同，該差異對三者基于公益性建設(shè)目的而建造的基本屬性并不影響。

公益性建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)成果是可以滿足社會大眾公共需求的公共產(chǎn)品，該產(chǎn)品不具有流轉(zhuǎn)性，因而不是民法意義上的“財產(chǎn)”。相比較而言，經(jīng)營性建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)成果不僅具有使用價值，而且具有完全的交換價值，因而經(jīng)營性建設(shè)項目的成果不僅是“產(chǎn)品”，而且是民法意義上的“財產(chǎn)”。上述不同決定了公益性建設(shè)項目與經(jīng)營性建設(shè)項目法律調(diào)整方式上的差異。財產(chǎn)是民商法的調(diào)整對象，因而經(jīng)營性建設(shè)項目土地使用權(quán)的創(chuàng)設(shè)，必須由建設(shè)用地申請人與建設(shè)用地借給人在平等自愿的基礎(chǔ)上以合意完成，經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)中的土地出讓行為應(yīng)為民事法律行為，應(yīng)受民商法調(diào)整；公共產(chǎn)品不屬于民商法的調(diào)整對象，公益性建設(shè)項目所需建設(shè)用地需要政府以行政劃撥的方式批轉(zhuǎn)，公益性開發(fā)建設(shè)中的土地劃撥行為屬于行政行為，應(yīng)由行政法規(guī)范。

需要指出的是：公益性建設(shè)項目與經(jīng)營性建設(shè)項目不僅在國有土地使用權(quán)的取得方面存在差異，兩者在地上物的拆遷、土地的整理和供應(yīng)等方面也存在著較大的差別。

2.公益性建設(shè)項目拆遷行為的特殊性決定了其法律規(guī)范具有特殊性

公益性建設(shè)項目拆遷行為與經(jīng)營性建設(shè)項目拆遷行為相比，具有以下幾項特點(diǎn)：

一是公益性建設(shè)項目的拆遷成本控制應(yīng)與經(jīng)營性建設(shè)項目有所不同。公益性建設(shè)項目是為不特定的社會公眾提供公共產(chǎn)品，其工程建設(shè)的公益性目的決定了其項目建設(shè)投入的收益率極低甚至沒有投入收益。市場經(jīng)營的一般規(guī)律是：投資風(fēng)險應(yīng)該與投資收益相適應(yīng)?；诠嫘越ㄔO(shè)項目的非盈利特征，國家應(yīng)控制其經(jīng)營風(fēng)險，保障其建設(shè)開發(fā)進(jìn)程。與此相應(yīng)地，立法機(jī)關(guān)應(yīng)該制定相應(yīng)的法律制度控制公益性建設(shè)項目的建設(shè)成本，促進(jìn)開發(fā)建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。正如有學(xué)者所說：市政、公益項目的建設(shè)拆遷中，如用統(tǒng)一的拆遷立法，提供和房地產(chǎn)經(jīng)營項目相同的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，則既為國家財力力所不及，又有悖于公平原則，妨礙市政、公益拆遷項目的正常進(jìn)行。

二是公益性建設(shè)項目拆遷的進(jìn)度控制也應(yīng)該與經(jīng)營性建設(shè)項目有所不同。公益性建設(shè)項目的工程進(jìn)度直接關(guān)系到社會公共，因而利益對此應(yīng)予以嚴(yán)格控制。在工程建設(shè)項目的拆遷工作中，工程拆遷的進(jìn)度與項目的審批環(huán)節(jié)與審批程序直接相關(guān)。我國現(xiàn)行拆遷法規(guī)為工程建設(shè)項目拆遷設(shè)置了較嚴(yán)密的法律程序，根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理條例》第七條的規(guī)定，拆遷人只有向拆遷主管部門提交建設(shè)項目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆遷計劃和拆遷方案及辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明后，被拆遷人才能申請取得拆遷許可證。筆者認(rèn)為：現(xiàn)行立法設(shè)置如此嚴(yán)格的拆遷補(bǔ)償安置程序的原因是：房屋拆遷安置補(bǔ)償工作與城市居民的根本利益緊密相關(guān)，與城區(qū)的規(guī)劃發(fā)展密切相聯(lián)，嚴(yán)格的審批程序可以控制工程建設(shè)單位的工程拆遷，使其不能擅自實(shí)施工程拆除行為，侵害他人合法權(quán)益，也可以防止工程建設(shè)單位實(shí)施違反城市發(fā)展規(guī)劃、危及社會公共福利的違法行為。相比較而言，公益性建設(shè)項目出于其公益性的建設(shè)目的，一般均需要長時期的設(shè)計論證，一般不會與城市發(fā)展規(guī)劃和居民的合法權(quán)益發(fā)生根本性的對立和沖突。在對公益性建設(shè)項目的可行性研究和立項作嚴(yán)格論證和審批的情況下，對公益性建設(shè)項目設(shè)置過于嚴(yán)密的拆遷安置法律程序，不但毫無必要，反而會無謂減緩公益性建設(shè)項目的建設(shè)進(jìn)度，增加建設(shè)成本。

全面、普遍、徹底地解決這些特殊問題需要立法的支持，公益性建設(shè)項目拆遷行為的特殊性決定了立法應(yīng)賦予其獨(dú)特的地位，在一般拆遷法規(guī)之外形成相對獨(dú)立的特別法規(guī)范。

值得注意的是：上海市2001年出臺的《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》（下稱111號文）第十條和第二十六條就重大市政工程建設(shè)的拆遷管理和拆遷糾紛處理作出了與其他建設(shè)項目不同的規(guī)定。顯然這邁出了對公益性建設(shè)項目和經(jīng)營性建設(shè)項目拆遷行為分別調(diào)整的第一步，但邁出這一步并不意味著現(xiàn)行拆遷立法已經(jīng)解決了公益性建設(shè)項目拆遷立法中存在的主要問題。按照111號文第十條的規(guī)定，雖然相比較經(jīng)營性建設(shè)項目，重大市政工程可以就項目建設(shè)范圍內(nèi)暫停辦理建設(shè)施工等事項向拆遷主管部門提前提請審批，但是該提前申請并不能起到提前拆遷實(shí)施進(jìn)度，并進(jìn)而降低工程拆遷成本的結(jié)果。此外，111號文也未對重大市政工程拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)問題作出另行規(guī)定，顯然，111號文第十條和第二十六條并不能滿足公益性建設(shè)項目拆遷立法的需要。

二、完善公益性建設(shè)項目拆遷立法需要解決的幾個問題

筆者認(rèn)為，完善公益性建設(shè)項目拆遷立法，需要從拆遷主體、拆遷審批程序和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等方面著手進(jìn)行，具體而言：

1.公益性建設(shè)項目拆遷應(yīng)納入土地儲備制度的調(diào)整范圍，由政府作為拆遷人依法實(shí)施拆遷

以上海市的情況為例，二四年六月九日，《上海市土地儲備辦法》（下稱《儲備辦法》）正式公布施行，這是上海市關(guān)于土地儲備制度的基礎(chǔ)規(guī)范。根據(jù)《儲備辦法》第三條的規(guī)定：土地儲備是指市、區(qū)（縣）政府委托土地儲備機(jī)構(gòu)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實(shí)施征地補(bǔ)償安置、房屋拆遷補(bǔ)償安置或者必要的基礎(chǔ)性建設(shè)等予以存儲，再按照土地供應(yīng)計劃交付供地的行為。政府有關(guān)部門實(shí)施土地儲備，實(shí)質(zhì)上是政府將土地使用權(quán)征收或收購，然后經(jīng)拆遷和前期開發(fā)配套把“生地”變?yōu)椤笆斓亍保缓笥枰怨?yīng)的過程。

需要注意的是：《上海市儲備辦法實(shí)施細(xì)則》（下稱《實(shí)施細(xì)則》）第四條規(guī)定：本市新增經(jīng)營性建設(shè)用地的供應(yīng)，原則上應(yīng)當(dāng)從儲備土地中選擇，并優(yōu)先列入土地利用年度計劃。即新增經(jīng)營性建設(shè)用地一般均須通過土地儲備取得。而公益性建設(shè)項目用地是否需要通過土地儲備方式取得，該《實(shí)施細(xì)則》未作規(guī)定。

筆者認(rèn)為，從降低公益性建設(shè)項目建設(shè)成本，推進(jìn)公益性建設(shè)項目建設(shè)的角度，應(yīng)將公益性建設(shè)項目建設(shè)用地取得納入土地儲備的制度的調(diào)整范圍。其原因有三：

一是由土地儲備機(jī)構(gòu)實(shí)施公益性建設(shè)項目用地的收購、拆遷和前期開發(fā)，可以較為嚴(yán)格地控制公益性建設(shè)項目的用地和建設(shè)規(guī)模。根據(jù)《儲備辦法》及《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，土地儲備機(jī)構(gòu)實(shí)施土地儲備一般要由土地儲備機(jī)構(gòu)在每年的10月份向政府房地資源局和發(fā)改委報送下一年度土地儲備計劃建議，該土地儲備計劃建議報經(jīng)政府土地管理領(lǐng)導(dǎo)小組審核批準(zhǔn)后形成年度土地儲備計劃，該年度計劃應(yīng)與政府國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃相協(xié)調(diào)，與土地利用年度計劃以及明后年的土地供應(yīng)計劃相銜接。以上較為嚴(yán)格的土地儲備年度計劃報批實(shí)施程序可以確保政府公益性建設(shè)項目經(jīng)過層層論證，逐級把關(guān)，防止公益性建設(shè)項目用地的濫批濫用。此外，在土地儲備中，由于委托土地儲備機(jī)構(gòu)是受政府房地資源局委托實(shí)施儲備地塊上的房屋拆遷，拆遷中的拆遷范圍和拆遷補(bǔ)償?shù)冉裹c(diǎn)、難點(diǎn)問題都可以由政府按照城市發(fā)展規(guī)劃和城市土地供應(yīng)計劃的要求統(tǒng)一部署，保證落實(shí)。政府部門主導(dǎo)實(shí)施拆遷有利于保障開發(fā)進(jìn)度，控制供地范圍，防止用地申請人擅自擴(kuò)大用地范圍。由于土地的前期市政配套開發(fā)也同時由政府委托相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)施，因而政府還可以通過土地前期配套開發(fā)控制儲備地塊的用途。

二是由土地儲備機(jī)構(gòu)實(shí)施公益性建設(shè)項目用地的收購、拆遷和前期開發(fā)，可以降低公益性建設(shè)項目土地前期開發(fā)的成本。根據(jù)《儲備辦法》及《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，土地供應(yīng)部門就供應(yīng)經(jīng)營性新增建設(shè)用地所得收益，除用于支出付經(jīng)營性建設(shè)用地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用外，應(yīng)全部劃入土地儲備專項基金，該基金的設(shè)立目的是支付土地開發(fā)與整理的費(fèi)用。顯然，該基金也可用以支持重大市政公益性建設(shè)項目的前期開發(fā)成本。在重大市政工程建設(shè)的開發(fā)建設(shè)中，如果政府直接把經(jīng)配套開發(fā)的熟地供應(yīng)給公益性建設(shè)項目的建設(shè)單位，公益性建設(shè)項目的建設(shè)成本將會大大降低，城市公共福利水平能夠得到較快提高。

