導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇土地增值稅方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；籌劃；競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主要方法；經(jīng)濟(jì)效益

土地增值稅主要是結(jié)合國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，以及具體覆蓋的建筑物占據(jù)面積進(jìn)行必要的增值稅額增收的一種稅金，這是針對(duì)整個(gè)事業(yè)內(nèi)部滿足一定的條件下必須貫徹的稅收清算手段，一般使用清算制，這是實(shí)現(xiàn)整個(gè)土地合理規(guī)劃與房產(chǎn)建筑事業(yè)統(tǒng)一發(fā)展的重要途徑，因此關(guān)于如何進(jìn)行切實(shí)有效的增殖稅籌劃已經(jīng)成為整個(gè)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中迫不及待被解決的問(wèn)題，這將長(zhǎng)期影響房產(chǎn)公司的稅收成本利益的合理維持，這種手段也逐漸成為一種社會(huì)熱點(diǎn)，而受到人們的廣泛關(guān)注，因此需要結(jié)合科學(xué)的分析手段進(jìn)行系統(tǒng)的統(tǒng)籌規(guī)劃，確保必要的經(jīng)濟(jì)效益的維持水平，滿足后期發(fā)展的各種改革及規(guī)模壯大的要求。

一、土地增值稅稅收籌劃的分析手段

由于土地增值稅的具體籌劃工作主要是結(jié)合自身的發(fā)展特點(diǎn)進(jìn)行有關(guān)的優(yōu)惠政策進(jìn)行整體運(yùn)營(yíng)利益的綜合考慮，借助實(shí)際增值率的節(jié)點(diǎn)變化，實(shí)現(xiàn)具體增值額的降低，保證一定的稅金節(jié)約的效果。

1.實(shí)現(xiàn)公司分設(shè)進(jìn)行具體的資金籌劃

在我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)讓收入和增值率水準(zhǔn)較高的前提下，往往需要考慮相關(guān)聯(lián)的稅率變化幅度，具體的稅款總是跟隨者具體收入成正比的即時(shí)變化，因此為了保證必要的成本經(jīng)濟(jì)利益，必須結(jié)合現(xiàn)代運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的科學(xué)分析手段，保證具體效益水平的合理實(shí)現(xiàn)。納稅人在進(jìn)行實(shí)際的銷售過(guò)程中，可以結(jié)合銷售環(huán)節(jié)的增加進(jìn)行高增值額的分解，這種方法可以進(jìn)行分解后的具體稅率降低效果，同時(shí)具有一定的合理性，在實(shí)際進(jìn)行操作處理中，就可以進(jìn)行銷售公司的單獨(dú)設(shè)立，使得實(shí)際增值額在兩個(gè)公司內(nèi)部之間進(jìn)行自行調(diào)整，切實(shí)保證具體稅金的最低限度的支付。但是，根據(jù)實(shí)際的營(yíng)業(yè)稅條例內(nèi)容的規(guī)定，關(guān)于進(jìn)行無(wú)形資產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的認(rèn)為調(diào)動(dòng)沒(méi)有正當(dāng)?shù)睦碛芍?，主管稅?wù)部門擁有進(jìn)行實(shí)際核對(duì)的權(quán)力；因此，在兩個(gè)公司進(jìn)行真正的銷售資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的時(shí)候，必須滿足主管稅收部門的認(rèn)可條件，如果涉及理由不夠明確或者存在形式不夠正當(dāng)?shù)脑捑捅仨毭媾R整個(gè)完稅價(jià)格的重新核定，包括滯納金和稅款的后續(xù)補(bǔ)交；在進(jìn)行銷售公司設(shè)立之前，需要結(jié)合實(shí)際的運(yùn)營(yíng)方案進(jìn)行必要的對(duì)比分析，保證實(shí)際分解手法下的減稅效益是否超過(guò)公司在管理過(guò)程中的成本，只有保證一定的減稅效果，同時(shí)支持前期的成本投入挽回，只有這樣的效益方案才值得考慮并接受。

2.運(yùn)用項(xiàng)目扣除手法實(shí)現(xiàn)整體的籌劃效益

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行實(shí)際的籌劃中，需要結(jié)合自身資本結(jié)構(gòu)特點(diǎn)進(jìn)行明確的計(jì)劃制定，其中的項(xiàng)目扣除必須針對(duì)最優(yōu)的實(shí)現(xiàn)效果進(jìn)行妥善處理。如果關(guān)于資產(chǎn)的負(fù)債程度較高時(shí)，加上外借資金比例過(guò)大時(shí)，整體的利息水平比重呈現(xiàn)效果也就越來(lái)越深刻，這時(shí)關(guān)于實(shí)際條件的整理必須根據(jù)系統(tǒng)的費(fèi)用進(jìn)行具體核實(shí)，如果情況不嚴(yán)重時(shí)，可以考慮進(jìn)行限額扣除的方法。具體稅金的籌劃工作思路目前還沒(méi)有科學(xué)的指導(dǎo)依據(jù)，因此在進(jìn)行客觀的利息費(fèi)用分?jǐn)偝绦蛱幚砩线€要運(yùn)用金融機(jī)構(gòu)的貸款證明本身的實(shí)際問(wèn)題進(jìn)行綜合討論。企業(yè)運(yùn)營(yíng)階段下的貸款余額在較小的情況下，往往出現(xiàn)拒不提供貸款證明的現(xiàn)象，此時(shí)強(qiáng)制進(jìn)行限額扣除的手段就會(huì)造成違背業(yè)務(wù)真實(shí)性原則的情況，形成一定程度的實(shí)情隱瞞行為效果，這將使得后期的罰款更加嚴(yán)重，不利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展形式的確立，因此關(guān)于資金周轉(zhuǎn)的實(shí)際客觀情況必須做好系統(tǒng)的記錄，確保關(guān)于資料的提供和界定能夠保證必要的支持作用。

3.發(fā)揮稅收政策的優(yōu)勢(shì)

土地增值稅在進(jìn)行具體標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠政策的制定中，包括增值額未超過(guò)項(xiàng)目金額的2成的，可以進(jìn)行增值稅的免除；而實(shí)際超過(guò)2成的，就必須按照規(guī)定進(jìn)行增值額作用下的全部計(jì)稅。所以，房產(chǎn)公司在進(jìn)行普通住宅開發(fā)工程中需要結(jié)合銷售價(jià)格的客觀因素進(jìn)行系統(tǒng)方案的制定，充分考慮售價(jià)提高的水平和相關(guān)收益下的稅款額的實(shí)際展現(xiàn)，確保在進(jìn)行比較之后的最優(yōu)籌劃方案的選擇。但實(shí)際中，僅僅依靠售價(jià)的降低來(lái)保證增值率的降低，實(shí)現(xiàn)相關(guān)的免稅優(yōu)惠待遇，但這將嚴(yán)重影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)的實(shí)際收益效果，無(wú)法保證具體利潤(rùn)的合理維持，對(duì)于后期的技術(shù)改進(jìn)和經(jīng)營(yíng)效益的加強(qiáng)會(huì)造成較為嚴(yán)重的制約影響效果。

二、具體的改進(jìn)措施

1.合理定價(jià)

根據(jù)土地增值稅具體涉及的起征點(diǎn)的規(guī)定界限，納稅人在進(jìn)行普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售活動(dòng)中，對(duì)于實(shí)際增值額尚未超過(guò)扣除項(xiàng)目的2成的情況，可以免收具體的稅費(fèi)。結(jié)合這類規(guī)定的實(shí)際效應(yīng)，納稅人在進(jìn)行實(shí)際地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)中，可以綜合考慮具體提高售價(jià)后的收益效果以及放棄起售點(diǎn)造成的稅收負(fù)擔(dān)之間的科學(xué)對(duì)比，保證最優(yōu)方案的實(shí)現(xiàn)價(jià)值。比如：某房產(chǎn)公司在進(jìn)行商品住房的銷售活動(dòng)，扣除項(xiàng)目的實(shí)際金額在1000萬(wàn)元，銷售金額暫定為P，在此種情況下的銷售稅金及具體的附加值為5.5%P，包括內(nèi)部的營(yíng)業(yè)稅、城建稅等費(fèi)用，整個(gè)公司實(shí)際扣除項(xiàng)目的金額為1000+5.5%P；在這種情況作用下，如果需要享受起征點(diǎn)的優(yōu)惠政策，實(shí)際最高售價(jià)為1285萬(wàn)元，此時(shí)具體的土地增值稅經(jīng)過(guò)部門界定可以不進(jìn)行繳納，整體作用下的項(xiàng)目金額與獲利價(jià)值分別為1071萬(wàn)和214萬(wàn)元；同上步驟進(jìn)行分析，如果公司進(jìn)行售價(jià)提高手段進(jìn)行效益的收取方案，實(shí)際的銷售價(jià)格必須滿足1364萬(wàn)元才能彌補(bǔ)稅負(fù)上漲造成具體資金運(yùn)轉(zhuǎn)的負(fù)擔(dān)，因此綜合對(duì)比，在滿足一定的客觀條件下，這類公司選擇第一種方案相對(duì)會(huì)穩(wěn)定一些，同時(shí)保證必要的項(xiàng)目靈活運(yùn)營(yíng)手段，這是進(jìn)行科學(xué)比對(duì)分析下的最優(yōu)方案選擇的最真實(shí)的表現(xiàn)，因此在實(shí)際的銷售過(guò)程中，關(guān)于土地增值稅在整個(gè)資金環(huán)境下的籌劃方案要經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的分析之后再下結(jié)論。

2.選擇自持方式進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的處置

關(guān)于房產(chǎn)的開發(fā)到投入銷售運(yùn)行活動(dòng)的過(guò)程中，可以進(jìn)行開發(fā)部分實(shí)際用途進(jìn)行科學(xué)的討論，是進(jìn)行出租或者進(jìn)行其他商業(yè)用途等，如果整體活動(dòng)下的主要產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生任何形式的轉(zhuǎn)移，則可以免除土地增值稅的收取，具體的收入也可以不計(jì)稅款的限制效果；房地產(chǎn)公司需要結(jié)合自身的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略以及具體的運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行相應(yīng)的籌劃方案制定，具體降低增值稅的稅負(fù)或者進(jìn)行繳納時(shí)間的延遲，不管怎樣，必須保證后期整體的經(jīng)濟(jì)效益的合理維護(hù)。其中關(guān)于商品房的精裝修處理，可以實(shí)現(xiàn)必要的銷售與裝修分開合同的簽訂，實(shí)現(xiàn)一定的分計(jì)收入效果，這就實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)價(jià)格的合理降低，保證實(shí)際的增值率控制在相對(duì)合理的水平，減少整個(gè)企業(yè)實(shí)際需要承擔(dān)的土地增值稅的負(fù)擔(dān)；另外，還可以按照房產(chǎn)與裝修結(jié)合的收入需要進(jìn)行百分之五的稅率計(jì)算繳納方式進(jìn)行實(shí)際營(yíng)業(yè)稅的界定，納稅人可以針對(duì)普通建筑住房的開發(fā)范圍進(jìn)行其他房產(chǎn)途徑的延伸，實(shí)現(xiàn)增值額的分別計(jì)算，在不分別進(jìn)行增值額核算的情況下，關(guān)于建造的普通住宅將不適用于免稅的實(shí)際規(guī)定方案，所以在實(shí)際的房產(chǎn)規(guī)模設(shè)置程序上需要根據(jù)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況和資金的周轉(zhuǎn)需要進(jìn)行整個(gè)核算方式的清晰界定，確保不同繳稅方式在綜合效應(yīng)下的實(shí)現(xiàn)程度，選擇獲取最高收益的方案。通過(guò)對(duì)土地增值稅與其他稅種的關(guān)系分析，結(jié)合企業(yè)發(fā)展的慕白哦進(jìn)行整體系統(tǒng)的合理規(guī)劃，具體保證企業(yè)長(zhǎng)期的穩(wěn)定發(fā)展效果；而整個(gè)行業(yè)的土地增值稅的籌劃工作需要進(jìn)行相關(guān)的收益分析，實(shí)現(xiàn)稅收成本的最小化效果，注意整體運(yùn)營(yíng)環(huán)境下的風(fēng)險(xiǎn)因素控制，充分發(fā)揮統(tǒng)籌規(guī)劃的實(shí)際價(jià)值；在保證整體稅收在房產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展的前提下，進(jìn)行相關(guān)計(jì)算模式和優(yōu)惠政策的合理制定，注意必要的條例規(guī)范的約束作用，實(shí)現(xiàn)科學(xué)控制模式下的整體籌劃方案的與時(shí)俱進(jìn)水平。