三是由土地儲備機(jī)構(gòu)實(shí)施公益性建設(shè)項目用地的收購、拆遷和前期開發(fā)，可以大大加快公益性建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度。將公益性建設(shè)項目的用地取得和前期開發(fā)納入土地儲備的統(tǒng)一制度體系，可以使建設(shè)單位從土地前期開發(fā)的復(fù)雜工作中解脫出來，專注于項目的可行性研究，可以較早地介入工程設(shè)計施工階段。這樣工程的可行性研究與工程用地的前期開發(fā)整理同時并行，就可以大大加快工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度。降低公益性建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)成本。

基于以上分析，筆者認(rèn)為，應(yīng)將公益性建設(shè)項目的建設(shè)用地供應(yīng)和土地前期開發(fā)納入土地儲備的法律規(guī)定中來，由有關(guān)土地儲備的法規(guī)直接規(guī)定新增公益性建設(shè)項目用地的收購、拆遷和前期開發(fā)和供應(yīng)，明確公益性建設(shè)項目用地儲備和開發(fā)在現(xiàn)行土地儲備制度體系中的地位。

2.公益性建設(shè)項目拆遷應(yīng)形成相對獨(dú)立、統(tǒng)一的拆遷補(bǔ)償原則和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是城市房屋拆遷的核心問題。根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理條例》和上海市111號文的規(guī)定，拆遷人應(yīng)按照被拆遷房屋的市場評估價給予被拆遷人拆遷安置補(bǔ)償，此外，拆遷人還應(yīng)對因拆遷所引起的設(shè)備拆遷費(fèi)、不可移動設(shè)備的重置費(fèi)以及由拆遷造成的被拆遷人的營業(yè)損失等相關(guān)費(fèi)用向拆遷人予以補(bǔ)償。

以上是我國城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊话銟?biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為。我國現(xiàn)行拆遷法規(guī)關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償?shù)牟蛔阌腥?/p>

一是未能在區(qū)分公益性建設(shè)項目拆遷補(bǔ)償和經(jīng)營性建設(shè)項目拆遷補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，對拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)分別加以規(guī)定。

如上文所述，公益性建設(shè)項目與經(jīng)營性建設(shè)項目在建設(shè)目的和法律適用上存在較大差異，因而基于不同性質(zhì)的建設(shè)項目所發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也應(yīng)有所區(qū)分。根據(jù)我國《土地管理法》第二條第四款規(guī)定：國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。國家在征收取得國有土地后，再根據(jù)《土地管理法》第五十四條的規(guī)定將土地劃撥給公益性建設(shè)項目的建設(shè)主體。因而公益性建設(shè)項目拆遷補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)是國家征收行為；相比較而言，經(jīng)營性建設(shè)項目取得建設(shè)用地的法律基礎(chǔ)則有所不同。國家不能以征收的方式為經(jīng)營性建設(shè)項目取得建設(shè)用地，而只能以其他方式收回國有土地使用權(quán)，然后再以出讓方式為經(jīng)營性建設(shè)項目設(shè)立國有土地使用權(quán)。顯然，兩種建設(shè)項目國有土地使用權(quán)取得方式不同，其拆遷地上物的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)有所區(qū)別。 筆者認(rèn)為，公益性建設(shè)項目適用房屋拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)應(yīng)同土地使用權(quán)征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相統(tǒng)一。學(xué)界雖然對征收補(bǔ)償?shù)睦碚摶A(chǔ)和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在不同學(xué)說，但是這些學(xué)說的主要觀點(diǎn)還是趨于一致的，即：土地征收人應(yīng)向被征收人足額補(bǔ)償因土地征收給被征收人造成的直接損失（主要指由于征收所引進(jìn)被征收人的房地價值損失）和因土地征收所引起的土地征收時已經(jīng)造成的間接損失。相比較而言，基于經(jīng)營性建設(shè)項目土地使用權(quán)取得行為而發(fā)生的補(bǔ)償問題，則由于其投資具有營利性，其補(bǔ)償不應(yīng)只及于被拆遷人的直接損失，而應(yīng)給予被拆遷人所受一切損失包括全部間接損失的充分補(bǔ)償。

二是征收城市國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)過程中所發(fā)生房屋拆遷補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償原則未能統(tǒng)一。如上文所述，國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。該補(bǔ)償在國有土地使用權(quán)的征收上，體現(xiàn)為城市房屋拆遷補(bǔ)償，而集體土地使用權(quán)的征收方面，則體現(xiàn)為集體土地使用權(quán)的征收補(bǔ)償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第二十四、三十一、三十二、三十三、三十四條的規(guī)定，拆遷人應(yīng)按照合理補(bǔ)償?shù)脑瓌t，向被拆遷人補(bǔ)償被拆遷房屋的市場評估價值，對被拆遷人造成其他損失的，拆遷人要支付搬遷補(bǔ)償、停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用。存在設(shè)備搬遷的，被拆遷人還可以請求設(shè)備搬遷補(bǔ)償。在城市房屋拆遷補(bǔ)償中，國有公房的承租人同樣具有獨(dú)立的請求拆遷補(bǔ)償?shù)匚?，承租人可以按照有關(guān)規(guī)定，請求拆遷人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用總額的80%.根據(jù)上述論述可總結(jié)出我國城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膬身椩瓌t：一是給予城市國有土地使用權(quán)人以獨(dú)立的拆遷補(bǔ)償請求權(quán)，二是拆遷補(bǔ)償額的計算方式是市場評估。

相比較而言，集體土地使用權(quán)的征收補(bǔ)償則較為復(fù)雜。不僅包括集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償，而且包括集體耕地的征收補(bǔ)償。因?yàn)楹笳呤羌w土地征收的主要類型。故筆者以其為例加以分析。根據(jù)我國《土地管理法》第四十七條規(guī)定，征收集體耕地發(fā)生的費(fèi)用補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償?shù)龋嬎阍撜魇昭a(bǔ)償費(fèi)用的方法是按照過去三年被征收耕地年產(chǎn)值的倍數(shù)確定。此外，《土地管理法》并未賦予集體土地使用權(quán)人以獨(dú)立的補(bǔ)償費(fèi)用請求權(quán)，而僅在《土地管理法實(shí)施條例》第二十六條規(guī)定：“土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有?！敝劣谕恋匮a(bǔ)償費(fèi)如何在集體經(jīng)濟(jì)組織與包括集體土地承包經(jīng)營權(quán)人在內(nèi)的集體土地使用權(quán)人間分配，分配比例是多少，均缺乏法律的明確規(guī)定。相比較城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t，集體土地征收補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償費(fèi)用計算方法和土地使用權(quán)人的補(bǔ)償?shù)匚痪休^大差異，這些差異導(dǎo)致集體土地征收補(bǔ)償中，農(nóng)村集體土地使用權(quán)人的權(quán)益被嚴(yán)重忽略。農(nóng)民的合法權(quán)益不能得到法律的周延保護(hù)。因而如何將國有土地征收補(bǔ)償和集體土地征收補(bǔ)償統(tǒng)一在共同的征收補(bǔ)償原則之下，是未來完善公益性建設(shè)項目拆遷立法的重要內(nèi)容。

三是政府需要就公益性建設(shè)項目拆遷標(biāo)準(zhǔn)定期公布市場評估參照價格。如上文所述，公益性建設(shè)項目建設(shè)用地取得的法律基礎(chǔ)是政府的土地征收行為。由于土地征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)與土地與地上附著物的市場評估價值緊密相關(guān)。因而政府實(shí)施土地征收補(bǔ)償，既要堅持其征收行為的行政強(qiáng)制性效力，同時還要使其補(bǔ)償與被征收土地及其地上附著物的市場價值相適應(yīng)，以保護(hù)被征收人的合法權(quán)益。

為了保證土地征收行為行政效力性與補(bǔ)償充分性的協(xié)調(diào)，政府需要建立起較為合理的土地征收補(bǔ)償價格指導(dǎo)機(jī)制。即政府應(yīng)定期公布公益性發(fā)建設(shè)項目土地征收或者房屋拆遷的補(bǔ)償參照價格。并在該政府指導(dǎo)補(bǔ)償價格的基礎(chǔ)上，確定一定的補(bǔ)償價格調(diào)整幅度，在該補(bǔ)償價格調(diào)整幅度內(nèi)，綜合考慮被征收土地及其地上附著物的區(qū)位、用途、重置價值、收益等因素，確定土地征收補(bǔ)償（在國有土地征收，即體現(xiàn)為城市房屋拆遷補(bǔ)償價格）的最終價格。

筆者認(rèn)為：在上述土地征收補(bǔ)償政府指導(dǎo)價的價格構(gòu)成中，房屋價值的補(bǔ)償，可參照同等區(qū)域同種類型房屋的重置價確定，而土地征收的地價補(bǔ)償則可在被征收土地的土地基準(zhǔn)地價上浮一定幅度確定。為了保持與土地交易價格的同步性，該土地征收補(bǔ)償政府指導(dǎo)價應(yīng)與土地基準(zhǔn)價格、標(biāo)定價格同步制定、同步公布，同步實(shí)施。

3. 公益性建設(shè)項目的拆遷申請與審批程序應(yīng)予以簡化

我國《城市房屋拆遷管理條例》第六條、第七條規(guī)定，拆遷人實(shí)施拆遷，必須依法取得拆遷許可證，而取得拆遷許可證，則必須取得前文所述的各審批文件。因此根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，在公益性建設(shè)項目拆遷中，拆遷人只有辦理完畢包括項目投資立項、用地規(guī)劃許可、土地使用權(quán)取得審批和拆遷資金到位證明等相關(guān)申請前置程序，才具備辦理拆遷許可證的法定資格。

如上文所述，簡化公益性建設(shè)項目的申請與實(shí)施程序，即是將公益性建設(shè)項目建設(shè)用地的征收和前期配套開發(fā)納入土地儲備體系，即由政府有關(guān)儲備機(jī)構(gòu)代表政府完成上述土地儲備和整理開發(fā)工作。政府儲備機(jī)構(gòu)對公益性建設(shè)項目拆遷工作的介入，為簡化拆遷申請與實(shí)施程序奠定了重要的基礎(chǔ)。

《儲備辦法》第十條就土地儲備中的拆遷補(bǔ)償作出了如下規(guī)定：土地儲備涉及房屋拆遷、征用農(nóng)村集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定，辦理房屋拆遷許可、征地補(bǔ)償安置方案審批等相關(guān)手續(xù)，并按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、方式和程序?qū)嵤┭a(bǔ)償安置。另據(jù)上海市111號文第十條規(guī)定：因重大市政建設(shè)項目拆遷房屋的，建設(shè)單位可以憑市發(fā)展計劃委員會或者市建設(shè)和管理委員會的批準(zhǔn)文件，向規(guī)劃管理部門申請辦理停止房屋及其附屬物的新建、改建和擴(kuò)建的通知手續(xù)，并向拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房地局申請暫停辦理改變房屋和土地用途的審批手續(xù)，以及房屋租賃合同的登記備案手續(xù)。根據(jù)上述規(guī)定，重大市政工程項目只需持項目批文，而無須持辦理完畢工程建設(shè)規(guī)劃許可證即可申請規(guī)劃范圍內(nèi)房屋和土地使用的審批，停止規(guī)劃范圍的工程建設(shè)和建筑設(shè)施的處分行為。

但是上述規(guī)定只是提前了凍結(jié)工程規(guī)劃范圍內(nèi)工程建設(shè)行為和建筑設(shè)施處分行為的時間，并未完全實(shí)現(xiàn)簡化拆遷申請和審批程序的目的。在土地儲備制度中，土地儲備計劃的審核程序十分嚴(yán)格，一旦一宗土地納入年度的土地儲備計劃，即表明該宗土地的儲備已經(jīng)與城市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃、城市發(fā)展規(guī)劃相符合，因而在此情況下，再為該宗土地地上物的拆遷許可設(shè)置較繁復(fù)的前置程序，既不能實(shí)現(xiàn)該前置程序設(shè)立的基本目的，又有審批制度重復(fù)設(shè)置之嫌。筆者認(rèn)為，在土地儲備制度中，公益性建設(shè)項目的拆遷審批程序應(yīng)作如下簡化：

一是由投資、規(guī)劃、土地管理等行政主管部門在土地儲備機(jī)構(gòu)設(shè)置審批分支機(jī)構(gòu)，由各部門在公益性建設(shè)項目儲備用地的拆遷作集中審批，作“一站式管理”，從機(jī)構(gòu)設(shè)置上為簡化公益性建設(shè)項目的拆遷審批奠定基礎(chǔ)。

二是將拆遷的審批標(biāo)準(zhǔn)由實(shí)體審查轉(zhuǎn)變?yōu)樾问綄彶?。這樣既可以減輕審批工作的壓力，同時又可以加快相關(guān)審批工作的進(jìn)度。同時，立法還可以就審批工作設(shè)定審批時限，以加速公益性建設(shè)項目拆遷的審批進(jìn)程。

三、公益性建設(shè)項目拆遷的立法模式

如上文所述，上海市111號文已經(jīng)作出了區(qū)分市政工程建設(shè)項目拆遷與經(jīng)營性建設(shè)項目拆遷的若干規(guī)定，但是該規(guī)定是零星的，不系統(tǒng)的，而且市政工程建設(shè)只是公益性建設(shè)項目的一個重要組成部分，上海市111號文的相關(guān)規(guī)定也并不能反映公益性建設(shè)項目拆遷立法的全貌。筆者認(rèn)為：在與現(xiàn)行拆遷立法銜接的基礎(chǔ)上，公益性建設(shè)項目拆遷立法應(yīng)從以下幾個方面逐漸加以完善。

1.應(yīng)將公益性建設(shè)項目的拆遷作為特別規(guī)范對象，單列于現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理條例》之外。

《城市房屋拆遷管理條例》第二條規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本條例。根據(jù)該規(guī)定，包括公益性建設(shè)項目拆遷和經(jīng)營性建設(shè)項目拆遷在內(nèi)的所有城區(qū)國有土地上的房屋拆遷，只能適用該條例。而根據(jù)前文所作分析，公益性建設(shè)項目的拆遷工作相比較經(jīng)營性建設(shè)項目，在建設(shè)目的、建設(shè)成本、進(jìn)度要求和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等方面均在在較大差異，不同種類的拆遷工作適用同一法規(guī)予以調(diào)整，不利于促進(jìn)公益性建設(shè)項目的建設(shè)和發(fā)展。

另需注意的是：國務(wù)院辦公廳于二四年六月下發(fā)的《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》就城鎮(zhèn)房屋拆遷中政府的地位和作用作出了如下規(guī)定：政府行政機(jī)關(guān)不得干預(yù)或強(qiáng)行確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以及直接參與和干預(yù)應(yīng)由拆遷人承擔(dān)的拆遷活動。如果將公益性建設(shè)項目納入《城市房屋拆遷管理條例》的調(diào)整范圍，那么公益性建設(shè)項目的拆遷工作就不能由政府來實(shí)施，也不能得到有關(guān)政府部門的支持，城市公益性建設(shè)項目如何推動就成為一個矛盾。

為了避免發(fā)生上述矛盾，筆者認(rèn)為，應(yīng)修改《城市房屋拆遷管理條例》第二條，將公益性建設(shè)項目拆遷單列于其調(diào)整范圍之外，在《城市房屋拆遷管理條例》之外，形成較為完整的公益性建設(shè)項目拆遷行政管理、審批和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系。

當(dāng)然，在無法及時修改《城市房屋拆遷管理條例》的情況下，可在上海市第111號文現(xiàn)有規(guī)定的基礎(chǔ)上對公益性建設(shè)項目拆遷作例外性規(guī)定，甚至還可以通過政府規(guī)范性文件的形式對上海市第111號文所作規(guī)定作進(jìn)一步細(xì)化，逐漸形成以政府規(guī)章為主體的公益性建設(shè)項目拆遷規(guī)范體系。而就上海市而言，由于已經(jīng)形成了單行的土地儲備規(guī)范體系，則應(yīng)盡快將其納入土地儲備的法律規(guī)范體系。

2.將公益性建設(shè)項目拆遷立法納入土地儲備的調(diào)整范圍，并進(jìn)而成為政府征收制度的重要組成部分……

如前文所述，《儲備辦法》第十條就土地儲備中的房屋拆遷作出明確規(guī)定。該規(guī)定為公益性建設(shè)項目拆遷納入土地儲備制度的調(diào)整范圍奠定了法律規(guī)范的基礎(chǔ)。以后的工作則是要在行政管理、審批和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等方面作出更加詳細(xì)的規(guī)定。

值得提出的是：《儲備辦法》是上海市人民政府頒布的政府規(guī)章，土地儲備作為一項創(chuàng)設(shè)性的法律制度，僅由政府規(guī)章的形式規(guī)范尚顯依據(jù)不足，應(yīng)在經(jīng)驗(yàn)積累到一定程度，時機(jī)成熟時，由上海市人大及其常委會制定相應(yīng)的地方性法規(guī)。

在對《儲備辦法》第十條制定實(shí)施細(xì)則的基礎(chǔ)上，上海市可以形成較為完善、系統(tǒng)的公益性建設(shè)項目拆遷規(guī)范體系，而相比較而言，上海市111號文主要規(guī)范經(jīng)營性建設(shè)項目拆遷，這樣就可以形成公益性建設(shè)項目拆遷法規(guī)與經(jīng)營性建設(shè)項目拆遷法規(guī)相互并立、彼此協(xié)調(diào)的拆遷法律規(guī)范體系。

但是需要注意的是：將公益性建設(shè)項目拆遷納入土地儲備制度的調(diào)整范圍，必須解決土地儲備制度的上位法律依據(jù)問題。土地儲備制度屬于調(diào)整土地權(quán)屬變更的重要經(jīng)濟(jì)制度，而且涉及對非國有財產(chǎn)的征收，因此該事項應(yīng)屬于我國《立法法》第八條所規(guī)定的只能制定法律的事項，地方立法機(jī)關(guān)及地方人民政府只能根據(jù)該法律規(guī)定制定實(shí)施性的規(guī)范。但是由于在國家立法層面，我國對土地儲備的立法規(guī)范尚是一片空白，所以盡管我國除貴州、以外的大部分省市都已經(jīng)就土地儲備制度作出了不同形式的制度規(guī)范，但是這些規(guī)范背后的合法根據(jù)并不充分。

尋找土地儲備制度的合法性依據(jù)，必須界定好土地儲備制度的法律性質(zhì)。目前，我國的《物權(quán)法》和相關(guān)的國家征收法律規(guī)范都在起草之中，根據(jù)我國《物權(quán)法（草案）》的規(guī)定，非為公共利益目的，非經(jīng)法律規(guī)定審批和充分補(bǔ)償，不得以征收拆遷的形式侵害公民的私有財產(chǎn)。在不遠(yuǎn)的未來，《物權(quán)法》即將公布實(shí)施，如果不將土地儲備制度定位于公益性目的的征收，其實(shí)施將面臨與《物權(quán)法》直接沖突的尷尬局面。因此，筆者認(rèn)為，將土地儲備定位于公益性建設(shè)項目的土地征收、整理和供應(yīng)制度是我國現(xiàn)有法律體系制度選擇的必然。在我國征收法律法規(guī)出臺的基礎(chǔ)上，將土地儲備制度納入政府征收法律體系，再將公益性建設(shè)項目拆遷納入土地儲備的調(diào)整范圍，將是公益性建設(shè)項目拆遷立法的選擇和出路。公益性建設(shè)項目與經(jīng)營性建設(shè)項目在建造目的上的區(qū)分，促成了兩者在用地、拆遷、供應(yīng)等各個方面彼此區(qū)分，相對獨(dú)立的制度規(guī)范結(jié)果。

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篇5

《國有土地上房屋征收條例》出臺已有3年，集體土地征收條例卻只聞雷聲不見雨，民間輿論呼聲日漲；同時，十后擴(kuò)大內(nèi)需、加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級的目標(biāo)要求集體土地征收必須打好頭陣。

在此背景下，伴隨著社會法制意識的不斷增強(qiáng)，信息化程度不斷提高，而個別地方政府在官本位思想、短期逐利導(dǎo)向的作用下，行政決策欠妥當(dāng)，多種因素導(dǎo)致長沙市現(xiàn)階段的集體土地征收工作進(jìn)入了必須調(diào)整的“深水期”。

被征地農(nóng)民利益保障不充分

目前，長沙市一些區(qū)、縣政府在集體土地征收中以短期政績?yōu)閷?dǎo)向，一方面，對土地征收及利用缺乏遠(yuǎn)景規(guī)劃，完成拆遷騰地后土地長期閑置，既無益于被征地對象又造成土地浪費(fèi)；另一方面，為追求快速推進(jìn)項目，采取一些局部突擊拆遷行動，在用地手續(xù)不到位的情況下實(shí)施“協(xié)議拆遷”，甚至對部分違法建筑給予政策外的補(bǔ)償。雖然短期實(shí)現(xiàn)了大面積拆遷，卻人為地破壞了征收補(bǔ)償法規(guī)政策的統(tǒng)一，給征收工作的長期整體穩(wěn)定造成了不利影響。

法制意識不強(qiáng)的問題也貫穿于征地補(bǔ)償安置工作的全過程中，在區(qū)縣政府、被征地對象及媒體人員中都不同程度地存在著。從長沙市情況看，一方面?zhèn)€別縣級政府越俎代庖，行使了部分土地行政職能，職權(quán)越位、錯位，甚至以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、指揮部作為征收和安置主體，直接導(dǎo)致征收主體不合法、程序不到位、資金撥付管理脫離監(jiān)管、補(bǔ)償安置失去合法性保障；另一方面，部分被征地對象和媒體人員素質(zhì)參差不齊，缺乏科學(xué)的維權(quán)意識，不能準(zhǔn)確區(qū)分集體土地征收和國有土地征收，對現(xiàn)行政策法規(guī)缺乏正確認(rèn)識，造成社會負(fù)面輿論多、征收工作阻礙大的問題。