三、總結(jié)

關(guān)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅的籌劃與控制方法，主要是滿足一定收益要求下的綜合方案對(duì)比選擇，在科學(xué)系統(tǒng)計(jì)算模式的作用下，實(shí)現(xiàn)全面的經(jīng)濟(jì)利益衡量，同時(shí)注意國(guó)家政策對(duì)于實(shí)際資本稅率的優(yōu)惠模式界定，確保必要的方案實(shí)施價(jià)值，滿足人們的住房要求，促進(jìn)社會(huì)的全面發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]林萍.探討土地增值稅的稅收籌劃[J].全國(guó)商情（理論研究），2011，19（02）

篇2

關(guān)鍵詞：稅收管理土地增值稅清算方法

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)影響較大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對(duì)其進(jìn)行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象，采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。

計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。②四級(jí)超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負(fù)，企業(yè)必須千方百計(jì)地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率?，F(xiàn)從以下幾個(gè)方面闡述清算的具體方法。

一、理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過(guò)85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。對(duì)前款所列第③項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

二、正確確定清算計(jì)稅單位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算：對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對(duì)分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

三、認(rèn)真審核銷售收入的真實(shí)性

企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細(xì)表：對(duì)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實(shí)：對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對(duì)；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，審核其真實(shí)性。

四、認(rèn)真審核計(jì)稅的扣除項(xiàng)目

(1)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》[國(guó)稅發(fā)(2006)187號(hào)]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。

①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費(fèi)專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營(yíng)性收入專用發(fā)票等。

②前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。

③建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。合法有效憑證為：除購(gòu)門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費(fèi)應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。

④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。

⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動(dòng)門、智能化系統(tǒng)、信報(bào)箱、路燈設(shè)施、健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。

⑥開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。

⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，必須以各種完稅(費(fèi))憑證為依據(jù)。

(2)在審核扣除項(xiàng)目過(guò)程中，應(yīng)注意的事項(xiàng)：

①計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

②扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。如拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。

③扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)決不允許將開發(fā)費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)問(wèn)接費(fèi)用等。

④扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

⑤納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。

⑥將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。土地增值稅法規(guī)定，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入開發(fā)成本，更不得計(jì)入加計(jì)扣除基數(shù)。

⑦對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。:

(3)扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)偡椒ǎ孩俪杀臼茏?、分期分批開發(fā)的成本費(fèi)用分?jǐn)偂Ｆ髽I(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。②多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用分?jǐn)?。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。③同一個(gè)項(xiàng)目多種產(chǎn)品共同的成本費(fèi)用分?jǐn)?。?duì)企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

篇3

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅概述

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展帶動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)中最為重要的一部分。房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，使得其自身的稅收成本也在相應(yīng)增加。各類土地費(fèi)、相關(guān)拆遷給予的補(bǔ)償費(fèi)、一些相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)等稅收負(fù)擔(dān)，嚴(yán)重的影響著房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)。土地增值稅是在對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)以及相關(guān)的建筑物進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種，其稅率通常以超額累進(jìn)的形式進(jìn)行計(jì)征，總體維持在30%至60%之間。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅來(lái)說(shuō)，主要的涉稅業(yè)務(wù)包括對(duì)土地的使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、再建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及將房屋進(jìn)行銷售等。如何對(duì)土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃，進(jìn)而使納稅風(fēng)險(xiǎn)降到最低，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大效益是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段值得探討的一個(gè)問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃措施

（一）充分利用國(guó)家的相關(guān)稅收政策

國(guó)家鼓勵(lì)、支持房地產(chǎn)企業(yè)的合理發(fā)展，并提出一系列的優(yōu)惠政策促進(jìn)其發(fā)展。對(duì)于這些優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)要在法律范圍內(nèi)，通過(guò)科學(xué)、合理的手段充分利用，進(jìn)而達(dá)到節(jié)稅或免稅的目的。

對(duì)于免稅的政策來(lái)說(shuō)，要想達(dá)到這一目的，企業(yè)就要在進(jìn)行準(zhǔn)確的核算增值額的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)增值額進(jìn)行控制以及對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的金額進(jìn)行扣除等手段加以實(shí)現(xiàn)；對(duì)于代收費(fèi)用的相關(guān)政策來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)要將相關(guān)的代收費(fèi)用通通歸納到房?jī)r(jià)的計(jì)算當(dāng)中，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)減少稅負(fù)壓力。但是，這種手段會(huì)使得企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅相對(duì)增加。因此，企業(yè)要以自身的實(shí)際情況為前提，在充分了解的基礎(chǔ)上制定更加合理的稅收籌劃策略，使企業(yè)取得更加高效的利益。

（二）對(duì)稅收臨界點(diǎn)合理利用

由于土地增值稅存在著不同的等級(jí)，不同的等級(jí)之間又存在著不同的稅率以及相關(guān)的稅收優(yōu)惠。土地房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)各個(gè)企業(yè)的臨界點(diǎn)不同，并對(duì)其進(jìn)行控制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)合理減稅的目的。這一手段也是房地產(chǎn)的稅收籌劃中十分重要的方式。運(yùn)用這一手段時(shí)，首先，要對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行大量的測(cè)算，將具體收入與相關(guān)稅收優(yōu)惠政策之間的關(guān)系進(jìn)行詳細(xì)的分析，權(quán)衡利弊。其次，要根據(jù)房產(chǎn)的價(jià)格來(lái)對(duì)增值稅率進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，使增資額度始終處在可以享受優(yōu)惠的最大范圍內(nèi)，進(jìn)而使企業(yè)的綜合效益得到提高。另外，企業(yè)還可通過(guò)對(duì)房屋的裝修維護(hù)來(lái)使扣除項(xiàng)目的金額得到相應(yīng)提高，進(jìn)一步控制相關(guān)增值額度。

三、實(shí)際稅務(wù)處理方法的運(yùn)用

（一）充分運(yùn)用臨界點(diǎn)進(jìn)行稅務(wù)處理

我國(guó)稅法有明確的規(guī)定，在對(duì)普通的住宅進(jìn)行建筑以及銷售時(shí)，對(duì)于增值額沒(méi)有高于要扣除掉的相關(guān)項(xiàng)目金額的20%，可以免收其土地增值稅，而對(duì)于超過(guò)的那部分，則要按照規(guī)定計(jì)稅。例如，某公司要將其已經(jīng)建好的住宅樓以600萬(wàn)的價(jià)格出售，在建筑過(guò)程中產(chǎn)生的成本支出包括享有土地的使用權(quán)而支付的240萬(wàn)、建筑開發(fā)所要支出的費(fèi)用為120萬(wàn)、其他成本97萬(wàn)。所以，企業(yè)在納稅籌劃前應(yīng)該繳納的營(yíng)業(yè)稅是30萬(wàn)，城建稅以及教育的費(fèi)用之和為3萬(wàn)，可扣除的資金為490萬(wàn)，經(jīng)過(guò)計(jì)算，增值率為0.2245，超過(guò)了20%，，因此，土地增值稅繳納的實(shí)際金額應(yīng)為33萬(wàn)，納稅籌劃之后，企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)利益最大化，將售價(jià)進(jìn)行調(diào)整，增值率調(diào)為20%，這時(shí)，設(shè)住宅的售價(jià)X，根據(jù)計(jì)算可得此時(shí)住宅的售價(jià)為大約587萬(wàn)元，這時(shí)，企業(yè)不需要繳納土地增值稅，較之前節(jié)稅約20萬(wàn)元。

（二）將替收的費(fèi)用與售價(jià)合二為一

房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的范圍較為廣泛，如替收相關(guān)建筑的配套費(fèi)用、維修要使用的基金費(fèi)等，這些費(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)可自己征收，也可以將這部分費(fèi)用統(tǒng)計(jì)到房?jī)r(jià)中收取。舉個(gè)例子，某房地產(chǎn)企業(yè)想要出售一辦公樓，3200萬(wàn)元的收入，180萬(wàn)元的代收費(fèi)用，在這中間，包括房地產(chǎn)自身開發(fā)所指出的成本800萬(wàn)元，對(duì)土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的金額為200萬(wàn)元，還有一些需要扣除的資金總和為300萬(wàn)元。如果房地產(chǎn)企業(yè)是自己征收費(fèi)用，那么可以減去的成本為1500萬(wàn)元，增值額達(dá)到1700萬(wàn)，經(jīng)過(guò)計(jì)算，可得增值率為113.33%，土地增值稅是625萬(wàn)元；反之，如果是將替收的費(fèi)用和房屋的售價(jià)合二為一后，企業(yè)得到了3380萬(wàn)元的總收入，這時(shí)，所得到1680萬(wàn)元的可以減去不予以計(jì)算的項(xiàng)目，1700萬(wàn)元的增值額，增值率達(dá)到101.19%，可以得出土地增值稅是598萬(wàn)元，較籌劃之前節(jié)約了27萬(wàn)元。

篇4

[關(guān)鍵詞]土地增值稅 增值額 稅收優(yōu)惠 籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有投資資金多、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、利潤(rùn)高的特點(diǎn)。土地增值稅作為流轉(zhuǎn)稅的一種,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)中占有相當(dāng)大的比重。當(dāng)前,國(guó)際金融動(dòng)蕩、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定,政府亦加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)企業(yè)如何在不利環(huán)境下,整合現(xiàn)有資源,籌劃土地增值稅,減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān),為企業(yè)爭(zhēng)取最大的現(xiàn)金流,顯得尤為重要。筆者擬就相關(guān)問(wèn)題做一探討。

一、土地增值稅的有關(guān)概念

根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱條例)規(guī)定,土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。房地產(chǎn)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。應(yīng)納土地增值稅額等于增值額乘以適用稅率。在稅率方面,土地增值稅的稅率為四級(jí)超額累進(jìn)稅率.即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%,稅率為30%;增值額超過(guò)項(xiàng)目金額的50%未超過(guò)100%,稅率為40%;增值額超過(guò)項(xiàng)目金額的1O0%,未超過(guò)200%,稅率為50%;增值額超過(guò)項(xiàng)目金額的200%以上,稅率為60%。由此可見(jiàn),土地增值稅是流轉(zhuǎn)稅的一種。通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)的收入額和扣除項(xiàng)目金額,可以影響增值額和增值稅率,進(jìn)而影響土地增值稅的大小。

二、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入的籌劃

關(guān)于土地增值稅的收入額,條例中做了比較明確的規(guī)定。比如,條例指出,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益,不允許從中減除任何成本費(fèi)用。對(duì)取得的實(shí)物收入,要按收入的市場(chǎng)價(jià)格換算成貨幣收入。對(duì)取得的無(wú)形資產(chǎn)收入,要進(jìn)行專門的評(píng)估.在確定其價(jià)值后折算成貨幣收入等等。故轉(zhuǎn)讓收入的大小與成本費(fèi)用的確認(rèn)沒(méi)有任何關(guān)系,但是實(shí)務(wù)上,房地產(chǎn)企業(yè)可以利用合同拆分的方式,也就是在銷售轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí),將可以分開單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離,分別簽訂合同,從而減少轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入。舉例如下:

假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備開發(fā)一幢帶裝修的寫字樓。預(yù)計(jì)裝修過(guò)的寫字樓市場(chǎng)價(jià)值是2000萬(wàn)元(含500萬(wàn)元裝修費(fèi))。如果該企業(yè)和購(gòu)買者分兩次簽訂合同。在毛胚房建成后先簽訂1500萬(wàn)元的房屋買賣合同,等裝修時(shí)再簽500萬(wàn)元的裝修合同,則該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額1500萬(wàn)元繳納土地增值稅,而第二份合同上注明的金額500萬(wàn)元屬于裝修合同,是營(yíng)業(yè)稅征稅范圍,不用計(jì)征土地增值稅。這樣就使得納稅人計(jì)算土地增值稅的收入額減少,達(dá)到了降低稅負(fù)的目的。

三、土地增值稅扣除項(xiàng)目的籌劃

關(guān)于土地增值稅的扣除項(xiàng)目,條例及其實(shí)施細(xì)則中做了詳細(xì)說(shuō)明,包括取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額;土地開發(fā)成本、費(fèi)用;建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目等。故可以根據(jù)扣除項(xiàng)目的類別不同,分別進(jìn)行如下籌劃。

1、增加成本的籌劃

第一、利用成本費(fèi)用的可轉(zhuǎn)化性。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用(管理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用)不能全部據(jù)實(shí)扣除,而是按一定比例限額扣除。由于現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)期間費(fèi)用和工程項(xiàng)目的“開發(fā)費(fèi)用”并無(wú)嚴(yán)格界定。因此,企業(yè)可以通過(guò)事前的籌劃,把可以轉(zhuǎn)移的開發(fā)費(fèi)用合理轉(zhuǎn)移到開發(fā)成本中,則可以加大扣除項(xiàng)目金額,減少應(yīng)繳納的土地增值稅。例如.企業(yè)人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開支范圍,它的實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒(méi)有任何意義,但如果這些費(fèi)用是屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目人員所發(fā)生的,則可以分?jǐn)偟椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中去,在計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除。這樣,期間費(fèi)用的減少不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和扣除,而房地產(chǎn)的開發(fā)成本卻增加了,降低了增值額,從而使應(yīng)納的土地增值稅減少。

第二、利用費(fèi)用均分進(jìn)行籌劃。不同地方開發(fā)成本因?yàn)榈貎r(jià)或其他原因而不同,一些地方的房產(chǎn)開發(fā)銷售后的增值率較高,而有的房產(chǎn)增值率較低,這種不均勻的狀態(tài)會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。對(duì)于同時(shí)在幾處進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè),可以利用費(fèi)用均分進(jìn)行籌劃。也就是通過(guò)事先對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整,平均費(fèi)用分?jǐn)倎?lái)抵銷增值額,使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相當(dāng),從而節(jié)省稅款。如果結(jié)合其他籌劃方法,使增值率剛好在某一臨界點(diǎn)以下,則節(jié)稅效果更好。

2、借款利息扣除方法的籌劃

稅法規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款利息的扣除,有兩種方式:一種是納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的,可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為:利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi);另一種是如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?或不能夠提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的,可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為:(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×1O%以內(nèi)。這兩種利息扣除方法的差額=利息一(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5% 。故當(dāng)利息>(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%時(shí),企業(yè)應(yīng)采用第一種方法;當(dāng)利息

3、利用“代收費(fèi)用計(jì)價(jià)”的籌劃

根據(jù)財(cái)稅[1995]48號(hào)規(guī)定,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí),代其他部門收取的城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用,可以并入房?jī)r(jià),也可以在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)核算。如果代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)并且向購(gòu)買方一并收取的,則代收費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收人計(jì)稅。在代收費(fèi)用支付時(shí)可以作為扣除項(xiàng)目金額予以扣除。若代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中,而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。雖然與代收費(fèi)用的單獨(dú)核算相比,并入房?jī)r(jià)核算不會(huì)影響銷售房產(chǎn)的增值額。但是,由于代收費(fèi)用的存在,并入房?jī)r(jià)核算在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的扣除數(shù)比單獨(dú)核算更高,使得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值率降低,減少土地增值稅。

四、利用其他稅收優(yōu)惠政策的籌劃

除了直接減少分散收入、增加成本費(fèi)用扣除金額外,企業(yè)還可以直接利用其他稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行土地增值稅的籌劃,具體有:

1、房地產(chǎn)代建

房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā),開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。按稅法規(guī)定,代建行為繳納營(yíng)業(yè)稅,不繳土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式,在開發(fā)之初確定最終用戶,實(shí)行定向開發(fā),就可以減輕稅負(fù)。具體可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以客戶名義取得土地使用權(quán)和購(gòu)買各種材料設(shè)備,也可以通過(guò)協(xié)商由客戶自己購(gòu)買和取得。

2、合作建房

稅法規(guī)定,對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免繳納土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)繳納土地增值稅。如房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有一塊土地,擬與其他公司合作建造寫字樓,資金由其他公司提供,建成后按比例分房。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,作為辦公用房自用,則不用繳納土地增值稅。

3、利用土地增值稅“起征點(diǎn)”優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃

現(xiàn)行稅法規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免繳土地增值稅;超過(guò)20%,就全額征稅。故企業(yè)可以考慮通過(guò)合理設(shè)置價(jià)格,使得增長(zhǎng)率在20%以下,達(dá)到免繳土地增值稅的目的。

總之,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃是一項(xiàng)具有前瞻性、綜合性、技術(shù)性的工作,在籌劃時(shí)要綜合考慮成本、收益的各個(gè)方面,以便減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān),實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

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[4]計(jì)金標(biāo),梁俊嬌.稅收籌劃[M].北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社.2006

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 土地增值稅 稅收籌劃

自從2007年我國(guó)稅務(wù)總局頒布了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分期項(xiàng)目、普通住宅項(xiàng)目以及非普通住宅項(xiàng)目分別進(jìn)行計(jì)算增值額。土地增值稅是指房地產(chǎn)或土地轉(zhuǎn)讓對(duì)納稅人所形成的一種凈增值額外征收稅種，其稅率一般是以超額累進(jìn)的形式來(lái)進(jìn)行土地增值稅的計(jì)征，總體在30%與60%之間。此外國(guó)家還明確指出了土地增值稅的征收情形，如自用房地產(chǎn)的收入確定、土地增值稅審核鑒證的清算、非直接銷售房地產(chǎn)的收入確定、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理以及土地增值稅的征收核定等。稅收籌劃是指通過(guò)經(jīng)營(yíng)和投資、理財(cái)活動(dòng)等形式的事先安排與籌劃，以不損害國(guó)家利益為前提所竭盡所能進(jìn)行的節(jié)稅利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃三法是指控制增值率、扣除項(xiàng)目以及稅收優(yōu)惠?？刂圃鲋德适峭ㄟ^(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算利潤(rùn)、項(xiàng)目市場(chǎng)以及項(xiàng)目成本費(fèi)用來(lái)進(jìn)行商品房單價(jià)范圍的銷售確定，把計(jì)算所得的商品房銷售單價(jià)范圍確定在進(jìn)行一次土地增值稅稅額的計(jì)算，通過(guò)土地增值稅稅額從而得出每個(gè)商品房單價(jià)所匯總而成的整體項(xiàng)目利潤(rùn)，其中利潤(rùn)額最大的就是該項(xiàng)目最先考慮的最優(yōu)單價(jià)?？鄢?xiàng)目是指在計(jì)算規(guī)定增值額時(shí)企業(yè)所取得的土地使用權(quán)費(fèi)用以及需要支付的新建房屋開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、舊房屋評(píng)估成本、舊建筑的評(píng)估價(jià)格、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金等。

一、案例分析

2012年12月，某房地產(chǎn)公司開發(fā)一普通住宅項(xiàng)目擬出售，其建筑面積為91000平方米，土地出讓金支付2000萬(wàn)元，開發(fā)成本為8800萬(wàn)元，同時(shí)還有1000萬(wàn)元的銀行利息。城建稅稅率7%、教育費(fèi)附加征收率3%以及0.05%的印花稅稅率。營(yíng)銷部門制定了兩套售房方案：第一套方案平均售價(jià)每平方米2000元，不提供金融貸款證明；第二套方案平均售價(jià)為每平方米1978元，并提供金融貸款證明。據(jù)此分別計(jì)算兩種方案的公司應(yīng)繳土地增值稅；分析哪一種方案對(duì)房地產(chǎn)公司更有利，并計(jì)算其實(shí)現(xiàn)所得稅之前的利潤(rùn)差額。

方案一：

（1）銷售收入=91000x2000÷10000=18200萬(wàn)元

（2）準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額：

①土地使用權(quán)支付金額 2000萬(wàn)元

②房地產(chǎn)開發(fā)成本 8800萬(wàn)元

③其他開發(fā)費(fèi)用=（2000+8800）x10%=1080萬(wàn)元

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=18200x5%x（1+7%+3%）+18200x0.05%=1010.1萬(wàn)元

⑤加計(jì)扣除項(xiàng)=（2000+8800）x20%=2160萬(wàn)元

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：2000+8800+1080+1010.1+2160=15050.1

（3）土地增值額=18200-15050.1=3149.9

（4）土地增值率=3149.9÷15050.1×100=20.93%

（5）應(yīng)繳土地增值稅=3149.9×30%=944.97萬(wàn)元

方案二：

（1）銷售收入=91000x1978÷10000=17999.8萬(wàn)元

（2）準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額：

①土地使用權(quán)支付金額2000萬(wàn)元

②房地產(chǎn)開發(fā)成本8800萬(wàn)元

③其他開發(fā)費(fèi)用=1000+（2000+8800）×5%=1540萬(wàn)元

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=17999.8x5%x（1+7%+3%）+17999.8x0.05%=998.99萬(wàn)元

⑤加計(jì)扣除項(xiàng)=（2000+8800）x20%=2160萬(wàn)元

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2000+8800+1540+998.99+2160=15489.99萬(wàn)元

（3）土地增值額=17999.8-15489.99=2509.81萬(wàn)元

（4）土地增值率=2509.81÷15489.99×100=16.2%

（5）由于土地增值率小于20%，根據(jù)稅法規(guī)定普通住宅可以免征，應(yīng)繳土地增值稅為零。

從以上分析可知，影響因素主要是土地增值稅的增值率、土地增值稅的籌劃扣除項(xiàng)目以及土地增值稅的籌劃稅收優(yōu)惠等，因此做好以上三個(gè)方面的工作，顯得至關(guān)重要。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃三法