被征地農(nóng)民長久生計是否得到保障是檢驗(yàn)整個集體土地征收工作實(shí)效的根本落腳點(diǎn)。從長沙市情況來看，不同時期、區(qū)域的安置模式及其效果存在很大差異。

近十四年來，長沙市集體土地征收可劃分為60號令和103號令兩個階段，兩個不同政策時期對于安置的最大差異在于安置主體。60號令時期通過下達(dá)生產(chǎn)、生活留地指標(biāo)，由各集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)組織建設(shè)生活安置房，盤活生產(chǎn)安置留地。由于各集體經(jīng)濟(jì)組織所處區(qū)位、村支兩委的領(lǐng)導(dǎo)能力、村級經(jīng)濟(jì)能力、市場發(fā)展機(jī)遇、收益分配方式都存在很大差異，一方面涌現(xiàn)了高升村、紅星村等一批發(fā)展成效突出的小康村，被征地農(nóng)民生活水平得到長足的提高；另一方面也有少量被征地農(nóng)民生產(chǎn)、生活安置至今仍存在困難，甚至持續(xù)上訪。103號令時期變村集體安置為區(qū)、縣（市）人民政府，這一轉(zhuǎn)變確保了被征地農(nóng)民能在政策范圍內(nèi)得到統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的安置保障，由區(qū)、縣（市）政府運(yùn)作“兩?！比谫Y用地兜底安置保障資金。受宏觀經(jīng)濟(jì)波動的影響，政府存在不同程度的資金壓力；同時融資用地的區(qū)位差異、政府招商引資的力度和理念不同，對被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)、困難群體生活救助的投入程度不同，也致使被征地農(nóng)民最終安置效果有一定差距。

被征地農(nóng)民在外超期過渡是各地方普遍存在的問題。長沙市摸底調(diào)查結(jié)果顯示，全市在政策規(guī)定的兩年過渡期內(nèi)住房保障落實(shí)率僅42.8%，有34.36%的被征地對象在外超期過渡，累計發(fā)放超期過渡費(fèi)達(dá)3億元，目前每月還需支付超期過渡費(fèi)1176.23萬元，這一數(shù)額隨著土地征收項目增加還可能繼續(xù)擴(kuò)大。

此外，長沙市被征地農(nóng)民保障住房的性質(zhì)不明確。長沙市通過“兩轉(zhuǎn)變一納入”實(shí)施保障安置，規(guī)定保障住房流轉(zhuǎn)參照經(jīng)濟(jì)適用房，但經(jīng)過5年的實(shí)踐仍存在顯而易見的不足：保障住房產(chǎn)權(quán)證辦理程序不暢，交易流通程序及稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明，大部分保障住房交易未納入政策規(guī)范內(nèi)，交易雙方的權(quán)益沒有保障、保障住房交易市場被嚴(yán)重限制等弊端，這些問題伴隨著2013年長沙市放開經(jīng)濟(jì)適用房上市交易進(jìn)一步加劇。根據(jù)規(guī)定，符合條件的經(jīng)適房交易補(bǔ)交土地出讓金后進(jìn)行交易，并對不同地段的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)作出了具體劃分，同時經(jīng)適房交易享有一定的稅費(fèi)減免面積。但因保障住房產(chǎn)權(quán)辦理滯后，性質(zhì)不明晰，在上市交易中能否完全等同對待目前還處于盲區(qū)；無法有效地入市流通交易將直接影響被征地農(nóng)民的生活水平和安置效果，甚至可能引起潛在被征收對象的抵觸。

以群眾利益為落腳點(diǎn)進(jìn)行集體土地征收

集體土地征收與農(nóng)民的生產(chǎn)生活息息相關(guān)，是一項牽一發(fā)動全局的事情，加強(qiáng)對其專門立法是時展的必然要求。在此過程中，應(yīng)就集體土地征收法律關(guān)系主體雙方權(quán)利義務(wù)、征收法定前提的產(chǎn)生、征收程序的運(yùn)行、安置保障機(jī)制、土地收益管理和分配、強(qiáng)制執(zhí)行方式和法律責(zé)任等進(jìn)行系統(tǒng)化、具體化和專門化規(guī)定，形成嚴(yán)密完整的統(tǒng)一有機(jī)體，減少農(nóng)村集體土地征收的不確定性和復(fù)雜性，強(qiáng)化對公權(quán)力的約束監(jiān)管。

其次，要嚴(yán)格集體土地征收程序。首先應(yīng)培養(yǎng)各職能部門、工作人員的法制精神和責(zé)權(quán)觀，在意識形態(tài)上以自省、自律、自查、自糾構(gòu)建堅不可摧的紀(jì)律“防火墻”；其次，嚴(yán)格執(zhí)行法規(guī)政策標(biāo)準(zhǔn)，把好項目啟動實(shí)施的政策關(guān)，絕不能讓短期政績觀影響集體土地征收的科學(xué)導(dǎo)向，切實(shí)完善各項用地報批和監(jiān)管程序，遏止超標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償、協(xié)議拆遷蔓延的勢頭，以嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)程序肅清集體土地征收風(fēng)氣；再次，加大信息公開和程序透明度，嚴(yán)格履行征地公告程序，維護(hù)群眾的知情權(quán)和參與權(quán)，化解因信息不對稱產(chǎn)生的沖突。

在現(xiàn)行政策法規(guī)下探索被征地農(nóng)民多元化安置模式，也是當(dāng)下集體土地征收工作進(jìn)一步突破發(fā)展的重要保障。通過多元化的安置模式，既有助于減少區(qū)、縣（市）的財政壓力，還能讓被征地農(nóng)民早日安居樂業(yè)。

篇6

宅基地使用權(quán)征收補(bǔ)償現(xiàn)狀

我國目前關(guān)于宅基地使用權(quán)補(bǔ)償規(guī)定尚不統(tǒng)一，《物權(quán)法》肯定了宅基地使用權(quán)這一權(quán)利地位，對于該權(quán)利受到侵害時需要補(bǔ)償做出了原則性的規(guī)定，《土地管理法》等公法并沒有明確這一權(quán)利。以及各地區(qū)各異的地方性法規(guī)的規(guī)定，對于宅基地使用權(quán)這一特殊的財產(chǎn)權(quán)，其性質(zhì)與一般財產(chǎn)權(quán)利相比較必然存在著許多的特殊性及局限性，加之地方法規(guī)對于《物權(quán)法》、《土地管理法》彈性規(guī)定的自我限定。因此，現(xiàn)今針對這一權(quán)利的補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)上是處于模糊不清的狀態(tài)。

此外，目前地方針對宅基地及其上房屋征收補(bǔ)償設(shè)定了許多不同的方案，例如，許多地區(qū)將宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償直接與其他補(bǔ)償結(jié)合一體，并沒有明確地指出這一權(quán)利所得到的補(bǔ)償具體的數(shù)額；另有些補(bǔ)償方案中則是直接用貨幣進(jìn)行補(bǔ)償；還有則是用“以地?fù)Q地”的方式來補(bǔ)償被征收人因征收而收到的利益損失。

宅基地使用權(quán)征收補(bǔ)償存在的問題

法律法規(guī)不具體、不明確

1、《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定

《物權(quán)法》中第一百二十一條規(guī)定“因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。”其中《物權(quán)法》第四十二條、四十四條分別是關(guān)于征收、征用的補(bǔ)償規(guī)定?！段餀?quán)法》對宅基地使用權(quán)因宅基地及其上房屋的征收而消滅應(yīng)得到補(bǔ)償做出了明確的原則性規(guī)定。

2、《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定

在《中華人民共和國土地管理法》第四十七條第三款規(guī)定“征收其他土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。”再根據(jù)其相應(yīng)的實(shí)施條例《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第二十六條第一款規(guī)定“土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有?！痹诖?，集體財產(chǎn)的所有人是集體成員，當(dāng)集體土地被征收時，集體成員當(dāng)然享有得到補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，集體經(jīng)濟(jì)組織作為權(quán)利人僅能對于其享有的集體土地所有權(quán)得到補(bǔ)償。那么，在此土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)理解為僅對宅基地所有權(quán)被征收的補(bǔ)償，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)則是對宅基地上的住宅及其附屬設(shè)施所有權(quán)被征收的補(bǔ)償。如此一來，《土地管理法》第四十七條第三款的規(guī)定的“土地補(bǔ)償費(fèi)”被《土地管理法實(shí)施條例》限定為集體土地所有權(quán)的補(bǔ)償。就宅基地及其上房屋征收補(bǔ)償問題《土地管理法》僅做出彈性極大的規(guī)定，并沒有實(shí)質(zhì)性的解決補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題。

3、地方性規(guī)章的相關(guān)規(guī)定

各地區(qū)各省人大、其常務(wù)委員會及當(dāng)?shù)卣鶕?jù)《土地管理法》、《物權(quán)法》以及《土地管理法實(shí)施條例》結(jié)合自身的情況制定相應(yīng)的地方性法規(guī)，這些法規(guī)也因其所重點(diǎn)參照的法律不一致而導(dǎo)致在工作中具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不一。

當(dāng)我們看到在各法律法規(guī)對于該問題的規(guī)定是如此之多，卻得不到一個明確的統(tǒng)一。在法律實(shí)施過程中，因?yàn)檫@些法律對宅基地使用權(quán)補(bǔ)償問題只是做出原則性規(guī)定，這就需要地方性法規(guī)對該問題制定出具體的實(shí)施細(xì)則。據(jù)調(diào)研所得，2007年通過的《物權(quán)法》在各地方制定的相關(guān)實(shí)施細(xì)則中并沒有得到具體的體現(xiàn)，又基于如上所述《土地管理法》并沒有明確的做出規(guī)定，僅是總的規(guī)定補(bǔ)償問題，而國務(wù)院所頒布《土地管理法實(shí)施條例》對《土地管理法》中“土地補(bǔ)償費(fèi)”的限定性解釋，導(dǎo)致許多地方法規(guī)也沒有對該項權(quán)利的補(bǔ)償問題做出相應(yīng)規(guī)定。

補(bǔ)償不明確及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低

宅基地及其上房屋被征收，因此需要給予權(quán)利人合理的補(bǔ)償。據(jù)前期實(shí)踐調(diào)研所得，浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)以房屋的補(bǔ)償與安置相結(jié)合的方式來補(bǔ)償被拆遷人，根據(jù)浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)人民政府于2007年的《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實(shí)施意見》第十一條規(guī)定：“拆遷住宅用房，實(shí)行以調(diào)產(chǎn)安置和貨幣安置為主、遷建安置為輔的安置方式，嚴(yán)格控制遷建安置。選擇遷建安置的，不能同時選擇其他的安置方式?！庇謸?jù)相關(guān)部分人員的介紹以及在該地區(qū)進(jìn)行問卷調(diào)查的結(jié)果分析所得，該地區(qū)絕大所數(shù)被拆遷人是選擇調(diào)產(chǎn)安置。