（一）土地增值稅的控制增值率

土地增值稅法明確指出實(shí)行超額累計(jì)的四級(jí)進(jìn)稅率，當(dāng)增值額與扣除項(xiàng)目的金額比例小于等于50%，則適用征收30%的稅率，當(dāng)增值額與扣除項(xiàng)目的金額比例大于50%、小于等于100%，則適用征收40%的稅率，當(dāng)增值額與扣除項(xiàng)目的金額比例大于100%、小于等于200%，則適用征收50%的稅率，當(dāng)增值額與扣除項(xiàng)目的金額比例大于200%，則適用征收60%的稅率。與此同時(shí)土地增值稅法還明確指出如果是按照普通住宅來(lái)進(jìn)行出售，則納稅人可以在增值額與扣除項(xiàng)金額比例小于等于20%時(shí)免征，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想降低銷售中房地產(chǎn)的土地增值稅就需要對(duì)增值率進(jìn)行控制，并且在扣除項(xiàng)目的足額基礎(chǔ)上。房地產(chǎn)在制定銷售價(jià)格時(shí)需要特別注意事先進(jìn)行一定的籌劃，要清楚了解土地增值稅以及它臨界點(diǎn)周圍的情況。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要收入是來(lái)自銷售房屋時(shí)所收的房款，而房款的多少又和商品房的單價(jià)以及商品房的面積成正比，其中，商品房的面積是固定不變的，商品房的單價(jià)則是可以進(jìn)行變化的，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想降低銷售中房屋的土地增值稅除了上述兩點(diǎn)需要注意，還要注意成本的利潤(rùn)、市場(chǎng)的因素以及土地增值稅的原因。如果土地增值稅中的扣除項(xiàng)目是固定不變的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想賺錢就需要找到一個(gè)可以把土地增稅形成比較低的單價(jià)，在合理的市場(chǎng)環(huán)境下來(lái)進(jìn)行商品房銷售行為，其過(guò)程是，第一，通過(guò)房地產(chǎn)自身的項(xiàng)目預(yù)算利潤(rùn)、項(xiàng)目市場(chǎng)以及項(xiàng)目成本費(fèi)用來(lái)進(jìn)行商品房單價(jià)范圍的銷售確定；第二，把計(jì)算所得的商品房銷售單價(jià)范圍確定在進(jìn)行一次土地增值稅稅額的計(jì)算；第三，通過(guò)土地增值稅稅額從而得出每個(gè)商品房單價(jià)所匯總而成的整體項(xiàng)目利潤(rùn)，其中利潤(rùn)額最大的就是該項(xiàng)目最先考慮的最優(yōu)單價(jià)。

（二）土地增值稅的籌劃扣除項(xiàng)目

土地增值稅的籌劃扣除項(xiàng)目是指在計(jì)算規(guī)定增值額時(shí)企業(yè)所取得的土地使用權(quán)費(fèi)用以及需要支付的新建房屋開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、舊房屋評(píng)估成本、舊建筑的評(píng)估價(jià)格、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金等，這些項(xiàng)目是可以在計(jì)算增值稅時(shí)扣除的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃扣除項(xiàng)目時(shí)需要注意，第一，注意扣除項(xiàng)目的全面歸集，全面歸集是指通過(guò)稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目進(jìn)行全方位的歸整、集中，其中最值得注意是需要分成幾個(gè)項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行的土地，這些土地中已經(jīng)完成的項(xiàng)目經(jīng)過(guò)核定需要扣除的項(xiàng)目有土地取得費(fèi)用（土地征用費(fèi)、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地使用費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、土地出讓金、契稅）、房屋的開發(fā)成本、費(fèi)用及相關(guān)稅金等。全面歸集的使用可以促進(jìn)扣除項(xiàng)目的完整發(fā)展。第二，注意扣除項(xiàng)目的開發(fā)間接費(fèi)用，開發(fā)間接費(fèi)用屬于房屋開發(fā)成本的一部分，它是指通過(guò)管理開發(fā)和直接組織所形成的項(xiàng)目費(fèi)用，主要包括修理費(fèi)、職工工資、折舊費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)以及職工教育經(jīng)費(fèi)等，開發(fā)間接費(fèi)用和開發(fā)期間費(fèi)是不同的，所以兩者要區(qū)分開來(lái)。期間費(fèi)又包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，在不能明確分?jǐn)偫⒅С龅那闆r下，它一般由土地取得費(fèi)用和房屋開發(fā)成本之和的10%組成，這10%也是土地增值稅的扣除項(xiàng)目。為了保證土地增值稅的正確性，就需要在計(jì)算時(shí)把開發(fā)間接費(fèi)和開發(fā)期間費(fèi)分清，不能錯(cuò)誤的納入計(jì)算中。第三，根據(jù)財(cái)政部的規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅人來(lái)說(shuō)，還可按土地取得費(fèi)用和房屋開發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除，這條規(guī)定是唯一一條只適用于房地產(chǎn)開發(fā)商的。開發(fā)商如果需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓或是出售，可以對(duì)這一種形式比較哪一種利潤(rùn)最大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就應(yīng)該采取哪一種。

（三）土地增值稅的籌劃稅收優(yōu)惠

籌劃稅收優(yōu)惠的主要目的是降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體土地增值稅或者降低稅收完成以后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。土地增值稅的籌劃稅收優(yōu)惠主要有二種，分別是合作建房以及通過(guò)聯(lián)營(yíng)、投資的免稅所形成的籌劃納稅。稅法規(guī)定的合作建房是指雙方進(jìn)行合作建房，其中一方為出資方，一方為出地方，雙方自主進(jìn)行比例分房，如果房地產(chǎn)是自己用的，就可以暫時(shí)免收土地增值稅，如果房地產(chǎn)是轉(zhuǎn)讓賺錢，則必須征收土地增值稅。合理利用合作建房可以給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)雙贏現(xiàn)象。比如A為出地方，B為出資方，A與B打算以合作建房的形式建造辦公大樓，建成后雙方自主進(jìn)行比例分房，且房屋都是企業(yè)自用，對(duì)于A來(lái)說(shuō)不用繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，增強(qiáng)其在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)于B來(lái)說(shuō)分得的辦公樓不含土地增值稅，會(huì)降低購(gòu)置成本。通過(guò)聯(lián)營(yíng)、投資的免稅所形成的籌劃納稅是指，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中，暫免征收土地增值稅。

三、結(jié)束語(yǔ)

本文通過(guò)一個(gè)案例分析，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅籌劃中的主要影響因素，即土地增值稅的增值率、土地增值稅的籌劃扣除項(xiàng)目以及土地增值稅的籌劃稅收優(yōu)惠等進(jìn)行了分析，以期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供一些幫助。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅清算 納稅籌劃

近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度很快,使得百姓購(gòu)房壓力迅速上升,為了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè),稅務(wù)局頒布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《清算通知》），并于2007年2月開始實(shí)行，用以規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理過(guò)程中所出現(xiàn)的問(wèn)題。2008年1月，稅務(wù)總局召開新聞會(huì)，聲明要采取積極措施啟動(dòng)土地增值稅的清算，標(biāo)志著房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的全面啟動(dòng)。2009年5月稅務(wù)總局頒布實(shí)行了《土地增值稅清算管理規(guī)程》，以促進(jìn)各地開展房地產(chǎn)土地增值稅的清算。由此可見(jiàn)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算工作非常重視，全國(guó)各地房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極配合，貫徹落實(shí)國(guó)家的稅收政策。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的定義

土地增值稅清算，是指符合土地增值稅清算的房地產(chǎn)企業(yè)，需依照稅收法律、法規(guī)以及土地增值稅有關(guān)的政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行。

二、土地增值稅清算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

(一)土地增值稅清算會(huì)減少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益

土地增值稅的征收實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)與政府之間分享房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，土地增值稅征收所采用的稅率是超額累進(jìn)稅率。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)越多，政府所征收的土地增值稅就越多企業(yè)賺得越多，政府收得越多。按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的增值額≤50%時(shí)，政府征收30%的增值稅；增值額>50%而< 100%的部分，政府征收40%的增值稅；增值額≥100%而< 200%的部分，政府征收50%的增值稅；而增值額≥200%的部分，政府征收60%的增值稅。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)囤地而獲取高額利潤(rùn)的難度逐漸增大

部分資金雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)各種手段以相對(duì)較低的價(jià)格獲得大片土地的土地使用權(quán),并設(shè)法延長(zhǎng)土地的開發(fā)期,待等到土地的價(jià)格在上漲到一定程度后再將所占有的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行銷售,從中獲取高額利潤(rùn)。實(shí)施土地增值稅清算,能在一定程度上抑制房地產(chǎn)開發(fā)商的囤積居奇的行為，因?yàn)閷?duì)于銷售價(jià)格相差不大的房地產(chǎn)商品而言,獲得土地使用權(quán)所花費(fèi)的成本越低,該房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值率就越高,所要繳納的土地增值稅就越多。從另一個(gè)角度分析,對(duì)于獲得土地使用權(quán)成本相差不大的房地產(chǎn)項(xiàng)目,銷售的價(jià)格越高,增值稅率就會(huì)越高,所要繳納的增值稅就越多?；诖?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)捂盤惜售以及囤地的方式來(lái)獲取高額利潤(rùn)的意愿很難實(shí)現(xiàn)了。

(三)土地增值稅清算影響房產(chǎn)銷售價(jià)格

我國(guó)政府開征土地增值稅的一個(gè)重要原因，就是希望通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅征收而對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控。在土地增值稅清算制度下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對(duì)房子進(jìn)行定價(jià)時(shí)，要綜合考慮土地增值稅等稅收因素。房?jī)r(jià)定得過(guò)高，隨之而來(lái)的土地增值稅所采用的稅率就會(huì)增高，那么房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)闈q價(jià)所獲取的凈利潤(rùn)很有可能不能抵償因漲價(jià)而增加的稅負(fù)開支。且從目前的樓市來(lái)看，漲價(jià)太明顯會(huì)影響購(gòu)房者的購(gòu)買力，減少開發(fā)商的售房數(shù)量。

(四)土地增值稅清算能優(yōu)化整合房地產(chǎn)企業(yè)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要大量的資金，由上文我們知道，土地增值稅清算的實(shí)行會(huì)減少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，利潤(rùn)率的降低將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸失去外部投資的資金數(shù)量。同時(shí)，土地增值稅清算還會(huì)增加房地產(chǎn)公司的稅金支出，這樣一來(lái)投資資金減少了而稅金支出增加了，提高房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)入門檻。只有具備雄厚資本，才可以在房地產(chǎn)行業(yè)中生存發(fā)展。對(duì)于資金較薄弱、缺乏應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力、缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力的小企業(yè)將逐漸淘汰。2011年11月9日，北京市住建委公示稱，北京東方時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司等477家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書有效期屆滿后，未依法申請(qǐng)延續(xù)或工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照已注銷，將注銷這477家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)。有業(yè)內(nèi)人事統(tǒng)計(jì)，這477家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，基本為不太知名的小開發(fā)商。另外，去年12月市住建委公布的數(shù)據(jù)顯示該類企業(yè)為185家，今年增加了292家。經(jīng)過(guò)一輪優(yōu)勝劣汰的洗禮，該行業(yè)的平均收益率會(huì)向著社會(huì)平均收益率緊靠，一般住宅樓具有20%增值率的免稅區(qū)間，能夠減輕因土地增值稅的征收而造成的壓力，基于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)逐漸轉(zhuǎn)換贏利方式，注重開發(fā)一般住宅樓。

三、房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)土地增值稅清算的策略分析

近年來(lái)，國(guó)家為了遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲了，連續(xù)出來(lái)多項(xiàng)政策以調(diào)控房?jī)r(jià)。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要想創(chuàng)造良好效益，必須對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合理定價(jià)，并針對(duì)土地增值稅清算標(biāo)準(zhǔn)制定完善的稅收籌劃方案。

(一)制定合理銷售價(jià)格減少土地增值稅稅額

對(duì)于一般的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，應(yīng)充分利用20%增值率的免稅區(qū)間制定稅收籌劃方案，這樣可以享受免稅的同時(shí)增加企業(yè)的效益。以一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目為例，企業(yè)開發(fā)該房產(chǎn)項(xiàng)目的成本為A，而售價(jià)則定為B，房地產(chǎn)企業(yè)若想享受免稅優(yōu)惠，房產(chǎn)定價(jià)應(yīng)限定B=1.67A范圍內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)若想以提升房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的增加，企業(yè)需要綜合考慮提價(jià)所帶來(lái)的稅款的增加，包括土地增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、營(yíng)業(yè)稅等稅款的相應(yīng)增加，企業(yè)要保證漲價(jià)后的稅后凈利潤(rùn)大于漲價(jià)前的稅后凈利潤(rùn)，這樣才能通過(guò)漲價(jià)而獲取利潤(rùn)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，需要通過(guò)嚴(yán)格制定銷售價(jià)格策略以進(jìn)行稅收籌劃，這樣可以有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的在稅收方面的成本，進(jìn)而提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益、獲得更多的利潤(rùn)。