1、貨幣安置

就以《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實(shí)施意見》為例，第十一條的規(guī)定中有調(diào)產(chǎn)安置、貨幣安置和遷建安置，其中最為直接的補(bǔ)償方式就是貨幣安置，貨幣安置即由拆遷人提供相應(yīng)的安置補(bǔ)償金，由被拆遷人自行選購商品房的調(diào)產(chǎn)安置方式。結(jié)合當(dāng)?shù)刎泿虐仓玫木唧w規(guī)定來看，即本意見的第十四條： 被拆遷人選擇貨幣安置的，其補(bǔ)償安置適用下列規(guī)定：（1）被拆合法房屋可安置面積內(nèi)貨幣補(bǔ)償金額=（商品住宅平均價格-基本造價＋被拆房屋重置價格成新）可安置建筑面積

其中“商品房平均價格”該意見則是根據(jù)《鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷有關(guān)價格和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》而定的，該標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定：“2007年有關(guān)地段商品房住宅平均價格指導(dǎo)價為：一類地段每平方米3600元，二類地段每平方3500元，三類地段每平方米3200元，四類地段每平方米2500元?！北徊疬w房屋充值價格“則按房屋結(jié)構(gòu)等姐分為多個標(biāo)準(zhǔn)：鋼混結(jié)構(gòu)則從一等至三等的住宅重置價格分別為1060、800、720，非住宅為1260、1000、870元；磚混結(jié)構(gòu)也從一等之三等分別為：700、620、520，非住宅分別為850、700、600元?！被驹靸r“則也分為兩個部分，即：鋼混一等1060元，二等為800元，三等為720元；磚混一等為700元，二等為620元?！?/p>

除此之外，還需結(jié)合地段等級范圍劃分、房屋成新標(biāo)準(zhǔn)、住宅樓層差價、住宅朝向差價率等等相關(guān)因素的影響，最終才能得到貨幣安置的貨幣補(bǔ)償數(shù)額。據(jù)相關(guān)部門的工作人員介紹，選擇這一安置補(bǔ)償方式的人是非常少的，理由則是該補(bǔ)償方式所得到的補(bǔ)償是很少的。那么在2011年的現(xiàn)在，房價的飛快上漲已是有目共睹，但在政府部門網(wǎng)站上所看到相關(guān)公開的近期（2011年7月26號）的拆遷公告中補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)按鎮(zhèn)價[2007]33號、鎮(zhèn)價[2009]38號及相關(guān)文件執(zhí)行，即根據(jù)鎮(zhèn)海區(qū)物價分局2007年及2009年的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。在鎮(zhèn)海區(qū)國土資源分局網(wǎng)站上所公開的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則是籠統(tǒng)地將耕地、建設(shè)用地等合并補(bǔ)償，則不能看到其具體相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)?；谶x擇貨幣安置的人非常少，則按照常理即可知補(bǔ)償之中針對宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)事實(shí)上則也是相應(yīng)偏低的。

2、調(diào)產(chǎn)安置

調(diào)產(chǎn)安置是多數(shù)人所選擇的補(bǔ)償方式，這一方式既能夠滿足被拆遷人在房屋被征收時的需要，也便于政府各種拆遷工作的實(shí)施。但是其中一個重大的問題就是宅基地使用權(quán)補(bǔ)償問題！根據(jù)《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實(shí)施意見》第十三條的規(guī)定：“（2）被拆遷合法建筑面積可安置面積部分給予安置補(bǔ)貼，補(bǔ)貼金額為：（安置房基準(zhǔn)價格－基本造價）可安置建筑面積。

拆遷人選擇了安置房屋，他所能得到的補(bǔ)助是相對較少的，據(jù)當(dāng)?shù)卣{(diào)查結(jié)果顯示，在有些情況下，被拆遷人還是需要向政府補(bǔ)一定數(shù)額的錢才能得到被拆遷人理想中的、適當(dāng)?shù)陌仓梅?。但是，在此，需要說的并不是這一問題，而是宅基地使用權(quán)實(shí)際上并沒有得到很好的補(bǔ)償，雖然說安置房也涉及到土地使用權(quán)，但是該土地的性質(zhì)是國有土地，即國有土地作為建設(shè)用地其使用權(quán)為70年，而宅基地使用權(quán)法律并沒有明文規(guī)定其使用年限，只要該被拆遷人是其農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，那么就享有申請宅基地用于建造房屋的權(quán)利，如此一來，許多學(xué)者認(rèn)為，宅基地使用權(quán)期限為永久性。

完善宅基地使用權(quán)征收補(bǔ)償制度的建議

立法原則上歸于統(tǒng)一

基于上文已分析宅基地使用權(quán)年限問題，永久性一詞，相對于調(diào)產(chǎn)安置中的國有土地使用權(quán)70年，這是一個沒有辦法計算差價的，那么這必須將這種償轉(zhuǎn)化為另一形式，而不是直接地計算比較。但是，于立法上而言，這里所說的立法，指的是《土地管理法》的明確宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償以及各地的地方立法的修改。這樣至上而下的統(tǒng)一，在執(zhí)法過程中也將是保障宅基地使用權(quán)人的最有力的依據(jù)了。將宅基地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)木唧w化，又將成為一個權(quán)力下放的問題，各地方具體情況不同，也必將產(chǎn)生不同的補(bǔ)償方案。但是，這對于目前的宅基地征收補(bǔ)償問題來說既是迫在眉睫的，也是從立法上根本的解決這一補(bǔ)償問題，只有在立法上做的更完美，才能有法可依。有法必依則也是一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)這都是環(huán)環(huán)相扣的關(guān)系。

合理規(guī)劃，適當(dāng)選擇安置補(bǔ)償方式

與調(diào)產(chǎn)安置相比，遷建安置是一種在征收補(bǔ)償過程中較為公平的補(bǔ)償方式。遷建安置指由拆遷人按被拆除房屋重置價格結(jié)合成新對被拆遷人予以補(bǔ)償，并提供遷建用地的有關(guān)費(fèi)用，由村民委員會負(fù)責(zé)按有關(guān)規(guī)定辦理用地手續(xù)，在規(guī)劃確定的農(nóng)居點(diǎn)復(fù)建多層住宅進(jìn)行安置。《物權(quán)法》第一百五十四條對定“宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消失。對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地?！币虼嗽撨w建地應(yīng)為宅基地，在此種情況下，宅基地使用權(quán)便能得到延續(xù)。但是，在實(shí)際情況中，由于規(guī)劃的嚴(yán)控和土地集約利用的要求，也不符合我國當(dāng)前土地利用的嚴(yán)峻形勢，遷建安置的適用范圍較小。

安置區(qū)的土地特殊化

將征收補(bǔ)償?shù)陌仓梅肯鄬?，重新?guī)定其土地使用年限，即將國有土地特殊化。農(nóng)民因征收而失去賴以生存的土地，這將直接導(dǎo)致農(nóng)民失業(yè)，隨即影響農(nóng)民的生活水平。眾所周知，目前城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村的生活水平還是有比較大的差距的，雖然說對農(nóng)民往后的生活水平問題應(yīng)由安置等措施來給予幫助的，但是將安置區(qū)的土地特殊化，在房屋問題上解決被征收人的后顧之慮，或者是說在被征收人在失去宅基地的那一刻開始，起點(diǎn)的拔高，也許有利于其往后保持一定的生活水平。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，安置區(qū)內(nèi)被安置人員的生活水平與原城鎮(zhèn)人口生活水平差距逐漸縮小，被征地人能夠適應(yīng)新的生活環(huán)境及模式，能夠有一定高度的生活水平之時，或者一種更加理想的狀態(tài)之下，即待到兩者在生活水平處于相當(dāng)水平線上，即完全城市化，這將會是一個漫長的過程。待到這時則是要保證全體人們的平等性問題，即可再將其土地性質(zhì)變更、統(tǒng)一。

篇7

[關(guān)鍵詞]土地征收 補(bǔ)償制度 土地立法

一、土地征收補(bǔ)償制度之現(xiàn)狀

根據(jù)憲法和土地管理法的規(guī)定,國家征收集體土地應(yīng)當(dāng)對被征收土地的農(nóng)民進(jìn)行不降低生活水平為原則的補(bǔ)償,從所有權(quán)占有、使用、收益、處分四項權(quán)能分析,任何標(biāo)的物的流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循等價有償原則,否則違背市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在美國,財產(chǎn)法將憲法規(guī)定的合理補(bǔ)償規(guī)定為補(bǔ)償所有者財產(chǎn)的公平市場價格,包括財產(chǎn)的現(xiàn)有價值和財產(chǎn)未來盈利的折扣價格?！皩拐囊幌盗械母深A(yù),補(bǔ)償可能是一個很有力的武器?！蔽覈F(xiàn)行的土地補(bǔ)償制度主要體現(xiàn)在以下幾方面。

1.補(bǔ)償原則

各國的土地立法中都規(guī)定了土地征收補(bǔ)償制度,我國也不例外,目前通常采用的補(bǔ)償原則主要有三個;一是征收土地的補(bǔ)償費(fèi)是補(bǔ)償或補(bǔ)質(zhì)的,而不是地價;二是按照被征收土地的原有用途補(bǔ)償;三是依照法定標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。隨著我國《物權(quán)法》的頒行,對征收補(bǔ)償又作了更加明確具體的規(guī)定,保障被征地農(nóng)民的生活,維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。新的規(guī)定體現(xiàn)了黨和國家關(guān)于征地補(bǔ)償安置必須確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障的原則。

2.補(bǔ)償項目及支付對象

1998 年修改后的《土地管理法》規(guī)定,征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。2007年頒行的《物權(quán)法》增加了新的規(guī)定:征地補(bǔ)償費(fèi)用包括依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用,安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。

支付對象是向被征地的集體土地所有權(quán)人支付的土地補(bǔ)償費(fèi),向青苗及地上附著物所有權(quán)人支付的青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi),向因征地而造成的富余勞動力支付的安置補(bǔ)助費(fèi)。

3.補(bǔ)償安置費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)

征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征用前3 年平均年產(chǎn)值的6 至10 倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征用前3 年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是,每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15 倍。至于青苗補(bǔ)助費(fèi)和其他地面附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),按各省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定執(zhí)行?

二、當(dāng)前土地征收補(bǔ)償制度存在的主要問題

1.“公共利益需要”缺乏明確的法律界定

如同前面分析,國家為了公共利益的需要,可以依法對土地實(shí)行征收或征用并給予補(bǔ)償。但是現(xiàn)行法律、法規(guī)并沒有對“公共利益”作出明確規(guī)定,哈耶克指出,社會為之組織起來的“社會目標(biāo)”或“共同目的”通常被含糊其辭的表達(dá)為“公共利益”“全體福利”或“全體利益”。實(shí)踐中建設(shè)項目繁多,“公共利益”需要的尺度很難把握,政府在巨大經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動下,極易打著公共利益的幌子,將商業(yè)目的用地納入土地征收的范圍,從而損害被征收土地集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的合法權(quán)益。

2.土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低、范圍過窄

(1)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低。低成本征地,極易導(dǎo)致有關(guān)國家機(jī)關(guān)征地行為的隨意性、嚴(yán)重侵害相對人權(quán)益?補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不夠科學(xué)合理,補(bǔ)償方式單一,安置責(zé)任不明確,甚至使失地農(nóng)民徹底失去生存的依靠,現(xiàn)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很難以保證被征地農(nóng)民維持現(xiàn)有的生活水平,更忽略了農(nóng)民對土地所擁有的土地發(fā)展權(quán)。

(2)低價征收,高價出讓,補(bǔ)償費(fèi)用難到農(nóng)民手中。我國土地管理法中明確規(guī)定了土地征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn),這種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)雖在原來的基礎(chǔ)上有所提高,但仍存在著不足。在實(shí)踐中,有的縣級和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府也參與到補(bǔ)償收益的分配中,從而導(dǎo)致集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個人得到的補(bǔ)償減少。同時,土地補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)的使用、管理缺乏必要的約束和監(jiān)督,農(nóng)民得不到妥善安置的情況時有發(fā)生。

3.征地程序欠缺,透明度不高,將農(nóng)民置之度外

科學(xué)合理的土地征收程序可以預(yù)先設(shè)定行政機(jī)關(guān)的權(quán)限,規(guī)定其決策的依據(jù)和步驟,避免行政機(jī)關(guān)專斷和,保證土地征收的順利進(jìn)行。但是在我國,土地征收程序的規(guī)定過于簡單,缺少必要的監(jiān)督機(jī)制,容易帶來行政權(quán)力的泛濫。且由于土地征收費(fèi)用低,很多土地被征收后閑置,造成大量土地資源的浪費(fèi),使農(nóng)村土地流失嚴(yán)重。被征收土地者在整個土地征收過程中處于被動的劣勢地位,如補(bǔ)償方案的確定是由政府核準(zhǔn)并實(shí)施,征收程序的公正性難以保障。農(nóng)民尋求救濟(jì)往往采取集體上訪甚至更為極端的解決方法,成為社會的不穩(wěn)定因素。

三、土地征收補(bǔ)償制度完善的主要思路

1.民主的決策。明確界定“公共利益”,“公共利益”一定要通過“公共程序”去尋求。因此,必須明確以下兩點(diǎn):一是將商業(yè)性用地嚴(yán)格排除在外,當(dāng)土地與商業(yè)性相聯(lián)系時,就不能通過土地征收的手段來實(shí)現(xiàn);二是應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制土地征收的范圍,盡可能減少征收集體土地,只有合理規(guī)劃,嚴(yán)格審批,才能有效保障農(nóng)村集體土地所有權(quán)和農(nóng)民的土地使用權(quán)。土地征收過程中,注重被征收土地者在整個過程中的參與,設(shè)置科學(xué)合理的救濟(jì)措施,保證在發(fā)生爭議時,被征收土地者可以通過多種救濟(jì)途徑維護(hù)自己的利益。

2.科學(xué)的立法。在立法方面要完善相關(guān)制度,包括有關(guān)土地征收的法律法規(guī)。土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷提高,基本上保證農(nóng)民不因土地征收降低生活水平? 細(xì)化補(bǔ)償項目,擴(kuò)大補(bǔ)償范圍,從我國實(shí)際出發(fā),結(jié)合國外經(jīng)驗(yàn),適當(dāng)擴(kuò)大征收補(bǔ)償范圍,將殘余地分割損害、正常營業(yè)損害以及其他各種因征地而支出的必要費(fèi)用等可確定、可量化的財產(chǎn)損失列入補(bǔ)償范圍,以確保被征收人的合法權(quán)益不受侵犯。借鑒國外立法條例,結(jié)合我國現(xiàn)行管理體制,以法律的形式完善土地征收補(bǔ)償程序。

3.平衡型的城市規(guī)劃。在城市規(guī)劃中,在維護(hù)、監(jiān)督行政主體依法行政與保護(hù)公民、法人、其他組織的合法權(quán)益之間,謀求一種平衡――通過公眾的參與,通過各利益主體的博弈,實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的動態(tài)平衡,公民權(quán)利和公共利益的平衡。既防止公民權(quán)的濫用,同時也防止行政權(quán)的濫用。

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篇8

為防止土地問題的大量出現(xiàn)國家采取了很多措施來保障農(nóng)民權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，如建立征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)協(xié)調(diào)裁決機(jī)制，征收土地確保農(nóng)民之請確認(rèn)、開展百日行動查處違法占地、健全嚴(yán)格征地審查報批程序、制定土地區(qū)片最低價等，這些措施使農(nóng)民權(quán)利保障得到進(jìn)一步的深化細(xì)化，但是并沒有減少土地糾紛的發(fā)生，相反在農(nóng)民土地維權(quán)行為反而比以前增加，不少地方政府解決這類問題的靠的是“公檢法”，這種方法不但沒有解決問題反而使矛盾更加的激烈。

土地問題為何愈演愈烈而且難以制止呢，大部分學(xué)者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)歸根于征收土地過程中土地審批及實(shí)施的違法，對此筆者持不完全同意的態(tài)度。大部分地區(qū)在征收土地過程中確實(shí)存在很多的違法情節(jié)，如征收土地知情確認(rèn)程序沒有認(rèn)真履行在報批中呈報材料一書四方案過于的簡單不符合要求；土地征收后沒有依法公告和履行登記程序；沒有按照國土資源聽證規(guī)定召開聽證會聽取群眾的意見；打著公共利益的旗號肆意征收集體土地；截留征地補(bǔ)償款；或者未批先占、少批多占等等，嚴(yán)重的損害了法律的權(quán)威侵害了失地農(nóng)民的利益。但是最近在國土資源部一直嚴(yán)格規(guī)范土地征收審批程序，在百日行動之后地方政府征收土地呈報的程序不敢嚴(yán)重、明顯的違法，特別是截留農(nóng)民征地補(bǔ)償款這一行為已經(jīng)大幅度的減少了，一般情況地方政府都會制定征收集體土地補(bǔ)償安置的辦法和征收土地補(bǔ)償?shù)膮^(qū)片最低價格，由于法律制度的逐步健全，截留補(bǔ)償款的問題已經(jīng)很少發(fā)生了，可以說很多地方征收農(nóng)民土地進(jìn)行的補(bǔ)償是基本符合土地管理法的規(guī)定，但是土地問題根本沒有得到解決，原因何在？

筆者認(rèn)為地方政府在呈報和審批過程中存在違法性，對于農(nóng)民屬于來講屬于程序上的問題，并不是關(guān)系農(nóng)民的切身利益的問題。引發(fā)農(nóng)村土地糾紛的根本原因征收土地對農(nóng)民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，即土地被征收后農(nóng)民能夠得到多少的補(bǔ)償，失去土地依靠什么來維持生活的問題。

二、我國現(xiàn)有的征地補(bǔ)償制度。

關(guān)于現(xiàn)行的征地補(bǔ)償依據(jù)是《中華人民土地管理法》第四十七條，該條對于征地補(bǔ)償是這樣規(guī)定的：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

關(guān)于征地補(bǔ)償如何分配，對于地上附著物和青苗補(bǔ)償、安置補(bǔ)助費(fèi)在法律和實(shí)際操作中沒有爭議，應(yīng)當(dāng)屬于失地農(nóng)民。但是對于土地補(bǔ)償費(fèi)我國現(xiàn)行法律有著不同的規(guī)定，《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第二十六條規(guī)定“土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用土地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須專款專用，不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費(fèi)用。市、縣和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對安置補(bǔ)助費(fèi)使用情況的監(jiān)督。”國土資源部《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》規(guī)定“土地補(bǔ)償費(fèi)的分配。按照土地補(bǔ)償費(fèi)主要用于被征地農(nóng)戶的原則，土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部合理分配。具體分配辦法由省級人民政府制定。土地被全部征收，同時農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織撤銷建制的，土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)全部用于被征地農(nóng)民生產(chǎn)生活安置?！?/p>

集體土地被征收其土地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織這是沒有問題的，土地管理法規(guī)定歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有也是按照土地所有權(quán)進(jìn)行規(guī)定的，但是就集體財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)如何分配并不是集體經(jīng)濟(jì)組織自由支配，而是必須按照土地補(bǔ)償費(fèi)主要用于被征地農(nóng)戶的原則進(jìn)行分配，各地省政府基本上都制定了具體的分配辦法，一般情況下分配比例為8/2，即80%分配給被征地農(nóng)戶，20%分配給集體經(jīng)濟(jì)組織由其依據(jù)村規(guī)等依據(jù)進(jìn)行支配。

三、土地糾紛產(chǎn)生的根本原因。

從法律的規(guī)定和征地實(shí)踐來看，這種征地補(bǔ)償制度并不是按照土地的市場價格對農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償，而僅僅是對征收土地給農(nóng)民造成的直接損失進(jìn)行的補(bǔ)償，這樣的補(bǔ)償制度對于農(nóng)民失去土地而間接產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)損失是不予補(bǔ)償?shù)模诜▽W(xué)界這種補(bǔ)償?shù)脑瓌t被稱之為不完全補(bǔ)償原則，這種不完全的補(bǔ)償制度對于農(nóng)民而言極具不公平。按照憲法和法律的規(guī)定，征地是指為了公共利益依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有的土地征收為國家所有，這就決定了我國征收土地的行為屬于國家征收行為，而不是一種市場交易行為，不會按照標(biāo)的物具有的價值來進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，即法律授?quán)政府可以低于正常價值的標(biāo)準(zhǔn)將農(nóng)民集體所有的土地變成國有，將農(nóng)民正合法享有的土地使用權(quán)終止并轉(zhuǎn)讓到他人手中。

該原則從強(qiáng)調(diào)“所有權(quán)的社會義務(wù)性”觀念出發(fā)，認(rèn)為財產(chǎn)權(quán)因負(fù)有社會義務(wù)而不具有絕對性，可以基于公共利益的需要而依法加以限制。但征收土地是對財產(chǎn)權(quán)的剝奪，它已超越了財產(chǎn)權(quán)限制的范圍。因此基于公共利益需要，可以地依法準(zhǔn)許財產(chǎn)權(quán)的剝奪，使財產(chǎn)權(quán)的保障成為一紙空文。

（一）、地方政府土地財政現(xiàn)象嚴(yán)重。

在法律授權(quán)為了公共利益需要，可以地依法征收集體土地的同時。我國土地管理法第五十五條“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關(guān)地方人民政府，都專項用于耕地開發(fā)。”即在土地出讓金百分之七十屬于地方政府財政，在發(fā)達(dá)地區(qū)，土地出讓金數(shù)額巨大，成為地方政府財政預(yù)算外收入的最主要來源。土地收入除了增加政府預(yù)算內(nèi)和預(yù)算外收入，各個部門可以借此征收土地規(guī)費(fèi)，也提高了部門的積極性。很多地方政府已經(jīng)將賣地作為自己的主要財政收入，我們稱之為“賣地財政”。陳錫文在接受鳳凰衛(wèi)視采訪時披露“每年可以向農(nóng)民征收多少土地是由國家根據(jù)發(fā)展規(guī)劃來確定的，比如在金融危機(jī)暴發(fā)以前，正常年景下，國務(wù)院審批的對各省可以使用的建設(shè)用地大約是400萬畝，其中有280萬畝是要征用農(nóng)民的土地。今年由于情況特殊，應(yīng)對金融危機(jī)，保增長，各地的建設(shè)規(guī)模就比較大，所以今年針對這樣的情況，國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)用地總量是630萬畝，其中315萬畝是要征用農(nóng)地的。”。其實(shí)在國家控制指標(biāo)外很多地方政府為了增加財政收入大量的超標(biāo)占地，未批先占的行為時大量存在的，而少批多占的行為則更為嚴(yán)重。