(二)準(zhǔn)確定位房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

土地增值稅清算有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)劃開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)國(guó)家政策所支持的中低價(jià)位以及中小戶型的商品房可以有效規(guī)避稅收政策，享受免稅的稅收優(yōu)惠。在進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)盡量推出進(jìn)行過(guò)精裝修的房子，或者是推出交房標(biāo)準(zhǔn)高的商品房，這樣可以迎合廣大消費(fèi)者的消費(fèi)需求，同時(shí)加大了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目成本，進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算額。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位能夠有效優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、迎合市場(chǎng)需求，同時(shí)還能大大降低開發(fā)項(xiàng)目的稅收成本，真是一舉多得。

(三)設(shè)立企業(yè)內(nèi)部的項(xiàng)目銷售公司

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)設(shè)立自己的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售公司來(lái)進(jìn)行所開發(fā)項(xiàng)目的銷售，可以大大降低企業(yè)的售房增值率，進(jìn)而降低稅收成本。根據(jù)國(guó)家對(duì)于營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，營(yíng)業(yè)額是指在轉(zhuǎn)讓或者銷售所購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或者是所受讓的土地使用權(quán)時(shí)，以收入減去不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)用或者是受讓土地使用權(quán)的成本所得的余額。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)成立自己內(nèi)部的房產(chǎn)銷售公司，在受讓土地所有權(quán)與銷售房屋時(shí)只需要繳納一次營(yíng)業(yè)稅，這樣可以避免稅務(wù)部門對(duì)營(yíng)業(yè)稅的重復(fù)征收。同時(shí)，土地增值稅的征收稅率會(huì)隨著增值額的增加而增加的，成立房產(chǎn)銷售公司可以將房產(chǎn)項(xiàng)目分開銷售，每次成交的增值額必然小于累計(jì)的增值額，那么稅務(wù)部門對(duì)土地增值稅的征收是分段計(jì)算的，分段計(jì)算所采用的土地增值稅率就低，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)地增值稅成本的降低。此外，通過(guò)成立房產(chǎn)銷售公司，銷售環(huán)節(jié)會(huì)增加很多宣傳費(fèi)、推廣費(fèi)等開支，這些開支均可算入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常開支，因此增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅前扣除額，進(jìn)而縮減應(yīng)納稅所得額，達(dá)到將此稅收成本的目的。

(四)拆分精裝商品房的銷售合同

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行精裝房的銷售時(shí)，可以將銷售合同進(jìn)行拆分，與顧客分兩次簽訂售房合同，一次是在房地產(chǎn)企業(yè)所投資開發(fā)的精品房初步竣工但還未安裝附屬設(shè)施及裝修時(shí),與顧客簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同。第二次是在精品房附屬設(shè)施安裝完成或者裝修后，再與顧客簽訂精品房附屬設(shè)施安裝或者裝修合同。這樣房地產(chǎn)企業(yè)只用繳納第一份合同，即房產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同上所列金額的土地增值稅，第二份合同只需交納營(yíng)業(yè)稅，不需要繳納土地增值稅。眾所周知，土地增值稅的稅率比營(yíng)業(yè)稅的稅率高,通過(guò)拆分精品房銷售合同可以降低企業(yè)的土地增值稅稅額，采用較低的土地增值稅稅率進(jìn)行稅收征收，實(shí)現(xiàn)企業(yè)降低稅收成本的目的。

四、結(jié)束語(yǔ)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行土地增值稅清算，是通過(guò)國(guó)家稅收調(diào)控實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入，限制房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)囤積土地而謀取暴利的投機(jī)行為，優(yōu)化整合房地產(chǎn)行業(yè)，遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。面對(duì)這樣的情況，房地產(chǎn)要想取得經(jīng)營(yíng)收益，適應(yīng)土地增值稅清算的標(biāo)準(zhǔn)，制定合理的稅收籌劃方案，以使企業(yè)能有效降低稅收成本，獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]賈敬芝.加強(qiáng)呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收監(jiān)管的對(duì)策研究[D].內(nèi)蒙古大學(xué),2011

篇7

關(guān)鍵詞：土地增值稅；存在問(wèn)題；改革措施

一、土地增值稅政策的出臺(tái)及演變

1987年，我國(guó)的城市土地使用制度出現(xiàn)了重大改革，將過(guò)去的指令性劃撥無(wú)償使用改為有償出讓制度，并在一些城市進(jìn)行了試點(diǎn)，如深圳、上海、天津、廣州等，但同時(shí)也暴露出供給土地價(jià)格過(guò)低，開發(fā)商圈地、占用耕地等情況，房地產(chǎn)市場(chǎng)由于機(jī)制不夠完善，同時(shí)市場(chǎng)行為不規(guī)范。為了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)和交易行為進(jìn)行宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范行為，維護(hù)國(guó)家的權(quán)益，確保國(guó)家對(duì)土地增值收益的分配，同時(shí)增加財(cái)政收入。1993年12月13日，國(guó)務(wù)院了《土地增值稅暫行條例》，該條例明確了土地增值稅的納稅義務(wù)人為：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。該條例實(shí)施時(shí)間為1994年1月1日。之后，財(cái)政部于1995年1月27日了《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，對(duì)《土地增值稅暫行條例》中的規(guī)定進(jìn)行了細(xì)化和補(bǔ)充，并明確納稅人在項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕048號(hào)），對(duì)于實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中“以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題”“合作建房的征免稅問(wèn)題”“關(guān)于個(gè)人互換住房的征免稅問(wèn)題”等具體問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定。但在此后的幾年中，該政策并未得到切實(shí)有效的執(zhí)行，土地增值稅這個(gè)稅種也是名存實(shí)亡。2002年至2006年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，高成交量和高成交價(jià)助推了炒房之風(fēng)，土地增值稅的征收又被提了上來(lái)。2006年國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)），該文件對(duì)土地增值稅的清算單位、清算條件、清算收入的確定、扣除項(xiàng)目、報(bào)送資料、核定征收情況等進(jìn)行了明確?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)），明確了對(duì)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問(wèn)題、轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問(wèn)題、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題等問(wèn)題進(jìn)行了明確。2009年5月為了規(guī)范土地增值稅清算工作，國(guó)家稅務(wù)總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》。2010年5月下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)），要求全面加強(qiáng)土地增值稅征管工作，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作，提高清算工作水平，規(guī)范核定征收。國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)土地增值稅清算工作中的“清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題”“房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問(wèn)題”“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題”“關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題”等問(wèn)題進(jìn)行了明確。

二、土地增值稅的稅制設(shè)計(jì)

1.課稅對(duì)象我國(guó)的土地增值稅課稅對(duì)象從廣義來(lái)講，是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。其課稅對(duì)象不僅包括土地的增值額，也包括建筑物的增值額。

2.計(jì)稅依據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額是我國(guó)土地增稅的計(jì)稅依據(jù)，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入?？鄢?xiàng)目包括：①取得土地使用權(quán)所支付的金額；②開發(fā)土地的成本和費(fèi)用；③新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)）；④房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（利息支出、其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）；⑤與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；⑥財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

3.稅率我國(guó)土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為稅基，以四級(jí)超率累進(jìn)稅率為依據(jù)，計(jì)算應(yīng)納稅額。根據(jù)增值額與扣除項(xiàng)目金額之比，設(shè)定30%、40%、50%、60%四檔超率累進(jìn)稅率。目前世界上執(zhí)行土地增值稅的國(guó)家中，意大利同我國(guó)一樣執(zhí)行超率累進(jìn)稅率。

三、土地增值稅存在的問(wèn)題

我國(guó)的土地增值稅自開征以來(lái)，一直是“高稅率、低稅負(fù)”狀況，雖然國(guó)家稅務(wù)總局從2007年開始，全面開展土地增值稅清算，但由于政策出臺(tái)20年來(lái)變化不大，改進(jìn)及明確的地方不多，使其在現(xiàn)在的社會(huì)環(huán)境下暴露出不嚴(yán)謹(jǐn)、不周全等諸多缺陷，直接影響著土地增值稅清算的實(shí)際效果。

1.征稅范圍確定不合理（1）我國(guó)現(xiàn)行土地增值稅政策規(guī)定的征稅范圍，僅包含轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為。我國(guó)存在大量的集體土地，并且近幾年在集體土地上建造小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象比比皆是，由于這些小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)走招拍掛程序，土地成本較低，土地的增值額較高，但由于土地增值稅政策并未把此種交易包含在內(nèi)，導(dǎo)致該部分稅收流失，同時(shí)造成開發(fā)商之間的稅負(fù)不公。（2）國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)第一條中明確了關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入金額的確認(rèn)。①已全額開具銷售發(fā)票的，收入按照發(fā)票所載金額確認(rèn)；②發(fā)票未開全或還未開具發(fā)票的，收入以交易雙方簽訂的銷售合同所載的金額及其他收益確認(rèn)。在實(shí)際工作中還存在銷售合同所載商品房面積與房產(chǎn)竣工時(shí)有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致的情況，對(duì)于此種情況，如在清算前已發(fā)生退、補(bǔ)房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)從簽訂轉(zhuǎn)讓合同之日起，還要經(jīng)過(guò)收取房款、移交房產(chǎn)、開具發(fā)票、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)之間存在著明顯的時(shí)間差?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十條：國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度；《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第十八條規(guī)定，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無(wú)效；《物權(quán)法》第十條：國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。由此可見(jiàn)，房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶之前，并未實(shí)現(xiàn)真正意義上的銷售。根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，僅簽訂合同的房產(chǎn)不應(yīng)納入土地增值稅清算的范圍。

2.應(yīng)稅收入金額的確定存在分歧根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)公告中規(guī)定：營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。在此款公告中對(duì)于營(yíng)改增后的土地增值稅應(yīng)稅收入確定為不含增值稅，同時(shí)說(shuō)明一般納稅人的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。財(cái)稅〔2016〕43號(hào)：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。同時(shí)在國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，其銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）。由于營(yíng)改增導(dǎo)致計(jì)算增值稅時(shí)額外扣減了允許扣除的土地價(jià)款，但這個(gè)扣減的土地價(jià)款不屬于進(jìn)項(xiàng)稅額。目前沒(méi)有任何土地增值稅文件（包括地方）來(lái)明確這塊扣減的金額在土地增值稅清算中如何來(lái)處理，是作為扣除項(xiàng)目的減少，還是作為收入的增加？現(xiàn)在的情況是各地根據(jù)自己的理解來(lái)按默認(rèn)口徑操作，使得稅法缺少了其嚴(yán)肅性和合規(guī)性。

3.扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)存在問(wèn)題（1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)確認(rèn)依據(jù)不明確。由于補(bǔ)償費(fèi)用不屬于營(yíng)業(yè)性收入，無(wú)法開具發(fā)票，相關(guān)政策也不夠明確，使該費(fèi)用的確認(rèn)存在一定難度，也給房地產(chǎn)企業(yè)提供了一定的作假空間。（2）部分界定不清的成本費(fèi)用扣除沒(méi)有明確規(guī)定。由于土地增值稅從1994年實(shí)施開始，到最近幾年才真正開始執(zhí)行，各級(jí)部門對(duì)土地增值稅相關(guān)政策法規(guī)的制定也是少之又少，許多實(shí)際工作中碰到的問(wèn)題急需相關(guān)政策來(lái)明確。例如房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的紅線外成本能否扣除問(wèn)題，全國(guó)除江蘇明文規(guī)定該部分成本不能扣除外，國(guó)家稅務(wù)總局及其他省市都沒(méi)有做出相關(guān)規(guī)定。銷售既有住宅又有商業(yè)用房的房產(chǎn)時(shí)，由于商業(yè)用房建造成本高于住宅，除商業(yè)用房分?jǐn)傁禂?shù)上浮10%的方法外，可以采用的其他方法有哪些，如何計(jì)算等。土地增值稅清算后，房產(chǎn)企業(yè)才取得相關(guān)成本費(fèi)用發(fā)票，該部分成本費(fèi)用能否追溯扣除或在剩余未售房產(chǎn)中扣除，如何扣除等均未作明確。（3）在土地增值稅清算中，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除不是據(jù)實(shí)扣除，而是按比例進(jìn)行稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)之間的營(yíng)銷成本、管理成本會(huì)因企業(yè)自身決策、能力而產(chǎn)生差異，按比例扣除無(wú)法體現(xiàn)企業(yè)真實(shí)費(fèi)用情況?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)利息支出扣除，①向金融機(jī)構(gòu)借款的，凡能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)商業(yè)銀行同期同類貸款利率計(jì)算的金額；②凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息支出不得單獨(dú)扣除，而是并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額兩者之和在10%以內(nèi)計(jì)算扣除。這種制度的設(shè)計(jì)可能是出于方便清算考慮，但實(shí)際上是鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)不健全賬證，不去索取成本費(fèi)用發(fā)票，往往還造成多扣費(fèi)用的情況。

4.預(yù)征率偏低，導(dǎo)致清算稅款滯后各地對(duì)于土地增值稅的預(yù)征率總體呈現(xiàn)東高西低，預(yù)征率偏低的現(xiàn)象。根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)文件要求：東部地區(qū)省份的預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份的預(yù)征率不得低于1.5%，西部地區(qū)省份的預(yù)征率不得低于1%，各地自行確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。以東部沿海地區(qū)為例，近幾年房產(chǎn)增值過(guò)快，增值額也越來(lái)越大，一般房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅負(fù)率在5%以上，有的甚至達(dá)到15%以上。而預(yù)征率只有2%、3%。根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》，企業(yè)土地增值稅清算符合以下條件之一可以清算：①已竣工驗(yàn)收項(xiàng)目，已售建筑面積占項(xiàng)目總可售建筑面積的比例在85%以上，或者該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售房產(chǎn)建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，等到符合清算條件已經(jīng)過(guò)了三年甚至更長(zhǎng)，企業(yè)預(yù)售所取得的款項(xiàng)已用于其他項(xiàng)目，又由于預(yù)征稅款與清算稅款相差較大，導(dǎo)致企業(yè)長(zhǎng)期大量拖欠稅款。

5.核定征收率偏低根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》，企業(yè)未設(shè)置賬簿、賬目混亂、擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的可實(shí)行核定征收的方式清算土地增值稅。對(duì)于土地增值稅清算的核定征收率，國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)規(guī)定，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際情況，按房地產(chǎn)不同類型來(lái)制定核定征收率，原則上不得低于5%?，F(xiàn)實(shí)工作中像我們東部沿海地區(qū)采用的核定征收率基本是5%。其實(shí)核定征收應(yīng)是帶懲罰性的一種清算方式，但實(shí)際工作中由于采用查賬方式清算，土地增值稅的稅負(fù)率高于核定征收方式，房地產(chǎn)作為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，受到各級(jí)地方政府部門的照顧，核定征收方式反而成了房地產(chǎn)企業(yè)合理逃避稅收的一種手段。

四、完善土地增值稅的建議

1.調(diào)整征稅范圍十八屆三中全會(huì)審議的其中一項(xiàng)改革措施是深化土地制度改革，集體土地入市交易。既然作為國(guó)家層面已把集體土地交易推入市場(chǎng)，那么作為調(diào)控房地產(chǎn)的土地增值稅，應(yīng)遵循公平原則，將該類交易行為納入土地增值稅征收范圍。同時(shí)，遵循稅法的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則及相關(guān)法律對(duì)房產(chǎn)歸屬確認(rèn)原則，將進(jìn)行土地增值稅清算的房產(chǎn)以是否辦理產(chǎn)權(quán)登記為分界點(diǎn)。

2.加緊出臺(tái)各項(xiàng)政策細(xì)則由于在實(shí)際操作中，各個(gè)政策條款不夠明確，容易造成征納雙方的分歧，滋生舞弊行為。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局應(yīng)積極開展調(diào)研，收集歸納各地在實(shí)際清算過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，以法律法規(guī)形式加以明確。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，不應(yīng)采取按比率扣除的方法，應(yīng)要求企業(yè)必須以事實(shí)為準(zhǔn)繩，沒(méi)有比例限制，應(yīng)取得發(fā)票的費(fèi)用只有取得發(fā)票后，才能據(jù)實(shí)扣除。對(duì)于企業(yè)發(fā)生的利息支出，無(wú)論是否取得金融機(jī)構(gòu)證明，在不超過(guò)商業(yè)銀行同期同類貸款利率的前提下，都應(yīng)據(jù)實(shí)進(jìn)行扣除。

篇8

土地增值稅于1994年就已開征，由于其操作性及執(zhí)行力度等方面的欠缺，各地采取預(yù)征的權(quán)宜之計(jì)，按不高于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入3%的比例繳納。廈門市于2006年起開始對(duì)土地增值稅進(jìn)行預(yù)繳征收，對(duì)銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得的實(shí)際收入按0.5%預(yù)征；對(duì)銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他房地產(chǎn)取得的實(shí)際收入按1%預(yù)征。

近期，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從2007年2月1日起執(zhí)行。這個(gè)文件讓房地產(chǎn)業(yè)坐立不安，反應(yīng)較為強(qiáng)烈。其實(shí)，如筆者前面所提的，土地增值稅并不是一個(gè)新稅種，這份文件也不是有關(guān)征稅的新文件。該文件只是在征管上對(duì)土地增值稅清算工作進(jìn)行規(guī)范，使土地增值稅由預(yù)征到清算的實(shí)際征收更具有操作性。

土地增值稅實(shí)行的一直是四級(jí)超率累進(jìn)稅率（詳見(jiàn)表1）。 不過(guò)，在增值額不超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的這一級(jí)次上，稅法有一個(gè)優(yōu)惠的規(guī)定，即：企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，才就其全部增值額計(jì)繳土地增值稅。

按照土地增值稅的這四個(gè)稅率級(jí)次，筆者分析其對(duì)企業(yè)利潤(rùn)及稅負(fù)的不同影響。（以下假設(shè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為A元，扣除項(xiàng)目金額為B元，增值額即為（A-B）元，企業(yè)所得稅稅率為33%）

一、一級(jí)級(jí)次

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，土地增值稅稅率為30%；

未征繳土地增值稅前繳稅：33%×（A-B）

征繳土地增值稅后：

應(yīng)繳土地增值稅=（A-B）×30%

應(yīng)繳企業(yè)所得稅=[（A-B）-（A-B）×30%]×33%

=（A-B）×23.1%

合計(jì)應(yīng)繳稅： 53.1%×（A-B）

利潤(rùn)為原來(lái)的70%，由（1-53.1%）/（1-33%）計(jì)算而得。

征繳土地增值稅后，在這一級(jí)次下，企業(yè)的稅負(fù)由33%上升為53.1%，利潤(rùn)減少了30%。

二、二級(jí)級(jí)次

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，土地增值稅稅率為40%；

未征繳土地增值稅前繳稅：33%×（A-B）

征繳土地增值稅后：

應(yīng)繳土地增值稅=（A-B）×40%-B×5%

應(yīng)繳企業(yè)所得稅=[（A-B）-（（A-B）×40%-B×5%）]×33%

=（A-B）×19.8%+B×1.65%

合計(jì)應(yīng)繳稅：59.8%×（A-B）-3.35%B

由于本級(jí)次存在著比較關(guān)系：B≥A-B＞50%B2(A-B)

＞B≥A-B

所以合計(jì)應(yīng)繳稅額有下列關(guān)系：

56.45%（A-B）≥59.8%×（A-B）-3.35%B＞53.1%（A-B）

利潤(rùn)為原來(lái)的65%到70%(不含70%)。

征繳土地增值稅后，在這一級(jí)次下，企業(yè)的稅負(fù)由33%上升到53.1%-56.45%之間，利潤(rùn)減少了30%-35%。

三、三級(jí)級(jí)次

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，土地增值稅稅率為50%；

未征繳土地增值稅前繳稅：33%×（A-B）

征繳土地增值稅后：

應(yīng)繳土地增值稅=（A-B）×50%-B×15%

應(yīng)繳企業(yè)所得稅={（A-B）-[（A-B）×50%-B×15%]}×33%

=（A-B）×16.5%+B×4.95%

合計(jì)應(yīng)繳稅：66.5%×（A-B）-10.05%B

由于本級(jí)次存在著比較關(guān)系：2B≥A-B＞B A-B＞B

≥（A-B）/2

所以合計(jì)應(yīng)繳稅額也有下列關(guān)系：

66.5%×（A-B）-10.05%×（A-B）/2≥66.5%×（A-B）-10.05%B

＞66.5%×（A-B）-10.05%（A-B）

可以得出：61.475%（A-B）≥66.5%×（A-B）-10.05%B

＞56.45%（A-B）

利潤(rùn)為原來(lái)的57.5%到65%(不含65%)。

征繳土地增值稅后，在這一級(jí)次下，企業(yè)的稅負(fù)由33%上升到56.45%-61.475%之間，利潤(rùn)減少了35%-42.5%。

四、四級(jí)級(jí)次

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，土地增值稅稅率為60%；

未征繳土地增值稅前繳稅：33%×（A-B）

征繳土地增值稅后：

應(yīng)繳土地增值稅=（A-B）×60%-B×35%

應(yīng)繳企業(yè)所得稅={（A-B）-[（A-B）×60%-B×35%]}×33%

=（A-B）×13.2%+B×11.55%

合計(jì)應(yīng)繳稅：73.2%×（A-B）-23.45%B

由于A-B＞2 B，

所以合計(jì)應(yīng)繳稅額=73.2%×（A-B）-23.45%B＞73.2%×（A-B）

-23.45%×（A-B）/2=61.475%（A-B）

利潤(rùn)不到原來(lái)的57.5%。

征繳土地增值稅后，在這一級(jí)次下，企業(yè)的稅負(fù)由33%上升到61.475%以上，利潤(rùn)至少下降了42.5%。

通過(guò)表2我們可以更清晰地看到四個(gè)級(jí)次下稅負(fù)與利潤(rùn)的變化：

表2的分析是基于土地增值稅的增值額與該項(xiàng)目的企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)基本一致的前提下，也就是說(shuō)，是針對(duì)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的分析。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，土地增值稅的扣除項(xiàng)目允許按取得土地使用權(quán)的支付款與開發(fā)成本合計(jì)金額加計(jì)20%的扣除金額，這一點(diǎn)是與企業(yè)所得稅的計(jì)算不一致的，房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)所得稅的稅前扣除項(xiàng)目只能是據(jù)實(shí)扣除。

因而，在討論土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)及稅負(fù)的影響時(shí)，還需將這一因素考慮進(jìn)去。

依然采用前面的假設(shè)，即：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為A元，扣除項(xiàng)目金額為B元，增值額為（A-B）元。這種假設(shè)下，扣除項(xiàng)目金額包括了前面所提到的加計(jì)扣除20%的金額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本中，取得土地使用權(quán)的支付款與開發(fā)成本兩項(xiàng)的支出幾乎占了成本的大部分，所以，在此且先假設(shè)這兩項(xiàng)支出為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全部成本，那么，作為企業(yè)所得稅的扣除項(xiàng)目金額應(yīng)為B/1.2元，企業(yè)所得稅的實(shí)際增值額應(yīng)為（A-B/1.2）。

在這種假設(shè)前提下，采用與前面相同的分析方法，有以下的比較數(shù)據(jù)，見(jiàn)表3：

（表3的結(jié)果是建立在假設(shè)取得土地使用權(quán)的支付款與開發(fā)成本兩項(xiàng)支出是企業(yè)全部成本支出的基礎(chǔ)上）