并且對于土地出讓金這種不穩(wěn)定的財政收入也不會納入財政預(yù)算，這一定程度上增長了腐敗現(xiàn)象。為追求業(yè)績地方政府依靠賣地的收入大搞形象工程建設(shè)，導(dǎo)致一些地方政府為搞形象工程大肆揮霍，甚至土地違法、腐敗等現(xiàn)象滋長，對于這些行為農(nóng)民是非常反感和憤怒的。

（二）、征地補(bǔ)償款與國家土地出讓金相差太大，集體土地的價值不能平等交換。

以耕地年產(chǎn)值來確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能正確的實(shí)現(xiàn)土地的價值，且集體土地的使用受到了極大的限制，可以集體土地所有權(quán)是一種受限的所有權(quán)，農(nóng)民集體自己無權(quán)對其進(jìn)行處分，只有作為非所有人的國家才有權(quán)進(jìn)行處分，這一規(guī)定一方面維護(hù)了我國集體土地的穩(wěn)定，但同時也限制了集體土地價值的實(shí)現(xiàn)，將集體土地大量限制在農(nóng)用地范圍上時，以用途來確定征收土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上不符合平等公平的原則。農(nóng)民在土地被征收時其得到的補(bǔ)償一般在2—5萬元人民幣以內(nèi)，但當(dāng)這些土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋剡M(jìn)行出讓時其價格達(dá)到了幾十萬甚至幾百萬，這樣的明顯的差價使農(nóng)民難以接受。

（三）、地方政府在征地過程中的行為與法律不一致，法律對地方政府沒有產(chǎn)生限制作用，這進(jìn)一步刺激了地方政府的占地的欲望。

物權(quán)法規(guī)定因公共利益的需要可以征收，但在現(xiàn)實(shí)中大量被征收的土地是用于房地產(chǎn)等商業(yè)用地，商業(yè)開發(fā)當(dāng)然不能歸類公共利益。而且在實(shí)施征地方案時地方政府對于農(nóng)民的反抗往往沒有足夠的耐心來協(xié)調(diào)和解決。在有些地方常常會出現(xiàn)農(nóng)民因土地糾紛采取上訪、阻工等措施來抗議而受到了行政處罰甚至刑罰，公檢法等機(jī)關(guān)成為處理人民內(nèi)部矛盾的工具，在一定程度上使土地糾紛更加顯得嚴(yán)重。

一方面地方政府大搞土地財政、一方面征地補(bǔ)償不合理，同時有些地方在征地過程中采取強(qiáng)制征收的措施，對群眾思想和民生問題沒有足夠的重視，使土地問題越來越顯得嚴(yán)重。

四、對于處理土地糾紛的建議。

對我國土地糾紛的處理問題，總理曾發(fā)表過觀點(diǎn)。在承諾農(nóng)民的土地經(jīng)營權(quán)永遠(yuǎn)不變的同時指出，必須對那些被占用土地的農(nóng)民給予應(yīng)有補(bǔ)償，其中“土地出讓金主要應(yīng)給予農(nóng)民”。昨日，他在十屆人大四次會議結(jié)束后舉行的記者招待會上，作出如上表述。簡明扼要地陳述了“堅定不移地推進(jìn)改革開放”的觀點(diǎn)。他稱，中國政府面對新的任務(wù)，需要更加清醒、更加堅定、更加努力。他進(jìn)一步解釋，更加堅定是指“要堅定不移地推進(jìn)改革開放，走有中國特色社會主義道路?！彼硎?，前進(jìn)中盡管有困難，但不能停頓，“倒退沒有出路”。英國金融時報一位記者問道，如何讓中國農(nóng)民更好地實(shí)現(xiàn)土地價值，抵御非法侵占。表示，中國農(nóng)民問題的核心是土地問題，中國農(nóng)村實(shí)行家庭承包經(jīng)營，土地屬于集體，但生產(chǎn)和經(jīng)營權(quán)屬于農(nóng)民。對此，他認(rèn)為，“這是一大特點(diǎn)，也是一大優(yōu)勢”。隨后，他論述了如何保障農(nóng)民的土地經(jīng)營權(quán)。對此，他使用了一組排比句：必須實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，必須保護(hù)農(nóng)民對土地生產(chǎn)經(jīng)營的自，占用農(nóng)民土地必須給予應(yīng)有的補(bǔ)償。土地出讓金主要應(yīng)該給予農(nóng)民。必須依法嚴(yán)懲那些違背法律、強(qiáng)占亂占農(nóng)民土地的人。

總理客簡明的話語，其實(shí)已經(jīng)客觀的為我國土地問題解決指明了方向。結(jié)合總理的觀點(diǎn)和當(dāng)前土地問題產(chǎn)生的根源，筆者以為解決土地問題應(yīng)從以下三個方面著手。

一、提高失地農(nóng)民的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，改變以往以耕地年產(chǎn)值來確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的原則，在征地補(bǔ)償中要充分農(nóng)民集體對集體土地的所有權(quán)。

二、限制征收土地的條件，建設(shè)項目使用土地的應(yīng)通過政府主導(dǎo)和監(jiān)督下與農(nóng)民協(xié)商的方式處理，在協(xié)商難以解決時方可采取征收這種國家強(qiáng)制手段。

三、對地方政府征地進(jìn)行有效的監(jiān)管，嚴(yán)格履行征收土地審批制度，對征收集體土地的理由是否屬于公共利益作為審批的重要條件。

四、土地出讓金應(yīng)上繳國家財政，以減少地方搞土地財政的源頭，由國家建立各地失地農(nóng)民保障基金，征收集體土地所得到的土地土地出讓金應(yīng)全部用于失地農(nóng)民。

筆者作為一名專門辦理土地案件的律師，從法律角度對土地問題解決提出自己的觀點(diǎn)，由于種種客觀原因及主觀思考能力的限制，期間有不足和粗陋之處，望讀者能幫忙指正，不甚感謝。

希望本文對我國愈演愈烈的土地糾紛得以根治，能夠有所幫助。

參考文獻(xiàn)及新聞：

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3、閆鳳翥《試論征收土地補(bǔ)償制度設(shè)計的成本效益分析》。

篇9

第一條為了加強(qiáng)和規(guī)范城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋征收補(bǔ)償安置行為，切實(shí)維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，積極穩(wěn)妥、可持續(xù)地加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，改善人居環(huán)境，提高居民生活水平。依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國物權(quán)法》和《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法律法規(guī)有關(guān)精神，結(jié)合我市實(shí)際，特制定本辦法。

第二條國家為了公共利益的需要，征收集體土地上單位、個人的房屋，并對被征收房屋所有權(quán)人進(jìn)行公平補(bǔ)償、安置的，適用本辦法。

第三條集體土地房屋征收補(bǔ)償安置應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序規(guī)范、公開公正的原則。

第四條縣(市、區(qū))人民政府(管委會)負(fù)責(zé)本轄區(qū)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地上房屋征收與補(bǔ)償工作。

國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、發(fā)展改革、財政、工商、公安、監(jiān)察、、文物等部門，根據(jù)職責(zé)分工，互相配合，確保征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

第五條縣(市、區(qū))人民政府(管委會)應(yīng)成立具有獨(dú)立法人資格、不以營利為目的的征收補(bǔ)償實(shí)施機(jī)構(gòu)，具體承擔(dān)各地房屋征收補(bǔ)償?shù)木唧w工作。

第二章房屋征收管理

第六條為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收集體土地房屋的，由縣(市、區(qū))人民政府(管委會)作出房屋征收決定：

(一)國防和外交的需要；

(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

第七條確需征收房屋的各項建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和其他專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)與棚戶區(qū)改造，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計劃。

第八條縣(市、區(qū))人民政府(管委會)在對集體土地上房屋進(jìn)行征收補(bǔ)償之前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收范圍內(nèi)的地上附著物及相關(guān)配套設(shè)施進(jìn)行調(diào)查登記，對征收范圍內(nèi)的房屋及其建筑物的合法性予以認(rèn)定。

第九條房屋征收機(jī)構(gòu)應(yīng)擬定征收補(bǔ)償方案，報本級人民政府(管委會)審查并備案。房屋征收工作必須吸納群眾代表全程參與，征收補(bǔ)償方案需經(jīng)群眾會議討論通過。

房屋補(bǔ)償與安置方案的內(nèi)容：房屋征收范圍、實(shí)施時間、征收依據(jù)、安置方式、房屋貨幣補(bǔ)償價款的確定原則和支付方式、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積和地點(diǎn)等情況以及選房原則、回遷政策、搬遷過渡方式和過渡期限、搬遷和臨時安置費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和確定辦法、簽約期限、房屋補(bǔ)償與安置費(fèi)用測算等。

縣(市、區(qū))人民政府(管委會)應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

第十條縣(市、區(qū))人民政府(管委會)應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。公布期限不得少于5日。

因舊城區(qū)與棚戶區(qū)改造需要征收房屋，1/2(含)以上被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不滿意的，縣(市、區(qū))人民政府(管委會)應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

第十一條被征收人應(yīng)當(dāng)配合房屋征收機(jī)構(gòu)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)及時向被征收人公布。

第十二條縣(市、區(qū))人民政府(管委會)作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；房屋征收決定涉及被征收人1000人以上的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本級人民政府(管委會)常務(wù)會議討論決定。

作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。

第十三條縣(市、區(qū))人民政府(管委會)作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。

縣(市、區(qū))人民政府(管委會)及房屋征收機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌?/p>

第十四條征收實(shí)施期限應(yīng)根據(jù)房屋征收項目的規(guī)模等因素合理確定。征收實(shí)施期限自房屋征收決定公告之日起一般不得超過1年。

第十五條房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償，并追究相關(guān)法律責(zé)任。

房屋征收機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將前款所列事項書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。

第三章房屋征收補(bǔ)償

第十六條房屋征收補(bǔ)償實(shí)行貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被征收人可以自主選擇。

第十七條對被征收人的補(bǔ)償包括：1.被征收房屋價值的補(bǔ)償；2.因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；3.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償；4.地上附著物的補(bǔ)償。

第十八條縣(市、區(qū))人民政府(管委會)應(yīng)根據(jù)本地社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，合理確定補(bǔ)償安置房屋的具體標(biāo)準(zhǔn)。

第十九條對認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)房屋主體的補(bǔ)償：

1.被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模?/p>

對縣(市、區(qū))人民政府(管委會)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的房屋主體，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定，予以貨幣補(bǔ)償。

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由各縣(市、區(qū))人民政府(管委會)制定。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

2.被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的：

對房屋建筑面積在縣(市、區(qū))人民政府(管委會)所認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)建筑面積(含)以內(nèi)的房屋主體，均按不超出認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的建筑面積給予住房安置(人均面積不少于35平方米)。安置住房回購價格以建安成本價計算。

被征收房屋超出面積參照《市人民政府關(guān)于印發(fā)市建設(shè)征收土地地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》(政〔〕42號)，減半貨幣補(bǔ)償，不再安置住房。