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于加計(jì)扣除的土地增值稅扣除項(xiàng)目，相比較非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在同一級(jí)次下，其土地增值稅繳交數(shù)會(huì)降低，合計(jì)繳稅占比及利潤(rùn)減少幅度都會(huì)有所下降。

綜合上述分析可以看出，隨著土地增值稅級(jí)次的上升，應(yīng)繳土地增值稅會(huì)增加，企業(yè)所得稅可扣除金額亦隨之增多，應(yīng)繳企業(yè)所得稅減少，但由于土地增值稅的稅率較高，企業(yè)所得稅減少幅度無(wú)法抵消土地增值稅的增長(zhǎng)，所以企業(yè)的稅負(fù)增加，而利潤(rùn)會(huì)相應(yīng)地下降。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)公司；土地增值稅；稅收籌劃

稅收籌劃首先要求的就是要以國(guó)家稅收相關(guān)政策、法律法規(guī)為依據(jù)，納稅人可以針對(duì)日常運(yùn)作中稅種進(jìn)行科學(xué)合理地規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)降低的目的，在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有效規(guī)避的同時(shí)，將效益提高，利潤(rùn)達(dá)到最大化。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司在其中發(fā)揮了非常重要的作用，不僅創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，而且推動(dòng)了社會(huì)發(fā)展。特別是最近幾年，房?jī)r(jià)持久上漲，并且成為了社會(huì)所關(guān)注的重點(diǎn)話題，影響房?jī)r(jià)的因素有很多，而土地增值稅就是其中非常關(guān)鍵的因素。為此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃進(jìn)行研究，不僅能夠推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，而且對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系的不斷優(yōu)化同樣也具有非常深遠(yuǎn)的影響。本文從房地產(chǎn)開發(fā)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度，對(duì)土地增值稅稅收籌劃進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并且解決問(wèn)題，以期望能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)公司效益的不斷提高。

一、土地增值稅稅收籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)公司中的重要性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)公司在以國(guó)家法律為前提條件基礎(chǔ)之下，運(yùn)用稅收籌劃來(lái)將自身的稅負(fù)成本進(jìn)行不斷的降低，這樣也可以從中獲得較多在稅收方面的優(yōu)惠，使公司利潤(rùn)提高。其次在房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過(guò)對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃以后，從中獲得了一定的受益，他們便會(huì)慢慢地意識(shí)到稅務(wù)管理體系的完善對(duì)于公司而言是多么重要，同時(shí)也將稅收籌劃管理水平提高了，更有利于稅收管理價(jià)值最大化實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)了公司不斷提高財(cái)務(wù)管理水平，在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更加突出。最后，在公司稅收籌劃中，要對(duì)國(guó)家稅收政策進(jìn)行學(xué)習(xí)與了解，可以對(duì)各項(xiàng)稅收法規(guī)及政策信息與動(dòng)向及時(shí)掌握，很大程度也豐富了納稅人的稅收知識(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)于稅收籌劃深入地了解，會(huì)從中發(fā)現(xiàn)稅收體系中的不足，更有利于相關(guān)部門對(duì)稅法的不斷完善，推動(dòng)稅收法律法規(guī)始終保持良好發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃案例分析

為了能夠更好地去了解目前房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃具體情況，本文B房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，針對(duì)此公司土地增值稅情況進(jìn)行了分析，具體內(nèi)容如下所示：在2018 年的時(shí)候，B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過(guò)商品房的銷售，從中獲得了9 億元的收入，其中包含著5 億元的普通住宅銷售收入，還有4 億元的豪華住宅銷售收入。根據(jù)目前我國(guó)在稅法方面的相關(guān)規(guī)定，要將稅前項(xiàng)目的相關(guān)金額扣除掉，約為5.5 億元，其中3.7 億元是普及住宅稅前扣除金額，2.3 億元是豪華住宅稅前扣除金額，以下針對(duì)該公司增值稅通過(guò)兩種方法來(lái)計(jì)算。稅收籌劃計(jì)算方法一：分別計(jì)算豪華住宅、普通住宅增值稅其中普通住宅增值稅計(jì)算：增值率=(5000-3700)/3700*100%=35%，由于結(jié)果50%，所以適用的稅率是40%，為此應(yīng)該繳納的土地增值稅額=(4000-2300)*40%-2300*5%=565 萬(wàn)元。所以應(yīng)該繳納的土地增值稅總計(jì)=390+565=955 萬(wàn)元。稅收籌劃計(jì)算方法二：共同計(jì)算普通住宅與豪華住宅增值稅增值率=(9000-5500)/5500*100%=64%，由于結(jié)果>50%，所以適用的稅率是40%，為此應(yīng)該繳納的土地增值稅額=(9000-5500)*40%=1400 萬(wàn)元。由此可以看出，增值稅計(jì)算方法的不同所繳納的稅收也會(huì)不一樣，而房地產(chǎn)開發(fā)公司就需要以自身具體情況為依據(jù)，從中選擇最為恰當(dāng)?shù)耐恋卦鲋刀惗愂栈I劃的計(jì)算方法，這樣公司才能實(shí)現(xiàn)稅負(fù)成本的降低，利潤(rùn)的最大化，同時(shí)還能夠?qū)⒇?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有效避免，使公司競(jìng)爭(zhēng)力提高。

三、房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅納稅籌劃存在的問(wèn)題

（一）稅收籌劃目標(biāo)不明確

從目前我國(guó)的實(shí)際情況來(lái)看，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司，也只是有極少的公司真正意義上對(duì)土地增值稅稅收籌劃工作進(jìn)行了開展，仍然還有很多公司未將稅收籌劃有效地落實(shí)。與其他的工作內(nèi)容對(duì)比，土地增值稅稅收籌劃工作的開展會(huì)更加繁瑣，并且專業(yè)性較強(qiáng)，需要公司相關(guān)工作人員在稅收籌劃能力方面具備豐富的經(jīng)驗(yàn)及較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)，與此同時(shí)還要對(duì)稅收籌劃政策有一個(gè)深入地了解，且能夠掌握準(zhǔn)確與熟練。而這些都是房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃工作有序進(jìn)行的前提條件，這些問(wèn)題的存在會(huì)使得公司在稅收籌劃目標(biāo)制定時(shí)不夠明確，籌劃思路不清晰，從而造成公司土地增值稅稅收籌劃順利開展受到影響。

（二）政府及相關(guān)稅務(wù)部門缺乏完善的措施

之所以說(shuō)政府及相關(guān)稅務(wù)部門措施不夠完善主要體現(xiàn)在以下三方面：第一，最近幾年國(guó)家針對(duì)土地增值稅相繼出臺(tái)了很多政策，而房地產(chǎn)開發(fā)公司在納稅籌劃方面的發(fā)展卻明顯無(wú)法緊跟政策的步伐，雖然一些納稅籌劃與法律法規(guī)相符，但是極易受到某一項(xiàng)政策變化而出現(xiàn)了互相矛盾情況的發(fā)生。第二，國(guó)家相關(guān)的稅收部門在土地增值稅稅收籌劃方面的宣傳明顯不夠，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)于稅收籌劃合法性存在不正確的認(rèn)識(shí)。第三，政府相關(guān)的部門在房地產(chǎn)開發(fā)公司清算政策的落實(shí)上不夠重視，造成政策難以真正落到實(shí)處，進(jìn)而導(dǎo)致一些公司出現(xiàn)損失，甚至影響到其他相關(guān)企業(yè)。

（三）公司缺乏對(duì)稅收籌劃理論的認(rèn)識(shí)

在我國(guó)絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)于稅收籌劃的真正意義都沒(méi)有一個(gè)正確的理解，甚至還有些公司為了能夠?qū)崿F(xiàn)其利潤(rùn)的最大化，觸犯了法律，通過(guò)一些不法手段，或者是在稅收籌劃方法上做了手腳。還有部分房地產(chǎn)開發(fā)公司的負(fù)責(zé)人員認(rèn)為偷稅漏稅是正常現(xiàn)象，將稅收籌劃與其相提并論，覺(jué)得二者沒(méi)有什么區(qū)別?？偠灾康禺a(chǎn)開發(fā)公司管理人員對(duì)稅收籌劃理論存在認(rèn)識(shí)上的偏差，從而造成公司不能真正意義上將土地增值稅稅收籌劃工作進(jìn)行下去。

四、解決房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃問(wèn)題的對(duì)策

（一）明確籌劃目標(biāo)

由于稅收籌劃工作其具備了綜合性、專業(yè)性、政策性等諸多的特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司如果想要將土地增值稅稅收籌劃工作有序開展下去，就要對(duì)稅收籌劃目標(biāo)進(jìn)行明確。如果與其他工作進(jìn)行比較，土地增值稅稅收籌劃開展工作時(shí)難度更大，但是仍然需要根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)，以此為依據(jù)將土地增值稅稅收籌劃順利開展。而房地產(chǎn)開發(fā)公司稅收籌劃目標(biāo)的明確會(huì)在很大程度上使公司經(jīng)濟(jì)效益提高，幫助公司經(jīng)濟(jì)發(fā)展與稅收始終處于良性循環(huán)狀態(tài)，推動(dòng)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（二）享受國(guó)家的優(yōu)惠政策

最近幾年，針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展方面，國(guó)家也相繼出臺(tái)了很多政策，由于這些政策調(diào)整、修訂較為頻繁，房地產(chǎn)開發(fā)公司就要隨著政策的變化及時(shí)地對(duì)稅收籌劃進(jìn)行更新，在對(duì)國(guó)家政策進(jìn)行動(dòng)態(tài)了解的基礎(chǔ)之上，充分利用優(yōu)惠政策，從中尋求發(fā)展機(jī)遇。另外公司內(nèi)部稅收籌劃人員要依據(jù)實(shí)際情況對(duì)土地增值稅稅收籌劃方案進(jìn)行制定，對(duì)政策改變情況進(jìn)行了解的同時(shí)，能夠準(zhǔn)確把握政策變化趨勢(shì)。例如《土地增值稅暫行條例》中指出，以20%作為項(xiàng)目金額扣除的邊界線，當(dāng)納稅人將普通房屋進(jìn)行銷售的時(shí)候，如果增值額>扣除項(xiàng)目的20%，要求所有增值額實(shí)施納稅規(guī)定；若增值額

（三）強(qiáng)化公司對(duì)稅收籌劃的認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃工作的順利進(jìn)行，公司管理層對(duì)稅收籌劃的正確認(rèn)識(shí)非常重要，這也是稅收籌劃工作實(shí)施的前提條件。為此公司負(fù)責(zé)人對(duì)稅收籌劃開展過(guò)程中，要考慮是否觸犯了國(guó)家法律，不能出現(xiàn)違法行為。除此之外，公司管理人員要對(duì)偷稅漏稅、避稅間的差異性有一個(gè)系統(tǒng)地認(rèn)識(shí)與了解，使公司聲譽(yù)、形象、影響力免受影響。而公司內(nèi)部與稅收籌劃接觸的人員要加強(qiáng)培訓(xùn)，通過(guò)此方法來(lái)將稅收籌劃能力提高，能夠制定出與公司發(fā)展相匹配、符合法律法規(guī)、緊跟時(shí)展、市場(chǎng)變化的稅收籌劃方案。

五、結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，不管是稅收籌劃的制定，還是土地增值稅的繳納都要以法律法規(guī)作為前提條件，這樣對(duì)于公司稅負(fù)成本的降低也是非常有利的。而公司稅收籌劃目標(biāo)的明確、優(yōu)惠政策的享受、管理人員的正確認(rèn)識(shí)同樣也能夠推動(dòng)土地增值稅稅收籌劃工作的順利進(jìn)行，這也是避免出現(xiàn)違法行為的有效保障，同時(shí)也是公司健康持續(xù)發(fā)展的奠基石。

參考文獻(xiàn)

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篇10

    主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為：同一立項(xiàng)中既有普通住房，又有非普通住房，又有非住房，應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算增值額、增值率，并分別計(jì)算繳納土地增值稅。其理由是：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))明確規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。以及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào))第十七條還特別提醒，土地增值稅清算時(shí)應(yīng)審查不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。并且《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作若干政策問(wèn)題的通知》(鄂地稅發(fā)[2008]211號(hào))明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同時(shí)還有商鋪、商網(wǎng)、車庫(kù)等其他開發(fā)產(chǎn)品的，該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅，按住宅和其他開發(fā)產(chǎn)品兩類分別計(jì)算土地增值稅；住宅中的普通住宅和非普通住宅應(yīng)分別核算增值額，計(jì)算繳納土地增值稅；其他開發(fā)產(chǎn)品類中的商網(wǎng)、商鋪、車庫(kù)、附助房等，不再按功能分別分類計(jì)算土地增值稅；為鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，凡按經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目立項(xiàng)的，如開發(fā)產(chǎn)品中有非經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)品，可將經(jīng)濟(jì)適用房與非經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)品合并核算增值額，計(jì)算繳納土地增值稅。由此，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為：同一立項(xiàng)在同一時(shí)間開發(fā)的，除了經(jīng)濟(jì)適用房可以合并計(jì)算增值額外，其余均應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他開發(fā)產(chǎn)品三類分別計(jì)算增值額、增值率，分別計(jì)算繳納土地增值稅，并且對(duì)分別核算增值額出現(xiàn)的負(fù)增值不得相互抵減。十堰宏城房地產(chǎn)開發(fā)公司“東方明珠”項(xiàng)目按照土地增值稅分別計(jì)算的結(jié)果，應(yīng)繳納土地增值稅1200萬(wàn)元，扣除已預(yù)繳的土地增值稅130萬(wàn)元，應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅1070萬(wàn)元。

    十堰宏城房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)為：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第一條規(guī)定：“土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。”“東方明珠”項(xiàng)目屬于在同一時(shí)期開發(fā)的項(xiàng)目，所以，土地增值稅清算應(yīng)當(dāng)是以“東方明珠”為一個(gè)清算單位，而不論該開發(fā)項(xiàng)目中是開發(fā)的普通住房，還是非普通住房，還是非住房，只要是同屬于一個(gè)立項(xiàng)，且在同一時(shí)間開發(fā)的，就應(yīng)當(dāng)以該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的增值部分計(jì)算繳納土地增值稅。并且《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅[1995]48號(hào))第十三條規(guī)定：“對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。”本公司主動(dòng)放棄享受普通住房的土地增值稅優(yōu)惠政策，實(shí)行合并計(jì)算土地增值稅應(yīng)當(dāng)合情、合理、合法。與企業(yè)所得稅規(guī)定一樣，既然企業(yè)所得稅是以一個(gè)年度實(shí)現(xiàn)的應(yīng)納稅所得額為計(jì)稅依據(jù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)絕不可以因納稅人一個(gè)年度中的某一月份實(shí)現(xiàn)的所得計(jì)算征收企業(yè)所得稅，而對(duì)同一年度其他月份的虧損，就不能從同一年度的其他月份中抵減。由此，十堰宏城房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)為，對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)可以選擇合并計(jì)算土地增值稅，即便是分別核算，分別核算后出現(xiàn)的負(fù)增值應(yīng)當(dāng)允許從正增值中抵減，以抵減后的余額為增值額計(jì)算繳納土地增值稅。“東方明珠”項(xiàng)目合并計(jì)算的結(jié)果應(yīng)繳納土地增值稅67萬(wàn)元，扣除已預(yù)繳的土地增值稅130萬(wàn)元，應(yīng)退土地增值稅63萬(wàn)元。

    從征納雙方各自對(duì)土地增值稅計(jì)算來(lái)看，同一清算單位，是分別計(jì)算還是合并計(jì)算土地增值稅，其結(jié)果是截然不同：合并計(jì)算應(yīng)當(dāng)退稅63萬(wàn)元；分別計(jì)算，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳土地增值稅1070萬(wàn)元。期間產(chǎn)生如此之大差異的主要原因是，該項(xiàng)目的住房基本上是在2009年以前銷售，當(dāng)時(shí)的商品房市場(chǎng)比較低迷，住房銷售價(jià)格普遍比較低，而商鋪等非住房的銷售價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住房。按照土地增值稅政策的規(guī)定，住房與非住房的開發(fā)成本的扣除是均衡的，這樣一來(lái)，住房與非住房的單位面積扣除成本是一致的。雖然住房銷售價(jià)格并未低于開發(fā)成本價(jià)，但考慮到房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)征收一道企業(yè)所得稅，所以，土地增值稅政策規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)不僅可以全額扣除開發(fā)成本，并且還可以按開發(fā)成本加計(jì)扣除20%。該項(xiàng)目住房在享受加計(jì)扣除之后就出現(xiàn)了負(fù)增值；而商鋪等非住房?jī)r(jià)格高，相應(yīng)非住房增值額就大，土地增值稅實(shí)行的是超率累進(jìn)稅率，分別核算后，大大提高了非住房的適用稅率，在住房的負(fù)增值又不能抵減非住房的正增值的情況下，土地增值稅的計(jì)算結(jié)果必然走向兩個(gè)極端。十堰宏城房地產(chǎn)開發(fā)公司之所以主動(dòng)放棄普通住房的土地增值稅優(yōu)惠而選擇合并計(jì)算，其真正的目的也就在于：將住房的負(fù)增值通過(guò)合并計(jì)算，以抵減非住房的增值部分，從而最終降低土地增值稅的稅負(fù)。同一立項(xiàng)中的普通住房、非普通住房、非住房是否必須分別計(jì)算土地增值稅？分別核算之后出現(xiàn)的負(fù)增值是否可以相互抵減？筆者結(jié)合有關(guān)土地增值稅政策談?wù)剛€(gè)人的觀點(diǎn)。

    一、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

    土地增值稅是以增值額作為計(jì)稅依據(jù)，而確定土地增值稅清算單位是土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的基礎(chǔ)。在土地增值稅清算單位的確認(rèn)上，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。該規(guī)定在具體實(shí)踐中顯然難以操作，因?yàn)橐约{稅人房地產(chǎn)成本核算最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為清算單位，完全依賴于納稅人的會(huì)計(jì)核算，而會(huì)計(jì)核算并非完全是按照立項(xiàng)來(lái)確定成本核算對(duì)象，以納稅人確定的會(huì)計(jì)核算對(duì)象，不僅土地增值稅清算單位的口徑難以統(tǒng)一，同時(shí)很容易被企業(yè)借此規(guī)避土地增值稅。為了統(tǒng)一土地增值稅政策，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))明確規(guī)定， 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為清算單位，但對(duì)于同一開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，以分期開發(fā)的項(xiàng)目為清算單位。該清算單位確認(rèn)的政策一直沿用至今。也就是說(shuō)，土地增值稅應(yīng)當(dāng)是對(duì)一個(gè)清算單位是否有增值來(lái)計(jì)算繳納土地增值稅。而并非是就一個(gè)清算單位中的某一部分是否有增值來(lái)計(jì)算繳納土地增值稅。

    二、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他房地產(chǎn)分別核算的政策來(lái)源及其立法意圖

    《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。而在實(shí)踐中，納稅人在一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中難免會(huì)出現(xiàn)既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的情況。為此，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅[1995]48號(hào))第十三條明確規(guī)定，對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。規(guī)定“應(yīng)分別核算增值額”，并未規(guī)定分別計(jì)算土地增值稅。并且財(cái)稅[1995]48號(hào)文件同時(shí)還特別強(qiáng)調(diào)，納稅人不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。這也是稅收優(yōu)惠政策的一種慣例，比如企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)同時(shí)從事適用不同企業(yè)所得稅待遇項(xiàng)目的，其優(yōu)惠項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)算所得，并合理分?jǐn)偲髽I(yè)的期間費(fèi)用；沒(méi)有單獨(dú)計(jì)算的，不得享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠。所以，出臺(tái)該文件的目的，是為了解決實(shí)踐中納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)如何落實(shí)普通住房?jī)?yōu)惠政策的問(wèn)題。而并非是要將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房地產(chǎn)單獨(dú)拿出來(lái)計(jì)算繳納土地增值稅。稅收優(yōu)惠政策是作為納稅人的一個(gè)選項(xiàng)，是否選擇享受這一稅收優(yōu)惠是納稅人的一種權(quán)利，而并非是稅務(wù)機(jī)關(guān)強(qiáng)制納稅人必須享受這一稅收優(yōu)惠。況且在本案例中，納稅人在分別核算之后，不僅不能達(dá)到享受普通住房的稅收優(yōu)惠目的，相反將土地增值稅政策規(guī)定的本來(lái)應(yīng)當(dāng)允許扣除的項(xiàng)目不能得到充分的扣除。

    就該個(gè)案來(lái)說(shuō)，就彰顯出該優(yōu)惠政策并不是一項(xiàng)稅收優(yōu)惠，相反成為對(duì)納稅人的一種懲罰，這顯然不是立法的初衷。雖然國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)以及國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件中均規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算，但不分別核算或不能準(zhǔn)確核算增值額的怎么辦？確沒(méi)有了下文。但國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)以及國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件的政策依據(jù)應(yīng)當(dāng)是來(lái)自于同一文件：財(cái)稅[1995]48號(hào)文。雖然“后法”在表述時(shí)省略了“先法”的后半句“不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定”，但并非意味著“后法”將財(cái)稅[1995]48號(hào)中的后半句的規(guī)定予以否定，并且也無(wú)文件明確將財(cái)稅[1995]48號(hào)予以廢止。既然沒(méi)有廢止，就應(yīng)當(dāng)合法有效。

    三、同一立項(xiàng)的非住房是否應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)算土地增值稅

    鄂地稅發(fā)([2008]211號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同時(shí)還有商鋪、商網(wǎng)、車庫(kù)等其他開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按普通住宅、非普通住宅和其他開發(fā)產(chǎn)品三類分別計(jì)算增值額，并按分別核算后的增值額與規(guī)定的適用稅率計(jì)算繳納土地增值稅。從該規(guī)定來(lái)看，由于分別核算在具體的計(jì)算方法上，與單獨(dú)的土地增值稅清算單位一樣，是按照收入扣除允許扣除項(xiàng)目后的余額計(jì)算繳納土地增值稅。所以，按照湖北省的規(guī)定，不論是理論上、形式上、實(shí)質(zhì)上，還是從計(jì)算過(guò)程來(lái)看，不折不扣的將非住房單獨(dú)作為一個(gè)清算單位對(duì)待，完全違背了國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)“土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算”的規(guī)定。一個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)道理：1-1應(yīng)當(dāng)是等于零，而不可能等于1。就開發(fā)的商住一體樓來(lái)說(shuō)，上面的住房部分以收入扣除允許扣除項(xiàng)目后負(fù)增值額1000萬(wàn)，而下面的商鋪等非住房以收入扣除允許扣除項(xiàng)目后正增值額1000萬(wàn)，難道能說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)商賺了1000萬(wàn)嗎？顯然不符合情理。土地增值稅是對(duì)增值部分征收，沒(méi)有增值相應(yīng)就不應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。并且國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)以及國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件以及相關(guān)土地增值稅清算表述，也僅是將土地增值lunwenshop.com 北京寫作稅清算區(qū)分“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”與“其他商品房”兩類，而“其他商品房”包含了非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與非住房。其中并沒(méi)有要求要將“其他商品房”中的非住房再獨(dú)立出來(lái)單獨(dú)計(jì)算土地增值稅，土地增值稅是以立項(xiàng)為清算單位，一個(gè)清算單位中的非住房并不是土地增值稅的清算單位。