對貨幣補(bǔ)償或安置房屋回購價格有異議的，可以在接到房地產(chǎn)評估報告之日起5日內(nèi)向作出房地產(chǎn)價格評估的機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向市房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。如對市房地產(chǎn)價格評估專家委員會鑒定結(jié)果仍有異議，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷的，由作出房屋征收決定的縣(市、區(qū))人民政府(管委會)依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第二十條對被征收人按期搬遷的獎勵?？h(市、區(qū))人民政府(管委會)可結(jié)合實(shí)際情況，制定《搬遷獎勵實(shí)施方案》。對被征收人在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議、完成搬遷、交付被征收房屋的，可按搬遷獎勵實(shí)施方案給予不同檔次的獎勵。

《搬遷獎勵實(shí)施方案》由房屋征收機(jī)構(gòu)根據(jù)項目所在地的實(shí)際情況制訂，報同級人民政府(管委會)批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第二十一條對非住宅房屋因征收造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，由縣(市、區(qū))人民政府(管委會)集體土地房屋征收補(bǔ)償安置機(jī)構(gòu)，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素，會同價格、工商、稅務(wù)等主管部門根據(jù)實(shí)際情況確定。

第二十二條國家、省、市重點(diǎn)工程項目有專門征收安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，從其規(guī)定。

第二十三條對被征收人地上其它附著物的補(bǔ)償，按照《市人民政府關(guān)于印發(fā)市建設(shè)征收土地地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》(政〔〕42號)執(zhí)行。

第二十四條實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償后搬遷?？h(市、區(qū))國土資源部門應(yīng)當(dāng)依法建立集體土地房屋征收補(bǔ)償安置檔案。

第四章安置房屋建設(shè)與管理

第二十五條安置房屋由縣(市、區(qū))人民政府(管委會)根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一調(diào)配安置、統(tǒng)一管理。

第二十六條房屋安置應(yīng)當(dāng)公開安置房源、公開認(rèn)定的安置面積、公開被征收人的搬遷時間等內(nèi)容。

第二十七條安置房屋建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合國家工程建設(shè)質(zhì)量和安全標(biāo)準(zhǔn)。

第五章被征收房屋居民利益保障

第二十八條縣(市、區(qū))人民政府(管委會)要妥善安排好城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)群眾在過渡安置期間的就學(xué)、困難群眾的生活等相關(guān)問題。

第二十九條村民轉(zhuǎn)為城市居民后，統(tǒng)一納入城市就業(yè)管理范圍。因集體土地征收增加的就業(yè)崗位，要優(yōu)先安排原村村民。符合條件的未就業(yè)原村民，可享受有關(guān)就業(yè)扶持政策。

第三十條村民轉(zhuǎn)為城市居民后，要按照城市社區(qū)管理模式，逐步完善城市醫(yī)療、就學(xué)、養(yǎng)老等社會保障體系。符合享受城市居民最低生活保障條件的，應(yīng)及時納入城鎮(zhèn)最低生活保障。

第六章法律責(zé)任

第三十一條房屋征收補(bǔ)償安置工作人員、、弄虛作假、、索賄受賄的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十二條任何單位、個人阻撓和破壞房屋征收補(bǔ)償安置工作的，由行政機(jī)關(guān)依法予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十三條被征收人不得偽造、涂改有關(guān)權(quán)屬證明文件，不得謊報瞞報有關(guān)數(shù)據(jù)、冒領(lǐng)多領(lǐng)征收安置補(bǔ)償款，一經(jīng)查實(shí)將追究相關(guān)責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十四條被征收人圍攻、漫罵、毆打工作人員，無理阻擾征收補(bǔ)償安置工作正常進(jìn)行的，由公安機(jī)關(guān)依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

第七章附則

篇10

【關(guān)鍵詞】 政府信息；主動公開；限期公開

一、據(jù)以討論的案例

1、基本案情

原告陳啟震以特快專遞形式向被告沂源縣國土資源局郵寄了政府信息公開申請表，申請內(nèi)容為“公開青蘭高速沂源段土地征收所涉及沂源縣石橋鎮(zhèn)石樓村總面積、地上附著物明細(xì)及補(bǔ)償款數(shù)額”，該申請被告認(rèn)可于2014年1月4日收到。2014年1月9日原告第二次以特快專遞的形式向被告郵寄了政府信息公開申請表，申請內(nèi)容與第一次的內(nèi)容一致。2014年2月11日被告向原告做出了“你的信息公開申請無法律依據(jù)”的不予公開書面答復(fù)。行政機(jī)關(guān)向原告送達(dá)該答復(fù)時，原告拒收。對于原告 “個人地上附屬物明細(xì)和數(shù)額”的訴訟請求，原告在前未向被告提出公開申請。因青蘭高速建設(shè)沂源段征地并未征占原告?zhèn)€人承包地及地上附屬物，原告請求公開的“個人地上附屬物明細(xì)和數(shù)額”的政府信息不存在。

2、審判情況

經(jīng)審理，一審法院認(rèn)為，關(guān)于“石樓村總面積、總補(bǔ)償款和土地安置費(fèi)數(shù)額、集體地上附屬物明細(xì)及補(bǔ)償數(shù)額”的政府信息，屬于被告依法應(yīng)當(dāng)主動公開的政府信息。關(guān)于“原告?zhèn)€人地上附屬物明細(xì)和補(bǔ)償數(shù)額”的政府信息實(shí)質(zhì)上不存在。依照《中華人民共和國政府信息公開條例》第十一條第（三）項、《最高人民法院關(guān)于審理政府信息公開行政案件若干問題的規(guī)定》第九條第一款、第十二條第（一）項之規(guī)定，判決如下：

（1）被告沂源縣國土資源局于本判決生效后十日內(nèi)向原告陳啟震公開“青蘭高速沂源段集體土地征收所涉及石樓村總面積、總補(bǔ)償款和土地安置費(fèi)數(shù)額、集體地上附屬物明細(xì)及補(bǔ)償數(shù)額”政府信息。

（2）駁回原告陳啟震請求公開“青蘭高速沂源段集體土地征收所涉及原告?zhèn)€人的地上附屬物明細(xì)和數(shù)額”政府信息的訴訟請求。

二、相關(guān)問題的探討

本案涉及的問題主要有以下幾個：一是原告申請公開村集體部分的占地補(bǔ)償信息是否需提供“三需要”（生產(chǎn)、生活、科研）方面的證據(jù)；二是人民法院就原告關(guān)于村集體部分的占地補(bǔ)償信息請求應(yīng)如何裁判；三是對于原告要求公開的個人部分占地補(bǔ)償信息，人民法院應(yīng)當(dāng)如何做出裁判。

1、原告要求公開村集體部分占地補(bǔ)償信息是否需提供“三需要”證據(jù)

我國《村民委員會組織法》第二十四條規(guī)定：“涉及村民利益的下列事項，經(jīng)村民會議討論決定方可辦理：……征地補(bǔ)償費(fèi)的使用、分配方案；……”，第三十條又規(guī)定：“村民委員會應(yīng)當(dāng)及時公布下列事項，接受村民的監(jiān)督：……涉及村民利益的重大事項應(yīng)當(dāng)隨時公布”。可見，村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對村集體部分的占地補(bǔ)償情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。本案原告是石樓村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，故有權(quán)知曉關(guān)于該村的占地補(bǔ)償情況。另外，《政府信息公開條例》第十條規(guī)定：“縣級以上各級人民政府及其部門應(yīng)當(dāng)依照本條例第九條的規(guī)定，在各自職責(zé)范圍內(nèi)確定主動公開的政府信息的具體內(nèi)容，并重點(diǎn)公開下列政府信息：重大建設(shè)項目的批準(zhǔn)和實(shí)施情況；……”，第十一條也規(guī)定：“設(shè)區(qū)的市級人民政府、縣級人民政府及其部門重點(diǎn)公開的政府信息還應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：……（三）征收或者征用土地、房屋拆遷及其補(bǔ)償、補(bǔ)助費(fèi)用的發(fā)放、使用情況；……”，故設(shè)區(qū)的市級人民政府、縣級人民政府及其部門應(yīng)主動并重點(diǎn)公開有關(guān)征收或者征用土地和房屋拆遷及其補(bǔ)償、補(bǔ)助費(fèi)用的發(fā)放與使用情況。對于本案原告要求公開的石樓村部分集體占地補(bǔ)償信息，被告負(fù)有主動公開政府信息法定職責(zé)，無需原告提供符合“生產(chǎn)、生活、科研”等特殊需要的證據(jù)。

2、原告要求公開村集體部分的占地補(bǔ)償信息應(yīng)如何做出裁判

《最高人民法院關(guān)于審理政府信息公開行政案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱“《若干規(guī)定》”）第九條第一款規(guī)定：“被告對依法應(yīng)當(dāng)公開的政府信息拒絕或者部分拒絕公開的，人民法院應(yīng)當(dāng)撤銷或者部分撤銷被訴不予公開決定，并判決被告在一定期限內(nèi)公開”。對于原告要求公開的村集體部分占地補(bǔ)償信息，被告在行政程序中做出了原告公開申請于法無據(jù)的答復(fù)。而在訴訟中，原告既請求判令被告公開該部分政府信息，同時也請求判決被告對信息公開申請做出明確答復(fù)，但并未請求法院撤銷被告不予公開的行政答復(fù)。因村集體部分占地補(bǔ)償信息屬被告依法應(yīng)主動公開的政府信息，人民法院宜直接判決被告限期公開相關(guān)信息。因原告關(guān)于被告對信息公開申請做出明確答復(fù)的訴訟請求可在責(zé)令被告限期公開政府信息的判決中得以解決，故無需在判決中單獨(dú)回應(yīng)。至于被告做出的對原告申請不予公開的答復(fù)，因原告未請求撤銷，便無需判決撤銷，在文書的證據(jù)認(rèn)定和裁判說理部分就其不合法性予以認(rèn)定和說明理由即可（關(guān)于此答復(fù)，被告曾作為證據(jù)在訴訟中提交過）。

3、原告要求公開的個人部分占地補(bǔ)償信息如何進(jìn)行裁判

《若干規(guī)定》第三條規(guī)定：“公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)不依法履行主動公開政府信息義務(wù)，直接向人民法院的，應(yīng)當(dāng)告知其先向行政機(jī)關(guān)申請獲取相關(guān)政府信息”。本案原告提出的個人地上附屬物明細(xì)和補(bǔ)償數(shù)額方面的公開請求，是在時提出的，在訴前并未向被告提出公開申請。故原告的這一訴訟請求不符合案件的受理條件，法院應(yīng)裁定不予受理，對于已經(jīng)受理的，應(yīng)裁定駁回。另外，通過審理查明，本案高速路征地亦未占用原告?zhèn)€人承包地（審理中原、被告均認(rèn)可了這一事實(shí)）。因此，本案不存在原告?zhèn)€人部分的占地補(bǔ)償信息。根據(jù)《若干規(guī)定》第十二條第（一）項規(guī)定“政府信息不存在，應(yīng)當(dāng)判決駁回原告的訴訟請求”，從簡便訴訟、徹底解決糾紛與減輕當(dāng)事人訟累角度出發(fā)，對原告?zhèn)€人部分的占地補(bǔ)償信息公開請求，一并判決駁回訴訟請求較為妥當(dāng)。

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【作者簡介】